2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2019 / 61-02 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 695/14, LV č. 7545, s podílem na společných částech domu a pozemku 63/1142 na pozemcích: pozemek parc.č. 2011/1, LV č. 6230 další pozemky: pozemek parc.č. 2011/2, LV č. 6230 pozemek parc.č. 2012/1, LV č. 6230 Adresa Kraj

Hlavní město Praha

Kat. území Hlubočepy Část obce dle LV 7545, Hlubočepy

Statutární PRAHA město Ulice Lipová alej

Počet obyvatel 1241664 č.p.

Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 180 00 Praha 8

Vlastnictví Bytová jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ

25023217 CZ25023217

Novák Lukáš - 345 26 Bělá pod Bezdězem, Dlouhá 129

Zpracováno pro

společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

695

Dne Ke dni Prohlídka dne

Počet stran textu 9

Počet příloh

17.7.2014 4.7.2014 4.7.2014

3

Počet vyhotovení 2

Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

63 m2

42 000 Kč/m2

2 646 000 Kč

2 650 000 Kč Dva miliony šestsetpadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

1

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo bytový dům, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Informace o domu, bytové jednotce, vč. podlahové plochy, umístění a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o byt 1+1 s příslušenstvím v samostatně stojícím domě v lokalitě bydlení v rodinných domech kladné faktory: - atypická nemovitost - dobrá poloha v domě - dobré parkovací možnosti - velmi dobrá dostupnost zeleně záporné faktory: - v lokalitě převis nabídky atypických bytů nad poptávkou - sousedství pražského okruhu - pouze průměrná dostupnost centra prostředky MHD Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle §13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik ANO ANO NE

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací budova vedena jako objekt občanské vybavenosti

NE

Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno

ANO ANO

Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní zástavní

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

právo právo právo právo právo právo právo právo právo právo právo právo

exekutorské - Z-62973/2012-101 exekutorské - Z-41458/2012-101 exekutorské - Z-35815/2012-101 exekutorské - Z-25386/2012-101 exekutorské - Z-120862/2011-101 exekutorské - Z-122032/2011-101 exekutorské - Z-119785/2011-101 exekutorské - Z-118210/2010-101 exekutorské - Z-79844/2011-101 exekutorské - Z-7388/2011-101 exekutorské - Z-52843/2010-101 smluvní - V-31690/2005-101

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) sousedství frekventované ulice K Barrandovu

NE NE NE NE

Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně 2

NE NE NE NE NE NE NE ANO

Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. prohlášení konkursu - Z-31030/2013-101 rozhodnutí o úpadku - Z-23600/2013-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-29126/2012-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-17494/2012-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-114897/2011-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-75807/2011-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-73331/2011-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-49378/2011-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-41731/2011-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-4074/2011-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-76094/2010-101 exekuční příkaz k prodeji - Z-92455/2009-101 nařízení exekuce - Z-1249/2013-401 nařízení exekuce - Z-3639/2012-401 nařízení exekuce - Z-41731/2011-101 nařízení exekuce - Z-76094/2010-101 nařízení exekuce - Z-186197/2009-101 nařízení exekuce - Z-77078/2009-101 nařízení exekuce - Z-633/2009-101

NE NE NE NE NE NE NE ANO

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva nezjištěno

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva kupní ze dne 12.9.2006 nebyla předložena

3

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6230. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7545, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 20.5.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hlubočepy. Výpis z prohlášení vlastníka budovy, právní účinky vkladu ke dni 9.11.2004. Datum předání kompletních podkladů 4.7.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7545, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 20.5.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hlubočepy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Hlubočepy jsou městská čtvrť a katastrální území městské části Praha 5. Nachází se na levém břehu řeky Vltavy, na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy, přibližně 8 km od centra. Jihozápadní část Hlubočep je představována lokalitou bydlení v bytových panelových domech, na západním okraji v moderních novostavbách, na jižním okraji v zástavbě původních rodinných domů, se základní občanskou a technickou vybaveností. Jižní a východní hranici lokality tvoří čtyřproudová vytížená ulice K Barrandovu, severní hranici tvoří Prokopské údolí a západní hranici orná půda. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou tramvají do stanice metra Smíchovské nádraží a dále metrem. Je přímá dostupnost přírody. Panelové sídliště Barrandov bylo stavěné v letech 1985 až 1992. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost se nachází na jižním okraji zástavby rodinných domů, na křižovatce ulic Lipová alej a Ke Smíchovu, severně od ulice K Barrandovu. Od ní je oddělena zeleným pásem a protihlukovou stěnou. Sousedství frekventované komunikace je patrné. Severně a západně sousedí se zástavbou rodinných domů. Základní občanská vybavenost v sídlišti je pěšky průměrně dostupná. V okolí je mezibloková zeleň, aquacentrum a pěšky ve větší vzdálenosti dostupné Prokopské údolí. Jedná se o samostatně stojící bytový dům (dle výpisu z KN budova občanské vybavenosti), postavený na pozemku p.č.2011/1. Přilehlý pozemek p.č.2012/1 tvoří ze SZ a JZ pás části zpevněné, převážně parkovací plochy a ze SV přístup k domu z ulice Lipová alej. Pozemek p.č.2011/2 tvoří zelený pás z JV. Nemovitost je společně s pozemky p.č.2012/2, 2041/1 a 2019/1 jiných vlastníků, oplocená nízkým plotem. Příjezd k parkovacím stáním na pozemku p.č.2041/1 je uzavřen závorou. Pozemky p.č.2012/2 a 2019/1 jsou ve vlastnictví fyzické osoby, pozemek p.č.2041/1 je ve vlastnictví některých vlastníků jednotek v domě, nikoli vlastníka bytové jednotky č.695/14. Nemovitost je přímo přístupná z obecní komunikace. Parkování v ulici je velmi dobré. Informace o nemovitosti Jedná se o atypickou budovu. Dle prohlášení vlastníka se jedná původně o objekt občanské vybavenosti, přestavěný po roce 2003 vlastníkem na objekt bydlení. Kolaudační rozhodnutí, včetně nabytí právní moci nebylo v prohlášení specifikováno a příslušně vyplněno . Budova je v KN vedena jako objekt občanské vybavenosti. Stáří objektu nebylo zjištěno. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Poslední dvě podlaží jsou součástí mansardové střechy. Na východní fasádě jsou dodatečně vetknuté balkony. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní schodiště je víceramenné, přímo osvětlené, umístěné při severní fasádě. Dům má hlavní vchod v SV štítové fasádě. Další přístup je dveřmi v SZ fasádě. Budova obsahuje 27 jednotek, z toho 3 nebytové. Nachází se v 1.PP. Přízemní jednotky situované na JV a JZ mají předzahrádky. Dům je dle prohlášení vlastníka napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu, kabelovou TV. Předmětem ocenění je dle prohlášení vlastníka byt č.695/14 o dispozici 1+1 umístěný ve 2.NP, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.695 a pozemcích p.č.2011/1, 2011/2, 2012/1 ve výši 63/1142. Sklep není v prohlášení vlastníka uveden. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Dle situačního schematu podlaží se jedná o jednostranně, SZ do lokality rodinných domů orientovaný byt, umístěný ve 2.nadzemním podlaží. Dispozice bytu není známa. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1978/12 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Velikost bytu 1+1

