2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3150/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž: rodinného domu č.p. 178 na pozemku parc. č. St. 205, s pozemky parc. č. St. 205, 98/2, včetně příslušenství

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 852/08

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341

Datum místního šetření:

26. září 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

7. února 2014 – k datu vyhotovení posudku

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 852/08-94 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinné Anny Lakatošové. Obvyklá cena je stanovena k datu vyhotovení posudku, t.j. k datu 7. února 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3

1.

Nález

1.1

Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 841 vyhotovený dne 23.8.2013 pro k.ú. Kostelec u Holešova: A: Vlastník: Lakatošová Anna, Karla Čapka 248, 41742 Krupka RČ 625611/6438 B: Nemovitosti: Parcela: St. 205 - 434 m2 zastavěná plocha a nádvoří 98/2 - 65 m2 ostatní plocha Stavba: Kostelec u Holešova, č.p. 178 – bydlení, na parcele St. 205 C: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Kostelec u Holešova z http://nahlizenidokn.cuzk

1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 26.9.2013. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinná paní Anna Lakatošová neumožnila přístup do objektu (nepřevzala si doporučenou zásilku s pozvánkou).

1.1.4 Podklady z OÚ Kostelec u Holešova Podklady poskytl dne 26.9.2013 starosta obce pan Radoslav Pospíšilík. - Návrh na úpravu RD č.p. 178 Kostelec u Holešova, ze dne 30.6.1971 - Žádost o povolení vnitřní úpravy RD č.p. 178 ze dne 30.6.1971 - Seznámení s podnikatelským záměrem ze dne 13.6.1994 - Kolaudační rozhodnutí: Plynová přípojka vč. plynofikace domu č.p. 178, ze dne 23.11.1995 - Kolaudační rozhodnutí: Stavební úpravy – rekonstrukce stropu v objektu č.p. 178 ze dne 30.10.1997 - část výkresové dokumentace: Rekonstrukce stropu, vypracoval V. Šinkyřík, Holešov, 04/1997 - Ohlášení drobné stavby: Oprava zídky mezi dvory sousedů ze dne 21.7.1999 - Kupní smlouva ze dne 21.4.2008

1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998.

4

1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.

1.2

Situace oceňované nemovitosti

Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: • • • • •

Rodinný dům č.p. 178 na pozemku parc. č. St. 205 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 205 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 205 Pozemek parc.č. St. 205 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 434 m2 Pozemek parc.č. 98/2 – ostatní plocha o výměře 65 m2

Nemovitost se nachází v obci Kostelec u Holešova, číslo popisné 178. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy.

1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:

Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:

Obec 979 Obec se nachází 10 km severovýchodně od Kroměříže. Východně od obce se nachází významná přírodní oblast Hostýnsko-vsetínská hornatina. Ano Ano ZŠ 1.-9. st., MŠ Širší nabídka obchodů a služeb Ordinace lékařů, Dům seniorů, knihovna, několik restaurací, hřiště Poptávka je nižší než nabídka

1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:

Východně od centra obce Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy V průjezdu Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon

5

1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota

Dům řadový vnitřní Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP- ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.

1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle podkladů získaných na OÚ jsou v domě zavedeny všechny inženýrské sítě: Vodovod: Veřejný vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrická síť: 230V (jističe na fasádě) Plyn: Zaveden (hl. uzávěr ve fasádě) Telefon: Pravděpodobně nezaveden

2.

Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)

2.1

Metodika stanovení časové ceny

Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.

2.2

Rodinný dům

2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Kostelec u Holešova, číslo pop. 178. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha

Rodinný dům řadový vnitřní Nepravidelný Není 1 NP Není Základové pasy Ano – pravděpodobně již nefunkční Zděná z cihel pálených tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová

6 Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod

Vlnité desky Onduline Pozinkovaný plech Břízolit Chybí Není

2.2.2 Popis objektu Dům je řadový vnitřní, uliční fasáda je orientována k východu. Půdorys domu je nepravidelný, obytná část domu se skládá se ze dvou částí – z části levé a pravé, na ni navazuje v uliční frontě část provozní (vedlejší stavba, dle předložených podkladů zde byla dříve smažírna bramborových lupínků). K domu náleží jen zpevněný dvůr, na kterém se dle fotomapy nachází 2 vedlejší stavby, vjezd na dvůr je zastřešeným průjezdem z pravé strany domu. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z vlnitých desek Onduline. Vnější omítka břízolitová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Vytápění je pravděpodobně plynové - kamny WAW. Do objektu je zavedena elektřina, zemní plyn a pravděpodobně veřejný vodovod a kanalizace.

2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy

Zjištěné závady Celkový technický stav

1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dle předložených podkladů z OÚ: - 1971- úpravy dispozice obytné části domu - 1994- žádost o zřízení smažírny bramborových lupínků - 1995- zavedení zemního plynu - asi 1997- nová střešní krytina na celém domě, klempířské konstrukce, plastová okna - 2008- převod domu na současného vlastníka - Zvýšená vlhkost zdiva z důvodu nefunkční hydroizolace - (jsou patrné mapy a zpuchřelá omítka na fasádě do ulice) Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.

2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba byla přístupná jen z ulice, rozměry byly zjištěny částečně při místním šetření, částečně z katastrální mapy a fotomapy. o

1.NP Část Základní část Celkem 1.NP

Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník)

délka m 9,80

šířka m 8,00

výška m 5,05

ZP m2 78,40 112,33

OP m3 395,92 567,27

délka m 9,80

šířka m 8,00

výška m

ZP m2 78,40

OP m3

7 - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

0,00 4,00 5,85

0,00 156,80

5,80

33,93 0,00 3,80

0,00 64,47 221,27 ZP m2 112,33

Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem

OP m3 567,27 221,27 788,54

112,33

Užitná plocha obytné části domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část 1.NP – obytná část Celkem zaokrouhleno

Zastavěná plocha (m2) 112,33

Užitná plocha (m2) 89,86 90,00

koeficient 0,8

2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.

2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha / Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě ZC = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový K5 ( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41 vyhlášky, dle Koeficient změny cen staveb Ki CZ-CC ) Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Stand č. (1) (2) (3) (4) 1 2 3 4

Základy Zdivo Stropy Střecha

betonové pasy s izolací cihelné tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřevěný, střecha sedlová

S S S S

typ

A

nepodsklepený

sklonitá

bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 788,54 0,85

3

Kč/m

Kč/m3 m3 -

CZ-CC:

Podíl (př.15) (5)

(6)

0,08200 0,21200 0,07900 0,07300

100 100 100 100

%

Pod.č.

2,126

111 Koef.

Uprav. podíl

(7)

(8)

(9)

0,08200 0,21200 0,07900 0,07300

1,00 1,00 1,00 1,00

0,08200 0,21200 0,07900 0,07300

8 5

Krytina

6

Klempířské konstrukce

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené

Vlnité desky Onduline úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné štukové břizolit, chybí WC, koupelna, kuchyně chybí dřevěné hladké plastová DTD keramická dlažba, PVC lokální - na ZP 230/400V, jističe chybí rozvod studené a teplé vody el. bojler zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák umývadla, vana ocelová WC splachovací chybí není

S

0,03400

100

0,03400

1,00

0,03400

S

0,00900

100

0,00900

1,00

0,00900

S S C S C S S S S P S C S S S S S S S C

0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000

1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

0,05800 0,02800 0,00000 0,02300 0,00000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,02392 0,04300 0,00000 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,00000 0,00000

K4

Kč/m3

Celkem

1,00000

Koeficient vybavení Zákl. cena upravená

( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 70,00 % Cena po odpočtu opotřebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) Cena ke dni odhadu

2.3

0,91692 0,91692 3 794,45 2014 1930 84

S

roků

O CN

% Kč

70,00 2 992 075,60

D CND O

% Kč Kč Kč

100,00 2 992 075,60 -2 094 452,92 897 622,68 ne

0%

Kč

0,00

CS

Kč

897 622,68

Vedlejší stavba 1

Objekt navazuje na obytnou část domu v uliční frontě. Je přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, zděný z cihel pálených. Dříve sloužil jako provozní objekt (smažírna bramborových lupínků). V r. 1997 byla provedena rekonstrukce stropu z keram. desek Hurdis. Výpočet výměr Stavba byla přístupná jen z ulice, další rozměry byly zjištěny z výkresové dokumentace – Rekonstrukce stropu.

9

o


Zastřešení (vč. podkroví) Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

délka m 8,80

šířka m 5,80

výška m 5,05

ZP m2 51,04 51,04

OP m3 257,75 257,75

délka m 8,80

šířka m 5,80

výška m

ZP m2 51,04

OP m3

0,00 3,80

0,00 96,98 96,98

ZP m2 51,04


OP m3 257,75 96,98 354,73

51,04

2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny

Vedlejší stavba 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14

Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki

typ

A

zděná

nepodsklepená

sklonitá

podkroví nezřízeno 2014 1930 84 1 250,00 1,00 1 250,00 354,73 0,85 2,075

roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -

CZ-CC 1274

Koeficient vybavení stavby Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

(1)

(2)

(3)

1 2 3 4 5

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina

6

Klempířské práce

7

Úprava povrchů

základové pasy zděné tl. 45 cm rovné dřevěný vlnité desky Onduline žlaby, svody z pozinkovaného plechu břízolit

Stand . (4)

Podíl (př.15) (5)

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(6)

(7)

(8)

(9)

S S S S S

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

100 100 100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

S

0,01900

100

0,01900

1,00

0,01900

S

0,04900

100

0,04900

1,00

0,04900

10 8 9 10 11 12 13

Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené

chybí hladké zdvojená betonové světelná a motorová není

C S S S S

0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100 100 100

K4

-

0,96200

Kč/m3

2 120,91

Celkem

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00000 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

1,00000

Koeficient vybavení

( z výpočtu výše )

Zákl. cena upravená

ZC × K4 × K5 ×Ki

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 60,00 % Cena po odpočtu opotřebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Cena ke dni odhadu

2.4

0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

0,96200

2014 1930 84

S

roků

O CN

% Kč

60,00 752 350,40

D CND O

% Kč Kč Kč

100,00 752 350,40 -451 410,24 300 940,16 ne

CS

Kč

300 940,16

Vedlejší stavba 2

Podle fotomapy se objekt nachází ve dvoře, navazuje kolmo na dům. Pravděpodobně je přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou, zděný z cihel pálených. Podprůměrný stav (zjištěno průhledem přes průjezd). Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly proto orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. o

1.NP Část Základní část vč. zastřešení Celkem 1.NP

délka m 8,20

Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem

šířka m 5,10

výška m 2,80

ZP m2 41,82 41,82

OP m3 117,10 117,10

ZP m2 41,82 41,82

OP m3 117,10 117,10


11




typ

B

zděná

nepodsklepená

plochá

bez podkroví 2014 1930 84 1 250,00 1,00 1 250,00 117,10 0,85 2,075


CZ-CC 1274



Provedení

(1)

(2)

(3)

1 2 3

Základy Obvodové stěny Stropy

4

Krov

5

Krytina

6


7 8 9 10 11 12 13

Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené

základové pasy zděné tl. 30 cm rovné krov dřev. neumožňující podkroví pozinkovaný plech žlaby, svody z pozinkovaného plechu vápenné hrubé neuvažuje se dřevěné zdvojená betonové světelná není

Stand . (4)

Podíl (př.15) (5)

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(6)

(7)

(8)

(9)

S S S

0,07100 0,31800 0,19800

100 100 100

0,07100 0,31800 0,19800

1,00 1,00 1,00

0,07100 0,31800 0,19800

S

0,07300

100

0,07300

1,00

0,07300

S

0,08100

100

0,08100

1,00

0,08100

S

0,01700

100

0,01700

1,00

0,01700

S S S S S P

0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000

100 100 100 100 100 100 100

0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00

0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,02668 0,00000

K4

-

Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená

1,00000 ( z výpočtu výše )

Opotřebení – odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky) Cena ke dni odhadu

