2014

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

845 / 174 / 2014

Rodinný dům s nebytovými prostory bez garáže v současném a budoucím stavu - stavba v rekonstrukci, nástavba, přístavba, vestavba úvěrové jednání

Předmět ocenění Budova č.p. 399, LV č. 81 součástí pozemku parc.č. 483 bez č.p./č.e., LV č. 81 součástí pozemku parc.č. 482/2 pozemek parc.č. 482/2, LV č. 81 pozemek parc.č. 483, LV č. 81 Adresa Kraj

Jihočeský kraj

Kat. území České Budějovice 1 Část obce dle LV České Budějovice

Statutární ČESKÉ BUDĚJOVICE město Ulice Hradební

Počet obyvatel 93620 č.p.

Objednatel Bohumil Plojhar Stříbrná č.p. 2261 č.o. 15 373 16 Dobrá Voda u Českých Budějovic ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Raiffeisenbank, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Počet stran textu 15 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Počet stran příloh

SJM

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996

301.58 m2

604284014

Ne

Plojhar Bohumil - Dobrá Voda u Českých Budějovic, Stříbrná 2261/15, ČESKÁ REPUBLIKA Plojharová Dana - Dobrá Voda u Českých Budějovic, Stříbrná 2261/15, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 655222/1214

Zpracováno pro

399

6.11.2014 3.11.2014 3.11.2014

14

28 500 Kč/m2

8 595 000 Kč

8 600 000 Kč Osm milionů šestset tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + centrum obce

-1-

Podmínky platnosti ceny Podmínkou platnosti ceny je pojištění nemovitosti proti povodni a záplavě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

Obvyklá cena - budoucí stav Započitatelná podl. plocha

8 456 000 Kč Osm milionů čtyřistapadesátšest tisíc Kč

423.14 m2

30 600 Kč/m2

12 948 100 Kč

12 900 000 Kč Dvanáct milionů devětset tisíc Kč

Obvyklá cena - budoucí stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + centrum obce

Podmínky platnosti ceny Podmínkou platnosti budoucí ceny je stavební dokončení nemovitosti dle předloženého rozpočtu. Podmínkou platnosti ceny je pojištění nemovitosti proti povodni a záplavě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - budoucí stav

14 100 000 Kč Čtrnáct milionů sto tisíc Kč

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s. - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno.

NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území ZONA 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy - podmínkou platnosti ceny je pojištění nemovitosti proti povodni a záplavě

NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Památkově chráněné území - zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Zákaz zcizení bez předchozího písemného souhlasu Raiffeisenbank a.s., s vyjímkou převodu vlastnického práva na budoucího vlastníka B.Plojhara nar. 7.8.1963 a D.Plojharovou nar. 22.2.1965, zřízené na dobu trvání zástavního práva, nejpozději do 15.12.2038 - tento zákaz zcizení není v obvyklé ceně zohledněn.

NE

Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva ze dne 30.5.2014. Kupní cena stanovena ve výši 9 200 000 Kč. Dle mého názoru se jedná o mírně nadhodnocenou cenu nemovitosti v daném čase a místě. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 81, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 20.9.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 1, vyhotovil Dálkový náhled do KN 5.11.2014. Rozpočet, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová 24.10.2014. Projektová dokumentace, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová 10/2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 3.11.2014. Datum předání kompletních podkladů 5.11.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 81, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 20.9.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 1, vyhotovil Dálkový náhled do KN 5.11.2014. Rozpočet, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová 24.10.2014. Projektová dokumentace, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová 10/2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 3.11.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu České Budějovice jsou statutárním městem a hlavní metropolí jižních Čech. Jsou významné i z pohledu celé České republiky. Poskytují ideální prostředí pro život včetně pracovních příležitostí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba obytná zástavba České Budějovice 1, ulice Hradební - bytový dům je umístěn v centru obce statutárního města České Budějovice. Občanská vybavenost je v místě zcela kompletní. Pracovní příležitosti jsou nejvyšší možné v celých jižních Čechách.

-3-

Informace o nemovitosti Bytový dům se nachází v řadové zástavbě bytových domů v centru města České Budějovice, v blízkosti Senovážného náměstí a vodního toku Mlýnská stoka. Dům je postaven ve vnitřním městě v památkově chráněném území, budova není vedena jako kulturní památka a není ani památková chráněná. Dům je třípodlažní, částečně podsklepený, se stavebně neupraveným podkrovím, zastřešený sedlovou a pultovou střechou. Konstrukční systém objektu je zděný, kolmo k ulici Karla IV. Jsou nosné stěny, stropní trám jsou na ně uloženy. Materiálem nosných zdí jsou cihly plné. Z této konstrukce jsou i příčky. Schodiště je železobetonové. V přízemí je konstrukce části domu smíšená kamenná – tam kde ji tvoří zeď bývalé klášterní zahrady. Stropy jsou dřevěné trámové. Výplně otvorů jsou dřevěná špaletová okna, ve schodišti a v Hradební ulici jsou okna plastová. Hlavní vstupní dveře do objektu z ulice Karla IV. jsou rámové prosklené z ocelových profilů, výplně dveřních otvorů bytů jsou dřevěné plné – původní, vstupní dveře z ulice Hradební jsou dřevěné. Vnější omítka je původní štuková na jádrové omítce. Objekt je zastřešen sedlovým krovem, střecha je vlnitý eternit. Střešní svody jsou vnější, zaústěné do kanalizace. terasa je odvodněna přes žlab a odpadní potrubí vedené do kanalizace. Nebytová část se nachází v 1.NP – obchod se vstupem z ulice Karla IV. Bytová část je ve 2.NP a ve 3.NP se vstupem z Hradební ulice. V objektu se nachází tři bytové jednotky a jedna nebytová jednotka. Směrem do dvorní části je terasa. V přízemí v zadní části je garážové stání s vjezdem z Hradební ulice. Dům byl postaven v roce 1901 jako rodinný dům. V roce 1934 byla v přízemí objektu provedena adaptace provozních místností a v bytech byly provedeny nové koupelny a WC. V roce 1996 byla provedena přístavba, kde se nachází garážové stání a v patře bytová jednotka a proveden rozvod plynofikace. V průběhu let byly provedeny drobné stavební úpravy, dům je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Návrh předpokládá z rekonstrukcí v roce 2014 - 2015 v hodnotě 12 458 000 Kč a předpokládá celou historizující fasádu zachovat včetně moderní výkladce „holandského“ typu. Po demolici krovu hlavního objektu je navržena nová střešní konstrukce, která v ekvidistantně sleduje původní tvarování štítů. Nemovitost v Hradební ulici bude zbavena krovu a zde je navržena zcela nová, jednoduchá nástavba včetně střešní terasy. Střecha je ozeleněna a umožňuje venkovním schodiště i střešní vyhlídku. Střešní krajina historického jádra je návrhem velmi zohledněna a reflektována. V 1.NP vznikne nebytový prostor skládající se z jídelny, baru, sociálního zařízení, chodby, skladu, haly, schodiště a kotelny. Ve 2.NP vznikne jedna BJ o dipozici 1+1 a nebytový prostor s kuchyní a sociálním zařízením. Ve 3.NP vzniknou tři BJ o dipozicích 1+1, 1+kk a 1+kk. V podkroví vzniknou dvě BJ o dispozicích 1 + kk. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 108/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

Počet bytových jednotek 3 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

3

Počet podkroví

0

153.63 m2

Zastavěná plocha 1.NP

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu vchod

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ne

Ano

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 104

bez č.p./č.e.

odhadem 18

Stav velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Vnitřní omítky částečně Okna částečně Podlahy částečně Instalace rozvody plynu Přístavba kompletní Koupelny + WC kompletní

51 % nevykazuje 18 %

Rok provedení 1990 1990 1990 1996 1996 1934

-4-

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 2 114 m3 Cena

4 000 Kč/m3

Cena celkem

8 456 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 191 m2 Cena pozemků

5 000 Kč/m2

Cena celkem

955 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti práce vodorovné keramické + dřevěné konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

napojeno napojeno není napojeno není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce 45 cm

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným + pultová pozinkované

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata

vápenná omítka štuková obklad keramický vchodové dřevěné z masivu

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

povrch podlah

parketové + PVC + ker. dlažba

vytápění

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný a motorový rozvod

vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí kombinovaný s ústředním topením + el. bojler

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

omítka vápenná složitá kamenné dřevěná špaletová + dřevěná zdvojená + plastová ústřední s plynovým kotlem + lokální plynové rozvod studené a teplé rozvod plynu není

Počet koupelen 3 Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo, WC sprchový kout, umyvadlo, WC umyvadlo, vana

Počet kuchyní 3 Vybavení kuchyně chybí kuchyňská linka, sporák plynový kuchyňská linka, sporák plynový

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností sklep sklep

plocha koeficient KZp započit. plocha 15.42 m2 0.5 7.71 m2 2 3.64 m 0.5 1.82 m2 19.06 m2

Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností prodejní plochy sklad

9.53 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 89.45 m2 1.0 89.45 m2 2 8.72 m 0.5 4.36 m2 98.17 m2

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností 1.BJ 1+1

93.81 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 2 32.87 m 1.0 32.87 m2

-5-

79.86 m2

2.BJ 2+1

112.73 m2

Součet ploch za podlaží 3.NP - výčet místností 3.BJ 2+1 terasa

1.0

79.86 m2 112.73 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 2 77.92 m 1.0 77.92 m2 2 15.18 m 0.5 7.59 m2 93.10 m2

Součet ploch za podlaží

85.51 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 1.10.2014 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 300.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

12 000 000 Kč 10 % 10 800 000 Kč

182.0 m2 294.0 m2 40 000 Kč/m2 36 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o historický dům s dvěma trakty, dvorem a provozovnou v centru Českých Budějovic v Hroznové ulici, první ulice od náměstí Přemysla Otakara II. Dům má uliční trakt (182m2 zast. plochy) s hlavním vstupem do objektu a přímým vstupem do obchodu s výlohou do ulice. Dále dvůr (53m2) a zadní trakt (54+5m2) ve kterém je v přízemí nevyužívaná provozovna – bývalá pekárna, v patře byt 1+1. Do zadního traktu je vstup ze dvora, do patra po žulovém schodišti a i ochozem z přední části domu v prvním patře. Dům je v zachovalém stavu, neprošel v poslední době žádnou modernizací a tak má v interiéru mnoho velmi zajímavých prvků. V uličním traktu je v přízemí obchod, dvě místnosti se zázemím (29+8+33+1 m2), přistavěná kuchyň, hala, komory, vstup do sklepa a průjezd na dvůr a k zadnímu traktu. Je zde po stavební úpravě možné uvažovat o parkování až dvou aut. V prvním patře předního traktu je celkem 6 místností, hala se schodištěm, koupelna a wc, dvě ze čtyř místností jsou v mezonetu. Tři pokoje (22, 21,5 a 19,6 m2) s okny do ulice jsou vedle sebe, jedna je průchozí a jedna má i samostatný vstup z haly. Naproti je prostorná kuchyň a zmíněné dva mezonetové pokoje, oba nad sebou nad průjezdem, okna do dvora. Z haly u bytu v prvním patře je chodbou a po otevřeném ochozu možné projít do prvního patra zadního traktu, kde je byt 1+1 (cca 45-50m2), první místnost je průchozí, okna do dvora, není soc. zař., pouze suché wc. Dům je napojen na plyn, elektřinu, vodovod a kanalizaci. Na celém domě je nová střecha včetně klempířských prvků. Rozvody v domě jsou před rekonstrukcí. Vytápění kamny waw v jedné místnosti, jinak kamna na tuhá paliva. Nad přední částí domu je prostorná půda, pravděpodobně využitelná k vestavbě podkrovního bytu, přístupného po schodišti z haly u bytu v prvním patře. Dům je cca z 2/3 podsklepen, kamenné klenuté sklepy s hliněnou podlahou. Obchod aktuálně pronajat- 250 tis/rok. Dům je nemovitou kulturní památkou a je v památkové zóně.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 17.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 230.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

7 760 000 Kč 0 % 7 760 000 Kč

-6-

130.0 m2 206.0 m2 33 700 Kč/m2 33 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovanou nemovitostí je řadový zděný bytový dům, který byl postaven cca v roce 1914. Nemovitost má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a využitelné podkroví. V bytovém domě se nachází celkem pět bytových jednotek. Zdivo v tl. 60 cm. Střechy sedlová. Povrch střechy betonové tašky. Schodiště betonové. Stropy s rovným podhledem. Okna plastová. Podlahy plovoucí a keramická dlažba. Vytápění jednotlivých bytových jednotek prostřednictvím ÚT se společným plynovým kotlem. Nemovitost prošla v roce 2013 a 2014 kompletní rekonstrukcí interiéru a exteriéru. Nemovitost je napojena na rozvod el. energie, rozvod vody, kanalizace a plynu.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 25.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 246.5 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

6 000 000 Kč 0 % 6 000 000 Kč

170.0 m2 433.0 m2 24 300 Kč/m2 24 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 140 / 2014. Oceňovanou nemovitostí je zděný městský řadový koncový nepodsklepený rodinný dům se 2 nadzemními podlažími a bez využitelného podkroví se sedlovou střechou. Dle dostupných informací je RD z roku cca. 1906. Půdorys domu je obdélníkový. V 1.NP se nachází nebytové prostory o podlahové ploše 120,58 m2 , které jsou momentálně pronajaty a využívány jako kavárna, pizzerie a vinotéka. V 1.NP byla v roce 2011 provedena částečná rekonstrukce, nové rozvody elektriky a nové štukové omítky. Vytápění 1.NP je pomocí lokálních plynových kamen Wafky. V letech 2004-2006 byla provedena kompletní rekonstrukce 2.NP, včetně nové betonové střešní krytiny, kde se nachází bytová jednotka o dispozicích 6 + 1. V podkroví se nachází pouze terasa a půda. RD je postaven z plných cihel, stropy jsou klenbové a železobetonové. Podlahy jsou betonové s povrchem ker. dlažba a dřevo, okna dřevěná euro. Interiérové dveře dřevěné z masivu, schody betonové s ker. obkladem. Vytápění 2.NP je zajištěno ÚT s plynovým kotlem. Ohřev teplé vody plyn. kotlem. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Dispozice rodinného domu: 1.NP 2.NP

- průjezdná garáž, pizzerie a kavárna se sociálním zařízením, vinotéka + sklad a WC - BJ - pavlač, hala, obývací pokoj, 3 x pokoj, kuchyně, 2 x koupelna s WC, ložnice, pracovna

-7-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

24 300 - 36 000 Kč/m2

6 000 000 - 10 800 000 Kč 28 500 Kč/m2

Porovnávací hodnotu současnou nemovitosti č.p.399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 28.500 Kč/m2 užitné plochy, tj. 8.600 mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Rozestavěnost Druh konstrukcí základy a zemní práce svislé konstrukce vodorovné konstrukce, stropy konstrukce střechy krytina střech klempířské konstrukce úpravy vnitřních povrchů úpravy vnějších povrchů vnitřní obklady schody dveře a vrata okna povrch podlah vytápění elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní vodovod vnitřní kanalizace vnitřní plynovod ohřev teplé vody vybavení kuchyní vnitřní hygienická zařízení vč. WC ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Celkem

Rozestav. % 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Náklady na Komentář dokončení 25 000 2 950 000 1 780 000 758 000 280 000 175 000 850 000 758 000 252 000 75 000 650 000 950 000 850 000 850 000 320 000 125 000 85 000 15 000 78 000 222 000 185 000

100

225 000

100

12 458 000

-8-

Budoucí stav Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

Počet bytových jednotek

3

Počet podkroví

0

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 2 350 m3 Cena Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti práce vodorovné keramické + dřevěné konstrukce, stropy krytina střech falcovaný plech

6 000 Kč/m3

14 100 000 Kč

napojeno napojeno není napojeno není

Provedení zděné v tloušťce 45 cm

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným + pultová měděné

vápenná omítka štuková obklad keramický vchodové dřevěné z masivu parketové + PVC + ker. dlažba

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný a motorový rozvod

vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí kombinovaný s ústředním topením + el. bojler + solární panely

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

sprchový kout, umyvadlo, WC

Ne

Konstrukce svislé konstrukce

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah

sprchový kout, umyvadlo, WC

Cena celkem

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění

Počet koupelen 6 Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo, WC

153.63 m2

Zastavěná plocha 1.NP

omítka vápenná složitá kamenné dřevěná euro + plastová ústřední s plynovým kotlem + lokální plynové rozvod studené a teplé rozvod plynu není

Počet kuchyní 3 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem

sprchový kout, umyvadlo, WC sprchový kout, umyvadlo, WC sprchový kout, umyvadlo, WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

4

Mimořádná výbava Solární panely k ohřevu užitkové vody 1.PP - výčet místností sklep sklep

plocha koeficient KZp započit. plocha 15.42 m2 0.5 7.71 m2 2 3.64 m 0.5 1.82 m2 19.06 m2

Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností

plocha

-9-

9.53 m2 koeficient KZp

započit. plocha

jídelna bar WC ženy WC muži hala chodba sklad kotelna

74.64 9.03 4.16 3.87 3.99 6.71 11.29 4.87

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

118.56 m2

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností kuchyně koupelna s WC pokoj piano nobile (část restaurace) WC

plocha

3.NP - výčet místností chodba obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj koupelna s WC chodba obývací pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC obývací pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC terasa

1.Podkroví - výčet místností obývací pokoj s kuchyňským koutem chodba obývací pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC šatna koupelna s WC chodba terasa

- 10 -

118.56 m2

107.36 m2

107.36 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 13.22 m2 1.0 14.85 m2 1.0 12.68 m2 1.0 4.05 m2 1.0 6.83 m2 1.0 22.78 m2 1.0 4.72 m2 1.0 14.73 m2 1.0 4.49 m2 0.5 5.97 m2

110.28 m2

104.32 m2

plocha 27.19 11.06 19.10 2.40 6.45 4.82 6.54 11.62

Součet ploch za podlaží

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 6.88 m2 1.0 3.82 m2 1.0 21.26 m2 1.0 75.40 m2 1.0 0.00 m2

plocha 13.22 14.85 12.68 4.05 6.83 22.78 4.72 14.73 4.49 11.93

Součet ploch za podlaží

74.64 9.03 4.16 3.87 3.99 6.71 11.29 4.87

m2 m2 m2 m2 m2

6.88 3.82 21.26 75.40 0.00

Součet ploch za podlaží

1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 27.19 m2 1.0 11.06 m2 1.0 19.10 m2 1.0 2.40 m2 1.0 6.45 m2 1.0 4.82 m2 1.0 6.54 m2 0.5 5.81 m2

89.18 m2

83.37 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 3.11.2014 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 3 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 110.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

8 900 000 Kč 10 % 8 010 000 Kč

57.0 m2 0.0 m2 80 900 Kč/m2 72 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dům umístěný v exkluzivní lokalitě, 20 m od náměstí, v Piaristické ulici. Původní, částečně podsklepená nemovitost ze 14.století je jednou z prvních budov ve městě a byla vyhlášena nemovitou kulturní památkou. Objekt prošel nákladnou, citlivě udělanou rekonstrukcí s cílem zachovat původní, historické prvky. Vybavení a renovace jednotlivých částí objektu bylo děláno na míru tak, aby tvořilo harmonický celek (např. stropy, dveře, kovářské práce apod. ). Interiér je vkusně doplněn moderními prvky. Dispozice domu o celkové užitné ploše 110 m2: 1.NP : prostorná vstupní hala, malý obchodní prostor o výměře 9,7 m2 s oddělenou toaletou, který může též sloužit jako zasedací místnost nebo kontaktní místo pro klienty. 2.NP : místnost o výměře 28 m2 se samostatným kuchyňským koutem o výměře cca. 5 m2 je možné využít jako kancelářské prostory nebo jako obývací pokoj, samostatné WC, prostorná chodba 3.NP : místnost o výměře 28 m2, koupelna s vanou a WC, šatna Podkroví : místnost o výměře 26 m2, šatna, chodba, terasa o výměře 5,7 m2. Vytápění domu a ohřev vody je řešené plynovým kotlem. Nemovitost je možno využít jak k bydlení, tak ke komerčním účelům, popř. kombinaci těchto možností.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 16.10.2014 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 300.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

12 000 000 Kč 10 % 10 800 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

- 11 -

182.0 m2 294.0 m2 40 000 Kč/m2 36 000 Kč/m2

Jedná se o historický dům s dvěma trakty, dvorem a provozovnou v centru Českých Budějovic v Hroznové ulici, první ulice od náměstí Přemysla Otakara II. Dům má uliční trakt (182m2 zast. plochy) s hlavním vstupem do objektu a přímým vstupem do obchodu s výlohou do ulice. Dále dvůr (53m2) a zadní trakt (54+5m2) ve kterém je v přízemí nevyužívaná provozovna – bývalá pekárna, v patře byt 1+1. Do zadního traktu je vstup ze dvora, do patra po žulovém schodišti a i ochozem z přední části domu v prvním patře. Dům je v zachovalém stavu, neprošel v poslední době žádnou modernizací a tak má v interiéru mnoho velmi zajímavých prvků. V uličním traktu je v přízemí obchod, dvě místnosti se zázemím (29+8+33+1 m2), přistavěná kuchyň, hala, komory, vstup do sklepa a průjezd na dvůr a k zadnímu traktu. Je zde po stavební úpravě možné uvažovat o parkování až dvou aut. V prvním patře předního traktu je celkem 6 místností, hala se schodištěm, koupelna a wc, dvě ze čtyř místností jsou v mezonetu. Tři pokoje (22, 21,5 a 19,6 m2) s okny do ulice jsou vedle sebe, jedna je průchozí a jedna má i samostatný vstup z haly. Naproti je prostorná kuchyň a zmíněné dva mezonetové pokoje, oba nad sebou nad průjezdem, okna do dvora. Z haly u bytu v prvním patře je chodbou a po otevřeném ochozu možné projít do prvního patra zadního traktu, kde je byt 1+1 (cca 45-50m2), první místnost je průchozí, okna do dvora, není soc. zař., pouze suché wc. Dům je napojen na plyn, elektřinu, vodovod a kanalizaci. Na celém domě je nová střecha včetně klempířských prvků. Rozvody v domě jsou před rekonstrukcí. Vytápění kamny waw v jedné místnosti, jinak kamna na tuhá paliva. Nad přední částí domu je prostorná půda, pravděpodobně využitelná k vestavbě podkrovního bytu, přístupného po schodišti z haly u bytu v prvním patře. Dům je cca z 2/3 podsklepen, kamenné klenuté sklepy s hliněnou podlahou. Obchod aktuálně pronajat- 250 tis/rok. Dům je nemovitou kulturní památkou a je v památkové zóně.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 17.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 230.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

7 760 000 Kč 0 % 7 760 000 Kč

130.0 m2 206.0 m2 33 700 Kč/m2 33 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovanou nemovitostí je řadový zděný bytový dům, který byl postaven cca v roce 1914. Nemovitost má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a využitelné podkroví. V bytovém domě se nachází celkem pět bytových jednotek. Zdivo v tl. 60 cm. Střechy sedlová. Povrch střechy betonové tašky. Schodiště betonové. Stropy s rovným podhledem. Okna plastová. Podlahy plovoucí a keramická dlažba. Vytápění jednotlivých bytových jednotek prostřednictvím ÚT se společným plynovým kotlem. Nemovitost prošla v roce 2013 a 2014 kompletní rekonstrukcí interiéru a exteriéru. Nemovitost je napojena na rozvod el. energie, rozvod vody, kanalizace a plynu.

- 12 -

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

33 700 - 72 800 Kč/m2

7 760 000 - 10 800 000 Kč 30 600 Kč/m2

Porovnávací hodnotu budoucí nemovitosti č.p.399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 30.600 Kč/m2 užitné plochy, tj. 12.950 mil. Kč. Podmínkou platnosti budoucí ceny je stavební dokončení nemovitosti dle předloženého rozpočtu.

- 13 -

Vyhodnocení výnosové metody (budoucí stav) Jako srovnávací nemovitosti pro určení obvyklého nájemného byly vybrány nemovitosti v okolí oceňované nemovitosti. (Oceňovaná nemovitost obsahuje nebytové prostory a 6 x bytovou jednotku) Nájemné u srovnávacích nemovitostí (nebytové prostory) ……………… 3000,-Kč/m2/rok. Nájemné u srovnávacích nemovitostí (bytové jednotky)………………… 1800,-Kč/m2/rok.

Ve výpočtu používám hodnoty viz výše popsané.

Nájemné z celého objektu (bez energií) činí 1.153.164 ,-Kč ročně za celou nemovitost. Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy zahrnují: daň z nemovitosti a základní pojistné běžná údržba a opravy správa nemovitosti Celkem

Kč Kč Kč Kč

15.000,-Kč 70.000,-Kč 50.000,-Kč 135.000,-Kč

Kč Kč Kč

1.037.850,-Kč 135.000,-Kč 902.850,-Kč

Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného – po započtení ztrát nepronajmutím 10% Výdaje (náklady) Roční výnos ( zaokrouhlen)

Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: 100 (%) výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x ------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 % :

100 % výnosová hodnota = 902.850 * ------ = 12.897.900,- Kč 7%

Výnosová hodnota nemovitosti za výše uvedených podmínek činí po zaokrouhlení 12 900 000,-Kč

- 14 -

Závěr: Obvyklou cenu současnou (tržní hodnotu) nemovitosti č.p. 399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 28.500 Kč/m2 užitné plochy, tj. 8.600 mil. Kč.

Obvyklou cenu budoucí (tržní hodnotu) nemovitosti č.p.399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti a na základě výnosové metody odhaduji na 12.900 mil. Kč.

Tržní hodnota nemovitosti (současná)………………………………………8 600 000 Kč. Tržní hodnota nemovitosti (budoucí)…………………………………….. 12 900 000 Kč.

Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

- 15 -

Fotodokumentace

Pohled na BD

1.NP - prodejna

1.NP - sklad

1.NP - sklad (parkovací stání)

1.PP - sklep

1.PP - sklep

- 16 -

Fotodokumentace

Schodiště

1.NP - 1.BJ - kuchyně

1.NP - 1.BJ - obývací pokoj

1.NP - 1.BJ - obývací pokoj

1.NP - 1.BJ - koupelna s WC

2.NP - 2.BJ - pokoj

- 17 -

Fotodokumentace

2.NP - 2.BJ - kuchyně

2.NP - 2.BJ - koupelna s WC

2.NP - 2.BJ - obývací pokoj

Schodiště

3.NP - 3.BJ - zádveří

3.NP - 3.BJ - WC

- 18 -

Fotodokumentace

3.NP - 3.BJ - terasa

3.NP - 3.BJ - obývací pokoj

3.NP - 3.BJ - pokoj

3.NP - 3.BJ - koupelna

Schodiště

Půda

- 19 -

Fotodokumentace - mapy

Město České Budějovice

Hradební 399/3 - umístění nemovitosti v obci

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -