2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 4 na parcele parc. č. st. 4 a parcel parc. č. 109/1 a parc. č. 110 včetně příslušenství, vše kat. území Hořice na Šumavě, obec Hořice na Šumavě, zapsané na listu vlastnictví č. 64

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“) JUDr. Josef Potoček, soudní exekutor Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Č. j. 071 EX 16538/08-6/ Ku

Posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně titulní strany a 19 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 4 na parcele parc. č. st. 4 a parcel parc. č. 109/1 a parc. č. 110 včetně příslušenství, vše kat. území Hořice na Šumavě, obec Hořice na Šumavě, zapsané na listu vlastnictví č. 64 (dále též jako „Nemovitost“).

Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 15. 9. 2014 činí:

652 000 Kč Slovy: šest set padesát dva tisíce korun českých

Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 15 tohoto znaleckého posudku.

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 4 Poloha ....................................................................................................................... 5 Dopravní poměry ....................................................................................................... 6 Občanská vybavenost ................................................................................................ 6 Infrastruktura ............................................................................................................. 6 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 7 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 8

OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 9 Analýza trhu .............................................................................................................. 9 Metody ocenění ......................................................................................................... 9 Nákladová metoda ..................................................................................................... 9 Výnosová metoda ...................................................................................................... 9 Porovnávací metoda ................................................................................................ 10 Volba metody........................................................................................................... 11

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 13

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 14

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 15

Tabulky: Tabulka č. 1: Odhad užitné plochy Nemovitosti ......................................................................... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 5

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 7

3

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 4 na parcele parc. č. st. 4 a parcel parc. č. 109/1 a parc. č. 110 včetně příslušenství, vše kat. území Hořice na Šumavě, obec Hořice na Šumavě, zapsané na listu vlastnictví č. 64 (dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 15. 9. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 15. 9. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Jméno: RČ: Trvalé bydliště:

1.5

Jaroslav Beran 790221/1372 Hořice na Šumavě 4, 382 22 Hořice na Šumavě

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  Rodinný dům č.p. 4 na parcele parc. č. st. 4  Parcela parc.č. st. 4 o výměře 819 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  Parcela parc. č. st. 109/1 o výměře 1085 m2, druh zahrada, 4

 Parcela parc. č. 110 o výměře 1982 m2, druh zahrada, včetně příslušenství, kat. území Hořice na Šumavě, obec Hořice na Šumavě, zapsané na listu vlastnictví č. 64. Rodinný dům je dvoupatrový, svislé konstrukce zděné a smíšené. Střecha je šikmá s dřevěným krovem a taškovou pálenou krytinou. Dveře a okna jsou dřevěné. Nemovitost jedle vyjádření zástupce místního úřadu obývaná, ale dlouhodobě neudržovaná, ve špatném technickém stavu. Na místním úřadu bylo zjištěno, že Nemovitost je napojena na veřejnou kanalizaci, elektrický proud a vodovod. Před cca 15 lety byla položena nová střecha. Za rodinným domem se rozkládá svažitý pozemek protáhlého tvaru - parcela parc. č. st. 109/1 o výměře 1085 m2. Ta je v současnosti využívána jako zahrada. Okolní pozemky jsou využívány pro rekreační chaty na pronajatých pozemcích obce. Parcela parc. č. st. 109/1 však nejde využívat odděleně od rodinného domu, protože k němu není samostatný přístup. Tabulka č. 1: Odhad užitné plochy Nemovitosti

Výměra (m 2 )

Typ plochy Zastavěná plocha (ZP)

195,0

Počet podlaží

2

Koeficient UP/ZP

0,8

Užitná plocha (UP) 312,0 Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha

Pozn.: Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti a na stavebním úřadu nebyly dohledány plány, byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel

Parc. č.

Výměra (m 2 )

4 109/1 110 Celkem

1.6

Druh

819 zastavěná plocha a nádvoří 1085 zahrada 1982 zahrada 3 886

Poloha

Obec Hořice na Šumavě leží 13 kilometrů jihozápadně od Českého Krumlova a 6 kilometrů severně od Černé v Pošumaví na břehu Lipenského jezera. Nejbližší sousední obcí je 5 kilometrů jihovýchodně vzdálený Světlík a na severozápadě je území obce ohraničeno Vojenským újezdem Boletice. Centrum Obce Hořice na Šumavě je městskou památkovou zónou s 27 schválenými chráněnými objekty a dalšími několika objekty v různém stadiu přípravy nebo návrhu. Téměř všechny objekty se nacházejí na náměstí a další leží v jeho těsné blízkosti. Souřadnice GPS: 48°45'55.46"N, 14°10'35.77"E 5

1.7

Dopravní poměry

V těsném sousedství obce prochází státní silnice I.třídy číslo 39 a železniční trať číslo 194 z Českých Budějovic do Volar. Zastávka Hořice na Šumavě je na 46. kilometru od Českých Budějovic a na 48. kilometru od Volar Dopravní obslužnost obce je dobrá a nově vybudovaný obchvat přispěl ke zklidnění centra obce. Do obce vede jak hlavní silnice tvořící spojnici České Budějovice – Český Krumlov –Horní Planá (respektive Lipno nad Vltavou), tak i železnice na trase České Budějovice – Český Krumlov – Černý Kříž. Toto jsou dvě hlavní dopravní cesty spojující krajské a okresní město s významnou rekreační oblastí Čech – Lipenským jezerem a Šumavou. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

1.8

Občanská vybavenost

V obci se nachází jak škola, tak školka. K dispozici je kulturní dům, hotel a restaurace. V obci se nachází rovněž obchod, ordinace praktických lékařů, knihovna, pošta a několik muzeí.

1.9

Infrastruktura

Vodovod je v obci obecní, je na něj napojena převážná část obce. Kanalizace byla dobudována, ale již není v celé obci na uspokojivé úrovni. Čistírna odpadních vod je průběžně opravována. Veřejné osvětlení v obci funguje na dobré úrovni, je průběžně opravováno, přesto jsou zde stále rezervy co do kvantity i kvality.

6

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

7

1.11 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji, nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Ve výpisu z katastru nemovitosti (č. 64) je uvedeno v části E „Nabývací tituly a jiné podklady zápisu“ skutečnost, že k dané Nemovitosti byla uzavřena kupní smlouva ke dni 16.10.2003 – právní účinky vkladu práva ke dni 10.11.2003 pro Jaroslava Berana, č.p. 4, 382 22 Hořice na Šumavě (V-2469/2003-302).

8

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Vzhledem k typu Nemovitosti jako rodinný dům a lokalitě považujeme jeho současné využití k bytovým účelům za nejlepší a nejvyšší.

2.2

Analýza trhu

Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v obci Hořice na Šumavě a nejbližším přilehlém okolí.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou 9

je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.

10

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě – Hořice na Šumavě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 11

Částečně podsklepený rodinný dům v řadové zástavbě se nachází v městečku Hořice na Šumavě, přímo naproti oceňované nemovitosti. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází mimořádně prostorný byt 3+1 po rekonstrukci, 160 m2. Je zde kompletní nové sociální zařízení a 2 x WC. Nové jsou dřevěné podlahy v obytných místnostech a nová dlažba na chodbách a v sociálech. Okna nejsou nová, ale prošla účelnou renovací. V největší obývací místnosti je krb napojený na ústřední vytápění. Do tohoto patra se vstupuje po novém dřevěném schodišti. Do přízemí domu je vstup průjezdem s neporušenou křížovou klenbou z chodníku, který je součástí hezkého a zajímavého náměstí. V tomto prvním nadzemním podlaží je byt 1+2, kde je nedokončená rekonstrukce, nachází se zde také kotelna s kotlem na pevná paliva se zásobníkem a automatickým dávkováním. Samozřejmostí je garáž se samostatným vjezdem. Z průjezdu se také vstupuje do čtyř klenutých sklepů. Stejně tak je zde vstup na zahradu, která je momentálně neudržovaná. Na zahradě jsou přístřešky použitelné ať již na palivo nebo k parkování dalších dvou aut. Zahrada je přístupná i z druhé ulice. Dům má rekonstruovanou sedlovou střechu s novou střešní krytinou. Jsou zde poměrně prostorné půdní prostory.

1

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/horice-na-sumave-horice-na-sumave-/2710560860

11

Porovnávaná nemovitost č. 22

Řadový dům v Hořicích na Šumavě cca do 5 km od jezera Lipno stojícím na pozemku o celkové ploše 832 m2. Dům je před kompletní rekonstrukcí. Jedná se o původní stavbu z přelomu 19.20. století. Obytnou část z ulice tvoří patrová budova. Přízemí je zde tvořeno 4 místnostmi a vnitřním schodištěm je přístup k dalším 7 místnostem a dále na půdu. Uzavřený dvůr budovy je přístupný průjezdem. Ve dvoře je původní dvoupodlažní dílna s venkovním technickým výtahem a stodola se vstupem na menší zahradu. Do domu je převedena elektřina, nově voda z veřejného vodovodu a odpady jsou svedeny do septiku s přepadem do veřejné kanalizace. V uliční části budovy byla před cca 10 lety osazena nová dřevěná okna. Porovnávaná nemovitost č. 33

Rodinný dům v centru obce Světlík určený k celkové rekonstrukci (možnost trvalého bydlení nebo podnikaní). Dům s obytným přízemím (dlouhá chodba, která vede přes celý dům, komora, 5 místností orientovaných do zahrady a ulice), je částečně podsklepen a má půdní prostor vhodný k další vestavbě, na který je přístup po dřevěném schodišti. Objekt má původní dřevěná okna, původní střechu, veřejnou vodovodní a kanalizační přípojku a el. přípojku na 220/380V. Pozemek je rovinatý, zatravněný se vzrostlými stromy. Zastavěná plocha domu 347 m2 s přiléhající zahradou o výměře 1 201 m 2. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 652 000 Kč.

2 3

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/horice-na-sumave--/3147534428 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/horice-na-sumave-sklare-/2460999772

12

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 15. 9. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá rodinného domu č.p. 4 na parcele parc. č. st. 4 a parcel parc. č. 109/1 a parc. č. 110 včetně příslušenství, vše kat. území Hořice na Šumavě, obec Hořice na Šumavě, zapsané na listu vlastnictví č. 64 činí: 652 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná cena obvyklá rodinného domu č.p. 4 na parcele parc. č. st. 4 a parcel parc. č. 109/1 a parc. č. 110 včetně příslušenství, vše kat. území Hořice na Šumavě, obec Hořice na Šumavě, zapsané na listu vlastnictví č. 64 činí k datu ocenění 15. 9. 2014:

652 000 Kč Slovy: šest set padesát dva tisíce korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

13

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 20. 9. 2014

14

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha

15

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 4: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS5  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 4

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 5

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávací nemovitosti Poř. č.

Lokalita

Celk. nabídková cena (Kč)

Koef. Koef. Koef. Koef. Koef. Upravená nab. tech. Polohy pozemku Celkem cena ceny stavu

Plocha

Nabídková cena

(m 2 )

(Kč/m 2 /měs.)

-

-

-

-

-

(Kč/m 2 )

1

Hořice na Šumavě

1 780 000 Kč

300

5 933 Kč

0,70

1,00

0,70

1,10

0,54

3 198

2

Hořice na Šumavě

988 000 Kč

832

1 188 Kč

3

Hořice na Šumavě - Skláře

890 000 Kč

350

2 543 Kč

0,70 0,70

1,00 1,10

1,00 1,00

1,10 1,10

0,77 0,85

2 154

Průměr

914

2 089

Oceňovaná Nemovitost Lokalita

Hořice na Šumavě č.p. 4

Cena obvyklá

Plocha

Hodnota

(Kč)

(m )

(Kč/m 2 )

651 768

312

2 089

2

Příloha č. 7: Fotopříloha