Znalecký posudek č. 720/2014 O ceně bytové jednotky 384/1 včetně podílu na společných částech domu č.p. 384 a pozemku 478/388 a 478/397 a dále pozemků 478/389 a 478/390, k.ú. a obec Roudné.
Objednatel posudku:
Ing. František Penz Novohradská 21 370 01 České Budějovice
Účel posudku: prodej v insolvenčním řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 22. 2. 2014 posudek vypracoval: Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice
Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Českých Budějovicích, 22. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Určit cenu obvyklou bytové jednotky 384/1 včetně podílu na společných částech domu č.p. 384 a pozemku 478/388 a 478/397 a dále pozemků 478/389 a 478/390, k.ú. a obec Roudné.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 1. 2014 za přítomnosti Ing. Penze.
3. Podklady pro vypracování posudku - LV 962, LV 963 a LV 904, k.ú. a obec Roudné - snímek z KM a ortofotomapy - údaje a skutečnosti zjištěné na místě samém a sdělené objednatelem
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Jihočeský České Budějovice Roudné Roudné (741612)
List vlastnictví číslo: 962 Vlastník: Pečený Milan Prachatická 1157/4, České Budějovice 2, 37005 České Budějovice List vlastnictví číslo: 904 Vlastníci: 1. Pečený Milan Podíl: 889/2 752 Prachatická 1157/4, České Budějovice 2, 37005 České Budějovice 2. Prudnikau Uladzimir a Prudnikova Tatyana Podíl: 337/1 376 Plachého 472, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice 3. Václaviková Magdalena Lesní 384, 37007 Roudné
Podíl: 1 189/2 752
List vlastnictví číslo: 963 Vlastník: Pečený Milan Prachatická 1157/4, České Budějovice 2, 37005 České Budějovice
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla znalkyni k dispozici.
6. Celkový popis nemovitosti Oceňována je bytová jednotka, která tvoří část novostavby řadového domu. Byt se nachází v 1NP domu a má vlastní zahradu a parkovací místo. Byt má dispozici 3+1 a víceméně tvoří 1/2 běžné řadovky. Dům se nachází na okraji zastavěného území obce v oblasti s novou rezidenční zástavbou. V okolí nemovitosti není dostupná občanská vybavenost. Zastávka MHD ve vzdálenosti cca 500 m. Některé pozemky jsou zatíženy věcnými břemeny, protože mají charakter veřejně přístupného prostoru chodníku.
7. Obsah posudku Oddíl 1 Příslušenství stavby a pozemky a) Objekty 1)byt 384/1 b) Pozemky 1)Pozemky Byt c) Byt 1)jednotka 384/1 d) Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 2 a) Pozemky 1)Pozemky
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,937 i=2
Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 –0,05 0,00 –0,03
0,00 0,00 0,00 0,00
–5–
Oddíl 1 Popisy objektů Příslušenství stavby a pozemky
a) Objekty 1) byt 384/1 b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek 478/388 tvoří prostor před vstupem do nemovitosti a pozemek 478/397 je zastavěnou plochou. Byt
c) Byt 1) jednotka 384/1 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 1NP novostavby řadového domu. Má dispozici 4 + 1, do bytu se vchází předsíní a dále do chodby. Z ní pak do dvou pokojů s výhledem do ulice, koupelny, záchoda a prádelny, naproti se nachází ložnice a na konci chodby velká obytná místnost s kuchyňským koutem, bez vybavení a kuchyňské linky. Z kuchyně lze vstupovat na zahradu. Okna plastová, podlahy plovoucí, koupelna vybavena standardně rohovou vanou. Objekt je umístěn v klidové zóna na hranici zastavěného území. V okolí nemovitosti se nenachází žádná občanská vybavenost. Zastávka hromadné dopravy cca 500 m. Okolí nemovitosti tvoří nová rezidenční zástavba, bez zázemí parků nebo hřišť.
