2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

2122 - 69 /

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Odhad ceny obvyklé (tržní, obecné)

Předmět ocenění Budova RD č.p. 193, LV č. 827 na pozemku parc.č. 293 pozemek parc.č. 293, LV č. 827 pozemek parc.č. 916, LV č. 827 pozemek parc.č. 929/11, LV č. 827 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Kat. území Lhota u Zlína Část obce dle LV Lhota

Obec Ulice

Lhota bez označení

Počet obyvatel 820 č.p. 193

Objednatel AZ Dražby , a.s. Dělnická č.p. 775 č.o. 30 170 00 Praha 7 - Holešovice ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ

Ne

Šiška David - Lhota, Lhota 193, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 941016/4456

Zpracováno pro

klienta

Vypracoval Licence číslo

Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín email: [email protected]

0180

[email protected] 24274704 CZ24274704

Počet stran textu 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 603 207393 Počet stran příloh

166.13 m2 1 x

3.9.2014 26.8.2014 26.8.2014

2

10 550 Kč/m2

1 752 700 Kč 50 000 Kč

1 800 000 Kč Jeden milion osmset tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

-1-

Komentář k ceně V tomto případě se jedná o RD v průměrném technickém stavu, dispozičně obsahující dvě bytové jednotky, která je umístěna v obci Lhota, nedaleko městské zlínské části Malenovice. Vzhledem k technickému stavu, příslušenství, výměře pozemků a umístění, uvažuji s cenou obvyklou 1,80 mil. Kč. Z exterieru vypadá objekt neutěšeně, dispozičně a polohou by byla možná dobrá jeho zobchodovatelnost. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : objekt obsahuje dvě bytové jednotky obec s kvalitním životním prostředím dobrá komunikační návaznost na zlínskou městskou část Malenovice v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi větší výměra přilehlých pozemků kvalitní příslušenství - zděná garáž Záporné stránky : stávající váznoucí zástavní právo neutěšený technický stav exterieru stagnace na trhu s nemovitostmi Podmínky platnosti ceny Zástava vhodná za předpokladu výmazu stávajícího zástavního práva. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

3 151 000 Kč Tři miliony stopadesátjedna tisíc Kč

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Na LV č. 827, k.ú. Lhota u Zlína, vázne stávající zástavní právo pro Pelko real, a.s., do max. výše 2,0 mil. Kč, ze dne 1.11.2013. Toto omezení není v odhadu ceny obvyklé zohledněno.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti nejsou předmětem prodeje, ale budou sloužit jako zástava u bankovního domu pro jiné ručení. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne 6.2.2009. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 827, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 15.8.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Lhota u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 15.8.2014. Původní nabývací titul dědická dohoda, vyhotovil 33D 1598/2008/27 6.2.2009. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 3.9.2014. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 3.9.2014. Datum předání kompletních podkladů 26.8.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 827, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 15.8.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Lhota u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 15.8.2014. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 3.9.2014. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 3.9.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Lhota je zemědělsko-průmyslovou obcí a má 820 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Lhota u Zlína. Nejbližší správní centrum je ve městě Zlíně, od kterého je nemovitost vzdálena cca 10,0 km. Obec Lhota leží při silnici III. třídy, která spojuje městskou zlínskou část Malenovice s obcí Bohuslavice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v širším centru obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože RD se nachází prakticky klidové části obce Lhota, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi. Pro obec byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných domků. V místě není městská hromadná doprava. Vzdálenost zastávky ČSAD je cca 350 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 4,80 km ve městě Zlín - části Malenovice. Obec Lhota má dobrou občanskou vybavenost (školka, škola, obecní úřad, obchod, služby, kulturní zařízení). Tato část obce Lhota nebyla nikdy zaplavena, poněvadž se nachází ve svažitém terénu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město)

-3-

4.8 Km

Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě

dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano

Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek p.č. 293 (zast.plocha), součástí pozemku je stavba : Lhota, č.p. 193, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p.č. 293, pozemek p.č. 916 (zahrada) a p.č. 929/11 (ost.plocha), nemovitostí tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům je krajní řadový, zděný, částečně podsklepený, dvoupodlažní, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu i z vlastní studny, kanalizace do septiku s přepadem a elektrorozvod, s možností napojení na plynovod před RD. Přístupová komunikace p.č. 302/1 je zpevněná a dále přes p.č. 302/9, tyto jsou ve vlastnictví obce Lhota. Tvar pozemků je obdelníkového půdorysu a jedná se o vlastní zastavěnou plochu stavbou p.č. 293 (zast.plocha), p.č. 916 (zahrada) a p.č. 929/11 (ost.plocha). Pozemky jsou téměř mírně svažité s orientací převážně na severozápad. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě dědictví ze dne 6.2.2009. Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je krajní řadová. Pojistka byla uzavřena. Ke stavbě náležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Jedná se o zděnou garáž s dílnou ve dvoře. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - § 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce 2+1 a 4+1 v přízemí a v patře. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 302/1, 302/9 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

2

Počet podkroví

0

132.36 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody RD je řadový krajní, dispozičně obsahuje dvě bytové jednotky 2+1 v přízemí a 4+1 v přízemí a patře. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba dřevník

Ne

Ano

Popis za RD k objektu garáže je přistavěna dřevěná, jednopodlažní stavba, zastřešená pultovou střechou s taškovou krytinou. Dispozičně obsahuje volný skladový prostor. Technický stav je zhoršený.

Výměra [m2] Stáří [roků] 24.9 44

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

49 49 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Instalace TZB - elektroinstalce, částečně vodovod a kanalizace Koupelna sanitární zařízení + obklady Kuchyně 1 kuchyně v 1.NP Kuchyně 2 kuchyně v 1.NP Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Garáž je zkolaudována Ano

Počet garážových stání Datum kolaudace

Popis provedení garáže

-4-

1 1978

Rok provedení 1996 2013 1996 1987

Plocha

16.9 m2

Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

zděné - plná cihla tl. 30 cm

100

stropy

pultový nevyskytuje se nevyskytuje se

100 100 100

střešní krytina podlahy elektro

%

Provedení

dokonč

dřevěné trámové s podhledem pálená tašková zdvojená betonová mazanina motorový rozvod

100 100 100 100

Popis garáže Za RD je provedena zděná, jednopodlažní, nepodsklepená stavba, zastřešená pultovou střechou s taškovou krytinou,. Dispozičně stavba obsahuje garážové stání pro osobní automobil a dílnu. Současný technický stav je průměrný. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 829 m3 Cena

3 800 Kč/m3

Cena celkem

3 151 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 2 496 m2 Cena pozemků

250 Kč/m2

Cena celkem

624 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno napojeno není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není

napojeno není napojeno přivedeno na hranici pozemku není

Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu i z vlastní studny, kanalizace do septiku s přepadem a elektrorozvod, s možností napojení na plynovod před RD. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení s izolací proti zemní vlhkosti s základy a zemní práce vodorovnou a svislou vodorovné betonové monolitické, dřevěné konstrukce, stropy trámové s podhledem krytina střech betonová taška úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vápenná omítka štuková obklad keramický - kuchyní, koupelny, prádelny a WC vchodové dřevěné z masivu, dřevěné hladké a prosklené kobercové, PVC a keramická dlažba světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí - z kuchyní, prádelny, koupelny a WC elektrický bojler

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce 45 cm - plná cihla

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody

pozinkované - žlaby, svody a parapety omítka vápenná hladká s nástřikem, keramický obklad soklu betonové s úpravou stupňů PVC

okna

dřevěná zdvojená

vytápění vnitřní vodovod

elektrickým přímotopem rozvod studené a teplé

vnitřní plynovod

propan-butan

ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

nevyskytuje se

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny vana, sprchový kout, umyvadlo, WC vana, umyvadlo

Počet kuchyní 2 Vybavení kuchyně kuchyňská linka kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř, lednice s mrazákem

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne

-5-

1.PP - výčet místností 2 x sklep

plocha koeficient KZp započit. plocha 25.48 m2 0.5 12.74 m2 25.48 m2

Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností pracovna pokoj kuchyně chodba chodba se schodištěm veranda kuchyně pokoj prádelna koupelna s WC technická místnost

plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.82 m2 1.0 18.58 m2 1.0 16.06 m2 1.0 2.60 m2 1.0 6.63 m2 1.0 2.03 m2 1.0 11.63 m2 1.0 18.00 m2 1.0 6.80 m2 1.0 5.33 m2 1.0 2.12 m2

97.60 m2

97.60 m2

7.82 18.58 16.06 2.60 6.63 2.03 11.63 18.00 6.80 5.33 2.12

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností pokoj pokoj pokoj šatna

plocha 20.75 16.63 12.38 6.03

Součet ploch za podlaží

-6-

12.74 m2

m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 20.75 m2 1.0 16.63 m2 1.0 12.38 m2 1.0 6.03 m2

55.79 m2

55.79 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: AGENTURA ZVONEK, Zlín, datum vložení inzerátu 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 105.0 m2 2 Podlahová plocha 160.0 m Celková výměra všech pozemků 941.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 140 000 Kč 10 % 1 926 000 Kč

13 400 Kč/m2 12 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Karlovice, okres Zlín Jedná se o částečně podsklepený, dvoupodlažní RD, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, bez využití podkroví, dispozice 5+1, stáří 48 let, částečná rekonstrukce v roce 1998, výměra pozemků 941 m2. Srovnatelná nemovitost, menší dispozice i výměra pozemků, bez vedlejších staveb.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: AK profireality, s.r.o., Zlín, datum vložení inzerátu 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m2 2 Podlahová plocha 140.0 m Celková výměra všech pozemků 238.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 800 000 Kč 10 % 1 620 000 Kč

12 900 Kč/m2 11 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Bohuslavice u Zlína, okres Zlín Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní RD, zastřešený valbovou střechou s taškovou krytinou, bez využití podkroví, dispozice 4+1, stáří 52 let, částečná rekonstrukce v roce 2005, výměra pozemků 238 m2. Srovnatelná nemovitost, menší dispozice i výměra pozemků, vedlejší stavba.

-7-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SKVĚLÝSERVIS.CZ, Zlín, datum vložení inzerátu 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 150.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

90.0 m2 971.0 m2

16 700 Kč/m2

2 500 000 Kč 15 % 2 125 000 Kč

14 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Tlumačov, okres Zlín Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní RD, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, bez využití podkroví, dispozice 2+1 a 2+1, stáří 65 let částečná rekonstrukce v roce 2006, výměra pozemků 971 m2, vedlejší stavba. Podobná nemovitost, menší dispozice, větší výměra pozemků, vedlejší stavba.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

11 600 - 14 200 Kč/m2

1 620 000 - 2 125 000 Kč 10 550 Kč/m2

Podobné starší RD dvougenerační se mohou pohybovat v cenovém rozmezí 11 500 - 14 200,- Kč/m2/podlahová plocha, a to u obcí do 10-ti km, od krajského města Zlína. Cena se odvíjí od umístění nemovitosti v rámci zlínského kraje, dále v rámci obce, technického stavu, provedené rekonstrukci, výměře pozemků, popř. kvalitě příslušenství. Uvedená srovnání se týkají podobně umístěných nemovitostí vzhledem ke krajskému městu Zlínu, proto se přikláním spíše ke střední hranici možného rozmezí. V našem případě se jedná o RD s průměrným technickým stavem, umístěnou v obci Lhota, což je obec vzdálená cca 4,80 km od městské zlínské části Malenovice (kvalitní životní prostředí, klidové obytné části). V případě zobchodování by se jednalo o nemovitost dobře obchodovatelnou v časovém horizontu cca 6 měsíců. Dále je kritériem umístění v rámci obce, dispoziční rozlehlosti, příslušenství, přístup k nemovitosti a velikost pozemků. RD obsahuje dvě bytové jednotky 2+1 a 4+1 s větší výměrou přilehlých pozemků, s umístěním v širším centru obce. Příslušenství tvoří samostatná zděná garáž s dílnou za RD, která má vliv na cenu obvyklou. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 10 550,- Kč/m2/podlahová plocha, cenu garáže - 50 000,- Kč, se započtením ceny pozemků, což odpovídá ceně 1 800 000,- Kč. Dřevník před objektem garáže je bez vlivu na CO. Jedná se o akceptovatelnou dražební cenu, proto se držím spíše pod minimální možné rozmezí ceny za 1 m2/podlahová plocha. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0180

Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 7.2.1990 č.j.Spr. 438/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod č. 2122-69/2014 do znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace znalečného č. A-69/2014.

-8-

Fotodokumentace

Obec Lhota hlavní příjezed

RD č.p. 193 - čelní pohled

RD č.p. 193 - boční pohled

RD č.p. 193 - zadní pohled

Garáž za RD

Interier garáže

-9-

Fotodokumentace

Interier RD - kuchyně v 1.NP

Interier RD - pokoj v 1.NP

Interier RD - kkoupelna v 1.NP

Interier RD - kuchyně v 1.NP

Interier RD - pokov v 2.NP

Interier RD - pokoj v 1.NP

- 10 -

Fotodokumentace

Interier RD - obývací pokoj v 2.NP

Interier RD - pracovna v 1.NP

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

Obec Lhota, okres Zlín, RD č.p. 193

Letecký snímek

- 12 -