2014

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 00377/14-020 Značka: 4673300995_68580

ZNALECKÝ POSUDEK č. 10839-104/2014

o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: stavby č.p. 320 na pozemku p.č.st. 288, včetně pozemku p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 1666 – zahrada, k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, LV č. 3288.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 018 EX 00377/14-020, Značka: 4673300995_68580 ze dne 13.5.2014

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

11.6.2014

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 23 stran, z toho 5 stran příloh.

V Prostějově, dne 2.7.2014

Znalecký posudek č. 10839-104/2014


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: stavby č.p. 320 na pozemku p.č.st. 288, včetně pozemku p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 1666 – zahrada, k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, LV č. 3288. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by znalecký posudek měl být použit v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitých věcí (stavby č.p. 320 na pozemku p.č.st. 288, včetně pozemku p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 1666 – zahrada, k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, LV č. 3288), byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na:

1.770.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 2.7.2014

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 4

3. POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1.

POUŽITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitých věcí: -

Vlastník nezastižen. Byla provedena pouze obhlídka nebytových prostor pohostinství v I.NP, venkovní obhlídka a částečné zaměření objektu. Ocenění provedeno na základě částečné prohlídky, venkovní obhlídky a informací, které poskytl personál pohostinství. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 20 %.

3.1.2. Podklady předané objednavatelem: -

Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 018 EX 00377/14-020, Značka: 4673300995_68580 ze dne 13.5.2014

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Úpice, LV č. 3288 vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.5.2014.

-

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Úpice, vyhotovená dne 10.6.2014.

-

Fotodokumentace ze dne 11.6.2014.

-

Situační plánek ze dne 10.6.2014.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 11.6.2014 za účasti zpracovatele a zástupce exekutora.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

-

Údaje sdělené vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí.

3.2.

PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: stavby č.p. 320 na pozemku p.č.st. 288, včetně pozemku p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 1666 – zahrada, k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, LV č. 3288.

3.3.

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Úpice, LV č. 3288 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: Jiří Zachař, Národní 320, 542 32 Úpice



3.4.

stránka č. 5

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Úpice, LV č. 3288 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

Vlastník nezastižen. Byla provedena pouze obhlídka nebytových prostor pohostinství v I.NP, venkovní obhlídka a částečné zaměření objektu. Ocenění provedeno na základě částečné prohlídky, venkovní obhlídky a informací, které poskytl personál pohostinství. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 20 %. Při místním šetření bylo zjištěno, že pohostinství v I. NP je pronajato, nájemní smlouva však nebyla zpracovateli doložena. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 10 %. Nemovitá věc se dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) nachází v lokalitě se středním rizikem povodní a záplav (stupeň č. 3). Oceňovaná nemovitá věc je situována na břehu vodního toku. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.



stránka č. 6

4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Předmětem ocenění jsou: - stavba č.p. 320 na pozemku p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří. - pozemek p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří. - pozemek p.č. 1666 – zahrada

4.2. POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU 4.2.1. Místopis Město Úpice má přibližně 6.000 obyvatel a leží v údolí řeky Úpy v Krkonošském podhůří cca 12 Km jihovýchodně od města Trutnov a 15 km severně od města Dvůr Králové. V obci je rozšířená infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Trutnově, Dvoře Králové nebo Hradci Králové. Obec je dostupná autobusovou dopravou. V obci je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňovaná stavba je situována v rovinném terénu, v jižní zastavěné části obce a tvoří břeh říčky Rtyňka, která se cca 100 m od oceňované stavby vlévá do řeky Úpy. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy. Přístup je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci (ulice Národní). Parkování je možné na veřejné komunikaci před stavbou nebo na pozemku vedle stavby.

4.2.2. Rodinný dům č.p. 218 na pozemku p.č.st. 257 Vlastník nezastižen. Byla provedena pouze obhlídka nebytových prostor pohostinství v I.NP, venkovní obhlídka a částečné zaměření objektu. Ocenění provedeno na základě částečné prohlídky, venkovní obhlídky a informací, které poskytl personál pohostinství. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 20 %. Oceňovaná stavba je samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepený, polyfunkční, zděný objekt se třemi nadzemními podlažími zastřešený valbovou střechou. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňovaná stavba je na tyto sítě napojena. V domě je situováno v přízemí pohostinství a v nadzemních podlažích jsou, dle sdělení personálu pohostinství, situovány bytové jednotky. Ve III.NP pravděpodobně bez kompletního sociálního zařízení. Byty jsou dle sdělení cca 6 měsíců neobydleny. Původní stáří stavby je dle odborného odhadu znalce přibližně z počátku minulého století. Oceňovaný dům prošel rekonstrukcí přízemí (pohostinství). Byty v nadzemních podlažích Znalecký posudek č. 10839-104/2014


stránka č. 7

dle sdělení v havarijním stavu, prvky krátkodobé životnosti pravděpodobně na hranici životnosti. Byty v minulosti obývány nepřizpůsobivými občany. Předpoklad zanedbané údržby a nutné rekonstrukce. Základy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropy s rovnými podhledy střecha valbová (půdorysný tvar L), střešní krytina pozinkované plechy, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítka vápenná hladká (lokálně poškozená), vnitřní obklady standardní, schody pravděpodobně betonové, dveře dřevěné plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená a dřevěná dvojitá, povrchy podlah standardní, vytápění v přízemí ÚT, elektroinstalace světelný rozvod, rozvod teplé a studené vody se standardní přípravou teplé vody, odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů do hloubkové kanalizace, vybavení kuchyní pravděpodobně standardní až podstandardní, vnitřní vybavení pravděpodobně vany, umyvadla (ve III.NP pravděpodobně chybí) a splachovací WC a ostatní prvky se pravděpodobně nevyskytují. Při místním šetření bylo zjištěno, že pohostinství v I. NP je pronajato, nájemní smlouva však nebyla zpracovateli doložena. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 10 %. S ohledem na celkový předpokládaný technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 75 %. Směrem do zahrady na oceňovanou stavbu navazuje vedlejší stavba, která slouží nebo sloužila jako sklady či dílna a je s hlavní stavbou pravděpodobně provozně propojena. Jedná se o samostatně stojící, zděnou, pravděpodobně nepodsklepenou, přízemní stavbu s plochou střechou bez vnějších povrchových úprav. Dle částečné venkovní obhlídky se stavba jeví ve zhoršeném technickém stavu se zanedbanou údržbou. S ohledem na celkový předpokládaný technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 %. Dále je předmětem ocenění pozemek p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z části zastavěn oceňovanou stavbou č.p. 320 a vedlejší stavbou skladů a z části tvoří malý dvorek kolem oceňovaných staveb. A dále pozemek p.č. 1666 – zahrada. Jedná se o pozemek zahrady navazující na dvorní část. Na pozemku se nachází trvalé porosty a venkovní úpravy (pravděpodobně oplocení), jejichž cena bude zahrnuta ve výsledné obvyklé ceně.

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Objekt je ke dni ocenění užíván k bydlení a provozu pohostinství v přízemí. Toto využití lze spatřovat jako nejvhodnější i do budoucna po nutné rekonstrukci nadzemních podlaží.



stránka č. 8

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku“ vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce 2014. Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.



stránka č. 9

5.1.1. Stavba č.p. 320 postavená na pozemku p.č.st. 288 Výpočet informativního obestavěného prostoru Vrchní stavba: 21,53*9,58*6,90+11,72*6,07*6,90 Vrchní stavba celkem: 1.914,05 m3 Zastřešení: (21,53*9,58*3,10+11,72*6,07*3,10)*0,5 Zastřešení celkem: 429,97 m3 Informativní obestavěný prostor celkem: 2.344,02 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Informativní podlahová plocha celkem:

600 m2

Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový předpokládaný technický stav, předpokládané stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 75 % Obestavěný prostor celkem Jednotková cena dle ÚRS 2014 Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celý obestavěný prostor Snížení ceny za opotřebení 75 % Cena stavby po započtení opotřebení

m3 Kč/m3 Kč/m3 Kč Kč Kč

2.344,02,-4.746,-0,7 3.322,-7.787.303,-5.840.477,-1.946.826,--

5.1.2. Vedlejší stavba postavená na pozemku p.č.st. 288 Výpočet informativního obestavěného prostoru Vrchní stavba: 23,00*7,90*4,70 Vrchní stavba celkem: 853,99 m3 Informativní obestavěný prostor celkem: 853,99 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový předpokládaný technický stav, předpokládané stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 % Obestavěný prostor celkem Jednotková cena dle ÚRS 2014 Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celý obestavěný prostor Snížení ceny za opotřebení 70 % Cena stavby po započtení opotřebení

m3 Kč/m3 Kč/m3 Kč Kč Kč

853,99,-3.008,-0,8 2.406,-2.055.042,-1.438.529,-616.513,--



stránka č. 10

5.2. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů.

5.2.1. Pozemky p.č.st. 288 a p.č. 1666 V nejbližších lokalitách se stavební pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových jednotkových cen od 300,- Kč/m2 do 500,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím směrnou cenu pozemků při středu uvedeného rozpětí: 400,- Kč/m2. m2 m2 m2

p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří p.č. 1666 – zahrada Výměra pozemku celkem Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků celkem

m2 Kč/m2 Kč

810,00 299,00 1.109,00

1.109,00 400,00 443.600,00

5.2.3. Rekapitulace LV č. 3288, k.ú. Úpice Reprodukční hodnota staveb Věcná hodnota staveb Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem

Kč Kč Kč Kč

9.842.345,2.563.339,443.600,3.006.939,-



stránka č. 11

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci.

6.1. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ CENY OBJEKTU Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. stavba s byty a provozovnou v přízemí uvedené velikosti, vybavení, v daném technickém stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka mírně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení, provedení a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná stavba je obtížněji obchodovatelná. Objekty k porovnání: Činžovní dům, Malé Svatoňovice, 350 m

2

Prodej bytového domu v rekonstrukci v centru obce Malé Svatoňovice u náměstí, rodišti Karla Čapka. Nemovitost je třípodlažní s možností využití buď k bydlení nebo k podnikání jako, penzion, hotel. Zastavěná plocha 180m2, užitná plocha cca. 350 m2. Dům je z části rekonstruován (hydroizolace základů, nové rozvody vody, kanalizace, elektro a plynu, omítky, koupelny). Vytápění domu řešeno plynovým ústředním topením každý byt zvlášť. Dům je napojen na el. 380V, vodovodní řad, kanalizační řad a plynový řad. Cena: 1.790.000,- Kč 2 5.114,- Kč/m 2 Restaurace, Suchovršice, 500 m

Zdroj: realitní inzerce

Zavedená a kompletně zařízená restaurace s kuchyní (dle EU) se zavedenou ubytovací částí po celkové rekonstrukci a obchodem se smíšeným zbožím na hlavním tahu Náchod - Trutnov. 2NP byt 3+1 a hotelová část s apartmánem a dalšími třemi pokoji. Objekt je jediné zásobovací zařízení v obci. Vše rekonstruováno průběžně během posledních patnácti let. Objekt nevyžaduje žádnou nutnou úpravu, ihned připraveno k provozu. Cena: 3.490.000,- Kč 2 6.980,- Kč/m


Restaurace a byty, P. Velikého, Úpice, 1.700 m

2

Prodej komerční budovy poblíž centra Úpice. Přízemí je zcela zrekonstruované a bylo využíváno jako restaurace a fitness. V 1. NP podlaží je 6 částečně zrekonstruovaných bytů, z toho 5x 3+1 a 1x 2+1. Všechny byty jsou obsazené nájemníky se smlouvou na 1 rok. Vytápění a teplá voda je řešeno dálkově. Každý subjekt má vlastní měření. Cena: 4.990.000,- Kč 2 2.935,- Kč/m




stránka č. 12

Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přepočtená Cena cena 2 (Kč/m ) Poloha Pozemek Velikost Tech. Zdroj Ostatní 2 (Kč/m ) stav Činžovní dům, Malé Svatoňovice Restaurace, Suchovršice Restaurace a byty, P. Velikého, Úpice

5 114

1,05

1,10

0,90

1,00

0,85

1,00

4 519

6 980

1,05

1,00

0,94

0,85

0,85

1,00

4 977

2 935

1,00

1,05

1,30

0,92

0,85

1,00

3 133

Průměrná cena:

4 210

Při srovnání realizovaných prodejů srovnatelných staveb z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří se stavbou oceňovanou, byly srovnány zejména velikost, provedení, vybavení, lukrativita lokality, technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na inženýrské sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na objekty se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. Při místním šetření bylo zjištěno, že pohostinství v I. NP je pronajato, nájemní smlouva však nebyla zpracovateli doložena. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 10 %. V současné době se tedy srovnatelné stavby v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen od 2.935,- Kč/m2 do 6.980,- Kč/m2, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od 3.133,- Kč/m2 do 4.977,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací cenu při středu uvedeného rozpětí přepočtených cen ve výši: 4.210,- Kč/m2. Výpočet srovnávací ceny: 600 m2 * 4.210,- Kč/m2 = 2.526.000,- Kč. Dále uplatňuji srážku 20 % vyjadřující skutečnost, že nebyl umožněn přístup do většiny oceňované stavby a srážku 10 % za nedoložení nájemní smlouvy na pohostinství v I. NP. Celková srážka je 30 %. Výsledná srovnávací cena tak činí: 2.526.000,- Kč * 0,70 (srážka 30 %) = 1.768.200,- Kč. Po zaokrouhlení 1.770.000,- Kč.

Výsledná srovnávací cena nemovitých věcí evidovaných na LV č. 3288, k.ú. Úpice tedy činí:

1.770.000,- Kč



stránka č. 13

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitých věcí evidovaných na LV č. 3288, k.ú. Úpice: 3.006.939,- Kč Srovnávací cena nemovitých věcí evidovaných na LV č. 3288, k.ú. Úpice: 1.770.000,- Kč

Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí je stanovena ve výši srovnávací ceny.



stránka č. 14

8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Úpice, LV č. 3288 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitých věcí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna, jelikož nelze zjistit aktuální dlužnou částku. Při místním šetření bylo zjištěno, že pohostinství v I. NP je pronajato, nájemní smlouva však nebyla zpracovateli doložena. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 10 %.

9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále. Při místním šetření bylo zjištěno, že pohostinství v I. NP je pronajato, nájemní smlouva však nebyla zpracovateli doložena. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 10 %.



stránka č. 15

10. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány.

Výsledná obvyklá cena stavby č.p. 320 na pozemku p.č.st. 288, včetně pozemku p.č.st. 288 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 1666 – zahrada, k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, LV č. 3288

1.770.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 2.7.2014 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 16

11. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 10839104/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 17

12. PŘÍLOHY Situační plánek Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy



stránka č. 18

13. OBSAH č. 10839-104/2014 ......................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ............................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí ..................... 4 3.1. Použité podklady: .................................................................................................... 4 3.2. Předmět znaleckého posudku ................................................................................ 4 3.3. Vlastnictví .............................................................................................................. 4 3.4. Omezení a rizika .................................................................................................... 5 4. Nález............................................................................................................................. 6 4.1. Popis nemovitých věcí ............................................................................................ 6 4.2. Popis, dispoziční řešení, stavebnětechnická charakteristika jednotlivých objektů a údaje o stáří a technickém stavu .................................................................................... 6 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitých věcí ............................................. 7 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí.................................................................... 8 5.1. Stanovení věcné hodnoty staveb ............................................................................ 8 5.2. Stanovení věcné hodnoty pozemků ...................................................................... 10 6. Stanovení srovnávací ceny nemovitých věcí ............................................................... 11 6.1. Stanovení srovnávací ceny objektu ....................................................................... 11 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 13 8. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených .................. 14 9. Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou .............................................. 14 10. Stanovení obvyklé ceny ............................................................................................ 15 11. Znalecká doložka ...................................................................................................... 16 12. Přílohy ....................................................................................................................... 17 13. Obsah ....................................................................................................................... 18


2014

Recommend Documents