2014

Znalecký posudek číslo S 232/51/2014 6

NEMOVITOST:

Objekt restaurace č. p. 49 v kú Lešná

Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Lešná 49, 756 41 Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Lešná, k.ú. Lešná, kód k.ú. 680451, LV 968 přístřešek 222/1, 222/4 Kateřina Klanicová, Luční 1484, 75701 Valašské Meziříčí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Kateřina Klanicová, Luční 1484, 75701 Valašské Meziříčí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL :

EURODRAŽBY.CZ a.s.; datum obj.:, 15. 9. 2014

Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: +420 774 809 819 IČ: 25023217

e-mail: [email protected] DIČ:

ZHOTOVITEL :

Ing. Martina Bakovská

Adresa zhotovitele:

Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail: [email protected] IČ: 65459989 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě

 výstavba

Počet stran:

24 stran

V Hranicích, dne 6.10.2014

 rekonstrukce

Současný stav 1 250 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

 změna stavby

30.9.2014 Počet příloh:

14

Datum zpracování :

 leasing

 jiné

Budoucí stav 6.10.2014

Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.37 Otisk razítka

Ing. Martina Bakovská

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Dle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Lešná je menší obec se 2 000 obyvateli ležící 7 km od města Valašské Meziříčí. Katastrem obce prochází hlavní silniční tah Olomouc - Valašské Meziříčí, jenž pokračuje směrem na Slovensko. Oceňované nemovitosti jsou situovány na okraji souvisle zastavěného území obce Lešná přímo u sjezdu ze silnice I/35 do obce Lešná. V těsné blízkosti oceňovaných nemovitostí se bude na stávající cestu I/35 směr Slovensko napojovat tzn. Palačovská spojka, která bude spojovat tento hlavní silniční tah směr Slovenská republika s dálnicí D1. Sjezd ze silnice I/35 kolem oceňovaných nemovitostí do obce Lešná je určen jen pro menší auta do hmotnosti 12 tun a ani v budoucnu nebude povolen vjezd velkých nákladních aut. Konzultací se starostou obce Ing. Jiřím Šnajdarem zjištěno, že v obci se momentálně nacházejí dvě restaurace a jeden noční klub, což dostatečně pokrývá potřebu místních obyvatel. Nevýhodou je, že žádný z těchto podniků nenabízí přípravu poledních menu. Podniky jsou využívány spíše v odpoledních a večerních hodinách. Lze se tedy domnívat, že poptávka po čerstvé kuchyni v místě není uspokojena. Oceňovaná restaurace byla kompletně zrekonstruována v roce 2001. Její provoz byl přerušovaný a vystřídalo se zde od roku 2001 cca 5 nájemců. Poslední 2 roky je restaurace nevyužívaná a neudržovaná. Z hlediska budoucího plánovaného vývoje v regionu lze konstatovat, že restaurace není moc výhodně položena, protože leží na okraji obce, u rušné komunikace a silnice, která vede kolem ní je jen pro menší auta a snižuje tak možnost využití např. pro motorest. Případné využití objektu k jinému účelu než k jakému byl kolaudován (např. objekt bydlení) není vhodné, protože v místě je výrazně zvýšená hlučnost a prašnost od provozu na blízké komunikaci. Při stanovení obvyklé ceny byly použity metody věcné hodnoty (3 800 000,- Kč), porovnávací (1 380 000,- Kč a výnosová (960 000,-Kč).

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Poloha: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce Lešná, 7 km severozápadně od centra města Valašské Meziříčí, při sjezdu z rychlostní komunikace R 35 směr obec Lešná. Vzdálenost od centra obce Lešná činí 800 m. Obec Lešná se nachází u severozápadní hranice Zlínského kraje na rozhraní s krajem Olomouckým a Moravskoslezským. Obec má přibližně 2 000 obyvatel. Nemovitosti jsou situovány v místě, kde je plánována novostavba silnice, která bude napojovat stávající silnici I/35 na silnici I/48 a dále na rychlostní komunikaci R48 a na páteřní dálniční tah D1. Toto napojení bude představovat hlavní silniční tah ze směru od Olomouce na hraniční přechod se Slovenskem ve Velkých Karlovicích/Makově. Nově otevřený sjezd z kruhového objezdu do obce Lešná, který vede kolem oceňovaných nemovitostí, je určen jen pro vozidla do 12 tun (tedy ne pro velká nákladní auta). Obec Lešná Občanská vybavenost a služby: obecní úřad, pošta, restaurace, penzion, obchod se smíšeným zbožím, mateřská škola, základní škola 1. - 9. ročník, víceúčelové hřiště, fotbalové hřiště, dětské hřiště, všeobecný lékař, dětský lékař, zubař, průmyslová zóna, knihovna, výletiště, zámek. Inženýrské sítě: v obci je veřejný vodovod, plynovod a elektro, kanalizace pouze dešťová a to v části. Doprava: autobusové spojení v místě (zastávka je 500 m), vlakové nádraží ve 2 km vzdálené Lhotce nad Bečvou, nájezd na dálnici D1 ve vzdálenosti 18 km. Pracovní příležitosti: mezi Lešnou a Valašským Meziříčím je průmyslová zóna s podnikem na výrobu automobilových dílů, ve Valašském Meziříčí je větší množství průmyslových podniků. Přírodní okolí: v místě zámek, rybníky, 10 km CHKO Beskydy. Přístup: z východní strany ze zpevněné asfaltové komunikace na pozemku parc. č. 605/2 (ostatní plocha silnice ve vlastnictví České republiky, právo hospodaření Ředitelství silnic a dálnic) přes parc. č. 222/3 (ostatní plocha jiná plocha ve vlastnictví České republiky, právo hospodaření Ředitelství silnic a dálnic). Parkování:omezené (na veřejné komunikaci nebo na vlastním pozemku parc. č. 222/4).

-2-

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

    autobus  silnice II.,III.tř



Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je objekt občanské vybavenosti (restaurace s hernou) č. p. 49, který je součástí pozemku parc. č. 222/1 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 222/1 a 222/4. Příslušenství tvoří přístřešek s krbem a venkovní úpravy. Objekt restaurace je částečně podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, se sedlovou a pultovou střechou. 2 Pozemky jsou rovinaté a mají výměru 712 m včetně plochy zastavěné stavbami. Nemovitosti se nacházejí mimo záplavové území. Technický popis oceňované nemovitosti

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky:  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití:  bydlení

 kanalizace  nezpevněná  pronájem

  plyn  elektro  telefon přes pozemky parc. číslo 222/3, 605/2, 666  podnikání  bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt

 

Přístup a příjezd k pozemku  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 222/3 605/2 666

Vlastník pozemku/komunikace - komentář Česká republika, právo hospodaření Ředitelství silnic a dálnic Česká republika, právo hospodaření Ředitelství silnic a dálnic Česká republika, právo hospodaření Ředitelství silnic a dálnic

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)    

Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: A - dopad na snížení OC do 15 %

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Zákres objektu č.p. 49 v katastrální mapě nesouhlasí se skutečností. Objekt má ve skutečnosti obdélníkový půdorys o rozměrech 16,83 m * 15,66 m. V katastrální mapě je zakreslen půdorys o rozměrech 16,83 m * 9,20 m s nepravidelnou 2 přístavbou cca 42 m .

Rizika spojená s umístěním nemovitosti V místě je výrazně zvýšená hlučnost a prašnost od blízké komunikace.

RIZIKO NE ANO

Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)

-3-

 

Nemovitost:

 byla v minulosti zaplavena

 nebyla v minulosti zaplavena

Věcná břemena a obdobná zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 6. 8. 2014 pro kú Lešná je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo exekutorské pro soudního exekutora Mgr. J. Homolu 2. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 6. 8. 2014 pro kú Lešná je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo exekutorské pro soudního exekutora Mgr. P. Fučíkovou 3. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 6. 8. 2014 pro kú Lešná je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo exekutorské pro soudního exekutora Mgr. M. Jenerála 4. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 6. 8. 2014 pro kú Lešná je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo exekutorské pro soudního exekutora JUDr. V . Plášila 5. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 6. 8. 2014 pro kú Lešná je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo exekutorské pro soudního exekutora Mgr.D. Koncze 6. Na výpisu z katastru nemovitostí je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo smluvní pro DABACO International s. r. o. 6. Na výpisu z katastru nemovitostí je v části C Omezení vlastnického práva uvedeno Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a. s.

