ZNALECKÝ POSUDEK č. 49/19649/2014 O ceně nemovitosti - jiné stavby (zahrádkářské chaty) bez čp./če. spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 255 a p.p.č. 214/9, a dále ideální 1/25 pozemků p.p.č. 223/33 a p.p.č. 223/37, a to vše k. ú. Loučná u Lomu, obec Lom, okres Most
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 9.5.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 417829007 604734409 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje vyhotoveních.
V Bílině 9.5.2014
15
stran textu včetně titulního listu . Objednateli se předává ve 2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - jiné stavby (zahrádkářské chaty) bez čp./če. spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 255 a p.p.č. 214/9, a dále ideální 1/25 pozemků p.p.č. 223/33 a p.p.č. 223/37, a to vše k. ú. Loučná u Lomu, obec Lom, okres Most.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Jiná stavba (zahrádkářská chata) bez čp./če. spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 255 a p.p.č. 214/9, a dále ideální 1/25 pozemků p.p.č. 223/33 a p.p.č. 223/37 Adresa předmětu ocenění: Loučná 435 11 Lom Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Lom Katastrální území: Loučná u Lomu Počet obyvatel: 3 828 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 090,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,85 0,85 1,01
1,00 1,00 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 779,49 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.5.2014 za přítomnosti znalce osobně a p. Daniely Řepové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karlem Urbanem č.j.: 97 EX 3487/11-74 ze dne 24.4.2014 ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 871 pro k. ú. Loučná u Lomu obec Lom vyhotovený objednatelem s datem 25.7.2011 týkající se předmětné nemovitosti - informace z katastru nemovitostí LV č. 1081 pro k. ú. Loučná u Lomu obec Lom týkající se -2-
předmětné nemovitosti (spol. komunikace) - kopie katastrální mapy pro k. ú. Loučná u Lomu obec Lom vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 9.5.2014 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti bylo zjišťováno znalcem na místě odhadu - údaje o stáří a rozsahu provedených rekonstrukčních a modernizačních pracích na nemovitosti, poskytnuté p. Danielou Řepovou na místě odhadu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci předloženy nebyly
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k rekreačním účelům jako zahrádkářská chata, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je jiná stavba (zahrádkářská chata) bez čp./če.. Nemovitost je situována jako samostatný objekt v zahrádkářské osadě v nepravidelné sídlištní zástavbě ulice, v okrajové části města Lom, zvané Loučná. Je přístupná po nezpevněné cestě z hlavní asfaltové komunikace Loučná - Osek, procházející městem. Kromě výše uvedené stavby jsou dalšími součástmi nemovitosti kolna na nářadí, kolna se suchým záchodem, skleník, zahradní bazén, oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy, opěrné zídky, záhonové obrubníky, přípojka elektro, porosty a pozemky st.p.č. 255, zastavěná plocha, o výměře 13 m2 p.p.č. 214/9, zahrada, o výměře 693 m2, vše k. ú. Loučná u Lomu obec Lom, okres Most. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Ostatní stavby jsou započteny v ceně zahr. chaty. Jiné součásti nemovitost nemá. Dalšími součástmi nemovitosti jsou pozemky p.p.č. 223/33, ostatní plocha, o výměře 960 m2 p.p.č. 223/37, ostatní plocha, o výměře 660 m2 vše k. ú. Loučná u Lomu obec Lom, okres Most, a to ideální 1/25. Jde o komunikační prostory uvnitř zahrádkářské osady. Pro provedení odhadu byla znalcem telefonicky vyzvána majitelka nemovitosti paní Daniela Řepové, ta na místě odhadu byla a znalci prohlídku a zaměření umožnila. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004
8. Obsah znaleckého posudku -3-
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Jiná stavba bez čp./če. 1.2. Příslušenství a.21) Skleník a.22) Venkovní bazén b) Ocenění pozemků b1) Pozemky b2) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Jiná stavba bez čp./če. Jde o přízemní, částečně podsklepený objekt, s pultovou střechou, bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je v 1.PP klasicky zděný z převážně kamenného či cihelného zdiva, vrchní stavba je celodřevěná, stropy jsou v celém objektu dřevěné trámové, střešní krytina je lepenková, klempířské konstrukce provedeny nejsou. Dveře jsou dřevěné plné, okna dřevěná jednoduchá, podlahy dřevěné, rozvody elektro provizorní, 1 kamna na uhlí. Voda zavedená není, záchod je suchý mimo chatu. Objekt byl stavěn a je užíván jako zahrádkářská chata. Stáří objektu dle cca z roku 1970. Stáří objektu tedy uvažuji 2014 - 1970 = 44 let. Technický stav objektu lze prohlásit jako špatný. Prvky dlouhodobé životnosti byly vystavěny z použitého materiálu (cihly, dřevěné prvky stropů a střešních trámů apod.), a předpokládaná životnost těchto prvků je již omezená. Prvky vybavení jsou také ve špatném stavu, jsou také ze staršího materiálu, navíc má objekt velmi špatnou údržbu. Objekt vyžaduje totální rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 44 let -4-
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 25):
1 804,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3,80*1,80+1,80*1,90 1.NP: 3,80*3,70 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 10,26 m2 14,06 m2
10,26 m2 14,06 m2
= =
Konstrukční výška 1,50 m 2,30 m
Obestavěný prostor 1.PP: (3,80*1,80+1,80*1,90)*(1,50) Vrchní stavba: (3,80*3,70)*(2,30+0,20) Obestavěný prostor - celkem:
15,39 m3 35,15 m3 50,54 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: s = 1 - 0,005 * 44 = 0,780
č. III
Vi typ F
I II
0,02 -0,03
I I
-0,01 -0,06
II II III
-0,06 0,00 0,00
III III IV
0,03 0,00 0,65
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,780 = 0,451
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II -5-
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - Konfliktní osoby v okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I
Pi 0,85 0,01 0,05 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,20 0,00 -0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,408 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 804,- Kč/m3 * 0,451 = 813,60 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 50,54 m3 * 813,60 Kč/m3 * 0,940 * 0,408= 15 770,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
15 770,- Kč
1.2. Příslušenství a.21) Skleník Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 2,00*3,00 = 6,00 m2 zastavěné plochy 1271
Index trhu s nemovitostmi Název znaku
č. -6-
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
-0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - Konfliktní osoby v okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I
Pi 0,85 0,01 0,05 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,20 0,00 -0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,408 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,384 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2 Plná cena:
6,00 m2 * 4 379,- Kč/m2
-7-
= * * =
2 050,1,0000 2,1360 4 379,-
=
26 274,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 40 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1- 85,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 3 941,- Kč 0,384 1 513,34 Kč
Skleník - zjištěná cena
=
1 513,34 Kč
a.22) Venkovní bazén Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
21. Bazén venkovní 2,30*1,35*0,60 = 1,86 m3 obestavěného prostoru 242
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,01 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,03 -8-
parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - Konfliktní osoby v okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu
IV I
0,00 0,00
I
-0,20
I I
0,00 -0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,408 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,384 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3
= * * =
1 825,1,0000 2,2910 4 181,-
1,86 m3 * 4 181,- Kč/m3
=
7 777,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 29 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 29 / 35 = 82,9 % Koeficient opotřebení: (1- 82,9 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,171 1 330,- Kč 0,384 510,72 Kč
Venkovní bazén - zjištěná cena
=
510,72 Kč
č. IV
Pi 0,00
III I I
0,00 0,00 0,00
Plná cena:
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání -9-
5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Velmi nízká prodejnost pozemků za vyhl. ceny
II I
0,00 -0,30
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,700 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - Konfliktní osoby v okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I
Pi 0,85 0,01 0,05 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,20 0,00 -0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,408 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,700 * 0,408 = 0,268 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 10 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 779,49 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo 255
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 214 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,268
208,90
Výměra [m2] 13,00
Jedn. cena [Kč/m2] 208,90
Cena [Kč] 2 715,70
693,00
208,90
144 767,70 147 483,40
Pozemky - zjištěná cena
=
147 483,40 Kč
b2) Pozemky Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní – pěší zóny, cyklostezky P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
Pi 0,45 1,00 1,00 0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 779,49 0,383 1,000 Typ
Název
Parcelní číslo 223/33 223/37
Výměra [m2] 960,00 660,00
§ 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem - 11 -
Jedn. cena [Kč/m2] 298,54 298,54 = *
Upr. cena [Kč/m2] 298,54 Cena [Kč] 286 598,40 197 036,40 483 634,80 483 634,80 Kč 1 / 25
Pozemky - zjištěná cena
=
19 345,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty Na pozemcích je vysazeno několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
147 483,40 706,00 100,00 20 890,00 0,065 1 358,00 1 358,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Jiná stavba bez čp./če. 1.2. Příslušenství a.21) Skleník a.22) Venkovní bazén
15 770,- Kč 1 513,- Kč 511,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
17 794,- Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky b2) Pozemky
147 483,- Kč 19 345,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
166 828,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty
1 358,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů celkem
1 358,- Kč 185 980,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
185 980,- Kč - 12 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
185 980,- Kč
slovy: Jednostoosmdesátpěttisícdevětsetosmdesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Předkupní právo ve prospěch Poz. fondu ČR, a dále omezení disp. práv dle § 10 zák. č. 99/1999 Sb. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti. Dle mého názoru výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Jiné výhody a závady na nemovitosti dle předloženého LV ze dne 25.7.2011 neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době nižší než nabídka. V současné době jsou na serveru sReality nabízeno celkem 5 zahr. chat v oblasti 5 km od Lomu (zadané město Lom, zahr. chaty, 5 km okolí), všechny i nejlevnější nabízená chata za 135 000.- Kč je v lepším stavu než oceňovaná, poptávka je skutečně nižší než nabídka. Nemovitost není na základě znalcových zjištění pronajata,.nájemní smlouva není na základě znalcových zjištění uzavřená žádná. Příslušenstvím jiné stavby jsou kolna na nářadí, kolna se suchým záchodem, skleník, zahradní bazén, oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy, opěrné zídky, záhonové obrubníky, přípojka elektro, porosty.
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí - jiné stavby (zahrádkářské chaty) bez čp./če. spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 255 a p.p.č. 214/9, a dále ideální 1/25 pozemků p.p.č. 223/33 a p.p.č. 223/37, a to vše k. ú. Loučná u Lomu, obec Lom, okres Most
ve výši 120 000.- Kč. V Bílině 9.5.2014
Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina telefon: 417829007 604734409 e-mail:
[email protected]
- 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/19649/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/19649/2014.
- 14 -
- 15 -
