-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1440-26/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku p.č. st. 453 a na něm stojícím rodinném domu č.p. 361, pozemků p.č. 916/5, 1121/56 a 1674/1 a příslušenství, v k.ú. Křepice u Hustopečí, obci Křepice, okres Břeclav (LV č. 292)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář Exekutorský úřad Praha 10 Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 003 EX 946/13
Podle stavu ke dni 6.1.2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních. V Ostravě 22.1.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
rodinný dům č.p. 361 Křepice 361 Břeclav Křepice Křepice u Hustopečí
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 6.1.2014 za účasti znalce a povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 292 pro k.ú. Křepice ze dne 20.8.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 292 zapsán: Věra Sedláčková, č.p. 361, 691 65 Křepiec Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Křepicích, na okraji souvisle zastavěného území, při komunikaci č. 381 ve směru z Křepic na Velké Němčice. Přístup a příjezd k domu je přes pozemek p.č. 916/6, který je ve vlastnictví obce Křepice. Oceňovaná nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č. st. 453 a na něm stojícím rodinným domem č.p. 361, pozemkem p.č. 916/5, p.č. 1121/56 a 1674/1 a příslušenstvím. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby na pozemku p.č. 916/5 se nachází přízemní vedlejší stavba – jedná se o dřevěný objekt s pultovou střechou, který slouží jako kůlna. b) venkovní úpravy venkovní úpravy sestávají z oplocení, přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch, opěrných zdí. Na pozemku p.č. st. 453 se dále nachází skleník. Skleník neslouží již svému účelu, je využíván k uskladnění věcí. Na pozemcích ve funkčním celku s domem se nachází trvalé porosty. Jedná se o ovocné stromy a keře. Nemovitá věc se nachází na okraji zastavěného území, ve vzdálenosti cca 500m od centra obce. V obci pouze základní občanská vybavenost, další občanská vybavenost v Hustopečích, vzdálených cca 6 km od nemovitosti, úplná občanská vybavenost pak v Brně, vzdáleném cca 20 km od nemovité věci. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - Nebyly shledány Negativa oceňované nemovité věci: - rodinný dům bude vyžadovat další investice do oprav a údržby Pozemky p.č. 1121/56 a 1674/1 jsou zemědělské, netvoří funkční celek s domem č.p. 361 a pozemky p.č. st. 453 a p.č. 916/5. Pozemky se nachází mimo zastavěné území, v lánu polí. Pozemek p.č. je situován západně od obce, v části místěn zvané Díly, poblíž Křepického potoka. Pozemek p.č. 1674/1 je situován cca 500 m východně od obce, směrem na Liščí vrch. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 361 stojící na pozemku p.č. st. 453 Oceňovaný rodinný dům má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Základy objektu betonové s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce zděné z tvárnicového zdiva. Střecha pultová s krytinou plechovou. Okna dřevěná zdvojená. Dveře náplňové. Podlahy betonové s textilní krytinou a keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. Ohřev teplé vody zajištěn el. bojlerem. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Sociální vybavení tvoří WC, sprchový kout a umyvadlo v 1. NP a umyvadlo a vana v 2. NP. Dále je vana v prádelně v suterénu. Dispoziční řešení: 1. PP (suterén): garáž, kotelna, prádelna 1. NP (přízemí): zádveří, chodba se schodištěm, WC obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, koupelna, balkon 2. NP (patro): chodba, 3 pokoje, koupelna, balkon Zastavěná plocha objektu činí cca 100 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 150 m2 a celkovou užitnou plochu na cca 220 m2. Stáří domu je 40 let. Na objektu byla v posledních letech prováděna pouze nezbytná údržba. Objekt se nachází v zanedbaném stavu. Objekt bude vyžadovat další investice (minimálně do výměny oken, oprav balkónů, hydroizolace domu a další).
-5-
B) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 453 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 916/5 vinice Parc.č. 1121/56 orná půda Parc.č. 1674/1 orná půda
o výměře 368 m2 o výměře 369 m2 o výměře 419 m2 o výměře 1892 m2
Pozemky p.č. st. 453 a p.č. 96/5 jsou spolu s rodinným domem č.p. 361 a příslušenstvím ve funkčním celku. Pozemky jsou mírně svažité až svažité (v zadní části zahrady). Celková výměra funkčního celku činí 737 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí.
Ocenění Pro další ocenění jsou nemovité věci na LV č. 393 rozděleny do dvou samostatných částí (z důvodu, že netvoří jednotný funkční celek): A) Pozemek p.č. st. 453 a na něm stojící rodinný dům č.p. 361, pozemek p.č. 916/5 a příslušenství B) Pozemky p.č. 1121/56 a 1674/1
A) Pozemek p.č. st. 453 a na něm stojící rodinný dům č.p. 361, pozemek p.č. 916/5 a příslušenství V současné době se v této lokalitě a blízkém okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 600 tis. až 2 400 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce.
-6oceňovaná Křepice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
Srov. 1 Křepice
737 100 220
390 135 270 2 300 000 nabídka
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
XII.13 1 srov.
0,95 srov.
lepší
1
1 srov.
1 srov.
1
1 srov.
1 srov.
1 srov
0,95
1
1
0,9
1
0,9
1,1 1 746 744
1,05 1 472 625
1 1 828 350
korekce pro velikost domu 1 682 573
XII.13 1 srov.
srov. 1
příslušenství korekce pro příslušenství
760 120 280 2 390 000
nabídka nabídka 0,85 0,85 0,85
lepší
srov.
Srov. 3 Kurdějov
517 90 210 1 650 000
XII.13 1
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovitosti
Srov. 2 Šitbořice
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
1 682 573 Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 680 000,Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. A. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 680 000,- Kč
-7-
B) Pozemky p.č. 1121/56 a p.č. 1674/1 V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci (v okruhu cca 10 km od Křepic) se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 10-30 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Pro srovnání byly použity následující pozemky, které se nabízí k prodeji: 1) Pozemky v KÚ Kurdějov: orná půda, celková výměra 10533 m2, cena 10,- Kč/m2 2) pozemky v KÚ Žarošice: zemědělský pozemek, celková výměra 5618 m2 cena 15,- Kč/m2 3) pozemky v KÚ Krumvíř: zemědělský pozemek, celková výměra 21071 m2 cena 13,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemků, umístění, dostupnost, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 10 Kč/m2. Ocenění: parc.č. 1121/56 1674/1
výměra
cena za m2 419 1892
Cena celkem 10 10
celkem
B. Celková hodnota pozemků: Cena obvyklá nemovitých věcí zjištná srovnáním (část A+B)
4190 18920 23 110
23 110,- Kč 1 703 110,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku p.č. st. 453 a na něm stojícího rodinného domu č.p. 361, pozemků p.č. 916/5, p.č. 1121/56 a p.č. 1674/1 a příslušenství, v k.ú. Křepice u Hustopečí, obci Křepice, okresu Břeclav (LV č. 292), je stanovena ke dni 6.1.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 700 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci následovně:
Cena obvyklá -
1 700 000,- Kč
Slovy: jedenmilionsedmsettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. Nemovitost není kulturní památkou.
V Ostravě, 24.1.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1440-26/2014 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Pohled z ulice
Zahrada se skleníkem a kůlnou
kuchyně
Obývací pokoj
- 11 -
Prádelna v suterénu
Garáž v suterénu
Koupelna v 2. NP
Chodba se schodištěm
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD 6+2 Křepice Cena: 2 300 000,- Kč Zastavěná plocha: 135 m2 Užitná plocha: 270 m2 Velikost pozemku: 390 m2
Jedná se o cihlový, řadový dům s rovnou střechou. Dům se nachází v klidné části obce. Celková plocha pozemku je 390 m2, z toho zastavěná plocha činí 190 m2, zbytek zahrada a dvůr. K domu náleží garáž, pergola s posezením, zahradním krbem, bazén, letní kuchyň, technická místnost, hospodářská stavba
Nemovitá věc č. 2 RD 4+1 Šitbořice Cena: 1 650 000,- Kč Zastavěná plocha: 90 m2 Užitná plocha: 210 m2 Velikost pozemku: 517 m2
třípatrový rodinný dům o velikosti 4+1 s garáží a vinným sklípkem v Šitbořicích. V 1.NP se nachází vstupní hala, obývací pokoj s funkčním krbem, kuchyň se špižírnou a WC. V 2. NP se nachází 3 obývací pokoje, koupelna, WC, balkón směrem do ulice. V 1. PP se nachází garáž, sklepní prostory a technická místnost, ve které je plynový kotel a zásobník teplé vody. U domu lze pohodlně zaparkovat až 4 automobily. Vytápění je ústředním topením, odpad je řešen kanalizací. Za nemovitostí je cihlový vinný sklípek a dvorek se zahradou. Nemovitost je v dobrém původním stavu, původní dřevěná okna, pultová střecha s IPA krytinou. Bude vyžadována nová sanita a částečná rekonstrukce interiéru..
.Nemovitá
věc č. 3
RD 5+1 Kurdějov Cena: 2 390 000,- Kč Zastavěná plocha: 120 m2 Užitná plocha: 280 m2 Velikost pozemku: 760 m2
Jedná se o samostatně stojící, patrový, podsklepený dům. Je v původním stavu, pouze nová střecha, připojen na veškeré inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda). K domu náleží hospodářská budova, zahrada, sklípek, 2 x balkon, terasa, parkovací místa před domem
