-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1863-449/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 2144/15 na ul. nám. Fr. Rasche, umístěné v domě č.p. 2144 na parc.č.1158 a spoluvlastnického podílu ve výši 837/12019 na společných částech domu č.p. 2144 na parcele č. 1158 a pozemku parc.č. 1158 , katastrální území Přerov, obec a okres Přerov (LV č. 7982)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 634/5 702 00 Ostrava
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00174/14
Podle stavu ke dni 14. 8. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 11.9. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 2144/15 nám. Fr. Rasche 2144/7, 750 02 Přerov I - Město Přerov Přerov Přerov
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 14.8. 2014 za účasti zástupce vlastníka nemovité věci a znalce. Znalci nebyly předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7982 pro k.ú. Přerov ze dne 28.4. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00174/14-013 o ustanovení znalce ze dne 29.7.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 7982 zapsán: Mirga Jan, nám. Fr. Rasche 2144/7, Přerov I-Město, 75002 Přerov Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Přerov, ul. Nám. Fr. Rasche, v sousedství Gymnázia Jana Blahoslava a Střední pedagogické školy. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2144/15 umístěnou v domě č.p. 2144 na parc.č. 1158 a spoluvlastnickým podílem ve výši 837/12019 na společných částech domu č.p. 2144 a pozemku parc.č. 1158 v k.ú. a obci Přerov.
-3Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, nachází se poblíž centra města - byt ve výborném stavu, po rekonstrukci Negativa oceňované nemovité věci: - v okolí se vyskytují konfliktní skupiny obyvatelstva 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.2144/15 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2144 ve 3. NP z 5.NP. Celková plocha bytu je 86,4 m2 s příslušenstvím (balkon), pro výpočet spoluvlastnického podílu je započteno 83,7 m2. Bytová jednotka prošla celkovou rekonstrukcí a nachází se ve výborném stavu. V bytové jednotce prošla rekonstrukcí kuchyň s novou kuchyňskou linkou, koupelna s rohovou vanou a WC. Vybavení jednotky tvoří vana, umyvadlo, WC, topná tělesa, plynový kotel. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí a v ostatních prostorách keramické dlažby. Okna plastová. V koupelně, WC a kuchyni provedeny keramické obklady, jádro zděné. Etážové vytápění bytu. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům v současné době prochází revitalizací, v domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl kolaudován v roce 1900. K vlastnictví bytové jednotky 2144/15 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 837/12019 na společných částech domu č.p. 2144 na pozemku parc.č. 1158 a pozemku parc.č. 1158, v k.ú. Přerov, obci a okresu Přerov zapsané na LV č. 7982.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Je zde převis nabídky nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až 1 100 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané lokalita nemovitosti
byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4
Přerov, nám. Fr. Rasche Přerov, Husova Přerov, Jaselská Přerov, Jižní čtvrť
cena nabídková
korekce ceny za pramen
výměra užitné korekce redukovaná korekce korekce objektivizační výsledná plochy bytu v stavu cena za m2 stavu bytu lokality koeficient cena za m2 m2 domu
895 000 710 000 1 350 000
0,85 0,85 0,85
72 145 70
945 000
0,85
72
10 566 4 162 16 393
1,00 1,15 1,00
0,90 0,90 0,90
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
9 509 4 308 14 754
11 156
1,05
0,90
0,95
1,00
10 016
průměrná indexovaná hodnota
Výměra bytu v m2
průměrná indexovaná hodnota
83,7
9 647
cena bytu zjištěná srovnáváním 807 416
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
807 416,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 807 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2144/15, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2144 a pozemku parc.č. 1158 a činí ………. 807 000,- Kč Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 2144/15 na ul. Nám. Fr. Rasche, umístěné v domě č.p. 2144 na parc.č.1158 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 2144 na parcele č. 1158 a pozemku parc.č. 1158 , katastrální území Přerov, obec a okres Přerov (LV č. 7982), je stanovena ke dni 14. 8. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 807 000,- Kč.
9 647
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.2144/15 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku
807 000,- Kč Slovy: osmsetsedmtisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
807 000,- Kč
Slovy: osmsetsedmtisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 11. 9. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1863-449/2014 znaleckého deníku.
-7Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
-8-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 2144
Chodba
Hlavní dveře
Plynový kotel
Předsíň
Kuchyně
Koupelna
WC
-9Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Nám. Fr. Rasche, Přerov Cena: 895 00000,- Kč Užitná plocha: 72 m2 Byt 3+kk (72 m2) v osobním vlastnictví v Přerově, nám. Fr. Rasche. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu po kompletní revitalizaci. Byt prošel rozsáhlou rekonstrukcí - nová elektroinstalace, rozvody vody, odpady v plastu, plovoucí podlaha, keramická dlažba, nové omítky, dveře. Je zde nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, koupelna s velkým sprchovým koutem, samostatná toaleta. K bytu náleží zasklená lodžie, prostorný sklep a oplocený dvůr s možností příjemného posezení. K dispozici pískoviště pro děti, prolézačky a skluzavka. V okolí kompletní občanská vybavenost.
Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Husova, Přerov Cena: 710 000,- Kč Užitná plocha: 145 m2 Velký byt 3+1 v osobním vlastnictví na ul. Husova v Přerově. Jedná se o slunný byt o rozloze 145 m2, je v původním stavu a nachází se ve 4. patře cihlového domu s výtahem. Je zachovalý a je možné provést úpravy dle vlastních představ. Předností bytu jsou prostorné pokoje, velká chodba, koupelna s vanou a WC a samostatné WC. Samozřejmostí je KT a internet. Byt je k okamžitému nastěhování.. Dům prošel revitalizací – nová střecha, fasáda, zateplení. Dům je klidný a je obydlen bezproblémovými občany. Ve dvoře je zahrada a parkování pro auta. Občanská vybavenost je dobrá, v blízkosti se nachází supermarket Albert a Tesco. .Nemovitá
věc č. 3
Byt 3+1 ul. Jaselská, Přerov Cena: 1 350 000,- Kč Užitná plocha: 70 m2 Netradičně řešený byt na ulici Jaselské v Přerově. Byt v OV má rozlohu 70m2 s velkým sklepem cca 10m2. Byt je velice zajímavě řešený a součástí prodeje může být i veškeré zařízení a nábytek (vše je možné po domluvě s majitelem). Nemovitost je situována v třetím nadzemním podlaží cihlového revitalizovaného domu v oblíbené lokalitě města Přerova. Byt je individuálně rozšířený a osazený plastovými okny. Po vstupu se nachází prostorná chodba, ze které lze vejít přímo do kuchyně s lodžií a do všech tří neprůchozích pokojů. V bytě je nová elektroinstalace a nové rozvody vody v plastu. Na podlahách v pokojích jsou zrekonstruované parkety. Byt má velice pěknou koupelnu s vanou/sprchou + WC. Vytápění bytu je možné kombinovaným plynovým kotlem, kterým lze ohřívat i vodu.
Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Jižní Čtvrť IV, Přerov Cena: 945 000,- Kč Užitná plocha: 72 m2 Cihlový byt 3+1 na ulici Jižní IV v blízkosti gymnázia J. Blahoslava. Byt o výměře 72m2, který je v osobním vlastnictví, se nachází v ideálním 2.podlaží, 3.podlažní budovy. Na každém patře jsou pouze dva byty. Dům prošel v roce 2013 kompletní revitalizací - fasáda, zateplení, renovace balkonů atd. V prostorném obývacím pokoji je balkon. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nové podlahy v pokojíčku, nové omítky v celém bytě, renovace koupelny a WC. Koupelna a WC jsou samostatné. V bytě se navíc nachází také spíž. Jsou zde dva sklepy, jeden zděný, druhý laťkový.