Počet NP domu celkem Výtah

4 Ne

Počet podlaží bytu Orientace oken

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

4

nezjištěno

1 severozápad

Technický stav Technický stav domu

průměrný

Stáří stavby [roky]

nezjiště no Dle vnějšího náhledu průměrný. Stáří nebylo zjištěno. Dle prohlášení vlastníka celková rekonstrukce proběhla po roce 2003. Opotřebení domu odhad 30%. Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Budova pravděp.po celkové rekonstrukci Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy pravděp.z armovaného betonu svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

pravděp.zděné mansardový pravděp.zděné nezjištěno plastová nezjištěno dle prohlášení vlastníka podlahové studené a teplé pravděp.centrální

Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy

Provedení pravděp.s izolací vodorovnou i svislou nezjištěno

střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

živičný šindel kontaktní zateplovací systém dvouramenné nezjištěno nezjištěno

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny dle prohlášení vlastníka masážní vana, umývadlo, WC

Počet kuchyní Vybavení kuchyně nezjištěno

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

světelný rozvod

1

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Mimořádná výbava Kamerový systém Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností obývací pokoj kuchyně koupelna+WC chodba

plocha 28.20 18.40 8.00 8.40

Součet ploch za podlaží

5

m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 28.20 m2 1.0 18.40 m2 1.0 8.00 m2 1.0 8.40 m2

63.00 m2

63.00 m2

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 10.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Podlahová plocha 36.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 880 000 Kč 15 % 1 598 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk velikosti 32 m2, se sklepem 8 m2 Lokalita : 2.NP stejného domu Technický stav : velmi dobrý Menší bytová jednotka, ve stejném domě a podlaží

6

m2 52 200 Kč/m2 44 400 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 9.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 62.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 449 000 Kč 15 % 2 932 000 Kč

m2 55 600 Kč/m2 47 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk velikosti 50 m2 s balkonem 24 m2, parkovací stání Lokalita : ul.Kováříkova - novostavby bytových domů na západním okraji Technický stav : novostavba Obdobně velká bytová jednotka, více pokojů, navíc velký balkon a parkovací stání


3 000 000 Kč 15 % 2 550 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk velikosti 59 m2 s balkonem 11 m2, parkovací stání Lokalita : Trnkovo nám. - novostavby bytových domů na západním okraji Technický stav : novostavba Obdobně velká bytová jednotka, navíc velký balkon a parkovací stání

7

m2 46 500 Kč/m2 39 500 Kč/m2


m2 49 600 Kč/m2

2 477 918 Kč 15 % 2 106 000 Kč

42 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/B velikosti 50 m2 - součást developerského projektu Kaskády Barrandov-budoucí stavba Lokalita : ul.Voskovcova - novostavby bytových domů na západním okraji Technický stav : novostavba Menší bytová jednotka

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

39 500 - 47 300 Kč/m2

1 598 000 - 2 932 000 Kč 42 000 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh atypických středně velkých bytových jednotek v novostavbách bytových domů. Nabídky se pohybují v rozpětí 2,5-3,5 mil.Kč tj.45 000-55 000 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu, umístění a vybavení, včetně garážového stání. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 39 000-48 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací směřována do dolní poloviny rozpětí.

8

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2019-61-02 znaleckého deníku.

9

Fotodokumentace

pohled z ulice Ke Smíchovu

pohled z ulice Lipová alej

hlavní vstup z ulice Lipová alej

vjezd na parkovací plochu na pozemku p.č.2041/1 a části 2012/1

parkovací plocha na pozemku p.č.2041/1 a části 2012/1

zahrada pozemek p.č.2012/1 a 2011/2

10

Fotodokumentace

zahrada pozemek p.č.2019/1 a 2011/2

pohled na okna jednotky č.695/14 ve 2.NP SZ fasáda

11

Fotodokumentace - mapy

12

13

14

15

16

17

18

19

20

2014

Recommend Documents