2014

Znalecký posudek o odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 864/109/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 212, LV č. 492 na pozemku parc.č. St. 313 pozemek parc.č. St. 313, LV č. 492 pozemek parc.č. 3525/1, LV č. 492 pozemek parc.č. 4004/1, LV č. 492 pozemek parc.č. 4005, LV č. 492 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Kunžak Část obce dle LV Kunžak

Obec Ulice

Kunžak Střížovická

Počet obyvatel 1494 č.p. 212

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Ne

Mašek Jiří - Jindřichův Hradec, Nádražní 713, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 720409/1400 Mašek Zdeněk - Kunžak, Střížovická 212, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 690401/1400 Schöberlová Jana - Střížovice, Vlčice 45, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 755727/1491

Zpracováno pro

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Samostatné pozemky

Počet stran příloh

1/3 1/3 1/3

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996

100 m2 148 m2

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

23.5.2014 22.5.2014 22.5.2014

15

5 000 Kč/m2 20 Kč/m2

500 000 Kč 3 000 Kč

165 000 Kč

Obvyklá cena - současný stav spol. podíl id. 1/3

-1-

Stošedesátpět tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové metry určeny odhadem. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - rodinný dům z roku cca. 1910 v původním stavu - nebyl umožněn vstup do nemovitosti Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 492. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Schöberlová Jana Zástavní právo exekutorské

NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Zahájena obnova katastrálního operátu.

NE ANO

Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-2396/2014.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 492. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Schöberlová Jana Zástavní právo exekutorské

NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Usnesení soudu o dědictví ze dne 2.7.2013. Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 492, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 18.3.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kunžak, vyhotovil Dálkový náhled do KN 23.5.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti., vyhotovil zpracovatel odhadu 23.5.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 18.3.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 21.3.2014. Datum předání kompletních podkladů 23.5.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 492, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 18.3.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kunžak, vyhotovil Dálkový náhled do KN 23.5.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 18.3.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 21.3.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Vesnice Kunžak se nachází v okrese Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jindřichův Hradec. Obec Kunžak se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od Jindřichova Hradce. Území této středně velké obce trvale obývá asi 1520 obyvatel. Kunžak se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Kaproun, Kunžak, Mosty, Suchdol, Terezín, Valtínov a Zvůle. Obec je vzdálená přibližně 15 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kunžak mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano

-3-

67 Km

Informace o nemovitosti Rodinný dům č.p. 212 na pozemku p.č. St. 313 na LV č.492. Jedná se rodinný dům ( bývalé zemědělské stavení ) staré cca. 100 let. Stavení je nepodsklepené s jedním podlažím a nevyužitým podkrovím ve tvaru L. Na RD navazuje stodola. Na pozemku je i samostatně stojící stavba ( dřevník ), která není vedená na LV. RD je stavba ze smíšeného zdiva. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta eternitovými šablonami. Svody jsou pozinkované. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnější omítky jsou vápenné, vnitřní omítky jsou pravděpodobně také vápenné. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace(pravděpodobně). Vytápění je lokální kamny na TP (pravděpodobně). Do nemovitosti nebyl umožněn vstup !!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 4809/1 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

0

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba stodola kůlna

132 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 102.0 100 20.0 70

Popis Stodola ze smíšeného zdiva navazující na obytnou část Zděnný samostatně stojící dřevník

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 100 55 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 568 m3 Cena Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 165 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 148 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem ??? konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata

vápenná omítka ??? obklad keramický ??? vchodové dřevěné z masivu

3 000 Kč/m3

Cena celkem

1 703 000 Kč

300 Kč/m2

Cena celkem

350 000 Kč

20 Kč/m2

Cena celkem

3 000 Kč

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

napojeno napojeno není není není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení smíšené zdivo v tloušťce ... cm ???

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

pozinkované

-4-

omítka vápenná složitá není ??? dvojitá dřevěná špaletová

povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

prkenné ??? světelný rozvod ???

vytápění vnitřní vodovod

kamny na pevná paliva ??? rozvod studené a teplé ???

svislé a vodorovné potrubí bojlerem ??

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

není není

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem ??? Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,... kotelna, ...

plocha koeficient KZp započit. plocha 85.00 m2 1.0 85.00 m2 2 15.00 m 1.0 15.00 m2 100.00 m2

Součet ploch za podlaží

100.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 17.5.2014 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 65.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

450 000 Kč 15 % 383 000 Kč

86.0 m2 86.0 m2 6 900 Kč/m2 5 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům o zastavěné ploše 86 m2 v centru obce Kunžak. V prvním nadzemním podlaží je koupelna, chodba, hlavní místnost, dílna a dřevník. Ve 2. podlaží je obytná místnost a úložné prostory. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění - krbová a elektrická akumulační kamna.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 19.5.2014 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 145.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny

998 000 Kč 15 %

-5-

178.0 m2 545.0 m2 6 900 Kč/m2

Redukovaná cena

848 000 Kč

5 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o udržovaný dům se samostatnou garáží s průjezdem na dvůr a s velmi pěknou zahradou v obci Kunžak. Dům je o dispozici 5+1, z průjezdu je samostatný vstup (možné vybudovat i z ulice) do další části domu, kde se nachází větší obytná místnost, menší skládek a koupelna s WC. Tuto část domu je nutné zrekonstruovat, dlouhodobě se neužívá. Objektu dominuje prostorný dvůr s velmi pěknou navazující zahradou a altánem (dnes neopečovávanou). Dům je udržovaný, ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu s úpravami. Byla zde natažena nová elektřina v mědi, nová je přípojka obecního vodovodu. Na stranu do ulice byla vyměněna všechna okna (celkem 7). Dům má původní masivní dřevěné dveře a zárubně. Krov je v pořádku, stejně jako střešní krytina (betonová taška a pálená taška). Na střeše je vlastní TV anténa (příjem programů zdarma). Plyn zaveden před dům. Místo je velmi klidné, 100 metrů od náměstí.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 18.5.2014 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 100.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 580 000 Kč 15 % 1 343 000 Kč

400.0 m2 4093.0 m2 15 800 Kč/m2 13 400 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům v obci Valtínov u Kunžaku se zahradou. Celková plocha 4 093 m2. Plocha zahrady 3 315 m2. Dům je napojený na veřejnou kanalizaci a vodovod. K domu náleží stodoly, dílna a 2 sklepy. Dům je dispozičně 4+1. Možnost půdní vestavby. K domu je možno přikoupit pozemky za domem.

-6-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

5 900 - 13 400 Kč/m2

383 000 - 1 343 000 Kč 5 000 Kč/m2

Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 212 zapsaného na LV č. 492 v katastrálním území Kunžak, ulice Střížovická včetně pozemků p.č. St. 313, p.č. 3525/1, p.č. 4004/1 a p.č. 4005 vše zapsané na LV č. 492 v katastrálním území Kunžak odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 15% na 5.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 500 tis.Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/3 je 165 tis. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:

0,- Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 864/109/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014020.

V Českém Krumlově dne 23.5.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

-9-

Fotodokumentace - mapy

Obec Kunžak

Střížovická č.p. 212 - umístění nemovitosti v obci

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -