Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 51/100 rodinného domu č.p. 1086 na pozemku parc. č. 3355/2 a id. 51/100 pozemků parc. č. 3355/1, 3355/2, vše zapsané na listu vlastnictví č. 229, kat. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem
Zhotovitel:
ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076
Zadavatel:
Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 č.j. 132 EX 3288/12-26
Posudek obsahuje celkem 18 stran textu včetně titulní strany a 27 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX /2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 51/100 rodinného domu č.p. 1086 na pozemku parc. č. 3355/2 a id. 51/100 pozemků parc. č. 3355/1, 3355/2, vše zapsané na listu vlastnictví č. 229, kat. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem (dále též jako „Nemovitost“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 8. 9. 2014 činí po zaokrouhlení:
855 000 Kč Slovy: osm set padesát pět tisíc korun českých
2
Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX /2014 ...................................... 2 1
NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11
2
Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 5 Poloha ....................................................................................................................... 6 Dopravní poměry ....................................................................................................... 6 Občanská vybavenost ................................................................................................ 7 Infrastruktura ............................................................................................................. 8 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 8 Územní plán .............................................................................................................. 8
OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 9 významu Analýza trhu................................................................................................ 9 Metody ocenění ......................................................................................................... 9 Nákladová metoda ..................................................................................................... 9 Výnosová metoda .................................................................................................... 10 Porovnávací metoda ................................................................................................ 10 Volba metody........................................................................................................... 11
3
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 16
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 17
5
PŘÍLOHY......................................................................................................................... 18
Tabulky: Tabulka č. 1: Výměra Pozemku ................................................................................................. 5 Tabulka č. 2: Užitná plocha rodinného domu ............................................................................. 6
Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu ...................................................................................... 8
3
1 Nález 1.1
Účel a předmět ocenění
id. 51/100 rodinného domu č.p. 1086 na pozemku parc. č. 3355/2 a id. 51/100 pozemků parc. č. 3355/1, 3355/2, vše zapsané na listu vlastnictví č. 229, kat. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem (dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 8. 9. 2014.
1.2
Místní šetření
Místní šetření proběhlo dne 8. 9. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka a povinného pana Tomáše Vaněčka.
1.3
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost
1.4
– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „Nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.
Identifikace vlastníka
Podíl: Jméno: RČ: Trvalé bydliště:
51/100 Vaněček Tomáš, 850821/3208 Novoveská 1086/18, Střekov, 40003 Ústí nad Labem
Podíl: Jméno: Trvalé bydliště:
49/100 Bezděčný Ota, Litoměřická 183/51, Děčín III-Staré Město, 40502 Děčín
4
1.5
Popis Nemovitosti
