Znalecký posudek č. 2953/63/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.144/26 s podílem na společných částech domu čp. 144 a pozemku parc.č. st 362 v k.ú.Přísečná-Domoradice, obec Český Krumlov, okres Český Krumlov.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 18. 4. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 13 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 21. 4. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé bytové jednotky v osobním vlastnictví 3+1, umístěné v 7.NP panelového domu na adrese Urbinská 144, Český Krumlov.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 4. 2014 . Vnitřní vybavení bytové jednotky je popsáno dle ústního podání spoluvlastníka Petra Zdychynce.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitosti LV č. 4194 a LV č. 4174 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté spoluvlastníkem Skutenosti zjištěné z intrnetových zdrojů
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Jihočeský Český Krumlov Přísečná-Domoradice (623083)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Stavba i byt jsou oceněny dle skutečného provedení a stavu.
6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 3+1 s celkovou podlahovou plochou 64 m2 je umístěna v 7 podlaží osmipodlažního panelového obytného domu. Bytová jednotka je v udržovaném stavu. Dům je zateplený s novou fasádou , nové rozvody, plastová okna. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Výhody bytové jednotky : - byt je v revitalizovaném domě, nízké náklady na topení - v okolí jsou veškeré obchody, služby a škola - velmi dobré dopravní spojení s centra města, v docházkové vzdálenosti železniční stanice - byt je vhodný k okamžitému nastěhování Nevýhody nbyly zjištěny.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č. 144/26
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) I. Bez možnosti komerčního využití 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,220 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,20
–5– Pozemek
a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Český Krumlov Název okresu: Český Krumlov Základní cena pozemku: ZC = 1 530,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,220 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,220 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 866,6000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.362 zastavěná plocha 413 Pozemky – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 144/26 – spoluvlastnický podíl: 6 391 / 258 968
Cena [Kč] 770 905,80 770 905,80 Kč
770 905,80 Kč 770 905,80 Kč 19 024,97 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č. 144/26 – § 38 Bytová jednotka 3+1 umístěná v 7.NP panelového domu čp.144 má celkovou podlahovou plochu 64 m2. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, vanou, umyvadlem a WC kombi v původním umakartovém jádru. Na podlahách obytných místností plovoucí laminátové podlahy. Okna plastová Obytný dům postavený v roce 1988 prošel v poslední době kompletní revitalizací. Vnitřní rozvody jsou nové, nový výtah dle norem EU, zastřešení a fasáda zatepleny s novými povrchy, vyměněna okna za plastová.
–6– Podlahové plochy jednotky (PP): podlahová plocha
64,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Český Krumlov Počet obyvatel: 13 290 Základní cena (ZC): 17 272,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok kolaudace: 1988 Stáří stavby (y): 26 Koeficient pro úpravu (s): 0,870
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,870
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 15 026,64 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,220 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 64,00 × 15 026,64 × 1,000 × 1,220 =
1 173 280,05 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 770 905,80 Kč Spoluvlastnický podíl: × 6 391 / 258 968 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 024,97 Kč 19 024,97 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 192 305,02 Kč Bytová jednotka č. 144/26 – určená cena:
1 192 305,02 Kč
–7–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 144/26 – spoluvlastnický podíl: 6 391 / 258 968
770 905,80 Kč 770 905,80 Kč 19 024,97 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 144/26 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 1 192 310,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostodevadesátdvatisícetřistadeset Kč
1 192 305,02 Kč 1 192 310,– Kč
–8–
–9–
, 21. 4. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2953/63/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 63/2014 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí
– 12 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 13 –
