2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty věci nemovité (obvyklé ceny) č.

3 / 2014

NÁLEZ A POSUDEK Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví s garážovým stáním (s podílem na nebytové jednotce) v současném stavu nedobrovolná dražba

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 3250/15, LV č. 11261, s podílem na společných částech domu a pozemku 5022/410138 garážové stání - podíl 1/32 na nebytové jednotce č. 3250/101, LV č. 10872, s podílem na společných částech domu a pozemku 93344/410138 na pozemcích: pozemek parc.č. 4748/243, na LV č. 11261 (LV 10751) další pozemky: pozemek parc.č. 4748/244, na LV č. 11261 (LV 10751) pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek

parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č. parc.č.

4748/47, LV č. 10873 4748/249, LV č. 10873 4748/250, LV č. 10873 4748/253, LV č. 10873 4748/254, LV č. 10873 4748/262, LV č. 10873 4748/266, LV č. 10873 4748/267, LV č. 10873 4748/275, LV č. 10873 4748/277, LV č. 10873 4748/285, LV č. 10873

pozemek parc.č. 4810/1, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/3, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/5, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/6, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/7, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/8, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/9, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/10, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/13, LV č. 10873 pozemek parc.č. 4810/14, LV č. 10873

pozemek pozemek pozemek pozemek

parc.č. parc.č. parc.č. parc.č.

553/1, 553/2, 553/4, 553/5,

pozemek parc.č. 553/6, LV č. 1361 pozemek parc.č. 553/7, LV č. 1361 pozemek parc.č. 553/8, LV č. 1361 pozemek parc.č. 553/9, LV č. 1361

Adresa Kraj

LV LV LV LV

č. č. č. č.

1361 1361 1361 1361

Hlavní město Praha

Kat. území Smíchov Část obce dle LV

Statutární PRAHA město Ulice Jeřabinová 8

Objednatel EURODRAŽBY. CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha 8

Počet obyvatel 1241664 č.p.

Tel. E-mail IČ DIČ

-1-

3250, 3251

607759837 [email protected] 25023217

Vlastnictví Bytová jednotka

Dontsov, s.r.o. - Praha - Braník, Na Mlejnku 781/2, IČ 28201256

Zpracováno pro

EURODRAŽBY. CZ a.s.

Vypracoval

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 email: [email protected]

Počet stran textu 9 Počet vyhotovení 2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže a parkovací stání

Dne Ke dni Prohlídka dne tel: 225771300 Počet stran příloh

52.7 m2 1 x

16.1.2014 7.1.2014 nebyla umožněna

126

54 000 Kč/m2

2 845 800 Kč 150 000 Kč

3 000 000 Kč Tři miliony Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladný vliv: bytová jednotka se nachází v novostavbě (4 NP) s menším počtem bytů, je zajištěno vlastní parkování v suterénu domu. Lokalita má klidný charakter a je dobře dopravně dostupná, v blízkosti přírodní park Skalka Záporný vliv: bytový dům s oceňovanou jednotkou je součástí většího komplexu obytných budov (sídlištní charakter bydlení). Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena Věcné břemeno chůze a jízdy (zapsané v KN na LV č. 10872) dle článku III. smlouvy a dle GP č. 3175-78/2009. za účelem zřízení a uložení. provozu, údržby a oprav podzemního vedení a zařízení veřejné komunikační sítě oprávnění pro: Telefónica Czech Republic,a.s.; povinnost k: Jednotka: 3250/101 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 03.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.06.2009. Věcné břemeno (podle listiny) zapsané v KN na LV č. 10873 právo umístění a provozování rozvodného tepelného zařízení právo vstupování a vjíždění dopravními a mechanizačními prostředky v souvislosti se zřízením, provozem, údržbou, opravami, odstraňováním havárií a likvidací rozvodného tepelného zařízení v rozsahu GP č. 31574/2009 dle čl. II smlouvy oprávnění pro: Dalkia Česká republika, a.s.; povinnost k: Parcela: 4748/250, 4748/253, 4748/254, 4748/266,