Oceňovanou Nemovitost tvoří: id. 51/100 Rodinný dům č.p. 1086 umístěný na pozemku parc. č. 3355/2, id. 51/100 Pozemek parc. č. 3355/1, o výměře 1 232 m2, druh zahrada id. 51/100 Pozemek parc. č. 3355/2, o výměře 80 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří vše zapsané na listu vlastnictví č. 229, kat. území Střekov, obec Ústí nad Labem. Jedná se o dřevěný rodinný dům CASTLE, typ Costa/B, který je osazen na zděný suterén (tato část není dosud omítnuta). Suterén je vyzděn z tvárnic CD IVA. Objekt je založen na základové desce se základovým pasem po jedné straně. Nosnou konstrukci tvoří dřevěné profily 40 x 150 mm. Ve stejné tloušťce, tj. 150 resp. 200 mm je provedeno zateplení hmotou Orsil. Vnitřní povrchy jsou provedeny ze sádrokartonu, vnější povrchy jsou tvořeny palubkami opatřenými nátěrem. Tento nátěr je i vizuálně dlouhodobě neudržován. Střecha je tvořena horními pásnicemi vazníků s betonovými taškami Bramac. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je osazen. Rodinný dům byl zkolaudován 15. 12. 1997. Tabulka č. 1: Výměra Pozemku
Parc. č. 3355/1 3355/2 Celkem
Výměra (m 2 )
Druh
1 232 zahrada 80 zastavěná plocha a nádvoří 1 312
5
Tabulka č. 2: Užitná plocha rodinného domu1
Typ plochy
Výměra (m 2 )
1.PP Chodba Sklep Sklep Garáž Sklep Sklep (pův. WC) 1.NP Hala Obývací pokoj Kuchyně Ložnice Koupelna WC Podkroví Hala Ložnice Ložnice Koupelna Komora Celkem
Terasa
1.6
4,7 23,9 5,2 20,1 4,5 2,5 8,7 27,4 14,1 11,9 6,2 2,0 7,7 16,5 16,5 3,1 2,4 177,4
7,5
Poloha2
Nemovitost je umístěna v Ústí nad Labem - Střekov, ulice Novoveská č.p. 1086 v oblasti obdobných rodinných domů. Ústí nad Labem je statutární město na severozápadě Čech, centrum Ústeckého kraje a okresu Ústí nad Labem. Jde o sedmé největší město České republiky. Počet bydlících obyvatel k 1. 1. 2014 byl 93 523. Čtvrť Střekov se rozkládá na pravém břehu řeky Labe. Souřadnice GPS: 50°38'50.743"N, 14°3'42.792"E
1.7
Dopravní poměry3
Nemovitost se nalézá na ulici Novoveská. Jedná se o místní asfaltovou komunikaci s poměrně velkým sklonem. Zdroj: výkresová dokumentace zístkaná ve stavebním archivu města Ústí nad Labem Zdroj: http://cs.wikipedia.org/ a http://www.risy.cz/ 3 Zdroj: http://cs.wikipedia.org/ 1 2
6
Parkování automobilů je v omezené míře možné před Nemovitostí. Autobusová zastávka „Novosedlické náměstí“ je ve vzdálenosti cca 500 m od Nemovitosti. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti
Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti
1.8
Občanská vybavenost
V okolí Nemovitosti (obec Ústí nad Labem) je veškerá běžná občanská vybavenost.
7
1.9
Infrastruktura
Dle vyjádření povinného je Nemovitost napojena na veřejný vodovod a elektrické vedení. Kanalizace je řešena jímkou. Topení je zabezpečeno elektrickými přímotopy a krbovými kamny.
1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy
1.11 Územní plán Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako BI - plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské (bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu).
Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu
8
2 Ocenění 2.1
Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti
Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako BI - plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské (bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu). Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bytovým účelům za nejlepší a nejvyšší. významu Analýza trhu V oblasti severních Čech i přímo ve městě Ústí nad Labem dochází v posledních letech k vyšší nabídce nad poptávkou prakticky ve všech segmentech realitního trhu. Ceny nemovitosti od roku 2008 většinou klesaly a ani v posledním roce nedošlo k obratu tohoto nepříznivého trendu a ceny spíše stagnují.
2.2
2.3
Metody ocenění
Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:
nákladová, výnosová, porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.
2.4
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.
9
2.5
Výnosová metoda
Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
2.6
Porovnávací metoda
Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 10
2.7
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Porovnávané nemovitosti Porovnávaná nemovitost č. 14
Rodinný dům o dispozici 5+2 v Trmicích, ulice Lovecká, o zastavěné ploše a nádvoří 201 m², garáž o zastavěné ploše 37 m². Dům je podsklepen a byl postaven v roce 1933, prošel částečnou rekonstrukcí v roce 2006. Možnost rozdělení domu na dvougenerační. Jedná se o patrový dům s garáží pro dvě auta s menším dvorkem a zahrádkou. V přízemí domu se nachází velký pokoj s krbem, prostorná kuchyň, WC. V mezi patře koupelna s toaletou. V 1.NP druhá kuchyň, dva pokoje a koupelna po rekonstrukci. V 2.NP se nachází pokoj a půdní prostor který se dá také využít jako obytný. Nové elektrické rozvody včetně pojistek (230V i 380V), voda i odpady v plastu, nové radiátory, dva samostatné plynové měřiče, kombinovaný boiler. Zepředu domu euro okna, zezadu špaldová. Střecha je rovná a prošla rekonstrukcí v roce 2007 (IPA), v šikmé části eternitová, svody ze předu nové. Vytápění domu lokálně na tuhá paliva (Dakon) nebo elektrickým kotlem (možnost využití parovodu v domě na levnější vytápění). Odpady jsou svedeny do septiku o velikosti 9 m 3 (kanalizace u domu). Podlahy jsou původní dřevěné. Na zahrádce se nachází kůlna, chlívek, starší udírna, ovocné stromy, angrešty, rybíz. Porovnávaná nemovitost č. 25
4 5
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/trmice-trmice-lovecka/1495826524 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/usti-nad-labem-sebuzin-/2747498588
11
Rodinný dům z třicátých let s výhledem se nachází v historické obci Sebuzín. Zastávka MHD je 20 m od domu. Podsklepená dvoupatrová budova s dispozicí 5 + 1 je vhodná jak pro rekreační účely, tak pro rodinné i dvougenerační bydlení. V přízemí jsou dva pokoje, kuchyň, koupelna a samostatné WC. V prvním patře pak naleznete 3 pokoje a místnost s napojením na stoupačky, kde je možné vybudovat další koupelnu. Z této místnosti je též vstup na půdu, která funguje jako skladovací prostor. Sklepní část je tvořena třemi místnostmi a kotelnou, zde je též zadní vchod do zahrady. Dům má rekonstruovanou střechu v roce 2011, okna 2012, rozvody elektřiny, stoupačky a napojení na kanalizaci v roce 1999. Topení zajišťuje kotel na pevná paliva, teplou vodu bojler, rozvody vody jsou napojeny na obecní vodovod. Výhodou jsou velmi nízké provozní náklady ve výši 4 300 Kč/měs. Stavba se nachází mimo záplavové území. Vjezd na zahradu (938 m2) je možný spodní branou, která má přímé napojení na komunikaci. Porovnávaná nemovitost č. 36
Dvougenerační RD 2 x 2+1 s garáží a zahradou v klidné části v blízkosti centra Trmic. Jedná se o nepodsklepenou stavbu z cihel a kamene s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 212 m 2, obytná je cca 150 m 2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, toaleta a komora. V patře je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. V podkroví je prostorná suchá půda. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení (dálkový parovod). Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny na zahradě, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, kůlna, sklad a zahrada se sklípkem a ovocnými stromy o rozloze 541 m 2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení.
6
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/trmice--/2768953436
12
Porovnávaná nemovitost č. 47
Rodinný dům v Ústí nad Labem na Doběticích s možností využití jak k bydlení, tak i ke komerčním účelům. Jedná se o podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s dalším podlažím v podkroví a garáží s celkovou zastavěnou plochou 115m 2. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. V přízemí domu, které je přístupné ze dvora (zahrady) se nachází vstupní prosklené zádveří, předsíň, pokoj, koupelna, technická místnost a garáž. Do prvního patra se dostaneme ze vstupní chodby po vnitřním schodišti, nachází se zde prostorná chodba s krbem a vstupem na balkón, tři pokoje z toho jeden s balkónem, toaleta, koupelna a spižírna. Toto patro lze přímo zpřístupnit (bezbariérově) také z chodníku, kdy je možnost jednu nebo několik místností využít např. k drobnému podnikání (kosmetické služby, kadeřnictví, finanční poradenství, atd.) tak, aby klienti nenarušovali soukromí majitele. V podkroví, které nebylo dosud využíváno, se nachází balkón a je zde možnost vybudování dalších bytových či nebytových prostor. Sklep sloužil dříve pro uskladnění tuhých paliv a jako kotelna. Elektroinstalace byla předchozím majitelem zřízena nová s vytápěním přímotopy, které byly částečně demontovány. Ohřev vody zajišťoval el. bojler umístěný v koupelně. Pozemek je z celé části oplocený. Výhled z domu a zahrady do zeleně a labského údolí. Porovnávaná nemovitost č. 58
Rodinný dům po kvalitní kompletní rekonstrukci - dispozice 5+1, velká koupelna, 2xWC, menší pozemek - venkovní posezení a předzahrádka. Dům má novou střechu, je odizolován, nové omítky, veškeré rozvody (měď a plasty), UT - plynový kombinovaný kotel, plastová okna, podlahy plovoucí a dlažby, další úpravy. V přízemí kuchyně, vstupní prostor, WC, obývací pokoj, 1. NP ložnice, pokoj a velmi prostorná koupelna s WC, podkroví - 2 pokoje. Veškeré rekonstrukce provedeny po r. 2008. V obci veškerá občanská vybavenost, dostupnost z Ústí n. L. MHD, dálnice D8 cca 2 km. Blízko jezera Milada. 7 8
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/usti-nad-labem--sramkova/3276660828 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/chabarovice-chabarovice-/1878896732
13
Porovnávaná nemovitost č. 69
Rodinný dům (chatu) s velkou letní verandou nacházející se v atraktivní lokalitě Brná - Ústí nad Labem. Samostatný rodinný dům je cihlový s vnitřním zateplením, je částečně podsklepený - ve sklepě s technickou místností a s úsporným elektrickým kotlem 6 kW a el. boilerem. Dále se v druhé oddělené části sklepa nachází další místnost se skladem dřeva a zahradním nářadím. Vytápění domu je též možno zajistiti pomocí kamen na dřevo, umístěným v kuchyni - přes čerpadlo zajištěno ústřední vytápění celého objektu. Předností tohoto domu je velká zasklená veranda orientována na JZ s příjemným posezením a s krásným výhledem do okolí. Dispozice domu je 3+1, vstup je po schodech přes verandu do kuchyně, kde se nachází kuchyňská linka s plynovým sporákem a velkými kamny na dřevo, za kuchyní chodba se vstupem do koupelny a ostatních pokojů. Dva menší pokoje lze spojit v jeden větší. U domu je garáž, zahrada je terasovitá s okrasnými dřevinami. Zastávka MHD cca 250m. Porovnávaná nemovitost č. 710
Rodinný dům v Rozkošné ulici v obci Ústí nad Labem, katastrální území Střekov. Zastavěná plocha a nádvoří domu je 117 m 2 + zahrada o výměře 635 m 2. Rodinný dům je podsklepený a má 3. nadzemní podlaží (včetně obytného podkroví). Dispozice domu: v 1.NP se nachází bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím o rozloze 86,8 m2, ve 2.NP a 3.NP (podkroví) se nachází bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím (2 komory, veranda) o rozloze 133,4 m2. Dům je po rekonstrukci, částečně nová okna, nové koupelny, dálkové topení, elektřina.
9
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/usti-nad-labem-strekov-slunecna/3915178076 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/usti-nad-labem-strekov-rozkosna/801632348
10
14
Porovnávaná nemovitost č. 811
Prvorepubliková dvougenerační vila s garáží a zahradou v tradiční vilové zástavbě širšího centra města Ústí nad Labem v ulici V Zahrádkách. Zcela podsklepený dům postavený v roce 1936 umožnil díky situování terénu vybudování dvou velkých sezónních pokojů v suterénu s vlastním vchodem. V přízemí a prvním patře jsou samostatné bytové jednotky 1+2 s vlastním vchodem a vybavené veškerým příslušenstvím. Původně stylové zařízená vila je zděná cihlami, má čtvercový půdorys, kamenné základy s betonovým stropem nad suterénem (mezi bytovými patry dřevěným). Okna domu jsou dvojitá dřevěná špaletová. Střecha je samonosná sedlová s pálenými taškami, krov stanový vaznicový, omítka domu břízolitová. Dům je samozřejmě připojen na městskou kanalizaci, má plynovou i elektrickou přípojku, Vytápění je zajištěno párou. Rozhraní centra města a městských částí Bukov a Klíše kde se ulice V Zahrádkách nachází je vyhledávaná tradiční středostavovská lokalita položená nad centrem města v zeleni, na úpatí Krušných hor a díky MHD se spojením do všech ostatních částí města i rychlého napojení na dálniční trasu do Prahy nebo Drážďan. Porovnávaná nemovitost č. 912
Rodinný dům v klidné části Ústí nad Labem. Dům má dvě obytná patra s bytovými jednotkami 1+2, půdu a sklepem s garáží. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, plastová okna v zadní části domu, nová kanalizace, na půdě lze vybudovat další obytné místnosti. Ve sklepě je vybudováno technické zázemí (prádelna, sušárna), garáž. Vytápění dálkovým horkovodem - nízké náklady. U domu udržovaná zahrádka, posezení pod pergolou, zámková dlažba. V dosahu veškerá občanská vybavenost.
Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 855 000 Kč. 11 12
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/usti-nad-labem-klise-v-zahradkach/3072381020 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/chabarovice-chabarovice-/1878896732
15
3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 8. 9. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá id. 51/100 rodinného domu č.p. 1086 na pozemku parc. č. 3355/2 a id. 51/100 pozemků parc. č. 3355/1, 3355/2, vše zapsané na listu vlastnictví č. 229, kat. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem činí: 855 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena id. 51/100 rodinného domu č.p. 1086 na pozemku parc. č. 3355/2 a id. 51/100 pozemků parc. č. 3355/1, 3355/2, vše zapsané na listu vlastnictví č. 229, kat. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem činí k datu ocenění 8. 9. 2014:
855 000 Kč Slovy: osm set padesát pět tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
16
4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Ing. Andrea Paslerová
V Praze dne 16. 9. 2014
17
5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví č. 229 Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha
18
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota
Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 13: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS14 „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 13
International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 14
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Usnesení o jmenování znalce č.j. 132 EX 3288/12-26, Exekuční příkaz č.j. 53 EXE 3329/2012 – 35 Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Informace poskytnuté ze stavebního úřadu Ústí nad Labem, Místní šetření.
Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
Použitá literatura
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví č. 229
Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet
Porovnávací nemovitosti Poř. č.
Lokalita
Celk. nabídková cena
Plocha
Nabídková cena / m2
Koef. nab. ceny
Koef. Polohy
Koef. tech. stavu
(Kč)
m2
(Kč/m2)
-
-
-
-
-
-
180
7 222 Kč
0,90
1,20
1,00
1,10
0,95
1,13
8 151
1,10
1,20
1,00
0,95
1,13
8 532
Koef. Koef. Koef. pozemku konstrukce Celkem
Upravená cena (Kč/m2)
1
UL, Ústí n.L. - Trmice, Lovecká
1 300 000 Kč
2
UL, Ústí n.L. - Sebuzín
1 890 000 Kč
250
7 560 Kč
0,90
3
UL, Ústí n.L. - Trmice
1 179 000 Kč
150
7 860 Kč
0,90
1,20
1,20
1,00
0,95
1,23
9 677
4
UL, Ústí n.L. - Dobětice, ul. Šrámkova
1 200 000 Kč
150
8 000 Kč
0,90
1,10
1,10
1,05
0,95
1,09
8 690
5
UL, Ústí n.L. - Chabařovice
1 750 000 Kč
200
8 750 Kč
0,90
1,10
0,95
1,10
0,95
0,98
8 600
6
UL,Ústí n.L. - Střekov, ul. Slunečná
1 500 000 Kč
125
12 000 Kč
0,90
1,10
1,05
1,10
0,95
1,09
13 035
7
UL,Ústí n.L. - Střekov, ul.Rozkošná
3 200 000 Kč
220
14 545 Kč
0,90
1,05
1,00
1,05
0,95
0,94
13 711
8
UL, Ústí n.L. - Klíše, ul. V Zahrádkách
3 390 000 Kč
250
13 560 Kč
UL, Ústí n.L. - Klíše
3 590 000 Kč
186
19 301 Kč
0,80 0,80
1,10 1,00
1,10 1,00
0,95 0,95
0,83 0,68
11 223
9
0,90 0,90
Průměr
13 202
10 536
Oceňovaná Nemovitost Lokalita
UL, Ústí n.L. - Střekov, ul. Novoveská 1086
Celková hodnota (Kč)
m
1 862 700
177,4
Spoluvlastnick ý podíl Spoluvlastnický podíl Koef. vlivu spoluvlastnictví
Celkem podíl zaokrouhleno
Plocha 2
Částk a 0,51
949 977 Kč
0,9
854 979 Kč
855 000 Kč
Hodnota (Kč/m2)
10 500
Příloha č. 7: Fotopříloha
