Znalecký posudek č. 11/164/2014 O ceně nemovitostí vedených na LV č. 29 obec Hynčina a k.ú. Hynčina a to objekt bydlení č.p. 123 se stavební plochou a nídvorí p.č. 152, zbořeniště p.č. 157, zahrada p.č. 1999/1,2, 2003/2 a trvalý travní porost p.č. 2000, 2010/5.
Objednatel posudku:
JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno IČ: 18146937 DIČ: CZ-6309251058
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. Milan Zedník Jánská 1 789 85 Mohelnice
Posudek obsahuje 9stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Mohelnice, 3. 11. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitostí na LV č. 29 pro obec Hynčina a k.ú. Hynčina.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 11. 2014 za přítomnosti .
3. Podklady pro vypracování posudku 1/ zjištění na internetové adrese WWW.cuzk.cz 2/ výpisz katastru nemovitostí LVč. 29 pro obec Hynčina a k.ú. Hynčina okres Šumperk, vydaný Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracovište Šumperk pro exekuční účely vydaný dne 13.8,2014. 3/ Usnesení exekutorským úřadem v Brně vypracovat znalecký posudek.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Hynčina Hynčina (650412)
5. Dokumentace a skutečnost Stav vedený v katastru nemovitostí není v souladu se stavem ve skutečnosti.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je objekt bydlení č.p. 123 v obci Hynčina s pozemky. Jedná se o objekt, který dříve sloužil k bydlení k dnešnímu dni je to rujina drahá za zbourání. Objelt je podsklepený přízemní s pultovou střechou, krytina z vlnitého eternitu. Dům je dlouhá léta neobydlenýa zub času udělal své do stavby zatéká s ta se pomalu rozpadá. Z celé nemovitosti m,ají cenu pouze pozemky, ale vzhledem k tomu když vyčíslíme náklady na demolici objektu se cena pozemku vynuluje. Stáří objektu ccá 104 roků.
7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 1,000
i=1
a) Rodinný dům – § 35 Jedná se o zděný objekt podsklepený, bez izolací proti zemní vlhkosti. V suterénu byla stáj a sklep strop z cihelné klenby, v přízemí kuchň a dva pokoje bez příslušenství strop dřevěný s rovným podhledem. Krov pultový, krytina z vlnitého eternitu. Okna kastlová ven dovnitř otevítavá, dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Z osobní prohlídky bylo vidět, že dříve byla k objektu dřevěná přístavba, která v současné doně je zřícená včtně střechy. Dále vlivem neobydlení objektu dlouhá léta do objektu zatékalo a tudíž je spadený dřevěný strop viz foto dále z fotodokumentace je vidět, že objekt se nachází v dezolátním stavu a náklady na demolici převišují jeho hodnotu. Podlaží: Název suterén přízemí zastřešení Součet:
Výška 2,00 m 3,14 m 1,31 m 6,45 m
Podlažnost:
207,40 / 82,96
Zastavěná plocha 13,6×6,1 13,6×6,1 13,6×6,1/2
= 2,50
= = =
82,96 m2 82,96 m2 41,48 m2 207,40 m2
–4– Obestavěný prostor (OP): suterén 2,00 × 13,6×6,1 přízemí 3,14 × 13,6×6,1 zastřešení 1,31 × 13,6×6,1/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
165,92 m3 260,49 m3 54,34 m3 480,75 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Hynčina Počet obyvatel: 192 Základní cena (ZC): 1 516,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 104 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi C 0,00 0,00 0,00 0,02 –0,10 –0,08 –0,10 0,00 –0,05 –0,01 0,01 –0,10 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,142
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT):
215,27 Kč/m3 1,000
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí
Pi 0,85 0,01
–5– 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu
0,05 –0,05 0,00 –0,03 –0,01 0,00 0,00 0,00 –0,30
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 +
Pi)):
0,570
i=2
Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 480,75 × 215,27 × 1,000 × 0,570 Rodinný dům – určená cena:
=
58 989,90 Kč 58 989,90 Kč
b) Pozemky – § 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hynčina Název okresu: Šumperk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 450,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 113,88 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma
Oi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,70 0,85
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,85 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,858 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,858 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 97,7090 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 152 zastavěná plocha a nádvoří 140 157 zastavěná plocha a nádvoří 115 Součet: 255
Cena [Kč] 13 679,26 11 236,54 24 915,80
§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 29,3127 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1999/1 zahrada 543 1999/2 zahrada 47 2003/2 zahrada 1 218 Součet: 1 808
Cena [Kč] 15 916,80 1 377,70 35 702,87 52 997,37
§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Parc. č.
Název
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 2
1,600 Cena [Kč]
–7–
Parc. č. 2000 2010/5 Součet:
Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m ] základní upravená trvalý travní porost 74078 637 1,23 1,9680 trvale travní porost 74078 439 1,23 1,9680 1 076
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – určená cena:
2
=
Cena [Kč] 1 253,62 863,95 2 117,57 80 030,74 Kč 80 030,74 Kč
–8–
C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům b) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
58 989,90 Kč 80 030,74 Kč 139 020,64 Kč 139 020,– Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
58 989,90 Kč 80 030,74 Kč 139 020,64 Kč 139 020,– Kč
Určená cena: 139 020,– Kč Cena slovy: jednostotřicetdevěttisícdvacet Kč Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě není taková kupní síla a dle realitních kanceláří se podobné nemovitosti - RD pohybují ve stejné ceně nebo nižší - tržní a proto odhadní cena se rovná ceně obvyklé ( tržní)!!!! ( náklady na demolici objektu budou vyšší než cena pozemků)
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 14.4.2006, č.j. 1807/06 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavitelství, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11/164/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.
Mohelnice, 3. 11. 2014 Ing. Milan Zedník Jánská 1 789 85 Mohelnice
– 10 –
