Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 48/2014 O obvyklé ceně podílu 1/12 nemovitosti - objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1). Postup při zpracování posudku: Povinná p. Nadiya Jankásková umožnila vstup do jí užívané části objektu č.p. 460.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6903/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 14.5.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 21.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/12 nemovitosti - objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1). Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Neratovická 460 277 13 Kostelec nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kostelec nad Labem Katastrální území: Kostelec nad Labem Počet obyvatel: 3 651 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 690,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ -2-
Pi 0,85 0,85
O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
V I
0,80 1,00
III II
0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 861,56 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.5.2014 za přítomnosti znalce a p. Nadiy Jankáskové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.5.4.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1896; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné p. Nadiy Jankáskové; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1). Bytový dům č.p. 460 - se nachází v zastavěné části města Kostelec nad Labem na ul. Neratovická. Objekt je postaven jako zděný s jedním nadzemním podlažím s šikmou sedlovou střechou. Část objektu je dvoupodlažní s šikmou sedlovou střechou. Půdorys objektu je ve tvaru L. Stáří objektu je dle sdělení povinné cca 80let. V objektu se nachází celkem 12 bytových jednotek. Dům je spíše v původním technickém stavu jen s drobnou běžnou údržbou na společných konstrukcích. Z vnější strany objektu je patrné narušení vnějších omítek. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek nebo plechová z pozink.plechu, nebo eternitová, vnější omítky jsou hladké, objekt je napojen na elektro, vodu a plyn, kanalizaci. Oceňovaný podíl 1/12 na objektu č.p. 460 - představuje užívání jedné bytové jednotky 2+1 umístěné v 1.NP jednopodlažní části objektu. Bytová jednotka je přístupná ze dvora - pozemku parc.č. 303/8. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2+1 s celkovou podlahovou plochou 48,50m2. Bytová jednotka je po drobných stavebních úpravách. V roce 2008 provedena nová koupelna (ker.obklady a dlažby, rozvody, výměna zařizovacích předmětů), vyměněna kuchyňská linka, částečně vyměněny krytiny podlah. Některé stavební práce jsou provedeny neodborně uvolněná ker.dlažby na chodbě. Ostatní konstrukce a vybavení jsou původní. Dispozice: - 2 x pokoj, kuchyň, koupelna s WC, chodba. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna dřevěná kasliková, dveře dřevěné hladké, podlahy plovoucí, ker.dlažby nebo PVC, elektroinstalace světelná, vytápění lokální plynovými nebo el. topidly, a příprava TÚV je el. bojlerem umístěným v koupelně, v koupelně je sprchovací kout, umyvadlo a splachovací WC, keramické obklady jsou provedeny v koupelně s WC -3-
a v kuchyni, v kuchyni je kuchyňská linka s el. sporákem. Pozemky parc.č. St. 491/1 a 303/8 - tvoří spolu s objektem bytového domu č.p. 460 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako dvůr.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytový dům č.p. 460 - podíl 1/12 b) Pozemky - podíl 1/12 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) a) Bytový dům č.p. 460 - podíl 1/12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I II
0,00 -0,04 0,80
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,744 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba -4-
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,744 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 33*7,15+16,3*7,15+40,5*7,9 1.NP 2.NP 33*7,15
= =
[m2] 672,45 235,95
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 672,45 m2 235,95 m2 908,40 m2
Podlaží 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 2,90 m 1 950,11 2,90 m 684,26 2 634,37
2 634,37 / 908,40 908,40 / 2
= 2,90 m = 454,20 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (33*7,15+16,3*7,15+40,5*7,9)*(2,90) 1.NP 2.NP (33*7,15)*(2,90) zastřešení (33*7,15+16,3*7,15+40,5*7,9)*(3/2)
= = =
1 950,09 m3 684,26 m3 1 008,67 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP 2.NP zastřešení
NP NP Z -5-
Obestavěný prostor 1 950,09 m3 684,26 m3 1 008,67 m3
3 643,02 m3
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C C X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
3 643,02 m3 * 3 666,79 Kč/m3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
= * * * * * * = =
-6-
Upravený obj. podíl 2,76 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 0,00 89,86 0,8986
2 150,0,9390 0,9345 1,0241 0,8986 1,0000 2,1120 3 666,79 13 358 189,31 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Bytový dům č.p. 460 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,200 2 671 637,86 Kč 0,744 1 987 698,57 Kč 1 987 698,57 Kč 1 / 12
Bytový dům č.p. 460 - zjištěná cena
=
165 641,55 Kč
b) Pozemky - podíl 1/12 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivu.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I II
0,00 -0,04 0,80
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,744 i=1
Index polohy pozemku -7-
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,744 * 1,000 * 1,000 = 0,744 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 861,56 Typ
Parcelní číslo St. 491/1
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 303/8 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index 0,744
orná půda vinice
Parcelní číslo BPEJ 1656 1657
00 110 00 110
Upr. cena [Kč/m2] 641,00
Výměra [m2] 712,00
Jedn. cena [Kč/m2] 641,00
Cena [Kč] 456 392,-
494,00
641,00
316 654,773 046,-
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: Název
Koef.
