2014

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 03600/14 - 023

ZNALECKÝ POSUDEK č. 10897-162/2014 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytové jednotky č. 2237/8 v bytovém domě č.p. 2237, postaveném na pozemku p.č.st. 3230 včetně alikvotního podílu 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 03600/14-023 ze dne 2.9.2014

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

22.10.2014

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 26 stran, z toho 8 stran příloh. V Prostějově, dne 25.11.2014

Znalecký posudek č. 10897-162/2014


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: bytové jednotky č. 2237/8 v bytovém domě č.p. 2237, postaveném na pozemku p.č.st. 3230 včetně alikvotního podílu 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

Takto stanovené obvyklé ceny by měly být na místním trhu zpětně dosažitelné za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitých věcí (bytové jednotky č. 2237/8 v bytovém domě č.p. 2237, postaveném na pozemku p.č.st. 3230 včetně alikvotního podílu 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na:

480.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 25.11.2014

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 4

3. POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÝCH CENÁCH NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1.

POUŢITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitých věcí: Přístup do oceňované bytové jednotky byl umoţněn, ale nebylo umoţněno pořídit fotodokumentaci interiéru. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna sráţkou 10 %. 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: -

Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 03600/14 – 023 ze dne 2.9.2014

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, LV č. 6671 vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.9.2014.

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, LV č. 6671 vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.9.2014.

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, vyhotovené dne 25.11.2014.

-

Fotodokumentace ze dne 22.10.2014.

-

Situační plánek ze dne 22.10.2014.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 22.10.2014 za účasti paní Markéty Ogurčákové.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

PŘEDMĚT POSUDKU

Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: bytové jednotky č. 2237/8 v bytovém domě č.p. 2237, postaveném na pozemku p.č.st. 3230 včetně alikvotního podílu 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

3.3.

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, LV č. 6671 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví:



3.4.

stránka č. 5

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, LV č. 6671 jsou v části c uvedena následující omezení vlastnického práva:

Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem.



stránka č. 6

4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2237/8 v bytovém domě č.p. 2237, postaveném na pozemku p.č.st. 3230 včetně alikvotního podílu 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Ostrava je statutárním městem s cca 300.000 obyvateli. V místě je úplná infrastruktura a občanská vybavenost. Město je dostupné autobusovou, vlakovou i leteckou dopravou, další složky tvoří MHD. Bytový dům, ve kterém je situována oceňovaná bytová jednotka, je postaven v jihozápadní části města v rovinném terénu, v místní části Zábřeh na ulici Patrice Lumumby. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Parkování možné před bytovým domem. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou.

4.2.2. Bytová jednotka č. 2237/8, k.ú. Zábřeh nad Odrou Přístup do oceňované bytové jednotky byl umoţněn, ale nebylo umoţněno pořídit fotodokumentaci interiéru. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna sráţkou 10 %. Jedná se o bytovou jednotku č. 2237/8 o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením situovanou ve III. NP zděného, podsklepeného, řadového krajního bytového domu s pěti nadzemními podlažími. Bytový dům, ve kterém je situována oceňovaná bytová jednotka, je postaven v jihozápadní části města v rovinném terénu, v místní části Zábřeh na ulici Patrice Lumumby. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace p.č. 1237/9. Parkování možné před bytovým domem. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Původní stáří bytového domu je přibližně z šedesátých let minulého století, dle venkovní obhlídky v posledních letech byla provedena nová fasáda se zateplením, výměna oken, oprava střechy. Technický stav bytového domu je dobrý. Technický stav bytové jednotky je průměrný, údržba prováděna základní, vybavení standardní. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230. S ohledem na celkový technický stav, stáří bytového domu je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 45 %. Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, střešní krytina plechové šablony, Znalecký posudek č. 10897-162/2014


stránka č. 7

klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítka vápenná hladká se zateplením, schody teracové, dveře standardní dřevěné, okna plastová, povrchy místností parkety, PVC, vytápění ÚT, elektroinstalace světelný a motorový rozvod, bleskosvod je instalován, rozvod teplé a studené vody, instalace plynu provedena, odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů, vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo, splachovací WC a ostatní prvky se nevyskytují.

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITÉ VĚCI Oceňovaná bytová jednotka je užívána k bydlení. Tato využití se jeví jako nejvhodnější i v budoucnu.



stránka č. 8

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění bytových jednotek je zjištění užitné plochy (základní měrná jednotka je tedy 1 m2). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení bytového domu (bytové jednotky), lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Od výchozí ceny bytové jednotky se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých bytových jednotek je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.



stránka č. 9

5.1.2. Bytová jednotka č. 2237/8 Podlahová plocha bytu: 16,96 m2 6,61 m2 8,76 m2 2,21 m2 0,98 m2 16,99 m2 2,49 m2

Obývací pokoj Chodba Kuchyně Koupelna WC Pokoj Sklep Celková podlahová plocha jednotky: 55,00 m2 Stanovení přiměřeného opotřebení

S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 45 % Podlahová plocha celkem Jednotková cena Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celou podlahovou plochu Snížení ceny za opotřebení 45 % Cena stavby po započtení opotřebení

m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč Kč Kč

55,00,-19.000,-1,0 19.000,-1.045.000,-470.250,-574.750,--

5.1.3. Výpočet hodnoty pozemku U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemku byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovité věci (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Jednotková cena obdobných pozemků se pohybuje od 400,- Kč/m2 do 700,- Kč/m2. Jednotková cena pozemku je stanovena při středu uvedeného rozmezí ve výši: 550,Kč/m2. Výměra pozemku: p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří

m2

212,00



stránka č. 10

Výpočet ceny pozemku Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku celkem Cena spoluvlastnického podílu 55/826

m2 Kč/m2 Kč Kč

212,00 550,00 116.600,00 7.763,00

Rekapitulace, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou Reprodukční hodnota bytové jednotky Věcná hodnota bytová jednotka Věcná hodnota pozemku Věcná hodnota celkem

Kč Kč Kč Kč

1.045.000,574.750,7.763,582.513,-



stránka č. 11

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ 6.1. BYTOVÁ JEDNOTKA Č. 2237/8, K.Ú. ZÁBŘEH NAD ODROU V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka, uvedené velikosti, standardního vybavení a provedení, průměrného technickému stavu, situovaná ve zděném bytovém domě v osobním vlastnictví v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka mírně niţší neţ nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obchodovatelná. Objekty k porovnání: BJ 2+1, Ostrava - Zábřeh, Patrice Lumumby, 53 m

2

Nabízím k prodeji rekonstruovaný družstevní byt 2+1 s možností převodu do osobního vlastnictví. Byt se nachází ve 3. podlaží ze 4. o celkové rozloze 53m2 na ulici Patrice Lumumby v Ostravě Zábřehu. Revitalizovaný dům je v klidné lokalitě plné zeleně v blízkosti Bělského lesa cca 500 m. Byt je po kompletní rekonstrukci - zděná koupelna se sprchovým koutem, v předsíni vestavné skříně na míru, nové interiérové dveře a zárubně, elektřina v mědi, v pokojích renovované parkety. V případě zájmu je možné zanechat i vybavení celého bytu včetně ledničky a pračky. Orientace bytu je na jihovýchod. Cena: 620.000,- Kč Zdroj: realitní inzerce 2 (11.698,- Kč/m ) 2 BJ 2+1, Ostrava - Zábřeh, Patrice Lumumby, 54 m

Byt 2+1, ul. P. Lumumby, Ostrava-Zábřeh. Byt po částečné rekonstrukci - v celém bytě nová elektřina. Byt se nachází ve 4. podlaží (5.NP). Velkou výhodou neprůchozí pokoje. Koupelna - topení, umyvadlo, vana, místo pro pračku, WC - zvlášť. V chodbě šatní skříň. V ložnici - parkety, v obývacím pokoji nová dřevěná podlaha. Kuchyň - kuch. linka, spížka, místo pro menší jídelní stůl a lednici. Výhled z bytu na východní stranu. Cena: 550.000,- Kč (10.185,- Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce

BJ 2+1, Ostrava - Zábřeh, Krylova, 54 m

2

Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví. Byt je v původním, ale zachovalém stavu, vhodný k rekonstrukci dle představ budoucích majitelů. Zděné jádro, neprůchozí pokoje. Cena: 600.000,- Kč ( 11.111,- Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce



stránka č. 12

Tabulka srovnávací ceny: Cena 2 v Kč/m

BJ 2+1 Ostrava Patrice Lumumby 2 53 m BJ 2+1 Ostrava Patrice Lumumby 2 54 m 2 BJ 2+1 Ostrava Krylovova 54 m

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní

přepočtená cena 2 v Kč/m

11 698

1,00

1,00

1,01

0,95

0,90

1,00

10 102

10 185 11 111

1,00 0,99

1,00 1,00

1,00 1,00

1,00 1,00

0,90 0,90

1,00 1,00

9 167 9 900

Výsledná cena:

9 723

Při srovnání realizovaných prodejů bytových jednotek z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s bytovou jednotkou oceňovanou, byly srovnány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na bytové jednotky se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 9.167,- Kč/m2 do 10.102,- Kč/m2, s ohledem na výše uvedené skutečnosti, volím srovnávací cenu při středu uvedeného rozpětí ve výši: 9.723,Kč/m2. Dále uplatňuji srážku 10 % za neumožnění pořízení fotodokumentace. Výpočet srovnávací ceny: 9.723,- Kč/m2 * 55,00 m2 * 0,90 (srážka)= 481.288,- Kč. Výsledná srovnávací cena tak činí po zaokrouhlení: 480.000,- Kč. Výsledná srovnávací cena bytové jednotky č. 2237/8 včetně podílu 55/8268 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230, k.ú. Zábřeh nad Odrou činí:

480.000,- Kč



stránka č. 13

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitých věcí na LV č. 6671, k.ú. Zábřeh nad Odrou: 582.513,- Kč Srovnávací cena nemovitých věcí na LV č. 96671 k.ú. Zábřeh nad Odrou: 480.000,- Kč

Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji ve výši srovnávací ceny.



stránka č. 14

8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, LV č. 6671 jsou v části C uvedena následující oprávnění: (viz. oddíl 3.4.)

9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.



stránka č. 15

10. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány.

Výsledná obvyklá cena bytové jednotky č. 2237/8 v bytovém domě č.p. 2237, postaveném na pozemku p.č.st. 3230 včetně alikvotního podílu 55/826 na společných částech bytového domu č.p. 2237 a pozemku p.č.st. 3230 – zastavěná plocha a nádvoří, LV č. 6671, 6662, k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

480.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 25.11.2014 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 16

11. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 10897162/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 17

12. PŘÍLOHY Situační plánek Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy



stránka č. 18

13. OBSAH č. 10897-162/2014 ......................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ............................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklých cenách nemovitých věcí .............. 4 3.1. Použité podklady: ................................................................................................. 4 3.2. Předmět posudku .............................................................................................. 4 3.3. Vlastnictví ......................................................................................................... 4 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, LV č. 6671 jsou v části c uvedena následující omezení vlastnického práva: ......................................................... 5 4. Nález............................................................................................................................. 6 4.1. Popis nemovitých věcí ............................................................................................ 6 4.2. Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu. ................................................................... 6 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovité věci ................................................. 7 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí.................................................................... 8 5.1. Stanovení věcné hodnoty ........................................................................................ 8 5.1.3. Výpočet hodnoty pozemku ................................................................................ 9 6. Stanovení srovnávací ceny nemovitých věcí ............................................................... 11 6.1. Bytová jednotka č. 2237/8, k.ú. Zábřeh nad Odrou ................................................... 11 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 13 8. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených .................. 14 9. Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou .............................................. 14 10. Stanovení obvyklé ceny ............................................................................................ 15 11. Znalecká doložka ...................................................................................................... 16 12. Přílohy ....................................................................................................................... 17 13. Obsah ....................................................................................................................... 18


2014

Recommend Documents