0,96868 3

ZC × K4 × K5 ×Ki

Rok odhadu Rok pořízení Stáří

0,96868

Kč/m

2 135,64 2014 1930 84

S

roků

O CN

% Kč

85,00 250 083,44

D CND O

% Kč Kč Kč

100,00 250 083,44 -212 570,92 37 512,52 ne

0%

Kč

0,00

CS

Kč

37 512,52

12

2.5

Vedlejší stavba 3

Podle fotomapy objekt navazuje na vedlejší stavbu 2. Pravděpodobně je přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou, zděný z cihel pálených. Podprůměrný stav (zjištěno průhledem přes průjezd). Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly proto orientačně zjištěny z z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. o


Zastřešení (vč. podkroví) Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

délka m 5,00

šířka m 8,90

výška m 2,60

ZP m2 44,50 44,50

OP m3 115,70 115,70

délka m 5,00

šířka m 8,90

výška m

ZP m2 44,50

OP m3

0,00 2,80

0,00 62,30 62,30

ZP m2 44,50


OP m3 115,70 62,30 178,00

44,50





typ

A

zděná

nepodsklepená

sklonitá

podkroví nezřízeno 2014 1930 84 1 250,00 1,00 1 250,00 178,00 0,85 CZ-CC 1274 2,075




Provedení

Stand

Podíl

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

13

(1)

(2)

1 2 3 4 5

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina

6


7 8

Úprava povrchů Schodiště

9

Dveře

10 11 12 13

Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené

.

(př.15)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

základové pasy zděné tl. 30 cm rovné dřevěný asfaltové pásy žlaby, svody z pozinkovaného plechu vápenné hrubé dřevěné dřevěné nebo kovové kromě svlakových zdvojená popř. jednoduchá betonové, dlažby světelná a motorová není

S S S S S

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

100 100 100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

S

0,01900

100

0,01900

1,00

0,01900

S S

0,04900 0,03800

100 100

0,04900 0,03800

1,00 1,00

0,04900 0,03800

S

0,03100

100

0,03100

1,00

0,03100

S S S

0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100

0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

1,00 1,00 1,00 1,00

0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

K4

-

1,00000

Kč/m3

2 204,69

Celkem

1,00000




ZC × K4 × K5 ×Ki

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení – odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Cena ke dni odhadu

2.6

(9)

1,00000

2014 1930 84

S

roků

O CN

% Kč

85,00 392 434,82

D CND O

% Kč Kč Kč

100,00 392 434,82 -333 569,60 58 865,22 ne

CS

Kč

58 865,22

Vedlejší stavba 4

Jedná se zastřešený průjezd, který se nachází vedle domu z pravé strany. Směrem do ulice má vrata, do dvora je otevřený, zastřešený plochou střechou. Podprůměrný stav. Výpočet výměr Stavba byla přístupná jen z ulice, další rozměry byly proto orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. o

1.NP Část Základní část vč. zatřeš. Celkem 1.NP

Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem

délka m 6,50

šířka m 4,00

výška m 4,00

ZP m2 26,00 26,00

ZP m2 26,00 26,00

OP m3 104,00 104,00

OP m3 104,00 104,00

14




Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S dle typu z příl. č. 14 Základní cena ZC/ vyhlášky Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki

typ

G

pilířková

nepodsklepená

plochá

bez podkroví 2014 1930 84

roků Kč/m3

750,00

Kč/m3 m3 -

1,00 750,00 104,00 0,85 2,075

CZ-CC 1274



(1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

(2) Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené

Provedení (3) základové patky pilířky ocelové, zděné sloupy neuvažují se kovový bez podkroví trapézový plech žlaby, svody z poz. plechu omítka, nátěr chybí neuvažuje se neuvažují se neuvažují se neuvažují se neuvažují se není

Stand . (4)

Podíl (př.15) (5)

(6)

S S S S S S P S S S S S

0,12200 0,31000 0,00000 0,33500 0,12800 0,04200 0,06300 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Celkem

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(7)

(8)

(9)

0,12200 0,31000 0,00000 0,33500 0,12800 0,04200 0,06300 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00000




ZC × K4 × K5 ×Ki

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Cena ke dni odhadu

K4

0,12200 0,31000 0,00000 0,33500 0,12800 0,04200 0,02898 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,96598

