2014

A. cena obvyklá: Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

1439 / 8 /

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 72, LV č. 188 na pozemku parc.č. St. 201 pozemek parc.č. St. 201, LV č. 188 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Benešov nad Černou Část obce dle LV Benešov nad Černou

Obec Ulice

Benešov nad Černou Benešov nad Černou

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 398 01 Český Krumlov

Tel. E-mail

Ne 125 EX 884/09-217

Oppolzer Jaroslav - Benešov nad Černou, 72, RČ 510425/113

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně email: [email protected]

0664

380711410 [email protected]

IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ

Počet obyvatel 1393 č.p. 72

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 731 573408 381213813 Počet stran příloh

198.57 m2 1 x

26.8.2014 26.8.2014 26.8.2014

6

8 500 Kč/m2

1 687 800 Kč 50 000 Kč

1 740 000 Kč Jeden milion sedmsetčtyřicet tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Komentář k ceně cenu je stanovena s ohledem na polohu domu v místě a jeho technickému stavu, jedná se o dům po částečné rekonstrukci je však neudržovaný, k domu náleží garáž.

-1-

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - dobrá dostupnost, dvě bytové jednotky zápor - neudržovaná nemovitost, problémové umístění garáže, není zcela jasné její umístění na pozemku 201, společný dvůr s vedlejší nemovitostí Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

3 842 000 Kč Tři miliony osmsetčtyřicetdva tisíc Kč

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV na listu vlastnictví č. 188 pro k.ú. Benešov nad Černou je zapsáno: 1. zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru - Česká spořitelna a.s. 2. zástavní právo exekutorské

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně nemovitá kulturní památka

NE NE NE NE NE NE NE ANO

Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. 1. 2. 3. 4.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nařízení exekuce zahájení exekuce dražební vyhláška

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuční řízení Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 15. 12. 2008 , nebyla k ocenění doložena

-3-

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 188, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 5.12.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Benešov nad Černou, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 26.8.2014. Datum předání kompletních podkladů 26.8.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 188, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 5.12.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Benešov nad Černou, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 26.8.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Benešov nad Černou je obcí na rozhraní Novohradských a Slepičíc hor v jihovýchodní části okresu Český Krumlov. od okresního města je vzdálena 29 km. Vzdálenost od Kaplice 11 km, od Trhových Svin 13 km, od Nových Hradů 15 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaný dům je umístěn na okraji náměstí proti kostelu, jedná se o řadový dům. V místě je obecní úřad, základní a mateřská škola, zdravotní středisko, policie, pošta, restaurace, nákupní středisko, firma BENTEX vyrábějící potahy do aut a součástky pro elektrotechniku, zemědělské podniky. V obci žije přibližně 1300 obyvatel. Dopravní spojení autobusem. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 34.7 Km Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Zděný řadový dům vnitřní rohový. Dům je přibližně čtvercového půdorysu je částečně podsklepen malým klenutým sklepem na uhlí, a je zde umístěn kotel ústředního topení na pevná paliva. Dále jsou dvě nadzemní podlaží v každém je jedna bytová jednotka a půda. Základy domu jsou kamenné bez izolací, zdivo ve spodní části je převážně kamenné v 2. NP pak cihlové. Dům je přes 100 let starý v roce 1997 prošel částečně rekonstrukcí. Stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, okna plastová, dveře dřevěné s dřevěnými zárubněmi, podlahy v 1 NP keramická dlažba, v 2 Np částečně keramická dlažba, částečně prkenné podlahy, schody jsou dřevěné s PVC. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Krov dřevěný, některé trámy částečně zasažené červotočem, na komíně je viditelné zatečení dešťové vody. Na trámech podbití prkenné, krytina eternitové šablony. Při rekonstrukci byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, rozvody vody, kanalizace a elektřiny, vnitřní omítky, koupelna v přízemí a v patře, WC, podlahy. Venkovní fasáda je v původním stavu. Dům je neudržovaný. Vstup do domu je z ulice do chodby procházející celým domem, vlevo je kuchyně a dva pokoje, vpravo je koupelna s WC ( nebylo přes věci zde uskladněné viditelné), a vstup na schodiště. Přímo je východ na dvůr původně zpevnění betonovou mazaninou dnes ve zhoršeném stavu, dvůr je pravděpodobně společný s vedlejším dome, z dvora je vstup do garáže s klenutým stropem a dřevěnými vraty. Garáž je již pod stejným krovem a střechou jako vedlejší dům a není na místě zcela jasné ke které nemovitosti náleží. Na dvoře se dále nachází malá kolna ve špatném stavu, která byla podle informace od pana Oppoltzera užívána s domem, nachází se však již na jiném pozemku, není proto oceňována. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1905/25 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

Počet bytových jednotek 2 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

2

Počet podkroví

0

132.25 m2

Zastavěná plocha 1.NP

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Ne

vchod, vytápění, měření elektro, měření vody

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ano

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci

-4-

odhadem 80 55 % nevykazuje

Konstrukce Střešní krytina Vnitřní omítky Okna Podlahy Instalace

Rozsah výměna střešní krytiny, podbití vápenné štukové plastová část keramická dlažba nově rozvody

Samostatné garáže Garáž je přístavba Garáž je zkolaudována

Rok provedení 1997 1997 1997 1997 1997

Počet garážových stání Datum kolaudace

Ne

1

18.2 m2

Plocha

Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

zděné

100

stropy

sedlový ocelová ne

100 100 100

střešní krytina podlahy elektro

%

Provedení

dokonč

dřevěné trámové s podhledem pálená tašková jednoduchá betonová mazanina světelný rozvod

100 100 100 100

Popis garáže zděná garáž v přístavbě navazující na vedlejší dům , z náhledu mapu katastru nemovitostí nelze jednoznačně určit zda celá garáž připadá k číslu parcelnímu st. 201, či již k vedlejší parcele. podle informace od vlastníka nemovitosti byla garáž součástí domu čp. 72, přístupná ze dvora a z ulice. Pozemek dvora je společný s vedlejším domem a je na něm postavena další kolna ve špatném stavu, tato stavba byla užívána vlastníkem domu čp. 72. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 098 m3 Cena

3 500 Kč/m3

Cena celkem

3 842 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 176 m2 Cena pozemků

150 Kč/m2

Cena celkem

26 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není

napojeno napojeno není není není

v současnosti jsou jednotlivé sítě odpojeny - vzhledem k exekuci Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

Počet koupelen

vápenná omítka štuková obklad keramický vchodové dřevěné z masivu, vnitřní z masivu prkenné, keramická dlažba světelný a motorový rozvod odpojena elektřina svislé a vodorovné potrubí bojlerem

2

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce 80,45. cm

konstrukce střechy

sedlová s polovalbou s krovem dřevěným pozinkované

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

omítka vápenná hladká ve špatné stavu dřevěné plastová s dvojsklem

vytápění vnitřní vodovod

ústřední s kotlem na pevná paliva rozvod studené a teplé - odpojeno

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

není proveden ne

Počet kuchyní

-5-

2

Vybavení koupelny vana vana, umyvadlo

Vybavení kuchyně sporák plynový PB kuchyňská linka, sporák elektrický

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností sklep

plocha koeficient KZp započit. plocha 12.00 m2 0.5 6.00 m2 12.00 m2

Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností pokoj chodba pokoj kuchyně chodba koupelna s WC

plocha 25.67 4.60 15.00 8.90 21.40 12.00

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností hala pokoj pokoj WC koupelna kuchyně pokoj komora balkon

m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 25.67 m2 1.0 4.60 m2 1.0 15.00 m2 1.0 8.90 m2 1.0 21.40 m2 1.0 12.00 m2

87.57 m2

87.57 m2

plocha 14.00 16.00 14.90 5.90 9.70 13.60 26.60 1.60 5.40

Součet ploch za podlaží

-6-

6.00 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 14.00 m2 1.0 16.00 m2 1.0 14.90 m2 1.0 5.90 m2 1.0 9.70 m2 1.0 13.60 m2 1.0 26.60 m2 1.0 1.60 m2 0.5 2.70 m2

107.70 m2

105.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: RE/MAX Profil, datum změny inzerátu 7.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 150.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 780 000 Kč 15 % 1 513 000 Kč

150.0 m2 787.0 m2 11 900 Kč/m2 10 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou částečně podsklepený rodinný dům v řadové zástavbě v městečku Hořice na Šumavě. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází mimořádně prostorný byt 3+1 po rekonstrukci, 160 m2. Je zde kompletní nové sociální zařízení a 2 x WC. Nové jsou dřevěné podlahy v obytných místnostech a nová dlažba na chodbách a v sociálech. Okna nejsou nová, ale prošla vkusnou a účelnou renovací. V kuchyni je vybavena kuchyňskou linkou. V největší obývací místnosti je krb napojený na ústřední vytápění. Do tohoto patra se vstupuje po novém dřevěném schodišti. Do přízemí domu je vstup průjezdem s neporušenou křížovou klenbou z chodníku, který je součástí hezkého a zajímavého náměstí. V tomto prvním nadzemním podlaží je byt 1+2, kde je nedokončená rekonstrukce, nachází se zde také kotelna s kotlem na pevná paliva se zásobníkem a automatickým dávkováním. Samozřejmostí je garáž se samostatným vjezdem. Z průjezdu se také vstupuje do čtyř klenutých sklepů. Stejně tak je zde vstup na zahradu, která je momentálně neudržovaná.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: REALITNÍ KANCELÁŘ PUBEC s.r.o., datum změny inzerátu 12.8.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 178.0 m2 2 Podlahová plocha 178.0 m Celková výměra všech pozemků 1039.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 595 000 Kč 5 % 1 515 000 Kč

9 000 Kč/m2 8 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou dům situovaný na historickém náměstí v jižních Čechách v Benešově nad Černou. V přízemí domu se nachází garáž/uhelna, velký průjezd (možnost parkování aut), obývací místnost, chodba, kotelna, 2x sklad, WC a koupelna. V 1. patře je byt 4+1 (obytná galerie, chodba, kuchyně, jídelna, obývací pokoj, 2 ložnice, WC a koupelna s vanou). V podkroví domu je možné vybudovat několik obytných místností. Podlahy pokrývá PVC, dřevo, koberce a dlažba. Okna jsou dřevěná, špaletová. Vytápění zajišťuje kotel na TP nebo elektrokotel, teplou vodu el. bojler. Z inženýrských sítí je zde elektřina, vodovod, kanalizace. K domu náleží i veliká zahrada s krásným výhledem. V obci je veškerá občanská vybavenost (mateřská a základní škola, pošta, zdravotní středisko)

-7-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Bart Reality, s.r.o., datum změny inzerátu 25.8.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 200.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

209.0 m2 596.0 m2 10 700 Kč/m2

2 149 000 Kč 10 % 1 934 000 Kč

9 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou dvougenerační RD 3+1 a 3+kk v klidné části na okraji obce Slupenec spadající pod město Český Krumlov. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 209 m2, obytná je cca 200 m2. Do domu jsou dva vstupy. V přízemí se nachází veranda, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou a samostatná toaleta, dále pak samostatné schodiště do patra, kde je obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, jeden pokoj a koupelna s toaletou. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky (jímka leží na cizím pozemku). K domu náleží garáž a pěkná udržovaná zahrada s pergolou o rozloze 596 m2. K domu je přístup přes sousední zahradu. Kompletní občanská vybavenost se nachází v 2km vzdáleném okresním městě Český Krumlov.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

8 500 - 10 100 Kč/m2

1 513 000 - 1 934 000 Kč 8 500 Kč/m2

Srovnání je prováděno s obdobnými nemovitostmi v širším okolí. Jedná se o starší dům po částečné rekonstrukci, není udržovaný. Dům je umístěn na náměstí obce, je dobře přístupný z veřejné komunikace, s vlastní garáží. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0664

Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně

podpis

-8-

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí

B. cena administrativní: ZNALECKÝ POSUDEK č. 1439/2014 ocenění rodinného domu čp. 72 s pozemkem st. 201 v k.ú. Benešov nad Černou

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Český Krumlov, pan JUDr. Marek Frank Tovární 197 381 01 Český Krumlov

Účel znaleckého posudku: ocenění je prováděno pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 25.8.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marie Vomáčková 5. května 885 391 65 Bechyně V Bechyni 26.8.2014

-9-

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění rodinného domu čp. 72 s pozemkem st. 201 v k.ú. Benešov nad Černou pro exekuční řízení

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

rodinný dům Benešov nad Černou 72 382 82 Benešov nad Černou Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Benešov nad Černou Katastrální území: Benešov nad Černou Počet obyvatel: 1 395 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 530,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V III

Pi 0,75 0,60 0,80 0,70

IV III

0,80 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 293,03 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.8.2014 za přítomnosti JUDr Markea Franka, pana Oppoltzera Jaroslava.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z katastru nemovitostí LV č. 188 kopie katastrální mapy výsledky místního šetření ze dne 25.8. 2014

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Jaroslav Oppoltzre, Benešov nad Černou 72, 38282, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Jaroslav Oppoltzre, Benešov nad Černou 72, 38282, vlastnictví: výhradní oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 188 na pana Jaroslava Oppoltzera

6. Dokumentace a skutečnost nebyla předložena žádná dokumentace stavby, nebo její rekonstrukce

7. Celkový popis nemovité věci Zděný řadový dům vnitřní rohový. Dům je přibližně čtvercového půdorysu je částečně podsklepen malým klenutým sklepem na uhlí, a je zde umístěn kotel ústředního topení na pevná paliva. Dále jsou dvě nadzemní podlaží v každém je jedna bytová jednotka a půda. Základy domu jsou kamenné bez izolací, zdivo ve spodní části je převážně kamenné v 2. NP pak cihlové. Dům je přes 100 let starý v roce 1997 prošel částečně rekonstrukcí. Stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, okna plastová, dveře dřevěné s dřevěnými zárubněmi, podlahy v 1 NP keramická dlažba, v 2 Np částečně - 10 -

keramická dlažba, částečně prkenné podlahy, schody jsou dřevěné s PVC. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Krov dřevěný, některé trámy částečně zasažené červotočem, na komíně je viditelné zatečení dešťové vody. Na trámech podbití prkenné, krytina eternitové šablony. Při rekonstrukci byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, rozvody vody, kanalizace a elektřiny, vnitřní omítky, koupelna v přízemí a v patře, WC, podlahy. Venkovní fasáda je v původním stavu. Dům je neudržovaný. Vstup do domu je z ulice do chodby procházející celým domem, vlevo je kuchyně a dva pokoje, vpravo je koupelna s WC (nebylo přes věci zde uskladněné viditelné), a vstup na schodiště. Přímo je východ na dvůr původně zpevnění betonovou mazaninou dnes ve zhoršeném stavu, dvůr je pravděpodobně společný s vedlejším domem, z dvora je vstup do garáže s klenutým stropem a dřevěnými vraty. Garáž je již pod stejným krovem a střechou jako vedlejší dům a není na místě zcela jasné ke které nemovitosti náleží. Na dvoře se dále nachází malá kolna ve špatném stavu, která byla podle informace od pana Oppoltzera užívána s domem, nachází se však již na jiném pozemku, není proto oceňována.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 72 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

- 11 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,979

1. Ocenění staveb

- 12 -

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům čp. 72 Zděný řadový dům vnitřní rohový. Dům je přibližně čtvercového půdorysu je částečně podsklepen malým klenutým sklepem na uhlí, a je zde umístěn kotel ústředního topení na pevná paliva. Dále jsou dvě nadzemní podlaží v každém je jedna bytová jednotka a půda. Základy domu jsou kamenné bez izolací, zdivo ve spodní části je převážně kamenné v 2. NP pak cihlové. Dům je přes 100 let starý v roce 1997 prošel částečně rekonstrukcí. Stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, okna plastová, dveře dřevěné s dřevěnými zárubněmi, podlahy v 1 NP keramická dlažba, v 2 Np částečně keramická dlažba, částečně prkenné podlahy, schody jsou dřevěné s PVC. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Krov dřevěný, některé trámy částečně zasažené červotočem, na komíně je viditelné zatečení dešťové vody. Na trámech podbití prkenné, krytina eternitové šablony. Při rekonstrukci byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, rozvody vody, kanalizace a elektřiny, vnitřní omítky, koupelna v přízemí a v patře, WC, podlahy. Venkovní fasáda je v původním stavu. Dům je neudržovaný. Vstup do domu je z ulice do chodby procházející celým domem, vlevo je kuchyně a dva pokoje, vpravo je koupelna s WC (nebylo přes věci zde uskladněné viditelné), a vstup na schodiště. Přímo je východ na dvůr původně zpevnění betonovou mazaninou dnes ve zhoršeném stavu, dvůr je pravděpodobně společný s vedlejším domem, z dvora je vstup do garáže s klenutým stropem a dřevěnými vraty. Garáž je již pod stejným krovem a střechou jako vedlejší dům a není na místě zcela jasné ke které nemovitosti náleží. Na dvoře se dále nachází malá kolna ve špatném stavu, která byla podle informace od pana Oppoltzera užívána s domem, nachází se však již na jiném pozemku, není proto oceňována. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 564,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 2*6 1. NP: 11,5*11,5 2. NP: 11,5*11,5 zastřešení: 11,5*11,5 Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: zastřešení:

= = = =

Zastavěná plocha 12,00 m2 132,25 m2 132,25 m2 132,25 m2

Konstrukční výška 1,50 m 3,15 m 3,15 m 3,00 m

Obestavěný prostor 1. PP: (2*6)*(1,50) 1. NP: (11,5*11,5)*(3,15) 2. NP: (11,5*11,5)*(3,15) zastřešení: (11,5*11,5)*(3,00/2) Obestavěný prostor - celkem:

= = = = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,09

ZP1 = ZP =

- 13 -

12,00 m2 132,25 m2 132,25 m2 132,25 m2

18,00 m3 416,59 m3 416,59 m3 198,38 m3 1 049,56 m3 132,25 m2 408,75 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu - dům neudržovaný 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

č. I

Vi typ B

II III II III IV

-0,01 0,00 0,00 0,02 0,04

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

I

-0,01

III III

0,00 0,85

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,700 = 0,619

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,009 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 564,- Kč/m3 * 0,619 = 1 587,12 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 049,56 m3 * 1 587,12 Kč/m3 * 0,970 * 1,009= 1 630 346,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 630 346,58 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. garáž zděná garáž v přístavbě navazující na vedlejší dům, z náhledu mapu katastru nemovitostí nelze jednoznačně určit zda celá garáž připadá k číslu parcelnímu st. 201, či již k vedlejší parcele. podle informace od vlastníka nemovitosti byla garáž součástí domu čp. 72, přístupná ze dvora a z ulice. Pozemek dvora je společný s vedlejším domem a je na něm postavena další kolna ve špatném stavu, tato stavba byla užívána vlastníkem domu čp. 72. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 14 -

1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6*3,03 1. NP zastřešení 6*3,03

[m2] 18,18 18,18

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 18,18 m2 3,00 m 2 18,18 m 3,00 m

Název 1. NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (6*3,03)*(3,00) zastřešení (6*3,03)*(3,00/2)

= =

[m3] 54,54 m3 27,27 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 54,54 m3 27,27 m3 81,81 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S S S S P S C P P S

Provedení

Konstrukce

betonové pásy zděné tl. 15-20 cm klenby dřevěný tašková pozinkovaný plech omítky dřevěné svlakové chybí dřevěná betonové světelná

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy

Obj. podíl [%] S

6,00 - 15 -

Část [%] 100

Koef. 1,00

Upravený obj. podíl 6,00

2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S P S C P P S

28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 13): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00

28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 2,35 2,30 0,00 2,76 3,13 5,80 89,04 0,8904

= * * * * =

1 375,1,1200 0,8904 0,9000 2,0750 2 560,75

=

209 494,96 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,200 41 898,99 Kč 0,979 41 019,11 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

41 019,11 Kč

Plná cena:

81,81 m3 * 2 560,75 Kč/m3

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek zastavěný stavbou domu a garáže v centru města

- 16 -

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,009 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,009 = 0,979 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 293,03 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 201

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena

Výměra [m2] 176,00

Index 0,979

Jedn. cena [Kč/m2] 286,88

Upr. cena [Kč/m2] 286,88 Cena [Kč] 50 490,88 50 490,88

=

- 17 -

Koef.

50 490,88 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům čp. 72 1.2. Příslušenství 1.2.1. garáž

1 630 346,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 835 442,20 Kč

205 095,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek

50 490,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

50 490,90 Kč 1 885 933,10 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 885 933,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům čp. 72 1.2. Příslušenství 1.2.1. garáž

1 630 346,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 671 365,70 Kč

41 019,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek

50 490,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

50 490,90 Kč 1 721 856,60 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 721 856,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionsedmsetdvacetjednatisícosmsetšedesát Kč

V Bechyni 26.8.2014 - 18 -

1 721 860,- Kč

Ing. Marie Vomáčková 5. května 885 391 65 Bechyně Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ceských Budějovicích pod č. 1575 Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1439/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 113082014.

- 19 -

Fotodokumentace

vstupní chodba

kuchyně

kuchyně

pokoj

vstupní chodba

pokoj

- 20 -

Fotodokumentace

koupelna 1. NP

koupelna 1. NP

koupelna 1. NP

koupelna 1. NP

komora u schodiště

sklep s kotelnou

- 21 -

Fotodokumentace

schodiště do 2. NP

hala 2. NP

WC 2. NP

koupelna 2. NP

kuchyně 2. NP

pokoj 2. NP

- 22 -

Fotodokumentace

pokoj 2. NP

pokoj 2. NP

balkon

půda

dvůr z něhož je přístup do garáže a do domu

garáž

- 23 -