-2-

4748/275, 4748/47 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 29.04.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 04.05.2009. Věcné břemeno chůze a jízdy (zapsané v KN na LV č. 10873) dle článku III. smlouvy a dle GP č. 3175-78/2009, za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav pozemního vedení a zařízení veřejné komunikační sítě oprávnění pro: Telfónica Czech Republic, a.s.; povinnost k: Parcela: 4748/250, 4748/47, 4810/1, 4810/10, 4810/14, 4810/5 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 03.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.06.2009. Věcné břemeno (podle listiny) zapsané v KN na LV č. 10873 umístění, provozování, užívání a opravy kabelového vedení dle článku III. smlouvy, dle GP č. 3156-24/2009 oprávnění pro: PREdistribuce, a.s.; povinnost k: Parcela: 4748/249, 4748/250, 4748/275, 4748/47, 4810/5 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 05.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.06.2009. Věcné břemeno chůze a jízdy (zapsané v KN na LV č. 11361) dle článku III. smlouvy a dle GP č. 505-78/2009, za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení a zařízení veřejné komunikační sítě oprávnění pro: Telefónica Czech Republic, a.s. ; povinnost k: Parcela: 553/1, 553/2, 553/4, 553/5, 553/7, 553/8 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 03.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.06.2009 Věcné břemeno (podle listiny) zapsané v KN na LV č. 11361 umístění, provozování, užívání a opravy kabelového vedení dle článku III. smlouvy dle GP č. 504-25/2009 oprávnění pro: PREdistribuce, a.s.; povinnost k: Parcela: 553/1, 553/2 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 05.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.06.2009. NE NE NE NE NE ANO

Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Zástavní právo smluvní (zapsané v KN na LV č. 11261) a) pohledávky do výše 1 470 000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 1 470 000,- Kč, vzniklé do 31.10.2029 oprávnění pro: Česká spořitelna; povinnost k : Jednotka : 3250/15 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.10.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.10.2009. Zástavní právo smluvní (zapsané v KN na LV č. 10872) a) pohledávky do výše 1 470 000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 1 470 000,- Kč vzniklé do 31.10.2029 k podílu 1/32 oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s; povinnost k : Dontsov, s.r.o., Na Mlejnku 781/2, Braník, 14700 Praha, IČO: 28201256 Jednotka: 3250/101 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.10.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.10. 2009. Zástavní právo smluvní (zapsané v KN na LV č. 10873) a) pohledávky do výše 1 470 000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 1 470 000,- Kč, vzniklé do 31.10.2029 k podílu 7939/1013540 oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.; povinnost k: GEOSAN LAMBDA s.r.o., Karlovo náměstí 559/28, Nové Město, 120 00 Praha, IČO: 25681222 Parcela: 4748/249, 4748/250, 4748/253,4748/254, 4748/262, 4748/266, 4748/267, 4748/275, 4748/277, 4748/285, 4748/47, 4810/1, 4810/10, 4810/13, 4810/14, 4810/3, 4810/5, 4810/6, 4810/7, 4810/8, 4810/9 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.10.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.10.2009. Zástavní právo smluvní (zapsané v KN na LV č. 1361) a) pohledávky do výše 1 470 000,- Kč s příslušenstvím

-3-

b) budoucí pohledávky do výše 1 470 000,- Kč, vzniklé do 31.10.2029 oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.; povinnost k: GEOSAN LAMBDA s.r.o., Karlovo náměstí 559/28, Nové Město, 120 00 Praha, IČO: 25681222 Parcela: 553/1, 553/2, 553/4, 553/5, 553/6, 553/7, 553/8, 553/9 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 22.10.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.10.2009. Poznámka: podíly na příslušných pozemcích byly převedeny (viz. zápis v KN na LV č. 10873, LV č. 1361 ) na vlastníky bytových jednotek; pravděpodobně nedošlo k výmazu u zástavního práva - povinnost ke společnosti GEOSAN LAMBDA s.r.o. NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva ani návrh kupní smlouvy případně návrh kupní smlouvy o smlouvě budoucí k předmětné nemovitosti nebyl doložen. Dle zápisu v KN na LV č. 11261 je kupní smlouva datována ze dne 18.12.2009. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10873. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, notářsky ověřeno dne 8.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1361. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, notářsky ověřeno dne 8.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11261. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, dne 8.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10872. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, notářsky ověřeno dne 8.1.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Smíchov. vyhotoven z veřejného přístupu do KN dne 6.1.2014 Prohlášení vlastníka, vyhotovené společností GEOSAN LAMBDA s.r.o. ze dne 13.2.2009. Informace o stavbě č.p.3250, 3251 vyhotovené z veřejného přístupu do KN, ze dne 6.1.2014 Informace o pozemcích parc.č. 4748/243, 4748/244 vyhotovené z veřejného přístupu do KN, ze dne 16.1.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10873. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, notářsky ověřeno dne 8.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1361. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, notářsky ověřeno dne 8.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11261. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, dne 8.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10872. vyhotovený dálkovým přístupem do KN, notářsky ověřeno dne 8.1.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Smíchov. vyhotoven z veřejného přístupu do KN dne 6.1.2014 Část z Prohlášení vlastníka, vyhotovené společností GEOSAN LAMBDA s.r.o. ze dne 13.2.2009. Informace o stavbě č.p.3250, č.p. 3251 vyhotovené z veřejného přístupu do KN, ze dne 6.1.2014 Informace o pozemcích parc.č. 4748/243, 4748/244 vyhotovené z veřejného přístupu do KN, ze dne 16.1.2014

-4-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Městský obvod Praha 5 se spádovým centrem na Smíchově zaujímá jižní část Prahy na levém břehu Vltavy. Obchodně společenským centrem Prahy 5 je okolí křižovatky Anděl. Dopravní spojení s centrem města je zajištěno zejména linkou metra trasy "B" a rovněž tramvajovou a autobusovou dopravou MHD. Touto částí města je vedena rovněž železnice. Rozloha městské části Praha 5 činí 27,49 km2, počet obyvatel cca 81 tisíc. Obec Praha 5 je městskou částí Hlavního města Prahy, Smíchov městskou čtvrtí a katastrálním územím. Smíchovský katastr vybíhá na západ severně podél Plzeňské ulice až po hranici s Motolem. Disponuje veškerou občanskou vybaveností, která odpovídá rozloze a počtu obyvatel, zastoupena je ve větší míře v okolí nedaleké stanice metra "B Anděl".Rozloha je 7,05 km2, počet obyvatel cca 36 tisíc. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Dům s bytovou jednotkou č. 3250/15 je součástí většího komplexu novostaveb bytových domů, postavených ve svažitém terénu. Lokalita je vymezena ulicí Podbělohorskou a Pod Kotlářkou. Vzdálenost předmětné nemovitosti od centra města je cca 5 km jihozápadním směrem. Na jihu lokality se rozprostírá přírodní park Skalka. Západním směrem od bytové zástavby se nachází nemocnice Na Homolce (cca 300 m). Lokalita je dobře dopravně dostupná. Spojení je zajištěno autobusovou linkou MHD od stanice metra trasy „B“ Anděl (doba jízdy cca 10 min.). Od předmětné nemovitosti je zastávka Weberova vzdálena cca 300 m. Zde je také umístěna základní škola. Prodejny a provozovny služeb jsou soustředěny zejména v Plzeňské ulici, v které je vedena také tramvajová doprava spojující tuto oblast s centrální částí hlavního města. Informace o nemovitosti 1. Bytová jednotka č. 3250/15 nebyla zpřístupněna. Z tohoto důvodu je technický popis proveden pouze z části dle vnější obhlídky vykonané dne 7.1.2014. Vybavení soc. zázemí bylo vyznačeno dle zápisu v Prohlášení vlastníka. Orientace oken bytu byla zjištěna ze situačního plánku v Prohlášení vlastníka. 2. Objekt č.p.3250 a č.p. 3251 tvoří dvě sekce, které jsou propojeny společným suterénem. V nadzemní části jsou sekce odděleny pozemky předzahrádek. 3. Vjezd do garážového prostoru v 1.PP domu č.p. 3250 je z veřejné komunikace (Jeřabinová ulice) a dále přes pozemky parc.č. 553/2, 4810/3, 4748/277 (v KN zapsán podíl); přístup do domu v 1.NP je z Jeřabinové ulice přes pozemky parc.č. 553/2,4810/5, 4748/47 (v KN zapsán podíl). 4. V katastru nem. na LV č. 11261 k bytové jednotce č. 3250/15 je zapsán podíl na společných částech domu (p.č. 3250, 3251) a k pozemkům (parc.č. 4748/243, 4748/244) ve výši 5222/410138. V katastru nem. na LV č. 10751 (k domu č.p.3250, 3251 a k pozemkům parc.č. 4748/243, 4748/244 je zapsán podíl ve výši 7939/410138. 5. Spoluvlastnické podíly na pozemcích zapsaných v KN na LV č.10873 a LV č. 1361 jsou ve výši 7939/1013540; v Prohlášení vlastníka je uveden podíl ve výši 5022/1013540. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 544/34 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Velikost bytu 2+k.k.

Počet NP domu celkem Výtah

4 Ano

Počet podlaží bytu Orientace oken

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

1 východ

Ano

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 5 provedena pouze vnější obhlídka domu č.p. 3250 Technický stav jednotky – – – Opotřebení odhadem % – z důvodu neumožnění prohlídky bytové jednotky č. 3250/15 nebylo možno ověřit technický stav vnitřních prostor a tím i určit % opotřebení Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné betonové monolitické konstrukce, stropy krytina střech povlaková + kamínek

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce a betonové

konstrukce střechy

plochá střecha

klempířské konstrukce

pozinkované

-5-

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady

vápenná omítka štuková

dveře a vrata povrch podlah

interiérové dřevěné, garážová vrata plovoucí (materiál nebylo možno ověřit), keramická dlažba světelný rozvod

okna vytápění

svislé a vodorovné potrubí centrální ohřev teplé vody

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

úpravy vnějších povrchů schody

obklad keramický

vnitřní vodovod

omítka dvouvrstvá se zateplením betonové s úpravou stupňů keramickým obkladem dřevěná EURO ÚT (přivedeno z kotelny v jiném byt. domě ) rozvod studené a teplé není osobní výtah, odsávání par

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny vana, umyvadlo (zapsáno dle prohlášení vlastníka)

Počet kuchyní (k.k.) 1 Vybavení kuchyně (kuch. koutu)

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Počet samostatných WC

nebylo možno ověřit

1

1.NP bytu - výčet místností obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj WC koupelna předsíň balkon

plocha 22.92 15.91 1.51 3.93 5.95 4.95

Součet ploch za podlaží

-6-

m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 22.92 m2 1.0 15.91 m2 1.0 1.51 m2 1.0 3.93 m2 1.0 5.95 m2 0.5 2.48 m2

55.17 m2

52.70 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 20.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 61.5 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 699 000 Kč 10 % 3 329 000 Kč

m2 60 100 Kč/m2 54 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou V tomto případě se jedná o byt v k.ú. Smíchov, v Jeřabinové ulici. Jedná se o obdobný rezidenční objekt , v které se nachází i oceňovaná bytová jednotka. Lokalita je klidná s nízkým dopravním zatížením, t.j s projíždějící motorovou dopravou obyvatel této lokality. Lokalita je dobře dostupná MHD. Předmětem prodeje je byt. jednotka o velikosti 1+kk., o ploše 58 m2 a balkonu o ploše 7 m2 (celkem 65 m2) a vč. garážového stání. K vybavení bytu patří zařízení kuchyňského koutu. Vzhledem k obdobnému rezidenčního objektu ve stejné lokalitě, kde je situována předmětná nemovitost , lze obě nemovitosti porovnat. Při stanovení ceny za m2 podlahové plochy je třeba od požadované ceny ve výši 3 949 000 Kč odečíst cenu za garážové stání t.j. 3 949 000 – cca 250 000 = 3 699 000 Kč a plochu bytu upravit o započitatelnou plochu balkonu t.j. 58 + 7*0,5 = 61,5 m2.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 2.1.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 47.4 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 950 000 Kč 10 % 2 655 000 Kč

m2 62 200 Kč/m2 56 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou V tomto případě se jedná o byt v k.ú. Smíchov, rovněž v Jeřabinové ulici. Jedná se o rezidenční objekt ve stejné lokalitě, v které se nachází i oceňovaná bytová jednotka. Lokalita je klidná s nízkým dopravním zatížením, t.j s projíždějící motorovou dopravou obyvatel této lokality. Nemovitost je dobře dostupná MHD. Předmětem prodeje je bytová jednotka o velikosti 2+kk, o ploše 42,95 m2 a balkonu o ploše 8,87 m2 (celkem 52 m2) a vč garážového stání. K vybavení bytu patří zařízení kuchyňského koutu. Vzhledem k obdobnému rezidenčního objektu ve stejné lokalitě, kde je situována předmětná nemovitost , lze obě nemovitosti porovnat. V nabídce je uvedeno, že požadovaná cena je vč. kompletního zařízení. Je proto nutno při stanovení obvyklé ceny toto vzít v úvahu. Při stanovení ceny za m2 podlahové plochy je třeba od požadované ceny ve výši 3 200 000 Kč odečíst cenu za garážové stání t.j. 3 200 000 – cca 250 000 = 2 950 000 Kč a plochu bytu upravit o započitatelnou plochu balkonu t.j. 42,95 + 8,87*0,5 = 47,40 m2.

-7-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 6.1.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 62.2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 900 000 Kč 10 % 3 510 000 Kč

m2 62 700 Kč/m2 56 400 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou V tomto případě se jedná o byt v k.ú. Smíchov, v Churáňovské ulici(cca 1 km východním směrem od oceňované nemovitosti). Jedná se o rezidenční objekt v obdobné lokalitě (blízko křižovatky Podbělohorské ulice a ulice Pod Stadiony, v které se nachází i oceňovaná bytová jednotka. Lokalita je klidná s nízkým dopravním zatížením, t.j s projíždějící motorovou dopravou obyvatel této lokality. Nemovitost je dobře dostupná MHD. Předmětem prodeje je bytová jednotka o velikosti 3+1, o ploše 60 m2 a balkonu o ploše 4,4 m2 (celkem 64 m2) . V ceně je zahrnuto vybavení kuchyňské linky el. spotřebiči. Vzhledem k obdobné lokalitě i standardu vybavení bytových jednotek, lze obě nemovitosti porovnat. Garážové stání k bytu není v nabídce uvedeno. Při stanovení ceny za m2 podlahové plochy je třeba plochu bytu upravit o započitatelnou plochu balkonu t.j. 60 + 4,4*0,5 = 62,2 m2.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

54 100 - 56 400 Kč/m2

4

-8-

2 655 000 - 3 510 000 Kč 54 000 Kč/m2

Ve všech třech případech uvedených ve srovnávací metodě se jedná o byty v osobním vlastnictví v obytných domech v Praze 5 - Smíchov. V prvém a druhém případě se jedná o byt v Jeřabinové ulici, tedy ve shodné lokalitě, kde je situována oceňovaná nemovitost. Ve třetím případě se jedná o byt v Churáňovské ulici (bytový dům leží ve vzdálenosti cca 1 km východním směrem od oceňované nemovitosti). Na základě charakteristik bytů uvedených v nabídce lze inzerované byty s oceňovaným bytem porovnat jednak k obdobnosti lokalit i k obdobnému standardu bytů. V prvém případě je cena 60 100,- Kč, ve druhém případě 62 200,- Kč, ve třetím případě je cena 62 700,- Kč za m2 podlahové plochy . Ve všech třech případech se jedná o ceny požadované. Ceny požadované bývají zpravidla vyšší než jsou ceny realizované. Cena bytu bývá ovlivněna jeho velikostí, dispozičním řešením, výškovou polohou, kvalitou provedení, standardem vybavení, orientací a lokalitou, v které je byt situován. Ceny po redukci se pak pohybují v intervalu cca 54 tis. Kč/m2 až 56 tis. Kč/m2 podlahové plochy bytu. Obvyklou cenu bytové jednotky č. 3250/15 stanovujeme na základě porovnání s nabízenými byty ve výši 54 000 Kč/m2 podlahové plochy . V ceně je promítnut i podíl na společných částech domu a pozemcích zapsaný v KN na LV č. 11261 a podílu na pozemcích zapsaných v KN na LV č. 10873 v k.ú. Smíchov a na LV č. 1361 v k.ú. Motol . Cenu jednoho garážového stání (id. podíl 1/32 na nebytovém prostoru - garáži) stanovujeme samostatně ve výši 150 tis. Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ust. § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/67 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1102/3/2014 V Praze, dne 16.1.2014. A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

-9-

Fotodokumentace

pohled na dům z Jeřabinové ulice od západu

pohled na dům od jihu

pohled na dům z Jeřabinové ulice od severu

pohled na dům s vjezdem ke společné garáži v 1.PP

- 10 -