Oddíl 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky Pozemek 478/390 je zahradou přístupnou z kuchyně, pozemek 478/389 je zpevněnou plochou na místě předzahrádky, zřejmě využíván k parkování osobního vozidla
–6–
Ocenění Oddíl 1 Příslušenství stavby a pozemky
a.1) Srovnávací hodnota a.1.1) byt 384/1 Jednotkové množství:
=
249,20 jedn.
Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží Název JKSO Ic Ip Iv Kp Kv 803.73 domky řadové průměr 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Jednotková cena: 249,20 jedn. × 3 722,– Kč/jedn. Cena stavby:
VRN
0,00
3 722,– Kč
1,0
3 722,– Kč/jedn.
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 4 roky Předpokládaná další životnost: 96 roků Opotřebení: 100 × 4 / (4 + 96) = 4,000 % Odpočet opotřebení: 927 522,40 Kč × 4,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 700 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 900 000,– Kč Cenové koeficienty: 1,909 CA 1,965 CB 2,022 CC
Základní jedn. cena Upravená jedn. cena 3 722,– Kč
Váha
=
– =
927 522,40 Kč 927 522,40 Kč
37 100,90 Kč 890 421,50 Kč
–7– CD CE
2,078 2,134
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění B C E C E C B B A A A B A D E C A A A A A
Ci × vk 9,825 10,110 6,402 10,110 10,670 10,110 9,825 9,825 9,545 9,545 9,545 3,930 9,545 10,390 10,670 10,110 1,909 9,545 1,909 9,545 9,545 182,610
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 182,610 / 92 = 1,9849 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
byt 384/1 – určená cena:
1,9849 1 767 397,64 Kč 1 767 397,64 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Roudné Název okresu: České Budějovice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel
Oi 0,75
–8– 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci
IV. Ostatní obce
0,60
I. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem IV. Elektřina V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
1,05 0,55 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 2 410,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 438,41 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 34 a 35, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 386 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,937 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,909 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 398,5147 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 478/397 zastavěná plocha a nádvoří 190 478/388 vstup 43 Součet: 233 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 75 717,79 17 136,13 92 853,92 92 853,92 Kč
–9– Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 441/2013 Sb. c.1.1) jednotka 384/1 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj 3,1×4,94 pokoj 3,82×2,65 koupelna 1,6×3,10 záchod 1,6×1 prádelna 1,6×1,8 obytná kuchyně 5,4×6,04 ložnice 3,1×3,06 chodba 6,21×1,1 předsíň 3,0×1,85 Podlahové plochy jednotky – celkem:
+ + + + + + + + =
15,31 m2 10,12 m2 4,96 m2 1,60 m2 2,88 m2 32,62 m2 9,49 m2 6,83 m2 5,55 m2 89,36 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Roudné Počet obyvatel: 1 078 Základní cena (ZC): 11 422,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok kolaudace: 2009 Stáří stavby (y): 5 Koeficient pro úpravu (s): 0,975 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,975
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
11 136,45 Kč/m2
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
– 10 – Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 0,937 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 89,36 × 11 136,45 × 0,970 × 0,937
=
904 484,77 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena příslušenství stavby a pozemků = 1 177 816,94 Kč Spoluvlastnický podíl: × 889 / 2 752 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 380 479,38 Kč 380 479,38 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 284 964,15 Kč jednotka 384/1 – určená cena:
1 284 964,15 Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Oceňované nemovitosti jako funkční celek byly porovnány s nabídkou obdobných nemovitostí v nabídce realitních kanceláří a archivem znalkyně. Ačkoliv je oceňovaná neovitost vedena v KN jako bytová jednotka, vzhledem k povaze stavby a možností využívat pozemek má vlastně charakter řadového domu o jednom nadzemním podlaží. Proto byly k porovnání vybrány jak byty tak menší řadové domy. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) Kmísta Knabídky Kvybav. Roudné - byt 1 530 000,– Kč 1,00 0,85 1,15 19 941,– Kč Roudné - řadovka 2 490 000,– Kč 1,00 0,85 1,00 24 900,– Kč 1/2 řadového domu 2 400 000,– Kč 1,00 0,85 1,00 14 571,43 Kč Roudné - řadovka 2 600 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 20 000,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Knabídky × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 75,00 m2 1,0 85,00 m2 1,0 140,00 m2 1,0 130,00 m2 1,0 14 571,43 Kč 19 853,11 Kč 24 900,– Kč
× =
19 853,11 Kč 89,00 m2 1 766 930,– Kč
– 11 –
Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Roudné Název okresu: České Budějovice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,75 0,60 1,05 0,55 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 2 410,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 438,41 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 34 a 35, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 386 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,937 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,909 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 398,5147 Kč/m2
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 12 – Parc. č. 478/390 478/389
Název zahrada zpevněná plocha Součet:
Pozemky – určená cena:
Výměra [m2] 113 40 153
Cena [Kč] 45 032,16 15 940,59 60 972,75 60 972,75 Kč
– 13 –
C. Rekapitulace Oceňovaná nemovitost je evidovaná jako jednotka, která tvoří 1NP krajního řadového domu. Ve funkčním celku jsou pozemky zahrady a zpevněných ploch v okolí příslušné části stavby. Funkční celek byl porovnán s byty a řadovými domy v nabídce realitních kanceláří a v archivu znalkyně. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota objektů Srovnávací hodnota Cena pozemků podle cenového předpisu
1 767 397,64 Kč 92 853,92 Kč
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 284 960,– Kč 60 970,– Kč 1 766 930,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 765 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetšedesátpěttisíc Kč
V Českých Budějovicích, 22. 2. 2014 Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11. 12. 2002 č.j. 1703/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 720/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.
– 14 – Obecné předpoklady a omezující podmínky Prohlašuji, že tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:
Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku podle § 127a Obč.soudního řádu. * za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost; nebylo provedeno žádné šetření * * * * *
směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů, včetně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku; předpokládám, že vlastnické právo k majetku je převoditelné, převzaté informace z jiných zdrojů, na nichž je založen znalecký posudek, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány, proto neposkytuji žádné záruky ani nepřebírám žádnou odpovědnost za přesnost těchto údajů, nezodpovídám za změny v tržních podmínkách a nepředpokládám, že by nějaké významné změny nastaly; výrok uvedený v závěru tohoto znaleckého posudku je relevantní pouze k uvedenému datu posouzení, tento znalecký posudek byl zpracován pouze za účelem uvedeným v zadání, pro jiné účely a potřeby je použitelný pouze po vyjádření zpracovatele, hodnota nebo hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel nebo účely, předpokládám, že mohou být získány nebo obnoveny všechny potřebné licence, osvědčení o údržbě, souhlasy, povolení, nebo jiná legislativní či administrativní oprávnění od příslušného úřadu státní správy, samosprávy, soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází se v tomto znaleckém posudku.
* Obecné podmínky poskytnutých služeb Služby zajišťované znalcem byly provedeny v souladu s uznávanými profesními normami pro znaleckou činnost a oceňování. Pracoval jsem jako nezávislý dodavatel. Platba za mé služby nebyla žádným způsobem závislá na výsledných hodnotách ocenění nebo výroku. Předpokládal jsem, bez nezávislého ověření, že všechny údaje, které mi byly poskytnuty, jsou přesné. Všechny soubory informací, pracovní materiály a dokumenty zpracované při provádění této zakázky budou mým majetkem. Tyto údaje budu uchovávat nejméně pět let. Můj znalecký posudek je platný pouze pro účel v tomto dokumentu stanovený. Jakékoli jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel je neplatné. Můj znalecký posudek jako celek smíte poskytnout třetím osobám. Vyhrazuji si právo zahrnout osobu objednatele do seznamu našich klientů. Budu, podléhaje příslušným právním předpisům, uchovávat důvěrnost všech našich rozhovorů, dokumentů nám předaných a naší zprávy. Tyto podmínky mohou být změněny pouze písemnou dohodou uzavřenou oběma stranami.
– 15 –
D. Seznam příloh Katastrální mapa parcely 478/397
