2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4147-447/2014 O ceně bytové jednotky č.1772/60 v obci Litoměřice, Liškova č.p.1772, vč.příslušenství a podílu o velikosti 23/1250 na společných částech domu a pozemku p.č.2536/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 627 m2, vše zapsáno na LV č.8593 pro k.ú.Litoměřice

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 8.12.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1772/60 v obci Litoměřice, Liškova č.p.1772, vč.příslušenství a podílu o velikosti 23/1250 na společných částech domu a pozemku p.č.2536/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 627 m2, vše zapsáno na LV č.8593 pro k.ú.Litoměřice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.1772/60 Liškova 1772/59 412 01 Litoměřice Ústecký Litoměřice Litoměřice Litoměřice 24 316

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.12.2014 za přítomnosti znalce a dcery vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8593 pro k.ú.Litoměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

545723/4233, Paní Věra Přibylová, Liškova 1772/59, 41201 Litoměřice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

545723/4233, Paní Věra Přibylová, Liškova 1772/59, 41201 Litoměřice, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 7.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, původní stav, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, stejně jako teplá voda. Výtah v domě je nový. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Dům je z roku 1977. Byt je v původním stavu. Dům je po revitalizaci. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -4-

č. I I

Pi 0,00 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,930

i=1

Index polohy pozemku

-5-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02

dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,090 = 1,014

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 350,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 2536/4

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 627,00

Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

1,014 Jedn. cena [Kč/m2] 1 368,90

Upr. cena [Kč/m2] 1 368,90 Cena [Kč] 858 300,30 858 300,30

=

858 300,30 Kč

=

858 300,30Kč 858 300,30 Kč

=

858 300,30 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-6-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Litoměřice 37 let 13 617,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu pokoj: lodžie: kuchyň: koupelna: komora: chodba: WC: pokoj: pokoj: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,13 * 2,73 * 12,52 * 2,77 * 2,0 * 7,73 * 1,05 * 17,26 * 11,96 * 1,5 *

1,00 = 0,20 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 =

12,13 m2 0,55 m2 12,52 m2 2,77 m2 2,00 m2 7,73 m2 1,05 m2 17,26 m2 11,96 m2 0,15 m2 68,12 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem -7-

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03

6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 37 let: s = 1 - 0,005 * 37 = 0,815

II

-0,10

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

I

0,04

II I

0,02 0,00

I

0,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,815 = 0,758

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je -8-

dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,02

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 617,- Kč/m2 * 0,758 = 10 321,69 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,12 m2 * 10 321,69 Kč/m2 * 0,930 * 1,090= 712 746,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

712 746,18 Kč

Zjištěná cena pozemku: 858 300,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 23 / 1 250 Hodnota spoluvlastnického podílu: 858 300,30 Kč * 23 / 1 250 = 15 792,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

15 792,73 Kč

Bytová jednotka č.1772/60 - zjištěná cena

=

728 538,91 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

-9-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60

728 538,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

728 538,90 Kč

Celkem

728 538,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

728 538,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60

728 538,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

728 538,90 Kč

Celkem

728 538,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

728 538,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmsetdvacetosmtisícpětsetčtyřicet Kč

- 10 -

728 540,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 127.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 327.000,Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prodej bytové jednotky 3+1 nacházející se v příjemné lokalitě města Litoměřice, Smetanova ul.. Byt má plastová okna a je ve velmi zachovalém stavu. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí. Klidné místo s nádherným výhledem na město. Požadovaná cena 730.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

- 11 -

byt 3+1 s lodžií, s plastovými okny, v panelovém domě s novým výtahem, Na Výsluní, Litoměřice Pokratice. Jinak je byt v původním, ale udržovaném stavu V bytě jsou nová plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba a pvc. Součástí je lodžie a sklepní kóje, ideální 2. poschodí, klidná lokalita, veškerá občanská vybavenost. Byt je družstevní, s možností převodu do osobního vlastnictví. Požadovaná cena 839.000,- Kč včetně provize.

byt 3+1 o celkové ploše 68 m2, Který se nachází ve 3.NP zatepleného panelového domu v Litoměřicích - Předměstí. Velmi pěkný byt s plastovými okny má tři samostatné pokoje, kuchyň s kuchyňskou linkou a sporákem, koupelnu, WC, chodbu a komoru na patře. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - školka, škola, nákupní centrum, zdravotní středisko. Byt je volný okamžitě k dispozici. Požadovaná cena 849.000,- Kč včetně provize.

- 12 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 710.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 710.000,- Kč. Slovy: Sedmsetdesettisíc Kč

V Tršicích 8.12.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5.

- 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4147-447/2014 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8593 ze dne 8.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -