2014

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2894 – 268 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 150581/13-31

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 150581/13-31 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 4.2.2014.

Posudek obsahuje:

33 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

27.03.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2894 – 268 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PěÍLOHY........................................................................................................................26

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 150581/13-31: - ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých vČcech:

Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 17.2.2014 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitých vČcí. ŠetĜení tak mohlo být provedeno pouze z venku z veĜejnČ pĜístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. Na zvoncích nebylo uvedeno jméno povinného ani spolumajitele. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 27.3.2014, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 3495, k.ú. Podmokly, získaný prostĜednictvím Dálkového -

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 04.02.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 150581/13-31 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. 3



- vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku -

(oceĖovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2014 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí

4



i ... míra kapitalizace Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice 5



Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitých vČcí stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva 6



- soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžná bytová jednotka, ke které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytových jednotek na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se sice u podobných bytových jednotek pĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: OceĖovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v 8.NP budovy bytového domu (panelový dĤm). DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, je samostatnČ stojící, situovaný na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ bytové domy. Centrum obce DČþín je ve vzdálenosti 5,0 km. PĜístup k objektu je možný z veĜejné komunikace - ulice Školní. Inženýrské sítČ: je provedeno napojení na el.energii, veĜejný vodovod, veĜejnou kanalizaci, plynovod a teplovod. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 35 lety; údržba: dobrá

Poþet podlaží:

nepodsklepeno, 8 nadzemních podlaží

Základy:

betonové prefabrikované pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: ŽB prefabrikáty; zatepleno Stropy:

montované ze stropních panelĤ

StĜecha:

plochá stĜecha (stropní panely)

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ; z pozinkovaného plechu

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnČ, v kuchyni

VnČjší povrchy:

škrábané omítky; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná þást železobetonová; povrch stupĖĤ: lepené PVC, zábradlí kovové

DveĜe:

dĜevČné hladké plné s kovovými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné

Okna:

plastová, v suterénu jsou kovová s dvojitým zasklením

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC

VytápČní:

dálkové do plechových radiátorĤ

Krytina stĜechy:

Vrata:

živiþná

nejsou

9



OhĜev teplé vody:

dálkový

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; plast

WC splachovací oddČlené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelnČ umyvadlo, vana VnitĜní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

stanice v každém podlaží

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na plyn)

UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. StejnČ tak nemohla být provedena detailní identifikace pĜíslušenství. PravdČpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, technické a skladové místnosti 2.NP – 8.NP: chodba, schodišĢový prostor, bytové jednotky. PravdČpodobná dispozice bytu: OceĖovaná bytová jednotka se nachází v 8.NP: pĜedsíĖ, koupelna, WC, pokoj 1, kuchyĖ, pokoj 2, šatna, lodžie; sklepní kóje (pĜíslušenství bytu mimo byt) Název

Podlahová plocha jednotky

KuchyĖ, pokoj, pokoj, koupelna, WC, pĜedsíĖ

12,50 m2

PĜedsíĖ

6,10 m2

Koupelna

2,60 m2

WC

1,00 m2

Pokoj 1

20,60 m2

Pokoj 2

18,60 m2

Šatna

2,10 m2

Sklepní kóje (pĜíslušenství bytu mimo byt) 3,00 m2 * 0,50 =

1,50 m2

10



Podlahové plochy vþetnČ sklepu

65,00 m2

Lodžie: 3,60 m2 x 0,50 =

1,80 m2

Podlahové plochy celkem

66,80 m2

Poznámka: celková užitná plocha bytové jednotky je vypoþítána ve smyslu "Doporuþených zásad oceĖování nemovitostí", vydaných ýeskou bankovní asociací.

Srovnávací kritéria: þ. 1 2 3 4 5

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úĜady Poptávka po nemovitých vČcech PĜírodní okolí Obchod a služby

Popis kritéria

obyvatel 50 289, z toho 33 516 v produkt. vČku veškeré nabídka pĜevyšuje poptávku velmi dobré veškeré základní škola 1. a 2. stupeĖ, stĜední školství, vysoké 6 Školství školství 7 Zdravotnictví nemocnice 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování dostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až ke stavbČ 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti pĜed domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží výtah nebo po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovité vČci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování nejsou

11


28 29 30

Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky celkem


viz níže dobrá 478 m2

Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebnČ-technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a spíše dobré údržbČ. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit finanþní prostĜedky na obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 3495 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Srovnávací nemovité vČci (SN): 1) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Pohraniþní, DČþín I Celková cena: 945 000,- Kþ Nabídková cena: 15 750,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 8 Podlaží umístČní: 2 Plocha užitná: 60 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Byt o dispozici 2+1 a výmČĜe 60 m2 je v osobním vlastnictví a prošel v roce 2011 kompletní rekonstrukcí. Nová kuchyĖská linka, plovoucí podlahy a dlažba, nové elektrorozvody a koupelna je také po kompletní rekonstrukci. V koupelnČ sprchový kout a WC. Plastová okna, zateplení, nové stoupaþky a výtah. K bytu náleží komora v mezipatĜe o výmČĜe 1,2 m2.

Zdroj: Realitní kanceláĜ AAA BYTY.CZ, a.s. tĜ. Václava Klementa 131 29301 Mladá Boleslav www.aaabyty.cz

13



2) Byt o velikosti 2+1 Adresa: HrnþíĜská, DČþín I Celková cena: 790 000,- Kþ Nabídková cena: 15 800,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 9 vþetnČ 1 podzemního Podlaží umístČní: 2 Plocha užitná: 50 m2 Lodžie: Ne Sklep: Ano Topení: Lokální plynové ElektĜina: 230V Popis: Byt 2+1 v osobním vlastnictví o ploše 50 m2 v 2.NP panelového domu v DČþínČ, ul. HrnþíĜská. Byt je po þásteþné rekonstrukci, zdČná koupelna, obklady, vlastní kombinovaný kotel, dĜevČné obložení v kuchyni a chodbČ, nové dveĜe, dĜevČná okna se žaluziemi. K bytu náleží sklep.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

14



3) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Kamenická, DČþín II-Nové MČsto Celková cena: 870 000,- Kþ Nabídková cena: 14 032,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 7 Podlaží umístČní: 1 Plocha užitná: 62 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Byt o velikosti 2+1 v DČþínČ, Nové MČsto - Kamenická ulice. Byt se nachází v 1.NP 7 patrového zatepleného domu. V bytČ jsou plastová okna, PVC, zaveden plyn.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 15000 Praha www.dumrealit.cz

15



4) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Weberova, DČþín VI-Letná Celková cena: 600 000,- Kþ Nabídková cena: 9 231,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 7 Podlaží umístČní: 1 Plocha užitná: 65 m2 Balkon: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Byt 2+1 v osobním vlastnictví, DČþín – Želenice, se nachází v 1.NP panelového domu. Bytová jednotka o výmČĜe 65 m2 se skládá z kuchynČ, koupelny s WC, obývacího pokoje s balkónem a ložnice. Byt je v pĤvodním dobrém udržovaném stavu. V jednotce jsou nová plastová okna s žaluziemi, samotný dĤm je zateplený – údržba dobrá. PĜíslušenství tvoĜí sklepní kóje.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Vesta, s.r.o. Masarykovo nám. 193/20 40502 DČþín Telefon: 412 514 521 www.rkvesta.cz

16



5) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Kladenská, DČþín III-Staré MČsto Celková cena: 610 000,- Kþ Nabídková cena: 10 000,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 8 Podlaží umístČní: 1 Plocha užitná: 61 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ne ElektĜina: 230V Popis: Byt 2+1 se zasklenou lodžií v DČþínČ. Bytová jednotka ve vlastnictví o velikosti 2+1 se nachází ve zvýšeném pĜízemí opraveného panelového domu. Bytovou jednotku o podlahové ploše 61 m2 tvoĜí pĜedsíĖ, dvČ ložnice, koupelna, WC a kuchynČ. Byt udržovaný s novými plastovými okny s pĤvodním bytovým jádrem. VytápČní je dálkové.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Vesta, s.r.o. Masarykovo nám. 193/20 40502 DČþín Telefon: 412 514 521 www.rkvesta.cz

17



6) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Krásnostudenecká, DČþín VI-Letná Celková cena: 795 000,- Kþ Nabídková cena: 15 900,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 8 Podlaží umístČní: 6 Plocha užitná: 50 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Topení: ÚstĜední dálkové ElektĜina: 230V Popis: Byt 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt má velikost 50 m2 a nachází se v 6.NP panelového domu v þásti Želenic. Koupelna je po rekonstrukci, jádro zdČné. V celém bytČ jsou nová plastová okna, v pokojích PVC s dĜevČným dekorem a ve zbylé þásti bytu dlažba. Vchod na lodžii je z kuchynČ. K bytu patĜí sklepní kóje. DĤm je zateplený s novým výtahem.

Zdroj: Realitní kanceláĜ STING, s.r.o. KĜížová 15/19, 40502 DČþín Telefon: 800 103 010 www.rksting.cz

18



7) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Labská, DČþín I Celková cena: 650 000,- Kþ Nabídková cena: 10 000,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 8 Podlaží umístČní: 5 Plocha užitná: 65 m2 Balkon: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Byt o velikosti 2+1 v osobním vlastnictví. Bytová jednotka je umístČna v 5.NP, zatepleného panelového domu. Byt ve standardním pĤvodním provedení. Umakartové jádro, pĤvodní špaletová okna. Na podlahách linoleum. Plynový sporák. Panelový dum je udržovaný.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Services Teplická 1190/47, 40502 DČþín www.dumrealit.cz

19



8) Byt o velikosti 2+1 Adresa: U Tvrze, DČþín VI-Letná Celková cena: 810 000,- Kþ Nabídková cena: 12 462,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 8 Podlaží umístČní: 8 Plocha užitná: 65 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Byt 2+1 v osobním vlastnictví. Byt je situovaný do 8.NP panelového domu po revitalizaci, s výtahem. Bytová jednotka se skládá z obývacího pokoje a ložnice, chodby s úložnými prostory, kuchynČ s jídelním koutem a lodžií. Panelové jádro je zdČné, koupelna s WC. V bytČ položena plovoucí podlaha, teplo i ohĜev vody Ĝešen centrálnČ, vlastní odpoþtové hodiny na energie i vodu. Topení s termoregulací a mČĜáky tepla.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Services Teplická 1190/47, 40502 DČþín www.dumrealit.cz

20



9) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Na PČšinČ, DČþín IX-Bynov Celková cena: 890 000,- Kþ Nabídková cena: 14 127,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 8 vþetnČ 1 podzemního Podlaží umístČní: 5 Plocha užitná: 63 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Byt o velikosti 2+1, výmČra 63 m2 v DČþínČ Bynov. Panelový dĤm je zateplený a má novou fasádu. Bytová jednotka nabízí standardní vybavení, bez úprav (kromČ nových plastových oken).

Zdroj: Realitní kanceláĜ REALITY ŠIROKÝ Masarykovo nám. 2/2, 40502 DČþín Telefon: 412 519 973 www.reality-siroky.cz

21



10) Byt o velikosti 2+1 Adresa: Žerotínova, DČþín III-Staré MČsto Celková cena: 990 000,- Kþ Nabídková cena: 15 714,- Kþ/m2 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 13 vþetnČ 1 podzemního Podlaží umístČní: 8 Plocha užitná: 63 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano ElektĜina: 230V Popis: Zmodernizovaný byt v osobním vlastnictví 2+1, který byl sádrokartonovou pĜíþkou pĜestaven na menší 3+1 v 8.NP panelového domu. V bytČ je nová kuchyĖská linka V bytČ jsou osazena nová plastová okna a balkónové dveĜe. Byt má 3 lodžie Pod plovoucí podlahou, která je v pokojích jsou pĤvodní dĜevČné parkety. Vchod do bytu zajišĢují bezpeþnostní vchodové dveĜe. V pĜedsíni bytu se nachází vestavČná skĜíĖ. V panelovém domČ jsou udČlány nové výtahy.

Zdroj: Realitní kanceláĜ REALITY BROUMSKÝ, s.r.o. Teplická 1148/71, 40502 DČþín www.realitybroumsky.cz

22



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovité vČci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke VýmČra srovnání [m2] [Kþ/m2] 60,00 50,00 62,00 65,00 61,00 50,00 65,00 65,00 63,00 63,00

15 750 15 800 14 032 9 231 10 000 15 900 10 000 12 462 14 127 15 714

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

0,90 0,90 0,90 1,05 0,95 1,05 0,95 1,05 1,00 0,90

tech. stav a vybavenost

velikost

ostatní

0,95 0,85 1,00 0,85 0,90 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 1,05 1,00 0,95 1,05 1,00 0,85 0,80 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 0,95 1,00 0,95 0,85 1,00 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

66,8 m2 VýmČra: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1

/

2

Upravená cena [Kþ/m2] 10 302 9 790 10 258 9 159 8 529 10 217 9 405 10 010 11 475 10 278 10 9 942 795 8 529 9 147 9 942 10 737 11 475 664 147 332 074 330 000

23



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých vČcech:

vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

330 000,- Kþ slovy: TĜistatĜicettisíc korun þeských Poznámka: Sklepní kóje (pĜíslušenství bytu mimo byt)

3,00 m2

24



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2894 – 268 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 27.03.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

25



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 3495, k.ú. Podmokly, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 04.02.2014 3. Snímek katastrální mapy

26


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

!"#$%&'&()*)%*+,&-./0!$*0%*1 23456789:;:&<=6>&?>@A4>6BC&5&A6=8&!"#!$#$!%"&%%'()'"*&&& !Z6<=B@;=>:&9?AB4=5a&>a]?7?BO&24AZ?&7P54B6&KS&UGVHWWF&%TS !"#$%$&'($)*'+,-./%(0)12.3$&45)-678%9-'5)-:$),;'.<)=:$&'1'(7)'>'39?'@);ABA<)CDE)FG)HICIJHKHL)-:$)MNO:A)M9:/B) =$13$(P?34@)=#AOA

D4#2!? D'EFGH&IJK:B '$"C,I2J*? MGLHFHA]45Za

DE23? LMGNNL&IJK:B K9!"+8)$!"%93"8*? NFWL

!&56=S&`7?]:&9<48&247?]5a&>?A?Ba&>&9?ABO&K:
I:,710J0<@1.=

EFB2170R<>&A=@/. /@B;7O34>P&/63@?Q&RS&7AJT36A&LUGVGWQ&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:B +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ&FELEG& IJK:B

K.:8F

\\LHHLVGL\L

HVG

\WELHWVGMF\

HVG

G +,-./01.210 P,:7.1
MAN2.9&/?4O018

MAN2.9&.RS=B7?

Ta=

!"#$%$&'()* V4:./B KB=R,FB

U?A 3,:7.1
K.:8F&7B 2A.F,X7GRS&X@21,RS :.-4&B&A.6,-<4 MNLVGLHHM

IJK:B&!$XY?=BPQ&KS2SmHFMNQ&HFMFQ&Ta=SAn]Q&Y!&GMWW 7B&AB=R,F,& &&&mG\\WV\Q&Y!&GMWW &&&mG\\WV\

G&

P07@&A=@/B X&l?7&7P2@<8

H

Q-,6,78&/FB2170R<>S.&A=@/B U?A&/61BS4 QA=@/7H78&A=.

76<=6>JBP&2Z4;_6&6&BPA>4^:

FU\]G

K./077.21&<

4 'P<=6>B:&23P>4&<]Z8>B:

24_Z?AP>56&]?7@`>J3&A4&>Cj?&WHMSEEEQX(K& 6&T8A48;:&24_Z?AP>56&`>J3&A4&>Cj?&LWLSFEEQX(K i?<54]436><5P&<=6>?TB:&<24^@=?ZB6Q& R?AB4=56k&HFMNVHW !XGNWLVGEEWXLEG 6S<SQ&!@B4_36A<5P&NGH\VHMWQ& %=36jB@;?Q&HEEEE$_6&HEQ&+iV$i0k& FWGFHNWU T02107B %]Z48>6&4&7^:7?B:&7P<=6>B:_4&23P>6&24AZ?&4TKS7S&&7?&AB?&GMSEMSGEEWSP>B:&`K@B5a& >5Z6A8&23P>6&5?&AB@&GWSEMSGEEWS !XGNWLVGEEWXLEG K.WB:8&< A6=8&24AZ?&23P>B:&`236>a&`K@BBO&>&A4TJ&>7B@58&23P>6 4 +47_4AB8=:&4&`26A58&ef&HNM&4A<=S

H&@B<4Z>?BKB:_4&7P54B6g /@B;7O34>P&/63@?Q&RS&7AJT36A&LUGVGWQ&IJK:B&!$X Y?=BPQ&FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\\LHHLVGL\L 'XHGFGLVGEHGXLHE T02107B ,?BKB:_4&<48A8&4&`26A58&Q&(369<5C&<48A&>&b<=:&B6A&Y6T?]&KS9S&(%,Y&MW $-%XH\UEGVGEHG&X)XHL&7?&AB?&EMSHHSGEHGc&8Z4d?B4&B6&236;S&b<=:&B6A&Y6T?] 'XHGFGLVGEHGXLHE 4 'P<=6>B:&23P>4&?h?58=43<5O

B6&@AS&24A:Z&HVG 234&24_Z?AP>58&>?&>Cj@&U\SEUHQUM&(K&&>K?=BJ&2^::&6&BP5Z6An&<48AB:_4&^:7?B: +,-./01.210&32.4&/&56,-78-&.9/.:4;&/,&<1,=>-&/?<.7@/@&21@178&2A=@/4&.?+@ABC !"#$%$ &

!"#$%&'&()*)%*+,&-./0!$*0%*1 23456789:;:&<=6>&?>@A4>6BC&5&A6=8&!"#!$#$!%"&%%'()'"*&&& !"#$%$&'($)*'+,-./%(0)12.3$&45)-678%9-'5)-:$),;'.<)=:$&'1'(7)'>'39?'@);ABA<)CDE)FG)HICIJHKHL)-:$)MNO:A)M9:/B) =$13$(P?34@)=#AOA



!&56=S&`7?]:&9<48&247?]5a&>?A?Ba&>&9?ABO&K:
K./077.21&<

r.&/4B?a&l6B5Q&6S<SQ&!a<54K@Z4>6& HFGGVH6Q&/@;_Z?Q&HFEEE$_6&FQ& +iV$i0k&GLMUGUGE

+?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ R?AB4=56k&HFMNVHW 'XLWWUVGEHNXLEG T02107B .h?58KB:&2^:567&4&7^:7?B:&?h?58=43<5O_4&7P<=6>B:_4&23P>6&B6&B?]4>@=4<=@& .h?58=43<5O_4&`^6A8$_6&L&X&R,I3SR8369A54B@;5C&KS9S&EMU&.oXHLEL\HVGEHN&XHH&7? AB?&HHSEMSGEHNSP>B:&]4;&5?&AB@&GFSEMSGEHNS 'XM\EUVGEHNXLEG K.WB:8&< A6=8&24AZ?&23P>B:&`236>a&`K@BBO&>&A4TJ&>7B@58&23P>6 4 'P<=6>B:&23P>4&7&347_4AB8=:&

<23P>B:_4&43qPB8 B6&@AS&24A:Z&HVG 234&24_Z?AP>58&>?&>Cj@&HSEU\QX(K&234&i?<548&3?28TZ@58 p@B6BKB:&`^6A&234&b<=?;5C&5369Q& +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& !?Z5P&_36A?TB:&NWVMHQ&b<=:&B6A& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ Y6T?]X;?B=38]Q&FEEGH&b<=:&B6A&Y6T?] R?AB4=56k&HFMNVHW 'XUEHLVGEHNXLEG T02107B +47_4AB8=:&<23P>;?&A6BJ&4&7^:7?B:&7P<=6>B:_4&23P>6&p@B6BKB:_4&`^6A8&234&b<=?;5C& 5369Q&b7#&>&IJK:BJ&KS9S&XHLW\F\EVGEHN&7?&AB?&HWSEUSGEHNS 'XUEHLVGEHNXLEG K.WB:8&< A6=8&24AZ?&23P>B:&`236>a&`K@BBO&>&A4TJ&>7B@58&23P>6 4 .h?58KB:&2^:567&5&234A?9@&

B?]4>@=4<=@ B6&@AS&24A:Z&HVG +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ R?AB4=56k&HFMNVHW 'XWFNEVGEHNXLEG T02107B .h?58KB:&2^:567&5&234A?9@&B?]4>@=C;_&>J;:&.h?58=43<5O_4&`^6A8$_6&L&X&R,I3SR8369 #4A54B@;5C&KS9S&EMU&.oXHLEL\HVGEHN&XGG&7?&AB?&NESE\SGEHNS 'XWFNEVGEHNXLEG 4 .h?58KB:&2^:567&5&234A?9@&

B?]4>@=4<=@ B6&@AS&24A:Z&HVG +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ R?AB4=56k&HFMNVHW 'XWF\HVGEHNXLEG T02107B .h?58KB:&2^:567&5&234A?9@&B?]4>@=C;_&>J;:&.h?58=43<5O_4&`^6A8&(Z6=4>a&X&R,I3S& I6Z@]@Z&/@56&KS9S&HGE&.oXGHLMGVGEHN&XHM&7?&AB?&ENSEWSGEHNS 'XWF\HVGEHNXLEG 4 'P<=6>B:&23P>4&?h?58=43<5O

B6&@AS&24A:Z&HVG 234&24_Z?AP>58&>?&>Cj@&MGS\\HQ\M&(K&>K?=BJ&2^::&6&BP5Z6An&<48AB:_4&^:7?B: +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& #34s@A?T=Q&<S3S4SQ&R@BA^@j<5P& WFHVGFQ&-4>O&/J<=4Q&HHEEE$_6&HQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ +iV$i0k&GUGGHWUH R?AB4=56k&HFMNVHW 'XWF\HVGEHNXLEG +,-./01.210&32.4&/&56,-78-&.9/.:4;&/,&<1,=>-&/?<.7@/@&21@178&2A=@/4&.?+@ABC !"#$%$ B




!&56=S&`7?]:&9<48&247?]5a&>?A?Ba&>&9?ABO&K:
K./077.21&<

T02107B .h?58KB:&2^:567&4&7^:7?B:&?h?58=43<5O_4&7P<=6>B:_4&23P>6&B6&B?]4>@=4<=@& .h?58=43<5O_4&`^6A8&(Z6=4>a&X&R,I3S&I6Z@]@Z&/@56&KS9S&HGE&.oXGHLMGVGEHN&XHL&7?&AB? ENSEWSGEHNS 'XWF\HVGEHNXLEG K.WB:8&< A6=8&24AZ?&23P>B:&`236>a&`K@BBO&>&A4TJ&>7B@58&23P>6 4 '6_P9?B:&?h?58;?

24>J^?BC&<48AB:&?h?58=43&R,I3S&I6Z@]@Z&/@56Q&YYS&/SQ '6&l?3PB5?]&\NMQ&NNW&EH&(Z6=4>a +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ 'XHFMGEVGEHNXFEF T02107B !a3478]JB:&<48AB:_4&?h?58=436&4&76_P9?B:&?h?58;?&k&%48AB:&?h?58=43&R,I3S&I6Z@]@Z& /@56Q&YYS&/S&k&HGE&.oXGHLMGVGEHN&X&U&7?&AB?&NESE\SGEHNc&8Z4d?B4&B6&236;S&(Z6=4>a X 'XHFMGEVGEHNXFEF 4 '6_P9?B:&?h?58;?

24>J^?BC&<48AB:&?h?58=43kR,I3SR836ZǆB@;5CQ.>342<5P&MMNVHNG HME&EE$_6&M +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ 'XMUWEWVGEHNXHEH T02107B !a3478]JB:&<48AB:_4&?h?58=436&4&76_P9?B:&?h?58;?&EMU&.o&HLEL\HVHNXU&5&HLH&.DX NMMFVGEHH&053?&IJK:BJ&7?&AB?&HESEMSGEHNc&8Z4d?B4&B6&236;S$_6 'XMUWEWVGEHNXHEH 4 'P<=6>B:&23P>4&?h?58=43<5O

234&24_Z?AP>58&>?&>Cj@&LNSWHGQX(K&>K?=BJ&2^::&6&BP5Z6An&<48AB:_4&^:7?B: %24Z?K?B<=>:&>Z6<=B:5n&9?AB4=?5&>& R?AB4=56k&HFMNVHW 'XHGNNFVGEHNXLEG 8Z@;@&[54ZB:&K2S&HFMNVG\&>&4T;@& IJK:BQ&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$X Y?=BPQ&FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k& GLFFNFMH T02107B .h?58KB:&2^:567&4&7^:7?B:&?h?58=43<5O_4&7P<=6>B:_4&23P>6&B6&B?]4>@=4<=@& .h?58=43<5O_4&`^6A8&R@K:B&X&/q3S&R634]:3&p36B;&KS9S&EGN&.oXEHEEMVGEHG&XHME&7?&AB?& H\SHGSGEHNS 'XHGNNFVGEHNXLEG K.WB:8&< A6=8&24AZ?&23P>B:&`236>a&`K@BBO&>&A4TJ&>7B@58&23P>6 4 -6^:7?B:&?h?58;?

.h?58=43<5C&`^6A&R@K:B&X&/q3S&R634]:3&p36B; +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ& FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\WELHWVGMF\ 'XHGNNFVGEHNXLEG T02107B ,&IJK:BJ&KS9S&FU&.o.XFWGHVGEHG&X HG&7?&AB?&EMSHGSGEHGc&8Z4d?B4&B6&236;S&IJK:B +,-./01.210&32.4&/&56,-78-&.9/.:4;&/,&<1,=>-&/?<.7@/@&21@178&2A=@/4&.?+@ABC !"#$%$ L


D4#2!? D'EFGH&IJK:B

DE23? LMGNNL&IJK:B

'$"C,I2J*? MGLHFHA]45Za

K9!"+8)$!"%93"8*? NFWL

!&56=S&`7?]:&9<48&247?]5a&>?A?Ba&>&9?ABO&K:
K./077.21&<

'XHGNNFVGEHNXLEG 4 -6^:7?B:&?h?58;?

.h?58=43<5C&`^6A&R@K:B&X&/q3S&R634]:3&p36B; /@B;7O34>P&/63@?Q&RS&7AJT36A&LUGVGWQ&IJK:B&!$X Y?=BPQ&FELEG&IJK:BQ&+iV$i0k&\\LHHLVGL\L 'XHGNNFVGEHNXLEG T02107B ,&IJK:BJ&KS9S&FU&.o.XFWGHVGEHG&X HG&7?&AB?&EMSHGSGEHGc&8Z4d?B4&B6&236;S&IJK:B 'XHGNNFVGEHNXLEG <

P07>&6@A02? ]&l?7&7P2@<8

KF.-9?&B&4A.6.=7H78 ]&l?7&7P2@<8& N

+B9G/BR8&1014F?&B&307>&A.:
T02107B 4 %]Z48>6&582B:&&7?&AB?&GMSEMSGEEWSP>B:&`K@B5a&>5Z6A8&23P>6&5?&AB@&ENSEUSGEEWS

!XGLFNVGEEWXLEG K=.' /@B;7O34>P&/63@?Q&RS&7AJT36A&LUGVGWQ&IJK:B&!$XY?=BPQ&FELEG& DCLICQ' \\LHHLVGL\L IJK:B \WELHWVGMF\ +?@BAZ&/@34Q&[54ZB:&HFMNVG\Q&IJK:B&!$XY?=BPQ&FELEG&IJK:B O

E61BS&9.701./B7GRS&AN:7H&,<.F.Y0RJ&6&247?];:;_&8>?A?BC;_&>&KP<=@&l&9<48&>dAa&B6&2^:C2@<8&7&56=6<=38&B?]4>@=4<=:&234&>Z6<=B@;=>:&A4]8&<&Ta=a&6&B?Ta=4>C]@ &&&&&&&&&&&&234<=43aS

+,-./01.210&32.4&/&56,-78-&.9/.:4;&/,&<1,=>-&/?<.7@/@&21@178&2A=@/4&-?(@?A2&<(9B5*(CDEF E?S.1./0F' C,2
E?S.1./,7.'

!"#!$#$!%"&&%%')^'!$

+,-./01.210&32.4&/&56,-78-&.9/.:4;&/,&<1,=>-&/?<.7@/@&21@178&2A=@/4&.?+@ABC !"#$%$ M

2014

Recommend Documents