140 % 140,00 %
Výměra [m2] 60,00 144,00
JC Úprava [Kč/m2] [%] 14,94 140,00 14,94 140,00
-8-
UC [Kč/m2] 35,86 35,86
Cena [Kč] 2 151,60 5 163,84
vinice 1657 00 810 469,00 11,80 orná půda 1658/1 00 100 456,00 16,77 orná půda 1658/1 00 810 244,00 11,80 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 373,00 m2 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
140,00 140,00 140,00
Pozemky - zjištěná cena
28,32 40,25 28,32
13 282,08 18 354,00 6 910,08
= *
45 861,60 818 907,60 Kč 1 / 12
=
68 242,30 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění 1/12 nemovitosti a) Bytový dům č.p. 460 - podíl 1/12 b) Pozemky - podíl 1/12
= =
Administrativní cena 1/12 nemovitosti činí celkem
-9-
165 640,- Kč 68 240,- Kč 233 880,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
K prodeji byt o dispozici 1+1 (39m2)na okraji Kostelce nad Labem ul. Neratovická. Byt se nachází v domě v osmi byty. Dům v podílovém spoluvlastnictví je průběžně udržován. V nedávné době byly proveden výměny rozvodů vody, topení a plynu, okna byla vyměněna za plastová. Byt je udržovaný, skládá se z obývací kuchyně a prostorného pokoje a velké koupelny s vanou a WC. Do příslušenství bytu patří komora na chodbě domu, sklep, část společné zahrádky a kůlna na zahradě. Parkování je možné v uzavřeném objektu sousedícím s prodávaným bytem. V bytě novější koupelna, vyměněny podlahy za plovoucí nebo textilní a ker.dlažby, plastová okna, novější kuchyň, výměna instalací. Nabídková cena RK: 649.000,- Kč. (16.641,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná ulice v Kostelci nad Labem); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (rozsáhlejší rekonstrukce, udržovanější stav bez závad) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.319,- Kč/m2 podlahové plochy.
- 10 -
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji byt 2+kk o velikosti 58 m2 v klidné části obce Libiš, okr. Mělník. Byt je v cihlovém domě ve 2.patře ze 3. Z chodby, kde je umístěna kuchyňská linka máme přístup do obou pokojů a do koupelny. Před 7 lety proběhla v bytě rekonstrukce. V prostorném obývacím pokoji o vel. 25 m2 jsou repasované parkety a na nich je položena plovoucí podlaha, v ložnici o vel. cca 20 m2 je plovoucí podlaha a velká šatní skříň se zrcadlem. Ve větší zděné koupelně je rohová vana, toaleta a plynový kotel. V pokojích jsou dřevěná eurookna a v koupelně jsou plastová okna. Orientace bytu je z obývacího p. na J a z ložnice na S. V kuchyni je nový kombi plynový sporák s elektrickou troubou v záruce. Pro vytápění je k dispozici starší plynový kotel, který je po revizi. K bytu náleží také sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci, má novou zateplenou fasádu, novou střechu, stoupačky, nové vstupní dveře, zvonky. 200 m od domu je obchod, hospoda, zastávka autobusu. 10 min od domu je škola, školka, fotbalové hřiště. Obec Libiš sousedí s městem Neratovice, kde je kompletní občanská vybavenost, několik školek, školy, gymnázium, supermarkety, nemocnice apod. Je zde velmi dobrá dopravní dostupnost do Prahy, na Mělník, Brandýsa n/L a okolních obcí.
Nabídková cena RK: 769.000,- Kč (13.259,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (obec Libiš je spojená s městem Neratovice s kompletní občanskou vybaveností); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (rozsáhlejší rekonstrukce, udržovanější stav bez závad) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.425,- Kč/m2 podlahové plochy.
- 11 -
3. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji podkrovní byt 3+kk (49m2) v obci Všetaty, okr. Mělník. Dispoziční řešení: obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna s WC. Byt je po kompletní rekonstrukci, nové IS, zateplené podhledy, nová okna, podlahy, nová kuchyň a koupelna. Vytápění krbová kamna, příprava na topná tělesa a elektrokotel. Osvětlení bodová světla s led. Na veškeré spotřebiče záruka 2 roky.
Nabídková cena RK: 830.000,- Kč (16.939,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (obec Všetaty je cca 2 km od města Neratovice s kompletní občanskou vybaveností); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (kompletní rozsáhlá rekonstrukce, udržovanější stav bez závad) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.486,- Kč/m2 podlahové plochy.
- 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 7.425,- až 9.486,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 8.743,- Kč/m2 podlahové plochy 48,50m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 8.743,- Kč/m2 = 424.036,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
420.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena podílu 1/12 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
233.880,- Kč
Srovnávací hodnota podílu 1/12 nemovitosti
420.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/12 nemovitosti objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.5.2014 po zaokrouhlení na:
420.000,- Kč.
- 13 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/12 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.5.2014 po zaokrouhlení na:
420.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/12 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.5.2014 po zaokrouhlení na:
420.000,- Kč. Slovy : čtyřistadvacettisíc korun českých V Hlučíně, 21.5.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48/2014.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana. - 14 -
Fotodokumentace pořízená dne 14.5.2014
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
OZN.: Neratovická č.p. 460, Kostelec nad Labem, okr. Mělník.
OZN.: Neratovická č.p. 460, Kostelec nad Labem, okr. Mělník.
- 22 -
