ZNALECKÝ POSUDEK č. 3218/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Sedlec u Mikulova, obec Sedlec, okres Břeclav: rodinného domu č.p. 80 na pozemku parc. č. 8, s pozemkem parc. č. 8, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14, 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 024 EX 68/14
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
18. září 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
18. září 2014 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Tento posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 024 EX 68/14-99 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Romana Kurtina. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 18. září 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č.798 vyhotovený dne 7.8.2014 pro k.ú.Sedlec u Mikulova: A: Vlastník: Kurtin Roman, č.p. 80, 69121 Sedlec RČ 811209/4056 B: Nemovitosti: Parcela: 8 - 866 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavba: Sedlec, č.p. 80, rod. dům, na pozemku parc.č. 8 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Sedlec u Mikulova z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 18.9.2014. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti manželky povinného paní Hany Kurtinové.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: • • • •
Rodinný dům č.p. 80 na pozemku parc. č. 8 Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 8 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 8 Pozemek parc.č. 8 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 866 m2
Nemovitost se nachází v obci Sedlec, v k.ú. Sedlec u Mikulova, číslo popisné 80. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:
Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Obec 492 Obec se nachází 4 km jihovýchodně od Mikulova a 15 km severozápadně od Břeclavi. Nachází se v mírně zvlněné krajině, která je využívána převážně k zemědělství a vinařství. V těsné blízkosti se nachází CHKO Pálava a Lednicko-valtický areál. Ano Ano ZŠ 1.-4. tř., MŠ, soukromá střední průmyslová škola Základní nabídka obchodů a služeb Knihovna, kulturní dům, restaurace, sportovní areál Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Ve středu obce Příjezd po zpevněné komunikaci Mírně zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům samostatně stojící Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu, od r. 2009 probíhá celková modernizace domu, malá část ale ještě není dokončena (pokoj, chodba, zateplení).
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť:
Veřejný vodovod Veřejná kanalizace 230/400 V
5 Plyn: Telefon:
2.
Zemní plyn Ano
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2
Rodinný dům
2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Sedlec, číslo pop. 80. Dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům samostatně stojící Přibližně obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Není Zděná z cihel pálených a nepálených prům. tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová a pultová Betonové tašky Pozinkovaný plech Zatepleno - do ulice, do dvora není zateplení dokončeno Chybí Není
2.2.2 Popis objektu Dům je samostatně stojící, uliční fasáda je orientována k severu. Vstup do domu je z ulice do chodby, z ní do dalších místností. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1 (z toho nejsou dokončené 1 pokoj a 1 chodba), skládá se z těchto částí: 1.NP – obývací pokoj, kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, spíž, 2 chodby nedokončeno: 1 pokoj, 1 chodba Jeden pokoj, kuchyň a koupelna mají okna orientovaná k severu do ulice, obývací pokoj a 2 ložnice mají okna orientovaná k jihu do zahrady. Z obývacího pokoje je vstup na zahradu, uprostřed ní se nachází polozapuštěný bazén, na konci stodola.
6 Dům je zděný, zdivo je smíšené – z cihel pálených, malá část kámen, přístavba z plynosilikátových tvárnic. Krov je dřevěný, střecha je sedlová, nad přístavbou pultová, krytá betonovými taškami. Fasáda je zateplena s omítkou - do ulice, do dvora je provedeno zateplení jen částečně a bez omítky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu – jen do ulice. Okna jsou plastová, dveře dýhované. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností tvoří lamino, na podlahách ostatních místností je lamino a keramická dlažba. Vnitřní vybavení tvoří el. vestavná deska a trouba, v koupelně vana plastová, umyvadlo a WC kombi. Ohřev vody a vytápění zajišťuje kotel na ZP, radiátory jsou deskové. V obývacím pokoji je krb. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy
Zjištěné závady
Celkový technický stav
1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Od r. 2009 probíhá celková modernizace domu: - provedena přístavba směrem do dvora (v ní se nachází 3 pokoje a chodba) - střešní krytina, zateplení fasády do ulice s omítkou, rozvody sítí a vytápění, vnitřní omítky, SDK podhledy, podlahy, okna, dveře, vnitřní vybavení v kuchyni a koupelně s WC. Nedokončené zateplení domu směrem do dvora. Nedokončená modernizace v 1 pokoji a v 1 chodbě: - v pokoji chybí dokončení omítek, SDK podhledů, podlah, vytápění - v chodbě chybí podlahy a malba Nedokončené terénní úpravy v zahradě. Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu, od r. 2009 probíhá celková modernizace domu, malá část ale ještě není dokončena. (pokoj, chodba, zateplení).
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP Část základní část přístavba Celkem 1.NP
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží
délka m 13,00 13,00
délka m 13,00
šířka m 6,65 5,10
šířka m 6,65
výška m 2,90 2,90
výška m
ZP m2 86,45 66,30 152,75 ZP m2 86,45
0,00 3,50 13,00
5,10
OP m3 250,71 192,27 442,98 OP m3 0,00 151,29
66,30 0,00 1,00
0,00 33,15 184,44 ZP m2 152,75
OP m3 442,98
7 zastřešení Celkem
184,44 627,42
152,75
Užitná plocha domu výměra (m2)
1. NP pokoj pokoj pokoj pokoj (nedokončeno) kuchyň spíž koupelna s WC chodba u pokojů (nedokončeno) chodba u koupelny chodba vstupní Celkem
25,50 10,70 19,90 18,80 15,25 2,27 10,45 3,70 7,00 4,25 117,82
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
typ
A
nepodsklepený
sklonitá ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
111
bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 627,42 0,80 2,126
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.15) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
S
0,21200
100
0,21200
1,00
0,21200
S
0,07900
100
0,07900
1,00
0,07900
S
0,07300
100
0,07300
1,00
0,07300
S
0,03400
100
0,03400
1,00
0,03400
S
0,00900
100
0,00900
1,00
0,00900
S N
0,05800 0,02800
100 50
0,05800 0,01400
1,00 1,54
0,05800 0,02156
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3) betonové pasy s izolací cihly pálené, kámen, plynosilikát. tvárnice s rovným podhledem krov dřev., střecha sedlová a pultová betonové tašky úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné hladké zatepleno, s omítkou - do ulice
1
Základy
2
Zdivo
3
Stropy
4
Střecha
5
Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8
Vnitřní omítky Fasádní omítky
8 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
zatepleno z části, bez omítky chybí kuchyně, koupelna chybí dýhované plastová lamino lamino, keramická dlažba ústřední - kotel na ZP 230/400 V chybí rozvod studené a teplé vody kotel na ZP zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC el. vestavěná deska a trouba umyvadlo, vana plastová WC kombi krb, STA není
P C S C S S S S S S C S S S S S S S S
0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
K4
Kč/m3
50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 30,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
Pol. č. (1) 1 2 3 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12
0,01400 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
Konstrukce a vybavení (2) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře
Výpočet stupně dokončení Stupeň dokončení Přepočt. podíl (%) (10) (11) 0,08376 0,21655 0,08069 0,07457 0,03473 0,00919 0,05924 0,02202 0,00658 0,00000 0,02349 0,00000 0,03269
100 100 85 100 100 100 85 100 25 0 100 100 100
0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,00644 0,00000 0,02300 0,00000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00000 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000 0,97900 0,97900 3 813,04 2014 1930 84
S
roků
O CN
% Kč
30,00 2 392 377,56
D CND O
% Kč Kč Kč
95,77 2 291 179,99 -687 354,00 1 603 825,99
CS
Kč
1 603 825,99
Dokončení z celku (12) 0,08376 0,21655 0,06859 0,07457 0,03473 0,00919 0,05036 0,02202 0,00164 0,00000 0,02349 0,00000 0,03269
9 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
0,05312 0,02247 0,01021 0,05312 0,04392 0,00000 0,03269 0,01941 0,00511 0,03166 0,00511 0,04188 0,00306 0,03473 0,00000
100 75 90 90 90 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,05312 0,01685 0,00919 0,04780 0,03953 0,00000 0,03269 0,01941 0,00511 0,03167 0,00511 0,04188 0,00306 0,03473 0,00000
1,00
Celk.
0,95773
Stupeň dokončení stavby
2.3
95,77 %
Vedlejší stavba - stodola
Objekt se nachází na konci zahrady, je přístupný i z jižní strany z ulice. Je zděný z cihel pálených i nepálených, nepodsklepený, přízemní, se sedlovou střechou, pálené tašky jsou na několika místech poškozené. Není zde zavedena elektřina. Technický stav je podprůměrný. Výpočet výměr délka
1.NP o
šířka
výška
ZP
OP
2
m
m
m
m
m3
Základní část Celkem 1.NP
11,40
8,70
3,10
99,18 99,18
307,46 307,46
Zastřešení
délka
šířka
výška
ZP
OP
2
m3
Část
Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
m
m
11,40
8,70
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
m
m
99,18 0,00 3,70
0,00 183,48 183,48 ZP
OP
2
m
m3
99,18
307,46 183,48 490,94
99,18
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
10
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba - stodola Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S dle typu z příl. č. 14 Základní cena ZC/ vyhlášky Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki
typ
A
zděná
nepodsklepená
sklonitá
podkroví nezřízeno 2014 1930 84
roků Kč/m3
1 250,00
Kč/m3 m3 -
1,00 1 250,00 490,94 0,80 2,075
CZ-CC 1274
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
0,06200
100
0,06200
1,00
0,06200
S
0,30400
100
0,30400
1,00
0,30400
C S S S S C P C C C
0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00
0,00000 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,00000 0,01426 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000
K4
-
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3)
1
Základy
2
Obvodové stěny
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné z cihel pálených a nepálených chybí střecha sedlová pálené tašky žlaby, svody z pozink. plechu vápenné omítky chybí vrata dřevěná svlaková chybí chybí chybí není
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
1,00000 ( z výpočtu výše )
Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 80,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
0,62526 3
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
0,62526
Kč/m
1 297,41 2014 1930 84
S
roků
O CN
% Kč
80,00 636 950,47
D CND O
% Kč Kč Kč
100,00 636 950,47 -509 560,38 127 390,09
CS
Kč
127 390,09
11
2.4
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot zděný, plot prkenný s vrátky, bazén plastový polozapuštěný, přípojky inženýrských sítí). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt
Rodinný dům
Cena Hlavní stavba
Kč
1 603 825,99
Vedlejší stavby tvořící příslušenství
Kč
127 390,09
Garáže tvořící příslušenství
Kč
0,00
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
2.5
1 731 216,08 3,5 % 5,0 % 3,5 % 60 592,56
Pozemky stavební
Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz – říjen 2014. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky: Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, obec Březí Nemovitost se nachází v jižní části obce Březí při místní komunikaci v lokalitě s budoucí novou zástavbou rodinnými domy. Rovinatý pozemek pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení Žádost o SP
Záplavová oblast
Ne
vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace Na oceňované nemovitosti vázne předkupní právo ve prospěch Obce Březí, které bude zrušeno, pokud do 01/2014 bude stavba povolena a do 01/2018 zkolaudována. Výměra (m2) 356 070 913 Datum 01/2013 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m2) 390 prodeje Zdroj KC
KS-PU
12 Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, obec Velké Němčice Nemovitost je situována při severním okraji obce Velké Němčice, v lokalitě s novou budoucí zástavbou rodinnými domy, po levé straně ulice Brněnské při výjezdu z obce směrem na Nosislav. Rovinatý pozemek pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení Žádost o SP
Záplavová oblast
Ne
vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace
446 820
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
677 660
Datum prodeje
05/2013
Prodávající Zdroj KC
Právnická osoba KS-PU
Lokalita Popis lokality
Okres Břeclav, město Valtice, ulice Sadová Jedná se o dva pozemky situované na okraji uliční městské zástavby. Okolní zástavba je tvořena převážně novými rodinnými domy, příp. penziony.
Základní popis
Jeden pozemek určen územním plánem k zastavění RD, druhý není určen pro bydlení, ale může být využit jako zahrada k RD. vinice Územní plán Nová zástavba-objekty k bydlení
Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč)
Schválené územní rozhodnutí Voda, kanalizace, plyn, elektro Ne 1 100 000
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
Poznámka
Záplavová oblast
300 700 1 100
Datum prodeje
09/2013
Prodávající
Zdroj KC
soukr.osoba
BKS
13
Prodej stavebního pozemku 792 m², Sportovní, Přítluky Přítluky okr. Břeclav, prodej zatravněný pozemek 792 m2. Všechny IS v dosahu. Pozemek se nachází v klidné části obce. V obci je dostupná občanská vybavenost, obchody, restaurace, MŠ, pošta, sportovní komplex, knihovna, vinařství. • Celková cena: 396 000 Kč za nemovitost 2 • Cena: 500 Kč/m • Aktualizace:18.09.2014 2 • Plocha pozemku:792 m
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 390 - 1100 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo
8
Umístění
zastavěná plocha plocha pod domem a a nádvoří zahradou
Výměra m2
866
500,00
Cena Kč
433 000,00 433 000,00
Celkem parcely
2.6
ZC Kč/m2
Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 80 Vedlejší stavba - stodola Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 8 Pozemky celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 603 825,99 127 390,09 60 592,56 1 791 808,64 433 000,00 433 000,00 2 224 808,64
2 224 810,00
14
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí. Výsledná porovnávací cena je stanovena z ceny stavby dokončené, násobené koeficientem rozestavěnosti, tj. 0,96.
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav
Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Okres Břeclav, obec Němčičky 1.NP Typ 3+1 Dům postaven před cca 80 lety. V roce 2009 provedena částečná rekonstrukce domu (nový krov, střešní krytina, klempířské prvky, část povrchu podlah, část vnitrních omítek, výměna okna v kuchyni za plastové). Před 25 lety byla provedena modernizace (oprava jedné obytné místnosti - podlahy, omítky, krb). Nová koupelna a kuchyně byla provedena v 90. letech. Údržba běžná. Vytápění lokální elektrickými přímotopy, v jedné místnosti krbová kamna, okna plastová, ze dvora hrubé omítky na zateplení. Obest. prostor (m3) 113 Podl. plocha celková (m2) 87 544 z celkové p.p. pl. garáže (m2) 331 Napojení na sítě
z celkové p.p. plocha Navíc podl.pl. průjezdu (m2) (m2) Elektřina, voda, kanalizace. Napojení na plyn v obci schází.
Klenutý zemní sklep před domem, studna s ručním čerpadlem. 1 050 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 12 069 Datum prodeje Pozemky jsou části zastavěny domem a z části tvoří předzahrádku stavba nemá vlastní zahradu.
Zdroj
06/2014 KS
15
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, město Podivín, ulice Zborovská 1NP Typ 3+kk Objekt postaven v roce 1920, v roce 1970 přístavba do dvora, zřízení koupelny a WC, opravy v roce 2011 (rekonstrukce kuchyně a pokoje, výměna oken, plovoucí podlahy, oprava fasády, nové dlažby). Objekt je řadový, střední, zděný, přízemní, nepodsklepený, s půdorysem tvaru písmene „L“ s prodloužením při pravé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na vodovod i vlastní studnu, NN, plyn a kanalizaci. Vybavení: umyvadlo, vana, WC, kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče. Vytápění plynové lokální – WAW. Obest. prostor (m3) 387 102 Podl. plocha celková (m2) 72,62 0,00
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Voda z řadu, elektro, plyn, kanalizace. 636 Napojení na sítě Vedlejší skladový objekt v nádvoří. 1 249 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 17 199 Datum prodeje 10/2013 Není možnost garážování ani parkování na vlastním pozemku.
Zdroj KC
RS
okres Břeclav, obec Hlohovec, ulice Hlavní 1PP/1NP Typ 3+1 Objekt postaven v roce 1960. V roce 2009 výměna oken a dveří, nové ÚT, kotel plyn, rekonstrukce koupelny a kuchyně, nové dlažby a plovoucí podlahy. V roce 2013 zateplená fasáda. Objekt je řadový, koncový, zděný, přízemní, podsklepený, s půdorysem tvaru písmene „L“, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na vodovod, NN, plyn a kanalizaci. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout, WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák. 98 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 535 87,93 14,1
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Voda z řadu, elektro, plyn, kanalizace. 542 Napojení na sítě Samostatná garáž na pozemku za domem. 2 100 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 23 883 Datum prodeje 01/2014 Možnost parkování na vlastním pozemku. Velmi dobrý stav.
Zdroj KC
RS
16
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Okres Břeclav, Dolní Dunajovice 0.PP/1.NP Typ 3+1 Cca 90 let, Před 7 lety přístavba do dvora a celková rekonstrukce. Standardní – plyn. kotel, okna plastová, lamináty 153 Podl. plocha celková (m2) 119,00
Obest. prostor (m3)
713,00
0,00
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Elektřina, voda, plyn, kanalizace 2184 Napojení na sítě Hosp. objekt – 1.NP, zděný, zast. pl. 27 m2, 40 let, po část. rek. - dobrý tech stav, pergola s krbem 2 900 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 24 370 Datum prodeje 09/2013 Zdroj KC
KS
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
Lokalita
Oceň. Sedlec objekt (1)
(2)
Počet místností (pokoje+ kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
Jiné
4+1
stodola
866
RD 1NP, asi 1930, od r. 2009 celková modernizace, st. dokončení 96%. Krytina beton., okna plast, lamino, keram. dlažba, ÚT - kotel ZP, krb, zatepleno- do ulice. Stodola, zahrada.
(3)
(4)
(5)
(6)
1
Němčičky
3+1
není
331
2
Podivín
3+kk
není
636
3
Hlohovec
3+1
ano
542
4
Dolní Dunajovice
3+1
není
746
RD 1NP. 2009- částečná rekonstrukce- nový krov, krytina, část podlah, část vnitrních omítek, okno v kuchyni plast. 1995- nová koupelna a kuchyně. 1989 modernizace (oprava 1 obytné místnosti - podlahy, omítky, krb). El. přímotopy, okna plast. Do dvora nedokonč. zateplení. Zemní sklep, jen předzahrádka. RD 1NP. 1920, 1970 přístavba do dvora, zřízení koupelny a WC, 2011- modernizace kuchyně a pokoje, výměna oken, plovoucí podlahy, oprava fasády, dlažby. KL, vestav. spotřeb., WAW. Sklad, zahrada. RD 1PP+1NP. 1960. 2009- výměna oken a dveří, ÚT- kotel plyn, rekonstrukce koupelny a kuchyně, dlažby a plovoucí podlahy. 2013- zateplená fasáda. Garáž za domem, zahrada. RD 1NP. 1925, 2006- přístavba do dvora a celk. rekonstrukce. ÚT- plyn. kotel, okna plastová, lamináty. Sklad, pergola s krbem, velká zahrada.
17
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
K1
K2
K3
K4
K5
stav a příspolo lušen- garáž vyba-ha ství vení
pozemek
Cena oceňovaného objektu odvozená
K6
I
úvaha znalce
K1× … × K6
ze srovnávacího Kč
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1 2 3 4
12 069 17 199 23 883 24 370
1,00 1,00 1,00 1,00
12 069 17 199 23 883 24 370
1,00 1,02 1,00 1,00
0,97 1,00 0,97 1,00
0,99 0,99 1,01 0,99
0,95 0,98 1,04 1,04
0,95 0,98 0,97 0,99
0,95 0,98 1,02 1,02
0,82 0,95 1,01 1,04
14 718 18 104 23 647 23 433
Kč/m2
19 976
Jednotková porovnávací cena
2
Užitná plocha
m
118
Porovnávací cena
Kč
2 357 109
Z toho cena RD bez pozemku Rozestavěnost RD 96 % (x koef. 0,96) Rozestavěný RD včetně pozemku
Porovnávací cena - zaokrouhleno
4.
1 924 109 1 847 145 2 280 145
Kč
2 280 000
Práva a závady
Podle sdělení manželky povinného při místním šetření není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 798 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu. Při místním šetření bylo zjištěno, že přes pozemek parc.č. 8 prochází v zahradě v blízkosti stodoly větev veřejné kanalizace. Tato skutečnost není zapsána jako omezení vlastnického práva v části C listu vlastnictví č. 798. Toto faktické omezení vlastnického práva neovlivňuje výslednou cenu nemovitosti, jeho cena je tedy nulová.
18
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 2 224 810,00 Kč 2 280 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 300 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Slovy: dvamilionytřistatisíckorunčeských
V Brně dne 2. října 2014
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3218/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 2. října 2014
Ing. Tomáš Hudec
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 798 Výřez z katastrální mapy Výřez - Územní plán Sedlec – hlavní výkres, vodní hospodářství Mapa oblasti
