2014

Mgr. Ing. Martin Kralovič, Na Hrebienku 11, 811 02 Bratislava mobil : 0903 716900, e-mail : [email protected] znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností

Zadávateľ:

Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova 84 920 01 Hlohovec IČO : 36 253 073

Číslo spisu (dátum objednávky):

DDr. 047/2013 04.07.2014

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 107/2014

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 16, na 9.NP (8.poschodí) bytového domu so súpisným číslom 3242, na Budatínskej ulici č. 34 v Bratislave, vrátane jeho príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 3242, postaveného na parcele č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zapísaných na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť.

Počet listov (z toho príloh) : Počet odovzdaných vyhotovení :

23 4

(9)

Dátum vyhotovenia :

04.09.2014

2

I.

ÚVODNÁ ČASŤ

1.

Úloha znalca:

Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 16, na 9.NP (8.poschodí) bytového domu so súpisným číslom 3242, na Budatínskej ulici č. 34 v Bratislave, vrátane jeho príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 3242, postaveného na parcele č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zapísaných na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2.

Rozhodujúce dátumy :

Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 3.

04.07.2014 25.07.2014 25.07.2014 28.07.2014

Účel posudku :

Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4.

Podklady na vypracovanie posudku :

4.1

Dodané zadávateľom :

a)

Písomná objednávka zo dňa 04.07.2014

4.2

Získané znalcom :

a)

c) d) e)

Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zo dňa 28.07.2014, vedený Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zo dňa 29.08.2013, vedená Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ Výsledky miestnej obhliadky Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 1. štvrťroku 2014 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR

5.

Použitý právny predpis:

b)

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6.

Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z .z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.

7.

Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka

Znalecký posudok č. 107/2014 – Byt č.16, 9.NP, Budatínska 34, s.č.3242, k.ú. Petržalka, okres Bratislava V.

Mgr. Ing. Martin Kralovič

3

V znaleckom posudku uviesť informáciu o subjekte, ktorý je poverený správou nehnuteľnosti v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení V znaleckom posudku uviesť informáciu o aktuálnom telefonickom kontakte na vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti (ak je takýto údaj dostupný) 8.

Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) – je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) – je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) – je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) – je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) – je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.



4

II.

POSUDOK

1.

VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a)

Výber použitej metódy:

Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť nie je v súčasnosti využívaná na podnikanie ani n ie je pravdepodobne prenajímaná tretím osobám, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty bytu je vykonaný pomocou rozpočtového ukazovateľa publikovaného v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014. Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok 1996. Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: //www.usi.sk/. Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b)

Vlastnícke a evidenčné údaje :

1.

List vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zo dňa 28.07.2014, vedený Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ

A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape 2

Parcelné Výmera/m Druh Spôsob Umiest. Právny číslo pozemku využitia pozemku vzťah ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2162/3 639 m2 zast. plochy a nádvoria 15 1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3242 2162/3 9 Budatínska 34, 34A 1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Legenda : Kód druhu stavby 9Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník Vchod : Budatínska 34

8.p

Byt č. 16

PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 11691/2013 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku: 2667/100000 31

Adote Yannick Florent r. Adote a Dagmara Adote r. Čuvalová, Nám.Ľ.Štúra 3, Bánovce nad Bebravou, PSČ 957 01, SR



5

Dátum narodenia: 04.07.1983

Dátum narodenia: 30.01.1981 Spoluvlastnícky podiel

1/1

Tituly nadobudnutia Kúpna zmluva V-31977/11 zo dňa 17.01.2012 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby č. 13B0/1813/2013 zo dňa 13.5.2013, veriteľom je Prima banka Slovensko, a.s. (IČO 31575951), P-1677/13 Ostatné, v tomto znaleckom posudku neohodnocované nehnuteľnosti vedené na tomto LV z dôvodu ich celkového počtu neuvádzam. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------C. Ťarchy: Por.č.: ZALOŽNE PRAVO V PROSPECH OSTATNYCH VLASTNIKOV BYTOV V DOME PODĽA § 15 ZAK. Č. 182/93 Z.Z. V ZNENI ZAK. 151/95 Z.Z. Por.č.: 31 Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s., IČO:31575951 na byt č.16, 8.p., Budatínska 34, podľa V- 31976/11 zo dňa 17.01.2012 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Iné údaje: Bez zápisu. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Poznámka: Bez zápisu. c)

Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:

Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 25.07.2014 za účasti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol zameraný skutočný stav nehnuteľnosti. Projektová dokumentácia vlastníkom nehnuteľnosti predložená nebola. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje namerané znalcom pri obhliadke. Zameranie vykonané dňa 25.07.2014. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 25.07.2014. Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d)

Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom :

Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. a zakreslený v katastrálnej mape. e)

Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou :

Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa 25.07.2014. f)

Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Byt č. 16, 9.NP, súpisné č. 3242, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. Pozemky : - Parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. (spoluvlastnícky podiel prislúchajúci k bytu č.16 vo veľkosti 2667/100000)

g)

Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve:

Všetky nehnuteľnosti uvedené na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., okrem nehnuteľností uvedených v písm. f) kapitoly 1. časti II. tohto znaleckého posudku.

2.

VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

2.1

BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY

2.1.1

Byt č. 16, 9.NP (8.poschodie), Budatínska ul. č. 34, súpisné č. 3242, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA m.č. Petržalka, okres Bratislava V.

Ohodnocovaný byt č. 16 sa nachádza na 9.NP (8.poschodí) panelového bytového domu na Budatínskej ulici č. 34, so súpisným číslom 3242, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V.. Bytový dom má jeden vchod a jedno samostatné vertikálne komunikačné jadro v ktorom sa nachádza jedno schodisko a osobný výťah. Bytový dom má celkom 9 nadzemných podlaží a je nepodpivničený. Na 1. nadzemnom podlaží sa nachádzajú vstupná hala, priestory schodiska, technická miestnosť, prevádzkové zázemie bytového domu a pivničné kobky. V 1. nadzemnom podlaží sa nachádzajú tiež obchodné priestory prístupné priamo z ulice. Na každom



6

podlaží počínajúc 2. nadzemným podlažím sú po dva byty, t.j. na 2. až 9. nadzemnom podlaží sú po dva byty, celkom je v tomto bytovom dome 16 bytov. Bytový dom je v správe spoločnosti ETP Management, s.r.o., telefonický kontakt na vlastníka nehnuteľnosti bol v čase obhliadky – 0907 106811, 0911 107013– p. Adote. S vlastníctvom bytu je spojené aj podielové spoluvlastníctvo na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku v podiele 2667/100000. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a na zastavanom pozemku je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrne podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločnými časťami bytového domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie : sú to základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, terasy, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, vstupná hala a komunikačný koridor, spoločné pivničné priestory, miestn osť pre upratovačku. Spoločnými zariadeniami bytového domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto účelu : sú to kočikárne, práčovňa - sušiareň, kotolňa, miestnosti pre NN meranie, rozvody SKT, bleskozvody, komíny, vodovodné prípojky, kanalizačné prípojky, elektrické prípojky, plynovod, telefónne prípojky, výťah. Spoločné časti a zariadenia bytového domu Základy bytového domu sú riešené ako základová železobetónová doska na pilótach. Zvislá nosná konštrukcia – obvodové a vnútorné nosné steny sú zhotovené ako montované, zo železobetónového panelového systému. Stropy sú s rovným podhľadom, zhotovené ako montované, železobetónové. Schodiskové ramená sú zhotovené ako montované, železobetónové. Bytový dom je zastrešený plochou, jednoplášťovou strechou z prefabrikovaných stropných panelov s vrstvou tepelnej izolácie. Krytina strechy je vytvorená z asfaltových natavovaných pásov. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. oplechovanie atiky, zvody a žľaby sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie ostatných konštrukcií t.j. oplechovanie parapetov okien spoločných priestorov sú zhotovené z hliníkového plechu. Vonkajšiu povrchovú úpravu fasád tvorí kontaktný zatepľovací systém s povrchovou úpravou akrylátovou omietkovou zmesou. Schodiskové a vstupné priestory majú povrch stien zhotovený z omietky na báze MVC, opatrené soklom z náteru olejovou farbou. Vstupné dvere bytového domu sú hliníkové s bezpečnostným sklom. Okná spoločných priestorov sú plastové s izolačným dvojsklom. Vstupná hala má povrchovú úpravu podláh z keramickej dlažby, schodiskové montované železobetónové ramená majú povrch z liateh o terazza a podesty na schodiskách majú povrch z keramickej dlažby. Dom je napojený na tieto siete technickej infraštruktúry – verejný vodovod a verejná kanalizácia, teplovod, elektro rozvod NN, plynovod, SKT a telefónny rozvod. Bytový dom má bleskozvod a jeden osobný výťah. Vybavenosť a technické riešenie ohodnocovaného bytu Ohodnocovaný byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, čím sa chápe – predsieň, chodba, kuchyňa a kúpeľňa s WC. Byt má balkón, jeho plocha sa do celkovej plochy bytu nezapočítava. Byt má pivničnú kobku v 1. nadzemnom podlaží, jej plocha sa do celkovej plochy bytu započítava. Povrch vnútorných stien je zhotovený z omietky na báze MVC. Vstupné dvere bytu sú bezpečnostné s dyhovaným povrchom, interiérové dvere v byte sú na báze DT v obložkových zárubniach. Okná bytu sú plastové s izolačným dvojsklom. Vykurovanie bytu je zabezpečené z diaľkového zdroja pôvodnými plechovými radiátormi s termostatickými hlavicami. Byt má murované jadro. Ohodnocovaný byt je napojený na tieto siete technickej infraštruktúry – domový rozvod vodovodu a kanalizácie, elektro NN, ústredného vykurovania, plynovodu, SKT a telefónneho rozvodu. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, t.j. rozvody elektro od elektromera, rozvody vody a kanalizácie od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovacie predmety, rozvody káblovej televízie, radiátory, zvonček, poštová schránka a telefónna prípojka. Byt je po komplexnej rekonštrukcií, bežne udržiavaný, bez v dobrom technickom stave. Predsieň, chodba Obytné miestnosti Kúpeľňa s WC

Kuchyňa

-

laminátové plávajúce podlahy laminátové plávajúce podlahy keramický obklad do výšky 2,400 metra keramická dlažba umývadlo akrylátová vaňa práčkový ventil pákové nerezové batérie – 2 ks WC Combi keramický obklad za kuchynskou linkou laminátové plávajúce podlahy príprava napojenia plynu, kanalizácie, vody a elektroinštalácie

Podlahová plocha bytu podľa zamerania znalca vrátane príslušenstva je 70,46 m2. Ide o štandardný byt, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku a spôsobu vyhotovenia – ide o byt po komplexnej rekonštrukcií, bežne udržiavaný, bez v dobrom technickom stave. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení koeficientu vybavenosti a aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Bytový dom a v ňom sa nachádzajúci ohodnocovaný byt je zhotovený zo štandardných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnej praxi, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. Byt je a zrejme aj bude využívaný na obytné účely. V bytovom dome sa nachádzajú prevádzkové priestory (obchodné priestory prístupné priamo z ulice – 1. nadzemné podlažie). Bytový dom bol podľa verbálnej informácie poskytnutej vlastníkom bytu a odborného posúdenia znalca daný do užívania v roku 1987. Vzhľadom na skutočnosť, že byt prešiel počas svojej existencie komplexnou rekonštrukciou a väčšina konštrukcií je v dobrom stave, opotrebenie bytu som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť bytového domu je znalcom stanovená na 90 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok 2077. Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí bytu a bytového domu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH bytu bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10

ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: Vek: Životnosť:

1987 2014-1987 = 27 r. 90 r.



7

Opotrebenie obytného domu:

27 * 100% / 90 = 30,00 %

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:

2,235 1,120 3

Podlahová plocha: predsieň 8,12 m2

2,86*2,84 chodba

2,36 m2

2,62*0,90 kúpeľňa s WC

3,78 m2

2,51*1,77-0,95*0,70 kuchyňa

9,17 m2

3,23*2,84 izba

13,77 m2

4,85*2,84 izba

11,90 m2

4,19*2,84 izba

19,36 m2

4,78*4,05 pivnica

2,00 m2

1,00*2,00

70,46 m2

Vypočítaná podlahová plocha Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:

325,30 EUR/m2 1,037

9800 / 30,1260 = montovaná z dielcov betónových plošných > Kk =

VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU:

č.

Názov

Cen. podiel RU [%] CPi

Koef. štand. KSi

Úprava Cen. podiel podielu hodn. CPi*KSi stavby [%]

Výsled. Dokonč. podiel prvku [%] na dokonč. [%]

Spoločné priestory: 1

Základy vrát. zemných prác

2

Zvislé konštrukcie

5,00

1,10

5,50

5,09

100

5,09

18,00

1,00

18,00

16,69

100

16,69

3 4

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,40

100

7,40

Schody

3,00

1,00

3,00

2,77

100

2,77

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

4,62

100

4,62

6

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

0,92

100

0,92

8

Úpravy vonk. povrchov

3,00

1,50

4,50

4,16

100

4,16

9

Úpravy vnút. povrchov

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

10

Vnútorné ker. obklady

0,50

1,25

0,63

0,58

100

0,58

11

Dvere

0,50

1,25

0,63

0,58

100

0,58

12

Okná

5,00

1,50

7,50

6,94

100

6,94

13

Povrchy podláh

0,50

1,00

0,50

0,46

100

0,46

14

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,31

100

2,31

15

Elektroinštalácia

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,92

100

0,92

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

19

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

0,92

100

0,92

20

Výťahy

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

21

Ostatné

2,00

1,50

3,00

2,77

100

2,77

Zariadenie bytu: 22

Úpravy vnút. povrchov

4,00

1,00

4,00

3,70

100

3,70

23

Vnútorné ker. obklady

1,00

1,50

1,50

1,39

100

1,39

24

Dvere

2,00

1,25

2,50

2,31

100

2,31

25

Povrchy podláh

2,50

1,25

3,13

2,89

100

2,89



8

26

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,31

100

2,31

27

Elektroinštalácia

3,00

1,00

3,00

2,77

100

2,77

28

Vnútorný vodovod

1,00

1,00

1,00

0,92

100

0,92

29

Vnútorná kanalizácia

1,00

1,00

1,00

0,92

100

0,92

30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,46

100

0,46

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,85

100

1,85

32

Vybavenie kuchýň

2,00

0,25

0,50

0,46

100

0,46

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

4,00

1,25

5,00

4,62

100

4,62

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,00

1,00

4,00

3,70

100

3,70

35

Ostatné

2,50

1,50

3,75

3,47

100

108,13

100,00

Spolu

100,00

3,47 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: Kv = 108,13 / 100 = Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu:

1,0813 68,23 % 31,77 %

Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m2*2,235*1,037*1,0813*1,12 =

913,07 EUR/m2

Východisková hodnota:

913,07 EUR/m2 * 70,46 m2

Technický stav:

100% - 30,00%

Technická hodnota spolu:

70,00% z 64 334,91 EUR

3.

STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1

Metóda polohovej diferenciácie

a)

Analýza polohy nehnuteľností :

64 334,91 EUR 70,00 % 45 034,44 EUR

Hodnotený byt sa nachádza na Budatínskej ulici č. 34, v mestskej časti Petržalka, v obci Bratislava, v okrese Bratislava V., na území Bratislavského kraja. Ohodnocovaný byt je zapísaný na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. ako byt č. 16, na 8.p, vo vchode Budatínska 34. Pozemok, na ktorom je bytový dom postavený je zapísaný na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza, postavený je prístupný z verejnej komunikácie, Budatínskej ulice v mestskej časti Petržalka. Petržalka je súčasťou V. mestského obvodu Hlavného mesta SR Bratislavy. Bratislava je mesto s približne 440.000 trvale žijúcimi obyvateľmi. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci na úrovni dopytu, ktorý je porovnateľný s ponukou. Ide o byt bežne udržiavanom, štandardnom bytovom dome - veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť. Bratislava je Hlavným mestom SR - lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného bývania v konsolidovanom sídlisku - časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvorí viacpodlažná zástavba bytovými domami a ku nim príslušnou občianskou vybavenosťou. Príslušenstvo bytového domu tvorí sušiareň, kočikáreň, výťah a obchody v prízemnej časti. Ide o komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením. V okolí je dostatok pracovných príležitostí, nezamestnanosť v tomto okrese je nižšia ako 5%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby vysoká, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností bytu je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Byt sa nachádza v stredovej sekcií na 9.NP - byt na najvyššom podlaží, vo vchode je celkom 16 bytov. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou mestskej hromadnej dopravy, verejnej autobusovej dopravy, železnice a taxislužby. V meste sa nachádza letisko a prístav lodnej dopravy. V meste Bratislava sa nachádza krajský úrad, miestne úrady mestských častí, ústredné orgány štátnej správy, základné školy, viaceré stredné a vysoké školy, zdravotné strediská a nemocnice, lekárne, nadštandardná sieť obchodov a služieb a viaceré hypermarkety a nákupné strediská. Ohodnocovaná nehnuteľnosť je vzdušnou čiarou vzdialená cca 2 km od cesty I. triedy č.2 a cca 300 metrov od diaľnice D2/E65. Dostupnosť centra Bratislavy, mestských úradov Hlavného mesta, krajských úradov Bratislavského kraja a centrálnych úradov Slovenskej republiky v centre Bratislavy je vo vzdialenosti cca 10 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádza prírodná lokalita - vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m – jazero Draždiak. Kvalita životného prostredia je zaťažená zvýšeným hlukom a prašnosťou od intenzívnej dopravy – nehnuteľnosť leží v blízkosti dopravnej tepny mesta – Panónska cesta. Ako znalec hodnotím ohodnocovaný byt ako dobrý. b)

Analýza využitia nehnuteľností:

Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný byt slúži na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c)

Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:

Ohodnocovaný byt je podľa informácií z listu vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. zaťažený právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložným právom ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Pozemok, na ktorom je bytový dom postavený je vlastnícky usporiadaný, vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti patrí ku nemu spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 2667/100000, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V.. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb ZALOŽNE PRAVO V PROSPECH OSTATNYCH VLASTNIKOV BYTOV V DOME PODĽA § 15 ZAK. Č. 182/93 Z.Z. V ZNENI ZAK. 151/95 Z.Z. Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s., IČO:31575951 na byt č.16, 8.p., Budatínska 34, podľa V- 31976/11 zo dňa 17.01.2012



9

A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovaným bytom – Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby č. 13B0/1813/2013 zo dňa 13.5.2013, veriteľom je Prima banka Slovensko, a.s. (IČO 31575951), P-1677/13 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocovanú nehnuteľnosť a jej budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká.

Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a)

Porovnávacia metóda :

Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus ........) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita, ........). c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) b)

Kombinovaná metóda :

Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], kde OZ odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] k úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100] . Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c)

Metóda polohovej diferenciácie :

Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x kPD [Eur], kde TH technická hodnota stavby [Sk], kPD koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-].

3.2

Všeobecná hodnota bytu vypočítaná metódou polohovej diferenciácie

Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN 80- 7100-827-3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové budovy v Bratislave (a jej bezprostrednom okolí) stanovený v rozpätí 0,700-0,800. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. V roku 2013 bol v tejto časti Bratislavy zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach hlavne z týchto dôvodov : atraktívna poloha ľahší prístup k hypotekárnym úverom Vzhľadom k vyššie uvedeným faktorom sa priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové budovy v Bratislave momentálne pohybuje v rozpätí od 0,500 - 1,800. Tiež s prihliadnutím k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe nehnuteľnosti – bežné, konsolidované sídlisko Hlavného mesta SR, charakteru objektu, jeho celkovej podlahovej ploche, jeho dobrému technickému stavu, štandardnému spôsobu vyhotovenia jednotlivých konštrukcií, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Bratislavy stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 1,000. Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: Znalecký posudok č. 107/2014 – Byt č.16, 9.NP, Budatínska 34, s.č.3242, k.ú. Petržalka, okres Bratislava V.

1,000 Mgr. Ing. Martin Kralovič

10

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 3,000 III. trieda + 200 % = (1,000+2,000)

II. trieda = 2,000 Aritm. priemer I. a III. triedy

IV. trieda = 0,550 III. trieda = 1,000

V. trieda = 0,100

Aritm. priemer V. a III. triedy

III. trieda - 90 % = (1,0000,900)

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č.

Popis

1

Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku

Váha

Výsledok

Vi

Kpdi*Vi

Trieda

Kpdi

III.

1,000

10

10,0000

III.

1,000

30

30,0000

I.

3,000

7

21,0000

I.

3,000

5

15,0000

II.

2,000

6

12,0000

II.

2,000

10

20,0000

I.

3,000

8

24,0000

III.

1,000

6

6,0000

III.

1,000

5

5,0000

IV.

0,550

9

4,9500

III.

1,000

7

7,0000

I.

3,000

7

21,0000

I.

3,000

6

18,0000

III.

1,000

4

4,0000

III.

1,000

5

5,0000

II.

2,000

20

40,0000

145

242,95

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe 2

Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská

3

Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť

4

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah, obchody v prízemnej časti

6

Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením

7

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5%

8

Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

9

Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

10

Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na na najvyššom podlaží

11

Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov

12

Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút

13

Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb

14

Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m

15

Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov

16

Názor znalca dobrý byt Spolu

Koeficient polohovej diferenciácie: 242,95/ 145 = 1,676 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 45 034,44 EUR * 1,676 = 75 477,72 EUR

3.3

Všeobecná hodnota pozemku vypočítaná metódou polohovej diferenciácie

3.3.1

Pozemok, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA-m.č. Petržalka, okres Bratislava V.

Hodnotený pozemok sa nachádza na Budatínskej ulici v mestskej časti Petržalka, v obci Bratislava, v okrese Bratislava V., na území Bratislavského kraja. Na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. je tento pozemok vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza postavený, je prístupný z verejnej komunikácie, Budatínskej ulice v mestskej časti Petržalka. Petržalka je súčasťou V. mestského obvodu Hlavného mesta SR Bratislavy. Bratislava je mesto s približne 440.000 trvale žijúcimi obyvateľmi. Pozemok je situovaný v obytnej časti mesta nad 100 000 obyvateľov, v lokalite sa nachádzajú prevažne štandardné a nadštandardné bytové domy a tiež príslušná občianska vybavenosť. Cesta do centra mesta trvá cca do 10 minút jazdy autom – územie mesta. Funkcia lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je prevažne obytná a tiež obchodná. Terén, v ktorom sa pozemok nachádza je rovinatý, so sklonom do 5%. V blízkosti ohodnocovaného pozemku sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí – verejný



11

vodovod, verejná kanalizácia, plynovod, NN elektrický rozvod, telefónny rozvod, diaľkové vykurovanie. Výhodou pozemku je, že sa nachádza v bežnom, konsolidovanom sídlisku Hlavného mesta SR Bratislavy. Celková plocha pozemku je 639 m2. Spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 16 k pozemku je 2667/100000, čo predstavuje plochu 17,04 m2 Druh pozemku

Vzorec

Spolu výmera

Podiel

Výmera

zastavaná plocha a nádvorie

639

639,00

2667/100000

17,04 m2

Parcela 2162/3

Obec: Východisková hodnota:

Bratislava 66,39 EUR

Koeficient všeobecnej situácie: 5. obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov

1,40

Koeficient intenzity využitia: 4. nadštandardné bytové domy

1,05

Koeficient dopravných vzťahov: 4. cesta vlastným autom do centra (10 minút), územie mesta

1,00

Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 2. obchodná poloha a byty

1,40

Koeficient druhu pozemku: zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách d) veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v písmene c)

1,45

Koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov: - pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu - iné faktory

1,00

Koeficient polohovej diferenciácie: Jednotková hodnota pozemku: Všeobecná hodnota pozemku:

1,40*1,05*1,00*1,40*1,45*1,00=2,9841 2,9841 * 66,39 EUR/m2 = 198,11 EUR/m2 17,04 m2*198,11 EUR/m2 = 3 375,79 EUR



12

III.

ZÁVER

1.

ZÁKLADNÉ ÚDAJE

Nehnuteľnosť :

Byt č. 16, na 9.NP (8.poschodí) bytového domu so súpisným číslom 3242, na Budatínskej ulici č. 34 v Bratislave, vrátane jeho príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 3242, postaveného na parcele č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V. a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zapísaných na liste vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V.

Vlastník :

Adote Yannick Florent r. Adote a Dagmara Adote r. Čuvalová Nám.Ľ.Štúra 3 957 01 Bánovce nad Bebravou Spoluvlastnícky podiel 1/1

2.

VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------a) Vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota bytu: 75 477,72 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: 3 375,79 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH bytu a pozemku bola použitá metóda polohovej diferenciácie. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť je v súčasnosti využívaná na bývanie, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Ohodnocovaný byt bude vzhľadom na jeho charakter zrejme aj v budúcnosti slúžiť na bývanie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Znalecký posudok má 14 strán textu formátu A4 a 9 strán formátu A4 zviazaných príloh. Je vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3.

REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

STAVBY Byt č. 16, 9.NP (8.poschodie), Budatínska ul. č. 34, súpisné č. 3242, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA - m.č. Petržalka, okres Bratislava V.

75 477,72

POZEMKY Pozemok, parcela č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA - m.č. Petržalka, okres Bratislava V.

3 375,79

Spolu VŠH

78 853,51 Eur

Zaokrúhlene Eur

78 900,00 Eur

Slovom: Sedemdesiatosemtisícdeväťsto Eur

4.

MIMORIADNÉ RIZIKÁ

Na nehnuteľnosť sa viažu vecné práva tretích osôb vo forme záložného práva, čo má výrazný vplyv na všeobecnú hodnotu ohodnocovanej nehnuteľností a jej predajnosť. Tiež skutočnosť, že budúci vydražiteľ nehnuteľnosti môže mať ďalšie náklady spojené s jej vyprataním a v takomto prípade tiež zväčša nemôže ihneď od dňa vzniku jeho vlastníckeho práva ku ohodnocovanej nehnuteľnosti túto aj plnohodnotne užívať, resp. požívať jej plody (napr. nájom...), výrazne determinuje záujem o nehnuteľností s podobným právnym stavom.

V Bratislave dňa 04.09.2014


Mgr. Ing. Martin Kralovič znalec


13

IV.

PRÍLOHY

1.) 2.)

Písomná objednávka zo dňa 04.07.2014 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3126, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zo dňa 28.07.2014, vedený Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2162/3, k.ú. Petržalka, obec BA – m.č. Petržalka, okres Bratislava V., zo dňa 29.08.2013, vedená Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ Schematický náčrt – pôdorys bytu č. 16, 9.NP, Budatínska ul. č. 34, súp. č. 3242, k.ú. Petržalka Širšie vzťahy – mapa bezprostredného okolia nehnuteľnosti Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností

3.) 4.) 5.) 6.)



14

V.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracoval ako znalec vedený v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre základný odbor stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca je 914 009. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 107/2014 znaleckého denníka číslo 4. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa dokladu číslo 107/2014.

V Bratislave dňa 04.09.2014


Mgr. Ing. Martin Kralovič znalec


2014

Recommend Documents