ZNALECKÝ POSUDEK č. 2332/2014 O ceně obvyklé pozemku č.par. 1093 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek pod garáží Mariánské Lázně , okres Cheb, kat. území Mariánské Lázně, kraj Karlovarský.
Objednatel znaleckého posudku:
v obci
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - sever Nc 2127/2003-5 064 EX- 241/05-31
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 25.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé pozemku č.par. 1093 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek pod garáží v obci Mariánské Lázně , okres Cheb, kat. území Mariánské Lázně, kraj Karlovarský.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
pozemek pod garáží Mariánské Lázně 353 01 Mariánské Lázně Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Mariánské Lázně Počet obyvatel: 13 337 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 5 500,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.11.2014 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 1415 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:
Luděk Riederer, Stavbařů 578/12, 353 01 Mariánské Lázně, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2014 za přítomnosti soudního znalce pořízena foto dokumentace.
-2-
7. Celkový popis nemovité věci Město Mariánské Lázně (dříve okresní město) má cca 13 350 obyvatel. Ve městě je veškerá občanská vybavenost obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, policie, škola, střední škola, soud, banky včetně několika nákupních center a další. Město je dopravně napojeno na ČD , autobusy ČSAD a má vlastní MHD. Nemovitost stojí v zástavbě bytových domů v těsné blízkosti centra obce. V sousedství je nákupní centrum a škola se školkou. Jedná se o pozemek pod řadovou zděnou garáží střední. Přístup je po místní zpevněnné komunikaci až mezi garážemi je prašná cesta. Na pozemku je pouze elektřina. Stavba garáže je jiného vlastníka toto je závada.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - pozemek a nemovitost každý jinný vlastník 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I
0,00 -0,01
I I
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku I 0,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – I 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,929 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,920
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,929 = 0,920
-5-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 5 500,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 1093
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 20,00
Index 0,920
Jedn. cena [Kč/m2] 5 060,00
Upr. cena [Kč/m2] 5 060,00 Cena [Kč] 101 200,101 200,-
=
-6-
Koef.
101 200,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
101 200,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
101 200,- Kč
Celkem
101 200,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
101 200,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
101 200,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
101 200,- Kč
Celkem
101 200,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
101 200,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jednostojedentisícdvěstě Kč
-7-
101 200,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej stavebního pozemku 1 021 m2 Mariánské Lázně - Stanoviště, okres Cheb 990 Kč za m2 Nabízíme Vám nový stavební pozemek v Mariánských Lázních - Stanovišti o výměře 1021 m2. Vjezd na pozemek je z obecní komunikace, IS: vodovod, elektřina, kanalizace, telefon. Parcela má tvar obdélníku o rozměrech cca 21x48 m, kratší stranou přiléhá k veřejné komunikaci. Podle územního plánu se jedná o území bydlení venkovského typu Bv: samostatný dům s 1-2 nadzemními podlažími a podkrovím, 20% zastavění pozemku, 60% zeleně. 2.Prodej stavebního pozemku 1 479 m2 Mariánské Lázně , okres Cheb 2 200 Kč za m2 Prodej exkluzivního a slunného stavebního pozemku nedaleko Mariánských Lázní. Pozemek je v mírném svahu, orientovaný na jih. Z pozemku je krásný výhled. U pozemku se nachází elektrika, voda. Nutno vybudovat septik a studnu. Pozemek zatím není oplocen.
ZÁVĚR: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících.
-8-
STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Při porovnání s nabízenými a prodanými pozemky - stavebními lokalitě města Mariánské Lázně. Na oceňovaném pozemku se nachází stavba jiného vlastníka. tato skutečnost zásadním způsobem hodnotu oceňovaného pozemku snižuje.
Cenu obvyklou za pozemek č.par. 1093 zastavěná plocha a nádvoří v městě Mariánské Lázně v místě a čase stanovit na částku……24 000,Kč Ve Vejprnicích 25.11.2014
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2332/2014 znaleckého deníku.
-9-
