2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 23 a parcel parc. č. 238/1, parc. č. 238/4 a parc. č. 238/5, včetně příslušenství, vše kat. území Týnčany, obec Petrovice, zapsané na listu vlastnictví č. 250

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 EX 3544/12-13/Vo

Povinný neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 14 stran textu včetně titulní strany a 18 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 23 a parcel parc. č. 238/1, parc. č. 238/4 a parc. č. 238/5, včetně příslušenství, vše kat. území Týnčany, obec Petrovice, zapsané na listu vlastnictví č. 250 (dále též jako „Nemovitost“).

Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 15. 9. 2014 činí:

1 996 000 Kč Slovy: jeden milion devět set devadesát šest tisíc korun českých

Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 15 tohoto znaleckého posudku.

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 4 Poloha ....................................................................................................................... 5 Dopravní poměry ....................................................................................................... 5 Občanská vybavenost ................................................................................................ 6 Infrastruktura ............................................................................................................. 7 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 7 Územní plán .............................................................................................................. 7 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 7

OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 8 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 8 Analýza trhu .............................................................................................................. 8 Metody ocenění ......................................................................................................... 8 Nákladová metoda ..................................................................................................... 8 Výnosová metoda ...................................................................................................... 9 Porovnávací metoda .................................................................................................. 9 Volba metody........................................................................................................... 10

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 12

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 13

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 14

Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry oceňovaného rodinného domu................................................................. 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 5

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 6 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 7

3

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 23 a parcel parc. č. 238/1, parc. č. 238/4 a parc. č. 238/5, včetně příslušenství, vše kat. území Týnčany, obec Petrovice, zapsané na listu vlastnictví č. 250 (dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 15. 9. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 15. 9. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 13.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Jméno: RČ: Trvalé bydliště:

1.5

Michaela Hájková 825117/0301 Týnčany 21, Petrovice, PSČ: 262 55

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  Rodinný dům č.p. 21 na parcele parc. č. st. 23,  Parcela parc.č. st. 23 o výměře 982 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, 4

 Parcela parc. č. st. 238/1 o výměře 203 m2, druh ostatní plocha,  Parcela parc. č. 238/4 o výměře 752 m2, druh zahrada,  Parcela par. č. 238/5 o výměře 1 212 m2, druh zahrada včetně příslušenství, kat. území Týnčany, obec Petrovice, zapsané na listu vlastnictví č. 250. Tabulka č. 1: Výměry oceňovaného rodinného domu

Výměra (m 2 )

Typ plochy Zastavěná plocha (ZP)

422,0

Počet podlaží

1

Koeficient UP/ZP

0,7

Užitná plocha (UP) 295,4 Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha

Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti a na stavebním úřadu nebyly dohledány plány, byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné. Rodinný dům byl původně zřejmě využíván jako zemědělská usedlost. Jedná se o propojené zděné stavby se šikmou střechou (krytina částečně pálená krytina, částečně eternitové šablony). Součástí Nemovitosti jsou také přístavby ze smíšeného zdiva a dřevěné kůlny. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel

Parc. č.

Výměra (m 2 )

23 238/1

982 zastavěná plocha a nádvoří 203 ostatní plocha

238/4 238/5

1 212 zahrada

Celkem

3 149

1.6

Druh

752 zahrada

Poloha

Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Týnčany, Týnčany je malá vesnice, část obce Petrovice v okrese Příbram. Nachází se asi 3 km na sever od Petrovic. Je zde evidováno 45 adres. Trvale zde žije 73 obyvatel1. Souřadnice GPS: 49.555556° N, 14.334722° E

1.7

Dopravní poměry

Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné v ulici před domem nebo na zahradě.

1

Zdroj: www.wikipedia.org 5

Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

1.8

Občanská vybavenost

V obcí Týnčany je pouze minimální občanská vybavenost.

6

1.9

Infrastruktura

V obci je veřejná kanalizace, veřejný vodovod a vedení elektrické energie. Připojení Nemovitosti na jednotlivé inženýrské sítě však nebylo možno ověřit.

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

1.11 Územní plán Územní plán obce Týnčany se nepodařilo dohledat. Vzhledem stáří budovy a k jejímu předpokládanému původnímu využití jako zemědělská usedlost, nepředpokládáme rozpor s případným územním plánem.

1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Ve výpisu z katastru nemovitosti (č. 250) je uvedeno v části E „Nabývací tituly a jiné podklady zápisu“ skutečnost, že k dané Nemovitosti byla uzavřena kupní smlouva ke dni 10. 4. 2008 – právní účinky vkladu práva ke dni 10. 4. 2008 pro Hájkovou Michaelu, Týnčany 21, 262 55 Petrovice (V-2506/2008-211).

7

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Rodinný dům s pozemky je v současné době využíván jako farma pro chov koní. Tato farma je prezentována na webových stránkách http://www.farmatyncany.unas.cz . Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití za možné, stejně tak jako její případné využití jako rodinný dům či zemědělská usedlost.

