2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4873/56/2014 o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram

Objednatel znaleckého posudku:

Advokátní kancelář Janák Zeithaml a spol. náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny pro dražbu

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2014 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 6.7.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádala AK Janák Zeithaml a spol. za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Mlýn Červený Hrádek 763 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I III

Pi 0,95 0,85

V II

0,80 0,85

III I

0,90 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 701,75 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2014 za přítomnosti objednavatele.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 1.4.2014 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém

5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 1779 pro kat. území Sedlčany je uveden jako vlastník Prádelna Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379).

-2-

6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemek vedeny takto: parc. č. 2365 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2367 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2368/2 - ostatní plocha - ostatní komunikace, parc. č. 2369/2 - trvalý travní porost. . Ve skutečnosti je na pozemku parc. č. 2365 objekt ČOV, na parc. č. 2367 objekt bývalého mlýna čp. 763 s nádvořím, na parc. č. 2368/2 je ostatní plocha - bývalé komunikace, která tvoří veřejné prostranství spolu s dalším pozemkem parc. č. 2369/2. Objekt bývalého mlýna pochází z roku 1854. V letech 1997 až 1998 byla část původního bytu ve II.NP upravena na kanceláře. Čistírna odpadních vod (ČOV) byla postavena v roce 2000.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný bývalý mlýn čp. 763 společně s příslušenstvím a pozemky se nachází jižně od říčky Mastník a je stavebně propojen s objektem prádelny na sousedním pozemku parc. č. 2366. Jedná se o část obce Sedlčany - Červený Hrádek, která není s obcí stavebně srostlá.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 Pozemek parc. č. 2365 je stavební pozemek, který je zastavěný objektem ČOV. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II II 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-3-

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna.

Pi -0,06

0,00 0,00 0,00 0,95

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití II 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.

Pi 0,40 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,380 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 701,75 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo 2365

Výměra [m2] 72,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří – celkem -4-

Index

Koef.

0,339 Jedn. cena [Kč/m2] 237,89

Upr. cena [Kč/m2] 237,89 Cena [Kč] 17 128,08 17 128,08

Ocenění staveb na pozemcích Čistírna odpadních vod na parc. č. 2368 Přízemní objekt s pultovou střechou krytou taškami. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, strop s rovným podhledem. Podlahy z hrubého betonu. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Dveře dřevěné hladké. Elektroinstalace. Stáří 2000 = 14 let, předpokládaná další životnost 66 let při celkové životnosti 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

N. vodní hospodářství zděná 1251

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna.

Pi -0,06

0,00 0,00 0,00 0,95

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 6

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,380 i=2

-5-

Pi 0,40 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

Koeficient pp = IT * IP = 0,339 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 6,30 * 11,40 I.NP

=

[m2] 71,82

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 71,82 m2 71,82 m2

Podlaží I.NP Součet PVP = PZP =

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 5,00 m

359,10 / 71,82 71,82 / 1

Součin 359,10 359,10 = 5,00 m = 71,82 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (6,30 * 11,40)*(5,00) I.NP zastřešení (6,30 * 11,40)*(1,20/2)

= =

359,10 m3 43,09 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

I.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 359,10 m3 43,09 m3 402,19 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna

Obj. podíl [%] S S S S S S S S X C S C C

10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 2,30 3,20 0,30 4,20 -6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 0,00 3,20 0,00 0,00

14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S X S C C C X C X C X C X

3,10 0,00 7,10 0,30 3,30 3,10 0,00 0,40 0,00 2,70 0,00 5,30 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

402,19 m3 * 3 634,57 Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 80 = 17,5 % Koeficient opotřebení: (1- 17,5 % / 100) Výpočet ceny technologického zařízení Technologie ČOV 100 000,00Kč 46,67 % Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

3 247,0,9390 1,0119 0,7200 0,7810 1,0000 2,0950 3 634,57 1 461 787,71 Kč

0,825

53 330,- Kč 53 330,- Kč + = * =

53 330,- Kč 1 259 304,86 Kč 0,339 426 904,35 Kč

Čistírna odpadních vod - zjištěná cena

=

426 904,35 Kč

Cena staveb celkem

=

426 904,35 Kč

Pozemek parc. č. 2365 - zjištěná cena

=

444 032,43 Kč

-7-

+ =

*

3,10 0,00 7,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,10 0,7810

1.2. Pozemek parc. č. 2367 Pozemek parc. č. 2367 je zastavěn mlýnem čp. 763 a nádvořím. Pozemek parc. č. 2368/2 je veden jako ostatní plocha - ostatní komunikací, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem. Pozemek parc. č. 2369/2 je je veden jako trvalý travní porost, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.

č. I

Pi 0,00

I I I I II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II III 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna.

Pi -0,06

0,00 0,00 0,00 0,95

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace -8-

č. I

Pi 0,40

II

-0,05

II II

0,00 0,00

5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II

0,00 0,00

6

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,380 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 701,75 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 2367

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 940,00

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,339 Jedn. cena [Kč/m2] 237,89

237,89 Cena [Kč] 223 616,60 223 616,60

Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem

Pi 0,50 0,90 1,00 0,85

Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 4 - stavební pozemek - veřejné prostranství, park, zeleň § 4 odst. 4 701,75 0,383 0,500 Typ

Název

§ 4 odst. 4

ostatní plocha ostatní komunikace

Parcelní číslo 2368/2

-9-

Výměra [m2] 468,00

Jedn. cena [Kč/m2] 134,39

Upr. cena [Kč/m2] 134,39 Cena [Kč] 62 894,52

§ 4 odst. 4 trvalý travní porost Ostatní stavební pozemky - celkem

2369/2

17,00

134,39

2 284,63 65 179,15

Ocenění staveb na pozemcích Mlýn čp. 763

Ocenění staveb nákladovým způsobem Jedná se o čtyřpodlažní budovu, která byla původně rozdělena na část skladovací (sýpky), část vodního hospodářství (bývalá vodní elektrárna) a část obytnou ve II. a III.NP byly byty mlynáře. Byt ve II.NP byl zrekonstruován na kanceláře. Základy bez izolací, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva. Stropy nad I. a II.NP v obytné části klenuté, ostatní dřevěné trámové masivní. Schodiště v obytné části kamenné, ostatní dřevěné. Střecha sedlová s původní taškovou krytinou. Okna dřevěná. Dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné, fasáda již bez omítek. Elektroinstalace světelná i motorová pouze v části. Dispoziční řešení: I.NP - sklady, vodní elektrárna (volný neudržovaný prostor), mlýnice (bývalá technologie mlýna), II.NP - kanceláře, sýpka, III.NP - byt bez oken a dveří, sýpka - dezolátní stav podlah i stropů - nepřístupný prostor, IV.NP - sýpka - nepřístupný prostor hrozící propadnutí. Stáří 1854 = 160 let, částečné úpravy pouze v prostorách bytu ve II.NP - modernizace na kanceláře - 16 let. Celkové opotřebení je stanoveno analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Statický posudek č. 20/2014 ze dne 10.2.2014 vypracovaný Ing. Jaroslavem Cikánem, CSc. hodnotí celý objekt jako staticky nestabilní a nevyhovující, kromě části kde jsou kanceláře. V celém objektu jsou trhliny ve zdivu, stropy a krovy jsou napadené dřevomorkou. Střešní krytina se rozpadá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 32,40 * 13,40 I.NP II.NP 32,40 * 13,40 II.NP 32,40 * 13,40 IV.NP 32,40 * 13,40

= = = =

[m2] 434,16 434,16 434,16 434,16

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 434,16 m2 434,16 m2

Podlaží I.NP II.NP - 10 -

Konstr. Součin výška 3,95 m 1 714,93 3,40 m 1 476,14

434,16 m2 434,16 m2 1 736,64 m2

II.NP IV.NP Součet PVP = PZP =

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

4,05 m 1 758,35 3,25 m 1 411,02 6 360,44

6 360,44 / 1 736,64 1 736,64 / 4

= 3,66 m = 434,16 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (32,40 * 13,40)*(3,95) I.NP II.NP (32,40 * 13,40)*(3,40) II.NP (32,40 * 13,40)*(4,05) IV.NP (32,40 * 13,40)*(3,25) zastřešení (32,40 * 13,40)*(4,25/2)

= = = = =

1 714,93 m3 1 476,14 m3 1 758,35 m3 1 411,02 m3 922,59 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

I.NP II.NP II.NP IV.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP Z

Obestavěný prostor 1 714,93 m3 1 476,14 m3 1 758,35 m3 1 411,02 m3 922,59 m3 7 283,03 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře

Obj. podíl [%] P P P S S C P S P X S P P S

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 3,90 2,70 0,00 1,80 1,80 2,40 2,40 - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 92 8 100 100 50 50 92 8

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 13,98 6,35 7,00 2,90 0,00 1,65 0,31 1,24 0,00 0,90 0,41 1,02 0,19

12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C P S P S X P S C C X X X X X X X C X

3,00 3,40 3,40 3,00 3,00 0,00 6,10 6,10 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

100 92 8 92 8 100 20 10 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

0,00 1,44 0,27 1,27 0,24 0,00 0,56 0,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,37 0,4637

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 13,00 160 200 80,00 2. Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 30,14 160 180 88,89 3. Stropy P 13,80 85,00 0,46 5,40 11,65 160 160 100,00 3. Stropy P 13,80 15,00 0,46 0,95 2,05 160 180 88,89 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 15,10 160 160 100,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,25 80 80 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92,00 0,46 1,65 3,56 160 160 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8,00 1,00 0,31 0,67 16 56 28,57 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,67 160 160 100,00 10. Schody S 1,80 50,00 1,00 0,90 1,94 160 200 80,00 10. Schody P 1,80 50,00 0,46 0,41 0,88 160 160 100,00 11. Dveře P 2,40 92,00 0,46 1,02 2,20 160 160 100,00 11. Dveře S 2,40 8,00 1,00 0,19 0,41 16 40 40,00 13. Okna P 3,40 92,00 0,46 1,44 3,11 160 160 100,00 13. Okna S 3,40 8,00 1,00 0,27 0,58 16 50 32,00 14. Povrchy podlah P 3,00 92,00 0,46 1,27 2,74 160 160 100,00 14. Povrchy podlah S 3,00 8,00 1,00 0,24 0,52 16 30 53,33 16. Elektroinstalace P 6,10 20,00 0,46 0,56 1,21 160 160 100,00 16. Elektroinstalace S 6,10 10,00 1,00 0,61 1,32 16 40 40,00 Opotřebení:

- 12 -

Opot. z celku 10,4000 26,7914 11,6500 1,8222 15,1000 6,2500 3,5600 0,1914 2,6700 1,5520 0,8800 2,2000 0,1640 3,1100 0,1856 2,7400 0,2773 1,2100 0,5280 91,3 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

2 115,0,9390 0,9352 0,8738 0,4637 1,0000 2,1360 1 607,43

Plná cena: 7 283,03 m3 * 1 607,43 Kč/m3 = 11 706 960,91 Kč Zdůvodnění použití snížení ceny v důsledku morálního opotřebení: Podle statika je objekt určen k úplné rekonstrukci, ale zůstává otázka pro jaký účel využití. V žádném případě tento objekt nemůže sloužit účelu, pro který byl původně postaven. Přidané morální opotřebení: 5 % Koeficient opotřebení: (1- (91,3 + 5)% /100)

*

Mlýn čp. 763 - zjištěná cena

=

433 157,55 Kč

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ + = * * =

71 400,- Kč 12 840,- Kč 84 240,- Kč 1,0000 2,3020 193 920,48 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 50 = 32,0 % Koeficient opotřebení: (1- 32,0 % / 100)

*

Studna vrtaná - zjištěná cena

=

0,037

Studna vrtaná Vrtaná studna o průměru 250 mm a hloubce 30 m s el. čerpadlem. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

vrtaná 30,00 m 250 mm 1 ks 2222

- 13 -

0,680 131 865,93 Kč

Přípojka vody Vodovodní přípojka z PE v délce 98 m DN 40 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 98,00 m 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * =

Plná cena:

98,00 m * 828,72 Kč/m

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1- 26,7 % / 100)

*

Přípojka vody - zjištěná cena

=

360,1,0000 2,3020 828,72 81 214,56 Kč

0,733 59 530,27 Kč

Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka z plastových trub v délce 22 m DN 150 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 22,00 m 2223

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * =

1 240,1,0000 2,2960 2 847,04

Plná cena:

=

62 634,88 Kč

22,00 m * 2 847,04 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1- 26,7 % / 100)

*

Přípojka kanalizace - zjištěná cena

= - 14 -

0,733 45 911,37 Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Mlýn čp. 763 Studna vrtaná Přípojka vody Přípojka kanalizace

433 157,55 Kč 131 865,93 Kč 59 530,27 Kč 45 911,37 Kč 670 465,12 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

670 465,12 Kč

Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem II.NP mlýna - kanceláří za sazbu 400,- Kč/m2/rok a sýpky za sazbu 400,- Kč/m2/rok. Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy kanceláří a skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro zemědělství Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] II.NP - kanceláře II.NP - sýpka - sklad Výnosy celkem

84,20 156,40

Nájemné [Kč/m2] 400,200,-

Nájemné [Kč/měsíc] 2 806,67 2 606,67

Výnos [Kč] 33 680,31 280,64 960,-

Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 223 616,60 Kč - výměra stavebního pozemku: 940,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 434,16 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 103 282,32 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

5 164,12 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 64 960,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,00 %

= /

25 984,- Kč 33 811,88 Kč 6,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

563 531,30 Kč

- 15 -

64 960,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 670 465,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 563 531,30 Kč Rozdíl R = 106 933,82 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R

=

584 918,06 Kč

Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

584 918,06 Kč

Cena staveb celkem

=

584 918,06 Kč

Pozemek parc. č. 2367 - zjištěná cena

=

873 713,81 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367

612 674,10 Kč 873 713,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

1 486 387,90 Kč

Celkem

1 486 387,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 486 387,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367

444 032,40 Kč 873 713,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

1 317 746,20 Kč

Celkem

1 317 746,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 317 746,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliontřistasedmnácttisícsedmsetpadesát Kč

- 16 -

1 317 750,- Kč

Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu – Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka – Dublovice – montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka – Svatý Jan - Drážkov – na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový – kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka – Kosova Hora – areál bývalých Staviv – přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m2 . Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m2 . Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí – stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným a značně zchátralým objektem mlýna. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 441/2013 Sb. v celkové výši

1 317 750,- Kč V Příbrami 6.7.2014 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.

Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4873/56/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4873/56/2014. - 17 -

Pohled na mlýn čp. 763

Mlýn II.NP - bývalá sýpka

Mlýn - II.NP kanceláře

Mlýn - III.NP bývalý byt

Mlýn - III.NP bývalý byt

- 18 -