RIZIKO NE ANO

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)

 

Rizika ostatní Rizika nebyla zjištěna.

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 968 CZ072 Zlínský 544302 Lešná

Kraj: Obec: Ulice:

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0723 Vsetín 680451 Lešná

Vlastníci FO

Podíl

RČ: 7151265231

Kateřina Klanicová

Luční 1484, 75701 Valašské Meziříčí

Stavby část obce Lešná

Stavba občanského vybavení

Pozemky 222/1 222/4

Pozemková parcela Pozemková parcela

2

Parcela KN Parcela KN

276 m 2 436 m

1/1

je součástí č.p. 49  na pozemku p.č. 222/1 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy

Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný objekt je částečně podsklepený jednopodlažní s podkrovím se sedlovou a pultovou. Půdorys je obdélníkový. V objektu se nachází restaurace se zázemím. Stavební vývoj domu: Objekt byl postaven dle informací z archivu obecního úřadu v Lešné v roce 1931 (telefonicky sdělila pracovnice obecního úřadu v Lešné paní Dorazilová). Do roku 2001 sloužil jako rodinný dům. V roce 2001 proběhla jeho kompletní rekonstrukce a změna užívání na restauraci s autodílnou a prodejnou autodílů. V roce 2010 byl změněn účel užívání části objektu z autodílny a prodejny autodílů na hernu. Dispoziční řešení domu: V suterénu přístupném z exteriéru z východní strany se nachází tři malé sklepní místnosti o světlé výšce 1,25 m. V suterénu přístupném z interiéru přes kuchyň, chodbu a sklad se nachází kotelna, na niž navazuje sklípek o světlé výšce 1,3 m. V 1. nadzemním podlaží je restaurace, schodiště, výčep, salonek, kuchyň, WC muži, WC ženy, chodby a skladovací prostory. V podkroví je sál s výčepem, kancelář, chodba, koupelna a WC. Přístup do podkroví je z restaurace v 1. NP a po venkovním schodišti z exteriéru. Technické řešení domu: Základy jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti (přístavby), obvodové konstrukce zděné v tl. 45 cm v 1. NP a 30 cm v podkroví. Stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s krytinou z lakovaného plechu a pultová s krytinou z pozinkovaného plechu. Klemp. konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště vnitřní je ocelové s dřevěnými stupnicemi, venkovní schodiště je ocelové. Fasáda silikátová, na východní straně a na části severní strany chybí. Vnitřní povrchy jsou opatřeny vápennými omítkami. V interiéru restaurace jsou dřevěné a keramické obklady, ve výčepu, kuchyni a na WC jsou běžné keram. obklady, v podkroví jsou stěny částečně obloženy palubkami. Podlahy betonové monolitické a z keram. dlažeb. Dveře hladké plné do ocelových zárubní, malá část je z masivního dřeva, okna dřevěná euro. WC jsou standardně vybaveny umyvadly a WC mísami, v podkroví je v koupelně sprchový kout. Kuchyň pro restauraci je vybavena sporákem, dřezy a vzduchotechnikou. Ve výčepu je vestavěný nábytek s dřezy. Vytápění objektu je řešeno jako ústřední s plynovým kotlem. Ohřev vody plynovým bojlerem. Nebylo zjištěno, zda jsou kotel a bojler funkční. V restauraci jsou krbová kamna. Radiátory jsou ocelové deskové. Na domě je bleskosvod. -4-

Technický stav domu je dobrý, údržba mírně zanedbaná. Objekt není dle sdělení starosty obce Lešná v provozu cca 2 roky.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1. podzemní podlaží 1. nadzemnní podlaží podkroví

Zastavěná plocha 37,22 m2 266,12 m2 155,85 m2

Užitná plocha podlaží 15,57 m2 218,14 m2 120,74 m2

Výčet místností Název podlaží  Název místnosti 1. podzemní podlaží  sklep pod přístavbou  sklep pod přístavbou  sklep pod přístavbou  sklep za kotelnou  kotelna 1. podzemní podlaží - celkem 1. nadzemnní podlaží  sklad  chodba  sklad  sklad potravin  kuchyně  výčep  restaurace  WC muži-předsíň  WC muži-WC 1  WC muži-WC 2  WC ženy-předsíň  WC ženy-úklidová komora  WC ženy-WC 1  WC ženy-WC 2  sklad skla  salónek 1. nadzemnní podlaží - celkem podkroví  restaurace  chodba  kancelář  koupelna  WC podkroví - celkem

 Podlahová plocha 

 Koeficient 

2,80 m2 8,43 m2 8,20 m2 2,50 m2 9,20 m2 31,13 m2 





0,50 0,50 0,50 0,50 0,50



m2

25,20 11,32 m2 8,19 m2 12,38 m2 24,43 m2 9,07 m2 68,00 m2 6,23 m2 1,50 m2 1,50 m2 6,34 m2 1,40 m2 2,17 m2 1,41 m2 7,00 m2 32,00 m2 218,14 m2 



90,69 4,45 m2 16,85 m2 7,37 m2 1,38 m2 120,74 m2



1,40m2 4,22m2 4,10m2 1,25m2 4,60m2 15,57 m2 

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00



m2

 Užitná plocha

25,20m2 11,32m2 8,19m2 12,38m2 24,43m2 9,07m2 68,00m2 6,23m2 1,50m2 1,50m2 6,34m2 1,40m2 2,17m2 1,41m2 7,00m2 32,00m2 218,14 m2 

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

90,69m2 4,45m2 16,85m2 7,37m2 1,38m2 120,74 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1. podzemní podlaží 1. nadzemnní podlaží podkroví Obestavěný prostor - celkem:

((2,80+8,43+8,20)*1,3)*(1,55)+(9,20)*1,3*(2,50) (16,83*9,26)*(3,10)+(12,10*6,40)*(3,97)+(5,13*6,40)*(4,30) (16,83*9,26)*(1,14+4,17/2)

Konstrukce

Popis

Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha

betonové pasy izolované zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný -5-

= = = =

Obestavěný prostor 69,05 m3 931,74 m3 502,60 m3 1 503,39 m3

Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra

lakovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky silikátové omítky běžné obklady kovové standardní chybí eurookna běžná keramická dlažba, betonová mazanina ústřední světelná třífázová bleskosvod studené a teplé vody nebylo zjištěno rozvod zemního plynu plynový bojler standardní standardní chybí standardní chybí







 Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

 266 1 503,39 4 000 100,00 6 013 562 82 68 40,00 3 608 137

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název přístřešek

Popis Parc. číslo stavba s pultovou 222/1 střechou pro posezení obsahující krb Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 73,00 m2

JC 1 500 Kč/m2

RC Opotřebení 109 500 Kč 20 %

VH 87 600 Kč 87 600 Kč

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté. Na pozemku parc. č. 222/1 a části pozemku parc. č. 222/4 je postaven objekt restaurace a přístřešek s krbem, na pozemku parc. č. 222/4 se nachází plocha zpevněná štěrkem a malé množství okrasných porostů. V místě je možnost napojení na veřejnou přípojku elektro, vody a plynu. Veřejná kanalizace napojená na ČOV v obci není. Kanalizace z objektu je dle sdělení starosty svedena do jímky na vyvážení (nebylo možné ověřit).

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků 2

V obci Lešná jsou běžné stavební pozemky obchodovány průměrně za částky od 150,- do 350,- Kč/m .v závislosti na lokalitě, velikosti, vybavenosti inženýrskými sítěmi atd. Cenu pozemku stavuji při nižší hranici rozpětí z toho důvodu, že pozemek je situován na okraji souvisle zastavěného území obce a v místě se zvýšenou hlučností a prašností od blízké komunikace.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:

222/1 222/4

Výměra m2 276 436 712

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 150 1/1 150 1/1 Hodnota pozemků celkem:

-6-

Celková cena pozemku Kč 41 400 65 400 106 800

Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota nemovitosti je výsledkem porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí. Tato hodnota v sobě v jisté míře spojuje nákladovou složku (konstrukce, vybavení...) a výnosovou složku (v podobě posouzení možného užitku z užívání nemovitosti, případně výnosu z jejího pronájmu.

Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

KC

Horní Moštěnice 330,00 1 000 restaurace 2 000 000 6 061 0,71 Restaurace, V obci Horní Moštěnice byl zobchodován objekt vedený v katastru

Upravená cena Foto Kč/m2 4 303

nemovitostí jako rodinný dům a užívaný jako restaurace. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní stavbu se sedlovou střechou. Postaveno v roce 1890, v roce 1980 rekonstrukce do současné podoby, v r. 1995 plynofikace a ústřední topení s plynovým kotlem. Konstrukčně se jedná o zděný objekt se sedlovou střechou, krytina plechová. Venkovní omítky vápenné hladké, vnitřní vápenné štukové. Okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké. Podlahy beton, PVC a dlažba. Vytápění ústřední kotlem na plyn, TUV el. boiler.. Mírně zhoršený technický stav. ZP 415 m2, OP 2 231 m3, UP 330 m2, pozemek 1 000 m2. Zobchodováno v 05/2014 za částku … 2 000 000,- Kč. Zdroj: spolupracující odhadce.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,70; Typ stavby, velikost - obdobná - koeficient 1,00; Stáří a technický stav - horší - koeficient 1,03; Garáž - obdobné - koeficient 1,00; Velikost pozemku mírně větší - koeficient 0,95; Vybavení - mírně horší - koeficient 1,03; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby, velikost - větší; Stáří a technický stav - horší; Garáž - obdobné; Velikost pozemku - mírně větší; Vybavení - mírně horší;

Přerov Žeravice

204,00

1 040

restaurace, 4-pokojový byt

1 450 000

7 108

0,59

4 194

Restaurace s bytem, V místní části města Přerov v Žeravicích byla zobchodována restaurace s bytovou jednotkou. V objektu se nachází hostinec, taneční sál a bytová jednotka se 4 pokoji. Stavba je nepodsklepená dvoupodlažní v uliční části a jednopodlažní ve dvorní části a má sedlovou střechu. Byt je umístěn ve 2. NP. Kuchyň v 1. NP slouží jak bytu, tak hostinci. WC k bytu je také v 1. NP a je přístupné jen ze dvora. Koupelna není, jen vana umístěna v kuchyni. Není zdroj teplé vody, v některých místnostech není topení (taneční sál, část bytu). Postaveno v r. 1900, v r. 1928 přistavěn taneční sál se šatnou, v r. 1970 výměna oken, vstupních dveří a klemp. konstrukcí v uliční části, žumpa a darling, před 20 lety zaveden plyn a osazeny Wawky a před cca 10 lety elektrické přímotopy v některých místnostech. ZP 355 m2, OP 2 468 m3, PP bytová 101 m2, PP restaurace 103 m2 (celkem 204 m2), pozemky 1040 m2. Technický stav domu je mírně zhoršený. Lokálně je patrná vzlínající zemní vlhkost a klempířské konstrukce ve dvorní části jsou na konci životnosti. Vzdáleno 6 km od Přerova v centru Žeravic. Zobchodováno v 01/2014 za částku … 1 450 000,- Kč. Zdroj: vlastní databáze.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,70; Typ stavby, velikost - menší - koeficient 0,80; Stáří a technický stav - horší - koeficient 1,05; Garáž - obdobné - koeficient 1,00; Velikost pozemku mírně větší - koeficient 0,95; Vybavení - horší - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby, velikost - mírně menší; Stáří a technický stav - horší; Garáž - obdobné; Velikost pozemku - mírně větší; Vybavení - horší;

Vražné Hynčice

135,00

870

restaurace, obchod

775 000

-7-

5 741

0,54

3 100

Restaurace s obchodem, V místní části obce Vražné v Hynčice č. p. 91 byl zobchodován objekt občanské vybavenosti (restaurace s malým obchodem). Situováno v centru obce při hlavní cestě. Objekt ze 70. let minulého století, po rekonstrukci před 10 lety. ZP 189 m2, OP 750 m2, PP restaurace 90 m2, obchod 45 m2. Pozemky o výměře 870 m2. Parkování 10 aut na vedlejším obecním pozemku. Zobchodováno v 11/2013 za částku … 775 000,- Kč. Zdroj: RE/MAX Way s. r. o.

Hodnocení: Lokalita - mírně lepší - koeficient 0,80; Typ stavby, velikost - menší - koeficient 0,70; Stáří a technický stav - obdobné - koeficient 1,00; Garáž - obdobné - koeficient 1,00; Velikost pozemku - mírně větší - koeficient 0,97; Vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - mírně lepší; Typ stavby, velikost - menší; Stáří a technický stav - obdobné; Garáž - obdobné; Velikost pozemku - mírně větší; Vybavení obdobné;

Hostašovice

130,00

269

restaurace, terasa

1 760 000

13 538

0,43

5 821

Restaurace, V obci Hostašovice Jalovčí č. p. 219 ve vzdálenosti 8 km od oceňované nemovitosti je nabízena k prodeji obdobná restaurace s venkovním posezením. Prodávána je včetně vnitřního vybavení kuchyně. Restaurace je nepodsklepená, jednopodlažní s nízkou sedlovou střechou. Má možnost rozdělení na kuřáckou a nekuřáckou část, přičemž každá část má samostatné WC pro muže i ženy. ZP 185 m2, 3 2 2 OP 600 m , PP 130 m , pozemky 269 m . Situováno 10 km od Valašského Meziříčí. Parkování na obecním pozemku přímo u objektu. Na podlahách dlažby a koberce, vytápění na tuhá paliva (krb) a ústřední plynové. Kolaudace proběhla v roce 2000. Terasa je podsklepená. V nabídce RK Blueproject s. r. o. za částku … 1 760 000,- Kč. Zdroj: S-reality.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,70; Typ stavby, velikost - menší - koeficient 0,70; Stáří a technický stav - obdobný - koeficient 1,00; Garáž - obdobné - koeficient 1,00; Velikost pozemku menší - koeficient 1,10; Vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - nabídka RK koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby, velikost - menší; Stáří a technický stav - obdobný; Garáž - obdobné; Velikost pozemku - menší; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - nabídka RK;

Rybí

165,00

912

restaurace, obchod

980 000

5 939

0,38

Restaurace, V obci Rybí je nabízena k prodeji restaurace s obchodem a venkovním posezením. Objekt je částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a skládá se z restaurace (sál s barem a krbovými kamny, salónek s krbem, kuchyň, sklad, technická místnost s WC, toalety pro hosty) a obchodu, který lze přebudovat na bytovou jednotku 1+1. Vytápění ústřední s plynovým kotlem a pomocí dvou krbů, ohřev vody el. bojlerem, napojení na veřejný vodovod, plyn a elektro, kanalizace svedena do septiku. ZP 2 3 2 2 235 m , OP 1000 m , PP 165 m , pozemky 912 m . Okolí objektu tvoří oplocená zahrada o výměře 700 m2 se samostatnou garáží a posezením za domem. Parkování před budovou. Objekt je dobře přístupný po rychlostní komunikaci R48. Mírně zhoršený technický stav. V nabídce RK Stung s. r. o. za částku … 980 000,- Kč. Zdroj: S-reality.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,70; Typ stavby, velikost - mírně menší - koeficient 0,70; Stáří a technický stav - horší - koeficient 1,03; Garáž - lepší - koeficient 0,95; Velikost pozemku mírně větší - koeficient 0,95; Vybavení - horší - koeficient 1,05; Zdroj nabídky - nabídka RK koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - obdobná; Typ stavby, velikost - mírně menší; Stáří a technický stav - horší; Garáž - lepší; Velikost pozemku - mírně větší; Vybavení - horší; Zdroj nabídky - nabídka RK;

-8-

2 257

Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

38,67 % Variační koeficient po úpravách:  354,44 m2 2 257 Kč/m2 Minimální cena: 3 935 Kč/m2 Průměrná cena: 5 821 Kč/m2 Maximální cena: 3 900 Porovnávací hodnota: Kč/m2

30,65 % 799 971 Kč 1 394 721 Kč 2 063 195 Kč 1 382 316 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota je součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit.

Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. 

plocha - účel  1.Provozní prostory Celkový výnos za rok: 

podlaží  restaurace

podlahová plocha [m2] 

nájem [Kč/m2/rok] 

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC





Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Nemovitost v dobrém stavu Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota

-9-

nájem [Kč/měsíc] 15 000

m2 Kč

Nj Nj * PP  Nh

Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok

0.80 % z RC  0.15 % z RC   V N=Nh-V    Cv

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč Kč Kč

nájem [Kč/rok] 180 000 180 000

0 6 013 562  180 000 90 % 162 000 48 108 5 000 9 020 3 000 0 65 129 96 871 10,00 968 710 10 000 958 710

Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Dle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Lešná je menší obec se 2 000 obyvateli ležící 7 km od města Valašské Meziříčí. Katastrem obce prochází hlavní silniční tah Olomouc - Valašské Meziříčí, jenž pokračuje směrem na Slovensko. Oceňované nemovitosti jsou situovány na okraji souvisle zastavěného území obce Lešná přímo u sjezdu ze silnice I/35 do obce Lešná. V těsné blízkosti oceňovaných nemovitostí se bude na stávající cestu I/35 směr Slovensko napojovat tzn. Palačovská spojka, která bude spojovat tento hlavní silniční tah směr Slovenská republika s dálnicí D1. Sjezd ze silnice I/35 kolem oceňovaných nemovitostí do obce Lešná je určen jen pro menší auta do hmotnosti 12 tun a ani v budoucnu nebude povolen vjezd velkých nákladních aut. Konzultací se starostou obce Ing. Jiřím Šnajdarem zjištěno, že v obci se momentálně nacházejí dvě restaurace a jeden noční klub, což dostatečně pokrývá potřebu místních obyvatel. Nevýhodou je, že žádný z těchto podniků nenabízí přípravu poledních menu. Podniky jsou využívány spíše v odpoledních a večerních hodinách. Lze se tedy domnívat, že poptávka po čerstvé kuchyni v místě není uspokojena. Oceňovaná restaurace byla kompletně zrekonstruována v roce 2001. Její provoz byl přerušovaný a vystřídalo se zde od roku 2001 cca 5 nájemců. Poslední 2 roky je restaurace nevyužívaná a neudržovaná. Z hlediska budoucího plánovaného vývoje v regionu lze konstatovat, že restaurace není moc výhodně položena, protože leží na okraji obce, u rušné komunikace a silnice, která vede kolem ní je jen pro menší auta a snižuje tak možnost využití např. pro motorest. Případné využití objektu k jinému účelu než k jakému byl kolaudován (např. objekt bydlení) není vhodné, protože v místě je výrazně zvýšená hlučnost a prašnost od provozu na blízké komunikaci. Při stanovení obvyklé ceny byly použity metody věcné hodnoty (3 800 000,- Kč), porovnávací (1 380 000,- Kč a výnosová (960 000,-Kč).

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Silné stránky nemovitosti Dobrý technický stav (kompletní rekonstrukce v roce 2001), malé náklady nutné na uvedení do provozu, napojeno na veřejný vodovod, elektro a plyn.

Slabé stránky nemovitosti Jen velmi omezená možnost parkování na vlastním pozemku, situováno na okraji obce, v místě není veřejná kanalizace, nesouhlasí zákres staveb v katastrální mapě se skutečností, zvýšená hlučnost a prašnost od blízké komunikace.

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 968 ze dne 6. 8. 2014 6 Snímek katastrální mapy ze dne 24. 9. 2014 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 30. 9. 2014 4 Mapa oblasti 1 Informace k novostavbě silnice I/35 mezi Lešnou a Palačovem, vydalo Ředitelství silnic a dálnic v 2 09/2013

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

severní pohled

jihozápadní pohled

jihovýchodní pohled

severovýchodní pohled

příjezdová cesta

přístřešek s krbem

- 18 -

interiér restaurace

schodiště do podkroví

výčep

kuchyň

ohřev vody

vodoměr

- 19 -

WC muži

WC ženy

krb

salonek

sál v podkroví

sál v podkroví

- 20 -

kancelář v podkroví

koupelna v podkroví

WC v podkroví

sklep přístupný z exteriéru

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -