Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (ocenění práv a povinností k družstevnímu bytu) číslo 471-47/2014
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - byt, Byt 1 + 1 v družstevním vlastnictví, č. 1086/19, v panelovém domě, č.p. 1086/13 s přísl. v obci Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl.m. Praha
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Zdaru 1089 / 13, 14000 Praha - Nusle Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Nusle, kód k.ú. 728161, LV 1496 Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Nusle, kód k.ú. 728161, LV 1548
Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
2557, 2558 Lidové bytové družstvo Praha 4, Zdaru 1086/3, 14000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Lidové bytové družstvo Praha 4, Zdaru 1086/3, 14000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Lidové bytové družstvo Praha 4, Zdaru 1086/3, 14000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 4
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 89/14/U 01-019, 13.6.2014
Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 telefon: 244 400 604 IČ: 13297082
e-mail:
[email protected] DIČ: CZ6156191382
ZHOTOVITEL :
Ing. Petr Křivánek
Adresa zhotovitele:
Komenského 716, 675 31 Jemnice telefon: IČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 7.7.2014 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Počet stran:
20 stran
V Jemnici, dne 15.7.2014
e-mail:
[email protected] DIČ:
Současný stav 7.7.2014
1 700 000 Kč
Datum zpracování :
7.7.2014
Počet příloh:
8
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1931
změna stavby v r.
rekonstrukce v r. 1970
Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení
okna, dveře ostatní
Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
okna
dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové dřevěné
jiné
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
ostatní nákupní zóna
Přípojky:
voda
elektro telefon
kanalizace
plyn
zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
Okrajová část - smíšená zástavba
Počet obyvatel:
1 246 780 (stagnace)
Stavebně technický stav stavby:
dobře udržovaná
Stavebně technický stav jednotky:
neudržovaná k částečné rekonstrukci
Vytápění:
lokální plynové
Počet podlaží celkem:
7
z toho podzemní:
železnice
2
volný objekt
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
5
Počet bytů/nebytů
32/3
Bytová jednotka
Č.p./č.jedn.
1089/19
Podlaží
3. NP
Typ
1+1
PP bytu
Balkon, Lodžie, Terasa
Sklad Sklípek
Garáž. stání
m2
m2
m2
ks
45,15
0,00
3,81
Celková Započitatelná plocha plocha jednotky jednotky m2
m2
48,96
47,05
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
-2-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti
RIZIKO
Popis rizika
ANO NE
Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Jedná se o družstevní vlastnictví - oceněni práv a povinností k družstevní bytové jednotce
Rizika spojená s umístěním nemovitosti
RIZIKO
Popis rizika
NE
Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
Pojištění proti povodni / záplavě:
doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení K nemovitosti (právům a povinnostem na družstevní byt) bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo.
RIZIKO
Popis rizika
NE ANO
Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
NÁLEZ Přehled podkladů 1.Usnesení soudního exekutora Judr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 13.6.2014; 2. Aktuální informativní výpisy z KN - LV číslo pro katastrální území Nusle, obce Praha, získaný z internetového portálu Nahlížení do KN dne 24.7.2014; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Nusle; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle, zajištěná ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz, s vyznačením polohy nemovitosti; 5. Informace a údaje sdělené kontaktní osobou - p. Otakarem Peschlem při zadání odhadu a při místním šetření a prohlídce dne 7.7.2014; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, www.mapy.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění, též jako podklad pro vyhotovení situační ortofotomapy předmětné lokality v k.ú. Nusle ; 7. Fotodokumentace předmětné nemovitosti v k.ú. Nusle; 8. Výsledný znalecký posudek byl vypracován za použití softwarového vybavení NEMExpress fy PLUTO-OLT Praha 2014, v.2.0.34 -3-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel 1.249.026 (Lexikon měst a obcí ČR – 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. Městská část Praha - Nusle, ve které se nachází oceňovaná nemovitost má, jak bylo výše uvedeno, kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybavenost vč.všech přípojek inženýrských sítí. V přímé blízkosti nemovitosti se nachází mateřská škola, střední škola stavební. Cca 300m od domu jsou zastávky MHD (autobus a tramvaj) , kompletní zdravotnická, sociální, vzdělávací , kulturní a obchodní síť. Poloha nemovitosti Budova, v níž je oceňovaný družstevní byt, se nachází v k.ú. Nusle, ve zmiňované části Praha - Nusle, v ulici Zdaru v zástavbě několika podobných obytných budov. Samotný družstevní byt se nachází ve 3.NP bytového domu č.p. 1086. Dům je rohový a má jeden vchod. V těsné blízkosti domu se nachází mateřská školka a střední škola stavební. V širším okruhu je to supermarket, mateřská škola, základní škola, střední škola, gymnázium, městská policie, pošta, bankomaty, divadlo. Cca 500m od domu zastavuje linka hromadné autobusové dopravy (stanice Jezerka a Sdružení) .Spojení s centrem města do 15 minut.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci:
Okrajová část - smíšená zástavba
Okolí:
bytová zóna
průmyslová zóna nákupní zóna ostatní
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Základní popis Bytová jednotka č. 1086/19 o vel. 1+1, k níž váznou oceňovaná práva a povinnosti se nachází ve 3.NP domu č.p. 1086 v obci Praha. V domě není domovní výtah. V tomto vchodě se nachází celkem 32 bytů. Dům s jedním vchodem (č.p. 1086) je domem postaveným v roce 1931 tradiční formou zděného domu, v tomto případě v zástavbě několika podobných domů pro bydlení. Má 5 nadzemních podlaží a 2.PP. Střecha domu je sedlová, krytina pálená taška. Vytápění bytu (domu) je lokální plynové - WAW, dům je připojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č. 1086/19 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Oceňovaný byt je v družstevním vlastnictví Lidového bytového družstva. Tudíž budou oceněny práva a povinnosti družstva. K bytu náleží sklep umístěný v 1.PP domu. Dům leží na pozemku p.č. 2557 - zastavěná plocha a nádvoří o 2 celkové výměře 413m2 a pozemek p.č. 2558 - zahrada o výměře 924m , využíván jako zeleň u domu. Pozemky jsou taktéž ve stejném vlastnictví. Pozemek využívaný jako zahrada je ve vlastnictví Lidového bytového družstva ve velikosti 1/4. Popis bytové jednotky Bytová jednotka č. 1086/19 je bytovou jednotkou v družstevním vlastnictví o vel. 1+1. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství sklepní kóje (3,81m2), který se nachází mimo byt v 1.PP domu. Plocha samotného bytu činí 45,15m2 (dle vlastního zaměření při místním šetření). V bytě byla v 70.letech provedena větší rekonstrukce, od té doby je však vše v „původním” stavu. V rámci zmiňované rekonstrukce byla vyměněna podlaha a zrekonstruováno sociální zařízení a ostatní konstrukce, vyjma oken a dveří. V roce 2011 byly stoupačky vyměněny za plastové. V posledních letech byt neprocházel ani základní údržbou, a je ve velmi špatném technickém stavu. V současné době má byt údajně následující vybavení: Byt má zděné jádro s WC a koupelnou, okna původní dřevěná špaletová, podlahy PVC, parkety a dlažba dveře plné a prosklené do ocelových zárubní, stoupačky plastové, přípojka plynu, vybavení kuchyně plynový sporák, ohřev vody lokální elektrický - v současné době chybí, hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC - vše v zanedbaném a špatném stavu. Tato bytová jednotka je v současné době v družstevním vlastnictví.
-4-
Dispoziční řešení 2
Jedná se o byt. jednotku o vel. 1+1 o velikosti 48,96 m (vč. příslušenství - sklep - 3,81m2). Byt obsahuje následující místnosti: pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, WC a komora. Popis technického stavu stavby Dům č.p. 1086 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří 82 let, jeho údržbě a určitému stavu revitalizace. Je postaven tradiční formou zděného cihlového systému. Na domě byla v roce 2010 opravena střecha a fasáda (zateplení). V roce 2013 byla vyměněna okna za plastová a taktéž vstupní dveře do domu. V současné době je technický stav následující: Dům je zděný, stropy dřevěné, střecha domu je sedlová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, dům má novou fasádu se zateplením, okna jsou plastová a taktéž vchodové portály jsou plastové, schody teraco. Byt (dům) je vytápěn pomocí lokálního plynového topení - WAW, dům je napojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č. 1086/19 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v dobrém stavu.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci
Rekonstrukce jednotky:
celková ostatní
dílčí
Počet podzemních/nadzemních podlaží: 2 / 5
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytový/nebytových jednotek: 32 / 3
Inženýrské sítě a využití nemovitosti
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
Přístupová komu.: zpevněná
nezpevněná
přes pozemky parc. číslo
Využití:
pronájem
podnikání
bydlení
elektro
telefon
bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku
z veřejné komunikace
přes vlastní pozemky
jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele -5-
Přehled listů vlastnictví
LIST VLASTNICTVÍ číslo 1496 Kraj:
CZ010 Hl.m. Praha
Okres:
CZ0100 Hl.m. Praha
Obec:
554782 Praha
Katastrální území:
728161 Nusle
Ulice:
Zdaru
č.o.:
13
Podíl
Vlastníci PO
IČO: 48030660
Lidové bytové družstvo Praha Zdaru 1086/3, 14000 Praha 4
Stavby část obce Nusle
je součástí na pozemku p.č. 2557
Bytový dům
č.p. 1089
Jednotky Nusle, č.p. 618, LV 9075
Číslo jednotky: 1089/19
Spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Pozemky 2557
Pozemková parcela
1/1
Parcela KN
413 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
LIST VLASTNICTVÍ číslo 1548 Kraj:
CZ010 Hl.m. Praha
Okres:
CZ0100 Hl.m. Praha
Obec:
554782 Praha
Katastrální území:
728161 Nusle
Ulice:
Zdaru
č.o.:
13
Podíl
Vlastníci PO
IČO: 48030660
Pozemky 2558
Lidové bytové družstvo Praha Zdaru 1086/3, 14000 Praha 4
Pozemková parcela
Parcela KN
924 m
2
1/4 zahrada
Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová plocha
chodba
byt
4,52 m2
1,00
4,52 m2
kuchyně
byt
15,37 m2
1,00
15,37 m2
pokoj
byt
20,43 m2
1,00
20,43 m2
koupelna + WC
byt
3,06 m2
1,00
3,06 m2
komora
byt
0,80 m2
1,00
0,80 m2
sklepní kóje
byt
3,81 m2
0,50
1,90 m2
WC
byt
0,96 m2
1,00
0,96 m2
Celková podlahová plocha
48,96 m2
-6-
Koeficient
Započítaná plocha
47,05 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové patky izolované zděné dřevěné dřevěný sbíjený, sedlová pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky KZS běžné obklady teraco plné prosklené do ocelových zárubní chybí dřevěná špaletová PVC, parkety, dlažba lokální WAW světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu chybí běžný plynový sporák WC, umyvadlo, vana osobní výtah chybí instalační šachty, koupelny, WC
Výpočet hodnoty pozemků
Základní popis oceňovaných pozemků K oceňovanému bytu (domu) náleží pozemek parc. č. 2557- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 413m2. Tento pozemek je takto zapsány v KN na LV č. 1496 pro obec Praha, k.ú.Nusle, okr. Hl. město Praha. Pozemek je přímo pod domem, je napojeny na veškeré inženýrské sítí. Dále k bytu (domu) náleží pozemek parc.č. 2558 - zahrada o výměře 924m2, využívaný jako zeleň u domu, který je zapsaný v KN na LV č. 1548. Pozemek je ve vlastnictví Lidového bytového družstva z 1/4. Oba tyto pozemky jsou chráněny jako památkově chráněné území. U pozemků se nevyskytují jiné negativní vlivy. K pozemku i domu je příjezd po zpevněné komunikaci. Jelikož se jedná o družstevní vlastnictví není určen spoluvlastnický podíl na těchto pozemcích. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří na 6.650 Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem a to v tomto případě dle aktuální cenové mapy města Prahy (jež se již dále neupravuje). Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku
Parcela č.
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl
zastavěná plocha a nádvoří
2557
413
1/1
zahrada
2558
924
1/1
Celková výměra pozemků:
1 337
-7-
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitosti
Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito pouze jedné základní metody zpracování odhadu, a to : Metody porovnávací tržní s přímým porovnáním.
Od zjištění (věcné) ceny a výnosové hodnoty práv a povinností k družstevnímu bytu vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu bylo upuštěno z důvodu, že pro „družstevní byty” neexistuje v těchto případech platná metodika či předpis (Dle nového občanského zákoníku z roku 2014). Metoda ceny administrativní byla použita za účelem náležité identifikace předmětu ocenění a má dle znalce jen pomocný indikační charakter. Administrativní cena byla stanovena za použití vyhlášky c. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), pomocí základní ceny za 1 m2 podlahové plochy objektu a výměry pozemku s přihlédnutím k indexu konstrukce a vybavení, indexu trhu a indexu polohy pozemku, včetně zahrnutí údajů z platné pozemkové mapy. Metodou ceny administrativní byla zjištěna cena bytové jednotky ve výši 2.000.000 Kč. Touto metodou a prohlídkou nemovitých věcí byly zjištěny rozhodující vlastnosti předmětu ocenění pro použití metody srovnávací: umístění nemovitých věcí, stáří objektu, svislé konstrukce objektu, podlahová plocha objektu, dispozice objektu a jeho příslušenství. V porovnávací metodě byly srovnávány ceny typově obdobných nemovitých věcí s ohledem na velikost sídla, velikost samotných nemovitých věcí, charakter, polohu, kvalitu provedení, vybavení, stav údržby, existující infrastrukturu, využitelnost nemovitých věcí a vlastnické vztahy k nim a s ohledem na situaci, trendy, na realitním trhu, tj. ceny dosažené, realizované, resp. aktivně nabízené, v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitých věcí. Ceny srovnávaných nemovitých věcí byly následně upraveny indexovou metodou na základě výše uvedených kritérií, čímž byla upravena JC/m2 užitné plochy (snížení nebo zvýšení v závislosti na míře podobnosti či naopak odlišnosti jejich charakteristických vlastností s vlastnostmi oceňovaných nemovitých věcí).
Výpočet porovnávací hodnoty Pro potřebu porovnávací metody ocenění je vždy nutné získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti).
V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v daném stavu, čase a místě. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná.
Pro potřeby porovnávací metody byly použity následující srovnatelné nemovitosti:
-8-
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená plocha cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt 1+1
Praha 4 - Podolí, ul. Sinkulova
Družstevní byt (anuita splacena) o velikosti 1+1 (31m2), v přízemí cihlového domu, s okny do vnitrobloku, ve velmi žádané lokalitě Prahy 4 - Podolí. Byt je v původním udržovaném stavu a dispozičně je rozdělen na předsíň, kuchyň, pokoj, WC a koupelnu. Topení je plynové (WAW). V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost (MŠ, ZŠ, NS vše v dosahu cca. 3 min. chůze) a množství zeleně ( nábřeží s cyklostezkou, nedaleko Kavčí Hory, Vyšehrad, plavecký stadion Podolí, Žluté lázně). Hodnocení: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně) - koeficient 0,93; Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk) - koeficient 1,00; Lokalita - Srovnatelná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší vybavení bytu - koeficient 0,97; Stáří, technický stav - Byt taktéž ve špatném technickém stavu - koeficient 1,00; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům koeficient 1,00; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od
provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší vybavení bytu; Stáří, technický stav - Byt taktéž ve špatném technickém stavu; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví Taktéž družstevní vlastnictví;
cihlová
33,00
1.NP
1+1
1 350 000
40 909
Byt 2+kk
0,900
36 818
Praha 4 - Krč, ul. Za Zelenou liškou
Byt 2+kk v družstevním vlastnictví o velikosti 49 m2 v ulici Za zelenou liškou kousek od metra Budějovická. Byt se nachází v 5.podlaží cihlového domu s výtahem v klidné ulici plné zeleně. K domu patří krásná zahrada za domem. V bytě je nová koupelna a samostatné WC, komora. Pokoj s orientací na jihovýchod má 25,5 m2 a druhý s orientací na severozápad má 13,3 m2. Vytápění WAW. Před vstupem do bytu je zasklená lodžie pod uzamčením pro tento a sousední byt na patře. K bytu náleží sklep o velikosti 5 m2 v suterénu domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně) - koeficient 0,93; Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk) - koeficient 1,00; Lokalita - Srovnatelná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení - koeficient 0,95; Stáří, technický stav - Lepší technický stav - koeficient 0,95; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům - koeficient 1,00; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od
provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Lepší technický stav; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví;
cihlová
49,00
5.NP
2 + kk
2 100 000
-9-
42 857
0,839
35 971
Byt 1+1
Praha 4 - Krč, ul. Humpolecká
Byt s podlahovou plochou 45m2, který se nachází ve zvýšeném přízemí udržovaného domu v Humpolecké ulici, Praha 4, mezi stanicemi metra Budějovická a Pankrác. Byt sestává z menší zadní místnosti 9m2, průchozí hlavní místnosti 23m2, předsíňky a soc.zařízení vybaveného sprchovým boxem a toaletou. K bytu náleží prostorná sklepní kóje. Byt je v družstevním vlastnictví, možnost financování hypotéčním úvěrem je pouze při zajištění jinou nemovitostí. Měsíční poplatky jsou 1831Kč + spotřeba el.energie a plynu. Vytápění bytu zajišťuje plynové topidlo - wafky a ohřev vody plynová karma. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně) - koeficient 0,93; Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk) - koeficient 1,00; Lokalita - Srovnatelná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - O něco lepší vybavení bytu - koeficient 0,98; Stáří, technický stav - Taktéž špatný tech.stav, o něco lepší - koeficient 0,98; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům koeficient 1,00; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od
provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - O něco lepší vybavení bytu; Stáří, technický stav - Taktéž špatný tech.stav, o něco lepší; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví;
cihlová
45,00
1.NP
1+1
1 799 000
39 978
Byt 2+kk
0,893
35 707
Praha 4 - Michle, ul. Ohradní
Zrekonstruovaný byt 2+kk o CP 45 m2 v 6. NP panelového domu v Praze 4 Michle. Byt je dispozičně řešen samostatným pokojem, obývacím pokojem s kuchyňským koutem, koupelnou a WC. Dům je po celkové rekonstrukci. K bytu náleží sklep a společný balkon na chodbě. Výborná dopravní dostupnost. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Byt zatím nelze převést do OV. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně) - koeficient 0,93; Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk) - koeficient 1,00; Lokalita - Srovnatelná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení - koeficient 0,94; Stáří, technický stav - Lepší technický stav - koeficient 0,94; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům - koeficient 1,00; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od
provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Lepší technický stav; Druh budovy – Panelový dům bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví;
cihlová
45,00
Variační koeficient před úpravami:
6.NP
2+kk
1 999 000
44 422
4,10 %
Variační koeficient po úpravách:
0,822
36 504
1,20 %
Minimální jednotková cena:
35 707 Kč/m2
Minimální cena:
1 680 014 Kč
Průměrná jednotková cena:
36 250 Kč/m2
Průměrná cena:
1 705 563 Kč
Maximální jednotková cena:
36 818 Kč/m2
Maximální cena:
1 732 287 Kč
Stanovená jednotková cena:
36 300 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
1 707 915 Kč
- 10 -
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu práv a povinností k - bytu 1+1, č. 1086/19 v družstevním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 1086, postaveném na pozemku parc.č.2557 , v obci Praha, k.ú. Nusle, okres Hl. m. Praha na:
1.700.000,- Kč slovy: jedenmiliónsedmsettisíckorun českých (zaokrouhleno na desetitisíce Kč)
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
Poznámka:
Dle doložených stanov družstva (předaných předsedkyní družstva) je omezený okruh možných nabyvatelů družstevního podílu (vyznačeno viz příloha). Tato skutečnost je však zohledněna již při samotném ocenění (srovnávány jsou pouze družstevní byty) a toto omezení pokrývá téměř kompletní soubor možných zájemců o tento podíl. Z tohoto důvodu znalec již dále uvedenou výslednou zjištěnou obvyklou cenu družstevního podílu neupravuje.
Seznam podkladů a příloh
Podklad / Příloha
počet stran A4 v příloze
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 13.6.2014
2
Výpis z KN , podle LV č. 1496 pro obec Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne 4.7.2014 Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle s vyznačením polohy domu č.p. 1086
1
Fotodokumentace bytu č. 1086/19 a domu č.p 1086 ze dne 7.7.2014
2
Výňatek ze stanov družstva s vyznačením okruhu možných nabyvatelů
1
- 11 -
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní
listina
vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 471-47/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 16.7.2014
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 12 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 13.6.2014
- 13 -
- 14 -
Výpis z KN , podle LV č. 1496 pro obec Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne 4.7.2014
- 15 -
Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN
- 16 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle s vyznačením polohy domu č.p. 1086
- 17 -
Fotodokumentace bytu č. 1086/19 a domu č.p 1086 ze dne 7.7.2014
Čelní pohled
Boční pohled
Boční pohled
Vchodové dveře
Kuchyně
Pokoj
- 18 -
Koupelna
WC
Chodba
Sklepní kóje
- 19 -
Výňatek ze stanov družstva s vyznačením okruhu možných nabyvatelů
- 20 -
