Znalecký posudek o odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 822 /67/ 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 497/9, LV č. 3455, s podílem na společných částech domu a pozemku 3634/143158, budova zapsána na LV č. 3260 na pozemcích: pozemek parc.č. 1258, LV č. 3260 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Kaplice Část obce dle LV Kaplice
Město Ulice
Kaplice Na Vyhlídce
Počet obyvatel 7277 č.p. 497, 496
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA
Tel. E-mail IČ DIČ
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
37.92 m2
9.4.2014 3.4.2014 3.4.2014
10
13 200 Kč/m2
500 500 Kč
500 000 Kč Pětset tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO ANO
Ne
Trnavský Jan - Kaplice, Na Vyhlídce 497, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 560330/0945
Zpracováno pro
0845
380 711 410
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
-1-
ANO ANO ANO ANO
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo exekutorské
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul.
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3260, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3455, vyhotovil dálkový přístup do KN pro JUDr. Marek Frank 9.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti. Pan Jan Trnavský byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 3.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti muselo být provedeno bez prohlídky BJ., vyhotovil zpracovatel odhadu 30.5.2012. Část prohlášení vlastníka, která vymezuje podlahovou plochu BJ č. 497/9, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov 3.4.2014. Datum předání kompletních podkladů 9.4.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3455, vyhotovil dálkový přístup do KN pro JUDr. Marek Frank 9.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti. Pan Jan Trnavský byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 3.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti muselo být provedeno bez prohlídky BJ., vyhotovil zpracovatel odhadu 30.5.2012. Část prohlášení vlastníka, která vymezuje podlahovou plochu BJ č. 497/9, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov 3.4.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kaplice je město zajímavé svou polohou blízko hranic s Rakouskem a dále velice vhodné pro život díky kvalitnímu životnímu prostředí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Dopravní obslužnost - autobusová doprava do Českého Krumlova cca 20 km s 11 spoji, do Českých Budějovic cca 35 km s 16 spoji denně v pracovní dny. ČD - nejbližší zastávka cca 6 km na Kaplickém nádraží. Občanská vybavenost - kompletní Pracovní příležitosti - v místě firma jako Oknotherm, Engels,Alutherm,Aluplast,... dále možnost dojíždění do Českého Krumlova cca 20 km nebo do Českých Budějovic cca 35 km nebo do zahraničí (Rakousko) Informace o nemovitosti BJ je umístěna ve 4.NP domu č.p. 496,497 v ul. Na Vyhlídce v Kaplici, stáří cca 30 let. Dům je součástí sídlištní zástavby v severozápadní části města.Město Kaplice je správním centrem oblasti s rozšířenou sítí občanské vybavenosti ZŠ,SŠ,sport. zařízení,obchodní centrum,lékárna,lékařské ordinace,FÚ,KÚ,MÚ,Policie. Dopravní spojení autobusovou hromadnou dopravou.Obec leží při silnici I. třídy č.3 (E55) - budoucí rychlostní komunikace R3, cca 10 km od hraničního přechodu D.Dvořiště s Rakouskem. Přístup k nemovitosti je z pozemku p.č.1234/40, který je dle dálkového přístupu do KN ve vlastnictví Města Kaplice. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+0. Bytová jednotka se nachází ve 4.NP panelového bytového domu. V bytové jednotce nalezneme obytnou kuchyni, pokoj,koupelnu s WC,předsíň a balkon. K bytu náleží i sklep. Celý bytový dům je zateplen a v celém domě jsou nová plastová okna.Bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Z tohoto důvodu vycházím z původního stavu bytové jednotky bez dalších úprav. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1234/40 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: zámková dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Velikost bytu 2 + k.k.
Počet NP domu celkem Výtah
5 Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1
Ano
Technický stav Technický stav domu
velmi dobrý
Stáří stavby [roky]
30
Technický stav jednotky
průměrný
Opotřebení odhadem %
30
Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci
Byt (jednotka)
-3-
bez rekonstrukce
Konstrukce Okna vnější omítky
Rozsah plastová s dvojsklem kontaktní zateplovací systém
Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
železobetonový montovaný skelet
Rok provedení ? ? Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy
plochá střecha střešní krytina železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů tl. nad 30 cm vápenná omítka štuková schodiště plastová s dvojsklem dveře PVC podlahy nebytových místn. dálkové elektro studené a teplé rozvod plynu dálkový ohřev
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Provedení s izolací vodorovnou i svislou betonové montované těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni TERACO hladké lakované keramická dlažba světelný rozvod je proveden
Počet kuchyní Vybavení kuchyně kuchyňská linka
1
Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
0
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností obytná kuchyně pokoj předsíň koupelna s WC balkon
plocha 16.22 14.49 2.08 3.55 3.16
Součet ploch za podlaží
m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 16.22 m2 1.0 14.49 m2 1.0 2.08 m2 1.0 3.55 m2 0.5 1.58 m2
39.50 m2
37.92 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 7.4.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 0 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
799 000 Kč 15 % 679 000 Kč
m2 14 800 Kč/m2 12 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, o celkové ploše 59 m2 v rekonstruovaném domě v Kaplice. Byt se nachází ve 4. patře/4 panelového domu s výtahem. Okna jsou situována na jihozápad. Místnosti jsou slunné a prostorné. Jádro je v původním, udržovaném stavu.
-4-
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
799 000 Kč 15 % 679 000 Kč
m2 13 800 Kč/m2 11 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 2+1 o rozloze 58 m2 v Kaplice. Byt je v osobním vlastnictví. Místnosti jsou prostorné, slunné - úspora tepla. Jádro v původním stavu, udržované. Nová plastová okna, vestavěné skříně. Byt se nachází ve 4. patře z 8. Dům je s výtahem, zateplený.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 47.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
900 000 Kč 20 % 720 000 Kč
m2 19 100 Kč/m2 15 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 2+1 s velkou kuchyní 16m2, s šatnou o celkové rozloze 47m2, v OV, v přízemí jednopatrového bytového zděného domu, ulice Nové Domovy, Kaplice. K dispozici jsou dva sklepy, 6,5m2 a 3,5m2. Až na kuchyňskou linku prošel byt kompletní, velice vkusnou modernizací. Plovoucí podlahy, štuky, obložky a dveře, moderní koupelna s velkým sprchovým koutem a WC, plastová okna, topení na plyn.
-5-
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
11 700 - 15 300 Kč/m2
679 000 - 720 000 Kč 13 200 Kč/m2
Na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí odhaduji obvyklou současnou cenu bytové jednotky 497/9 v budově č.p. 497 v ulici Na Vyhlídce, spolu s podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 3634/143158, vše zapsáno na LV č. 3455 pro k.ú. Kaplice, ve výši 13.200 Kč/m2 užitné plochy bytové jednotky, tj. ve výši 0.500 mil. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Určení obvyklé ceny muselo být vyhotoveno na základě dostupných informací. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-6-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:
0,- Kč.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 822/67/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014036.
V Českém Krumlově dne 9.4.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-7-
Fotodokumentace
vstup do BD
vstup do BD
pohled na BD
-8-
Fotodokumentace - mapy
Město Kaplice
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
