ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 60/6630/2014 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 1381, 1382, 1383 a 1384, rodinného domu č.p. 160 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Vinoř, v ulici Mladoboleslavská v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 60/6630/2014
LV no.: 67
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 1381, 1382, 1383 a 1384, rodinný dům č.p. 160 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Vinoř, v ulici Mladoboleslavská v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Mladoboleslavská č.p. 160, 190 17 Praha-Vinoř GPS: 50.15169N, 14.58987E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
7.458.257 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota:
3.393.000 Kč
Market value Tržní hodnota
3.400.000 Kč
Common price Obvyklá cena
3.400.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
3 (rodinný dům, 2 stavby dílen)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Other constructions: Další stavby:
1381; 1382; 1383; 1384
Size: 2 stavby dílen, studna a venkovní Velikost úpravy (oplocení, přípojky IS apod.)
Location in the town: Poloha v obci:
městská část Praha-Vinoř
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
úplná
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno
celkem 1 733 m2
1x zast. plocha a nádvoří 3x ostatní plocha 3.480 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Built-up area: Zastavěná plocha:
zděný 128 m2
Floor area: Podlahová plocha:
nezjištěna
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
odhad 955 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
1925 odhad 85 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 67 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Zdeňka Mouchy, bytem Mladoboleslavská 160, Vinoř, 190 17 Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši 5 800 000,- Kč - právní účinky vkladu 24.4.1996, pův. PVZ 105/96 souhlasné prohlášení ze dne 28.3.2000, oprávnění pro společnost Davuri Holding B.V., Amsterdam, Nizozemsko, (id.č. 34129990), - nařízení výkonů rozhodnutí prodejem nemovitosti, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhlášky (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 67. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 67 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 67 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši 5 800 000,- Kč - právní účinky vkladu 24.4.1996, pův. PVZ 105/96 souhlasné prohlášení ze dne 28.3.2000, oprávnění pro společnost Davuri Holding B.V., Amsterdam, Nizozemsko, (id.č. 34129990). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 160 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům i další stavby jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu, stavby nejsou ve stavu schopném užívání Strong points / silné stránky: - dobře dostupná lokalita na severovýchodním okraji hlavního města Prahy - rodinný dům s 2 stavbami s původním využitím ke komerčním účelům - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku se stavbami (ce1kem 1 733 m2) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 67 pro k.ú. Vinoř a obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 19.2.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vinoř, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ cenová mapa stavebních pozemků v Hlavním městě Praze d/ informace sdělené uživatelem sousedního rodinného domu e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 3.3.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
782378 Vinoř 554782 Praha 1 246 780 31.12.2012 CZ0100 Hlavní město Praha Hlavní město Praha severovýchodní okraj hl. města
Infrastructure / infrastruktura: Město Praha je hlavním městem Česká republiky, podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 1 246 780 obyvatel. Infrastruktura města je úplná. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na severovýchodním okraji hlavního města Prahy, v městské části Vinoř, v prostru mezi ulicemi Mladoboleslavská a Rosická, z nichž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 160: Rodinný dům č.p. 160 je řadová koncová stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 1381, k.ú. Vinoř. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla ověřena vnitřní dispozice rodinného domu. Podle sdělení uživatele sousedního rodinného domu je oceňovaný rodinný dům částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkrovní pokoj v části zastřešení, dispozice domu je tvořena bytem pravděpodobně o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založení na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná dvojitá, vnější povrchy tvoří břízolitová fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Podle sdělení uživatele sousedního rodinného domu pochází oceňovaný rodinný dům z roku 1925, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 89 roků. Dům je delší dobu neužívaný a je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, při pohledu okny do části interiéru přízemí je patrné, že v dům není v důsledku svého stavebně technického stavu ve stavu schopném užívání. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou dále 2 stavby s původním využitím jako autodílny. Stavby nejsou evidovány v katastru nemovitostí a nejsou zakresleny ani v katastrální mapě. Stavba situovaná částečně na pozemku čís. parcely 1381 a částečně na pozemku čís. parcely 1383 vznikla podle údajů sdělených uživatelem sousedního rodinného domu na počátku 90. let minulého století přestavbou a přístavbou původní vedlejší stavby užívané k chovu domácích zvířat. Stavba situovaná částečně na pozemku čís. parcely 1382 a částečně na pozemku čís. parcely 1383 vznikla podle údajů sdělených uživatelem sousedního rodinného domu na počátku 90. let minulého století. Obě stavby byly podle dostupných užívané jako autodílny, nyní jsou však již delší dobu neužívané a jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu, jejich vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích, stavby nejsou na základě těchto skutečností ve stavu schopném užívání. Součástí oceňovaných pozemků je dále studna a venkovní úpravy minimálního rozsahu a provedení, užívané společně s rodinným domem, jedná se především o oplocení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí.
-4-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 1381, k.ú. Vinoř, o výměře 307 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 160 a částí stavby s původním využitím jako autodílna, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. Pozemek čís. parcely 1382, k.ú. Vinoř, o výměře 20 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek zastavěný částí stavby s původním využitím jako autodílna. Pozemek čís. parcely 1383, k.ú. Vinoř, o výměře 628 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 160 a stavebním pozemkem čís. parcely 1381, k.ú. Vinoř. Část pozemku je zastavěna částmi staveb s původním využitím jako autodílny. Pozemek čís. parcely 1384, k.ú. Vinoř, o výměře 778 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 160 a stavebním pozemkem čís. parcely 1381, k.ú. Vinoř. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z Mladoboleslavské ulice z pozemku čís. parcely 1576/1, k.ú. Vinoř (ostatní plocha - silnice, vlastník Hlavní město Praha), z Rosické ulice z pozemku čís. parcely 1362/1, k.ú. Vinoř (ostatní plocha - silnice, vlastník Hlavní město Praha).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 1381, 1382, 1383 a 1384, rodinného domu č.p. 160 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Vinoř, v ulici Mladoboleslavská v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. března 2014
3.400.000,- Kč Slovy: Třimilionyčtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši 5 800 000,- Kč - právní účinky vkladu 24.4.1996, pův. PVZ 105/96 souhlasné prohlášení ze dne 28.3.2000, oprávnění pro společnost Davuri Holding B.V., Amsterdam, Nizozemsko, (id.č. 34129990), - nařízení výkonů rozhodnutí prodejem nemovitosti, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhlášky (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 67. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 60/6630/2014.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 6. března 2014
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
60/6630/2014
LV no.:
67
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
m3
Kč/m3
Built-up area
Unit price
Starting price
Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena m2
Kč/m2
Kč
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 160
955
4 450
4 249 750
85,0
637 463
2
stavba dílny 1
320
3 751
1 200 320
85,0
180 048
3
stavba dílny 2
1050
3 751
3 938 550
85,0
590 783
4
ostatní stavby
127 493
85,0
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
19 124
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 427 417
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m
2
Kč
1
1381
zastavěná plocha a nádvoří
307
3 480
2
1382
ostatní plocha - jiná plocha
20
3 480
69 600
3
1383
ostatní plocha - jiná plocha
628
3 480
2 185 440
1384
ostatní plocha - jiná plocha
778
3 480
4
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
1 068 360
2 707 440 6 030 840
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
7 458 257 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
2
m
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného %
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor 3
Kč
m
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v PrazeKbelích, ulice Mladoboleslavská, okr. Hlavní město Praha
2 790 000,00
III-14
nestanoven
388
4 160
1 614 080
1 175 920,00
1,20
3 348 000
nabídka RK *1), RD o dispozici 3+1, špatný stav, vedlejší stavby
2
Rodinný dům v PrazeKbelích, ulice Semilská, okr. Hlavní město Praha
5 800 000,00
III-14
nestanoven
559
4 160
2 325 440
3 474 560,00
0,60
3 480 000
nabídka RK *2), RD o dispozici 5+kk, uspokojivý stav, vedlejší stavby
3
Rodinný dům v obci Podolanka, ulice 1. máje, okr. Praha-východ
3 500 000,00
III-14
nestanoven
766
1 700
1 302 200
2 197 800,00
0,90
3 150 000
nabídka RK *2), RD o dispozici 5+1, uspokojivý stav, vedlejší stavby
4
2 rodinné domy v obci Podolanka, ulice 1. máje, okr. Praha-východ
5 990 000,00
III-14
nestanoven
1802
1 700
3 063 400
2 926 600,00
0,60
3 594 000
nabídka RK *2), 2x RD, disp. 4+kk a 3+kk, uspokojivý stav, zahradní domek, terasa
1) nabídka realitní kanceláře Develop reality, Kolín
2) nabídka realitní kanceláře AKRO REALITY, s.r.o., Praha
2) nabídka realitní kanceláře PATOMA reality, Praha
3) nabídka realitní kanceláře Black House, s.r.o., Praha
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
7,458 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
3,393 mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
3,400 mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 160 a 2 stavby dílen v Mladoboleslavské ulici v Praze-Vinoři, okr. Hlavní město Praha
Jihovýchodní pohled na rodinný dům z pozemku čís. parcely 1384, k.ú. Vinoř
Severozápadní pohled na rodinný dům
Jihovýchodní pohled na stavbu dílny 1
Jihovýchodní pohled na rodinný dům
Severní pohled na rodinný dům
Východní pohled na stavbu dílny 1
Severozápadní pohled na stavbu dílny 1
Vnitřní prostory stavby dílny 1
Jihovýchodní pohled na stavbu dílny 2
Východní pohled na stavbu dílny 2
Severovýchodní pohled na stavbu dílny 2
Vnitřní prostory stavby dílny 2
