2014

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 6320-295/2014 NEMOVITÁ VĚC: Nemovité věci zapsané na LV č. 46 a na LV č. 209 v kú Severní, obec Lobendava, Pozemek p.č. st. 142, jehož součástí je stavba Severní, č.p. 50rodinný dům na LV č. 46, pozemky na LV č. 209 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Lobendava, k.ú. Severní Adresa nemovité věci: Lobendava 50, 407 82 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 10, Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Dolmen servis, s.r.o. Anny Letenské 17, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 222250019 DIČ: CZ61501107 fax: 222250019

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 167 EX 22198/12-60 (povinní p. Kateřina Heroutová, p. Antonín Herout) (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

26

e-mail: [email protected]

stran

V Praze, dne 16.10.2014

700 000 Kč 15.4.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 0

15.4.2014 Počet vyhotovení: 1

Dolmen servis, s.r.o.

NÁLEZ Přehled podkladů Podklady: - Usnesení č.j. 167 EX 22198/12-60 Soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, ze dne 9.12.2013 o ustanovení Dolmen servis, s.r.o. znalcem - kopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 46 pro katastrální území Severní - kopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 209 pro katastrální území Severní - zobrazení katastrální mapy (internet) - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění - vlastní databáze zpracovatele ocenění - nabídky realitních kanceláří (podrobně viz přílohová část posudku) - fotodokumentace - prohlídka stavby č.p. 50 provedená dne 15.4.2014 Vlastnické údaje: 1. Na listu vlastnictví č. 46 pro katastrální území Severní jsou v části „A” zapsáni vlastníci: Herout Antonín (550726/0066) - 1/4, Heroutová Kateřina (896029/0207) - 3/4. V části „B” jsou zapsány nemovité věci: - pozemek p.č. st. 142 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 119 m2, jehož součástí je stavba: - Severní, č.p. 50 - rodinný dům na p.č. st. 142 V části „C” jsou zapsána omezení vlastnického práva: - zástavní práva (z rozhodnutí správního orgánu, exekutorská, soudcovská) - exekuční příkazy k prodeji (k oceňovanému podílu) Podrobně viz výpis z LV č. 46.



1. Na listu vlastnictví č. 209 pro katastrální území Severní je v části „B” zapsán vlastník: Heroutová Kateřina (896029/0207). V části „B” jsou zapsány nemovité věci: - pozemek p.č. 325 - trvalý travní porost s výměrou 838 m2, - pozemek p.č. 326 - trvalý travní porost s výměrou 575 m2, - pozemek p.č. 343 - trvalý travní porost s výměrou 2 538 m2, - pozemek p.č. 1777 - ostatní plocha, ostatní komunikace s výměrou 471 m2.  V části „C” jsou zapsána omezení vlastnického práva: - zástavní práva exekutorská - exekuční příkazy k prodeji Podrobně viz výpis z LV č. 209. Místopis Předmětem ocenění jsou nemovité věci v obci Lobendava, v katastrálním území Severní. Malá obec ve šluknovském výběžku při Lučním potoku, o níž se dochovala první písemná zmínka z roku 1449, má dnes 330 obyvatel a rozkládá se na ploše 1283 ha. Dominantou obce je barokní areál kostela Navštívení Panny Marie s budovou bývalé fary. Východně od obce najdeme Anenský vrch s poutní kaplí sv. Anny a s křížovou cestou. Součástí Lobendavy je i nejsvereněji položená osada v České republice - Severní.

-2-

Dopravní spojení: Autobusová linka (více než 6 spojů denně), příjezd po silnici III. třídy (slepá komunikace). Infrastruktura služeb: V místě je pošta, mateřská školka, jiné školní zařízení není. Bez obchodní sítě, bez zdravotnických zařízení. Technická vybavenost: Pouze rozvod elektrického proudu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis I - Všeobecně Předmětem ocenění jsou nemovité věci, jež lze rozdělit (podle vlastnických vztahů) do dvou částí: a) Pozemek p.č. st. 142 s rodinným domem č.p. 50 v podílovém spoluvlastnictví, viz LV č. 46 Jedná se o vnitřní stavební pozemek p.č. st. 142-zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Severní č.p. 50 - rodinný dům. Půdorys stavby je větší než stavební pozemková parcela; k západnímu a severnímu průčelí přiléhá přízemní přístavba (s půdorysem písmene „L”) stavebně i provozně propojená s původní částí domu, k východnímu průčelí je přistavěna vstupní krytá veranda. Objekt je nepodsklepený, přízemní se zcela využitým podkrovním prostorem. Původní části domu pocházejí z přelomu 19. a 20. století, do dnešní podoby byl přestavěn na přelomu 70. a 80. let 20. století. Základy jsou kamenné bez izolací proti vodě, u přístavby betonové izolované. Svislé konstrukce zčásti roubené, zčásti zděné, přístavba je z tvárnicového zdiva. Stropy jsou většinou polospalné, nad podkrovím spalné. Krov je sedlový, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky na zdivu jsou vápenné štukové, viditelné dřevěné prvky natřené, jižní štít je pobitý eternitovými šablonami. Schody jsou dřevěné s podstupnicemi, okna dvojitá rámová, zčásti zdvojená (přístavba), dveře náplňové i hladké. Podlahy jsou dřevěné prkenné, v podkroví i dřevotřískové, dlažby keramické, v přístavbě i plovoucí laminované. Dům je připojen na elektrický proud (220/380 V), voda je přivedena z vlastní studny, odkanalizování do vybírací jímky. Obklady v koupelně jsou standardní, stejně jako zařizovací sanitární předměty. Vytápění kamny na tuhá paliva, v podkroví přímotopná elektrická tělesa. Teplá voda ohřívána elektrickým boilerem. Vnitřní dispozice: 1. n.p.: Veranda, chodba, obývací pokoj, kuchyň, 3 místnosti v přístavbě, WC a koupelna se sprchou. -3-

2. n.p.: 2x pokoj Stáří: Odhadem 120 roků, modernizace a rekonstrukce spojená s výměnou prvků krátkodobé životnosti před asi 30 roky. Technický stav: Odpovídá nepravidelné údržbě. Příslušenství rodinného domu: Vedlejší stavba: Jednoduchá přízemní zděná stavba s nepravidelným půdorysem, plochým zastřešením a s otevřenou jižní stěnou. Je rozčleněna na tři prostory: 2x garáž, 1x dřevník Venkovní úpravy: Plot, zpevněná živičná plocha, přípojka vody od studny, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, venkovní lamino bazén 6 x 3 m Studna s elektrickým čerpadlem b) Pozemky p.č. 325, 326, 343 a 1777 Jedná se o navzájem sousedící pozemky (louky) přístupné po vlastním pozemku (p.č. 1777) vedoucím od místní veřejné komunikace. Areál je využíván jako travnatá plocha, na p.č. 325 jsou náletové a na p.č. 326 okrasné dřeviny. Pozemek p.č. 326 je však dále užíván v rámci funkčního celku s p.č. st. 142. Je zčásti zastavěn přístavbami domu č.p. 50 a dále je na něm postavena vedlejší stavba, která je s domem č.p. 50 užívána. Celková rozloha této části areálu: 4 422 m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je majetek posuzován (oceňován) jako jeden celek, a to i přes rozdílné vlastnické vztahy k jednotlivým nemovitým věcem. Oporou tohoto postupu je skutečnost, že vlastníky je vždy buď jeden, nebo oba povinní. II -Popis širších vztahů: II 1. Vlastnické a právní vztahy: 1.1. Nemovité věci jsou ve spoluvlastnictví 2 fyzických osob (dům se stavební parcelou), ostatní pozemky jsou ve výlučném vlastnictví povinné č. 2. 1.2. Na nemovitostech váznou omezení vlastnických práv: - exekuční tituly - zástavní práva exekutorská, soudcovská, z rozhodnutí správního orgánu Hodnocení z hlediska ocenění: Právní a vlastnické vztahy působí na tržní hodnotu majetku negativně, jeho zpeněžitelnost na běžném realitním trhu je velmi problematická. Protože je vydán exekuční příkaz k prodeji je třeba počítat s nižší kupní cenou, i když výše uvedená zástavní práva zaniknou spolu s přechodem vlastnictví. S ohledem na dikci znaleckého úkolu (odhad obvyklé ceny majetku) se k těmto okolnostem nepřihlíží. -4-

II 2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska účelu využití Dům je postaven na okraji obce Severní na odlehlém místě, v klidné poloze v těsné blízkosti státní hranice. 2.2. Dopravní relace Spojení se střediskovou obci je na dobré úrovni (automobil, autobusová zastávka před domem). 2.3. Infrastruktura služeb Infrastruktura služeb je nedostatečná (viz oddíl „Místopis”). 2.4. Přírodní a kulturní zajímavosti ovlivňující hodnotu majetku Nejsou. Hodnocení z hlediska ocenění: Poloha je hodnocena jako vyhovující. II 3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Povrch pozemku je ve většině rozlohy téměř rovinatý (kromě p.č. 343). Půdorysný tvar areálu je nepravidelný. 3.2. Inženýrské sítě V místě je zaveden pouze elektrický proud, voda z vlastního zdroje, bez kanalizace (žumpa) a plynovodu. 3.3. Přístup k nemovitosti Po veřejné zpevněné komunikaci z jižní i severní strany. 3.4. Technické opotřebení stavby Odpovídá stáří, způsobu výstavby a běžnému stavu údržby. 3.5. Příslušenství Vedlejší stavba (dvougaráž, dřevník), venkovní úpravy, studna. V posudku není příslušenství samostatně oceňováno, jeho hodnota je však v odhadu obvyklé ceny zohledněna. Hodnocení z hlediska ocenění: Technická vybavenost místa je na špatné úrovni, stavebně technický stav stavby odpovídá nepravidelné údržbě. Po údajném vloupání je v některých prostorách domu značný nepořádek. II 4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi Nabídka je v tomto segmentu trhu a v dané lokalitě větší než poptávka (ta v podstatě neexistuje). -5-

4.2. Výnosový potenciál Nehodnotí se, nejedná se o majetek určený ke generování výnosů z pronájmu. 4.3. Nejvyšší a nejlepší využití K trvalému bydlení-v souladu s právním stavem, možno i k rekreaci. 4.4. Využitelnost majetku - možnost rozšíření Další možnosti rozšíření existují (poměrně značná rozloha areálu). 4.5 Morální opotřebení staveb Poměrně vysoké; zohledněno v komparačních koeficientech v rámci ocenění. Hodnocení z hlediska ocenění: Zpeněžitelnost majetku (všeobecně) je z hlediska situace na trhu špatná. Negativně na prodejnost působí i prodej v rámci exekučního řízení. III - Přístup k ocenění III 1. K obvyklé ceně 1) Vliv exekučního řízení na zpeněžitelnost majetku se v rámci tohoto posudku neposuzuje (podle znaleckého úkolu je třeba stanovit cenu obvyklou. Tyto vlivy jsou z definice OC vyloučeny). Podle ustanovení zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku v platném znění je možno obvyklou cenu stanovit pouze porovnáním. citace: § 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.(konec citace).  

2) Zástavní práva exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu a soudcovská Podrobně jsou popsána v přiloženém výpisu z listu vlastnictví. S ohledem na dikci znaleckého úkolu se neoceňují. Silné stránky Velká rozloha areálu (4 541 m2). Slabé stránky Území s vysokou nezaměstnaností.

-6-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez výše uvedených rizik u nemovitých věcí ad a) i ad b). Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Pozemky prochází místní vodoteč. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní práva a stav exekuce se v rámci odhadu obvyklé ceny majetku nezohledňuje. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez uvedených rizik.

OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Nemovité věci zapsané na LV č. 46 a LV č. 209 (jeden celek)

OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Nemovité věci zapsané na LV č. 46 a LV č. 209 (jeden celek) Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:

4 541,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Podrobný popis oceňovaného majetku je uveden v předchozích částech posudku. Majetek je posuzován jako jeden nedělitelný celek (soubor). Legenda: OM - oceňovaný majetek -7-

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Nabídka č. 1 Volně stojící RD, elektřina, jiné inž. sítě nejsou. Před rekonstrukcí. Nabídka č. 2 Vlně stojící RD, 120 m2 u.p. Elektřina, voda z vlastní studny. Garáž. Nabídka č. 3 Volně stojící RD, dálkový vodovod, elektřina. 160 m2 u.p. Nabídka č. 4 Volně stojící RD s velkým pozemkem, vodovod, elektřina, rozestavěná garáž. Dobrý stav, započato s přístavbou, plastová okna. POROVNÁNÍ Název: Nabídka č. 1 Lokalita: Severní, Lobendava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky 1,06 795 366 nabízejících; Velikosti objektu - Menší než OM; Poloha Shodně s OM; Provedení a vybavení - Shodně s OM; Celkový stav - Shodně s OM; Vliv pozemku - Výrazně menší rozloha než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění Horší nemovitost než OM; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 648 m 750 000 Kč 750 000 Kč/ks Název: Nabídka č. 2 Lokalita: Lobendava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: -8-

KC Kč/ks Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky 0,98 688 225 nabízejících; Velikosti objektu - Shodně s OM; Poloha Shodně s OM; Provedení a vybavení - Mírně horší než u OM; Celkový stav - Shodně s OM; Vliv pozemku - Menší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší nemovitost než OM; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 1 540 m 700 000 Kč 700 000 Kč/ks Název: Nabídka č. 3 Lokalita: Velký Šenov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky 0,90 620 265 nabízejících; Velikosti objektu - Shodně s OM; Poloha Lepší než u OM; Provedení a vybavení - Lepší než u OM; Celkový stav - Shodně s OM; Vliv pozemku - Menší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Shodně s OM; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 2 500 m 690 000 Kč 690 000 Kč/ks Název: Nabídka č. 4 Lokalita: Velký Šenov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,96 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky 0,74 808 635 nabízejících; Velikosti objektu - Větší než OM; Poloha Lepší než u OM; Provedení a vybavení - Lepší než u OM; Celkový stav - Lepší než u OM; Vliv pozemku - Větší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší nemovitost než OM;

-9-

Výměra pozemku 6 422 m2

Obest. prostor 0,00 m3

Celková cena 1 090 000 Kč

Jednotková cena 1 090 000 Kč/ks

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota KUPNÍ CENA 0 Kč

620 265 Kč/ks 728 123 Kč/ks 808 635 Kč/ks 728 123 Kč/ks 728 123 Kč

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa. Nehodnotí se.

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Nemovité věci zapsané na LV č. 46 a LV č. 209 (jeden celek)

728 123,00 Kč

Současný stav 728 123 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.22

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Po vyhodnocení výsledku získaného porovnávacím způsobem odhadujeme obvyklou cenu majetku popsaného v tomto posudku a posuzovaného jako nedílný celek bez ohledu na rozdílné vlastnické vztahy k jednotlivým nemovitým věcem na: Obvyklá cena za soubor: 700 000,- Kč Ocenění právních vad a závazků: Právní vady (exekuční tituly, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů i exekutorská) jsou neocenitelné (podrobně viz text uvedený výše). Ocenění příslušenství nemovitých věcí a práv spojených s jejich vlastnictvím Příslušenství rodinného domu č.p. 50, resp. pozemku p.č. 326 je zohledněno v odhadu obvyklé ceny celého souboru nemovitých věcí. Uvedené příslušenství je samostatně neobchodovatelné a tudíž neocenitelné.

- 10 -

Koncesní listina:

Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12.3.1996, zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

Praha 16.10.2014

Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel

- 11 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1 2 1 1 1 4

Podklady a přílohy Fotodokumentace I Fotodokumentace II Fotodokumentace III Fotodokumentace IV Mapové podklady Letecký podhled Zobrazení katastrální mapy p.č. st. 142 Zobrazení katastrální mapy ostatní pozemky Nabídky realitních kanceláří

- 12 -

Fotodokumentace I

Pohled od východu

Pohled od severovýchodu

Pohled od západu - 13 -

Fotodokumentace II

Pozemek p.č. 1777

Pozemek p.č.325

- 14 -

Fotodokumentace III

Obytná místnost

Pohled do "přístavby"

- 15 -

Sociální zařízení

Fotodokumentace IV

Podkroví

- 16 -

Kuchyň

Koupelna

- 17 -

Všeobecná mapa

- 18 -

Mapa umístění v obci

- 19 -

Letecký pohled

- 20 -

Zobrazení katastrální mapy p.č. st. 142

- 21 -

Zobrazení katastrální mapy ostatní pozemky

- 22 -

Nabídka č. 1

- 23 -

Nabídka č. 2

- 24 -

Nabídka č. 3

- 25 -

Nabídka č. 4

- 26 -