-

0,96598

Kč/m3

1 277,81 2014 1930 84

S

roků

O CN

% Kč

85,00 132 892,24

D CND O

% Kč Kč Kč

100,00 132 892,24 -112 958,40 19 933,84 ne

CS

Kč

19 933,84

15

2.7

Venkovní úpravy

Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (zděný plot, zpevněná plocha betonová). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2014 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 897 622,68 417 251,74 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 0,00 Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2.8

1 314 874,42 3,5 % 5,0 % 3,5 % 46 020,60

Pozemky stavební

Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – únor 2014. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky: Prodej, pozemek zahrada, 835 m² Celková cena: 208 750 Kč Cena za m²: 250 Kč za m² Adresa: Skaštice Datum aktualizace: 17.12.2013 Plocha pozemku: 835 m2 Prodej oploceného pozemku o výměře 835 m2. Pozemek územním plánem určený k bydlení v rodinných domech venkovského typu. Rovinatý terén, přístup po obecní komunikaci.

Prodej, pozemek pro bydlení, 800 m² Celková cena: 277 000 Kč bez provize 346 Cena za m²: 346 Kč za m² Adresa: Kostelec u Holešova Datum aktualizace: 19.01.2014 Plocha pozemku: 800 m2

16 Nabízíme k prodeji zahradu vhodnou pro výstavbu rodinného domu v centru obce Kostelec u Holešova. Zahrada je mírně svažitá, oplocená. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Po domluvě lze odkoupit i menší část pozemku.

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 500 m² Celková cena: 606 000 Kč bez provize Cena za m²: 404 Kč za m² Adresa: Kyselovice Datum aktualizace: 20.01.2014 Plocha pozemku: 1 500 m2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace K prodeji dva pozemky v obci Kyselovice okr. Kroměříž Plocha 1250 m2 a 1500 m2. Šířka pozemku činí 16 m, pozemek na rovině, IS jsou na hraně pozemku. Pozemky jsou v územním plánu na stavbu rodinného domu. Vzdálenost od Kroměříže 10 km, Chropyně 2 km.

Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 250 - 404 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku Umístění číslo zastavěná plocha a St. 205 plocha pod domem a dvorem nádvoří před domem - část chodníku a 98/2 ostatní plocha zatravněné plochy Celkem parcely

Výměra m2

ZC Kč/m2

Cena Kč

434

300,00

130 200,00

65

300,00

19 500,00

149 700,00

17

2.9

Rekapitulace ocenění časovou cenou

Objekt Rodinný dům Vedlejší stavba 1 Vedlejší stavba 2 Vedlejší stavba 3 Vedlejší stavba 4 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : St. 205 98/2 Pozemky celkem Celkem

Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 897 622,68 300 940,16 37 512,52 58 865,22 19 933,84 46 020,60 1 360 895,02

Celkem po zaokrouhlení

3.

130 200,00 19 500,00 149 700,00 1 510 595,02

1 510 600,00

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz – únor 2014.

3.1

Cenové porovnání – rodinný dům

Porovnávané objekty - realitní inzerce: Prodej, dům rodinný, 120 m² Celková cena: 913 000 Kč bez provize 7 608 Kč/m2 Adresa: Břest Datum aktualizace: 20.01.2014 Budova: Cihlová Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 120 m2

18 Plocha pozemku: 3 407 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Nabízíme rohový RD 5+1 v blízkosti centra obce Břest ležící cca 6 km od města Kroměříž. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou eternitem a plechem, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 988 m2, obytná je cca 120 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště na půdu, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, tři pokoje, koupelna s vanou a toaleta. Vytápění - plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je obecní a z vlastní studny, odpady svedeny do kanalizace. K domu náleží hospodářská budova, sklad, kůlna a udržovaná zahrada s ovocnými stromy.

Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: 961 000 Kč bez provize 7 392 Kč/m2 Adresa: Roštění Datum aktualizace: 18.12.2013 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 130 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 734 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Prodej RD 3+1 v Roštění, okr. Kroměříž, řadový s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220/380 V, vytápění (před rekonstrukcí staré nefunkční topení bylo odstraněno) možnost topit plynem nebo na TP, voda, studna i obecní vodovod, kanalizace septik s odvodem do obecní kanalizace, WC splachovací, zastavěná plocha domu 170 m2, zahrada 564 m2. Dům je k rekonstrukci.

19 Prodej, dům rodinný, 120 m² Celková cena: 729 000 Kč za nemovitost 6 075 Kč/m2 Adresa: Roštění Datum aktualizace: 02.02.2014 Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 654 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Prodej domu 2+1 v obci Roštění okres Kroměříž. Koncový řadový rodinný dům, dispozičně 2+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu. Dům v udržovaném stavu. Veškeré IS, vytápění ústřední plynovým kotlem. Obecní vodovod i vlastní studna. Za domem udržovaná zahrada o výměře 480 m2 se samostatně stojící garáží. Dům se nachází v klidné lokalitě mimo hlavní komunikaci.

Prodej, dům rodinný, 110 m² Celková cena: 850 000 Kč za nemovitost 7 727 Kč/m2 Adresa: Žopy Datum aktualizace: 17.11.2013 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 110 m2 Plocha pozemku: 750 m2 Prodej cihlového rodinného domu v obci Žopy u Holešova. Dispozice domu 2+1, kuchyně a dva pokoje v přízemí. Dům má sedlovou střechu. Krytina je z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná stříkaná, okna dřevěná špaletová. Vytápění je řešeno kombinací plynových WAW, nebo kotle na tuhá paliva. Dům je v původním, ale udržovaném dobrém stavu, vhodný k rekonstrukci. K domu náleží hospodářské stavby v horším stavu.

20 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.

Lokalita

Počet místností (pokoje+ kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

4+1

není

499

1

(4)

(5)

Oceň. Kostelec u objekt Holešova (1)

(2)

1

Břest

5+1

není

3409

2

Roštění

3+1

průjezd

734

3

Roštění

2+1

ano

654

4

Žopy

2+1

průjezd

750

Jiné RD asi r. 1930, řadový. 1NP. Zanedbaná údržba. 3 vedl. stavby, zastřeš. průjezd, dvůr. Chybí zahrada. (6) RD 1PP+1NP. ÚT- kotel na ZP. V,K. Zákl. údržba. Vedl. stavby, zahrada. RD 1NP. K rekonstr., nyní bez vytápění. V,P,septik. Vedl. stavby, zahrada. RD 1NP. Udržovaný, ÚT kotel na ZP, el. bojler, V,K,P. Garáž ve dvoře, zahrada. RD 1NP. K rekonstrukci. ÚT kotel na TP a WAW. Vedl. stavba, zahrada.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

Kč/m2

pramen ceny

Kč

K1

K2

K3

K4

K5

přísstav a polo lušen- garáž vyba-ha ství vení

pozemek

Cena oceňovaného objektu odvozená

K6

I

úvaha znalce

K1× …× K6

ze srovnávacího Kč

(1)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

1

7 608

0,85

6 467

1,00

0,97

1,00

1,01

1,04

1,00

1,02

6 340

2

7 392

0,85

6 283

1,00

0,97

1,01

1,00

1,01

1,00

0,99

6 346

3

6 075

0,85

5 164

1,00

0,95

1,02

1,02

1,00

1,00

0,99

5 216

4

7 727

0,85

6 568

1,00

0,96

1,01

1,01

1,01

1,00

0,99

6 634

Kč

6 134

Jednotková porovnávací cena

2

Užitná plocha

m

90

Porovnávací cena

Kč

552 060

Porovnávací cena - zaokrouhleno

Kč

552 000

4.

Práva a závady

Při místním šetření nebyla povinná přítomna, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 841 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.

21

5.

REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění

Cena 1 510 600,00 Kč 552 000,00 Kč

Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem

550 000,00 Kč

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Slovy: Pětsetpadesáttisíckorunčeských

V Brně dne 7. února 2014

Ing. Tomáš Hudec

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3150/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.

V Brně dne 7. února 2014

Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 841 – str. 1, 5 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

Ing. Tomáš Hudec

22 Fotodokumentace nemovitosti

pohled z ulice (levá a pravá strana domu, vedlejší stavba, průjezd)

levá strana domu

pravá strana domu a průjezd

zpuchřelá omítka

vedlejší stavby ve dvoře (foceno průhledem přes průjezd)

23

24

25

Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Kostelec u Holešova

98/2

26

Mapa oblasti

2014

Recommend Documents