2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4124-424/2014 O ceně pozemku p.č.1566, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 307 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1028 v ulici Žabovřeská, Zbraslav, hlavní město Praha, včetně příslušenství a pozemku p.č.1567, zahrada, o velikosti 1702 m2, vše zapsáno na LV č.1425 pro k.ú.Zbraslav

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 20.10.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1566, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 307 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1028 v ulici Žabovřeská, Zbraslav, hlavní město Praha, včetně příslušenství a pozemku p.č.1567, zahrada, o velikosti 1702 m2, vše zapsáno na LV č.1425 pro k.ú.Zbraslav

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Žabovřeská 1028 156 00 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Zbraslav 1 246 780

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2014 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1425 pro k.ú.Zbraslav - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

531127/226, Pan Jan Sládek, Žabovřeská 1028, 156 00 Praha, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

531127/226, Pan Jan Sládek, Žabovřeská 1028, 156 00 Praha, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, a dle informací od vlastníka nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou úplné. Okna jsou plastová a dřevěná špaletová, fasáda je vápenná. Vnitřní vybavení je standardní. Podlahy jsou z palubek, dlažby. Schody jsou dřevěné. WC je splachovací, sociální zařízení standardní. Kuchyň je s linkou a spotřebiči, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění v domě je ústřední s radiátory. Stav domu je průměrný. Dům zřejmě je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí stavba garáže a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s RD

Ocenění

Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené

Typ § 2 cen. mapa

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1566

Výměra [m2] 307,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 280,00

Cena [Kč] 1 620 960,-

1567

1 702,00

5 280,00

8 986 560,10 607 520,-

-4-

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 16 50 let 4 306,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

sklep: přízemí: podkroví: Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:

= = = Zastavěná plocha 145,00 m2 152,00 m2 145,00 m2

145,00 m2 152,00 m2 145,00 m2

Konstrukční výška 2,40 m 2,60 m 2,50 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 145,0*2,4 vrchní stavba: 152,0*3,0 zastřešení: 145,0*4,0/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

348,00 m3 456,00 m3 290,00 m3 1 094,00 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,91

ZP1 = ZP =

-5-

152,00 m2 442,00 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

č. I

Vi typ A

III III II III V

0,00 0,00 0,00 0,02 0,08

III III I IV III

0,00 0,00 0,00 0,04 0,05

III III II

0,01 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,800 = 0,960

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nadstandardní velikost pozemků v celku, negativní vliv na celkovou cenu. -6-

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,30

6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Pi 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,600 i=1

Index polohy pozemku

0,04 -0,08 0,00 -0,01 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 306,- Kč/m3 * 0,960 = 4 133,76 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 094,00 m3 * 4 133,76 Kč/m3 * 0,600 * 0,960= 2 604 864,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 604 864,06 Kč

Cena staveb celkem

=

2 604 864,06 Kč

Pozemky s RD - zjištěná cena

=

13 212 384,06 Kč

-7-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

13 212 384,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

13 212 384,10 Kč

Celkem

13 212 384,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

13 212 384,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

13 212 384,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

13 212 384,10 Kč

Celkem

13 212 384,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

13 212 384,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třináctmilionůdvěstědvanácttisíctřistaosmdesát Kč

-8-

13 212 380,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.300.000,- Kč s příslušenstvím a úplatou 20.000,-Kč a pohledávky 1.300.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 2.184.000,- Kč a do výše 2.184.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky ve výši 30.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 546.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 455.000,Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 350.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 469.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

-9-

samostatně stojící rodinný dům (kolaudace z 1989) s celkovým pozemkem 1865m2 s vjezdem do dvora v Praze – Zbraslav. Nemovitost slouží jako 2generační bydlení a to o dvou bytových jednotkách 4+1/L s vlastním sociálním zařízením, každá o obytné ploše cca 120m2. Dům je zděný, se stanovou střechou (dále možnost půdní nástavby další bytové jednotky), vystavěný v ploše obdobných rodinných domů. Dům je podsklepen s vestavěnou garáží pro 2 auta, dílnou, sklepy a saunou, celková užitná plocha rodinného domu je 375m2. RD je ve standardním stavu z dané doby – pvc,/kobercové podlahy, dřevěná okna, dveře (pouze vstupní dveře a okna byly vyměněny za plastová), v koupelnách a na záchodech je podlaha tvořena dlažbou. Vytápění a ohřev UV zajišťují plynové kotle v každém patře (1 plynový kotel je cca 1rok starý a druhý cca 6let starý). V roce 1991 byla na stejném pozemku postavena přístavba, která není součástí domu, jde o samostatně stojící objekt s plechovou střechou s veškerými IS, určen pro účely podnikání (dílna, sklad….), ale je možnost budoucího využití jako základ dalšího plnohodnotného RD. Celou nemovitost by bylo možno využít i k podnikání (penzion, obytný dům o více bytových jednotkách, atd). Část pozemku je využívána vlastníky nad rámec vlastnického práva a tuto část mají v pronájmu od města. Jedná se o lukrativní část s krásným výhledem na Prahu. V místě je veškerá vybavenost s výborným spojením do centra města Prahy. Požadovaná cena 9.750.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání).

- 10 -

Prodej rodinného domu 3+1/G,L na pozemku 749 m2, který je situován v původní vilové zástavbě v klidné lokalitě na Havlíně. Dům využívá 2 nadzemní podlaží, je kompletně podsklepený. V přízemí se nachází obývací pokoj s jídelnou, kuchyně, wc, v patře 2 samostatné pokoje, koupelna se sprchovým koutem, vstup na lodžii. IS: městský vodovod, kanalizace, plyn - přípojka na hranici pozemku. Pozemek svou rozlohou a umístěním umožňuje vytvoření ještě jedné samostatné stavební parcely s možností výstavby RD. Výborná dostupnost do centra Prahy, veškerá občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena 8.600.000,- Kč včetně provize.

- 11 -

zrekonstruovaný samostatně stojící a částečně podsklepený cihlový rodinný dům se zahradou Samostatně stojící RD se nachází v rezidenční čtvrti v ulici Podéšťova, Praha 5 - Zbraslav. Dům mám celkem dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a dispozičně je řešen jako 4+KK, celková podlahová plocha všech podlaží je 144m2. Vstup do domu je z levé strany, před vstupem je 5 schodů. Vstupuje se do zádveří, které je od haly odděleno dvoukřídlými dveřmi. Z haly se vstupuje do všech místností na tomto podlaží - vpravo do komory, naproti vstupu vpravo do pokoje (16m2) a vlevo do obývacího pokoje 27m2) s kuchyňským koutem a francouzským oknem do zahrady. Vlevo je schodiště. Na mezipatře do 1. PP je WC. Ve sklepě (podlahová plocha 29m2) jsou celkem 4 místnosti, z toho dvě samostatně uzavíratelné a dvě průchozí. Po schodech do 2. nadzemního podlaží se vejde na malou chodbu. Naproti schodišti je koupelna s oknem, vybavená sprchovým koutem i vanou, dvojumyvadlem, závěsným WC a bidetem. Od schodiště vlevo jsou dva pokoje s plochou 21 a 16m2. V menší místnosti je vestavná šatna. Z chodby vedou schody na malou půdu (cca 2m2). V obývacím pokoji je plovoucí podlaha, ve všech pokojích je koberec. Na chodbě, v 1. PP, na WC a v koupelně je dlažba. Za domem je zahrada s rovným terénem a vzrostlými stromy. Na konci zahrady je kůlna a dřevník. Parkování je možné na pozemku. Technické info: Dům byl po celkové rekonstrukci zkolaudován v roce 2008, v rámci rekonstrukce nová fasáda včetně zateplení, střecha, rozvody (voda, elektro + plyn), obkopání domu a položena hydroizolace, podlahy, dřevěná eurookna, EZS, nový plot. V domě je zavedena kanalizace, plyn a obecní vodovod. Vytápění plynovým kotlem, v koupelně je podlahové topení. Všechna okna v domě jsou dřevěná, dům je nově zateplen. Energetická náročnost C, měrná hodnota 138kWh/m2.rok V okolí domu je veškerá občanská vybavenost -- školka, škola, supermarket, policie, lékárna. Požadovaná cena 8.990.000,Kč včetně advokátních a realitních služeb.

- 12 -

rodinný dům s užitnou plochou 137 m2 na pozemku o velikosti 1042 m2 v Praze na Zbraslavi. Jedná se o samostatný dům, který leží v členité zahradě se vzrostlými listnatými i jehličnatými stromy a keři. V přízemí domu se nachází pracovna a ložnice s dostatečným prostorem pro vestavěné skříně a také uzamykatelnou šatnou. Z pracovny umožňuje vstup na terasu francouzské okno, které prostor dostatečně prosvětlí. V prvním patře se nachází prostorný velmi dobře prosvětlený obývací pokoj s krbovými kamny, kde je zároveň kuchyň s barovým oknem a také jídelní kout. Velmi zajímavým prvkem v obývacím pokoji je točité schodiště, které vede do podkroví. Nad schodištěm do přízemí je příjemná podesta s prostorem pro křeslo a malou knihovnu. Z této podesty je výhled do zeleně. V prvním patře je k dispozici koupelna s vanou, sprchou a toaletou. V druhém patře/podkroví se nachází dva pokoje a koupelna s wc + úložný prostor. Vzhledem k velikosti pozemku je možné parkování pro několik vozů, případně dle vlastního vkusu a potřeby možnost přistavět garáž nebo kůlnu na zahradní nářadí. Jedná se o příjemné útulné bydlení vhodné jak pro starší pár, tak pro rodinu s dětmi s velmi dobrou dostupností do Prahy. Požadovaná cena 5.500.000,- Kč.

- 13 -

rodinný dům dispozičně řešený jako 4+1 s užitnou plochou 170 m2 umístěný v zahradě o velikosti 522 m2. Dům postavený v padesátých letech minulého století je určený ke kompletní rekonstrukci. Dům disponuje dvěma nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. V 1. NP jsou dva pokoje s okny orientovanými do ulice, kuchyně orientovaná do zahrady, koupelna a samostatné WC. V 2.NP jsou další dva pokoje a menší místnost se zkosenými stropy sloužící dříve jako kuchyně. Z pokojů se vstupuje do přístěnků, které je možné využít jako úložné prostory. Celý dům je podsklepený. Na zahradě vedle domu je postavená garáž propojená s dílnou. Dům je napojený na obecní kanalizaci. Zahrada je osázena ovocnými stromy. Nemovitost se nachází v klidné ulici rodinných domů na pražské Zbraslavi. Obyvatelé Zbraslavi na této části Prahy nejvíce oceňují poklidnou atmosféru, dobré spojení do centra a zároveň veškerou občanskou vybavenost včetně školky a školy v docházkové vzdálenosti. Požadovaná cena 4.950.000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu.

- 14 -

rodinný dům s dvojgaráží a zahradou na pozemku o velikosti 435 m2 v Praze na Zbraslavi. Jedná se o samostatný, jižně orientovaný dům stojící v mírném svahu mimo záplavovou oblast s unikátním výhledem na protější břeh Vltavy. Dům je v dobrém stavu, po částečné rekonstrukci. Dispozičně je řešen jako dvě bytové jednotky. Součástí vnitřního vybavení je i bazén s protiproudem o rozměrech 3 x 6 m2. Půdní prostor je volný, s možností bezproblémové vestavby. Zahrada je terasovitá, udržovaná, s několika plodícími ovocnými stromy, celkově nenáročná na údržbu. Garáž s vjezdem z ulice má zastavěnou plochu 57 m2 a je vybavena elektricky ovládanými vraty. Pod ní se nachází stejně velká dílna. Požadovaná cena 6.975.000,- Kč včetně poplatků, včetně DPH.

Prodej rodinného domu 4+2, 170 m2 v horní části Zbraslavi. Dům je dvoupodlažní zděná stavba užívaná jako dvě samostatné jednotky 2+1, 90 m2 v 1.NP a 2+1, 80 s balkonem a terasou v 2.NP se společným suterénem 45 m2. Pozemek 446 m2 je rozdělen na odpočinkovou část se vzrostlou - 15 -

zelení a dřevěnou kolnou užívanou na ukládání venkovního nábytku a letní kuchyň. Druhá část zahrady je užitná část, která navazuje na zastřenou příjezdovou cestu pro 2 auta. Nemovitost je připojena na veškeré dostupné IS (plyn, elektřina obecní vodovod a kanalizaci) s centrálním plynovým kotlem. Dům se nachází v klidné části zástavby rodinných domů s minimálním provozem. Zbraslav je okrajová část Prahy s kompletní občanskou vybaveností a dostatkem sportovišť (golfové hřiště, bowling, tenisové hřiště, fotbalové hřiště a cyklostezku propojující celou Prahu). Dopravně je centrum Prahy se Zbraslaví propojeno autobusy MHD a vlakem ČD. Požadovaná cena 6.990.000,- Kč včetně provize.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 13.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 13.000.000,- Kč. Slovy: Třináctmilionů Kč

V Tršicích 20.10.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1. - 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4124-424/2014 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1425 ze dne 9.5.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

Fotografie od vlastníka nemovitosti

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -