Znalecký posudek č. 6160 - 377 / 2014 Rodinný dům č.p. 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 23 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 16.12.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav.
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 4.12.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 162 691 55 Moravská Nová Ves Jihomoravský Břeclav Moravská Nová Ves
Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 4.12.2014, za přítomnosti pana Josefa Hřebačky a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu • Výpis z KN, List vlastnický č. 1413 pro k.ú. Moravská Nová Ves ze dne 24.11.2014 • Snímek katastrální mapy – zdroj ČÚZK nahlížení do KN • Informace získané při místním šetření dne 4.12.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 1413 pro k.ú. Moravská Nová Ves je vlastníkem předmětného majetku: SJM Hřebačka Josef a Hřebačková Marcela, Na Rynku 162, 691 55 Moravská Nová Ves, Školní 1046, 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav Váznoucí závazky Dle LV č. 1413 pro k.ú. Moravská Nová Ves ze dne 24.11.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská, Zástavní práva soudcovská, Zástavní právo smluvní na parcelu 355/1, 355/2, 357/2 dle přiloženého výpisu z KN č. 1413, Zahájení exekuce, Rozhodnutí o úpadku, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce. Výpis z KN je přílohou znaleckého posudku.
3
Celkový popis Městys Moravská Nová Ves se nachází cca 13 km severovýchodně od okresního města Břeclav Dům je situovaný v severozápadní okrajové části obce, v řadové Pozice v obci zástavbě rodinných domů jako vnitřní cca 600 m Dostupnost centra Zóna oboustranné řadové zástavby lemující hlavní komunikaci, Převažující zóna především rodinnými domy se zahradami objekt je napojen na plynovod (plynoměr demontován), veřejnou Napojení na sítě a kanalizaci, vodovod a elektrickou energii komunikace Dostatečná pro účely rodinného bydlení Kapacita sítí dobrá dostupnost po hlavní komunikaci, v blízkosti je zastávka Dopravní dostupnost autobusu cca 100 m, železniční stanice cca 1,5 km V Moravské Nové Vsi je mateřská škola, základní škola vyššího Dostupnost služeb stupně, praktický lékař i zubař. Z další občanské vybavenosti je zde policejní stanice, poštovní úřad, sportovní i kulturní zařízení, obchody i služby. Možnost parkování v průjezdu domu nebo na krajnici komunikace Parkování Nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Slabá Konkurenční prostředí V obci je v nabídce asi 5 rodinných domů, Moravská Nová Ves je vyhledávaným místem pro bydlení. Dům není cca 6 roků obýván, v minulosti sloužil k rodinnému Současný způsob bydlení. využití
Lokalita
4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Rodinný dům č.p. 162 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky
Z roku Opotřebení Současný a minulý způsob využití
Betonové Konstrukční systém zděný POROTHERM Keramické HURDIS sedlová Betonové tašky Pozinkovaný plech Omítky vápenné štukové Zateplené se stěrkou chybí Keramické v kuchyni a v koupelně Ocelové s dřevěnými stupni Dveře dřevěné masivní, platová vrata Dřevěná EURO Betonové s textiliemi, dlažby, laminátové plovoucí ÚT plynové, krbová kamna s rozvody 220/380V Chybí Rozvod teplé a studené vody chybí Přípojka plynu – odpojený plynoměr Do veřejného řadu Kuchyňská linka, dřez Vana, umývadlo Splachovací WC Nezjištěno Nebyly provedeny Nebyly provedeny Z veřejné komunikace Jednobytový dům, výčet místností viz. samostatná tabulka Průměrná Chybí část fasádních omítek a jejich nátěr, není dokončená koupelna ve 2.NP, terasa je špatně vyspárovaná, poškozená stojící vodou, poškození podhledu v podkrovním pokoji zatečením, v důsledku lokálního poškození střešního pláště. 2002 Opotřebení cca 15 % V minulosti sloužil objekt pro rodinné bydlení, v posledních 6 letech bez využití a údržby.
5
Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti chodba se schodištěm 1.NP pokoj koupelna koupelna WC kuchyň s jídelnou spíž obývací pokoj průjezd chodba 2.NP schodiště pokoj pokoj pokoj balkon celkem
m2 33,70 18,40 4,18 10,30 1,54 26,16 3,22 34,39 17,69 20,84 7,55 9,74 11,83 25,20 3,21 227,95
3.1.2. Rozestavěná dílna na p.č. 355/2 Objekt situovaný v zahradní části pozemku za domem. Je stavebně nedokončený, sestává pouze ze základů a obvodového zdiva, které je poškozenou klimatickými vlivy a náletovými porosty. Vzhledem k technickému stavu není objekt v budoucnu reálně využitelný, jedná se spíše o zátěž pozemku. Jeho hodnota není v posudku kalkulována.
3.1.3. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav je podstandardní (pouze přípojky inženýrských sítí – voda, kanalizace, elektrická energie a oplocení), nejsou dokončeny zpevněné plochy. Jiné příslušenství rodinný dům nemá. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Vzhledem ke stavu podstandardnosti příslušenství venkovních úprav pro daný případ je kalkulován poměr cca 2 % a tento je zahrnut do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní.
6
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.
Rodinný dům č.p. 162 Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty
3.2.1.1 Rodinný dům č.p. 162 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 173,86 m2 3,07 m
Název 1.NP Výčet místností: 129,02 m2
1,00
129,02 m2 129,02 m2
Užitná plocha celkem: Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (6,33*3,87*3,07)+((22,10*6,72)= ((3,55+2,87)*1,27/2)+((4,83+1,97)*1,45/2))*3,07 Zastřešení ((6,33*3,87)+(22,10*6,72)= ((5,33+2,87)*1,27/2)+((4,83+1,97)*1,45/2))*(0,8 8+3,10/2)
[m3] 533,76 m3 419,74 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP)
Ocenění 174 129 953,50 3 500 100,00 3 500 3 337 238
2
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] 7
Obestavěný prostor 533,76 m3 419,74 m3 953,50 m3
Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků roků % [Kč]
12 88 15,00 2 836 652
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1413 pro k.ú. Moravská Nová Ves: Druh pozemku Výměra Parcela 355/1 zastavěná plocha a nádvoří 436 355/2 zastavěná plocha a nádvoří 106 357/2 zahrada 51
Pozemek má protáhlý obdélníkový tvar, nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami jako vnitřní. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem s přilehlým dvorkem a zahradou, na níž se nachází rozestavěný objekt dílny. Využití pozemku je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí, ale k datu ocenění je demontován plynoměr. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace na p.č. 292/1 (vlastník Městys Moravská Nová Ves). Předmětná parcela 355/1 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 162, v části slouží jako dvůr. Parcela 355/2 je zastavěna nedokončenou stavbou dílny. Parcela č. 357/2 slouží jako část zahrady. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců v rámci sdružení SCOM. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 1 1 251 2 735 3 860
Kč 625 000 750 000 860 000
4
1 800
990 000
5
1 138
420 000
Kč/m2 500 1 020 1 000 550 369
Lokalita Moravská Nová Ves Moravská Nová Ves Hrušky Tvrdonice Tvrdonice
Nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 369,- Kč až 1020, - Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny 8
skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 295,- až 816,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části atraktivní obce, má protáhlý obdélníkový tvar, možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, je oplocený. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena pozemku by se mohla pohybovat na střední hranici zjištěného cenového rozptylu. Oceňovaný pozemek je obtížněji využitelný ve dvorní části, kde se nachází rozestavěná stavba ve zhoršeném technickém stavu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 500,- Kč/m2. Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 355/1 355/2 357/2
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 436 500,00 106 500,00 51 500,00 593
3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům č.p. 162 Pozemky CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 2 836 652 296 500 3 133 152
Věcná hodnota je po zaokrouhlení
9
3 133 000,- Kč.
Cena [Kč] 218 000,00 53 000,00 25 500,00 296 500,00
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům v Moravské Nové Vsi Nabídka řadového RD 6+1 s garáží, v klidné části obce. Jedná se o podsklepenou stavbu z cihel a tvárnic s plastovými a dřevěnými okny a rovnou střechou krytou IPA. Ve zvýšeném přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, toaleta, balkon a komora. V patře jsou čtyři pokoje, koupelna, balkon a chodba. V suterénu je garáž a technické a skladovací prostory. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží hospodářská budova a kůlna. Pozemek je oplocen. Podlahová plocha 160 m2, pozemek 439 m2. Nabídka RK Bart Reality, a.s. Nabídková cena: 1 299 000,- Kč, tj. 8 119,- Kč/m2
2) Rodinný dům v Moravské Nové Vsi Nabídka zděného domu 6+1, postaveného v roce 1975, rekonstrukce provedena před 15 lety. Nemovitost je celá podsklepena, postavena ve dvoře do tvaru L. V suterénu jsou dvě místnosti, Ve zvýšeném přízemí se nachází prostorná kuchyň, 2 obývací pokoje, 2 ložnice, 1 pokoj s balkonem do ulice, hala, kuchyň, koupelna s vanou, WC a spížka. Ve dvoře vybudována letní kuchyň, koupelna a toaleta. Lze také využít k podnikání. V domě je garáž. Vytápění řeší dva kotle, plynový a na tuhá paliva. Ve sklepě je také studna. Za domem je zahrada se studnou a okrasnými porosty. Podlahová plocha 210 m2, pozemek 649 m2. Nabídka Agentura Acco Reality s.r.o.. Nabídková cena: 1 900 000,- Kč, tj. 9 048,- Kč/m2
3) Rodinný dům v Tvrdonicích Nabídka samostatně stojícího domu o velikosti 5+kk. Dispozice domu: Vstupní chodba se schodištěm, dva pokoje se samostatnými vstupy, obývací pokoj s jídelnou a kuchyní, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. v podkroví domu se nachází dva samostatné pokoje, WC v přípravě jsou další dva pokoje a koupelna. V suterénu domu je garáž pro dvě auta, prádelna, technická místnost a dílna. Dům má podlahové vytápění, nový plynový kotel, možnost přitápění krbovými kamny v obývacím pokoji. K domu patří uzavřený dvůr, studna a zahrada. Podlahová plocha 200 m2, pozemek 1775 m2. Nabídka RK OKNO NEMOVITOSTÍ s.r.o. Nabídková cena: 2 490 000,- Kč, tj. 12 450,- Kč/m2
10
4) Rodinný dům v Týnci Nabídka rodinného domu 5+1 s garáží, bazénem. Jedná se o přízemní stavbu situovanou v řadové zástavbě. Nemovitost prošla rekonstrukcí, nová střešní krytina, plastové okna. V přízemí je předsíň, chodba s krbem, navazující pokoje mají samostatné vstupy, (průchozí je pouze obývací pokoj). Na podlahách převážně parkety a dlažba. Kuchyně vybavená kuch. linkou, WC samostatné, koupelna s vanou. Dům je z části podsklepen. Dvůr je vydlážděný, s bazénem a vedlejší stavbou s letní kuchyni a technickou místností a garáž. Podlahová plocha 200 m2, pozemek 645 m2. Nabídka RK DESNIM, a.s. Nabídková cena: 2 100 000,- Kč, tj. 10 500,- Kč/m2 5) Rodinný dům v Týnci Nabídka prodeje RD 3+1. Dům se nachází v klidné lokalitě. Dispozice: vstupní předsíň, halas 24m2 se vstupem na terasu, obývací pokoj16m2 s krbovými kamny, kuchyně 10 m2 s jídelním koutem, dětský pokoj 16 m2, ložnice 16 m2, koupelna s rohovou vanou a přípravou pro sprchový kout, samostatné WC, garáž 35 m2. Na dům navazuje terasa, dvorek se základem na bazén. Dům průběžně od roku 1999 prochází rekonstrukcí, naposledy v roce 2006 výměna plastových oken, zateplení, fasáda, nový bojler, plynový kotel, solární ohřev. Podlahová plocha 203 m2, pozemek 391 m2. Nabídka RK ESKO_MAX,s.r.o. Nabídková cena: 1 800 000,- Kč, tj. 8 967,- Kč/m2
Komentář: Dům č. 1 je situován ve stejné obci, má menší výměru užitných ploch, menší pozemek. Jde o starší dům s garáží. Dům je v původním stavu. Dům č. 2 je situován rovněž v Moravské Nové Vsi. Je velmi dobře udržovaný a po částečné rekonstrukci, technické zařízení je moderní. Užitná plocha je srovnatelná, výměra pozemku je mírně větší. Garáž je v domě. Dům č. 3 je situován v nedaleké obci Tvrdonice. Dům je po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením a bez vad. Užitná plocha je výrazně mírně menší, výměra pozemku je větší, dům s garáží. Oceňovaný dům je horší. Dům č. 4 je situován v sousedním Týnci, má mírně menší výměru užitných ploch, větší pozemek. Dům je rekonstruovaný, funkčně zařízený. Garáž ve dvoře. Dům č. 5 je situován v sousedním Týnci, má obdobnou výměru užitných ploch, menší pozemek. Dům je postupně rekonstruován. Garáž vedle domu.
11
Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových parametrů srovnávaných domů lze konstatovat, že všechny nabízené domy jsou starší, ale udržované a stavebně dokončené, bez závad. Výměra užitných ploch, která má zásadní vliv na výši jednotkové porovnávací hodnoty je srovnatelná u domů č. 2,3,4,5. U domu č. 1 je výrazně menší. Pro oceňovaný dům s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem dovozuji jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 6 700,- Kč/m2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 227,95 m2).
227,95 x 6 700 = 1 527 265,- Kč
Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 530 000,- Kč.
12
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 3 133 000 1 530 000
Silné stránky nemovitých věcí: • Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce • Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí • Garáž v domě Slabé stránky nemovitých věcí: • Odpojená přípojka plynu • Zahrada není udržovaná • Stavební nedokončenost (fasádní omítky, koupelna ve 2.NP, zpevněné plochy) • Poškozené stavební prvky (podlaha terasy, podhled v podkroví, střešní krytina) • Nedokončená vedlejší stavba je v havarijním stavu
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 1 500 000,- Kč
13
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného č.p. 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav, ke dni 4.11.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
1 500 000,- Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík
V Uherském Hradišti, 16.12.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6160-377/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.
14
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1413 pro k.ú. Moravská Nová Ves ze dne 24.11.2014 – zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
15
