2014

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8,

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

2836 / 2014

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Znalecký posudek pro nedobrovolnou dražbu č.j. j: 365/2014-A

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2140/12 LV č. 11326, v budově č.p 2140 zapsané na LV č. 11276, stojící na st. parcele č. 6371, zapsané na LV č. 11276. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6687/80036 na společných částech bytového domu č.p. 2140, zapsaného na LV č. 11276. a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6687/80036 na st. parcele č. 6371 o výměře 281 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na LV č. 11276 Adresa Kraj Karlovarský kraj Kat. území Cheb Část obce dle LV Cheb

Město Ulice

Cheb Hrnčířská

Počet obyvatel 34873 č.p. 2140

+++ Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8,

Vlastnictví Bytová jednotka

Pozemek

Tel. E-mail IČ DIČ

Grabovský Jiří Kamenná 473/52 352 01 Aš 1

100%

Grabovský Jiří Kamenná 473/52 352 01 Aš 1

100%

Zpracováno pro

Společnost EURODRAŽBY.CZ. a.s. , U Pískovny 890/1 , 182 00 Praha 8

Vypracoval Licence číslo

Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary email: [email protected]

0511

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Obvyklá cena - současný stav

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 777 118933 Počet stran příloh

68.70 m2

11.5.2014 6.5.2014 6.5.2014

5

11 000 Kč/m2

755 700 Kč

700 000 Kč Sedmset tisíc Kč

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné stránky: Velmi dobrá lokalita z pohledu užívání Byt po částečné modernizaci , udržovaný Záporné stránky: Byt situován ve 4.NP bez výtahu Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 45244782 Zástavní právo exekutorské Advokátní kancelář Klára Samková s.r.o., Španělská 742/6, Vinohrady, 12000 Praha, RČ/IČO: 28386671 Nařízení exekuce Mgr. Jaromír Franc, Husova 64, 506 01 Jičín pohledávka ve výši 21 880,- Kč s příslušenstvím včetně nákladů soudního řízení

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl doložen

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11326, vyhotovil dálkový přístup 1.4.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze . Informace zjištěné při místním šetření Přílohy Výpis z katastru nemovitostí. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze . Fotodokumentace

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Cheb významným městem regionu , ve městě divadlo ,kina , vysoké a střední školství , plná obchodní síť . Malé panelové sídliště – Hrnčířská - zástavba typovými domy , rodinnými domy , z pohledu lokality velmi dobrá a žádaná lokalita v blízkosti městské zeleně a velmi dobrou dopravní dostupností s centrem města .Pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu , vytápění ústřední z městské výtopny , je veřejná přípojka el. energie. Průměrná hustota obyvatel , MHD - zastávka 100 m. Přístup k domu z městské jednosměrné zpevněné komunikace , dále přes chodník . Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu . Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Sídliště Hrnčířská – okraj města , v blízkosti centrálního náměstí , nákupní centra cca 300 m – LIDL. Informace o nemovitosti Objekt bytový typový , typ T06B , podsklepený , 4 nadzemních podlaží. Objekt postavený na základě odborného odhadu v letech 1985-1990. Konstrukce a vybavení domu jsou standardní - jedná se o montovaný objekt z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaží, svařovaný krabicový systém s příčnými nosnými zdmi v modulové síti 360 cm. Svislé konstrukce z ŽB prefabrikátů a keramzit - betonových panelů, stropní konstrukce a základy rovněž z ŽB dílců, schodiště ŽB dílcové kompletizované, s dokončenou povrchovou úpravou stupňů (lité teraco s broušeným povrchem). Střecha plochá (motýlková) se spádem střešních rovin ke středovým vpustím, krytina ze svařovaných těžkých živičných pásů. Vnější omítky tvoří izolační kontaktní systém s akrylátovou omítkou. V domě není nainstalován výtah. Byt – jednotka č. 2140/12 , velikost 1+3 IK, 4 NP. Vnitřní vybavení bytu : Dveře shrnovací jednoduchá rolet a plné lakované osazené do ocelových zárubní , okna plastová, podlahy standardní ( textilní povlaky ,keramická dlažba ), hygienické vybavení– umakartové jádro na kterém je proveden keramický obklad , kuchyňská linka rohová , zánovní se sporákem se sklokeramickou deskou . Rozvod teplé a studené vody , vytápění a dodávka TUV centrální. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC komb samostatné .Vnitřní omítky tenkovrstvé , podhledy stropů z ozdobných polystyrenových šablon. Nájemník bytu sdělil , že oprava a modernizace proběhla v roce 2005. Dispoziční řešení : Chodba, WC, koupelna, kuchyně, obývací pokoj s přístupem na lodžii, ložnice, pokoj. Podlahová plocha bytu: = 68,70 m2 Opotřebení stanoveno na základě odborného odhadu: 30%.

Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Velikost bytu 3+1 Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo

Počet NP domu celkem Výtah

4 Ne

1

Počet podlaží bytu Orientace oken Počet kuchyní Vybavení kuchyně kuchyňská linka, el. sporák

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

1 sever, jih 1

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Objekt jako celek po opravě vnějších omítek, krytiny střechy , rozvodů vody , vnitřní omítky chodeb Technický stav jednotky Průměrný Jednotka po částečné modernizaci z roku 2005 . Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

dokonč

Konstrukce

Provedení

%

dokonč

základy

z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

železobetonový montovaný skelet Sedlový železobetonového sendvič. panelu v tl. do 30 cm tenkovrstvý štuk

vnitřní úpr. stěn

s izolací vodorovnou i svislou betonové montované

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100

100

schodiště

pozinkovaný plech kontaktní zateplovací systém prefabrikované

100

100

Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení

%

dokonč

plastová s dvojsklem textilní krytiny

100 100

Dálkové studené a teplé dálkový ohřev

100 100 100

1.NP bytu - výčet místností Kuchyně Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň koupelna s WC Lodžie Sklep Součet ploch za podlaží

Konstrukce dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu plocha 12.43 12.15 12.30 16.38 8.16 3.05 4.45 2.00

Provedení

%

dokonč

hladké lakované keramická dlažba

100 100

světelný rozvod je proveden

100 100

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 m2 1.0 m2 1.0 m2 1.0 m2 1.0 m2 1.0 m2 0.5 2.22 m2 1.0 m2

70.92 m2

68.70 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 18.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 73.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

m2 15 600 Kč/m2

1 139 000 Kč 10 % 1 025 000 Kč

14 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme prodej nově zrekonstruovaného bytu v prvním patře zatepleného panelového domu v Hrnčířské ulici v Chebu. Byt o dispozici 3+1 a výměře 75 m2 prošel kompletní a velmi nákladnou rekonstrukcí. Byt je nový bez předchozího užívání. Panelový dům bez výtahu v ulici Hrnčířská prošel také rekonstrukcí. Jedná se o velmi klidné bydlení nedaleko centra města. Příslušenství bytu tvoří sklepní koje a balkon. Veškerá občanská vybavenost se nachází v těsné blízkosti bydliště. Pokud hledáte kvalitní bydlení v blízkosti centra, mohu tuto nemovitost doporučit. Porovnání: shodný objekt , lokalita, byt po nákladné modernizaci

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: , datum vložení inzerátu 12.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

800 000 Kč 20 % 640 000 Kč

1 69.0

m2 11 600 Kč/m2 9 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 3+1 s lodžií, celková plocha 69 m2. Byt je v původním, udržovaném stavu. Má nová plastová okna a rekonstruovanou lodžii. Na domě je provedena nová střecha a zateplení, je plánováno také zateplení střechy. Jedná se o klidnou lokalitu na sídlišti Spáleniště, poblíž jsou dvě dětské hřiště a veškerá občanská vybavenost.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Velikost bytu 3+1 Výtah Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

Počet podlaží bytu Podlahová plocha

1 63.0

m2 14 000 Kč/m2

880 000 Kč 10 % 792 000 Kč

12 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodám byt 3+1 v Chebu, Americké ulici č.p. 1371. Byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží čtyřpatrového revitalizovaného panelového domu. Stáří domu je 37 let, v roce 2002 byl proveden rozvod vody v plastu v celém domě. V roce 2008 bylo provedeno zateplení domu s novou fasádou, plastová okna a dveře, keramická dlažba na chodbách a nová střešní krytina. Byt se skládá z předsíňě, koupelny, WC, kuchyně, třech pokojů, lodžie a sklepní kóje v 1.podzemním podlaží. V roce 2005 byla provedena rekonstrukce bytového jádra. Bylo provedeno zděné jádro, keramické obklady, dlažba, včetně vybavení koupelny s WC. Dále převážně nové povrchy podlah, celková oprava štukových omítek, vybavení kuchyně. Byt i dům jsou ve velmi dobrém stavebně technickém stavu.

4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

Počet podlaží bytu Podlahová plocha 640 000 Kč 10 % 576 000 Kč

1 75.0

m2 8 500 Kč/m2 7 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Exklusivně Vám nabízíme prostorný byt 3+1 s balkonem v Chebu, v horní části sídliště Zlatý vrch. Byt se nachází ve 2.patře pečlivě udržovaného panelového domu, obývaného především starousedlíky. V těsném sousedství domu je mateřská a základní škola. Dále je tam nově postavené kulturní centrum Svoboda, 2 supermarkety i pošta. Porovnáná: podstatně horší lokalita i technický stav, sídliště, zhuštěná zástavba

Vyhodnocení srovnávací metody

Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

7 700 - 14 000 Kč/m2

576 000 - 1 025 000 Kč 11 000 Kč/m2

Pro objektivní determinaci porovnávací hodnoty je použito přímého porovnání se třemi nemovitostmi v k.ú. Cheb , lokalita obdobná , s obdobnou materiálovou a technologickou variantou, dispoziční skladbou a podobnými směrodatnými kritérii. Vzhledem k poloze, materiálovému provedení, situování bytu v podlaží domu, stanovuji směrnou cenu za 1m2 užitné plochy ve střední hranici intervalu porovnávacích cen a to v úrovni 11 000,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0511

Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. .2836/2014. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. ................

Podpis

Fotodokumentace

předsíŇ

WC

Koupelna

pokoj

detail stropu

kuchyně

- 11 -

Fotodokumentace

Pokoj

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -