2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 812/145/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 1050/12 v BD čp. 1050 na pozemku st.p.č. 1323 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 1049, 1050 a pozemku st.p.č. 1323 o velikosti 639/13901, vše v k.ú. a obci Mikulášovice, zapsané na LV č. 11274 a 11227, vedené u KP Rumburk Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Mikulášovice, k.ú. Mikulášovice Adresa nemovité věci: Mikulášovice 1050, 407 79 Mikulášovice OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j.131Ex 11015/12-77 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

240 000 Kč 3.12.2014

19 stran

V Trutnově, dne 10.12.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 6

Ing. Michal Danielis

3.12.2014 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinné a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 3.12.2014. Povinná Pražáková Jana byla pozvána k místnímu šetření doporučeným dopisem, který 18.11.2014 osobně převzala. Místního šetření se zúčastnila, oceňovanou nemovitost zpřístupnila a odpověděli znalci na otázky týkající se ocenění. 2. Výpis z KN, LV č. 11274 ze dne 4.11.2014 3. Výpis z KN, LV č.11227 - dálkový náhled 4. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 5. Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 6. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 11015/12-77 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery wikipedia a risy.cz 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. Kupní smlouva ze dne 29.11.2001 Místopis Mikulášovice (německy Nixdorf) jsou město v západní části Šluknovského výběžku táhnoucí se podél Mikulášovického potoka v délce téměř 7 km. Své největší slávy dosáhly Mikulášovice před 1. světovou válkou, kdy byly s necelými osmi tisíci obyvateli největší vesnicí Rakousko-Uherska. Na město byly povýšeny roku 1916. Mikulášovice jsou známé především tradičním textilním a nožířským průmyslem. V současnosti má město 2229 obyvatel. Části obce Mikulášovice, Mikulášovičky, Salmov a Tomášov. -2-

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Mikulášovice, v okolní zástavbě obdobných panelových BD v blízkosti MŠ, přístupna ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 875/6. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 700 m od centra obce a její občanské vybavenosti (městský úřad, MŠ, ZŠ, pošta, lékařské středisko, hvězdárna, knihovna, autobusová a železniční zastávka) a cca. 10 km od kompletní občanské vybavenosti města České Budějovice (kompletní síť úřadů, soud, nemocnice, ZŠ, SŠ, VŠ, restaurační a sportovní zařízení, divadla, obchody). Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod a kanalizaci. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí.  Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími. Stavba je samostatně stojící se dvěmi sekcemi se samostatnými vchody a čp., bez výtahu. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 12 bytových jednotek, společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována v cca. 70.letech jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Z jižní strany je objekt zateplen, zbylá část má fasádu původní hrubozrnou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena částečná revitalizace - plastová okna, částečné zateplení.

-3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zńa 1 se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Pražáková Jana, č.p. 1050, 40779 Mikulášovice Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pražáková Jana Zahájení exekuce - Pražáková Jana Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk? Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 10.12.2014 06:16:19.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bytovou jednotku užívá povinná s 3dětmi

-4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mikulášovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

Pi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 364,65 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Pozemek st.p.č. 1323 je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 1049, 1050. Pozemky jsou přístupné z veř. zpevněné komunikaci p.č. 875/6, částečně zainvestovány sítěmi VV, NN a VK, dálkové topení. Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980

Index polohy pozemku IP = 0,870

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 0,870 = 0,853

-5-

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 364,65 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 1323

Výměra [m2] 482,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena

-6-

Index

Koef.

0,853

Upr. cena [Kč/m2] 311,05

Jedn. cena [Kč/m2] 311,05

Cena [Kč] 149 926,10

= *

149 926,10 149 926,10 Kč 639 / 13 601

=

7 043,80 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 1050/12 Bytová jednotka č. 1050/12 o velikosti 2+1, se standardním příslušenstvím a podstandardním vybavením, situovaná v č.p. 1050, jeho 4.NP, v krajní sekci panelového bytového domu se dvěmi sekcemi a samostatnými čísly popisnými a vchody, bytové domy mají 4 nadzemní patra a suterén. V sekci s oceňovanou jednotou je celkem 12 bytů bez výtahu.  Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody, ústřední topení, elektroinstalace, odpady, apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky) od spínacích hodin..  Vybavení náležící k jednotce: 1 ks kuch.linka 1 ks umyvadlo 1 ks sporák 2 ks měřidlo vody 1 ks vana 2 ks směš.baterie 1 ks WC 1 ks vestavěná skříň Příslušenstvím bytu je sklep a dále spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 1049 s 1050 a pozemku st.p.č. 1323 o velikosti 639/13601.  Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí, chodby, rozvody tepla teplé vody, kanalizace, elektřiny, domovní elektroinstalace (zvonek, rozvody telekomunikací, i umístěné mimo dům), prádelna, sušárny, kočárkárny, klubovny, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, mandl, směšovací stanice.  Provedení konstrukcí: Budova byla kolaudována v cca. 70. letech jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Z jižní strany je objekt zateplen, zbylá část má fasádu původní, minerální hrubá. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena částečná revitalizace - plastová okna, zvonkový panel, částečné zateplení. BD dům je vytápěn ústředně - dálkovým topením.  Bytová jednotka je v původním stavu s umakartovým jádrem, se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením.  St. tech. stav: Panelový BD cca z r.1970, po částečné revitalizaci (výměna oken za izolační plastová, částečné zateplení fasády) 

-7-

Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 12,8 * 1,00 = 18,3 * 1,00 = 16,3 * 1,00 = 6,2 * 1,00 = 2,6 * 1,00 = 1 * 1,00 = 2,1 * 1,00 = 2,1 * 1,00 = 2,5 * 0,10 = 3,6 * 0,17 =

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: komora: spíž: sklep: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,80 m2 18,30 m2 16,30 m2 6,20 m2 2,60 m2 1,00 m2 2,10 m2 2,10 m2 0,25 m2 0,61 m2 62,26 m2

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.

