2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1020/61/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 1363/6 vč. spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. st. 623, jehož součástí je bytový dům č. p. 1363, ve výši 1175/9076; - podílu ve výši id. 1/13 na pozemcích parc. č. 285/5, 285/65, 285/78; - pozemků parc. č. 285/79 a 285/97; to vše v k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha – východ; - podílu ve výši id. 1/18 na pozemku parc. č. 423/40 v k. ú. Přezletice, obec Přezletice, okres Praha - východ.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 41616/13-56 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 18.12.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.1.2014 (k. ú. Přezletice) a 26.2.2014 (k. ú. Štiřín). Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 51 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 23.3.2014

Znalecký posudek č. 1020/61/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 5 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 5

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 5

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 5

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 6

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 8

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 10

6.

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 10 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 10

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 10

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 11

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 11

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 11 7.1.

Oceňované nemovité věci v obci Kamenice, k. ú. Štiřín ................................................................. 11

7.1.1. Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 11 7.1.2. Bytová jednotka č. 1363/6 ....................................................................................................... 12 7.1.3. Pozemky .................................................................................................................................. 15 7.1.4. Využití ploch – územní plán ..................................................................................................... 17 7.1.5. Povodňový plán ČR ................................................................................................................. 18 7.1.6. Shrnutí ..................................................................................................................................... 18 7.2. Oceňované nemovité věci v obci Přezletice, k. ú. Přezletice .......................................................... 19

C.

7.2.1. Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 19 7.2.2. Pozemek .................................................................................................................................. 20 7.2.3. Využití ploch – územní plán ..................................................................................................... 20 7.2.4. Povodňový plán ČR ................................................................................................................. 21 Posudek ................................................................................................................................................... 21

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 21 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 21

8.1.1. Bytová jednotka č. 1363/6 s pozemky a podíly na pozemcích ................................................ 22 8.1.2. Zemědělský pozemek v k. ú. Přezletice .................................................................................. 26 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 28 8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 32

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 49

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 50

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 51

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 51



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 41616/13-56: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné a ve společném jmění manželů povinné a jejího manžela, které jsou zapsané na LV č. 3535, 3534, 3545, 3544 (k. ú. Štiřín) a LV č. 299 (k. ú. Přezletice), tj.: - bytová jednotka č. 1363/6 vč. spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. st. 623, jehož součástí je bytový dům č. p. 1363, ve výši 1175/9076; podíl ve výši id. 1/13 na pozemcích parc. č. 285/5, 285/65, 285/78; pozemky parc. č. 285/79 a 285/97; to vše v k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha východ; - podíl ve výši id. 1/18 na pozemku parc. č. 423/40 v k. ú. Přezletice, obec Přezletice, okres Praha východ. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 3544 pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha - východ ALV: BLV:

SJM Marek Radek a Marková Monika, Jednosměrná 1363, Nová Hospoda, 25168 Kamenice; Identifikátor: 641123/0364, 655928/1949 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 1363/6 byt 1175/9076


Stránka 3 z 51



* LV č. 3534 pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha - východ ALV:

BLV:

SJM Marek Radek a Marková Monika, Jednosměrná 1363, Nová Hospoda, 25168 Kamenice; Identifikátor: 641123/0364, 655928/1949; podíl 1175/9076 Ostatní spoluvlastníci viz. LV v příloze. Pozemky Parcela: Druh pozemku: Výměry: 2 parc. č. st. 623 zastavěná plocha a nádvoří 380 m Na pozemku stojí stavba: Nová Hospoda, č. p. 1363, bytový dům, LV 3492

* LV č. 3492 pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha - východ – dálkový náhled ALV: BLV:

SJM Marek Radek a Marková Monika, Jednosměrná 1363, Nová Hospoda, 25168 Kamenice; Identifikátor: 641123/0364, 655928/1949; podíl 1175/9076 Stavby Stavba, č. p. Způsob využití: Na parcele: Nová Hospoda, č. p. 1363 bytový dům st. 623, LV: 3534

* LV č. 3535 pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha - východ ALV:

BLV:

SJM Marek Radek a Marková Monika, Jednosměrná 1363, Nová Hospoda, 25168 Kamenice; Identifikátor: 641123/0364, 655928/1949; podíl 1/13 Ostatní spoluvlastníci viz. LV v příloze. Pozemky Parcela: Druh pozemku: Výměra: 2 parc. č. 285/5 zahrada 1395 m 2 parc. č. 285/65 zahrada 254 m 2 parc. č. 285/78 zahrada 191 m

* LV č. 3545 pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha - východ ALV: BLV:

SJM Marek Radek a Marková Monika, Jednosměrná 1363, Nová Hospoda, 25168 Kamenice; Identifikátor: 641123/0364, 655928/1949 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Výměra: 2 parc. č. 285/79 zahrada 46 m 2 parc. č. 285/97 zahrada 14 m

* LV č. 299 pro k. ú. Přezletice, obec Přezletice, okres Praha - východ ALV:

BLV:

Marková Monika, Jednosměrná 1363, Nová Hospoda, 25168 Kamenice; Identifikátor: 655928/1949; podíl 1/18 Ostatní spoluvlastníci viz. LV v příloze. Pozemky Parcela: Druh pozemku: Výměra: 2 parc. č. 423/40 orná půda 8732 m


Stránka 4 z 51



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; ZP – započitatelná plocha; KM – katastrální mapa.

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 13.1.2014 (k. ú. Přezletice) a 26.2.2014 (k. ú. Štiřín) bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Brána i branka byli zamčené, zvonky u brány nebyly. Nebylo tak možné vstoupit na pozemek pod oplocením. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné a manželu povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučené dopisy s kontaktováním povinné a manžela povinné byly vráceny prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresáti nevyzvednuli (uloženo do 7.1.2014). Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 5 z 51



JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3535 ze dne 17.2.2014, k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha východ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3534 ze dne 17.2.2014, k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha východ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3544 ze dne 17.2.2014, k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha východ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3545 ze dne 17.2.2014, k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha východ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 299 ze dne 17.2.2014, k. ú. Přezletice, obec Přezletice, okres Praha - východ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 41616/13-56 ze dne 18.12.2013 Sdělení OÚ Kamenice ze dne 18.2.2014, č. j. 00796/14/SU, vyřizuje: Hana Štěpánková, o poskytnutí údajů týkajících se bytové jednotky č. 1363/6 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 3492 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Štiřín – dálkový náhled - viz. příloha Kopie katastrální mapy, k. ú. Přezletice – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Kamenice Územní plán obce Přezletice Část prohlášení vlastníka s výměrou oceňované bytové jednotky Stavební povolení ze dne 30.9.2004, č. j. SU 1021/439/04 Rozhodnutí o povolení změny stavby před jejím dokončením ze dne 10.1.2005, č. j. SU 1527/689/04 Smlouva o zřízení věcných břemen ze dne 14.12.2005, V-10239/2005-209 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 27.3.2006 V-11218/207-209 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 14.12.2005, V-10238/2005-209 Kolaudační rozhodnutí ze dne 20.9.2005, č. j. SU 909/425/05 Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí


Stránka 6 z 51



Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 7 z 51



Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 3535 ze dne 17.2.2014 a LV č. 3545 ze dne 21.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: •

Věcné břemeno (podle listiny) umístění a udržování stavby rozvodů tlakové kanalizace


Stránka 8 z 51



- Oprávnění pro: Parcela: 285/9 - Povinnost k: Parcela: 285/5, 285/65, 285/78 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 14.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2005. V-10238/2005-209 •

Věcné břemeno (podle listiny) průchodu a průjezdu - Oprávnění pro: Parcela: 285/3 - Povinnost k: Parcela: 285/5 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 14.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2005. V-10239/2005-209

•

Věcné břemeno (podle listiny) umístění, užívání, udržování a opravování rozvodů inženýrských sítí - Oprávnění pro: Parcela: 285/3 - Povinnost k: Parcela: 285/5 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 14.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2005. V-10239/2005-209

•

Věcné břemeno užívání části pozemku vymezené geometrickým plánem 689-20/2006 za účelem zřízení (uložení), provozu, údržby a oprav podzemního vedení - Oprávnění pro: Telefónica Czech Republic, a.s., Za Brumlovkou 266/2, Michle, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 60193336 - Povinnost k: Parcela: 285/97 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 29.05.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.10.2007. V-11218/2007-209

Tato věcná břemena jsou závadou, mají vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Ocenění a popis věcných břemen je proveden níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 3535, LV č. 3534, LV č. 3544, LV č. 3545 (vše v k. ú. Štiřín) a LV č. 299 (k. ú. Přezletice) ze dne 17.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 9 z 51



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č. 3535, LV č. 3534, LV č. 3544, LV č. 3545 (vše v k. ú. Štiřín) a LV č. 299 (k. ú. Přezletice) ze dne 17.2.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisech z katastru nemovitostí ze dne 17.2.2014: - LV č. 3535 a LV č. 3534 je uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-1227/2014-209 a V-1939/2014-209. - LV č. 3544 a LV č. 3545 je uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-1939/2014-209. (pouze V-1939/2014). Řízení se týkají zástavních práv a doposud probíhají. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Celková výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka, nemohla však být ověřena. Ve znaleckém posudku předpokládám soulad prohlášení vlastníka se skutečným stavem.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů


Stránka 10 z 51



sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt s pozemky a zemědělský pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Oceňované nemovité věci v obci Kamenice, k. ú. Štiřín 7.1.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Praha - východ v centrální části obce Kamenice v katastrálním území Štiřín, v části obce zvané Nová Hospoda. Konkrétně v severní část ulice Jednosměrná, která vede od ulice Pražská a končí křižovatkou s ulicí Ringhofferova


Stránka 11 z 51



Absolutní centrum (Ringhofferovo náměstí) je vzdáleno cca. 700 m pěšky jižním směrem. Hlavní město Praha je vzdáleno asi 25 km jihovýchodním směrem od centra Prahy. Díky atraktivní přírodě v okolí obce (přírodní park Hornopožárský les) a blízkosti Prahy se jedná o žádanou lokalitou pro bydlení. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, která je charakteristická zástavbou rodinných domů – především novostaveb. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, knihovna, městská policie, lékař aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v Praze. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy, nájezd na dálnici D1 (exit 15) je vzdálen 8 km jízdy autem. Z veřejné dopravy je asi 150 m pěšky zastávka autobusů - spojení do Prahy na stanici metra „C“ Budějovická za 40 minut či do Stránčic k vlaku. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo špičku a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Jednosměrná, z pozemku parc. č. 643 (silnice, vlastník: Středočeský kraj). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním oploceném pozemku. V ulici na veřejném prostranství jsou však nedostatečné parkovací možnosti. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Bytový dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí Kód Název Kód Správní 2 okresu obce obce obvod 1 CZ0209 Kamenice 538299 2122 10

3 3

4

5

6

7

8

1 736 4 178 2 777 302 110

9 10 11 12 13 1

0

1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.1.2. Bytová jednotka č. 1363/6 Byt má dispozičně řešen jako 4+kk, nachází se ve 2.NP zděného bytového domu č. p. 1363, který byl zkolaudován v září roku 2005. Bytový dům má celkem 2 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví, je rozdělen na 2 sekce se samostatnými vstupy. V domě se nachází celkem 9 bytových jednotek – vždy 3 na


Stránka 12 z 51



každém podlaží. Oceňovaný byt se nachází v sekci č. II (jižnější vstup do objektu) se 6-ti byty. V objektu se nenachází osobní výtah. Jedná se o areál dvou bytových domů, který je oplocený pod uzamčením, přístupný bránou na dálkové ovládání či brankou. Bytová jednotka se skládá haly, prádelny, samostatného WC, koupelny s WC, 2 šaten, pracovny, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a 3 pokojů. K jednotce náleží právo výhradního užívání terasy, která je přístupná pouze z bytové jednotky a je orientovaná na západ. Samotná bytová jednotka je orientovaná na západ a východ. Svou severní a jižní stranou sousedí s bytovými jednotky a prostory chodby se schodišti. V prohlášení vlastníka je uvedena pouze celková výměra bytové jednotky bez terasy, jejíž výměra je pouze odhadnuta. K příslušenství bytové jednotky náleží stavba zděného sklípku a stavba dřevěné konstrukce zastřešení pro otevřené parkovací stání, které se nachází mimo stavbu bytového domu a stojí na pozemku parc. č. 285/79. Tyto stavby nejsou zapsány v evidenci katastru nemovitostí. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí v roce 2005 Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné Stropy: železobetonové monolitické Střecha: tvar sedlový s vikýři, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z měděného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: železobetonová s keramickým obkladem Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: laminátové plovoucí, z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem umístěným v bytě, deskové radiátory Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou, umyvadlem a WC; samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a plynovým / elektrickým sporákem, troubou aj. Údržba: prováděna běžná údržba


Stránka 13 z 51



Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako standardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výměra bytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

2.NP

hala, WC, prádelna, koupelna s WC, 2x šatna, pracovna, obývací pokoj s kk, 3x pokoj - dle prohlášení vlastníka terasa - odhad

Podlahová plocha

Zohledněno

Započitatelná plocha

117,50

100%

117,50 m

2

4,00

50%

2,00 m

2

2

Započitatelná plocha bytu ve 2.NP

119,50 m

Celková započitatelná plocha bytové jednotky

119,50 m

2

Stavebně technický stav bytové jednotky Bytová jednotka nebyla zpřístupněna, nebylo možné zjistit skutečný stavebně technický stav. Ve znaleckém posudku předpokládám vzhledem k nízkému stáří dobrý stavebně technický stav. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven v letech 2004 - 2005. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou i s ohledem na nízké stáří v dobrém stavu, při místním šetření nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Před dokončením stavby byla dle rozhodnutí ze dne 11.1.2005 k objektu provedena přístavba pergoly z celodřevěné konstrukce, podél západní strany bytového domu. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Oplocení – z pletiva s ocelovými sloupky b) Vstupní branka a vjezdová brána – ocelové konstrukce s drátěnou výplní c) Zpevněné plochy – zámková dlažba a zatravňovací dlaždice

-

Přístřešek I. – nachází se na pozemku parc. č. 285/79. Přístřešek je z dřevěných trámků s pultovou střechou s plechovou krytinou, navazuje na zděný sklípek. Zastavěná plocha přístřešku je odhadnuta 2 s ohledem na velikost pozemku a geometrický plán na 25 m , průměrná výška cca. 3 m. Přístřešek slouží k parkování 1 osobního automobilu.

-

Zděný sklípek – nachází se na pozemku parc. č. 285/79. Jedná se o vnitřní řadový sklípek pravděpodobně se zděnou konstrukcí, dřevěnými vstupními dveřmi, pultovou střechou s plechovou krytinou. Stěny jsou omítnuté, zavedena je pravděpodobně elektřina. Sklípek navazuje na přístřešek I., 2 zastavěná plocha je s ohledem na výměru pozemku odhadnuta na 21 m , průměrná výška cca. 3,2 m.

-

Přístřešek II. – nachází se na pozemku parc. č. 285/97. Přístřešek je z dřevěných trámků s pultovou střechou s plechovou krytinou, navazuje na bytový dům. Zastavěná plocha přístřešku je odhadnuta 2 s ohledem na velikost aut a velikost pozemku na 14 m , průměrná výška cca. 3 m.


Stránka 14 z 51



Inženýrské sítě -

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn

7.1.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky: - spoluvlastnický podíl ve výši 1175/9076 na pozemku parc. č. st. 623, který je zapsán na LV č. 3534 pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice. - spoluvlastnický podíl ve výši 1/13 na pozemcích parc. č. 285/5, 285/65 a 285/78, které jsou zapsané na LV č. 3535, pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice. - pozemky parc. č. 285/79 a 285/97, které jsou zapsané na LV č. 3545, pro k. ú. Štiřín, obec Kamenice. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek zapsaný na LV č. 3534 – podíl 1175/9076 Pozemek parc. č. st. 623 Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je z celé své plochy zastavěn stavbou bytového domu č. p. 1363. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemky zapsané na LV č. 3535 – podíl 1/13 Pozemek parc. č. 285/5 Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, převážně zpevněný povrch zámkovou dlažbou, slouží jako manipulační plocha – komunikace v oploceném areálu bytových domů. Část pozemku má také travnatý udržovaný povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 15 z 51



Pozemek parc. č. 285/65 Pozemek je rovinný, má nepravidelný protáhlý tvar, travnatý povrch s porosty, slouží jako zeleň v oploceném areálu bytových domů. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc. č. 285/78 Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, travnatý či zámkovou dlažbou zpevněný povrch, je využíván jako zeleň v areálu, parkovací plocha a chodník. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemky zapsané na LV č. 3545 Pozemek parc. č. 285/79


Stránka 16 z 51



Pozemek je rovinný, má lichoběžníkový tvar, je zcela zastavěn přístřeškem I. a zděným sklípkem, slouží jako parkovací plocha pro 1 osobní automobil. Povrch pozemku je zpevněný zámkovou dlažbou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc. č. 285/97 Pozemek je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn přístřeškem I. Pozemek pod přístřeškem slouží jako parkovací plocha pro 1 osobní automobil. Povrch pozemku je zpevněný zámkovou dlažbou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.1.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Kamenice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SJ1“ – smíšená jádra obce. Slouží pro bydlení, služby a nerušící živnostenskou a zemědělskou výrobu.


Stránka 17 z 51



Přípustné funkční využití: - Rodinné domy s doplňkovými stavbami - Hospodářská zařízení zemědělského a lesního hospodářství a k nim příslušené obytné budovy - Ostatní obytné budovy - Jednotlivé stávající objekty individuální rekreace - Provozy pro zpracování a sběr zemědělských a lesních produktů - Obchodní zařízení, veřejné stravování a ubytování - Řemeslnické dílny pro potřeby obyvatel území - Jiné nerušící služby a zařízení drobné výroby - Zahradnictví - Čerpací stanice pohonných hmot - Odstavná stání a garáže sloužící potřebě funkčního využití - Nezbytné plochy technického vybavení - Příslušné komunikace pěší, cyklistické, pro motorová vozidla a hromadnou dopravu - Zeleň liniová a plošná

7.1.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.1.6. Shrnutí Adresa: okres Praha - východ, obec Kamenice, ulice Jednosměrná č. p. 1363 byt 4+kk/T ve 2.NP zděného Nemovité věci: Stav: pravděpodobně dobrý bytového domu Dispozice: Vybavení: 4+kk/T pravděpodobně standardní 2x přístřešek celkem pro 2 osobní Podlaží: Příslušenství: 2.NP bez výtahu auta; zděný sklípek Započitatelná 2 119,50 m plocha:


Stránka 18 z 51



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o předpokládaný dobrý stav a standardní vybavení – bytový dům byl zkolaudován v r. 2005 o jedná se o uzavřený areál pod oplocením o příslušenství parkovacích stání pod přístřešky celkem pro 3 automobily o venkovní zděný sklípek u 2 parkovacích stání o klidná lokalita s atraktivní krajinou v okolí obce Ponižující faktory o v obci je k dispozici pouze základní potřebná občanská vybavenost o pouze průměrná dostupnost osobní i veřejnou dopravou o současný převis nabídky bytů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku

7.2. Oceňované nemovité věci v obci Přezletice, k. ú. Přezletice 7.2.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Praha - východ na území obce Přezletice v katastrálním území Přezletice mimo zastavěné území obce. Obec leží při severovýchodním okraji Prahy mezi městskými částmi Vinoř a Miškovice v místě, kde by v budoucnu měla vést severovýchodní část Pražského okruhu. Konkrétně se pozemek nachází asi 500 m severozápadním směrem od severního okraje zástavby obce uprostřed polí. Občanská vybavenost: V obci Přezletice prakticky chybí občanská vybavenost, základní je k dispozici v bezprostředně navazující části Prahy – Vinoř, veškerá pak v Praze v dosahu veřejné dopravy. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnicích III. třídy. Sousední Vinoří prochází silnice spojující Prahu s Brandýsem nad Labem. Nájezdy na rychlostní komunikaci R10, dálnici D8 či Pražský okruh jsou vzdáleny cca. 7 km. Z veřejné dopravy je v centru obce zastávka autobusu Pražské integrované dopravy, který zajišťuje spojení k metru „C“ Letňany za 22 minut a k metru „B“ Palmovka za 33 minut. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek je přístupný pouze přes okolní cizí pole. Nejbližší zpevněné veřejné komunikace vedou asi 450 m od okraje pozemku. Inženýrské sítě: V místě nebyla zjištěna možnost napojení na inženýrské sítě.


Stránka 19 z 51



Informace z malého lexikonu obcí Kód okresu CZ0209

Název obce Přezletice

Kód obce 538671

Správní obvod 1 2103

2

3

4

1

1

416

5

6

7

1 230 816 39

8

9 10 11 12 13

0

0

0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2.2. Pozemek Předmětem ocenění je podíl ve výši 1/18 na pozemku parc. č. 423/40, který je zapsán na LV č. 299 pro k. ú. Přezletice, obec Přezletice. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: parc. č. 423/40: 423/39, 423/41, 423/42, 71/3 Pozemek parc. č. 423/40 Pozemek je rovinný, má lichoběžníkový tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Ke dni místního šetření byl pozemek zorán. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.2.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Přezletice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „plochy zemědělské“.


Stránka 20 z 51



7.2.4. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána.


Stránka 21 z 51



Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“

8.1.1. Bytová jednotka č. 1363/6 s pozemky a podíly na pozemcích Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 22 z 51



Závady právní povahy Dále upozorňuji, že na oceňovaných nemovitých věcech váznou věcná břemena, která mají poměrně malý vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Ocenění a popis věcných břemen je proveden v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí (byty 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1) v obci Kamenice - bylo nalezeno celkem 13 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.600.000 Kč do 13.000.000 Kč. Jedná se však převážně o starší bytové jednotky umístěné v panelovém či bytovém domě ve výrazně horším stavu. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 77 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 620.000 Kč do 13.000.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí (byty 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1) v obci Kamenice - bylo nalezeno celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.900.000 Kč do 13.000.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí (byty 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1) v obci Kamenice - bylo nalezeno celkem 10 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.950.000 Kč do 13.000.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba bytové jednotky.

Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí došlo v průběhu finanční krize k poklesu poptávky po obdobných nemovitých věcech a díky tomu i poklesu realizovaných cen. Nabídka tak převyšuje poptávku. Takto veliké byty mají konkurenci také v rodinných domech, u nichž je v regionu také vyšší nabídka než poptávka. V regionu však funguje trh, panuje zde konkurenční prostředí – při snížení nabídkové ceny pod úroveň obvyklé ceny jsou nemovité věci rychle obchodovatelné. Obchodovatelnost nemovitých věcí proto posuzuji jako průměrnou.


Stránka 23 z 51



Srovnávací metoda

Nemovité věci: Adresa:

Oceňovaná nemovitá věc Byt 4+kk/T s pozemky a příslušenstvím Kamenice, Jednosměrná

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Byt 3+1/B v novostavbě BD Kamenice, Ohradní

Byt 3+kk/2xB/T + gar. stání v novostavbě BD Jesenice, Cedrová

Atypický byt s balkónem vč. moderní kuchyňské linky. Skládá se z předsíně, kuchyně, obývacího pokoje, 2 ložnic, koupelny s vanou, šatny, balkónu, 2x WC. Jižní orientace bytu. Dům je třípodlažní, bez výtahu. zděné 3+1/B 3.NP 1PP - 3NP 1 není 111,51

Byt 3+kk se 2 balkony a terasou 40,6 m2, garážové stání a sklep v 1.PP domu. Byt je vybaven kuchyňskou linkou a vestavěnými skříněmi.

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Byt 4+kk/2xB, mezonet v Byt 3+kk/2xB + gar.stání Byt 4+kk/T + gar.stání v novostavbě v novostavbě novostavbě Kamenice, Ohradní Strančice, Pod Lipami Jesenice, Nákupní

Fotografie:

Doplňujicí popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:

zděné 4+kk/T 2.NP 2NP + podkroví 1 není 119,50

Mezonetový byt se 2 balkóny v novostavbě. Byt je umístěn ve 2. a 3. podlaží cihlového domu. Byt je vybaven kuchyňskou linkou se spotřebiči, jsou zde 2 koupelny s WC. K bytu náleží dvě parkovací stání. zděné zděné 3+kk/T 4+kk/2xB 5.NP 2. - 3.NP 1PP - 4NP 1PP - 3NP 1 2 osobní není 111,35 105,00

Byt se 2 balkony v novostavbě z r.2007 vč. garážového stání. Byt je umístěn v podkroví zděného domu bez výtahu, je vybaven kuchyňskou linkou. Podlahy jsou plovoucí či z dlažby, vstupní dveře bezpečnostní. zděné 3+kk/2xB 4.NP - podkroví 1PP-3NP+podkroví 1 není 100,09

Bytu s terasou ve 4.NP zděné novostavby s výtahem. Příslušenstvím je sklep a 1 garážové stání v 1.PP domu.

zděné 4+kk/T 4.NP 1PP - 4NP 1 osobní 99,50

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

4 600 000

4 800 000

3 390 000

4 200 000

4 350 000

Cena / m2 započ. pl.:

x

41 252

43 107

32 286

41 962

43 719

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Kamenice, Jednosměrná

K2 - Pozemek:

pod oplocením - uzavřený areál, vlastní parkování

K3 - Stav bytu:

předpokládám dobrý kolaudace v r. 2005


obdobná

blíž k Praze

obdobná

lépe dostupná

blíž k Praze

1,00 neoplocený, spol.podíl 1,02 obdobný 1,00




0,95 neoplocený, spol.podíl 1,02 velmi dobrý 0,98

Stránka 24 z 51


K4 - Stav bytového domu:

Určení obvyklé ceny dobrý - kolaudace v r. 2005

K5 - Vybavení, příslušenství:

předpokládám standardní

K6 - Velikost nemovité věci:

4+kk/T, ZP=cca. 119,5 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

2.NP bez výtahu

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS

K9 - Zdroj informací: K10 - Právní vztahy:

v exekuci 2x parkovací stání kryté přístřeškem, zděný sklípek

K11 - Ostatní:

dobrý - novostavba dobrý - novostavba 1,00 1,00 dobré vč. kuchyně dobré vč. kuchyně,skříní 0,95 0,94 obdobná menší byt, velká terasa 1,00 1,00 5.NP s výtahem 3.NP bez výtahu 1,01 0,96 veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 inzerce inzerce 0,80 0,85 bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 bez příslušenství 1x garážové stání

Váhy: 2

Upravená cena / m započ. pl.: Upravená cena Kč:

dobrý - novostavba 1,00 dobré vč. kuchyně 0,95 menší byt 1,02 2.-3.NP - mezonet 1,10 veškeré IS 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 2x parkovací stání

1,07

1,01

1,03

1,01

1,01

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

31 953

32 831

30 742

30 912

32 470

32 811

3 818 416

3 923 326

3 673 717

3 694 012

3 880 156

3 920 869

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

3 818 416 111 112 3 673 717 3 707 305 3 818 416 3 929 528

Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závad - věcná břemena

3 923 326 (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení)

Závada - věcné břemeno užívání parc. č. 285/97 Závada - věcné břemeno umístění kanalizace parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Závada - věcné břemeno průchodu a průjezdu parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Závada - věcné břemeno umístění IS parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závad - věcná břemena


dobrý - novostavba dobrý - novostavba 1,00 1,00 standardní vč. kuchyně standardní,bez opotřebení 0,98 0,98 menší byt menší byt 1,03 1,03 podkroví - zkosení 4.NP s výtahem 0,95 0,96 veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 inzerce inzerce 0,85 0,85 bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 1x garážové stání 1x garážové stání

3 812 692 -10 000 -769 -1 154 -769 3 800 000

Stránka 25 z 51



8.1.2. Zemědělský pozemek v k. ú. Přezletice Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/18 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Pozemek však lze poměrně jednoduše rozdělit geometrickým plánem v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitých věcí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitých věcí a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska dopravní dostupnosti, umístění vzhledem k obci, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 5 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovité věci se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 26 z 51



Reprezentanti – srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: obec Přezletice Popis:

Zemědělský pozemek - orná půda, která se nachází uprostřed polí a vede k ní polní cesta. Nejbližší asfaltová komunikace je cca 1 km. 2

Pozemek: Nabídková cena:

9 994 m 289 826 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.sreality.cz

29,00 Kč/m

2

datum: 13.3.2014

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Podolanka Popis:

Jedná se o dva na sebe navazující zemědělské pozemky, které jsou určeny pro pěstební účely. Pozemky jsou rovinné či mírně svažité. 2


26 000 m 990 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: stredo.ceskereality.cz

38,08 Kč/m

2

datum: 13.8.2013

Reprezentant č. 3 Adresa: Praha 9 - Vinoř Popis:

Jedná se o zemědělský pozemek umístěný při silnici III. třídy - k prodeji je podíl id. 1/3 na pozemku z celkové výměry 12417 m2. V územním plánu je veden jako: OP - orná půda. 2


12 417 m 400 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.sreality.cz

32,21 Kč/m

2

datum: 27.2.2014

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Škvorec Popis: Zemědělská půda umístěná mimo zastavěné území obce, příjezd k pozemku je po polní cestě. 2


15 393 m 500 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:


32,48 Kč/m

2

datum: 29.10.2013

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Dřísy Zemědělský pozemek vedený jako orná půda, který se nachází na okraji obce. Pozemek je bez

Popis: inženýrských sítí, příjezd je po polní cestě. 2


5 228 m 182 980 Kč

2

Cena Kč/m poz.:


35,00 Kč/m

2

datum: 8.4.2013

Tabulka srovnání reprezentantů R. 1.

Výměra 2 m 9 994

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Velikost

Stav

Zdroj

Ostatní

29,00

1,00

1,00

1,00

0,85

1,00


Upravená NC v 2 Kč/m 24,65

Stránka 27 z 51


2. 3. 4. 5.

26 000 12 417 15 393 5 228

38,08 32,21 32,48 35,00


1,00 0,98 1,05 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00

Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku

30,46 25,26 27,29 28,00 27,13

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemku Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality 2 půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňovaný zemědělský pozemek má poměrně vysokou bonitu, dle BPEJ je jednotková cena dle oceňovací 2 vyhlášky ve výši 17,22 Kč/m (BPEJ 20100). Vzhledem k umístění v obci sousedící s územím Hlavního města 2 Prahy se jednotková cena zvyšuje o 280% nahoru. Upravená cena je pak 65,44 Kč/m . V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz a www.ceskereality.cz jsou v okruhu do 2 10 km od oceňovaného pozemku v nabídce pozemky s nabídkovou cenou od 29 Kč/m . Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve 2 výši 27,13 Kč/m . Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaného pozemku dle BPEJ, je obvyklá cena pozemku stanovena na základě 2 metody srovnávací a to ve výši průměrné upravené nabídkové ceny zemědělského pozemku, tj. 27,13 Kč/m . Určení obvyklé ceny pozemku 2

Stanovená srovnávací hodnota [Kč/m ] 2 Měrná jednotka - m zemědělského pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/18 na LV č. 299, k. ú. Přezletice Srovnávací hodnota - podíl id. 1/18 na LV č. 299, k. ú. Přezletice Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena - srovnávací hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 1/18 na LV č. 299, k. ú. Přezletice

27,13 8 732 236 903 13 161 11 845 11 800

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 3535 ze dne 17.2.2014 a LV č. 3545 ze dne 21.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: •

Věcné břemeno (podle listiny) umístění a udržování stavby rozvodů tlakové kanalizace - Oprávnění pro: Parcela: 285/9 - Povinnost k: Parcela: 285/5, 285/65, 285/78


Stránka 28 z 51


- Listina:


Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 14.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2005. V-10238/2005-209

Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno užívání části pozemků parc. č. 285/5, 285/65 a 285/78 za účelem umístění a udržování stavby rozvodů tlakové kanalizace. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a za jednorázovou úplatu ve výši 320.000,- Kč. Věcné břemeno není zakresleno v geometrickém plánu č. 678-13/005 ze dne 26.10.2005, který je přílohou smlouvy o zřízení věcného břemene. Předmětem ocenění je pouze podíl id. 1/13 věcném břemeni. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, nelze věcné břemeno ocenit výnosově. Výši užitku prakticky nelze stanovit, roční užitek také není nikde uveden. Věcné břemeno je proto oceněno podle zákona č. 151/1977 Sb. §18 odst. 5 paušální částkou 10.000,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno umístění kanalizace - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí •

= * =

10 000,- Kč 10 000,- Kč 1 / 13 769 Kč

Věcné břemeno (podle listiny) průchodu a průjezdu - Oprávnění pro: Parcela: 285/3 - Povinnost k: Parcela: 285/5 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 14.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2005. V-10239/2005-209

Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno bezplatného průchodu a průjezdu přes pozemek parc. č. 285/5 na pozemek parc. č. 285/3. Rozsah věcného břemene není zakreslen v geometrickém plánu. Ve znaleckém posudku předpokládám nutnost zachování průjezdu k pozemku parc. č. 285/3 v délce cca. 16 m od veřejné komunikace (odměřeno z katastrální mapy) parc. č. 643 a v šířce 2,5 m pro osobní automobil. 2 Výměra části pozemku nutné k zajištění přístupu a příjezdu je tedy cca. 40 m . Ocenění věcného břemene je vypočteno ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny pozemku. Obvyklá cena 2 pozemku je určena na základě porovnání ve výši 1.500 Kč/m , výše nájemného za stavební pozemek ve výši 5% z obvyklé ceny. Předmětem ocenění je podíl id. 1/13 na tomto věcném břemeni. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB: 2 Výměra: 40,00 m 2 Jednotková cena: 1 500,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 40,00 m * 1 500,- Kč/m * 5,00 % = 3 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 %


Stránka 29 z 51



3 000,- Kč/rok * 100 % = 3 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 000,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 3 000,- Kč * 5 let = 15 000,- Kč Věcné břemeno průchodu a průjezdu - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Ocenění věcného břemene činí •

=

15 000,- Kč 1 / 13 1 154 Kč

Věcné břemeno (podle listiny) umístění, užívání, udržování a opravování rozvodů inženýrských sítí - Oprávnění pro: Parcela: 285/3 - Povinnost k: Parcela: 285/5 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 14.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2005. V-10239/2005-209

Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno bezplatného umístění stavby rozvodů inženýrských sítí, jejich užívání, údržby a oprav. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a za jednorázovou úplatu společně s věcným břemenem průchodu a průjezdu ve výši 1.000,- Kč. Přílohou smlouvy není geometrický plán – nelze zjistit přesný rozsah omezení. Předmětem ocenění je pouze podíl id. 1/13 věcném břemeni. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, nelze věcné břemeno ocenit výnosově. Výši užitku prakticky nelze stanovit, roční užitek také není nikde uveden. Věcné břemeno je proto oceněno podle zákona č. 151/1977 Sb. §18 odst. 5 paušální částkou 10.000,- Kč.

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno umístění kanalizace - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí •

= * =

10 000,- Kč 10 000,- Kč 1 / 13 769 Kč

Věcné břemeno užívání části pozemku vymezené geometrickým plánem 689-20/2006 za účelem zřízení (uložení), provozu, údržby a oprav podzemního vedení - Oprávnění pro: Telefónica Czech Republic, a.s., Za Brumlovkou 266/2, Michle, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 60193336 - Povinnost k: Parcela: 285/97 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 29.05.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.10.2007. V-11218/2007-209

Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno užívání části pozemku parc. č. 285/97 dle geometrického plánu č. 689-20/2006 ze dne 1.3.2006 za účelem zřízení (uložení), provozu, údržby a oprav


Stránka 30 z 51



podzemního vedení, jakož i strpět další zákonná omezení s tímto právem spojená. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a za jednorázovou úplatu ve výši 66,- Kč. Dle geometrického plánu se jedná o přípojku telefonu pro dům, která je vedena jižní částí pozemku. Vedení vč. ochranného pásma (1,5 m) zabírá asi 1/2 výměry pozemku. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, nelze věcné břemeno ocenit výnosově. Výši užitku prakticky nelze stanovit, roční užitek také není nikde uveden. Věcné břemeno je proto oceněno podle zákona č. 151/1977 Sb. §18 odst. 5 paušální částkou 10.000,- Kč.

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitých věcech je celkem 12.692,- Kč.

Vyhodnocení rizik – nemovité věci v k. ú. Štiřín ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva – věcná břemena

NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma – věcná břemena

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Jednotka na pozemku je dokončena NE

Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou)

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví


Stránka 31 z 51



8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace 1. Bytová jednotka č. 1363/6, pozemky a příslušenství v k. ú. Štiřín Adresa předmětu ocenění: 251 68 Kraj: Středočeský Okres: Praha - východ Obec: Kamenice Katastrální území: Štiřín Počet obyvatel: 4 178 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci

č. II III III I IV III

Pi 0,85 0,85 1,02 1,00 0,80 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 187,37 Kč/m 2. Pozemek parc. č. 432/40 v k. ú. Přezletice – podíl 1/18 Adresa předmětu ocenění: 250 73 Kraj: Středočeský Okres: Praha - východ Obec: Přezletice Katastrální území: Přezletice Počet obyvatel: 1 230 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce IV O2. Hospodářsko-správní význam obce III O3. Poloha obce I O4. Technická infrastruktura v obci I O5. Dopravní obslužnost obce IV O6. Občanská vybavenost v obci V Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 836,31 Kč/m

2

Pi 0,65 0,85 1,05 1,00 0,80 0,85

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše

3. Obsah znaleckého posudku Bytová jednotka č. 1363/6, pozemky a příslušenství v k. ú. Štiřín 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1363/6 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek I. 1.2.2. Přístřešek II. 1.2.3. Zděný sklípek 1.2.4. Zpevněné plochy - parkovací stání Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 32 z 51



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV č. 3535 - podíl 1/13 2.2. Pozemky LV č. 3545 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno užívání - parc. č. 285/97 3.2. Věcné břemeno umístění kanalizace parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 3.3. Věcné břemeno průchodu a průjezdu parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 3.4. Věcné břemeno umístění IS parc. č. 285/5, 285/65, 285/78

Pozemek parc. č. 432/40 v k. ú. Přezletice – podíl 1/18 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Bytová jednotka č. 1363/6, pozemky a příslušenství v k. ú. Štiřín 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1363/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III

Pi -0,03 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1


0,00

Stránka 33 z 51



4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I IV

-0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,040 = 0,967 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 187,37

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo St. 623

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra 2 [m ] 380,00

Index

Koef.

0,967 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 148,19

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 148,19 Cena [Kč] 436 312,20 436 312,20

Pozemek - zjištěná cena

=

436 312,20 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

=

436 312,20Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

436 312,20 Kč


Stránka 34 z 51



Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha – východ 9 let 2 30 974,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 117,5 * 1,00 = 117,50 m 2 4 * 0,17 = 0,68 m 2 118,18 m

Podlahové plochy bytu 4+kk: terasa - odhad: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní vybavení (např. krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 9 let: s = 1 - 0,005 * 9 = 0,955

č. IV I II II II

Vi 0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00

III IV

0,00 0,04

III I II

0,00 -0,10 1,00

9

Index vybavení



IV = (1 +

Vi) * V10 * 0,955 = 0,984

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek


č. I I

Pi 1,03 0,00

II I

0,00 0,00

Stránka 35 z 51



lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

IP = P1 * (1 +

Index polohy

 Pi) = 1,040 i=2

Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 30 974,- Kč/m * 0,984 = 30 478,42 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 118,18 m * 30 478,42 Kč/m * 0,930 * 1,040= 3 483 796,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

3 483 796,05 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 436 312,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 175 / 9 076 Hodnota spoluvlastnického podílu: 436 312,20 Kč * 1 175 / 9 076 = 56 485,99 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

56 485,99 Kč

Bytová jednotka č. 1363/6 - zjištěná cena

=

3 540 282,04 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek I. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 36 z 51



Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,967 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 25,00 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (25)*(3,00)

Konstr. výška 3,00 m

3

[m ] 3 75,00 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 75,00 m 3 75,00 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře


Obj. podíl [%] S S X S S S S X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00

Stránka 37 z 51



10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X X X

0,00 0,00 0,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

100 100 100

1,00 1,00 1,00

= * * *

0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

750,1,0000 0,9000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 75,00 m * 1 400,63 Kč/m

= =

1 400,63 105 047,25 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 35 = 25,7 % Koeficient opotřebení: (1- 25,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,743 78 050,11 Kč 0,967 75 474,46 Kč

Přístřešek I. - zjištěná cena

=

75 474,46 Kč

1.2.2. Přístřešek II. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 38 z 51



4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2


Název 1.NP


Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (14)*(3,00)

3

[m ] 3 42,00 m

=


Typ NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů


Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00

Stránka 39 z 51



1,0000

Koeficient vybavení K4: Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

= * * *

750,1,0000 0,9000 2,0750


= =

1 400,63 58 826,46 Kč


* = * =

0,743 43 708,06 Kč 0,967 42 265,69 Kč

Přístřešek II. - zjištěná cena

=

42 265,69 Kč

1.2.3. Zděný sklípek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 40 z 51



5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2


Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (21)*(3,20)


3

[m ] 3 67,20 m

=


Typ NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S C S S S S X S C S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

3

[Kč/m ]

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

=

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 8,20 5,80 79,10 0,7910

1 250,-

Stránka 41 z 51



Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

* * *

0,7910 0,9000 2,0750


= =

1 846,49 124 084,13 Kč


* = * =

0,887 110 062,62 Kč 0,967 106 430,55 Kč

Zděný sklípek - zjištěná cena

=

106 430,55 Kč

1.2.4. Zpevněné plochy - parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm 2 30+14 = 44,00 m 211


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití


Stránka 42 z 51



9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,967 Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena Kč/m Plná cena:

2

44,00 m * 965,52 Kč/m

2

= * * =

480,0,9000 2,2350 965,52

=

42 482,88 Kč


* = * =

0,820 34 835,96 Kč 0,967 33 686,37 Kč

Zpevněné plochy - parkovací stání - zjištěná cena

=

33 686,37 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV č. 3535 - podíl 1/13 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6


IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04

Stránka 43 z 51



5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1


Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,040 = 0,967 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 187,37

Zatřídění

Index

Koef.

0,967

Parcelní Výměra Jedn. cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] § 4 odst. 1 zahrada 285/5 1 395,00 1 148,19 § 4 odst. 1 zahrada 285/65 254,00 1 148,19 § 4 odst. 1 zahrada 285/78 191,00 1 148,19 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky LV č. 3535 - podíl 1/13 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Typ

Název

Pozemky LV č. 3535 - podíl 1/13 - zjištěná cena

=

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 148,19

Cena [Kč] 1 601 725,05 291 640,26 219 304,29 2 112 669,60 2 112 669,60 Kč 1 / 13 162 513,05 Kč

2.2. Pozemky LV č. 3545 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání


Stránka 44 z 51



Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

IO = 1 +  Pi = 1,000


i=1


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1


Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,040 = 0,967

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Index

Koef.

Upr. cena

Stránka 45 z 51



2

2

[Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 187,37 Parcelní číslo § 4 odst. 1 zahrada 285/79 § 4 odst. 1 zahrada 285/97 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

Výměra 2 [m ] 46,00 14,00

[Kč/m ] 0,967

1 148,19

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 148,19 1 148,19

Cena [Kč] 52 816,74 16 074,66 68 891,40

=

68 891,40 Kč

Pozemky LV č. 3545 - zjištěná cena

1.3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno užívání - parc. č. 285/97 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

1.3.2. Věcné břemeno umístění kanalizace parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno umístění kanalizace parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí

= * =

10 000,- Kč 10 000,- Kč 1 / 13 769,23 Kč

1.3.3. Věcné břemeno průchodu a průjezdu parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB: 2 Výměra: 40,00 m 2 Jednotková cena: 1 500,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 40,00 m * 1 500,- Kč/m * 5,00 % = 3 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 3 000,- Kč/rok * 100 % = 3 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 000,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 3 000,- Kč * 5 let = 15 000,- Kč Věcné břemeno průchodu a průjezdu parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

=

15 000,- Kč

Stránka 46 z 51



Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1 / 13

Ocenění věcného břemene činí

=

1 153,85 Kč

1.3.4. Věcné břemeno umístění IS parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno umístění IS parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí

= * =

10 000,- Kč 10 000,- Kč 1 / 13 769,23 Kč

Pozemek parc. č. 432/40 v k. ú. Přezletice – podíl 1/18 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

BPEJ

orná půda 423/40 20 100 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem:

Výměra [m2] 8 732,00

280 % 280,00 % JC [Kč/m2] 17,22

Úprava [%] 280,00

UC [Kč/m2] 65,44

8 732,00 m2

Pozemek - zjištěná cena

Cena [Kč] 571 422,08 571 422,08

=

571 422,08 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Bytová jednotka č. 1363/6, pozemky a příslušenství v k. ú. Štiřín 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1363/6 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek I. 1.2.2. Přístřešek II. 1.2.3. Zděný sklípek 1.2.4. Zpevněné plochy - parkovací stání 1. Ocenění staveb celkem


3 540 282,- Kč 75 474,50 Kč 42 265,70 Kč 106 430,60 Kč 33 686,40 Kč 3 798 139,20 Kč

Stránka 47 z 51



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV č. 3535 - podíl 1/13 2.2. Pozemky LV č. 3545

162 513,10 Kč 68 891,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

231 404,50 Kč

Bytová jednotka č. 1363/6, pozemky a příslušenství v k. ú. Štiřín celkem

4 029 543,70 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno užívání - parc. č. 285/97 1.3.2. Věcné břemeno umístění kanalizace parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 1.3.3. Věcné břemeno průchodu a průjezdu parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 1.3.4. Věcné břemeno umístění IS parc. č. 285/5, 285/65, 285/78 Hodnota věcného břemene činí:

10 000,- Kč 769,20 Kč 1 153,80 Kč 769,20 Kč 12 692,20 Kč

Bytová jednotka č. 1363/6, pozemky a příslušenství v k. ú. Štiřín po odečtení věcného břemene činí celkem:

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

4 016 851,50 Kč

4 016 850,- Kč

slovy: Čtyřimilionyšestnácttisícosmsetpadesát Kč

Pozemek parc. č. 432/40 v k. ú. Přezletice – podíl 1/18 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

571 422,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

571 422,10 Kč

Pozemek parc. č. 432/40 v k. ú. Přezletice - podíl 1/18 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

*

571 422,10 Kč 1 / 18 31 745,70 Kč

31 750,- Kč

slovy: Třicetjednatisícsedmsetpadesát Kč


Stránka 48 z 51



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny LV č. 3544, 3534, 3535, 3545, k. ú. Štiřín

Srovnávací hodnota bez závad - věcná břemena Závady - věcná břemena Srovnávací hodnota vč. závady - věcná břemena

3 812 692 Kč -12 692 Kč 3 800 000 Kč

Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závad - věcná břemena

4 016 850 Kč

LV č. 299, k. ú. Přezletice

Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

11 800 Kč 31 750 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné a ve společném jmění manželů povinné a jejího manžela, které jsou zapsané na LV č. 3535, 3534, 3545, 3544 (k. ú. Štiřín) a LV č. 299 (k. ú. Přezletice), tj.: o

bytová jednotka č. 1363/6 vč. spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. st. 623, jehož součástí je bytový dům č. p. 1363, ve výši 1175/9076; podíl ve výši id. 1/13 na pozemcích parc. č. 285/5, 285/65, 285/78; pozemky parc. č. 285/79 a 285/97; to vše v k. ú. Štiřín, obec Kamenice, okres Praha východ;

o

podíl ve výši id. 1/18 na pozemku parc. č. 423/40 v k. ú. Přezletice, obec Přezletice, okres Praha východ.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 13.1.2014 (pozemek) a 26.2.2014 (bytová jednotka s pozemky), částkou ve výši: o

oceňované nemovité věci v k. ú. Štiřín

3 800 000,- KČ slovy: Třimilionyosmsettisíc korun českých

o

oceňované nemovité věci v k. ú. Přezletice

11 800,- KČ slovy: Jedenácttisícosmset korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí v k. ú. Štiřín se rozumí: o

Přístřešek I.

o

Přístřešek II.


Stránka 49 z 51


o


Zděný sklípek

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi v k. ú. Štiřín: o

Věcné břemeno užívání části parc. č. 285/97

o

Věcné břemeno umístění kanalizace parc. č. 285/5, 285/65, 285/78

769,- Kč

o

Věcné břemeno průchodu a průjezdu parc. č. 285/5, 285/65, 285/78

1.154,- Kč

o

Věcné břemeno umístění IS parc. č. 285/5, 285/65, 285/78

10.000,- Kč

769,- Kč

d) Výhodu oprávněné osoby z věcného břemene považuji za přiměřenou.

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 23.3.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1020/61/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61 - 2014.


Stránka 50 z 51

2014

Recommend Documents