Znalecký posudek číslo 162/ZP/2014 o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ k nemovité věci – pozemek parcela č. st. 119/1 jehož součástí je stavba č. p. 62 v katastrálním území Zaječice u Chrudimi, obci Zaječice, v části obce Zaječice.
Objednatel :
Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany
Účel posudku :
Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 195 EX 1990/11-71
Oceněno ke dni :
5. 12. 2014
Posudek vypracovala :
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany
Tento posudek obsahuje 9 stran textu a 8 stran příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum vypracování : 29. 12. 2014 1
OBSAH:
A. NÁLEZ
B. POSUDEK 1. Odhad obvyklé ceny nemovitosti
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE
Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 5. 12. 2014 Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 529 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti
2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě a výši cen nemovitostí v daném regionu a to: - spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ k nemovité věci povinné Boženy Chlebné: pozemek st. p. č. 119/1, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Zaječice, č. p. 62, rod. dům, stavba stojí na pozemku st. par. č. 119/1, vše vedené u KP Chrudim, pro obec Zaječice, k. ú. Zaječice u Chrudimi na LV 529, k datu místního šetření, tj. k 5. 12. 2014, jako podklad v exekučním řízení. Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 10. 10. 2014 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinné Boženy Chlebné, bytem Švihov 38, 538 25 Miřetice ( vlastní ¼ ). PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovitosti, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 529, k. ú. Zaječice u Chrudimi a obec Zaječice a okres Chrudim:
parcela č. st. 119/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu č. p. 62
Poloha a stručný popis Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru obce, přístup je po slepé částečně zpevněné komunikaci odbočující ze silnice III. třídy, cca po 100 m. Jedná se o původní mlýnskou usedlost v blízkosti řeky Ležák. Objekt je užíván k bydlení, patrně jako zimoviště provozovatelů pouťových atrakcí, které jsou zaparkovány vedle domu. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni 29. 12. 2014, LV č. 529 pro k. ú. Zaječice u Chrudimi - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne 5. 12. 2014 - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Informace z Okresního státního archivu v Chrudimi - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhláška - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1990/11-71 - Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin, a internetového serveru ( sreality.cz )
3
PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 5. 12. 2014. Rodinný dům nebyl zpřístupněn. Prohlídka a popis byl proveden na základě podkladů a obhlídky zvenčí z veřejně přístupných míst.
PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU
Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
PRÁVNÍ STAV
Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění spoluvlastní povinná Božena Chlebná, Švihov 38, 538 25 Miřetice ( vlastní ¼ ) a dále paní Božena Srbová, Zaječice 62, 538 35 ( vlastní ½ ), Antonín Srb, Zaječice 62, 538 35 ( vlastní ¼ ) Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Skutečnost odpovídá zápisu v katastru nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění - zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce – LV č. 529, oddíl C - v příloze posudku Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4
CELKOVÝ POPIS Obec Zaječice se nachází cca 10 km jihovýchodně od Chrudimi. V obci žije 1 000 obyvatel, ze základní občanské vybavenosti je zde OÚ, základní škola, zdravotní středisko, obchod se základním sortimentem a drobné provozovny. Obcí prochází hlavní silnice Chrudim – Skuteč, vlakové spojení na trati Pardubice – Havlíčkův Brod. Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru obce, přístup je po slepé částečně zpevněné komunikaci odbočující ze silnice III. třídy, cca po 100 m. Jedná se o původní mlýnskou usedlost v blízkosti řeky Ležák. Nachází se v lokalitě se středním nebezpečím výskytu povodně/záplavy ( zóna 3 ). Dle šetření na příslušném stavebním úřadě v Chrasti se nedochovala žádná dokumentace k objektu. Ve Státním okresním archivu v Chrudimi je k domu č. p. 62 záznam z roku 1876, který uvádí, že se jedná o mlýnskou usedlost, v roce 1924 zde byl požár, v roce 1939 - 1941 objekt rekonstruován. Budova s č. p. 62 je evidovaná v KN jako rodinný dům. Dle obhlídky zvenčí je dům užíván k bydlení, patrně zimoviště provozovatelů pouťových atrakcí, které jsou zaparkovány vedle domu. Dům je půdorysně postaven do tvaru L se zastavěnou plochou odhadem 250 m2, samostatně stojící na rovinném pozemku, se dvěma nadzemními podlažími a šikmou střechou s oboustrannými valbami. Základy kamenné, betonové bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo smíšené z kamene a cihel, krov dřevěný, krytina skládaná z pálených tašek, omítky zvětralé, výplně otvorů dřevěné dvojité. Vnitřní prohlídka nebyla provedena, zařízení a vybavení patrně podstandardní. Objekt napojen na veřejný rozvod elektřiny – vzdušné vedení. Prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem zanedbané údržby. To se projevuje na krytině a klempířských konstrukcích, okna a dveře jsou již také dosti nefunkční, venkovní omítky zvětralé, místy opadané. Objekt bez viditelných statických poruch, stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby, použitým materiálům a zanedbané údržbě.
Pozemek Pozemek tvoří parcela č. 119/1 vedená jako zastavěná ploch a a nádvoří, s výměrou 756 m2, která je částečně zastavěná domem č. p. 62, část tvoří zatravněná plocha. Pozemek je rovinný, oplocený, přístupný po částečně zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Možnost napojení na veřejné sítě v obci – vodovod, plynovod, elektro.
5
B. POSUDEK – ocenění nemovitosti Cena obvyklá – v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „ cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním “.
Analýza trhu Nemovitá věc, skládající se z pozemku jehož součástí je stavba, je postavená původně jako mlýnská usedlost, která postupem času zanikla a ke dni ocenění je užívána k bydlení. Je volně obchodovatelná, lze vysledovat nízkou poptávku po tomto typu nemovitosti, která je dána její nízkou konkurenceschopností vzhledem k předimenzovanosti domu, stáří a zanedbané údržbě.
Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny použiji metodu srovnávací, přestože se nejedná o běžný rodinný dům a k dispozici není široká databáze porovnatelných nemovitostí. Způsob ocenění zjištěnou cenou dle oceňovacího předpisu ( zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ) , vzhledem k neexistenci stavebních podkladů a nemožnosti provedení zaměření
stavby, není proveditelný.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená omezení dispozičních práv nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby.
6
1. Odhad obvyklé ceny nemovitostí Pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla použita porovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např. : druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Porovnávací hodnota nemovitosti = cena srovnatelných nemovitostí Na trhu nemovitost jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1) Rodinný dům Zaječice
Jedná se o bývalý hostinec ve stejné lokalitě, nyní v rekonstrukci – střecha, svody, plastová okna, elektroinstalace. Celková plocha pozemku 1223 m2 , zastavěná plocha cca 350 m2. Cena nabídková: 1 199 000,-Kč Zdroj realitní server, RK M&M
2) Rodinný dům Pokřikov, okres Chrudim
Obec Pokřikov se nachází v okrese Chrudim, cca18 km jihovýchodně od Zaječic, v obci žije cca 300 obyvatel s minimální občanskou vybaveností. Objekt ve středu obce při hlavní silnici. Jedná se o bývalou restauraci s bytem 5 + 1 , sálem a příslušenstvím, v podkroví 2 pokoje s příslušenstvím, dům užíván k bydlení. Celková plocha pozemku 500 m2, zastavěná plocha cca 300 m2. Cena nabídková: 590 000,-Kč Zdroj realitní server, RK All credit
7
3) Rodinný dům Rudník, okres Trutnov
Obec Rudník se nachází v okrese Trutnov, v obci žije cca 2 000 obyvatel se základní občanskou vybaveností. Objekt v klidné lokalitě vhodné k bydlení i rekreaci. V 1. NP 3 + 1, ve 2. NP 3 + 1, dům před rekonstrukcí, napojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, vytápění lokální. Celková plocha pozemku 764 m2, zastavěná plocha cca 190 m2. Cena nabídková: 600 000,-Kč Zdroj realitní server, RK Next
Předpokládám, že uvedené nabídkové ceny se nebudou realizovat v dané výši, ceny skutečných prodejů jsou nižší, zpravidla se používá korelační koeficient 0,85. Na základě dostupných informací se srovnatelné nemovitosti prodávají v rozmezí 500 000,- Kč až 1 000 000,- Kč, kde širší rozpětí cen je dáno převážně technickým stavem, možností užívání a polohou nemovitostí. Vzhledem ke stavu, velkosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji obvyklou cenu nemovité věci po zaokrouhlení na: 500 000,- Kč.
Ocenění spoluvlastnického podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ činí tedy 500 000,- Kč x 1/5 = 125 000,- Kč.
8
C. ZÁVĚR Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě a výši cen nemovitostí v daném regionu a to: - spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ k nemovité věci povinné Boženy Chlebné: pozemek St. p. č. 119/1, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Zaječice, č. p. 62, rod. dům, stavba stojí na pozemku st. par. č. 119/1, vše vedené u KP Chrudm, pro obec Zaječice, k. ú. Zaječice u Chrudimi na LV 529, k datu místního šetření, tj. k 5. 12. 2014, jako podklad v exekučním řízení.
Výsledná hodnota bez zohlednění závad Odhad ceny obvyklé
125 000,- Kč
Hodnota práv Celková hodnota práv spojených s nemovitostmi
0,- Kč
Hodnota závad Celková hodnota závad dle platných cenových předpisů
0,- Kč
Odhad ceny obvyklé
0,- Kč
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady – specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 162ZP 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 162/2014 9
10
11
12
13
14
15
16
17
