2014

Ing. Bohuslav Štencl

oceňování nemovitého majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5809 - 82 / 2014

o ceně nemovité věci-

rodinného domu č. p. 686 s příslušenstvím a pozemky, pozemek p.č. 121/60 a pozemek p.č. 1212/61, dle LV č. 878, obec Ostrava, k.ú. Hrušov, okres Ostravaměsto, kraj Moravskoslezský

Objednavatel posudku:

JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníků -L. a A. Farkašovi Šantova 2 Olomouc 779 00

Účel posudku:

zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci

Posudek vypracoval:

Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 602 725 436

Datum místního šetření:

23.07.2014

Datum, k němuž je ocenění provedeno:

23.07.2014

Počet listů posudku:

16

Počet vyhotovení posudku:

2

V Olomouci, dne 30.července 2014

2

1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------1.1. Údaje o nemovité věci --------------------------------------Jedná se o ocenění rodinného domu s příslušenstvím a přilehlým pozemkem. Dům tvoří levou polovinu dvojdomku, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k RD je z veřejné komunikace ve vlastnictví města Ostravy. Je situovaný v okrajové části zástavby obce v lokalitě starší zástavby malometrážních rodinných domů tzv. „finské domky“, dřevostavby. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 3+1, s příslušenstvím. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení, udržovaný. Za domem je udržovaná zahrada se zahradním domkem.

1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ---------------------------------------------------------------------- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 20.02.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 08.07.2014 - Vlastní databáze odhadce ( S-reality) - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti vlastníka a znalce.

1.3. Vlastnické a evidenční údaje --------------------------------------------k.ú. obec okres kraj vlastník

: : : : :

parcela číslo

:

list vlastnictví

:

Hrušov Ostrava Ostrava-město Moravskoslezský SJM Farkaš Ladislav a Farkašová Anna, K Důlkům 686/5a, Hrušov, 711 00 Ostrava 1212/60- zahrada – 407 m2 1212/61 – zastavěná plocha a nádvoří – 60 m2 878

3

2. OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č. 5809 - 82/ 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Zjištění obvyklé, tržní ceny pro insolvenční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 686, LV č. 878 na pozemku parc.č. 1212/61 pozemek parc.č. 1212/60, LV č. 878 pozemek parc.č. 1212/61, LV č. 878 včetně příslušenství Adresa Kraj

Moravskoslezský kraj

Kat. území Hrušov Část obce dle LV Hrušov

Statutární OSTRAVA město Ulice K důlkům

Počet obyvatel 299622 č.p.

Objednatel JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníků - L. a A. Farkašovi Šantova 2 Olomouc 779 00 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

insolvenčního správce

Vypracoval Licence číslo

Ing. Štencl Bohuslav Rooseveltova 117 779 00 Olomouc email: [email protected]

0545

Tel. E-mail

Farkaš Ladislav, Ostrava, Hrušov, K Důlkům 686/5a Farkašová Anna, Ostrava, Hrušov, K Důlkům 686/5a

Zpracováno pro

SJM

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 602 725436

Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

686

Počet stran příloh

68.41 m2

30.07.2014 23.07.2014 23.07.2014

7

7 000 Kč/m2

478 870 Kč

Mimořádné zvýšení ceny vzhledem ke kvalitě příslušenství Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

500 000 Kč Pětsettisíc Kč

4 Kladné stránky nemovitosti - místní poloha mimo frekventované komunikace - solidní stavebně technický stav s prováděnou údržbou - možnost napojení na všechny IS Slabé stránky nemovitosti - místní poloha v málo vyhledávané lokalitě, část okolní zástavby typ sociálního bydlení, nepřizpůsobiví - průměrná dopravní dostupnost vzhledem k poloze, zastávka MHD cca 5 min - dům bez garáže Vyhodnocení rizik NE

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí přístavba v uliční části RD není zapsána v KN (nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v evidenci KN). Objekt zahradní chatky není zapsán v evidenci KN

ANO ANO ANO ANO ANO

Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní- Wüstenrot stavební spořitelna smlouva ze dne 29.07.2004, právní účinky ke dni 16.08.2004.

NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území poloha v zóně 1 - se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Pro Wüstenrot - stavební spořitelnu a.s. dle smlouvy ze dne 29.07.2004, právní účinky ke dni 16.08.204.

ANO

Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Rozhodnutí o úpadku- KSOS 37 INS-1653/2014-A4 ze dne 10.02.2014 ze dne 10.02.2014.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem

5 NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva kupní z roku 1998 - není vyhodnoceno. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 20.02.2014 Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 08.07.2014 Vlastní databáze odhadce ( S-reality) Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů 25.4.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 20.02.2014 Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 08.07.2014 Vlastní databáze odhadce ( S-reality) Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Ostrava je významným střediskem regionu a krajským městem. Město je významným dopravním uzlem silničním a železničním, má letiště. Ve městě je tramvajová a autobusová hromadná doprava. Ve městě je vysoká škola a množství škol středních a základních. Dále nemocnice. Pro Ostravu je charakteristický kovoprůmysl a široký sortiment potravinářského průmyslu a farmacie. Ke dni ocenění má město 299.622 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn v okrajové části obce, její městské části Hrušov, v zástavbě malometrážními RD, u místní komunikace s minimální frekvencí dopravy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. V místě je pouze základní občanská vybavenost, komplexní je v dosahu MHD. Dopravní dostupnost do centra města je průměrná – trolejbusy MHD. Informace o nemovitosti Jedná se o ocenění rodinného domu s příslušenstvím a přilehlým pozemkem. Dům tvoří polovinu dvojdomku, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k RD je z veřejné komunikace ve vlastnictví města Ostravy. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní. Dům je situovaný v okrajové části zástavby obce, v lokalitě starší zástavby malometrážních rodinných domů tzv. „finské domky“, dřevostavby. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 3+1, s příslušenstvím. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení, udržovaný. Za domem je udržovaná zahrada se zahradním domkem. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 1212/48 ve vlastnictví obce – města Ostrava. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti

6 Počet PP

1

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

0

60 m2

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba zahradní domek

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano

Popis přízemní se sedlovou střechou, v dobrém stavu

Výměra [m2]

Stáří [roků]

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Okna platová

napojeno není není není není

50 % nevykazuje

Rok provedení 2001

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 467 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

64

250 Kč/m2 Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

Cena celkem

117 000 Kč

napojeno napojeno není napojeno není

Zemní plyn je přiveden do domu, plynoměr je odpojen. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech pozinkovaný plech úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

omítky hladké obklad keramický v koupelně a WC vnitřní hladké lakované laminátové plovoucí, keramická dlažba světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí kombinovaný s ústředním topením

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Konstrukce svislé konstrukce konstrukce střechy

Provedení dřevostavba, přístavba kuchyně Porotherm sedlová s mírným sklonem

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění

pozinkované

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

rozvod plynu žaluzie vnitřní

Počet kuchyní Vybavení kuchyně ne

kontaktní zateplovací systém, obklad dřevem cihlové do sklepa plastová s dvojsklem ústřední plynové, kotel plynový

1

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne

7 1.PP - výčet místností sklep Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností pokoj pokoj pokojík kuchyně předsíň koupelna s WC chodba Součet ploch za podlaží

plocha 4.98 m2

koeficient KZp započit. plocha 0.5 2.49 m2

4.98 m2

2.49 m2

plocha 16.76 16.00 8.28 12.48 3.50 5.70 3.20 0.00

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 16.76 m2 1.0 16.00 m2 1.0 8.28 m2 1.0 12.48 m2 1.0 3.50 m2 1.0 5.70 m2 1.0 3.20 m2 1.0 0.00 m2

65.92 m2

65.92 m2

Srovnávací metoda

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání byly vybrány objekty ve srovnatelném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě, dopravní dostupnost. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací metoda

1. srovnatelná nemovitost

Rodinný dům v obci Ostrava – Hrabůvka, ulice Slezská, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: S-reality, datum změny inzerátu 26.5.2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m2 2 Podlahová plocha 160.0 m Celková výměra všech pozemků 600.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou

550 000 Kč 10 % 495 000 Kč

3 400 Kč/m2 3 100 Kč/m2

8 Dvoubytový rodinný dům, větší velikostní kategorie, v okrajové části stejného města, srovnatelná dopravní dostupnosti a dostupnost do centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v místě, horší stavebně technický stav a standard vybavení. Samostatně stojící dům stejného konstrukčního provedení – finský domek, dřevostavba, srovnatelný přilehlý pozemek. Dům s garáží a zahradním domkem.

2. srovnatelná nemovitost

Rodinný dům v obci Ostrava – Hrušov, ulice Na Vyhlídce, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: S-reality, datum změny inzerátu 23.7.2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná, zděná po stav. úpravách Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 84.0 m2 2 Podlahová plocha 56.0 m Celková výměra všech pozemků 330.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

14 500 Kč/m2

810 000 Kč 15 % 690 000 Kč

12 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, stejné velikostní kategorie, ve stejné městské části v blízkosti oceňované nemovitosti, zděný, zateplený po rekonstrukci, stejná dopravní dostupnosti a dostupnost do centra, stejná úroveň občanské vybavenosti v místě, lepší stavebně technický stav a standard vybavení. Menší přilehlý pozemek. Dům s garáží.

3. srovnatelná nemovitost

Rodinný dům v obci Ostrava – Petřkovice, okres Ostrava- město, kraj Moravskoslezský. Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 21.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 93.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 050 000 Kč 20 % 840 000 Kč

0.0 m2 274.0 m2 11 300 Kč/m2 9 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, mírně větší velikostní kategorie, v okrajové části stejného města, srovnatelná dopravní dostupnosti a dostupnost do centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v místě, horší stavebně technický stav a standard vybavení, dům nedokončený ve stadiu započaté rekonstrukce. Samostatně stojící dům, srovnatelný přilehlý pozemek. Dům bez garáže. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

3 100 - 12 300 Kč/m2

495 000 - 840 000 Kč 7 000 Kč/m2

Na základě polohy nemovitosti, materiálového řešení, stavebně technického stavu a standardu vybavení, dopravní dostupnosti a možnosti napojení na IS a velikosti pozemku stanovuji cenu za 1m 2 ve střední úrovni redukovaných (obchodovaných) cen. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem

Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí – rodinný domů ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí cen 3.100,-- – 12.300,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení objektu, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných (redukovaných) cen ve výši 7.000,-- Kč/m2 Orientační propočet:

Podlahová plocha

68,41 m2 x 7.000,-- Kč/m2 ………………478.870,--Kč

Celkem zaokrouhl. ………………………………… 500.000-- Kč

16

REKAPITULACE Obvyklá tržní cena rodinného domu č. p. 686 s příslušenstvím a pozemky, dle LV č. 878, k.ú. Hrušov

500.000,--Kč

Slovy: =Pětsettisíckorunčeských=.

Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 20.02.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 08.07.2014 - Vlastní databáze odhadce ( S-reality) - Fotodokumentace

V Olomouci, dne 30.července 2014

Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc

19