2014

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 395/7065/2014 Pozemky čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 311/5, 312/2, stavba pro bydlení č.p. 157 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolany u Prahy, obec Dolany, okres Mělník, Středočeský kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 395/7065/2014

LV no.: 141

Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 311/5, 312/2, stavba pro bydlení č.p. 157 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolany u Prahy, obec Dolany, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Dolany č.p. 157, 278 01 Kralupy nad Vltavou Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:

3.280.060 Kč

Market value Tržní hodnota

1.500.000 Kč

nebyla stanovena Kč

Common price Obvyklá cena

1.500.000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota:

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

1.513.000 Kč

Number of properties: Počet objektů:

1

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

stavba pro bydlení

Čísla parcel Parcel of land nr.

Appurtenances: Příslušenství:

Location in the town: Poloha v obci:

Infrastructure: Infrastruktura

pravděpodobně přípojky IS, oplocení (poničené povodní), vrata, vedlejší stavba, zpevněné plochy

St. 188, 311/3, 311/4, 311/5, 312/2

Size: Velikost

Type: Druh

jižní okraj obce Dolany, mimo zastavěnou část, na levém břehu řeky Vltavy, v bezprostřední blízkosti řeky Vltavy a vodní elektrárny Dolany

6063 m2

zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost, ostatní plocha, ovocný sad

Unit price: obec Dolany disponuje základní Jednotková cena občanskou vybaveností, rozšířená a úplná občanská vybavenost ve městě Kralupy nad Vltavou

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:

nestanoveno Kč

500 (100) Kč/m2

LEASE / PRONÁJEM

zděný

Whole property: Celá nemovitost:

cca 560,00 m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

cca 430,00 m2

Resident area: Bytové plochy:

m2

Floor area: Podlahová plocha (obytná):

cca 560,00 m2

Storage area: Skladové a ostatní plochy:

m2

cca 2 400,00 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení:

Wear (average): Znehodnocení:

Kč/m2 stáří cca 80 let, po roce 2002 kompletní rekonstrukce 80 %

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví paní Jitky Blažkové, bytem Šluknovská 314/16, Střížkov (Praha 9), 190 00 Praha Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním na pozemek čís. parcely 311/5, k zajištění pohledávky ve výši 6.000.000,-Kč a příslušenství a veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do 31.8.2031 až do celkové výše 6.000.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 24.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25.8.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním na pozemky čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 312/2, k zajištění 1) pohledávek v celkové výši 6.000.000,-Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 6.000.000,-Kč, které mohou vzniknout od 24.8.2006 do 31.8.2031 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 24.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25.8.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - věcným břemenem chůze a věcným břemenem jízdy s povinností k pozemku čís. parcely 311/4, a to na základě Smlouvy o věcném břemeni V3 3336/1995 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: V části D listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 je uvedeno: Podána žaloba o nařízení soudního prodeje zástavy, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy 6 C-58/2011ze dne 18.4.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 141, vyjma věcného břemene chůze a věcného břemene jízdy, a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č.141. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno: - věcným břemenem chůze a věcným břemenem jízdy s povinností k pozemku čís. parcely 311/4, a to na základě Smlouvy o věcném břemeni V3 3336/1995 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, která svým charakterem a rozsahem zásadním způsobem neomezuje užívání pozemku čís. parcely 311/4 a nemá prakticky žádný vliv na obvyklou cenu. Uvedeným věcným břemenem je zajištěn přístup a příjezd na navazující pozemek čís. parcely 313/3 (oprávněný pozemek). Povinný pozemek čís. parcely 311/4 tvoří část cesty podél řeky Vltavy (patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění). Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním na pozemek čís. parcely 311/5, k zajištění pohledávky ve výši 6.000.000,-Kč a příslušenství a veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do 31.8.2031 až do celkové výše 6.000.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 24.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25.8.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním na pozemky čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 312/2, k zajištění 1) pohledávek v celkové výši 6.000.000,-Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 6.000.000,-Kč, které mohou vzniknout od 24.8.2006 do 31.8.2031 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 24.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25.8.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 157 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je stavba neužívána, pravděpodobně od povodní v roce 2013, při kterých byla zásadně zasažena, a je ve velmi špatném stavu vlivem zasažení povodní a vlivem patrného vandalismu (ve stavu neumožňujícím užívání). Stavba splňuje zákonné parametry stavby pro bydlení, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Zakreslení v katastrální mapě: Zakreslení v katastrální mapě zcela neodpovídá skutečnosti. V katastrální mapě nejsou zakresleny provedené přístavby (bazén, podloubí). Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem zakresleným v katastrální mapě. -3-

Weak points / slabé stránky: - situování přímo v bezprostřední blízkosti řeky Vltavy a vodní elektrárny Dolany - dle povodňového plánu je riziková zóna pro dané nemovité věci č. 3, tzn., zóna se středním nebezpečím výskytu povodně - nemovité věci zásadně zasaženy povodněmi v roce 2002 a v roce 2013, což zcela zásadně ovlivňuje obvyklou cenu a prodejnost nemovitých věcí - nemovité věci pravděpodobně obtížně pojistitelné proti záplavě, zátopě a povodni - pro eliminování zásahu povodní nutné vybudování funkčního protipovodňového opatření (např. pevné a plné oplocení kolem celého funkčního celku) - ke dni ocenění rodinný dům v neuživatelném stavu (zásadně zasažen povodní v roce 2013, patrné známky vandalismu) - technický stav stavby č.p. 157 vyžadující provedení rozsáhlých stavebních a sanačních úprav - stavba č.p. 157 neužívána, pravděpodobně po rozsáhlých povodních v roce 2013 - předmětné nemovité věci svým charakterem a rozsahem určeny spíše pro užší klientelu Strong points / silné stránky: - situování v obci s dobrou dojezdovou vzdáleností okolních měst, zejména města Kralupy nad Vltavou - velká výměra pozemků, zajišťující dostatečné soukromí pro rezidenční bydlení - jiné prakticky nejsou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 141 pro k.ú. Dolany u Prahy, obec Dolany, prokazující stav evidovaný k datu 7.11.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Dolany u Prahy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zpráva o nebezpečí povodní, vyhotovená z internetových stránek www.cap.cz d/ zjištění při prohlídce na místě e/ znalecký posudek č. 138/6708/2014 ze dne 13.5.2014, vypracoval: znalecký ústav ENI CONSULT, spol. s r.o. Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 25.11.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovité věci. Vzhledem ke skutečnosti, že nemovité věci byly volně přístupné, byla provedena prohlídka vnitřních prostor rodinného domu a pořízena fotodokumentace. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

628328 Dolany u Prahy 539201 Dolany 833 01.01.2013 CZ0206 Mělník Středočeský jižní okraj obce Dolany, mimo zastavěnou část

Infrastructure / Infrastruktura: Obec Dolany, patří se svými 833 obyvateli k menším obcím Středočeského kraje a okresu Mělník. Obec Dolany je situována podél levého břehu řeky Vltavy. Obec se dělí na dva správní celky, a to Debrno a Dolany. Obec Dolany disponuje základní občanskou vybaveností (obecní úřad, škola, školka, obchody, restaurace, sportoviště). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kralupy nad Vltavou (cca 3 km severozápadním směrem), kde se nachází kompletní občanská vybavenost, případně Hlavní Město Prahu. Obec Dolany je dobře dostupná silniční, autobusovou a železniční dopravou. Po dopravní stránce je obec dostupná silnicemi třetích tříd, které navazují zejména na silnici II/240 (Roudnice nad Labem – Velvary – Kralupy nad Vltavou – Hlavní město Praha). V obci je železniční stanice. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vodovodu a kanalizace. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na jižním okraji obce Dolany, mimo zastavěnou část, na levém břehu řeky Vltavy, v bezprostřední blízkosti řeky Vltavy a vodní elektrárny Dolany (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění).

-4-

Short description property / stručný popis majetku: Stavba pro bydlení č.p. 157: Stavba pro bydlení č.p. 157 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St.188, k.ú. Dolany u Prahy. Dispoziční řešení: Stavba č.p. 157 je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepená, má tři nadzemní podlaží (přízemí, 1. a 2. patro) a podkroví. Zastřešení je střechou valbového tvaru a částečně pultového tvaru s mírným sklonem (nad částí bazénu, včetně sociálního zázemí). Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 4+1 s rozsáhlým příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP – sklad, kotelna, otevřené podloubí, chodba, bazén včetně sociálního zázemí (WC, sauna), prádelna, technická místnost, 2x garáž, chodba 2. NP – chodba, 2x terasa, pokoj, kuchyně, spíž První podkroví – WC, pokoj, terasa, pokoj, koupelna Druhé podkroví – obytný prostor, balkón, koupelna s WC Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihel, základy jsou pravděpodobně betonové, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou dřevěné trámové a betonové, schodiště je dřevěné, střešní konstrukce je dřevěná vázaná valbového tvaru, částečně pultového tvaru s mírným sklonem provedení z ocelových profilů (nad částí bazénu, včetně sociálního zázemí), střešní krytina je tašková, nad částí bazénu zcela chybí, klempířské prvky již převážně chybí, podlahy jsou betonové a prkenné, podlahové krytiny tvoří z části keramická dlažba, ostatní místnosti prakticky bez povrchové úpravy. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, částečně značně poškozená. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné, osazené do ocelových zárubní, částečně chybějící. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálních zázemích doplněné keramickým obkladem, v podkrovním prostoru doplněné dřevěným obkladem. Vnější omítky jsou štukové hladké, částečně opadané vlivem vzlínající vlhkosti zdiva a postižením povodní v roce 2013. Stavba má vnitřní rozvody elektrického proudu (nefunkční, poškozené), vody a kanalizace. Rozvody vody jsou částečně kovové a částečně plastové, pravděpodobně napojené na veřejný řad a pravděpodobně nefunkční. Rozvody kanalizace jsou pravděpodobně plastové, způsob připojení kanalizace nebyl zjištěn (pravděpodobně do vlastní jímky). Vytápění bylo ústřední, kotlem na tuhá paliva, doplněné krbem ve 2.NP. Vytápění bazénu bylo řešeno pravděpodobně samostatně, technologie vytápění bazénu včetně samotné technologie bazénu je však zcela chybějící. Vytápění sauny bylo řešeno kamny na tuhá paliva. Zdrojem teplé užitkové vody byl pravděpodobně elektrický zásobníkový ohřívač. K datu místního šetření jsou sociální zázemí vybavena standardními zařizovacími předměty (splachovací WC, bidet, rohové vany, sprchový kout, umývadla). K datu místního šetření vybavení kuchyně zcela chybí. Poznámka: Prakticky veškeré rozvody vnitřních instalací jsou nefunkční. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nejsou známy. Původní stavba byla postavena podle dostupných informací přibližně v letech 1930 1950, její stáří ke dni ocenění je tedy cca 60 - 80 let. Po povodních v roce 2002 byla pravděpodobně provedena kompletní rekonstrukce, která mj. zahrnovala pravděpodobně přístavbu bazénu se zázemím. V roce 2013 byla stavba zásadně zasažena povodní, pravděpodobně do úrovně stropu 1.NP a pravděpodobně od této doby je neužívána. Současný stav stavby, v návaznosti na zasažení povodní a vlivem vandalismu, neumožňuje její užívání. Pro potřeby řádného užívání je nutné provedení poměrně rozsáhlých a nákladných stavebních úprav a sanačních prací. Vzhledem ke zjištěnému stavu stavby lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako špatný. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se pravděpodobně jedná o přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace), pravděpodobně kanalizační jímka, vrata, zásadně poškozené zděné oplocení, oplocení z drátěného pletiva, zpevněné plochy. Poznámka: Pro eliminování případného budoucího zásahu povodní je nutné vybudování funkčního protipovodňového opatření (např. pevné a plné oplocení kolem celého funkčního celku). Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.

-5-

Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 311/5, 312/2, k.ú. Dolany u Prahy, obec Dolany. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, prakticky rovinné konfigurace, situované prakticky v jedné niveletě s řekou Vltavou. Pozemek čís. parcely St. 188 je částečně zastavěn stavbou pro bydlení č.p. 57, která je součástí pozemku, nezastavěnou část tvoří nádvoří. Pozemky čís. parcel 311/3, 311/5 a 312/2 tvoří zahradu k rodinnému domu ve funkčním celku. Pozemek čís. parcely 311/4 je situován mimo funkční celek a tvoří prakticky část cesty podél řeky Vltavy. Stavební pozemek je pravděpodobně napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud a vodovod, odkanalizování nebylo zjištěno, pravděpodobně je řešeno do vlastní jímky. Hlavní přístup k pozemkům je veden přes obec Libčice nad Vltavou po zpevněné veřejné komunikaci podél řeky Vltavy a dále po zpevněné cestě a zpevněné parkoviště u vodní elektrárny Dolany. Přístup a příjezd přes pozemky čís. parcel 302/4, 302/10, 475/1(zpevněná cesta a parkoviště u vodní elektrárny Dolany), které jsou ve vlastnictví České republiky, s právem hospodařit s majetkem státu pro Povodí Vltavy, je ošetřen věcným břemenem chůze a jízdy vozidly do nosnosti 6 t (podrobněji viz. část B listu vlastnictví v příloze). Zadní přístup a příjezd k pozemkům je veden po pozemcích čís. parcel 311/6 a 422, které jsou ve vlastnictví obce Dolany. Přístup a příjezd lze hodnotit jako právně zajištěný. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění.

-6-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 311/5, 312/2, stavby pro bydlení č.p. 157 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolany u Prahy, obec Dolany, okres Mělník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. listopadu 2014 (po zaokrouhlení)

1.500.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - věcným břemenem chůze a věcným břemenem jízdy s povinností k pozemku čís. parcely 311/4, a to na základě Smlouvy o věcném břemeni V3 3336/1995 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, která svým charakterem a rozsahem zásadním způsobem neomezuje užívání pozemku čís. parcely 311/4 a nemá prakticky žádný vliv na obvyklou cenu. Uvedeným věcným břemenem je zajištěn přístup a příjezd na navazující pozemek čís. parcely 313/3 (oprávněný pozemek). Povinný pozemek čís. parcely 311/4 tvoří část cesty podél řeky Vltavy (patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění). Podle části C listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 jsou dále oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním na pozemek čís. parcely 311/5, k zajištění pohledávky ve výši 6.000.000,-Kč a příslušenství a veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do 31.8.2031 až do celkové výše 6.000.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 24.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25.8.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním na pozemky čís. parcel St. 188, 311/3, 311/4, 312/2, k zajištění 1) pohledávek v celkové výši 6.000.000,-Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 6.000.000,-Kč, které mohou vzniknout od 24.8.2006 do 31.8.2031 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 24.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25.8.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: V části D listu vlastnictví č. 141 ze dne 7.11.2014 je uvedeno: Podána žaloba o nařízení soudního prodeje zástavy, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy 6 C-58/2011ze dne 18.4.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 141, vyjma věcného břemene chůze a věcného břemene jízdy, a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č.141. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 395/7065/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 4. prosince 2014 -7-