-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1893-479/2014 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu v družstvu Stavební bytové družstvo Havířov, IČ: 00415227, spojený zejména s bytem č. 6 na ul. Emy Destinové, umístěný v domě č.p. 1160 na parc.č. 944/82, katastrální území Šumbark, obec a okres Havířov
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00126/14
Podle stavu ke dni 26. 9. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 26. 9. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území:
družstevní podíl Emy Destinové 1160/4, 736 01 Havířov-Šumbark Havířov Havířov Šumbark
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 17. 9. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér bytového domu, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku předmětného bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 1764 pro k.ú. Šumbark ze dne 26. 9. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00126/14-045 o ustanovení znalce ze dne 13.8.2014. Doplňující údaje poskytnuté vlastníkem domu – SBD Havířov, zejména Nájemní smlouva uzavřená mezi Stavebním bytovým družstvem Havířov (pronajímatel) a p. Janem Metzem (nájemce); dále pasport bytu 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1764 zapsán: Stavební bytové družstvo Havířov, Hornosušská 1041/2, Prostřední Suchá, 73564 Havířov Byt č. 6 na adrese Emy Destinnové 1160/4, Havířov-Šumbark je užíván Janem Metzem (povinným) jako nájemcem na základě Nájemní smlouvy ze dne 10.2.1994
6. Celkový popis Posuzovaný byt č.6 se nachází ve městě Havířov, v městské části Šumbark, ul. Emy Destinnové 1160/4. Ve městě Havířov se nachází veškerá občanská vybavenost, která je v dosahu městské hromadné dopravy. Posuzovaný byt se nachází na konci sídliště Šumbark, v blízkosti lesa, cca 300 m západně od autobusové zastávky „Havířov, Šumbark, Točna Lidická“. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Z pohledu bydlení lokalita Šumbark není vyhledávanou lokalitou k bydlení v rámci města Havířov.
-3-
Na bytový dům č.p. 1160 nebylo ke dni ocenění vypracováno „Prohlášení vlastníka“, nebyly tedy vymezeny samostatné bytové jednotky se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu č.p. 1160 a pozemku parc.č. 944/82 v k.ú. Šumbark. Nesplacená anuita činí k 10/2014 celkem 3 210,- Kč. Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 6 - umístění v blízkosti lesa, na okraji zástavby, ale přitom s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 6 - nevyhledávaná lokalita k bydlení - znalec předpokládá zanedbaný stav bytu
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.6 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 1160 na adrese Emy Destinové1160/4 Byt se skládá z: kuchyň 8,5 m2 pokoj 20,9 m2 pokoj 12,21m2 pokoj 12,17m2 předsíň 8,76 m2 koupelna 2,85 m2 WC 1,03 m2 sklep 2,02 m2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy lodžie 3,06 m2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy Celková plocha s příslušenstvím je 71,5 m2.
-5-
Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, WC. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje byt v původním stavu, standardního vybavení a opotřebení. Znalec předpokládá menší náklady na údržbu a opravy bytu. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s pultovou střechou, dům prošel revitalizací (plastová okna, společné prostory, výtahy). Bytový dům je v užívání od roku 1985.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 360 tis. až 400 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnáv lokalita ané byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4
E. Destinové Havířov E. Destinové Havířov E. Destinové Havířov E. Destinové Havířov
korekce cena ceny za nabídková pramen
výměra užitné redukovan korekce korekce plochy bytu v á cena za stavu stavu bytu m2 m2 domu
korekce lokality
objektiviza výsledná ční cena za koeficient m2
390000
0,90
69
5 087
1,00
1,00
1,00
1,00
5 087
360000
0,90
68
4 765
1,00
1,00
1,00
1,00
4 765
386000
0,90
68
5 109
1,00
1,00
1,00
1,00
5 109
399000
0,90
73
4 919 0,90 1,00 průměrná indexovaná hodnota
1,00
1,00
4 427 4 847
Výměra bytu v m2 67
průměrná indexovaná hodnota
cena bytu zjištěná srovnáváním
4 847
Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační):
324 745
324 745,- Kč
-6Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu v družstvu SBD Havířov, IČ: 00415227, spojeného zejména s bytem č. 6 na adrese Emy Destinové 1160/4, 736 01 Havířov-Šumbark, zjištěnou srovnávací metodou ve výši 325 000,- Kč.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu v družstvu SBD Havířov, IČ: 00415227, spojeného zejména s bytem č. 6 na adrese Emy Destinové 1160/4, 736 01 Havířov-Šumbark, je stanovena ke dni 26.9.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu k datu ocenění ve výši 325 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu v družstvu SBD Havířov, IČ: 00415227, spojeného zejména s bytem č. 6 na adrese Emy Destinové 1160/4, 736 01 Havířov-Šumbark včetně příslušenství
325 000,- Kč Slovy: třistadvacetpěttisíc Kč 2) Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí
325 000,- Kč
Slovy: třistadvacetpěttisíc Kč
V Ostravě, 26. 9. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1893-479/2014 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané byty
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace
Bytový dům č.p. 1160
Zadní vchod domu č.p. 1160
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: 390 000,- Kč Užitná plocha: 67 m2 Družstevní byt 3+1 s prosklenou lodžií o celkové ploše 69 m2. Byt se nachází v klidné lokalitě nedaleko lesa ve 4. podlaží. Plovoucí podlahy, dřevěné obklady. Dům po revitalizaci, nová plastová okna, bezproblémové parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu.
Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: 360 000,- Kč Užitná plocha: 68 m2 Byt 3+1 s prosklenou lodžií v družstevním vlastnictví o velikosti 68m². Byt je v původním udržovaném stavu, dům prošel revitalizací. Klidná lokalita, v blízkosti se nachází les, veškerá občanská vybavenost v dosahu.
.Nemovitá
věc č. 3
Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: 386 000,- Kč Užitná plocha: 68 m2 Družstevní byt 3+1 s lodžií, dům je zateplený, plastová okna, zasklená lodžie, zánovní kuchyň, plovoucí podlahy. Velmi klidné prostředí, v blízkosti les s relaxační zónou, veškerá občanská vybavenost v dosahu.
Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: 399 000,- Kč Užitná plocha: 71 m2 ZREKONSTRUOVANÝ družstevní byt 3+1 s balkónem v revitalizovaném panelovém domě v Havířově Šumbarku na ulici Emy Destinnové. Nové bytové jádro, kachlíky, obklady, sanita. V pokojích plovoucí podlahy. Nové omítky. Kuchyňská linka na míru včetně spotřebičů. Podlahová plocha nemovitosti je 73m2. Fond oprav NECELÝCH 2.500,- Kč/měsíc. Nemovitost je situována v klidné, okrajové části obce. Veškeré prvky občanské vybavenosti v těsné blízkosti domu. V okolí dostatek zeleně. Bezproblémové parkování před domem.
