2014

Znalecký posudek číslo 151/ZP/2014 o ceně nemovitostí - parcela č. 2347/52, parcela č. 2347/59, parcela č. 2360/2, parcela č. 2366/19, parcela č. 2366/24, parcela č. 2366/25, parcela č. 2368/2, parcela č. 2368/12, parcela č. 2368/42, parcela č. 2378/79, vše v katastrálním území Holice v Čechách

Objednatel :

Exekutorský úřad Pardubice JUDr. Arnošt Hofman, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany

Účel posudku :

Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 029 EX 485/09-57

Oceněno ke dni :

23. 6. 2014

Posudek vypracovala :

Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany

10 stran příloh a objednateli se předává

Tento posudek obsahuje 12 stran textu a ve 3 vyhotoveních. Datum vypracování : 23. 6. 2014

1

OBSAH: A. NÁLEZ

B. POSUDEK 1. Ocenění dle platných cenových předpisů 2. Odhad tržní hodnoty nemovitosti

C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE

Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace Příloha 2 - Kopie LV č. 2031 pro k. ú. Holice v Čechách Příloha 3 - Kopie katastrální mapy

2

A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě v daném regionu a to: -

pozemek parcela č. 2347/52, pozemek parcela č. 2347/59, pozemek parcela č. 2360/2, pozemek parcela č. 2366/19, pozemek parcela č. 2366/24, pozemek parcela č. 2366/25, pozemek parcela č. 2368/2, pozemek parcela č. 2368/12, pozemek parcela č. 2368/42, pozemek parcela č. 2378/79, vše zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 2031 pro obec Holice, k. ú. Holice v Čechách, okr. Pardubice

k datu místního šetření 23. 6. 2014, pro potřeby exekučního řízení.

Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Arnoštem Hofmanem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 15. 5. 2014 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví pana Jaromíra Ježka, bytem Staroholická 438, 534 01 Holice PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Kopie výpisu z katastru nemovitostí k datu 23. 6. 2014, LV č. 2031 pro katastrální území Holice v Čechách - Územní plán města Holice - Informace o parcelách – ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin, a internetového serveru - Usnesení o přibrání znalce č. j. 029 EX 485/09-57

PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 23. 6. 2014 na místě samém.

3

PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU 







Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

PRÁVNÍ STAV 

Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní pan Jaromír Ježek, Staroholická 438, 534 01 Holice



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech v k. ú. Holice v Čechách - zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce - dle LV č. 2031 v příloze posudku.



Věcná práva Vlastnictví pozemku není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem.

4

CELKOVÝ POPIS Město Holice se nachází asi 16 km východně od okresního města Pardubice. V obci žije cca 6,5 tis obyvatel se základní občanskou vybaveností. Leží na křižovatce dvou silnic první třídy, prochází jím železniční trať. Oceňované nemovitosti – pozemky se nachází v nezastavěné severní části obce Holice, cca 1 – 2 km od centra. Jedná se o převážně zemědělské pozemky v okolí cyklostezky, užívané k zemědělské výrobě.

p. č. 2347/52 p. č. 2347/59 p. č. 2360/2 p. č. 2366/19 p. č. 2366/24 p. č. 2366/25 p. č. 2368/2 p. č. 2368/12 p. č. 2368/42 p. č. 2378/79

orná půda 2 955 m2 ostatní plocha 363 m2 trvalý travní porost 2 281 m2 vodní plocha 212 m2 vodní plocha 176 m2 vodní plocha 456 m2 ostatní plocha 169 m2 orná půda 9 037 m2 orná půda 77 m2 orná půda 4 462 m2

Dle platného územního plánu pozemky: - parcela č. 2347/52, parcela č. 2347/59, parcela č. 2360/2, parcela č. 2366/19, parcela č. 2366/24, parcela č. 2366/25, parcela č. 2368/2, parcela č. 2368/42, parcela č. 2378/79 evidují jako plochy zemědělské NZ a plochy smíšené nezastavěného území přírodní zemědělské NSpz - parcela č. 2368/12 je část evidovaná jako zemědělská plocha a část cca 2/3 je zahrnutá do zastavitelné plochy – OS – plochy občanského vybavení – tělovýchovná a sportovní činnost

5

B. POSUDEK – ocenění nemovitosti Tržní hodnota je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Cena obvyklá – v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „ cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim “. Jak je z výše uvedených definic zřejmé, definice obvyklé ceny se věcně shoduje s definicí tržní hodnoty.

Metody ocenění Část pozemku, zahrnutou do platného územního plánu města jako pozemek určený k zastavění, ocením jako stavební pozemek, zbylou část jako pozemek zemědělský. 1. Ocenění podle nyní platných cenových předpisů – dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. 2. Pro odhad obvyklé ceny zemědělských pozemků vycházím z průměrné ceny zemědělského pozemku v daném katastru dle platné vyhlášky, z nabídkových cen realitních kanceláří a ze zkušeností. Pro odhad obvyklé ceny pozemku v zastavitelné ploše použiji porovnávací metodu vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti – pozemek. Na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných pozemků v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Ceny ostatních pozemků a vodních ploch odpovídají cenám dle platných cenových předpisů. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby.

6

1. Ocenění dle platných cenových předpisů Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I III

Pi 0,95 0,85

V I

0,80 1,00

III I

0,90 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 651,17Kč/m2

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p. č. 2368/12 orná půda 9 037 m2 - 2/3 v zastavitelné ploše bude oceněno jako pozemek stavební, tj. 6 025 m2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

7

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Ostatní neuvedené VI 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,02 -0,05 -0,20 -0,01 -0,05 -0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,610 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,610 = 0,610 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 8

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) Typ

651,17 Parcelní číslo 2368/12

Název

§ 9 odst. 3 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 6 025,00

0,610

0,300

Jedn. cena [Kč/m2] 119,16

119,16 Cena [Kč] 717 939,717 939,-

Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem

Pi 0,50 0,70 1,00 0,85

Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,298 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 651,17 0,298 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3

ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 2347/59

Výměra [m2] 363,00

2368/2

169,00

orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda

Parcelní číslo BPEJ 2347/52 2347/52 2360/2 2368/12 2368/12 2368/12 2368/12

32 310 35 411 35 411 31 901 32 001 32 112 32 312

194,05

Jedn. cena [Kč/m2] 194,05

Cena [Kč] 70 440,15

194,05

32 794,45 103 234,60

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název

Upr. cena [Kč/m2]

80 % 80,00 %

Výměra [m2] 747,00 2 208,00 2 281,00 675,00 1 718,00 11,00 376,00 9

JC Úprava [Kč/m2] [%] 7,40 80,00 5,52 80,00 5,52 80,00 11,96 80,00 9,34 80,00 5,07 80,00 6,30 80,00

UC [Kč/m2] 13,32 9,94 9,94 21,53 16,81 9,13 11,34

Cena [Kč] 9 950,04 21 947,52 22 673,14 14 532,75 28 879,58 100,43 4 263,84

orná půda 2368/12 35 411 232,00 orná půda 2368/42 31 901 77,00 orná půda 2378/79 32 001 2 989,00 orná půda 2378/79 35 411 1 473,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 12 787,00 m2

5,52 11,96 9,34 5,52

80,00 80,00 80,00 80,00

9,94 21,53 16,81 9,94

2 306,08 1 657,81 50 245,09 14 641,62 171 197,90

Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 651,17 0,07 1,00 45,58 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 4 vodní plocha 2366/19 212,00 - % 45,58 9 662,96 § 8 odstavec 4 vodní plocha 2366/24 176,00 - % 45,58 8 022,08 § 8 odstavec 4 vodní plocha 2366/25 456,00 - % 45,58 20 784,48 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 38 469,52

Pozemek - zjištěná cena

= 1 030 841,02 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 030 840,- Kč

10

2. Odhad tržní hodnoty nemovitosti Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti byla použita porovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.

Ocenění pozemků 1. Část parc. č. 2368/12 určené dle ÚP k zastavění Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena srovnatelných pozemků se pohybuje okolo 100,- Kč/m2 100,- Kč/m2

Jednotková cena stavebních pozemků

6 025,- m2

Výměra pozemku určeného k zastavění Výpočet

100,- Kč/m2 x

6 025 m2

=

Odhad tržní hodnoty

602 500,- Kč

600 000,- Kč

2. Pozemky zemědělské, vodní plochy a ostatní pozemky Zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně, poptávka po zemědělských pozemcích je nízká, ceny odpovídají cenám dle cenového předpisu. Pozemky vodní plochy a ostatní pozemky se prodávají za ceny dle platných cenových předpisů. Tržní cena odpovídá cenám dle platných cenových předpisů Ostatní pozemky – ostatní plocha Celkem: 532,00 m2 Zemědělské pozemky Celkem: 12 787,00 m2 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch Celkem: 844,00 m2

103 234,60 171 197,90 38 469,52

Celkem

312 902,- Kč

Odhad tržní hodnoty

300 000,- Kč

Odhad tržní hodnoty pozemků celkem

900 000,- Kč 11

C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě v daném regionu a to: -

pozemek parcela č. 2347/52, pozemek parcela č. 2347/59, pozemek parcela č. 2360/2, pozemek parcela č. 2366/19, pozemek parcela č. 2366/24, pozemek parcela č. 2366/25, pozemek parcela č. 2368/2, pozemek parcela č. 2368/12, pozemek parcela č. 2368/42, pozemek parcela č. 2378/79, vše zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 2031 pro obec Holice, k. ú. Holice v Čechách, okr. Pardubice

k datu místního šetření 23. 6. 2014, pro potřeby exekučního řízení.

Cena dle platných cenových předpisů

1 030 840 ,- Kč

Obvyklá cena

900 000,- Kč

Celková hodnota práv spojených s nemovitostmi

0,- Kč

Celková hodnota závad

0,- Kč

Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/2008 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady – specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 151 ZP 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 151/ZP/2014

12

p. č. 2368/12

p. č. 2378/79, 2366/19, 2360/2

p. č. 2348/52, 2347/59, 2366/19, 2366/24, 2366/25, 2368/2, 2468/42

13

14