ZNALECKÝ POSUDEK . 32/6602/2014 o obvyklé cen bytu . 33/2 v bytovém dom .p. 31,32,33, v etn podílu na spole ných ástech domu a pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, okres Sokolov, Karlovarský kraj
23 45 )6. +*/ +6(%
!" #$ % & ''((% )() *+ , % - .*'/+/'+% 0 - 1.*'/+/'+ .*' ))6 )))% .*' ))6 )78% ! 9 " "% & 522::: "
ID (Surveyor´s Report): 32/6602/2014
LV no.: 260
Name of subject / P edm t ocen ní: Byt (jednotka podle zák. . 72/1994 Sb.) . 33/2 v bytovém dom .p. 31, 32, 33, v etn podílu na spole ných ástech domu a pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, okres Sokolov, Karlovarský kraj Address of subject / Adresa majetku: Dolní Nivy .p. 33, 356 01 Dolní Nivy Purpose of Appraisal / Ú el ocen ní: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku, na základ Usnesení o ustanovení znalce .j. 159 EX 01153/12-086, pro ú ely exeku ního ízení Cost value: V cná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
352.000 K
Market value Tržní hodnota
180.000 K
nebyla stanovena K
Common price Obvyklá cena
180.000 K
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Po et objekt : Main building: Hlavní stavba:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 m síc ):
180.000 K
LAND / POZEMEK
1 byt . 33/2 (jednotka podle zákona . 72/1994 Sb.)
ísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: P íslušenství:
2 sklepy
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
jižní ást obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
nestanoveno K
St. 109/3 podíl 5456/158900 z 693 m2 tj. 24 m2 zastav ná plocha a nádvo í
Unit price: Jednotková cena
omezená, odpovídající velikosti obce
400 K /m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstruk ní systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelá ské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
montovaný z panel
Built-up area: Zastav ná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
47,16 m2
Unit price: Jednotková cena:
3817 K /m2
Income: P íjem:
K
Building finished in year Rok po ízení:
1966
Cost: Náklady:
K
Capitalization rate: Kapitaliza ní míra:
%
Wear: Znehodnocení:
47 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle ásti A listu vlastnictví . 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy je oce ovaný byt ve vlastnictví pana Gabriela Hoška, bytem Dolní Nivy .p. 33, 356 01. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle ásti C listu vlastnictví . 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajišt ní pohledávky ve výši 33.861,- K s p íslušenstvím ve prosp ch obce Dolní nivy (I 00259306), a to na základ Smlouvy kupní, o z ízení zástavního práva podle ob . zákoníku ze dne 12. 10. 2011, právní ú inky vkladu vznikly ke dni 12.10.2011 - exeku ním p íkazem k prodeji, a to na základ Exeku ního p íkazu k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Brno-m sto, .j.: 159EX-01153/2012 011 ze dne 15. 11. 2012, právní moc ke dni 6. 12. 2012. - na ízením exekuce, a to na základ Usnesení soudu o na ízení exekuce – Okresní soud v Sokolov 27EXE-3775/2012 13 ze dne 5.11.2012, právní moc ke dni 6.12.2012 - zástavním právem exekutorským k zajišt ní vymáhané pohledávky ve výši 190.362,52,- K v etn p íslušenství, a to na základ Usnesení Okresního soudu v Sokolov . j. 27EXE 3775/2012-13 ze dne 5.11.2012 - zahájením exekuce – pov ený soudní exekutor Mgr. Miloš Dvo ák, a to na základ Vyrozum ní soudního exekutora o zahájení exekuce 041EX-1224/2013 203 ze dne 29.7.2013 - zástavním právem exekutorským k zajišt ní vymáhané pohledávky ve výši 153.322,- K v etn p íslušenství, a to na základ Exekutorského p íkazu o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitost Exekutorský ú ad Sokolov 041EX-1224/2013 204 ze dne 29.7.2013, právní moc ke dni 1.8.2013 Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledn na. Jiná omezení nebyla zjišt na. Real burden / v cná b emena: V ásti C listu vlastnictví . 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy nejsou evidována žádná v cná b emena. Mortgages: / zástavní práva: V ásti C listu vlastnictví . 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem smluvním k zajišt ní pohledávky ve výši 33.861,- K s p íslušenstvím ve prosp ch obce Dolní nivy (I 00259306), a to na základ Smlouvy kupní, o z ízení zástavního práva podle ob . zákoníku ze dne 12. 10. 2011, právní ú inky vkladu vznikly ke dni 12.10.2011 - zástavním právem exekutorským k zajišt ní vymáhané pohledávky ve výši 190.362,52,- K v etn p íslušenství, a to na základ Usnesení Okresního soudu v Sokolov . j. 27EXE 3775/2012-13 ze dne 5.11.2012 - zástavním právem exekutorským k zajišt ní vymáhané pohledávky ve výši 153.322,- K v etn p íslušenství, a to na základ Exekutorského p íkazu o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitost Exekutorský ú ad Sokolov 041EX-1224/2013 204 ze dne 29.7.2013, právní moc ke dni 1.8.2013 Legal and structural state / stavebn právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona . 72/1994 Sb., se zp sobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjišt ných na míst byl byt užíván pro ú ely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - chybí základní ob anská vybavenost (vyjma obecního ú adu) - vlakové spojení chybí Strong points / silné stránky: - dobré silni ní napojení na dálnici R6 - v blízkosti okresní m sto Sokolov i hrani ní p echod do SRN - klidná lokalita
-3-
Background Papers / podklady: a/ prohlášení vlastníka dom .p.31, .p. 32 a .p. 33 na pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, vyhotovený dálkovým p ístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví . 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy, prokazující stav evidovaný k datu 2.12.2013, vyhotovený dálkovým p ístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro k.ú. Dolní Nivy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ informace od p edsedkyn výboru spole enství vlastník jednotek Henriety Kostelné e/ zjišt ní p i prohlídce na míst Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 16.12.2013. Byt nebyl zp ístupn n. Vnit ní vybavení je ur eno na základ odborného odhadu a na základ informací od p edsedkyn spole enství vlastník jednotek Henriety Kostelné.
-4-
IDENTIFIKA NÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Po et obyvatel obce: Datum stanovení po tu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
629880 Dolní Nivy 560341 Dolní Nivy 313 31.12.2012 CZ0413 Sokolov Ústecký Vnit ní území obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Dolní Nivy pat í mezi malé obce Karlovarského kraje, podle Malého lexikonu obcí R 2013 SÚ má 313 obyvatel, obec se nachází v severozápadní ásti Karlovarského kraje, p ibližn 15 km od okresního m sta Sokolov, 15 km od hrani ního p echodu Kraslice/Klingenthal a p ibližn 160 km od centra hlavního m sta Prahy. Po dopravní stránce je obec Dolní Nivy dob e napojena na silni ní dopravu. Vzdálenost obce od dálnice R6 je zhruba 15 km. Obcí prochází silnice II. t ídy . 210 Svatava – Dolní Nivy – V esová. Ve vzdálenosti 8 km se nachází železni ní stanice Oloví, která leží na trase Kraslice – Oloví – Sokolov. Z ob anské vybavenosti se v obci nachází pouze obecní ú ad, kompletní ob anskou vybavenost lze nalézt v Sokolov . Property Location / poloha nemovitostí: Bytový d m se nachází v západní ásti obce. Jedná se o klidnou lokalitu, v sousedství se nachází rodinné domy a obecní ú ad. V lokalit je rozvod el. proudu a pitné vody. Kanalizace ani rozvod plynu v obci nejsou. Short description property / stru ný popis majetku: Bytová jednotka . 33/2: Oce ovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží ty podlažního bytového domu .p. 31, 32, 33, umíst ného na pozemku ís. parcely St. 190/3, k.ú. Dolní Nivy. Byt nebyl zp ístupn n, p edpokládá se zhoršená údržba. Podle informaci získaných od p edsedkyn spole enství vlastník jednotek není byt trvale obýván. Dispozi ní ešení bytu: Podle informací z prohlášení vlastníka a od p edsedkyn spole enství vlastník jednotek Henriety Kostelné je dispozice oce ovaného bytu o velikosti 2+1 a sestává z p edsín , kuchyn , dvou pokoj , koupelny a WC, podlahová plocha iní 47, 16 m2. Z prohlášení vlastníka je také patrné, že k bytové jednotce náleží dva sklepy. Sklep ozna ený 20 A, který se nachází v rohu ásti domu .p. 33 a sklep 20 B, nacházející se v ásti .p. 32. Podlahová plocha obou sklep iní 7, 4 m2. Konstruk ní ešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových plošných panel , vodorovné nosné konstrukce tvo í železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, st echa je sedlová, krytinu je plechová, klempí ské prvky jsou z pozinkovaného plechu, st echa je opat ena bleskosvody, schodišt jsou železobetonová prefabrikovaná, povrch tvo í teraco, okna jsou plastová s izola ními dvojskly nebo d ev ná dvojitá, dve e jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnit ní omítky jsou štukované, vn jší jsou strukturované. Bytový d m má vnit ní rozvod el. proudu a vody v etn teplé. V dom se nenachází výtah. Vybavení bytu: Prohlídka bytu nebyla umožn na, vybavení bytu je popsáno na základ prohlášení vlastníka, odborného odhadu a na základ informací od p edsedkyn spole enství vlastník jednotek Henriety Kostelné. Vybavení bytu tvo í krytiny podlah, nenosné p í ky, okna a dve e nacházející se uvnit bytu, vana, umývadlo, záchod, kuchy ská linka s pracovní deskou a d ezem, kamna na tuhá paliva, vodom ry, vodovodní míchací baterie, vnit ní dve e, zvonek, poštovní schránka a vnit ní instalace elektrického proudu a vody. Vytáp ní je zajiš ováno kamny na tuhá paliva. Stá í a stavební stav domu: Podle informací od p edsedkyn spole enství vlastník jednotek Henriety Kostelné byl d m kolaudován v roce 1966 a od té doby je užíván. Stá í ke dni ocen ní tedy iní asi 47 let. Zhruba p ed sedmi lety došlo v celém bytovém dom k vým n p vodních d ev ných oken za plastová, k zateplení a rekonstrukci vchod a fasády. Stavební stav domu je dobrý, d m je b žn udržován. -5-
Stavební stav bytu: Byt nebyl zp ístupn n, p edpokládá se p vodní stav a zhoršená údržba.
Pozemek: K oce ovanému bytu . 33/2 náleží podíl o velikosti 5456/158900 na pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy. Tento pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako zastav ná plocha a nádvo í. Pozemek je zastav n stavbou bytového domu .p. 31,32,33, je napojený na inženýrské sít el. proudu a vody a je p ístupný z ve ejn p ístupného pozemku. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p íloze. V p ípad pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy se nejedná o stavební parcelu podle § 56, odst. 2 zákona o DPH.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁV R Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák. . 72/1994 Sb.) . 33/2 v bytovém dom .p. 31, 32, 33, v etn podílu na spole ných ástech domu a pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, v obci Dolní Nivy, okres Sokolov, Karlovarský kraj, zapsaného na listu vlastnictví . 260 pro k.ú. Dolní Nivy, stanovená na základ provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p iložené tabulce, iní ke dni ocen ní 16. prosince 2013
180.000,- K Slovy: Stoosmdesáttisíc K Movité p íslušenství nebylo zjišt no. Ocen ní práv a závad spojených s nemovitostí: Výpis všech práv a závad evidovaných v ásti C listu vlastnictví . 260 jsou vypsány v posudku v bod Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohled uje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví . 260, nebo dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjišt no žádné omezení evidované na listu vlastnictví . 260, které dražbou nezanikne.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti R dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod po adovým íslem 32/6602/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír H da jednatel
V Most dne 29.1.2014
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
32/6602/2014
LV no.:
260
Cost Value (Buildings) - V cná hodnota (Stavby) Item no. Pol. .
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Název HIM
Obestav ný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
K
%
3
3
1
2
K /m
m
2
m
Byt . 33/2
K /m
47,16
13 681
645 183
Comments
Time price "TIA"
Komentá
asová cena HIM K
47,0
341 947
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisou et
341 947
Cost Value (Lands) - V cná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol. .
Parcelní íslo
Druh pozemku
Vým ra
Cena
Cekem
Komentá
2
2
1 2 3
zastav ná plocha a nádvo í
St. 109/3
K
K /m
m
24,00
400
9 600
Lands subtotal - Pozemky mezisou et
podíl o velikosti 5456/158900
9 600
Cost Value (Buildings and Lands total) V cná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
351 547
K
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol. .
Lease price per sq. m.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná Cena za pronájem plocha m2 2
m
2
K /m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
K /year/rok
%
Net rent
isté nájemné K
Costs total
Náklady celkem K
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
istý výnos
Kapitaliza ní míra
Výnosová hodnota
Komentá
%
K
K
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
0
K
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Pol. .
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
2
K
Rate of price adjustment
Koeficient Celková cena obytné Cena za objekt / užitné plochy cenové úpravy
2
Comments
Komentá
2
K
K /m
m
Total price of residential / utility Price per object area
K /m
1
BJ 2+1, Rotava
220 000,00
12-13
54,00
bytová
4 074
0,93
204 600,00
Nabídka RK *1), obdobná lokalita vzdálená 12 km, byt 3 789 po rekonstrukci, d m zateplený s plastovými okny
2
BJ 2+1, Rotava
189 000,00
12-13
54,00
bytová
3 500
1,00
189 000,00
3 500
299 200,00
Nabídka RK *3), lokalita vzdálená 6 km, byt je v 4 156 p vodním udržovaném stavu, d m po vým n plastových oken a zateplení
3
BJ 3+1, Jind ichovice
340 000,00
12-13
72,00
bytová
4 722
0,88
1) nabídka realitní kancelá e Dumrealit.cz
2) nabídka realitní kancelá e BLUESTARS COMPANY s.r.o.
3) nabídka realitní kancelá eNEXT REALITY GROUP a.s.
Cost Value - V cná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
0,352
mil.K
nestanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,180
mil.K
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,180
mil.K
Nabídka RK *2), obdobná lokalita vzdálená 12 km, vybavení bytu je p vodní, udržovaný stav
Mapa širších vztah , Dolní nivy .p. 33, okres Sokolov, Karlovarský kraj
! "#! ) " 1- " 1- D;
!"! #$ %&&'()&* + ," - ./!
!" $%&'()
!#" *+%(&',)" -
)"* +7A55%,)" -
+ 7+%
4< 8 8- ! "- ! 3 )"#;9!:;L 4M 1" )N
$ #$ % &%
' (
#$ 0 ./01 )2344((2(*+%',)" -
) $
5(''(%6775*
% . ! * ! ((67
+ , - 1-
5
+ , 01
,)" -2344I('2(72((2J7*'21- 4!K8 0 $ 4II'%A6(
'" ( 4II'%A6(
>":);":! 9
) $ $ 4%01 4 01 *&*+6'*5A%%
+A(87
@? :
%
.
&
/ $ 0 1 3 1 / &
)
: ": 8) "
/ >";) !: - #/ ((45+'2@34 1 ,)" -2344C*2(*+%' @(C'&67%''@&%A O !" H((67 ,)" -2 G6GH%%7*A(%+ 2 8) "29 ": ";: !) 1344 !" '74'%47%''4: " <3 "- )!: !" '74'%47%''4 @(C'&67%''@&%A = 3"9! " 8 = 1-) >9 " ! "8 = " "8 "; ! ) >3447CB (CC*67%'7@'( !" *4''47%'74 ./01 )2344((2(*+%',)" -2 G6GH 5(''(%6775* O !" H((67 @'&C%&67%'7@&%A 2 = 3"9! " 8 #; >= #<9!?"@8> '*AB@ %''*(67%'7%'' !" '*4''47%'74: "8 !" %+4'747%'74 @'&C%&67%'7@&%A 2 -8>" !"; = "1- : "8 " "= #<9!?"@ 8> '*AB@%''*(67%'7%'' !" '*4''47%'74 @5'%67%'(@&%A 9 " =
2
./01 )2344((2(*+%',)" -2 G6GH 5(''(%6775* @'%(67%'(@&%A " " !"9 " = " ! ) >7CB@(CC*67%'7'( !" %*4''47%'74: "8 !" %+4'747%'74-" )"D !" %+4'747%'74E )F ""4) @'%(67%'(@&%A !"
! "#! !"! #$ %&&'()&* + ," - ./!
!" $%&'()
!#" *+%(&',)" -
)"* +7A55%,)" -
+ 7+%
4< 8 8- ! "- ! 3 )"#;9!:;L 4M 1" )N
3 1 / &
)
: ": = D
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
. :? :
.
% 0$ $
2 8) "29 ": ";: !) 1344 !" '74'%47%''4: "<3 "-
)!: !" '74'%47%''4
) ./01 )2344((2(*+%',)" /
@(C'&67%''@&%A "!*'!/ 5(''(%6775*
# 1 %01 ,& $ 60%01 75)8.9 0 $ :? : ">"H,)/ 8; ! "#; 3: ? F!-"9 )/"D8 !" ,
! "#! !"! #$ %&&'()&* + ," - ./!
!" $%&'()
)"* +7A55%,)" -
!#" *+%(&',)" -
+ 7+%
4< 8 8- ! "- ! 3 )"#;9!:;L 4M 1" )N
# " 8 ) " !8 1- -" 1- #8 -4 !" # 1 $ ! %< & &<0% $:=>?
# 1
;
!" 0
Bytová jednotka . 33/2 v Dolních Nivách, okres Sokolov, Karlovarský kraj
Pohled na ulici p ed domem
Severní pohled na d m
Vchod
Severozápadní pohled na d m
Severovýchodní pohled na d m
Vnit ní prostory