2.2

Analýza trhu

Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům či zemědělská usedlost ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy a zemědělské usedlosti v okolí.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

8

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 9

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi – rodinnými domy, nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti2: Porovnávaná nemovitost č. 1

Rodinný dům v obci Petrovice na Příbramsku s přístupovou asfaltovou cestou je dispozičně řešen jako 3+1 s vytápěnou, zděnou stodolou, technickým zázemím, kotelnou, verandou, půdou s možností vestavby a zahradou o celkové ploše 673 m 2, přičemž obytná plocha domu cca 130 m2. Dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Vytápění je řešeno ústředním topením s možností využití krbu v obývacím pokoji. Výborné autobusové spojení na Prahu, Sedlčany či Milevsko, veškerá občanská vybavenost v místě. Porovnávaná nemovitost č. 2

Rodinný cihlový dům se nachází v obci Petrovice nedaleko Sedlčan. Dům je dispozičně řešen jako 5+1. V přízemí je větší kuchyně, obývací pokoj, ložnice a sociální zařízení. V prvním patře jsou dva pokoje a možnost vybudovat další dvě místnosti. Dům je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva, podlahy jsou dřevěné, kombinované s dlažbou. Proběhla zde částečná rekonstrukce (nové el. vedení a výměna některých dveří). Střecha a okna jsou původní 2

Zdroj: www.sreality.cz

10

(dřevěná), v dobrém stavu. Odpad je sveden do kanalizace a zdrojem vody je místní vodovod. Dům se nachází ve velmi klidné části obce, kterou tvoří rodinné domy. V Petrovicích, kde se dům nachází, je veškerá občanská vybavenost a velmi dobrá dostupnost do Sedlčan. Porovnávaná nemovitost č. 3

Rodinný dům či vilka z roku 1958 se nachází v Krásné Hoře nad Vltavou, konkrétně pak poblíž náměstí mezi dalšími rodinnými domy podobného typu. Je zcela podsklepená, v přízemí je 2+1 s halou, sociálkou, v podkroví ještě 1 místnost, a velká půda vhodná i k vestavbě. Na pozemku je ještě garáž, kolna a chlívek. Dům je dlouho neobýván, el. hodiny jsou v depozitu. Je k dispozici studna, darling, el. bojler v koupelně, splachovací WC s jímkou, lokální topení. V ulici je kanalizace, možno se připojit. Velmi vhodné k modernizaci a dostavbě. Porovnávaná nemovitost č. 4

Chalupa o dispozici 2+1, obytná plocha 90 m2, kachlová pec. Pozemek o výměře 285 m2, kůlna, stodola, sklípek. Možnost půdní vestavby. IS: elektřina, studna na pozemku. V obci obchod, pošta, škola základní i mateřská, lékař 4 km v Krásné Hoře nebo v Petrovicích. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 996 000 Kč.

11

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 15. 9. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 23 a parcel parc. č. 238/1, parc. č. 238/4 a parc. č. 238/5, včetně příslušenství, vše kat. území Týnčany, obec Petrovice, zapsané na listu vlastnictví č. 250 činí: 1 996 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná cena obvyklá rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 23 a parcel parc. č. 238/1, parc. č. 238/4 a parc. č. 238/5, včetně příslušenství, vše kat. území Týnčany, obec Petrovice, zapsané na listu vlastnictví č. 250 činí k datu ocenění 15. 9. 2014:

1 996 000 Kč Slovy: jeden milion devět set devadesát šest tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

12

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 18. 9. 2014

13

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha

14

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 3: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS4  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 3

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 4

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávací nemovitosti Poř. č.

Lokalita

Nabídková cena

Plocha

(Kč/m2 * m2

(m 2 )

Celk. Koef. Koef. Koef. Koef. Koef. Upravená nabídková nab. Polohy tech. pozemku Celkem cena ceny stavu cena (Kč/m2) (Kč/m 2 ) 1,20 0,81 10 000 Kč 0,75 0,90 1,00 8 100

1

Petrovice

1 300 000 Kč

130

2

Petrovice

1 690 000 Kč

210

8 048 Kč

0,75

0,90

1,00

1,10

0,74

5 975

3

Krásná hora na Vltavou

1 350 000 Kč

165

8 182 Kč

Krásná hora na Vltavou

590 000 Kč

90

6 556 Kč

0,95 0,95

1,00 1,00

1,10 1,40

0,78 1,00

6 413

4

0,75 0,75

Průměr

6 539

6 757

Oceňovaná Nemovitost Lokalita

Petrovice - Týmčany č.p. 21

Cena obvyklá

Plocha

Hodnota

(Kč)

(m )

(Kč/m 2 )

1 996 018

295,4

6 757

2

Příloha č. 7: Fotopříloha