Obj. podíl [%] S S S S S S P P C S S X P P S S S S S C S P P

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 -8-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,46

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 2,62 1,33 0,00 2,90 3,30 0,00 2,44 1,38 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,00 2,20 0,87 1,79

24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S P

1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

62,26 m2 * 14 448,92 Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 100 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1- 44,0 % / 100) Bytová jednotka č. 1050/12 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

100 100 100

0,00 1,00 0,46

0,00 5,70 1,70 82,73 0,8273

= * * * * =

8 020,1,0370 0,8273 1,0000 2,1000 14 448,92

=

899 589,76 Kč

* =

0,560 503 770,27 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 639 / 13 601 Bytová jednotka č. 1050/12 - zjištěná cena

=

-9-

503 770,27Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Mikulášovice BJ v původním stavu Typ stavby Užitná plocha panelový BD se 62,26 m2 4. NP a suterénem

Podlaží 4

Dispozice 2+1

Celková cena 235 343 Kč

Jednotková cena 3 780 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – byt o velikosti 2+1, v původním stavu s průměrným příslušenstvím a podstandardním vybavením, v panelovém bytovém domě po částečné revitalizaci, postaveném na vlastním pozemku, situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Popisy porovnatelných jednotek BJ 3+1 Byt 3+1 s lodžií, v osobním vlastnictví, který se nachází ve 4 NP nízkopodlažního panelového domu. Ze vstupní chodby je přístupná šatna. Koupelna a WC jsou samostatná. Byt je v původním stavu. Celková cena:250 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:74 m2 Plocha podlahová:74 m2 BJ 1+1 Byt 1+1 v OV o velikosti 43 m2 v klidné části Mikulášovic. Nachází se v prvním patře panelového domu s výhledem do CHKO. V roce 2012 proběhla na domě rekonstrukce střechy. Byt byl také zrekonstruován: nová plastová okna se žaluziemi, nová kuchyňská linka se sporákem a zděné jádro. Je rozdělen na dvě místnosti, koupelnu s WC, které je oddělené příčkou. Celková cena:212 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:2. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha:43 m2 BJ 1+1 Byt 1+1 s balkónem ve čtvrtém patře panelového domu, ul. V podhájí Rumburk. Byt o výměře 41,3 m2 je po částečných rekonstrukcích s novou kuchyňskou linkou se sporákem. Se sklepní kojí a sušárnou na patře. Celková cena:275 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Umístění objektu:Sídliště Podlaží:4. podlaží Užitná plocha:41 m2 BJ 3+1 Byt 3+1 v ulici Na Valech v Rumburku. Jedná se o byt o rozloze 65 m2 situovaný do 7 patra osmipodlažního panelového domu. Byt je v původním udržovaném stavu. V bytě jsou plastová okna včetně žaluzií. K bytu náleží sklepní kóje a jedna místnost. Byt se nachází v centru města s veškerou občanskou vybaveností. Celková cena:375 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Po rekonstrukci Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:7. podlaží - 10 -

BJ 1+1 Byt v 1.nadzemním podlaží panelového domu v Krásné Lípě. Dům prošel celkovou revitalizací. Byt o podlahové ploše 43 m2 je v původním a udržovaném stavu. Podlahy jsou plovoucí, v koupelně a toaletě nová dlažba a obložení vany. Balkon k bytu je v mezipatře a náleží pouze tomuto bytu. Se sklepní kojí. Ihned za domem je pěkné dětské hřiště. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Celková cena:275 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Družstevní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:1. podlaží Užitná plocha:43 m2 Plocha podlahová:42 m2 Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 Lokalita: Mikulášovice Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 74,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

250 000 Kč

3 378 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,82

Upravená j. cena Kč/m2 2 786

Název: BJ 1+1 Lokalita: Mikulášovice Podlaží: Dispozice: Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

212 000 Kč

4 930 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,77 - 11 -


Název: BJ 1+1 Lokalita: Rumburk Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

275 000 Kč

6 707 Kč/m2



Název: BJ 3+1 Lokalita: Rumburk, Na Valech Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

375 000 Kč

5 769 Kč/m2


- 12 -


Název: BJ 1+1 Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

275 000 Kč

6 395 Kč/m2 0,85 1,01 0,94 0,95 0,93 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,71

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: BJ v původním stavu

- 13 -


2 786 Kč/m2 3 780 Kč/m2 4 559 Kč/m2 3 780 Kč/m2 62,26 m2 235 343 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 235 343 Kč 0 Kč 510 814 Kč 7 044 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 240 000 Kč slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 2+1 v původním stavu s umakartovým jádrem, s průměrným příslušenstvím a podstandardním vybavením, v BD po částečné revitalizaci (plastová okna, částečné zateplení), situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

235 434,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 11274, 11227 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 240 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč

- 14 -

Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 1050/12 v BD čp. 1050 na pozemku st.p.č. 1323 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 1049, 1050 a pozemku st.p.č. 1323 o velikosti 639/13901, vše v k.ú. a obci Mikulášovice, zapsané na LV č. 11274 a 11227, vedené u Katastrálního pracoviště pro Ústecký kraj, KP Rumburk; se zohledněním práv a závad:

ve výši: 240 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 10.12.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 812/145/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 145.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11274 ze dne 4.11.2014 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11227 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení č.j. 131Ex 11015/12-77 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz

- 16 -

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

2014

Recommend Documents