Znalecký posudek č. 2922/33/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.688/13 s podílem na společných částech domu č.p.688 a pozemku parc.č. 1480/82 v k.ú.Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 27. 2. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 14 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 28. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+L v obytném domě Neštěmická 688, Ústí n.L.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27. 2. 2014 za přítomnosti majitelky bytu.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 1574 a LV č.954 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté majitelkou Skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Ústecký Ústí nad Labem Krásné Březno (775266)
5. Dokumentace a skutečnost Obytný dům je postaven dle upravené typové projektové dokumentace, panelovou technologií. V posledních letech proběhla revitalizace odstraňující vady panelové výstavby.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům věžového charakteru je osmipodlažní a má celkem 40 bytových jednotek. Adresa na Neštěmické ulici je v rámci lokality dobrá. Do centra města je velmi dobré doravní spojení MHD.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. 1480/82 Byt a) Bytová jednotka č.688/13
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,840 i=2
Pi 1,00 0,02 –0,15 0,00 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
–4– Pozemek
a) Pozemek č. 1480/82 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Ústí nad Labem Název okresu: Ústí nad Labem Základní cena pozemku: ZC = 1 620,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,840 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,790 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 279,8000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1480/82 zastavěná plcoha 441 Pozemek č. 1480/82 – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. 1480/82 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.688/13 – spoluvlastnický podíl: 7 345 / 277 671
Cena [Kč] 564 391,80 564 391,80 Kč
564 391,80 Kč 564 391,80 Kč 14 929,39 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č.688/13 – § 38 Byt 3+1+L ve 2.NP obytného domu , má celkovou podlahovou plochu 73,45 m2. Byt je vybaven novou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, vanou, umyvadlem a WC kombi v původním umakartovém bytovém jádru. Vestavěné skříně byly nyhrazeny novými volně stojícími skříněmi. Byt je v průměrném technickém stavu většina vnitřního vybavení je původní. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 7345/277671. Obytný dům postavený v roce 1983 panelovou technologií je věžového charakteru. Na domě byla provedena revitalizace opláštění, výměna oken a vstupních dveří.
–5– Podlahové plochy jednotky (PP): celková podlahová plocha
73,45 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem 93 747 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 10 860,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 6 Základní příslušenství bytu byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1983 Stáří stavby (y): 31 Koeficient pro úpravu (s): 0,845
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,646
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 7 015,56 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 0,840 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 73,45 × 7 015,56 × 0,940 × 0,840 =
406 875,26 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 564 391,80 Kč Spoluvlastnický podíl: × 7 345 / 277 671 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 14 929,39 Kč 14 929,39 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 421 804,65 Kč Bytová jednotka č.688/13 – určená cena:
421 804,65 Kč
–6–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. 1480/82 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.688/13 – spoluvlastnický podíl: 7 345 / 277 671
564 391,80 Kč 564 391,80 Kč 14 929,39 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.688/13 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
421 804,65 Kč 421 800,– Kč
Určená cena: 421 800,– Kč Cena slovy: čtyřistadvacetjedentisícosmset Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím indexů vyjadřujících všechny známé vlivy na prodejnost nemovitosti. Výsledná cena je srovnána s anbídkovými cenami obdobných bytů v místě a čase. Vyhodnocením srovnání cen a situace na trhu s nemovitostmi, je možné považovat cenu vypočtenou za cenu obvyklou. Cena obvyklá - 420 000,-Kč (slovy: čtyřistadvacettisíc korun českých) , 28. 2. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2922/33/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/2014 podle připojené likvidace.
–8–
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace
–9–
Výpis z katastru nemovitostí
– 10 –
– 11 –
– 12 –
– 13 –
Snímek z pozemkové mapy
– 14 –
Fotodokumentace
kuchyň
kuchyň
koupelna
WC
