-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1710-296/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1325/6 a nebytové jednotky (garáže) č. 1325/104 na ul. U Hřiště, umístěných v domě č.p. 1325 na parc.č. 2984 včetně spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p.1325 a pozemku parc.č. 2984 a pozemku p.č. 2986, katastrální území, obec a okres Vsetín (LV č. 7206, 5723, 5259).
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00439/11
Podle stavu ke dni 3. 6. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 9. 6. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 1325/6 a nebytová jednotka č.1325/104 U Hřiště 1325, 755 01 Vsetín 1 Vsetín Vsetín Vsetín
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 3. 6. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. Povinný rovněž požádal o odklad prohlídky a po dohodě stanovil nový termín místního šetření, avšak ani na tento termín se nedostavil a prohlídku neumožnil. Znalci nebyly rovněž předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7206, 5259 a 5723 pro k.ú. Vsetín ze dne 15. 1. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 000439/11-102 o ustanovení znalce ze dne 13.1.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 7206 zapsán: Václavíková Jana Mgr., Družby 1431, 75501 Vsetín Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5259 zapsán: Václavíková Jana Mgr., Družby 1431, 75501 Vsetín
podíl 1441/10435
Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5723 zapsán: Václavíková Jana Mgr., Družby 1431, 75501 Vsetín Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce
podíl 1/8
-3Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Vsetín, v městské části Dolní město, ul. U Hřiště, ve středu města poblíž náměstí Svobody. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Z pohledu bydlení se jedná o vyhledávanou lokalitu. Ve městě Vsetín se nachází veškerá občanská vybavenost, která je dostupná v dosahu pěší chůze či městské hromadné dopravy. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1325/6 umístěnou v domě č.p. 1325 na parc.č. 2984 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1441/10435 na společných částech domu č.p.1325 a pozemku parc.č. 2984 a nebytovou jednotkou (garáží) č. 1325/104 na ul. U Hřiště, umístěné v domě č.p. 1325 na parc.č. 2984 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 145/10435 na společných částech domu č.p.1325 a pozemku parc.č. 2984. Dále je tvořena podílem ve výši 1/8 na pozemku p.č. 2986, vše v k.ú. a obci Vsetín. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v centru města s veškerou občanskou vybaveností Negativa oceňované nemovité věci: - bytový dům neprošel revitalizací, objekt bude vyžadovat další investice na údržbu
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis A) bytová jednotka č.1325/6 Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě č.p. 1325 v 3. NP. Bytová jednotka se dle prohlášení vlastníka skládá z: kuchyň 12,5 m2 pokoj 30,6 m2 pokoj 20,4 m2 pokoj 22,2 m2 šatna 4,9 m2 koupelna 6,3 m2 hala 18,8 m2 předsíň na WC 1,4 m2 WC 1,1 m2 komora 5,6 m2
-5spíž přípravna sklep sklep balkon balkon
3,8 m2 2,1 m2 7,9 m2nezapočítává se do celkové podlahové plochy 6,5 m2nezapočítává se do celkové podlahové plochy 3,7 m2nezapočítává se do celkové podlahové plochy 5,9 m2nezapočítává se do celkové podlahové plochy
Celková plocha bytu s příslušenstvím je 153,70 m2. Vybavení jednotky dle prohlášení vlastníka tvoří kuchyňská linka, plynový sporák, karma, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, lázeňský válec, kohout studené vody (2ks), baterie dřezová, kohout teplé vody, radiátor (9ks), listovní schránka, zvonek.. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody plynu, ústředního topení, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří: Podlahová krytina a stropní vystrojení v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken příslušejících k bytu, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky)od spínacích hodin. Celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely spoluvl. podílu na společných částech domu činí 144,10 m2, celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely ocenění činí 129,70 m 2. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje byt jako průměrně udržovaný byt, standardního vybavení a opotřebení, s nutností menších oprav. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou, dům neprošel revitalizací, okna dřevěná, v domě není výtah. Opotřebení objektu znalec odhaduje odborným odhadem na 60%. K vlastnictví jednotky 1325/6 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 1441/10435 na společných částech domu č.p. 1325 a pozemku p.č. st. 2984, v k.ú. a městě Vsetín, okresu Vsetín zapsané na LV č.7206.
B) nebytová jednotka 1325/104 - garáž Oceňovaná nebytová jednotka se nachází v bytovém domě č.p. 1325 v 1. PP. Nebytová jednotka se skládá z: garáž 14,5 m2 Celková plocha garáže je 14,5 m2. Součástí garáže je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody plynu, ústředního topení, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří: Podlahová krytina a stropní vystrojení v místnosti garáže, vnitřní strana vstupních vrat, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky)od spínacích hodin.
-6-
Celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely spoluvl. podílu na společných částech domu činí 14,5 m2, celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely ocenění činí 14,5 m2. Znalec nebyl vpuštěn do garáže. Pro další ocenění znalec uvažuje garáž jako průměrně udržovanou, standardního vybavení a opotřebení. Dům, ve kterém se nebytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou, dům zatím neprošel revitalizací, okna dřevěná, bez výtahu. Opotřebení objektu znalec odhaduje odborným odhadem na 60%. K vlastnictví jednotky 1325/4 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 145/10435 na společných částech domu č.p. 1325 a pozemku p.č. st. 2984, v k.ú. a městě Vsetín, okresu Vsetín zapsané na LV č.7206.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 990 tis. až 1 600 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. srovnávané nemovitosti
lokalita Vsetín
byt č.1 byt č.2 byt č.3
Jiráskova Trávníky Josefa Sousedíka
byt č.4
Rybníky
korekce cena ceny za nabídková pramen
výměra užitné redukovaná plochy bytu v cena za m2 m2
korekce stavu
korekce výsledná lokality cena za m2
1250000 1550000
0,85 0,85
82 82
12 957 16 067
0,95 0,85
1,00 1,00
12 309 13 657
1545000
0,85
81
16 213
0,80
1,00
12 970
990000
0,85
70
12 021 0,95 1,05 průměrná indexovaná hodnota
11 991 12 732
Výměra bytu v m2 129,7
průměrná indexovaná hodnota
cena bytu zjištěná srovnáváním
12 732
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
1 651 347
1 651 347,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 650 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky, tak i podíl na společných částech domu č.p. 1325 a pozemcích p.č. 2984 a 2986. Cena obvyklá bytové jednotky č. 1325/6 činí ………. 1 650 000,- Kč
-8Ocenění nebytové jednotky - garáže Odhad ceny obvyklé je proveden srovnáním. S nebytovými jednotkami – garážemi v bytových domech se v místě běžně neobchoduje. Obchoduje se se samostatnými řadovými garážemi. S řadovými garážemi se v místě obchoduje v rozmezí cca 150 – 200 tis. Kč dle umístění v lokalitě a dopravní dostupnosti. S nebytovými jednotkami – garážemi v domech se však v místě ani v širším okolí běžně neobchoduje. Pro srovnání není k dispozici dostatečný vzorek obdobných nemovitých věci. Ocenění nebytové jednotky –garáže (včetně podílu na domu a pozemcích) stanovuji odborným odhadem ve výši 260 000,- Kč. Cena obvyklá nebytové jednotky č. 1325/104 činí ………. 260 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1325/6 a nebytové jednotky (garáže) č. 1325/104 na ul. U Hřiště, umístěné v domě č.p. 1325 na parc.č. 2984 včetně spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p.1325 a pozemku parc.č. 2984 a podílu na pozemku p.č. 2986, katastrální území, obec a okres Vsetín (LV č. 7206, 5723, 5259) je stanovena ke dni 3.6.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 910 000,- Kč.
-9-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.1325/6 a nebytové jednotky č.1325/104 vč. příslušenství a součástí a podílu na pozemku p.č. 2986
1 910 000,- Kč Slovy: jedenmiliondevětsetdesettisíc Kč
2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
1 910 000,- Kč
Slovy: jedenmiliondevětsetdesettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 9. 6. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1710-296/2014 znaleckého deníku.
- 10 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 11 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Bytový dům č.p. 1325
Vstupní dveře bytové jednotky č. 1325/6
Přední pohled z ulice
Zadní pohled na nebytové jednotky - garáže
- 12 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 -
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Jiráskova, Vsetín Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 82 m2 Byt 3+1 s balkónem ve Vsetíně, ul. Jiráskova. Nachází se v žádané lokalitě, nedaleko centra obce, v revitalizovaném cihlovém domě. CP je 82 m². Byt je v původním, udržovaném stavu. Okna nová, plastová. Podlahy parkety, dlažba, PVC. Pokoje jsou prostorné, neprůchozí. Dispozičně: vstupní prostorná chodba, koupelna s vanou, samostatné WC, kuchyně s jídelním koutem a plynovým sporákem, obývací pokoj s balkónem, zbývající 2 obytné pokoje. Bytu náleží zděný sklep.
Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 Vsetín - Trávníky Cena: 1 550 000,- Kč Užitná plocha: 82 m2 Prostorný cihlový byt s balkónem 82m2 ve Vsetíně - Trávníky. Byt po rekonstrukci s dobrou dostupností do centra. V bytové jednotce nová plastová okna, plovoucí podlahy, koupelna, WC, rozvody elektřiny a vody. Dům po kompletní revitalizaci - zateplení, společné prostory. K bytu náleží prostorný sklep. V blízkosti školka, škola, dobré parkovací možnosti. .Nemovitá
věc č. 3
Byt 3+1 ul. Josefa Sousedíka, Vsetín - Trávníky Cena: 1 545 000,- Kč Užitná plocha: 81 m2 Cihlový byt 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 81 m2 v revitalizovaném domě ve Vsetíně, část Trávníky, ul. J. Sousedíka. V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy, koupelna s vanou, samostatné WC s oknem. Byt se nachází ve 2.poschodí/4. Veškerá občanská vybavenost.
Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 Vsetín - Rybníky Cena: 990 000,- Kč Užitná plocha: 70 m2 Byt 3+1 se zahrádkou u domu ve Vsetíně-Rybníkách. Byt o velikosti 70 m2 v cihlovém domě, vyniká svou vyhledávanou lokalitou, neprůchozími pokoji, prostornou kuchyní, udržovanou zděnou koupelnou s WC a oknem, v bytě lze zřídit krbové kamna. Jsou zde nová plastová okna, nové stupačky, v celém domě nová elektroinstalace. Výhodou bytu je prostorný pozemek před domem, kde se nachází zděná, veliká garáž s ponkem, kterou lze odkoupit k bytu za rozumnou cenu. Velikou výhodou bytu je vlastní, nové plynové topení, veliký zděný sklep s oknem.
- 14 -
Nabídka garáži ve Vsetíně: Garáž, ul. Jasenická, Vsetín Cena: 190 000,- Kč Užitná plocha: 18 m2 Řadová garáž v osobním vlastnictví ve Vsetíně - Luhu I. Garáž je celoročně dobře dostupná. Výhodné pro obyvatele sídliště Luh, Sychrov, Ohrada.
Garáž, Vsetín - Luh Cena: 200 000,- Kč Užitná plocha: 20 m2 Zděná řadová garáž s vlastním pozemkem ve Vsetíně, lokalita Luh II. Garáž je udržovaná, suchá. Elektrická energie zavedena. Vhodná i pro větší automobily.
