ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0232-08/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, č. 1055/6 v Plzni, část Bolevec, Komenského 1055/33 Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Komenského 1055/33, 32300 Plzeň Iveta Hellingerová, Komenského 1055/33, 32300 Plzeň, vlastnictví: výhradní Iveta Hellingerová, Komenského 1055/33, 32300 Plzeň, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Eurodražby cz a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 DIČ: CZ500902342 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
20
e-mail:
[email protected]
stran
V Plasích, dne 01.04.2014
1 200 000 Kč 31.03.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 13
Ing. František Klokočík NÁLEZ
Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 1055/6 v Plzni, část Bolevec, Komenského 1055/33
31.03.2014 Počet vyhotovení: 2
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 11.03.2014 Kopie katastrální mapy k datu 01.04.2014 Místopis Plzeň je statutárním městem s kompletní infrastrukturou. Předmětný bytový dům je situován v sídlištní zástavbě v Plzni, část Bolevec. Předmětný bytový dům stojí na pozemku parcelního čísla 3310 a 3311 v katastrálním území Bolevec, obec Plzeň. Přístup a příjezd k bytovému domu je z ulice Komenského a dále po pozemku p.č. 1137/113 druhu ostatní komunikace který je ve vlastnictví Statutárního města Plzně. Bytový dům má dva vchody, jeden má č.p. 1055 a druhý má č.p. 1056. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží a 1 podlaží podzemní. Na každém nadzemním podlaží jsou tři byty. Předmětná bytová jednotka č. 1055/6 je situována ve vchodu č.p. 1055 na 2. nadzemním podlaží. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Bytový dům je stavbou postavenou v 70. letech minulého století v panelovém montovaném systému PS 69. Dům je po celkové rekonstrukci : nová zateplená fasáda včetně nových plastových oken, nová plochá zateplená střecha, nové vchodové plastové dveře, nový osobní výtah, nové vnitřní rozvody vody, kanalizace topení a plynu. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci : koupelna je nová a obsahuje sprchový kout, umyvadlo a splachovací WC. Nová je i kuchyňská linka umístěná v chodbě bytu. Původní jsou vchodové a vnitřní dveře, vnitřní omítky stěn a stropů, podlahy a rozvod elektriky. Bytová jednotka je o velikosti 2+1 a je určena k trvalému bydlení. Bytová jednotka je obývána vlastníkem této nemovitosti. Dispozice bytové jednotky : vstupním prostorem je chodba z které jsou vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, pokoje, kuchyně s WC. Z mezipodesty schodiště je vstup na krytou lodžii společnou i pro vedlejší bytovou jednotku. Sklepní kóje je přístupná v 1. podzemním podlaží. Bytový dům se nachází v klidném prostředí s nádvořím provedeným v parkové úpravě. V okolí domu je dostatek parkovacích stání. Silné stránky Klidné okolí bytového domu, nejvýhodnější poloha v bytovém domě je 2. nadzemní podlaží a to předmětný byt má, kvalitní zateplení fasády a ploché střechy, čistý vstupní schodišťový prostor. Slabé stránky -2-
Bytová jednotka je určena k nepovinné dražbě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní prrávo smluvní - pohledávky do výše 705 997,- Kč s příslušenstvím - budoucí pohledávky do výše 705 997,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 0,00 Kč s příslušenstvím, další pohledávky dle listiny, celkem ve výši 22 447,50 Kč s oprávněním pro Společenství vlastníků ješdnotek domu v Plzni, Komenského 33, 35 Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemku
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla 3310 a 3311 v katastrálním území Plzeň, obec Plzeň jsou pozemky stavební. Pozemky jsou kompletně zasíťovány : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, telefon, kabelová televize a internet. K pozemkům je přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Cena pozemku je stanovena dle vlastní databáze znalce. Druh pozemku
Parcela č. Výměra Jednotková -3-
Spoluvlastnický
Celková cena
[ m2 ] zastavěná plocha a 3310 nádvoří zastavěná plocha a 3311 nádvoří Celková výměra pozemků
podíl
204
cena [ Kč/m2 ] 3 950
598 / 24 538
pozemku [ Kč ] 19 638
204
3 950
598 / 24 538
19 638
Hodnota pozemků celkem
39 276
408
Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 20,17 m2 1,00 20,17 m2 pokoj Obytné prostory 16,12 m2 1,00 16,12 m2 2 kuchyň Obytné prostory 10,84 m 1,00 10,84 m2 chodba Obytné prostory 9,13 m2 1,00 9,13 m2 2 koupelna a WC Obytné prostory 2,62 m 1,00 2,62 m2 sklep Obytné prostory 1,44 m2 1,00 1,44 m2 2 Celková podlahová plocha 60,32 m 60,32 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 60,32 29 500 1 779 440 100,00 32 68 25,00 1 334 580
Budoucí stav 0,00
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Plzeň, část Severní předměstí, ulice Komenského 2+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice -4-
Celková cena
Jednotková cena
panelový montovaný systém
60,32 m2
1 240 903 Kč
2. NP
20 572 Kč/m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Nabízíme k prodeji velmi pěkný a prostorný byt 2+1s lodžií v Komenského ulici. Jedná se o byt po kompletní rekonstrukci. Byt je členěn na dva pokoje se samostatným vstupem, kuchyň, samostatnou koupelnu, WC. V celém bytě je položena plovoucí podlaha. Dům je obklopen zelení mezi domy. Plovoucí podlahy, nová koupelna se sprchovým koutem. Plocha bytu je 69,5 m2(z toho 2 sklep a 5,3 lodžie) a je umístěn ve zvýšeném přízemí. Vytápění a teplá voda dálkově. Bydlení s dobrým dopravním dosahem do centra, blízkost všech služeb. Možno financovat hypotéčním úvěrem. Doporučujeme prohlídku. Prodej, bytová jednotka Dovoluji si Vám nabídnout zrekonstruovaný byt o výměře 60m 2 v panelovém domě po celkové rekonstrukci ( zateplení, plastová okna, střecha, bezbarierový výtah, rozvody vody a odpad v plastu, měděné trubky na plyn )v roce 2012. Byt prošel kompletní rekonstrukcí ( kuchyňská linka s prostorem na myčku a pračku, koupelna celá v dlažbě se sníženým stropem, podlahy v kuchyni, předsíni, komoře položená dlažba, šlechtěná omítka natežená částečně i na stropech, vybudování šatny, čalouněné vstupní dveře ) v roce 2009. K bytu náleží prostorná lodžie cca 5m2 a sklepní koje v suterénu domu. Byt je velice prostorný, slunný a to v klidné lokalitě plné zeleně. Na této nemovitosti nejsou žádné pohledávky a nestěhování je možné okamžitě Prodej, bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 s lodžií, 69 m2, v OV, ve 3. patře revitalizovaného domu, v klidné části Bolevce. Prostorný byt o obytné ploše 62 m2 prošel kompletní rekonstrukcí - vybudována nová koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, kuchyňská linka se spotřebiči, plastová okna, plovoucí podlahy, vstupní a interiérové dveře. K bytu náleží lodžie 5,4 m2 orientovaná na jihozápad a sklepní kóje 1,4 m2. Bezbariérový přístup do domu, dobré parkování přímo před domem, klidné místo mimo komunikaci, bez dopravního ruchu, s množstvím zeleně v okolí. Byt volný ihned. Financování koupě vyřídíme za nejvýhodnějších podmínek. Ev. číslo
Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Plzeň, Komenského ulice Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1
Typ stavby
Užitná plocha
Celková cena -5-
Jednotková cena
panelový 70,00 m2 montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
22 429 Kč/m2
1 570 000 Kč
0,90 0,98 1,01 1,00 1,00 1,00 0,95 Celkový koef. KC 0,85
Upravená j. cena Kč/m2 18 981
Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Plzeň, Komenského Podlaží: 4. NP Dispozice: 2+1
Typ stavby
Užitná plocha 60,00 m2
panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
1 640 000 Kč
27 333 Kč/m2
0,90 1,00 1,01 1,00 0,99 1,00 0,95 Celkový koef. KC 0,85
Upravená j. cena Kč/m2 23 367
Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Plzeň, Komenského Podlaží: 3. NP Dispozice: 2+1
Typ stavby
Užitná plocha 69,00 m2
panelový montovaný systém Použité koeficienty:
Celková cena
Jednotková cena
1 595 000 Kč
23 116 Kč/m2
-6-
K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 0,99 1,01 1,00 0,98 1,00 0,95 Celkový koef. KC 0,84
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: 2+1
Upravená j. cena Kč/m2 19 367
18 981 Kč/m2 20 572 Kč/m2 23 367 Kč/m2 20 572 Kč/m2 60,32 m2 1 240 903 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 1 240 903 Kč 0 Kč 1 373 856 Kč 39 276 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 1 200 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Kupní cena dle sdělení vlastníka bytové jednotky činí 1 280 000,- Kč. Závěr Obvyklá cena o výši 1 200 000,- Kč je cenou reálnou. V Plasích 01.04.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail:
[email protected] -7-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0232-08/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2014.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 9 1 1
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne 01.04.2014 Informace o parcele p.č. 1137/113 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Mapa oblasti
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
