Országgy lés Hivatala ű
2008 .évi . . .. törvény
[romút ysxáni -
jC
t
Érkitt : 2007 DEC 1 7,
a társasházakról, a lakásszövetkezetekr ől, a lakások és helyiségek bérletéről és az elidegenítésük egyes szabályairól, valamint egyes szakmai tevékenységek gyakorlásána k feltételeirő l
Az Országgyűlés a társasházi és a lakásszövetkezeti tulajdon létesítése, biztonságos fenntartása , szakszerű működése, a tulajdonosok és a lakásszövetkezeti tagok érdekeinek érvényesítése, tovább á a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó – a bérl ői biztonságot és a polgári jogi alapelveke t szem előtt tartó – szabályok egyszerűsítése és áttekinthetőbbé tétele, illetőleg a szakszerű ingatlan- , és társasházkezelés, valamint az ingatlanok adás-vételének, bérbeadásának közvetítésével kapcsolatos visszaélések megel őzése érdekében a következő törvényt alkotja :
A törvény hatálya
1. § (1) A törvény hatálya kiterjed a társasház, valamint a lakásszövetkezet alapítására, fenntartására, szervezetére, működésére, a tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire, valamint a lakásszövetkezet és tagjai közötti jogviszonyra, a lakásszövetkezet gazdálkodásának alapvet ő szabályaira, a szervezeti átalakulásokra és a lakásszövetkezet megsz űnésére, továbbá a lakásszövetkezeti érdekképviselet külön szabályaira . (2) E törvény rendelkezéseit kell alkalmazni minden lakás ideértve a nyugdíjasházban , garzonházban, a szobabérl ők házában (a továbbiakban együtt : otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt, az átmeneti lakást és a szükséglakást is – és minden nem lakás céljára szolgáló helyisé g bérletére, az elidegenítésük egyes szabályaira, a felek eltér ő megállapodásának hiánya esetén a külállam tulajdonában lév ő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletére, valamint a társasházkezelés, az ingatlankezelés, az ingatlanközvetítés, az ingatlanvagyon-értékelés é s közvetítés szakmai tevékenységek gyakorlásának feltételeire . (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban : Ptk .) rendelkezései az irányadóak .
ELSŐ RÉSZ A társasház I.
Fejezet
ALAP VETŐ RENDELKEZÉSEK
1
A társasháztulajdon 2 . § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott , műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy önálló nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külö n tulajdonába kerül (a továbbiakban : társasház) . Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség , illetőleg lakás - különösen: a gondnoki (házfelügyelői) lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonáb a kerül . (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közö s tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgál ó helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illet i meg. 3. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem laká s céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt min ősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillet ő tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhet ő meg. 4. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban : közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése sorá n jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhet ő, gyakorolja a közö s tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit . A perbel i cselekv őképesség a közös képvisel őt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan . (2) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek a z egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint . 5. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre . (2) E törvény rendelkezéseit megfelel ően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgál ó helyiségekbő l álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak . A társasház alapítása, alapító okira t 6. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha az megfelel a 2 . § (1 ) bekezdésében meghatározott műszaki követelményeknek . (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, min t egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet . (3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illet őleg a külön tulajdonban álló ne m lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára el ővásárlási, előbérleti jog létesíthet ő. (4) A (3) bekezdés szerinti el ővásárlási, előbérleti jogot megelőzi e törvénynek, valamint az e törvény felhatalmazásán alapuló külön jogszabályoknak az önkormányzati, illet őleg az állami tulajdonú lakás, és nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, továbbá az elidegenítésér e vonatkozó eltérő rendelkezése .
2
(5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése i s szükséges . Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni . 7. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre val ó bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy a z érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történ ő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni . 8. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa a z alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlannyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik . (2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez . (3) A feljegyzett alapítást követ ően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhet ő. Ha a használatbavételi engedély eltér a z építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belü l módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják . 9. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostár s kérelmére a bíróság is elrendelheti . Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. (2) Több épületb ő l álló társasház esetén az egy vagy több épületben lev ő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. (3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illet őleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. 10. § Az alapító okiratban meg kell határozni : a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket , b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletb ől az egyes tulajdonostársaka t megillet ő - a külön tulajdonba kerül ő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és eze k meghatározásának módját , c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek, épületberendezések és vagyontárgyak felsorolását , d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt , e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társashá z megjelöléssel együtt . 11 . § Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belü l jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni .
Az alapító okirat módosítás a
12. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamenny i tulajdonostárs hozzájárulása szükséges ; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak . (2) A 2. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közössé g gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külö n tulajdon tárgya b ő víthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legaláb b kétharmados többségével rendelkez ő tulajdonostársak igenl ő szavazatával dönthet az
3
elidegenítésről . A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdon i hányadok megállapításáról . A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésr e alkalmas okirat . (3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos – a (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogá t abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak össze s tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért . Ebben az esetben a határozatba n fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képvisel ő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történ ő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal . (4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határid ő n belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni . A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdon i hányadok megállapításáról . (5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belü l jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni . (6) A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglev ő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti . A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatósá g által engedélyezett építési tervet . Alakuló közgy űlés 13 . § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képvisel őjének vagy - a közös képvisel ő helyett - intéz őbizottsága elnökének és tagjainak, továbbá szükség esetén a számvizsgáló bizottsá g tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról . (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze . (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követ ő hatvan napon belül meg kell tartani . Ezt követő en a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történ ő bejegyzésétől függő en - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közössége t megilletik és terhelik . A szervezeti-működési szabályzat 14 . § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költsé g viselésének szabályait a közösség szervezeti-m űködési szabályzatában kell megállapítani . (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell : a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére , b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belü l - a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására , c) a társasházi lakóépület házirendjére , d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására , 4
e) a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira , fi a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és m űködésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza . Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgy űlésre, a közös képviselőre, illetőleg az íntézőbízottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni . 15. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgy űlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerint i legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásba n szavaznak . Az írásbeli szavazás eredményét a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni . (3) A szervezeti-m űködési szabályzat tervezetét, a közgy űlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megel ő ző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részér e meg kell küldeni. (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 ével rendelkez ő tulajdonostársak – azonos tárgykörben – módosító javaslatot tesznek, a közö s képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni . 16. § A közösség - a 15 . §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-m ű ködési szabályzatot, illet őleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni . A társasház szerveinek törvényességi felügyelet e 17. § (1) A társasház szerveinek, e szervek m űködésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el . Ha a működés törvényessége másképpen nem biztosítható , az ügyész a bírósághoz fordulhat. (2) A bíróság az ügyész keresete alapján : a) megsemmisítheti a közgy űlés törvénysért ő határozatát, és szükség szerint új határoza t hozatalát rendelheti el ; b) a működés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társasház közgy űlését; c) ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellen őrzésre felügyelőbiztost rendelhet ki . II. Fejeze t JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN
A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek 18 . § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a haszno k szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a több i tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével .
5
19. § (1) A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás , illető leg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépüle t céljának, működésének megfelel ően. (2) A szervezeti-m űködési szabályzatban a lakás egészének, vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségbe n folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímét ől függetlenül - a mindenkori használó tekintetében irányadóak. 20. § (1) Lakóépület esetén a társasház közgy űlése megtilthatja a külön tulajdonban lév ő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná . (2) Ha a lakóépületben lév ő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használat a jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akko r adható ki, ha a hatóság felhívására tizenöt munkanapon belül — a közgy űlés nem hozott tiltó határozatot. (3) A hatóság a (2) bekezdésben említett felhívást a tényállás megállapítása érdekében a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló külön törvén y rendelkezéseinek alkalmazásával a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére kötele s megküldeni . Ha a társasház közös képvisel ő vel vagy intéz ő bizottsággal nem rendelkezik, illet őleg a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) neve, elérhetősége a helyszínen sem tisztázható, a felhívást valamennyi tulajdonostársnak — a közgyűlés összehívása céljából — meg kell küldeni . (4) A közgy űlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatá s nyugalma - így különösen : a zaj- és rezgésvédelem, illet őleg a lakókörnyezetet veszélyeztet ő más tevékenység megel őzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. 21. § (1) A közösség a 20 . § (1) és (4) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszer ű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti működési szabályzat el őírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédo s tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenl ő szavazata is szükséges . (2) A közös képvisel ő vagy az intéző bizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak . (3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határid őt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakka l közölni . 22 . § (1) A tulajdonostárs köteles : a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, b) lehetővé tenni és t űrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közö s tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellen őrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas id őben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az , akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont, és a 18 . § rendelkezéseit , d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. (2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés b) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt .
6
23. § (1) Az építtető tulajdonostárs — az épület biztonságának, állékonyságának meg őrzése érdekében — a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okirato t nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelöl t épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés m űszaki állapotának megváltozásával jár együtt, köteles az ilyen munkával közvetlenül érintet t tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájárul ó nyilatkozatát beszerezni . (2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkü l jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kel l módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn . (3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építés i engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányad a változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésr e alkalmas okirat. A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság joger ős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja . 24. § (1) A szervezeti-működési szabályzat el őírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közö s képviselőnek vagy az intéz őbizottság elnökének bejelenteni : a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást , b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthet ő személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérl ő, használó személy (a továbbiakban : bérl ő) b) pontnak megfelelő adatát , d) a külön tulajdonában lakó személyek számát , e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvez ő személy nevét . (2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható el ő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani . A tulajdonostár s köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni . (3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérl ő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintet t tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn . A bérlő írásbeli felszólítására, illet őleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes el őírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kel l megállapítani. (4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illet őleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követ ő 15-60 nap közötti határid őt állapíthat meg . (5) A közös képvisel ő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1 ) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen . A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi f űtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. (6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illet őleg a bérl ő vagy a volt bérlő a közö s költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intéz őbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefügg ő adatot haladéktalanul köteles törölni .
7
A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettsége k 25. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára , ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét . (2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja . 26. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgál ó helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás ( a továbbiakban együtt : közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-m űködési szabályzat másképp nem rendelkezik . (2) A szervezeti-m űködési szabályzatban kell meghatározni : a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltér ő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhet ő közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében a z egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történ ő elszámolás és a megfizeté s szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képvisel őnek vagy az intéz őbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határid ő megjelölésével történ ő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével é s bírósági végrehajtásával, valamint az e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait , d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkiseb b mérték figyelembevételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait . A társasházi lakóépület házirendj e 27. § (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgál ó szabályait (a továbbiakban : házirend) ; e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel . (2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek é s helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is . (3) A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül a külön tulajdon mindenkori használója köteles betartani . III. Fejezet A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE Általános rendelkezések 28. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgy űlés, amelye n valamennyi tulajdonostárs részt vehet. (2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el . Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásána k ellenő rzésére számvizsgáló bizottságot kell választani . (3) A legalább egy elnökb ől és két tagból álló intéz ő bizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk ; az intéz őbizottság elnökének jogállása és felel őssége azonos a közös képvisel ő e törvényben meghatározott jogállásával és felel ősségével .
8
(4) A számvizsgáló bizottság elnökének, illetőleg tagjának feladatait – az érintett tulajdonostár s írásbeli hozzájárulásával – a lakásban életvitelszer űen bentlakó haszonélvező is elláthatja. A közgyűlés 29. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz : a) az alapító okirat módosításáról, és a társasháztulajdon megszüntetésérő l, b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról , c) a közösséget terhel ő kötelezettségek vállalásáról , d) a közös képvisel őnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentésérő l és díjazásáról , e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képvisel ő, vagy az intéz őbizottság részére a jóváhagyás megadásáról , fi a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illető leg a számvízsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs, haszonélvező) ellen kártérítési pe r indításáról, illetőleg büntető feljelentés megtételéről, g) polgári jogi vita esetén permegel őző közvetítői eljárás kezdeményezésér ől, h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-m űködési szabályzat nem utal a közös képvisel ő vagy az intéz őbizottság, illet őleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe . (2) A közgy űlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határoza t végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit. (3) A közgyűlés a közös képvisel őt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármiko r felmentheti. A felmentett közös képvisel ő – intéző bizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenébe n köteles az új közös képvisel ő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított hatvanadik nap leteltéig ügyviv őként ellátni a közösség ügyeinek intézését . 30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelel ő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartoz ó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául, ha a közös képvisel őnek (az intézőbizottság elnökének) a 26 . § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott – a jelzálogjog bejegyzésének elrendelését megel őzően megtett – intézkedései eredménytelenek . (2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni . (3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell . 31 . § A közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külö n tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-m ű ködési szabályzat felhatalmazza. 32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelésér ől szóló közgyűlési határozatot, illet őleg a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogköré n belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni .
9
(2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhet ő. (3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követ ő tizenöt napon belül köteles a jelzálog törléséhe z szükséges engedélyt kiadni ; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni . (4) A jelzálogjog bejegyzésével és törlésével kapcsolatos költségek a hátralékos tulajdonostársa t terhelik. 33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intéz őbizottság elnöke hívja össze . A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidej űleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni . (2) Sürgős esetet - így különösen : a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések , vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztet ő helyzet kialakulását kivéve - a z írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt tizenöt nappal meg kell küldeni . (3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képvisel őt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni . Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk . 222-223 . §-aiban foglaltak az irányadók . 34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell : a) a közgyűlés időpontját és helyét; b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyz őkönyvet hitelesít ő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet; c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történ ő utalást; d) a megismételt közgy űlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. (2) A közgy űlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható . (3) A meghirdetett napirendben nem szerepl ő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet . 35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani . Az éve s elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott id őpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani . (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjel őlésével írásban kérték . Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke legkés őbb tizenöt napon belül nem teljesíti, a számvizsgáló bizottság ezt követ ő nyolc napon belül, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgy űlés összehívására. 36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkez ő tulajdonostársak jelen vannak . (2) A határozatképességet a közgy űlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekr ől történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott levezető elnök és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg . 37. § (1) Ha a közgy űlés nem határozatképes, vagy a levezet ő elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani . (2) A megismételt közgy űlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgy űlés esetén a közgy űlés berekesztését
10
követ ően fennmaradó - napirenddel kell összehívni . A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtele n közgyűlés napjára is kitűzhető , ha a szervezeti-működési szabályzat ett ől eltérően nem rendelkezik . (3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes ; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható . 38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazat i jog. (2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgy űlés a határozatát a jelen lev ő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszer ű szavazattöbbségével hozza meg . (3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhang ú határozata szükséges . 39. § (1) A közgy űlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen : a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, és a jegyzőkönyv hitelesítésér e megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illet őleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását ; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkoz ó adatokat . (2) A jegyző könyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti . (3) A jegyz ő könyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet . (4) A közös képvisel őnek vagy az intéz őbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgy űlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól láthat ó helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidej űleg – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget el őír –, azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. 40. § (1) A 15 . § (2) bekezdésében és a 21 . § (2) bekezdésében meghatározott eseteken kívül má s közgyűlési határozat is meghozható írásban . Ebben az esetben a közgy ű lési napirendre vonatkozóan a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozat i javaslatról ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. (2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti működési szabályzatban kell meghatározni. (3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni . A részközgy űlés 41 . § (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgy űlések formájában is meghatározhatja ; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket . A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani .
11
(2) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthet ő gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fe l az elkülöníthető gazdálkodás ügyében . Az elkülönített gazdálkodással összefüggő közös ügye k intézésére önálló közös képvisel ő vagy intézőbizottság választható . (3) A részközgy űlés hatáskörére és eljárására egyebekben a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelel ően alkalmazni. Közgyűlési határozatok bírósági felülvizsgálat a 42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illet őleg a szervezetiműködési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségéne k megállapítását a határozat meghozatalától – írásbeli szavazás esetén a határozat írásbeli közlését ől – számított hatvan napon belül . (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokol t esetben felfüggesztheti . (3) E § rendelkezéseit a közös képvisel őnek vagy az intéz ő bizottság elnökének a 30. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell . Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság 43 . § (1) A közös képvisel ő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles : a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azo k megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-m űködési szabályzat rendelkezéseinek , b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhel ő közös költséghez való hozzájárulás összegét é s érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit . (2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgy űlés határozata alapján az e törvény Negyedik Részében meghatározott társasház-kezel ői tevékenységet is elláthatja. Ebben az esetben szerződés tartalmazza a társasház-kezel ői tevékenységre vonatkozó feladatokat és a megállapodás szerinti díjazást . (3) A közös képvisel ő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát . 44. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgy űlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban : Közgyűlési Határozatok Könyve ) vezetni. (2) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgy űlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza : a) a közgyűlés id őpontját, a napirendi pontokat, a határozatképesség arányát , b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lév ő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadot t szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban , c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és id őpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. (3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említet t adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni .
12
45. § (1) A közös képvisel ő (az intéző bizottság elnöke) a külön tulajdont érint ő tulajdonosváltozás esetén - a szerz ődő felek kérésére, részükre - köteles a Közgy űlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni . (2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet . 46. § (1) A közös képvisel ő (az intéz őbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kel l jelölni . Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felel ősségre a Ptk . szabályai az irányadóak. (2) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességér ől tett szavatosság i nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történ ő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását . 47 . § A közös képvisel ő, illet ő leg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenkén t írásbeli költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza : a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként , b) a tervezett fenntartási munkákat az üzemeltetési, a karbantartási és a felújítási munkák szerint i bontásban, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lév ő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban . 48. § (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képvisel ő, illetőleg az intézőbizottság éves — írásban elkészített — elszámolása tartalmazza : a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is , c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve , d) a közösség tulajdonát képez ő vagyontárgyak tárgyieszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, tovább á fi a közös költségekhez való hozzájárulás el őírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevéne k feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerint i bontásban. (2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgy ű lés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezel ő tevékenységét jóváhagyja . A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. (3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számítot t harminc napon belül írásbeli jegyz őkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni . 49. § (1) Nem lehet közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja : a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett el ő élethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült , b) akit ilyen tevékenység gyakorlásától joger ős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatály a alatt,
13
c)
az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illet őleg amely ilye n tevékenységével összefügg ően keletkezett, jogerő sen megállapított fizetési kötelezettségéne k nem tett eleget, d) akit a bíróság cselekv őképességet korlátozó vagy kizáró gondnokság alá helyezett . (2) A közös képviselő vagy az intéz őbizottság elnöke, tagja, illet ő leg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illet őleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességr ől szóló igazolásokat a közgy űlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személ y részére bemutatni. (3) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illet őleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgy űlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezn i és bemutatni . 50. § A közös képvisel ő, illetőleg az intéz őbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság el őtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szembe n hatálytalan . A számvizsgáló bizottság 51. § (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intéz őbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát , b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c)javaslatot tesz a közös képviselő , illető leg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgy űlést, ha a közös képviselő vagy az intéz őbizottság elnöke az erre vonatkoz ó kötelességének nem tesz eleget . (2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49 . § rendelkezései megfelel ően irányadók. (3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét ; döntéseit szótöbbséggel hozz a meg. (4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseine k figyelembevételével kell megállapítani ; a szabályzat el őírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs, vagy a 28 . § (4) bekezdés rendelkezése alapján felhatalmazott haszonélvez ő látja el.
MÁSODIK RÉSZ A lakásszövetkezetek
52. § A lakásszövetkezetre az e törvény Els ő Rész II .-III. Fejezetében meghatározott rendelkezéseket az e törvény Második Részében foglalt eltérésekkel kell alkalmazni . Ha a Második Rész eltérően nem rendelkezik, az Első Rész II-III . Fejezetében, továbbá az e Fejezeteken belü l meghatározott 19 . § (2) bekezdésében, 20-21 . §-aiban, 33 . § (3) bekezdésében, 36 . § (2) bekezdésében és 39 . § (1)-(3) bekezdéseiben említett szervezeti-működési szabályzat helyett alapszabályt, közös képviselő (intézőbizottság elnöke) helyett az igazgatóság elnökét 14
(igazgatóságot) vagy ügyvezető elnököt (ügyvezető igazgatót), a tulajdonostárs helyett együttesen a tag és a nem tag tulajdonost, illet őleg az állandó vagy az időleges használati jog jogosultját kell érteni.
IV. Fejezet ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A lakásszövetkezet fogalm a
53 . § (1) A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkod ó szervezet . A lakásszövetkezet jogi személy. (2) A lakásszövetkezetnek természetes és jogi személyek, valamint jogi személyiséggel ne m rendelkez ő gazdasági társaságok lehetnek a tagjai . Külföldi személy akkor lehet a lakásszövetkezet tagja, ha a lakás tulajdonjogát, vagy az állandó, illet őleg az időleges használati jogot megszerezte . (3) E törvény alkalmazása szempontjából lakásszövetkezet : a lakás, a nyugdíjasházi, az üdül ő, a személygépkocsi-tároló, a m űhely, vagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet (a továbbiakban együtt : lakásszövetkezet) . (4) E törvénynek a lakásszövetkezetekre és az ilyen épületekben lévő lakásokra vonatkozó rendelkezéseit - ha a törvény másként nem rendelkezik - a nyugdíjasházakra, a bennük lévő lakásokra, illetőleg az üdül ő, a személygépkocsi-tároló, illet őleg a műhely, vagy üzlethelyisé g építését és fenntartását végz ő szövetkezetekre és az ilyen épületekben lév ő önálló nem lakás céljár a szolgáló helyiségekre is megfelel ően alkalmazni kell . (5) A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonoso k részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik . (6) A lakásszövetkezet a tevékenységének ellátása céljából - e törvény rendelkezéseine k figyelembevételével - vállalkozási tevékenységet is folytathat . A lakásszövetkezet által üzletszer űen végzett társasházkezel ői, illetőleg ingatlankezelői tevékenység gyakorlásának feltételeire az e törvény Negyedik Részében meghatározott rendelkezéseket alkalmazni kell . A lakásszövetkezet alapítása, alakuló közgy űlés 54 . § (1) A lakásszövetkezet alapítását legalább hét alapító tag esetén, valamennyi alapító ta g részvételével tartott alakuló közgy űlés határozza el . Az alakuló közgyűlést bármely alapító tag, illetőleg az építtető hívhatja össze . (2) Az alakuló közgyűlés : a) dönt a lakásszövetkezet megalakulásáról ; b) elfogadja a lakásszövetkezet alapszabályát ; c) megválasztja a lakásszövetkezet igazgatóságát és a felügyel őbizottságot, illet őleg e szervek tisztségviselőit; d) elfogadja az alapító vagyon összegét, illet őleg megállapítja a tagok építéssel és fenntartássa l kapcsolatos befizetéseinek feltételeit ; e) dönt az alakuló közgyűlésig a lakásszövetkezet javára megkötött szerz ődések jóváhagyásáról . (3) Az alakuló közgy űlés a határozatait egyszerű szótöbbséggel hozza, az alapszabál y elfogadásához azonban az alapító tagok szavazatainak kétharmados szótöbbsége szükséges . (4) Az alakuló közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezet ő ír alá, és a közgyűlésen erre megválasztott két lakásszövetkezeti tag aláírásával hitelesíti . (5) A lakásszövetkezet alapításához a lakásszövetkezetnek a cégnyilvántartásba – e törvén y rendelkezései szerint – történő bejegyzése is szükséges . 15
Az
alapszabály
55. § (1) Az alapszabály a lakásszövetkezet alapításának, továbbá a szervezetének, m űködésének és gazdálkodásának alapokmánya; tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait é s adottságait figyelembe véve állapítja meg. (2) Az alapszabálynak tartalmaznia kell : a) a lakásszövetkezet nevét, székhelyét, tevékenységének célját és tevékenységi körét ; b) a lakásszövetkezet szervezetére és szerveinek m űködésére vonatkozó szabályokat ; c) a lakásszövetkezet testületi szerveinek hatáskörét, feladatait, tagjainak számát; d) a lakásszövetkezet tisztségvisel ő it, a feladatuk ellátásához szükséges szakmai követelményeket, a megbízatásuk időtartamát, ideértve az időközi megválasztásra vonatkoz ó eljárási szabályokat és a megbízatás id őtartamát is; e) a tisztségviselővel szemben felmerül ő kizáró okot, vagy a tisztség betöltésével összeférhetetlen körülmény megszüntetésére, illetőleg megszűnésére vonatkozó igazolás módját ; fi a lakásszövetkezet képviseletének részletes szabályait ; g) a közgyűlés, illetőleg - ha az alapszabály el őírja - a részközgyűlés, a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait ; h) az írásbeli szavazás lehetősége esetén annak napirendjeit, az eljárás részletes szabályait, a szavazás eredményér ől történő tájékoztatás módját és a határozat közlésének határidejét ; i) a tagok jogait és kötelezettségeit ; j) az építési, illetőleg a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját; k) a költséghátralék megfizetése érdekében az igazgatóság feladatait ; 1) a tagfelvételi, és a tagsági viszony megsz űnésére vonatkozó ügyekben, ha azokról nem a közgyűlés dönt, az eljárásra illetékes testületet és az eljárás szabályait ; m) a használati jog gyakorlásának és átruházásának feltételeit ; n) az állandó, illet őleg időleges használati jog megszerzéséhez szükséges vagyoni hozzájárulás mértékét és megfizetésének módját ; o) a tagsági viszony megszűnése esetén a volt taggal, örökösével való elszámolás módját é s határidejét; p) a lakásszövetkezeti lakóépület házirendjét; q) az alapszabályon kívül más — a lakásszövetkezet saját, és vállalkozási tevékenységének ellátását segítő — belső szabályzat megalkotásának lehetőségét, megnevezését és tárgyát, illetőleg a megalkotására jogosult testület megjelölését ; r) törvény által előírt egyéb adatot, jogot, tényt; s) a közgyűlés által szükségesnek tartott kérdéseket . (3) Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, a (2) bekezdés j) pontjában említett költsége k felosztása során a lakások teljes alapterületének nagysága az irányadó . (4) Ha az alapszabály a lakásszövetkezet m űködésének időtartamáról nem rendelkezik, a lakásszövetkezet határozatlan id őre alakul meg . (5) A közgyűlés az alapszabályt - a jelenlév ők szavazatának kétharmados többségével - bármiko r módosíthatja . Az alapszabályt és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belü l jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni . A
lakásszövetkezet nyilvántartásba vétele
56. § (1) A lakásszövetkezet alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napo n belül - bejegyzés és közzététel céljából - be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak (a továbbiakban : cégbíróság).
16
(2) A Lakásszövetkezet - a cégeljárásról szóló jogszabályokban meghatározott feltételek szerint - a cégnyilvántartásba történ ő bejegyzéssel jön létre. A lakásszövetkezetet a székhelye szerint illetéke s cégbíróság veszi nyilvántartásba . (3) Ha a cégbíróság a lakásszövetkezet bejegyzési kérelmét joger ősen elutasítja, a lakásszövetkezet köteles a tevékenységét megszüntetni . A tagok az alakuló közgy űléstől a tevékenység megszüntetéséig terjedő időszakra vonatkozóan kötelesek egymással elszámolni. 57 . § (1) Azok, akik a cégbejegyzés megtörténte el őtt a saját nevükben, de a lakásszövetkezet javára eljártak, korlátlanul és egyetemlegesen felelnek a vállalt kötelezettségekért . A felelősség kizárása vagy korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan . (2) A cégbejegyzést megel őzően az (1) bekezdés szerint vállalt kötelezettségekért fennáll ó felel ősség megszűnik, ha a lakásszövetkezet közgy űlése a szerződést utólag jóváhagyja . 58. § A lakásszövetkezet létrejöttének tényét az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni ; az alapszabályt az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolni kell . A lakásszövetkezet képviselete 59. (1) A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke vagy az - igazgatóság helyett megválasztot t - ügyvezető elnök, vagy az igazgatóság alkalmazásában álló ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviseli ; e jogkörük harmadik személyekke l szemben érvényesen nem korlátozható . Más tag illet őleg alkalmazott a képviseleti jogga l rendelkező tisztségviselő írásbeli felhatalmazása alapján képviselheti a lakásszövetkezetet ; ebben az esetben legalább két tag illet őleg alkalmazott együttes felhatalmazása szükséges. (2) A cégjegyzési jog az (1) bekezdésben meghatározottak szerint a cég szervezeti képviseletével rendelkező tisztségviselőt illeti meg . A tisztségvisel ő cégjegyzési joga önálló ; más tagot illetőleg alkalmazottat az együttes cégjegyzés joga illeti meg . A lakásszövetkezet törvényességi felügyelete 60. A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a lakásszövetkezet székhelye szerint illetéke s cégbíróság látja el a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló külö n törvény rendelkezései szerint. Lakásszövetkezeti határozatok bírósági felülvizsgálat a 61 . § (1) A lakásszövetkezet bármely tagja és nem tag tulajdonosa, illet őleg az állandó (időleges) használati jog jogosultja kérheti a bíróságtól a lakásszövetkezet, illet őleg annak szervei által hozott olyan határozat hatályon kívül helyezését, amely e törvény rendelkezéseibe, más jogszabályba, a lakásszövetkezet alapszabályába vagy más belső szabályzatába ütközik . Ez a jog, érvényesen ne m zárható ki . (2) A jogsértő határozat megtámadására irányuló keresetet a határozat közlését ől számított hatvan napon belül lehet a lakásszövetkezet ellen megindítani . A keresetindításnak halasztó hatálya nincs , de a bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztheti . (3) Az alapszabály kötelez ővé teheti, hogy a jogsértő határozattal érintett tag a sérelmet perindítás előtt - a felügyelőbizottságnak bejelentse ; a bejelentés alapján a felügyelőbizottság a bírósági eljárás elkerülése érdekében - feladatkörében - köteles a szükséges intézkedéseke t megtenni . 62. § Ha a közgyűlés határozata a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely ta g vagy nem tag tulajdonos, illetőleg az állandó (időleges) használati jog jogosultja – a 42 . § megfelelő
17
alkalmazásával — keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapításá t Ebben az esetben a 61 . § (3) bekezdés rendelkezéseit is alkalmazni kell .
V. Fejezet TULAJDONI ÉS HASZNÁLATI VISZONYOK A LAKÁSSZÖVETKEZETBEN
63. (1) A lakásszövetkezetben a lakások a tagok (a nem tag tulajdonosok), vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak . (2) Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, a z épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központ i berendezések, a házfelügyel ői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló má s létesítmények (iroda, m űhely, raktár stb .) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak . Az olyan létesítmény, amely nem szolgálja a lakásszövetkezet célját — így különösen a gépkocsi tároló — a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat . 64. § (1) A lakások - ha az alapszabály így rendelkezik - a lakásszövetkezet tulajdonában i s állhatnak . A tagot ilyen esetben meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg . (2) A tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja. A hasznosítás, illetőleg a használati jog átruházásának feltételeit az alapszabályban kell meghatározni . (3) Az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet a z elő vásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg . A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki . (4) Ha a lakásszövetkezet nem él a (3) bekezdésben említett jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel . Az ilyen személy tagfelvételi kérelm e nem utasítható el . (5) A tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak van helye . VI. Fejezet A LAKÁSSZÖVETKEZET SZERVEZETE A közgyűlés 65. § (1) A közgyűlés hatáskörébe tartozik : a) az alapszabály megállapítása, módosítása ; b) az igazgatóság tagjainak és elnökének, illetőleg az ügyvezet ő elnöknek a megválasztása , felmentése; c) a felügyelőbizottság tagjainak és elnökének megválasztása, felmentése, vagy a feladatuka t ellátó más személy megbízatása, felmentése ; d) a tisztségviselők díjazásának megállapítása ; e) a beszámoló és a tárgyévi költségvetés (költségelőirányzat) elfogadása, döntés az adózott eredmény felhasználásáról, illetőleg a veszteség fedezetének forrásáról, szükség esetén a pótbefizetés elrendeléséről; f) a lakásszövetkezet egyesülésének, szétválásának és a lakásszövetkezet megsz űnésének elhatározása ; g) a kiválással kapcsolatos vagyon megosztása;
18
h) a 63 . (2) bekezdésében említett épületrészek használata, hasznosítása módjána k megváltoztatása, és a lakásszövetkezet célját nem szolgáló más létesítményben folytathat ó tevékenység - lakhatás nyugalmát - szolgáló feltételének meghatározása ; t) döntés a lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségbe történ ő belépésről, illetőleg az abból történő kilépésrő l; j) tisztségvisel ő ellen kártérítési per indításának elhatározása, illet őleg büntet őfeljelentés megtételér ől való döntés ; k) mindaz, amit e törvény vagy az alapszabály a közgy űlés hatáskörébe utal . (2) A lakásszövetkezet egyesülésének, szétválásának, és a lakásszövetkezet megsz űnésének elhatározásáról, illető leg az (1) bekezdés g) pontjában említett vagyonmegosztásról a döntés a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik . Az alapszabály minden más ügy eldöntését - kivéve a küldöttgy űlés hatáskörére vonatkozó alapszabályi rendelkezést - a küldöttgyűlés hatásköréb e utalhatja . 66. § (1) A közgy űlést az igazgatóság hívja össze . A közgyűlést szükség szerint, de - ha küldöttgy űlés nem működik - legalább évente egyszer össze kell hívni . (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha ezt a tagok legalább tíz százaléka vagy a felügyel őbizottság írásban, a napirend, az ok és a közgy űlési határozatra tett javaslat megjelöléséve l indítványozza. Ha az indítványt az igazgatóság nem fogadja el, illetőleg legkés ő bb harminc napon belül a közgy űlést nem hívja össze, a felügyel őbizottság ezt követ ő tizenöt napon belül, ennek elmulasztása esetén az összehívást kér ő tagok, vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés összehívására. (3) A közgyűlést - annak id ő pontját legalább tizenöt nappal megel ő zően - a napiren d megjelölésével írásban kell összehívni, és ezzel egyidej űleg a meghívó egy példányát jól láthat ó helyen ki kell függeszteni . Ha az alapszabály lehetővé teszi, a közgyűlés hirdetmény útján is összehívható . (4) A közgyűlési meghívónak vagy a hirdetménynek — a 34 . § (1) bekezdésben foglaltako n túlmen ően — a lakásszövetkezet nevét és székhelyét is tartalmaznia kell . 67. § (1) A közgyűlés határozatképes, ha azon a tagok több mint a fele megjelent . (2) Ha e törvény Második Része, az alapszabály vagy a közgy űlés másként nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatait a jelen lév ő tagok több mint felének szavazatával és nyílt szavazással hozza. (3) A közgyűlésen lakásonként (használati egységenként) csak egy-egy szavazatot lehe t figyelembe venni . Ha a lakás (használati egység) több tag tulajdonában (használatában) áll, a z alapszabály határozza meg a lakáson (használati egységen) belüli ellentétes szavazato k figyelembevételének módját. (4) Az igazgatóságnak a közgy űlésen meghozott határozatokat valamennyi tag tulajdonos részér e írásban, a közgyűlés megtartásától számított - írásbeli szavazás esetén a szavazásra megjelölt határidőt követő - 30 napon belül kézbesítés útján közölnie kell . Ez a rendelkezés irányadó a ne m tag tulajdonosnak a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek el őírására és teljesítésére vonatkozó határozatok közlésére is . 68. (1) Nem lehet megismételt közgyűlést tartani: a) a lakásszövetkezet egyesülése, szétválása és megsz űnése kapcsán meghozandó döntések esetében, valamint b) ha az alapszabály — e törvény keretei között — így rendelkezik . (2) A kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról szóló döntés esetén az alapszabály a megismételt közgy űlés megtartását érvényesen nem zárhatja ki, de a megismételt közgy űlés csak a tagok legalább 25 %-ának jelenléte esetén hozhat érvényes határozatot .
19
69. § Nem lehet írásban szavazni a 65 . § (1) bekezdés a)-g) pontjaiban meghatározot t kérdésekben . A részközgyűlés
70. § Az alapszabály – ha a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában előírja – a részközgyűléseket a részközgyűlési körzet meghatározott bels ő ügyeiben önálló döntés i jogkörrel ruházhatja fel ; az így hozott határozat más részközgyűlési körzetet nem érinthet. A részközgyűlésre egyebekben a 41 . (1) és (3) bekezdés rendelkezései megfelelően irányadók. A küldöttgyűlés
71 . (1) A legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgy űlés működését írhatja el ő . Ebben az esetben meghatározza a küldötteknek a taglétszámhoz viszonyított arányát, megválasztásuk módját és megbízatásuk id őtartamát, annak figyelembevételével, hogy a küldöttek létszáma harmincnál kevesebb nem lehet . (2) A küldöttgy űlés - az alapszabály felhatalmazása alapján - a közgy űlés kizárólagos hatásköréb e tartozó ügyek kivételével minden ügyben dönthet . (3) A küldöttgy űlésen - tanácskozási joggal - a lakásszövetkezet bármely tagja részt vehet . (4) A küldöttgyűlés hatáskörére és eljárására egyebekben a közgy űlésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni azzal az eltéréssel, hogy határozatképtelenség esetén megismételt küldöttgy űlés nem tartható . (5) A számvitelről szóló 2000 . évi C. törvény alkalmazása során a lakásszövetkeze t küldöttgyűlésének döntését a közgy űlés döntésével azonos módon kell figyelembe venni . Az igazgatóság
72. § (1) A közgyűlés - legfeljebb ötévi id őtartamra - legalább háromtagú igazgatóságot választ . Az alapszabály igazgatóság helyett ügyvezet ő elnöki tisztséget rendszeresíthet (a továbbiakba n együtt: igazgatóság) . (2) Az igazgatóság tagjává - ha az alapszabály eltér ően nem rendelkezik - csak a lakásszövetkezet tagja választható meg. (3) Az igazgatóságnak, egyúttal a lakásszövetkezetnek az elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg . 73. § (1) Az igazgatóság a közgyűlés határozatainak megfelelő en irányítja a lakásszövetkeze t tevékenységét . Kialakítja és irányítja a lakásszövetkezet munkaszervezetét, gyakorolja a z alapszabály által hatáskörébe utalt munkáltatói jogokat, és alkalmazza a lakásszövetkezet ügyvezet ő igazgatóját, ha az alapszabály ilyen tisztséget rendszeresített. (2) Az igazgatóság dönt minden olyan ügyben, amelynek eldöntése nem tartozik a lakásszövetkezet más szervének hatáskörébe ; az alapszabályban meghatározott részközgy űlés i körzetet közvetlenül érintő döntésének meghozatala el őtt azonban köteles az érintett körzet véleményét kérni . (3) Az igazgatóság az alapszabályban meghatározott id őközönként, de évente legalább egyszer köteles beszámolni a közgyűlésnek a lakásszövetkezet vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről és az igazgatóság tevékenységéről. Az igazgatóság tevékenységéért a közgy űlésnek felel ős .
20
(4) Az igazgatóság a tagnak a lakásszövetkezetre, illet őleg a jogaira és kötelezettségeire vonatkozó írásbeli megkeresésére, illet őleg az abban felvetett kérdésekre - a kézhezvételt ő l számított 30 napon belül - írásban köteles választ adni . 74. § Tulajdonosváltozás esetén a 46 . § rendelkezéseit a lakásszövetkezeti tag id őleges vag y állandó használati jogának átruházása esetén is megfelel ően alkalmazni kell . A felügyelőbizottság 75. § (1) A közgyűlés - legfeljebb ötévi időtartamra - legalább háromtagú felügyel őbizottságo t választ. A felügyel őbizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg . A felügyel őbizottság döntéseit szótöbbséggel hozza, szavazategyenl őség esetén az elnök szavazata dönt. (2) A lakásszövetkezet a felügyel őbizottság elnökével és tagjaival munkaviszonyt nem létesíthet. (3) Az alapszabály el őírhatja, hogy felügyelőbizottság helyett a lakásszövetkezet egyik tagja látja el a felügyelőbizottság feladatait. Az így megbízott személyt tisztségvisel őnek kell tekinteni. 76. § (1) A felügyel őbizottság a tagok érdekében a lakásszövetkezet egész tevékenységér e kiterjedő folyamatos ellenőrzést végez . (2) A felügyelőbizottság : a) a lakásszövetkezet szerveinek m űködésével és a gazdálkodással kapcsolatos bármely ügye t megvizsgálhat, a lakásszövetkezet irataiba betekinthet; b) a lakásszövetkezet tisztségvisel őitől, alkalmazottaitól és a lakásszövetkezeti tagoktól, illet őle g a nem tag tulajdonosoktól felvilágosítást kérhet; a tisztségviselők és az alkalmazottak az iratok bemutatására és a felvilágosítás megadására vonatkozó kérés teljesítését nem tagadhatják meg ; c) az igazgatóságot felhívhatja, hogy a jogszabályoknak, a lakásszövetkezet alapszabályának vag y más bels ő szabályzatának, illetőleg a közgyűlés (részközgyűlés, küldöttgyűlés) határozataiban foglaltaknak megfelel ően járjon el ; d) indítványozhatja az igazgatóság egészének vagy egyes tagjainak a felmentését, felel ősségre vonását, továbbá a közgyűlés összehívását ; e) összehívja a közgyűlést, ha az igazgatóság nem tesz eleget erre vonatkozó kötelességének; J) az éves beszámoló [73. § (3) bekezdés] alapján véleményt nyilvánít a közgyűlés részére a lakásszövetkezet gazdálkodásáról ; e nélkül az éves beszámoló tárgyában érvényes határozat ne m hozható ; g) véleményt nyilváníthat a közgy űlés elé terjesztett más beszámolókról és jelentésekr ől; h) javaslatot tesz a közgyűlésnek a tisztségvisel ők díjazásának megállapítására; I) tevékenységéről a közgyűlésnek legalább évente egyszer beszámol . 77. § A lakásszövetkezet igazgatósága, illet őleg a közgy űlés köteles érdemben megtárgyalni a felügyelőbizottság javaslatait, indítványait, és azok tárgyában az alapszabályban meghatározott id ő n belül határozni, illetőleg állást foglalni . A felügyelőbizottság elnöke - vagy a bizottságnak általa megbízott tagja - a lakásszövetkezet bármely testületének ülésén tanácskozási joggal részt vesz . 78. § Az ellenőrzésre jogosult állami szervek az ellenőrzés megkezdéséről kötelesek a felügyelőbizottságot értesíteni és közrem űködését lehetővé tenni . A tisztségvisel ők 79. § (1) A lakásszövetkezet tisztségviselői: az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök, továbbá a felügyel őbizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak 21
ellátásával megbízott személy, valamint - ha az alapszabály így rendelkezik - az ügyvezet ő igazgató . Az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet . (2) A tisztségviselőket titkos szavazással kell megválasztani . (3) Az igazgatóság elnöke és tagjai - ha az alapszabály így rendelkezik - a lakásszövetkezette l munkaviszonyban is állhatnak . Ebben az esetben a munkáltatói jogokat a közgyűlés (küldöttgyűlés) gyakorolja; az alapszabály - a munkaviszony létesítése, a felmentés és az alapbér megállapításána k kivételével - ettől eltérően is rendelkezhet . 80. § Nem lehet tisztségviselő — a 49 . § (1) bekezdés a) és d) pontjaiban meghatározott eseteken kívül — az sem : a) aki nem tagja a lakásszövetkezetnek, kivéve, ha az alapszabály szerint a tisztség betöltéséhe z tagsági viszony nem szükséges ; b) akit valamely foglalkozástól jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az ítélet hatálya alatt az abba n megjelölt tevékenységet folytató lakásszövetkezetnél ; c) aki lakásszövetkezetnél folytatott tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget ; d) aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezet ő tisztségviselő nem lehet ; e) aki az alapszabályban előírt szakmai követelményeknek nem felel meg . 81. § (1) Közeli hozzátartozók [Ptk. 685 . § b) pont] és élettársak nem lehetnek ugyanannak a lakásszövetkezetnek tisztségvisel ői . Ebben az esetben az összeférhetetlenség fennáll a pénz- é s anyagkezeléssel megbízott személyek, a közvetlen felettesük, valamint a felügyel őbizottság elnöke és tagjai között is . (2) A lakásszövetkezet igazgatóságának elnöke és tagja, az ügyvezet ő elnök, illetőleg az ügyvezet ő igazgató, továbbá az alapszabály által rendszeresített más tisztségvisel ő nem választható meg a felügyel ő bizottság tagjává. (3) Az alapszabály az összeférhetetlenség további eseteit is meghatározhatja . (4) Tisztségvisel ővé - ha az alapszabály megengedi - egy személy több lakásszövetkezetnél i s megválasztható, a jelölt azonban a több tisztségre történ ő jelöléséről az érdekelt lakásszövetkezeteket el őzetesen - írásban - tájékoztatni köteles. 82. § (1) A tisztségviselők az ilyen tisztséget betölt ő személyektől általában elvárható gondossággal kötelesek eljárni. Kötelességeik megszegésével a lakásszövetkezetnek okozott kárér t a polgári jog szabályai szerint egyetemlegesen felelősek. (2) Nem terheli az (1) bekezdés szerinti felel ősség azt a tisztségvisel őt, aki a határozat elle n szavazott, vagy az intézkedés ellen tiltakozott és tiltakozását a felügyel őbizottságnak - írásban bejelentette . 83. § (1) Megszűnik a tisztségvisel ő megbízatása : a) a megbízatás időtartamának lejártával ; b) a tisztségvisel ő halálával ; c) a megválasztó szervhez intézett lemondással ; d) a közgyűlés általi felmentéssel; e) a tagsági viszony megszűnésével, feltéve, hogy e törvény vagy az alapszabály szerint a tisztsé g betöltéséhez tagsági viszony szükséges . (2) Megszűnik a tisztségvisel ő megbízatása, ha a kizáró okot vagy az összeférhetetlenséget a z annak felmerülésétől számított tizenöt napon belül nem szünteti meg, és ezt az alapszabályban előírt módon nem igazolja. (3) A tisztségvisel ő felmentéséről a közgyűlés titkos szavazással dönt.
22
(4) A megszűnt megbízatású tisztségvisel ő esetén a 29 . § (3) bekezdés rendelkezéseit azzal a z eltéréssel kell alkalmazni, hogy az igazgatóság vagy a felügyel őbizottság írásbeli felkérésér e legfeljebb a megbízatás megszűnésétől számított kilencvenedik nap leteltéig köteles a lakásszövetkezet tevékenységében közreműködni . A megszűnt és az új megbízatású tisztségviselő k között a feladatkörükkel kapcsolatos átadás-átvétel lefolytatására egyebekben a 48 . § (3) bekezdé s rendelkezései az irányadók .
VII. Fejezet A LAKÁSSZÖVETKEZETI TAGSÁGI VISZONY 84. § (1) A lakásszövetkezetnek az lehet tagja, aki : a) az alapszabályban meghatározott feltételeknek megfelel , b) a lakás tulajdonosa, illetőleg - a használati jogon alapuló lakásszövetkezet esetében - az álland ó vagy idő leges használati jog megilleti, tovább á c) írásbeli nyilatkozatban az alapszabály rendelkezéseit magára nézve kötelez őnek elismeri és vállalja, hogy a lakásszövetkezet céljának megfelel ően előírt fizetési és más kötelezettségeket teljesíti. (2) A nyitott tagság elvének megfelel ően a tagok felvételénél, továbbá a tagok jogainak é s kötelezettségeinek meghatározásánál az egyenl ő bánásmód követelményét meg kell tartani . (3) A tizennegyedik életévét be nem töltött kiskorú, és a cselekvőképességet kizáró gondnoksá g alá helyezett tizennegyedik életévét betöltött kiskorú nevében törvényes képvisel ője kérheti a tagfelvételt. A tizennegyedik életévét betöltött kiskorú a törvényes képvisel ője hozzájárulásával lehet tagja lakásszövetkezetnek . (4) A lakás tulajdonjogával, illet őleg az állandó vagy az id őleges használati jogával rendelkez ő személy tagfelvételi kérelme - ha az (1) bekezdésben szabályozott feltételeknek megfelel - ne m utasítható el . (5) Ha egy lakás több személy tulajdonában, illet őleg használatában van, mindegyi k tulajdonostárs, illetőleg használatra jogosult kérheti tagként való felvételét a lakásszövetkezetbe . (6) Az örökös, a megajándékozott és a vevő tagfelvételi kérelme nem utasítható el, ha a kérelmező megfelel az (1) bekezdésben szabályozott feltételeknek . 85. § (1) A tagfelvételről a közgy ű lés vagy az alapszabályban meghatározott testületi szerv a felvételi kérelem benyújtását követ ő legközelebbi ülésen, de legfeljebb 3 hónapon belül dönt. A döntésről a belépni kívánó személyt értesíteni, és ha a kérelem felől nem a közgyűlés döntött - a közgyűlést tájékoztatni kell . (2) A tagsági viszony - eltérő alapszabályi rendelkezés hiányában - a felvételi kérelem időpontjára visszamenő hatállyal jön létre . (3) A tagfelvételi kérelem elutasítása esetén a vita eldöntése a bíróság hatáskörébe tartozik . 86. § (1) A tagsági viszony megszűnik, ha : a) a tag meghal, vagy a nem természetes személy tag jogutód nélkül megsz űnik; b) a tag a lakásszövetkezetbő l kilép; c) a tagnak a lakásra vagy más helyíségre vonatkozó tulajdonjoga vagy állandó, illetőleg időleges használati joga megsz űnik; d) a tagot kizárják; e) a lakásszövetkezet jogutód nélkül megsz űnik.
23
(2) A kilépés szándékát az igazgatóságnak írásban be kell jelenteni . Az alapszabályban kel l meghatározni, hogy a kilépésre vonatkozó bejelentés és a tagsági viszony megsz űnése között milyen id ő tartamnak kell eltelnie ; a tagsági viszony ezen időtartam elteltével szűnik meg. 87. § (1) A lakásszövetkezet kizárhatja a tagot, ha a tag felszólítás ellenére sem teljesíti a jogszabálynak és az alapszabálynak megfelel ően megállapított építési, illetőleg fenntartási költségekhez történ ő hozzájárulás fizetési, valamint pótbefizetési kötelezettségét . (2) A kizárásra jogosult - alapszabályban meghatározott - testületi szervnek a kizárást tárgyal ó ülésére a tagot meg kell hívni . A kizárásról határozatot kell hozni, amelyet az érintett taggal írásba n közölni kell . (3) A kizárásról hozott határozat ellen bírósági út igénybevételének van helye . (4) A tagsági viszony a kizárást kimondó határozat közlését ől számított harminc nap elteltéve l szűnik meg, kivéve, ha : a) határozat kés őbbi időpontot állapít meg; b) a határozat bírósági felülvizsgálatára keresetet indítottak és a bíróság a kizárást kimond ó határozatot megváltoztatja vagy hatályon kívül helyezi ; c) a tag kérelmére a közgyűlés a kizáró határozatot megváltoztatja . 88. § (1) Ha a tagsági viszony megszűnik, - az alapszabály eltér ő rendelkezése hiányában, illetőleg a túlfizetés kivételével - a volt tag a lakásszövetkezet részére teljesített befizetése k visszatérítését a lakásszövetkezettől nem követelheti. (2) Ha a tagsági viszony a 86 . § (1) bekezdés a)-c) pontja alapján vagy (2) bekezdés szerint i időtartam elteltével megsz űnik, a volt taggal (örökösével) el kell számolni . 89. § Ha a lakás állandó használatának a joga megszűnt, a volt tag köteles a lakást kiüríteni, é s elhelyezésre nem tarthat igényt. VIII. Fejeze t A LAKÁSSZÖVETKEZETI TAG JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI 90 . § A tag alapvető joga, hogy : a) részt vegyen a lakásszövetkezet tevékenységében és személyes közrem űködésének, vagyoni hozzájárulásának megfelel ően részesedjen a lakásszövetkezet gazdálkodásának eredményéb ől, b) igénybe vegye a lakásszövetkezet által a tagok részére biztosított szolgáltatásokat , c) tanácskozási és szavazati joggal részt vegyen a közgy űlésen , d) a lakásszövetkezetben tisztséget viseljen , e) a lakásszövetkezetre vonatkozó bármely kérdésben a tisztségvisel őktől tájékoztatást kérjen, é s az alapszabályba, valamint a közgyűlési jegyzőkönyvbe, illetőleg a jogaival, kötelezettségeive l kapcsolatban keletkezett iratokba betekintsen, továbbá ezekről - a másolási költség megfizetés e mellett - másolatot kérjen. 91. § (1) A tag alapvető kötelezettsége, hogy teljesítse a lakásszövetkezet részére el őírt fizetési kötelezettségét, és vállalásának megfelel ően részt vegyen a lakásszövetkezet szerveine k tevékenységében. (2) A tag kötelezettségeire egyebekben a 18 . § és a 22 .§ (1) bekezdés rendelkezései megfelel ően irányadók azzal, hogy a 22 . § (1) bekezdés b) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt, részére a lakásszövetkezet köteles megtéríteni .
24
92. Az alapszabály el őírhatja azt is, hogy a 24 . § (1) bekezdésben meghatározott adatok bejelentésének kötelezettsége a használati joggal rendelkező tag számára megfelelően irányadó . A nem tag tulajdonos jogai és kötelezettségei 93. § (1) A nem tag tulajdonost megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tag tulajdonost - a lakásszövetkezet által a tagnak nyújtott szolgáltatások, a lakásszövetkezet vállalkozási bevételei, illetőleg az ezekkel kapcsolatos költségek kivételével - megilletik, illetőleg terhelik . (2) A közgyűlésen a nem tag tulajdonost a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettsége k előírására és teljesítésére vonatkozó tárgyévi költségvetés és a beszámoló napirendi pont megvitatása során megilleti a szavazás joga . Ebben az esetben a közgy űlés összehívása, határozatképességének megállapítása és a szavazatok számba vétele során - ideértve az írásbel i szavazás esetét - a nem tag tulajdonosokat is figyelembe kell venni . A nem tag tulajdonost a közgyűlés más napirendi pontjaival kapcsolatban a szavazás joga csak a tag tulajdonostól kapot t meghatalmazás esetén illeti meg . (3) Ha a nem tag tulajdonosok lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettség el őírásáról és teljesítéséről küldöttgyűlés dönt, a nem tag tulajdonosoknak - a 71 . § megfelel ő alkalmazásával saját maguk közül küldöttet (küldötteket) kell választaniuk .
IX. Fejezet A NYUGDÍJASHÁZI-, ÉS AZ ÜD ÜLŐSZÖVETKEZETEKRE VONATKOZ Ó ELTÉR Ő RENDELKEZÉSEK
94. § A nyugdíjasházi szövetkezet és az üdül őszövetkezet tulajdoni és használati viszonyaira, a z üdülőszövetkezet közgyűlésén a tag szavazati jogára, továbbá a nyugdíjasházi szövetkezeti tagság i viszonyra az V-VII. Fejezetekben meghatározott rendelkezéseket az e Fejezetben foglal t eltérésekkel kell alkalmazni . 95. § (1) Nyugdíjashází szövetkezet esetében a lakások a szövetkezet tulajdonában állnak, a tago t a lakás állandó használatának joga illeti meg . (2) Üdülőszövetkezet esetében a szövetkezet tulajdonában álló üdül őépületben a tagot - évenként, az alapszabályban meghatározott időtartamra - egy üdül őegység id őleges használatának joga illeti meg. (3) Ha a nyugdíjasházi lakás állandó használatának joga, illetőleg az üdülő egység időleges használatának joga megsz űnt, a volt tag köteles a lakást, illetőleg az üdülőegységet kiüríteni, é s elhelyezésre nem tarthat igényt . (4) A tag halála esetén az időleges üdül őhasználati jogra az öröklés szabályait kell alkalmazni. (5) Az örökös, a megajándékozott és a vevő tagfelvételi kérelme nem utasítható el, ha a kérelmez ő az e törvényben és az üdülőszövetkezet alapszabályában el ő írt feltételeknek megfelel . 96. § Az időleges üdül őhasználat jogával rendelkező minden természetes személy tagot - a használat joga mértékétől függetlenül - a közgyűlésen egy-egy szavazat illet meg . A ne m természetes személy tag minden olyan üdül őegység után, amelynek egész évi használatára jogo t szerzett, a gazdálkodást érint ő kérdésekben további egy-egy szavazattal rendelkezik . 97. § (1) Nyugdíjasházi szövetkezetbe tagként az vehető fel, aki a lakásszövetkezeti tagság 84 . §ban előírt feltételeinek megfelel, és nyugdíjas vagy külön jogszabályban meghatározot t nyugdíjszerű rendszeres szociális ellátásban részesül, vagy az öregségi nyugdíjkorhatárt elérte .
25
(2) A tag a lakásba csak az (1) bekezdésben előírt feltételeknek megfelel ő személyt fogadhat be ; más személy befogadása a tagsági viszonyt megszünteti, kivéve, ha a befogadott személy a ta g házastársa. (3) A nyugdíjasházi szövetkezet tagjának halála esetén az örökös a lakást csak akkor használhatja , ha az (1) bekezdésben előírt feltételeknek megfelel, és - kérelmére - a szövetkezetbe tagként felveszik . (4) Ha az örökös nem felel meg az el őírt feltételeknek, vagy tagfelvételét nem kéri, az álland ó használat jogát a teljes hatályú hagyatékátadó végzés joger őre emelkedésétől számított hat hónapon belül a feltételeknek megfelelő személyre nem ruházza át, a nyugdíjasházi szövetkezetet további hat hónapig az állandó használati jogra a forgalmi értéken a vételi jogra vonatkozó szabályok szerint i jog illeti meg.
X. Fejezet A LAKÁSSZÖVETKEZET GAZDÁLKODÁSA 98. § (1) A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és ne m tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják . (2) A tagok és nem tag tulajdonosok építéssel, fenntartással kapcsolatos kötelezettségei t épületenként és lakásonként külön-külön kell megállapítani és nyilvántartani . 99. § (1) A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéb ől eredő tartozásaiért . Ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti. (2) A lakásszövetkezet által folytatott vállalkozási tevékenység esetében a tagok az (1) bekezdé s szerinti felel ősség alól csak akkor mentesülnek, ha a vállalkozásból ered ő kötelezettségek fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt az alapszabályban elkülönítenek . Ebben az esetben a vállalkozásból ered ő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonáva l felel. (3) A nem tag tulajdonos a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéb ől eredő tartozásainak fedezése érdekében pótbefizetésre nem kötelezhető. 100 . § (1) Az alapszabály felhatalmazhatja a lakásszövetkezet igazgatóságát, hogy a fenntartás i költség befizetésével legalább hat hónapnak megfelel ő hátralékba került tag vagy nem tag tulajdonos lakástulajdonának jelzáloggal való megterhelését rendelje el a hátralék megfizetéséne k biztosítékául. (2) Az (1) bekezdésben meghatározott esetben a 30 . § (1) és (3) bekezdés, és a 31-32 .§-o k rendelkezéseit megfelel ően alkalmazni kell .
XI. Fejezet SZER VEZETI ÁTALAKULÁSOK
Lakásszövetkezetek egyesülés e 101 . § (1) Két vagy több lakásszövetkezet külön-külön tartott közgy űlésen szövetkezetenként számítva a jelen lévő tagok egyszer ű szótöbbségével elhatározhatja, hogy új lakásszövetkezett é egyesül vagy az egyik szövetkezet a másikba beolvad .
26
(2) Az egyesülő lakásszövetkezetek együttes közgyű lésen állapítják meg az egyesülés időpontját, az új lakásszövetkezet alapszabályát, és megtartják a szükséges választásokat. (3) Az egyesül ő lakásszövetkezeteket megillető jogok és az azokat terhel ő kötelezettségek az új (a befogadó) lakásszövetkezetre szállnak át . A lakásszövetkezet szétválás a 102. § (1) A közgyűlés a jelenlévő tagok egyszerű szótöbbségével elhatározhatja a lakásszövetkezet szétválását két vagy több lakásszövetkezetre . A szétváláshoz két közgy űlést kell tartani . (2) A szétválást a lakásszövetkezet tagjainak legalább tíz százaléka írásban kezdeményezheti . A szétválás kezdeményezését követően az igazgatóság köteles harminc napon belül összehívni a lakásszövetkezet szétválását el őkészítő közgyűlést. (3) A lakásszövetkezet csak mű szakilag lehatárolható önálló területi vagy más egységnek (építés i ütem, épület, épületcsoport stb .) megfelel ő lakásszövetkezetekre válhat szét . (4) Az előkészítő közgyűlésen a lakásszövetkezet tagjai nyilatkoznak a szétválási szándékról . Az előkészítő közgyűlést követően a szétválás befejezéséig újabb szétválási kezdeményezés t benyújtani nem lehet . (5) Az előkészítő közgyűlésen tett, illetve az írásban adott nyilatkozatok alapján az igazgatóság köteles vagyonmérleget és annak alapján vagyonmegosztási javaslatot készíteni . (6) Az igazgatóság az el őkészítő közgyűlést követő hatvan napon belül újabb közgyűlést köteles összehívni, amely határoz a szétválásról, a vagyon megosztásáról , (7) A lakásszövetkezet a szétválást elhatározó közgy űlést követő három napon belül köteles tájékoztatni az ismert hitelez őket a szétválásról, valamint a vagyonmegosztásról szóló közgy űlési határozatról . (8) A szétválással a lakásszövetkezet megsz űnik, jogai és kötelezettségei az új lakásszövetkezetekre, mint jogutódokra szállnak át . A szétvált lakásszövetkezet szétválás el őtti kötelezettségeiért a jogutód lakásszövetkezetek - valamennyi hitelez ő hozzájárulásával kötött eltérő megállapodás hiányában - az egymás közötti vagyonmegosztás arányában felelnek . Ha a kötelezettség a szétválást követ ően merül fel, a jogutód lakásszövetkezetek felel őssége egyetemleges . Kiválás a lakásszövetkezetb ől 103. § (1) A lakásszövetkezetből a műszakilag elkülönült, egy vagy több lakóépületben lév ő lakások lakásszövetkezeti tag tulajdonosai (a továbbiakban : kiválni szándékozó önálló egység tagjai) - amennyiben tartozásuk a lakásszövetkezettel szemben nem áll fenn - együttesen válhatna k ki. (2) A kiválást a kiválni szándékozó önálló egység tagjainak összessége legalább kétharmados szótöbbséggel határozhatja el . Az e célból tartott részközgy űlésre a lakásszövetkezet alapszabályának közgy űlésre vonatkozó rendelkezéseit kell megfelel ően alkalmazni ; a részközgyűlés akkor is megtartható, ha az alapszabály ilyet nem rendszeresített . (3) A kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról a lakásszövetkezet közgyűlése határoz . (4) A kiválásra egyebekben a 102 . § rendelkezéseit kell megfelel ően alkalmazni. 104. § (1) Ha a kiválásra társasháztulajdon alapítása céljából kerül sor, a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó önálló egység tagjai, és a nem tag tulajdonosok egyhangúlag elfogadják a z alapító okirat tervezetét és benyújtsák a szükséges hatósági engedély iránti kérelmet . (2) A kiválási szándék bejelentése és a 103 . (3) bekezdésében említett vagyonmegosztás után a létrehozandó társasház leendő tulajdonostársai az alapító okirat tervezetét véglegesítik ; a kiválás a társasháztulajdon bejegyzésének időpontjától hatályos . 27
(3) A létrehozandó társasház alapítására, szervezetére és működésére az e törvény Els ő Részében meghatározott rendelkezéseket kell alkalmazni . (4) A kiváláshoz nincs szükség a lakásszövetkezet közgyűlésének hozzájárulására, azonban a kiválás szándékát a részközgy űlés határozatának megküldésével, az igazgatóság részére, írásban b e kell jelenteni . Az írásbeli bejelentésre csak az (1) bekezdésben meghatározott feltételek teljesítésé t követ ően és olyan nyilatkozat megtételével egyidej űleg kerülhet sor, hogy a kíválásra a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően kerül sor. (5) A lakásszövetkezetből minden negyedév záró napján lehet kiválni . A kiválni szándékozó önálló egységnek a kiválásról szóló döntésr ől a (4) bekezdésben meghatározott bejelentést és nyilatkozatot legkésőbb a kiválást megel őző 90. napig kell az igazgatósághoz megküldeni . (6) A (4)-(5) bekezdések rendelkezéseit megfelel ően alkalmazni kell akkor is, ha a kiváln i szándékozó önálló egység tagjai és a nem tag tulajdonosok a kiválással egyidej űleg nem kívánnak társasháztulajdont alapítani. Ebben az esetben a 103 . § (3) bekezdésében említett vagyonmegosztá s után létrejött közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását - a (3) bekezdésben említett külö n törvény rendelkezéseinek megfelel ően - bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság i s elrendelheti. A szervezeti átalakulások közös szabálya i 105. § (1) A 101-102. §-okban meghatározott szervezeti átalakulások esetén az új (a befogadó , illetőleg a jogutód) lakásszövetkezetek az alapszabályukat megfelel ően módosítják, amelyet a közgyűlésen történt elfogadástól számított harminc napon belül - bejegyzés és közzététel céljából be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezet ő bíróságnak (cégbíróság) . (2) Az (1) bekezdés rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a társasházakról szóló külön törvény rendelkezései alapján lakásszövetkezetté átalakuló társasházak esetében azzal, hogy a z alapszabályt a társasház átalakulásáról hozott közgy űlési határozattal egyidej űleg - az összes tag legalább kétharmados szótöbbségével - kell elfogadni. Az alapszabály elfogadása alapján a tago k egyszerű szótöbbséggel megválasztják a lakásszövetkezet igazgatóságát, a felügyel ő bizottságot és e szervek tisztségviselőit, elfogadják a lakásszövetkezeti vagyon összegét és a fenntartássa l kapcsolatos befizetések feltételeit. (3) Az (1)-(2) bekezdésekben említett közgyűlés jegyzőkönyvét a levezető elnök és a jegyzőkönyv vezetője írja alá, amelyet a közgyűlésen erre megválasztott két tag aláírásával hitelesít . XII. Fejezet A LAKÁSSZÖVETKEZET MEGSZ ŰNÉSE 106. § (1) A lakásszövetkezet megszűnik, ha : a) a lakásszövetkezet összes tagjának részvételével megtartott közgy űlés egyhangúlag elhatározza, hogy jogutód nélkül megszűnik; b) szervezeti átalakulást hajt végre, a kiválás kivételével ; c) a cégbíróság megsz űntnek nyilvánítja; d) a bíróság felszámolási eljárás során megszünteti; e) a határozott id őre alakult lakásszövetkezet esetén a meghatározott idő eltelik . (2) A legkisebb kötelező taglétszám hiánya miatt csak akkor van helye a lakásszövetkeze t megszűntnek nyilvánításának, ha a szövetkezet hat hónapon belül nem jelenti be a cégbíróságnak a legkisebb taglétszám elérését . (3) A lakásszövetkezet a cégjegyzékből való törléssel szűnik meg. 107. § (1) Ha a lakásszövetkezet a 106 . (1) bekezdés a) vagy c) pontja alapján jogutód nélkül megszűnik, végelszámolásnak vagy felszámolásnak van helye . Ennek során a csődeljárásról, a
28
felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló külön törvény rendelkezéseit kell megfelel ően alkalmazni . (2) Ha a közgyűlés a végelszámoló személyéről határozni nem tud, a végelszámolót a cégbírósá g rendeli ki . (3) A fizetésképtelenség miatti felszámolás megindításának közzététele után lakásszövetkezeti tagsági viszony nem létesíthet ő. (4) A lakásszövetkezet megsz űnése esetén a vagyon a volt tagok és nem tag tulajdonosok közö s tulajdonába kerül, érdekeltségük arányában .
XIII. Fejezet A LAKÁSSZÖVETKEZETI ÉRDEKKÉPVISELET 108. § (1) A lakásszövetkezetek mind a maguk, mind a lakásszövetkezeti tagok érdekeine k védelme, működésük, közös tevékenységük anyagi eszközökkel történő előmozdítása, továbbá a nemzetközi lakásszövetkezeti kapcsolatok ápolása érdekében – területi vagy szakmai alapo n szerveződő, illetőleg országos érdekképviseleti szövetségeket hozhatnak létre . E szervezetekhez való csatlakozás önkéntes . (2) A lakásszövetkezetek területi, szakmai, illet őleg országos érdekképviseleti szövetségei a ta g lakásszövetkezetek saját működésének és gazdasági tevékenységének el ősegítése érdekében, szakmai tanácsadó és véleményez ő szervezetet hozhatnak létre . Az ilyen céllal létrehozott szervezet szakmai véleményének kialakításához szükséges iratok rendelkezésre bocsátására, illet őleg a vizsgálatra vonatkozó részletes szabályokat az érdek-képviseleti szövetség alapszabályában kel l meghatározni . (3) A lakásszövetkezeti érdekképviseleti szövetségekre az egyesülési jogról szóló 1989 . évi II . törvényben foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni. (4) Az országos érdekképviseleti szövetség a nemzetközi szervezetekben is képviseli az érintet t magyar szövetkezeteket. 109. § (1) A lakásszövetkezeti érdekképviseleti szövetségek tevékenységi körébe tartozik a) lakásszövetkezetek alapításának és m űködésének támogatása; b) a lakásszövetkezetek integrációs, területi, regionális vagy szakmai szempontok szerint történ ő együttműködésének előmozdítása ; c) a lakásszövetkezetek bel- és külföldre irányuló gazdasági tevékenységének el ősegítése; d) tanácsadás és oktatás a lakásszövetkezetek, illetve azok tagjai részére, els ő sorban gazdasági, pénzügyi és jogi kérdésekben ; e) feladataikhoz kapcsolódó oktatási létesítmények alapítása, m űködésük_támogatása, valamin t ismeretterjeszt ő tevékenység folytatása ; fi kapcsolattartás, együttm ű ködés hasonló célú bel- és külföldi szervezetekkel, illet őleg megállapodás alapján ezek támogatása ; g) a lakásszövetkezeti tevékenység egyes területeinek . kutatása. (2) A lakásszövetkezeti érdekképviseleti szövetségek, illetőleg az országos érdekképviseleti szövetség szolidaritási alapot hozhatnak létre az (1) bekezdésben meghatározott tevékenysége k gazdasági, pénzügyi feltételeinek biztosítása érdekében . 110. § (1) A lakásszövetkezeteket vagy azok tagságát érint ő javaslatoknak a Kormány vagy a z Országgyűlés elé terjesztése el őtt ki kell kérni az országos érdekképviseleti szövetség véleményét .
29
Ha az országos érdekképviseleti szövetség a javaslattal nem ért egyet, a véleményeltérést a Kormánynak, illetőleg az Országgyűlésnek be kell mutatni . (2) Az országos érdekképviseleti szövetség az érintett miniszternél jogszabályok meghozatalá t kezdeményezheti. HARMADIK RÉSZ A lakások és helyiségek bérlete, valamint az önkormányzati, és az állami lakások és helyiségek
bérlete és elidegenítése XIV. Fejeze t
A LAKÁSBÉRLET A lakásbérlet létrejötte 111 . § (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban : lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérl ő szerződése határozott vagy határozatlan id őre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre . (2) A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérl ő használatába adni, a bérl ő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerz ődés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért a szerz ődés megkötésekor meghatározott lakbért fizetni . A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges . (3) A lakásbérletí jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki . (4) A külön jogszabály szerint rendelkezésre álló — az épületre, illet őleg az abban lév ő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó — energetikai tanúsítványt a bérbeadó a szerz ődés megkötésével egyidej űleg a bérlőnek bemutatja . 112 . § (1) A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak) . (2) A bérl ő társak jogai és kötelezettségei egyenlők, jogaikat együttesen gyakorolhatják . Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges . A felek jogai és kötelezettségei 113 .§ (1) A bérbeadó a lakást — ha a felek eltér ően nem állapodnak meg — a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerz ő désben meghatározott feltételekkel és id őpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérl őnek átadni. (2) A lakás rendeltetésszer ű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. 114. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodn i a) az épület karbantartásáról; b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról ; c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseibe n keletkezett hibák megszüntetésér ől. (2) Társasház, illetőleg lakásszövetkezet esetén a bérbeadói kötelezettségek teljesítésére e törvény 26 . § (1) bekezdésének, illetőleg 55 . § (2) bekezdése j) pontjának rendelkezései megfelel ően irányadók.
30
115. § (1) A bérbeadó a 114 . § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét : a) életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédo s lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszer ű használatát ténylegese n akadályozó (a továbbiakban együtt: azonnali beavatkozást igénylő) hibák esetében haladéktalanul ; b) azonnali beavatkozást nem igényl ő hibák esetében általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni . (2) Ha a bérbeadó az (1) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségét az ott megjelöl t időpontban - a bérl ő felszólítása ellenére sem teljesíti, akkor a bérl ő a) a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti, vagy b) a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására. (3) A bérl ő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igényl ő munkát végzett, feltéve, hogy az a másik félne k méltánytalan megterhelést nem okoz . 116. § (1) Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérl ő a lakbért havonta előre egy összegben, legkés őbb a hónap 15 . napjáig köteles megfizetni . (2) A bérlő és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszer űen, a szerződésnek megfelelően használhatják, és — a többiek jogainak, érdekeinek sérelme nélkül — jogosultak a közö s használatra szolgáló helyiségek és területek használatára. (3) A bérbeadó a rendeltetésszer ű használatot, valamint a szerz ődésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente töb b alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellen őrzi. A bérlő arra alkalmas id őben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles . (4) A bérlő köteles lehet ővé tenni és tűrni a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítással kapcsolatos munkák elvégzését . 117. § (1) A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával , felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó ; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítássa l kapcsolatos költségek a bérl őt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik . (2) Ha a lakásban, a lakásberendezésekben, továbbá az épületben, az épület központ i berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti . (3) Az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül szüksége s munkák elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni . 118. § (1) A bérl ő a szerz ődésben vállalt kötelezettségét olyan id őpontban és módon kötele s teljesíteni, ahogy azt a lakás, illet ő leg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi . (2) Ha a felek megállapodása alapján a bérl ő a lakás komfortfokozatát vagy alapterületét növel ő munkát végez és a költségeket a bérbeadó viseli, a szerződés módosításának tartalmáról is meg kel l állapodni . 119. § (1) A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás , illetőleg más lakások rendeltetésszer ű használatát ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható id őtartamáról az érdekelt bérl őket előzetesen értesíteni kell . (2) Az életveszély elhárításához szükséges munka a másik fél felszólítása nélkül is elvégezhet ő. Erről a másik felet egyidej ű leg értesíteni kell .
31
(3) A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával , bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérl őt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését . 120. § A szerződés megszűnésekor – ha a felek eltérően nem állapodnak meg – a bérl ő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszer ű használatra alkalmas állapotban a bérbeadóna k visszaadni . 121. § (1) Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhet ők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel . A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérl ő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg . (2) A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérl ő részére ugyanazon a településen - fő városban a főváros területén - köteles másik lakást felajánlani . A bérl ő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. (3) A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha a z egyébként - az együttlakó személyek számára is figyelemmel - megfelel a lakás követelményeinek . 122. § A lakást jogcím nélkül használó, a jogosult részére az utolsó bérleti szerz ődés alapján a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg ű lakáshasználati díjat (a továbbiakban: használati díj ) köteles fizetni . A használati díj – a másik lakásra jogosult jogcím nélküli használó kivételével – a jogcím nélküli használatot követ ő hónaptól emelhető. 123. § A bérlő a lakásba más személyt - a kiskorú gyermeke, és gyermekének az együttlakás idej e alatt született gyermeke kivételével - a bérbeadó el őzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat be . 124. § (1) A bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó el őzetes írásbeli hozzájárulásával köthet . (2) A tartási szerződés megkötése után a felek a lakásba más személyt - kiskorú gyermekü k kivételével - a másik fél elő zetes írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be .
A lakásbérlet megsz űnés e 125. § (1) A szerz ődés megszűnik, ha a) az arra jogosult felmond ; b) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; c) a bérlő a lakást elcseréli ; d) a bérlőt a Magyar Köztársaság területér ől kiutasították; e) a bérlő Lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti ; f) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik. (2) A határozott időre szóló, illet őleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor sz űnik meg. 126 . § (1) A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított id őpontig nem fizeti meg; b) a bérlő a szerz ődésben vállalt vagy jogszabályban el őírt kötelezettségét nem teljesíti ;
32
c) a bérl ő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélé s követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak ; d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illető leg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják ; e) a bérlő részére megfelel ő és beköltözhető lakást (a továbbiakban : cserelakás) ajánl fel . (2) Bérlőtársi jogviszony esetén a felmondás valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérl őtárssal közölte. 127. § (1) Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított id őpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbead ó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak — az abban megjelölt határidőn belül — nem tesz eleget, a bérbeadó írásban felmondással élhet . (2) Ha a bérl ő a szerz ődésben vállalt, vagy jogszabályban el ő írt egyéb lényeges kötelezettségét — ide értve az e törvény Harmadik Részében el őírt előzetes bérbeadói hozzájárulás megkéréséne k elmulasztását is - a bérbeadó által írásban megjelölt határid őben nem teljesíti, a bérbeadó írásban felmondással élhet . (3) Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésér e vagy megismétlését ől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani . A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlését ől számított nyolc napon belül írásban kell közölni . (4) A felmondást nem kell el őzetes felszólításnak megel őznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerz ődés fenntartását nem lehet elvárni . A felmondást a tudomásr a jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni . (5) A felmondás az (1) és (2) bekezdés esetében az elmulasztott határidőt követő hónap, a (3) é s (4) bekezdés esetében a hónap utolsó napjára szólhat . A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenö t napnál. 128. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerz ődést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen - a fővárosban a főváros területén — az e törvény rendelkezéseinek megfelel ő cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási id ő — eltérő megállapodás hiányában — három hónapnál rövidebb nem lehet . (2) A cserelakás megfelel őségénél figyelembe kell venni mindkét lakás a) komfortfokozatát ; b) alapterületét ; c) műszaki állapotát; d) lakóhelyiségeinek számát ; e) településen és épületen belüli fekvését ; fi lakbérét. (3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelel őségénél is figyelembe kell venni . A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más el őnye kiegyenlíti . A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá és a vele együtt lakó személyekre nézv e nem jár jelentős érdeksérelemmel . (4) A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azono s településen - a fővárosban a főváros területén - megfelel ő és beköltözhető lakása van .
33
129. § A 128 . § (1) bekezdése szerinti felmondás esetén a bérl ő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit . 130. § A bérbeadó a határozatlan id őre szóló szerz ődést - ha a felek másképpen nem állapodtak meg - írásban, cserelakás és a 126 . § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott oko k fennállása nélkül is felmondhatja a hónap utolsó napjára ; a felmondási idő azonban nem lehet rövidebb három hónapnál . 131. § A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja. A felmondá s a következ ő hónap utolsó napjára szólhat . 132. § A bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával - elcserélheti ; a csereszerződést írásba kell foglalni . 133. § (1) A bérlőtárs és a társbérl ő a bíróságtól kérheti a lakásban lakó másik bérl őtárs, illetőleg a társbérlő lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését, ha az, illetőleg a vele együttlakó személ y a) a lakással kapcsolatos közös költségek őt terhelő részét nem fizeti meg ; b) a közös használatú helyiségeket szándékosan rongálja, beszennyezi vagy a tisztántartásukra vonatkozó rendelkezéseket megszegi ; c) a lakásban lakó személyek nyugalmát zavarja vagy velük szemben az együttélé s követelményeit durván sért ő , botrányos magatartást tanúsít ; d) a lakásrészbe a törvény tiltó rendelkezése ellenére más személyt befogad . (2) Az (1) bekezdés rendelkezéseit házastársak és volt házastársak esetében akkor lehet alkalmazni, ha lakásbérleti jogviszonyukat a házasság felbontását, illet ő leg a házassági életközössé g megszűnését követően bírósági eljárás nélkül megállapodással rendezték, vagy azt a bírósá g közöttük szabályozta . (3) A kereset megindítása el őtt a bérlőtársat, illetőleg a társbérl őt fel kell hívni a költsé g megfizetésére, illet őleg a kifogásolt magatartás megszüntetésére . Nincs szükség előzetes felszólításra, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a sérelmet szenvedett félt ől a bérlőtársi (társbérleti) jogviszony további fenntartása nem várható el . (4) Ha a felszólítás eredménytelen volt, a keresetet a felhívásban a költség megfizetésér e megszabott határidő elteltét ől, illetőleg a sérelmes magatartás folytatásától vagy megismétl ődésétől, ha pedig a felszólításra nincs szükség, a tudomásra jutástól számított harminc nap alatt kel l megindítani . E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. (5) Ha valamelyik bérlőtárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság - a visszamaradt bérl őtárs kérelmére - az eltávozott bérl őtárs bérlőtársi jogviszonyát megszüntetheti . 134. § A szerz ődés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy az általa lakott, vag y másik lakás bérbeadására akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó erre kötelezettséget vállalt . A lakásbérleti jog folytatása 135. § A bérl ő halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha a) a tartási szerz ő déshez a bérbeadó előzetesen írásban hozzájárult, és b) az eltartó a szerződésben vállalt tartási — vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti — kötelezettségét teljesítette, tovább á c) a bérbeadói hozzájárulástól a bérl ő haláláig legalább egy év eltelt . Az albérle t 34
136. § (1) A bérlő a bérbeadó el őzetes írásbeli hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja. (2) A lakás albérletbe adásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges . (3) A bérlő az albérleti szerz ődést a következ ő hónap utolsó napjára felmondhatja. (4) Az albérlő a határozatlan időre kötött albérleti szerző dést a hónap tizenötödik vagy utols ó napjára felmondhatja . A helyiségbérlet 137. § A nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban : helyiség) bérletének létrej őttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait — a 138 143 . §-okban foglalt eltérésekkel - megfelel ően kell alkalmazni . 138. § (1) A helyiség átadásával, használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jo g szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérl ő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó . (2) A bérl ő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó el ő zetes írásbeli hozzájárulásával fogadha t be. 139. § (1) A szerződés akkor is megszűnik, ha a) a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formában m űködő jogi személy bérl ő jogutód nélkül megszűnik; b) a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványá t visszavonták vagy azt a bérl ő visszaadta . (2) Ha a bérl ő a gazdasági társaságokról szóló külön törvény alapján társaságot, illet őleg a szövetkezetekre vonatkozó külön törvény alapján szövetkezetet alapít, vagy a társaság átalakul, a társaság, illetőleg a szövetkezet a jogutód . 140. § A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó el ő zetes írásbeli hozzájárulásával másra átruházhatja, elcserélheti, vagy a helyiséget albérletbe adhatja . Az erre vonatkozó szerz ődést írásba kell foglalni . 141. § (1) A bérbeadó a határozatlan id őre kötött szerződést ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása, és a 126 . § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott esete k fennállása nélkül is felmondhatja . A felmondási idő - eltérő megállapodás hiányában egy évnél rövidebb nem lehet . (2) A szerződésben vállalt kötelezettség alapján felajánlott cserehelyiség akkor megfelel ő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja . XV. Fejeze t AZ ÖNKORMÁNYZATI LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK BÉRLETÉRE VONATKOZÓ KÜLÖ N RENDELKEZÉSEK
142. § Az önkormányzati lakás, és nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, a bérlet megszűnésére az e törvény Harmadik Rész XIV . Fejezetének rendelkezéseit az e Fejezetben foglalt eltérésekkel kell megfelel ően alkalmazni. Az önkormányzati lakás bérbeadása
35
143. § (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lév ő lakásra (a továbbiakban : önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban : önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerz ő dést kötni . Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazod ó feltételeit. (2) Az önkormányzat képvisel ő-testülete dönthet arról, hogy a szociális helyzet alapján történ ő bérbeadás érdekében évente lakásigénylési névjegyzéket készít . A kérelmek befogadásának, a névjegyzékbe vételnek és a névjegyzékbe vett igénylések teljesítésének eljárási szabályait a z önkormányzati rendelet állapítja meg; a kérelmek befogadásának feltételeként azonban ellenérté k megfizetése nem írható el ő. (3) A (2) bekezdésben említett esetben az önkormányzat a szociális helyzetre vonatkoz ó személyes adatokat az érintett önkéntes hozzájárulása alapján - az igénylés elbírálásáig, illet őleg a lakásbérleti szerződés megszűnéséig - kezeli. A személyes adatok kezelésének szabályait - a személyes adatok védelméről és a közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló külön törvénybe n foglaltaknak megfelel ően - az önkormányzati rendelet határozza meg. 144. § (1) Önkormányzati lakásra bérl őtársi szerz ődés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető . (2) A szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakásra a házastársak közös kérelmére , bérlőtársi szerz ődést kell kötni . 145. (1) Ha a szerződés alapján a bérl ők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségei t kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérl ők. A társbérlő önálló bérl ő. (2) Önkormányzati lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérb e adni nem lehet. (3) Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lév ő megüresedett társbérlet i lakrésznek a lakásban maradó társbérl ő részére történő bérbeadásának feltételeit. 146. (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerz ődés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg . (2) Az (1) bekezdésben említett esetben a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követ ő nyolc napon belül a bérl ővel írásban közölni . Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételét ő l számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni . (3) Ha az (1) bekezdésben említett esetben a felek a lakbér összegében vagy annak módosításába n nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatái g a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni . 147. § Önkormányzati rendelet szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelel ő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit . A szociális helyzet alapján történ ő bérbeadás esetén az óvadék mértéke nem haladhatja meg a lakásra irányadó havi alap-lakbér mértékének háromszoro s összegét . 148. § (1) Ha az önkormányzati lakás bérl őjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás , illetőleg 1993 . december 31 . napján jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelöl t személlyel kell szerződést kötni . A bérlőkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlő kiválasztására jogosult döntése alapján a szerződés határozatlan vagy határozott időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig köthet ő. A bérlőkijelölésre jogosult a szerz ődés tartalmára vonatkozóan ha erre e törvény vagy megállapodás felhatalmazza – a lakásra megállapítható lakbér illet őleg a szerződésben kiköthető óvadék kivételével, egyéb feltételeket is el ő írhat .
36
(2) Az e törvényben el őírt bérbeadói hozzájárulás - ha a felek megállapodásából más ne m következik - a bérl ő kijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes . Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a bérl ő-kiválasztási jog esetén is, ha e törvény a jogosult hozzájárulását írja elő. 149 . § (1) Az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérl ő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni . A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerz ődésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni . (2) A bérl ő által bejelentett és indokolt - különösen : egészségügyi ok, munkahely megváltozása , tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással a szerz ő dést felmondani nem lehet . Nem lehet felmondani a szerz ődést abban az esetben sem, ha a bérl ő a bejelentést menthető okból mulasztotta el és erről a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja.
A felek jogai és kötelezettsége i 150. § Ha a bérl ő a bérbeadó helyett a 115 . § (3) bekezdésében említett munkát végzett, a bérbeadónak a bérlő igazolt költségeit - haladéktalanul - egy összegben kell megtéríteni . 151. § (1) A 116 . § (2) bekezdésben említett ellen őrzési kötelezettség egy naptári éven belü l történő lefolytatásának gyakoriságát önkormányzati rendeletben kell meghatározni . (2) Önkormányzati rendelet a társasházban lévő önkormányzati lakás esetén felhatalmazhatja a bérbeadót, hogy rendkívüli káresemény, vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belü l szükséges hibaelhárítás elvégzése érdekében – a Ptk . megbízási szerz ődésre vonatkozó szabálya i szerint – a közös képvisel ővel megállapodjon. 152. § A 117. § (1) bekezdésében említett munkák elvégzése a szociális helyzet alapján bérb e adott lakás esetén a bérlőt terheli, a szerződés megkötésekor azonban a fizetendő lakbér összegét ennek figyelembevételével kell megállapítani. 153. § A felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozóan a bérbeadó és a bérl ő – e törvén y Harmadik Rész XIV . Fejezetében meghatározott – megállapodásának tartalmát a bérbead ó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg ; a rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására . 154. § (1) Önkormányzati rendelet határozza meg a használati díj emelésének mértékét é s feltételeit . (2) Bérlőkijelölési jog esetén a használati díj emelésének mértékét a bérl őkijelölésre jogosul t határozza meg. A használati díj lakbért meghaladó összege a bérlőkijelölésre jogosultat illeti meg. 155. § (1) Ha a lakásba történő befogadáshoz bérbeadói hozzájárulás szükséges, ennek feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg . (2) Önkormányzati lakásba a bérl ő a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása nélkül i s befogadhatja házastársát, gyermekét, valamint gyermekének az együttlakás ideje alatt születet t gyermekét, és szül őjét. (3) A társbérl ő a lakrészébe - a (2) bekezdésben említetteken kívül - más személyt csak a mási k társbérlő előzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat be . 156. § (1) A bérbeadó megtagadhatja a tartási szerz ődéshez való hozzáhárulását, ha : 37
a) a bérlő a jövedelemi, vagyoni vagy egészségügyi körülményei alapján nem szoru l tartásra; b) az eltartó az a) pontban említett körülmények alapján a tartási szerz ődésben vállalt kötelezettségek teljesítésére nem képes, illet őleg helyette és nevében a kötelezettsége k teljesítését a törvényes képvisel ője nem vállalja . (2) Tartási szerződés alapján az önkormányzati lakás bérleti jogát csak a természetes személ y eltartó folytathatja . A lakásbérlet megszűnése 157 . § (1) A felek a szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérl őnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet . A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető . A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítés mértékére é s fizetésének feltételeire vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. (2) Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügy i hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérl ő (használó) elhelyezésér ől maga vagy a bérbeadó, illet ő leg a lakással rendelkez ő szerv nem tud gondoskodni, az ideiglene s elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, f ővárosban a kerületi önkormányzat feladata. 158. § (1) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a 130 . §-ban említett cserelakás felajánlás a nélküli felmondás jogát – a 128 . § (4) bekezdésben foglalt eset kivételével – érvényesen ne m gyakorolhatja. (2) A szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakás esetén a cserelakás felajánlásáva l egyidejűleg történő felmondásra csak az épület (a benne lévő lakás) átalakítása, korszer űsítése , lebontása, a település rendezési tervében el őírt városrendezés megvalósítása, vagy társbérle t megszüntetése céljából kerülhet sor . (3) Ha a bérl ő a felajánlott második cserelakás megfelel őségét is vitatja, a bérbeadó jogosult a 121 . § (2)-(3) bekezdésében említett másik lakást a bérl ő részére biztosítani, melyet a bérl ő köteles elfogadni ; a másik lakás bérbeadására létrejött szerz ődés a felek megállapodásának vagy a vita jogerős bírósági ítélettel való eldöntésének időpontjáig állhat fenn . 159. § A bérbeadó a felmondás jogát a 148 . § (1) bekezdésben meghatározott rendelkezések alapján fennálló bérlőkijelölési, vagy bérlő-kiválasztási jog esetén e jog jogosultjának kezdeményezése alapján, vagy - a jogosult egyidej ű írásbeli értesítése mellett - önállóan gyakorolja. 160 . § (1) Önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogár a cserélhető. (2) A bérbeadói hozzájárulás megadását és a csereszerződés érvényes megkötését megelőzően a bérbeadó - legalább 30 napos határidő megjelölésével - köteles az önkormányzati lakásra bérleti jogot szerz ő cserélő féltől kérni: a) a lakásbérleti szerz ődésének, illetőleg a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító bérbead ó írásbeli nyilatkozatának , b) lakástulajdonra történő csere esetén a tulajdonában álló lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni la p 30 napnál nem régebbi hiteles másolatának az iratokhoz történő benyújtását. (3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történ ő hozzájárulását, ha a cserepartner a (2) bekezdésben említett kérést a megadott határidő n belül nem teljesíti, vagy a benyújtott okiratok, illet őleg - szükség esetén - a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner lakásbérleti vagy tulajdonjogának fennállása kérdésében . 38
(4) Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg , ha bármelyik cserél ő fél a) egészségügyi ok, b) munkahely megváltozása, c) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérl ővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek (155 . §) számának megváltozása miatt cseréli el a lakást és a (4) bekezdésben említett indokok nem állnak fenn . (5) Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható me g akkor sem, ha (4) bekezdés a) vagy b) pontjában megjelölt indok a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek esetében áll fenn . (6) A hozzájárulást a (4)-(5) bekezdésekben említett indokok fennállása esetén is meg kel l tagadni, ha a bérl őkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztásra jogosult, illetőleg az eltartó a cseréhez nem járul hozzá . (7) Ha a bérbeadó a lakáscsere szerz ődéshez történő hozzájárulását e törvény rendelkezései vag y a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejöv ő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megsz űnő bérleti szerz ődés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerz ő hozzájárul . Ez a rendelkezés nem vonatkozik a lakbér megállapítására, ha a csere folytán bérleti jogot szerz ő cserélő fél a 168 . § (2) bekezdésére tekintettel a nem szociális helyzet alapján meghatározott lakbér-megállapítási feltételek alá esik . A lakásbérleti jog folytatás a 161 . § (1) A bérlő által a lakásba befogadott házastársa, illet őleg gyermeke jogosult a lakásbérleti jog folytatására, ha a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott és nem rendelkezi k ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – megfelel ő és beköltözhető lakással . (2) Ha az (1) bekezdésben említettek jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő megállapodásuk hiányában a lakásbérleti jogot a bérl ő házastársa, majd a házastársat követ ő sorrendben a bérlő gyermeke folytathatja . (3) A bérlő házastársa és gyermeke – az err ő l történ ő megállapodásuk esetén – a lakásbérleti jogot bérlőtársként is folytathatják . (4) A bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás bérleti jogát a bérl őkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja . (5) A törvény alapján önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak és – a 135 . § ban említett tartási szerződés esetén az eltartó eltérő megállapodásának hiányában a bérl ő halála esetén a lakásbérleti jogot az eltartó folytatja . (6) Aki a lakásbérleti jogot folytatja, köteles a lakáshasználatot változatlan feltételek mellet t továbbra is biztosítani azok részére, akik a bérlő halálakor jogszerűen laktak a lakásban . Elhelyezési kötelezettség 162. (1) A szerz ődés megszűnése után az önkormányzati lakásban visszamaradó személy az általa lakott, vagy másik lakás bérbeadására akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illet őleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt. (2) A másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit önkormányzat i rendelet szabályozza. (3) Ha a bérlő halála után a bérlő szülője, illetőleg gyermekének az együttlakás ideje alatt születet t gyermeke marad vissza a lakásban és a visszamaradó személy megfelel az önkormányzat i rendeletben meghatározott szociális helyzet szerinti bérbeadás feltételeinek, az ilyen személ y részére az önkormányzat köteles a lakott, vagy másik lakás bérbeadását felajánlani . 39
Az albérlet 163. § Az önkormányzati lakásnak csak egy része adható albérletbe ; a bérbeadói hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg . Az önkormányzati helyiség bérlete 164. § (1) Az önkormányzat tulajdonában lév ő helyiség (a továbbiakban : önkormányzati helyiség) bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit - az önkormányzati lakásokra vonatkoz ó szabályok megfelel ő alkalmazásával - önkormányzati rendelet határozza meg ; a fizetendő helyiségbér összegében azonban a felek szabadon állapodnak meg . (2) A bérbeadó nem köteles a helyiségre a bérlő házastársával bérl őtársi szerződést kötni . 165. § (1) Az egyéni vállalkozói igazolvány alapján tevékenységet folytató bérl ő halála eseté n csak az 1990. évi V. törvény 13. § (2) bekezdésében meghatározott személyek jogosultak a bérleti jogot folytatni . (2) A vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenység esetén a bérl ő házastársa, gyermeke , gyermekének a gyermeke, illet őleg a szülője – ebben a sorrendben – jogosultak a bérleti jogo t folytatni, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használják, mint a bérlő. 166. § Önkormányzati helyiség esetén a 140 . §-ban említett hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni . A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a leend ő bérlő (albérlő) az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja. 167. § (1) Az életvédelem céljára épített, vagy ilyen célra kijelölt önkormányzati helyiségekre a polgári védelmi parancsnokság hozzájárulásával és csak határozott idej ű szerződést lehet kötni . (2) A bérlő köteles a polgári védelmi helyiségek hasznosításáról szóló jogszabályban meghatározott feltételeket betartani .
XVI. Fejezet AZ ÖNKORMÁNYZATI LAKÁS LAKBÉRÉNEK MÉRTÉKE ; A KÜLÖN SZOLGÁLTATÁS DÍJA
168. § (I) Az önkormányzati lakás lakbérének mértékét szociális helyzet alapján történ ő bérbeadá s esetén önkormányzati rendelet állapítja meg . (2) A nem szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakás esetén önkormányzat i rendelet állapítja meg az alap-lakbér mértékét. 169. § (1) A szociális helyzet alapján bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás alapvet ő jellemzői, így különösen : a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota é s településen, illet őleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 114 . § rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás alapján, továbbá a 152 . § rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni . (2) A szociális helyzet alapján történ ő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait - a szociális igazgatásról é s szociális ellátásokról szóló külön törvényben meghatározott, önálló ellátásként nyújtható hely i lakásfenntartási támogatásra vonatkozó rendelkezések figyelembevételével - az önkormányza t rendeletében kell megállapítani. A bérbeadó a jogosultság fennállását az önkormányzati rendeletbe n 40
meghatározott eljárás alapján és gyakorisággal felülvizsgálja és a feltételek megsz űnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszünteti . (3) Ha a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás esetén a bérl ő (2) bekezdésben említett önkormányzati lakbértámogatásra való jogosultsága megsz űnik, a bérbeadó - a bérl ő vagyoni é s jövedelmi helyzetének figyelembevételével - a fizetend ő havi lakbér összegét a 168 . (2) bekezdésében említett alap-lakbérmértéknek megfelel ően módosíthatja . 170. § (1) A nem szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakás havi lakbéréne k összegét a felek megállapodása határozza meg . A bérbeadó a megállapodás megkötésekor kötele s figyelembe venni az önkormányzat rendeletében a nem szociális bérbeadás esetére meghatározot t alap-lakbér mértékét . (2) Az alap-lakbér mértékét a lakás 169 . § (1) bekezdésben meghatározott alapvet ő jellemzői, továbbá a 114 . § (1) bekezdése és a 117 . § (1) bekezdésének rendelkezései alapján úgy kel l megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek . 171. § (1) A bérl ő köteles megtéríteni a bérbeadó által nyújtott és a szerződésben - vagy más megállapodásukban - meghatározott külön szolgáltatás díját . (2) A külön szolgáltatás díját önkormányzati rendelet, illet őleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg . A fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokra vonatkozó külön rendelkezése k 172. (1) A fővárosi közgyűlés - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában lév ő, szociális helyzet alapján bérbe adott lakásokra vonatkozóan a helyi önkormányzatokról szóló 1990 . évi LXV. törvény 63/A . §-ának b) pontjában említett lakbér megállapítás elveit. (2) A kerületi önkormányzat e törvény és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet .
XVII . Fejezet AZ ÖNKORMÁNYZATI LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK ELIDEGENÍTÉS E Elővásárlási jog 173. § (1) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra má s személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg : a) a bérl őt, és a bérl őtársakat egyenl ő arányban; b) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában ; c) az a)-b) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyenes ági rokonát . (2) Társbérlet esetén a közösen használt lakóterületet az (1) bekezdés b) pontjában említett arányban kell figyelembe venni . (3) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre más személyt megel őző elővásárlási jog illeti meg a bérl őt, és a bérlőtársakat egyenl ő arányban. (4) Önkormányzati rendelet határozza meg az (1)-(3) bekezdésben nem említett önkormányzat i lakás, és helyiség elidegenítésének lehet őségét és feltételeit ; a rendelet előírhatja, hogy a lakás,
41
illetőleg a helyiség elidegenítése esetén a bérl őt (a bérlőtársakat egyenlő arányban) más személyt megel ő ző elővásárlási jog illeti meg . (5) Önkormányzati rendeletben kell meghatározni az (1)-(4) bekezdésben említett el ővásárlási joggal érintett lakások, és helyiségek esetén a vételár – lakás esetén a lakottság tényének figyelembevételével kialakított – mértékét, megfizetésének módját és feltételeit. (6) Az (1)-(4) bekezdésben említett esetben az els ő adásvételi szerződés megkötését megel őzően az egylakásos, illetőleg az egy helyiségből (helyiségcsoportból) álló épület kivételével - az épülete t társasházzá kell alakítani . Az alapító okirat tervezetének meg kell felelnie a leend ő tulajdonostársak többségi akaratának. (7) Ha a bérl ő nyugdíjas vagy külön jogszabályban meghatározott nyugdíjszer ű rendszeres szociális ellátásban részesül, a lakást a bérleti szerz ődésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő (bérlőtárs) előzetes írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni . (8) Tartási szerződés fennállása esetén a bérlő a lakást csak akkor vásárolhatja meg, ha az eltartó ahhoz előzetesen írásban hozzájárult . 174. § (1) Bérl őkijelölési vagy ismételten gyakorolható bérl ő-kiválasztási joggal érintett lakást (ideértve a m ű teremlakást is) csak a jog gyakorlójának írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni . Ez a rendelkezés alkalmazandó arra a helyiségre is, amelynek bérl őjét a helyiséggel rendelkez ő szerv jogosult kijelölni . (2) Az életvédelem célját szolgáló helyiséget a megyei (fővárosi) polgári védelmi parancsnoksá g hozzájárulásával lehet elidegeníteni . (3) A műemléképületben lévő lakást vagy helyiséget a műemléki hatóság hozzájárulásával, a külön jogszabály rendelkezéseinek figyelembevételével lehet elidegeníteni. 175. § (1) A 173 . § rendelkezései alapján elővásárlási joggal érintett, illetőleg a bérbeadás útjá n hasznosított lakás és helyiség tulajdonjoga nem pénzbeli hozzájárulásként nem bocsáthat ó gazdasági társaság vagy más, a cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalany rendelkezésére . (2) Az önkormányzatok más önkormányzat tulajdonára fennálló, Övt .-n alapuló elővásárlási joga az önkormányzati lakásokra és a bérbeadás útján hasznosított önkormányzati helyiségekre ne m érvényesíthető. (3) Az önkormányzat tulajdonában lévő épületben a közös használatra szolgáló helyiséget é s területet önálló ingatlanként elidegeníteni nem lehet . Az elidegenítésből származó bevételek felhasználása 176. § (1) Az önkormányzat, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába kerül t lakóépületeinek (a bennük lévő lakások) elidegenítéséből származó, 1994 . március 31 . napját követ ően befolyó - az (5) bekezdés szerint csökkentett - teljes bevételét a számláját vezető pénzintézetnél elkülönített számlán köteles elhelyezni . (2) Az (1) bekezdésben meghatározott kötelezettség az állami tulajdonú lakóépületek (a bennü k lévő lakások) elidegenítéséből származó, önkormányzatot megillető bevételekre is vonatkozik, tekintet nélkül arra, hogy az elidegenítésről a megszűnt tanácsi szerv vagy az önkormányzat döntött-e. (3) Az önkormányzat az (1) és (2) bekezdésben említett bevételeit lakáscélokra és az ezekhe z kapcsolódó infrastrukturális beruházásokra, különösen : a) új lakás építésére, új vagy használt lakás megvásárlására, b) meglévő lakóépület b ővítésére, ide értve az emeletráépítést, tet őtér-beépítést is , c) lakóépület teljes vagy részletes felújítására, korszerűsítésére, d) városrehabilitációra, e) az EU-források felhasználásához szükséges önrész biztosítására ,
42
J) önkormányzati helyi támogatás nyújtására, g) lakóövezetbe sorolt építési telek kialakítására, közművesítésére, h) a lakáscélú állami támogatásokról szóló külön jogszabály szerinti pályázati önrés z finanszírozására, ide értve a társasházi tulajdonosoktól és a lakásszövetkezetekt ől átvállalt önrészt is, i) a 169. (2) bekezdésében említett önkormányzati lakbértámogatás nyújtására, tovább á j) az állampolgár tulajdonában álló lakásra — ideértve az államosított lakást is — 1953 . április 1 . napja előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a lakásügyi hatóság kiutal ó határozata alapján létrejött lakásbérlet (a továbbiakban : kényszerbérlet) felszámolásár a használhatja fel . A felhasználás részletes szabályait önkormányzati rendeletben kell meghatározni . (4) Az (1) és (2) bekezdésben meghatározott kötelezettség nem vonatkozik azokra az önkormányzatokra, amelyek e törvény alapján rendeletalkotásra nem kötelesek . (5) A lakás és helyiség elidegenítéséből származó bevételből az önkormányzat levonhatj a a) az épület elidegenítésre való el őkészítésével, b) a földrészlet megosztásával , c) a társasházzá való átalakítással , d) a forgalmi érték megállapításával , e) az elidegenítés lebonyolításával kapcsolatban ténylegesen felmerül ő költségeket. Az önkormányzat továbbá levonja az 1991 . évi XXXIII . törvény 43 . §-a alapján a szolgálati lakással, illetve a bérl őkiválasztási joggal rendelkező szervet megillető vételárrészt. 177. § (1) A fővárosi kerületi önkormányzat és a fővárosi önkormányzat együttműködési megállapodást köthet arról, hogy a fővárosi kerületi önkormányzat a 176 . § (1) bekezdésében említett lakóépületei (a bennük lév ő lakások) elidegenítéséből származó — az e törvény hatályb a lépését követően befolyó és a 176 . (5) bekezdése szerint csökkentett - bevételének ötven százalékát a fővárosi közgyűlés számláját vezető pénzintézethez, elkülönített számlára befizeti . (2) Az (1) bekezdésben említett megállapodás az állami tulajdonú lakóépületek (a bennük lév ő lakások) elidegenítéséb ől származó, a kerületi önkormányzatot megillető bevételekre is vonatkozik . (3) Az (1)-(2) bekezdésekben említett megállapodásban a 176 . § (3) bekezdésében meghatározot t lakáscélról (lakáscélokról), illetőleg a fővárosi önkormányzat által a lakáscél megvalósítás a érdekében vállalt kötelezettségekr ől rendelkezni kell. (4) A fővárosi önkormányzat és több fővárosi kerületi önkormányzat között az (1)-(2 ) bekezdések szerinti megállapodás létrejötte esetén az említett bevétel els ősorban pályázat útján : a) a fővárosi kerületi önkormányzati tulajdonú lakóépületek (lakóépületrészek) felújítására , bontására, a felújítás és bontás során megsz űnő önkormányzati lakások pótlására, b) a felújítandó lakóépülethez közvetlenül kapcsolódó vonalas infrastrukturáli s beruházásokra vagy meglév ő ilyen vonalas infrastrukturális létesítmény felújítására, c) városrehabilitációt megvalósító programokra, d) társasházi közös tulajdonú, valamint lakásszövetkezeti tulajdonú épületrészek , épületberendezések felújítására, korszer űsítésére használható fel . A felhasználás feltételeit és a pályázati eljárás rendjét a fővárosi közgyűlés rendeletében kell meghatározni.
XVIII. Fejezet
43
AZ ÖNKORMÁNYZATOKRA VONATKOZÓ VEGYES RENDELKEZÉSEK
178. § (1) Az önkormányzatnak rendelete megalkotása el őtt a bérlők és a bérbeadók települése n működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie . A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határid ő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére . (2) A községi önkormányzatnak nem kell rendeletben megállapítani az önkormányzati lakások és helyiségek bérletére, elidegenítésére vonatkozó szabályokat, ha a tulajdonában lév ő lakások száma, illető leg helyiségek esetében a bérbeadás útján hasznosított helyiségek száma nem haladja meg a húszat. 179. § (1) Az önkormányzat rendelete lehetővé teheti, hogy az önkormányzat vállalata é s költségvetési szerve önállóan határozza meg a feladataik ellátásához biztosított lakás és helyisé g bérbeadásának feltételeit . Ennek során az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkoz ó szabályokat nem kell alkalmazni, s a bérbeadó a lakásbérleti jog folytatására vonatkoz ó jogosultságot kizárhatja. (2) Ha az önkormányzat a vállalata és költségvetési szerve számára a bérbeadás feltételeine k önálló meghatározását nem teszi lehet ővé, az (1) bekezdésben említett lakást és helyiséget az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályok szerint kell bérbe adni . Ezekre az önkormányzat rendelete - a törvény keretei között - külön szabályokat állapíthat meg . (3) E törvény rendelkezései nem érintik az önkormányzati törzsvagyonra vonatkozó szabályokat . 180. § (1) Az egyes állami tulajdonban lév ő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáró l szóló 1991 . évi XXXIII . törvény (a továbbiakban : Övt.) alapján a Kincstári Vagyonkezelő Szervezet, illetőleg a jogutódja vagyonkezelésében lévő lakások és e törvény hatálybalépésekor bérbeadás útján hasznosított helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre a lakás, illetőleg a helyiség fekvése szerinti önkormányzat rendeletének szabályait kell alkalmazni . (2) Ha az önkormányzat - e törvény alapján - rendeletet nem alkot, az (1) bekezdésben említet t szervnek a bérbeadói jogok gyakorlása és a bérbeadói kötelezettségek teljesítése során, illet őleg elidegenítés esetén a lakás (helyiség) fekvése szerinti önkormányzat véleményét el őzetesen ki kel l kérnie. (3) Az (1)-(2) bekezdések rendelkezéseit megfelel ően alkalmazni kell az Egészségbiztosítás i Önkormányzat tulajdonából a Magyar Állam tulajdonába és az Országos Egészségbiztosítás i Pénztár vagyonkezelésébe került, bérbeadás útján hasznosított lakásokra és helyiségekre . XIX. Fejeze t AZ ÁLLAMI SZERVEKRE VONATKOZÓ KÜLÖN RENDELKEZÉSEK
181. § (1) Felhatalmazást kap a Kormány, hogy a központi költségvetési szervekkel (a továbbiakban: állami szervek) szolgálati, köztisztvisel ői, közalkalmazotti és egyéb munkaviszonyban, valamint más címen foglalkoztatási jogviszonyban álló személye k elhelyezéséhez szükséges lakásokra, illetőleg helyiségekre (ideértve a bérl őkijelölési vagy bérlőkiválasztási jog gyakorlását is), - e törvény keretei között – rendeletben határozza meg : a) a bérlők körét és a bérbeadás feltételeit ; b) az állami lakásra (helyiségre) a szerz ődés megkötésekor a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehet őségét és feltételeit ;
44
c) a bérlőtársi jogviszony létesítésének feltételeit; d) a lakásbérleti szerződés fennállása alatt az életvitelszerű bentlakás kikötésének lehet őségét és feltételeit ; e) a lakáshasználati díj emelésének mértékét és feltételeit ; fi a bérl ő által befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit; g) a tartási szerz ődéshez való hozzájárulás feltételeit ; h) a lakáscseréhez (a helyiség bérleti jogának cseréjéhez, átruházásához) történ ő hozzájárulás feltételeit ; i) a lakásban visszamaradó személy elhelyezésére történő kötelezettségvállalás feltételeit ; j) a bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás, továbbá az állami lakás bérlet i jogának folytatására jogosultak körét és feltételeit ; k) az albérletbe adáshoz való hozzájárulás feltételeit; l) az állami lakás bérének mértékét, illetőleg a lakbér megállapításának feltételeit; m) az állami lakás (helyiség) elidegenítésének lehetőségét és feltételeit; n) a lakás (a bérl ő kijelölési joggal érintett helyiség) elidegenítéséhez való hozzájárulás feltételeit . (2) Az (1) bekezdés a), h), i) és n) pontjában foglaltakat a fennálló bérl ő-kiválasztási jog esetén megfelelően alkalmazni kell . Az állami szervekre vonatkozó vegyes rendelkezése k 182. § (1) Állami lakás határozatlan id őre történt bérbe adása esetén a bérbeadó a 130 . §-ban említett cserelakás felajánlása nélküli felmondás jogát érvényesen nem gyakorolhatja . (2) Az állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbe adn i nem lehet. (3) Az állami lakás lakbérének megállapítására, közlésére, megfizetésére, és a lakbér összegéve l kapcsolatos vita rendezésére a 146 . § rendelkezései az irányadók . (4) Az állami lakásra fennálló bérl őkijelölési, illet őleg bérlőkiválasztási jog esetén a 148 . §, 154. § (2) bekezdés, 159 . §, 167.§, 174 . § és 176 . § (5) bekezdés utolsó mondatának rendelkezései az irányadók . NEGYEDIK RÉS Z Egyes szakmai tevékenységek gyakorlásának feltételei XX. Fejezet ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK Társasházkezelés, ingatlankezelés 183. § (1) A társasház-kezel ői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, m űködésével összefügg ő gazdasági, m űszaki és jogi követelmények ismerete . (2) A társasházkezel ő a tevékenységi körén belül : a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épüle t fenntartására vonatkozóan, b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerz ődésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellen őrzi a tervezett felújításokat , c) a megbízási szerző dés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közö s tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben . 45
184. § (1) Az ingatlankezel ői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásáho z szükséges az ingatlangazdálkodás, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok gazdasági, m űszaki és jogi követelményeinek ismerete . (2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül : a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében - gazdasági elemzés alapján - tervajánlatot készít a z ingatlan fenntartására vonatkozóan, b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartás i feladatokat, irányítja és ellen őrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és a z ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben. Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés 185. § (1) Az ingatlanközvetít ői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásáho z szükséges az ingatlanok közvetítésével összefügg ő gazdasági, m űszaki és jogi követelmények ismerete . (2) Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül : a) az ingatlanok (beépíthető telek, illet őleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével , b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével , c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével , valamint d) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítéséve l összefügg ő feladatokat látja el . 186. § (1) Az ingatlanvagyon-értékel ő és közvetít ői tevékenység olyan önálló feladatkör , amelynek ellátásához szükséges az ingatlanértékelés és az ahhoz kapcsolódó vagyonérték ű jogok é s vagyoni értékek, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok gazdasági, m űszaki és jogi követelményeinek ismerete. (2) Az ingatlanvagyon-értékel ő és közvetít ő a tevékenységi körén belül : a) az ingatlanpiac és az ingatlan jellemzőinek ismeretében az ingatlan (beépíthető telek, illető leg lakóépülettel, nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) hasznosítása szerinti értékek meghatározásával, b) az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljáráso k alkalmazásával , c) az értékelés formáinak és ezek változatainak alkalmazásával, d) az értékelésben közreműködő szakért ők munkájának irányításával és ellen őrzésével, e) a megbízás szerinti feladatok elvégzésével és az eredmények teljes kör ű dokumentálásával , f) a hasznosítási, befektetői szándék megvalósulását és a megbízó érdekeinek érvényesülését bemutató tanulmány elkészítésével, tovább á g) a 185 . § (2) bekezdésében meghatározott tevékenységge l összefüggő feladatokat látja el . XXI. Fejezet A SZAKMAI TEVÉKENYSÉGEK GYAKORLÁSA
46
187. § (1) A társasház-kezelői, az ingatlankezel ői, az ingatlanközvetítői, továbbá az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet gazdálkodó szervezet rendszeres jövedelem- , illetőleg vagyonszerzés céljából akkor folytathatja, ha a gazdálkodó szervezet vezet ője, vagy legalább a tevékenységet folytató – személyesen közrem űködő – tagja, illetőleg alkalmazottja a külön jogszabályban előírt szakképesítéssel rendelkezik. (2) Természetes személy egyéni vállalkozó esetén az (1) bekezdésben említett tevékenysé g folytatásának feltétele, hogy saját maga, vagy legalább a tevékenységet folytató alkalmazottja , illetőleg segít ő családtagja rendelkezzen a külön jogszabályban el őírt szakképesítéssel . (3) Ingatlanközvetítői tevékenység végzésére és a hozzá kapcsolódó ügyleti okiratok elkészítésére - a forgalmi értékbecslés, illet őleg az ingatlanvagyon-értékelés kivételével - a z ügyvéd, feladatkörében a jogtanácsos a külön jogszabályban el ő írt szakképesítés nélkül is jogosult . 188. § Nem végezheti üzletszerűen a társasház-kezelői, az ingatlankezelői, továbbá az ingatlanközvetít ői, illetőleg az ingatlanvagyon-értékelő és közvetít ői tevékenységet : a) akit a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítvány tanúsága szerint gazdasági vagy vagyo n elleni bűncselekmény miatt jogerő sen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, és a büntetett előélethe z fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült , b) aki a 187 . § (1) bekezdésében említett szakképesítések körébe tartozó tevékenysé g gyakorlásától eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll, c) az a természetes személy egyéni vállalkozó, vagy az olyan gazdálkodó szervezet, aki, vagy amely 187. § (1) bekezdésében említett szakképesítések körébe tartozó tevékenységével összefüggésben keletkezett, joger ősen megállapított köztartozásának nem tett eleget . 189. § A társasház-kezel ői, illetőleg az ingatlankezelői szakképesítés megszerzését a természete s személy egyéni vállalkozó, illetőleg alkalmazottja, segítő családtagja a székhelye szerint illetékes körzetközponti jegyző részére a szakképesítést tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételét ől számított harminc napon belül köteles igazolni . A bizonyítvány bemutatásával egyidej űleg a hatósági erkölcsi bizonyítványt és a 188 . § c) pontja szerinti nemleges köztartozásról szóló igazolást is be kell mutatni . Ennek alapján a megjelölt szervek vezetik a társasház-kezel ői, illetőleg az ingatlankezel ői névjegyzéket. 190. § (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgy űlése a természetes személy közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke részére el őírhatja a társasház-kezel ői szakképesítés megszerzését , amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapjá n a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli . (2) Ha az (1) bekezdésben foglaltak alapján a természetes személy közös képvisel ő vagy az intéz őbizottság elnöke a társasház-kezel ői tevékenységet nem rendszeres jövedelem-, illet őleg vagyonszerzés céljából végzi, a 190 . § rendelkezéseit nem kell alkalmazni. 191. § Az ingatlanközvetítői, illetőleg az ingatlanvagyon-értékel ő és közvétítői szakképesíté s megszerzésének igazolására a szakképesítést tanúsító állam által elismert bizonyítványt és a 189 . §ban meghatározott további okiratokat a természetes személy egyéni vállalkozó, illet őleg alkalmazottja, segítő családtagja a székhelye szerint illetékes megyeszékhely szerinti város i önkormányzat jegyzőjének, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzőjének, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzőjének köteles bemutatni . Ennek alapján a megjelölt szerve k vezetik az ingatlanközvetít ői, továbbá az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői névjegyzéket.
47
192. § A 189 . §-ban, és a 191 . §-ban említett szakképesítések igazolására vonatkozó okiratokat a cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalany esetén az illetékes cégbíróságnak kell bemutatni . E kötelezettség teljesítése nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges - a külö n jogszabályokban el őírt - más kötelezettségek teljesítése alól. 193. (1) A 189 . §-ban és a 191 . §-ban említett névjegyzékek (a továbbiakban : névjegyzék) vezetésének célja annak hiteles dokumentálása, hogy az abban szereplő természetes személy rendelkezik a tevékenység végzéséhez a külön jogszabályban el őírt szakképesítéssel . (2) A névjegyzék a természetes személyazonosító adatokat (név, születési hely, id ő, anyja neve), a lakcímet, az értesítési címet, továbbá a szakképzettséget tanúsító bizonyítvány (oklevél) számát , kiadásának időpontját, a bizonyítványt (oklevelet) kiállító intézmény megjelölését, valamint a szakmai tevékenység megnevezését tartalmazza. (3) A névjegyzékbe vett természetes személy neve, értesítési címe, szakmai tevékenységéne k megnevezése és a nyilvántartásba vétel száma nyilvános, amelyr ől bárki tájékoztatást kérhet . A nyilvántartásban szereplő minden további adatról a bíróság részére tájékoztatást lehet adni ; a más kívülálló - harmadik személy részére történő tájékoztatás megadásához az érintett természete s személy írásbeli hozzájárulása szükséges . (4) A névjegyzékből törölni kell azt a természetes személyt : a) akinek társasház-kezel ői, vagy ingatlankezel ői tevékenység esetén a körzetközponti jegyz ő illetékességi területén lévő székhelye megszűnt, b) akinek ingatlanközvetítői, vagy ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység esetén a megye közigazgatási területén lévő székhelye megszűnt, c) aki meghalt vagy a törlését kéri , d) akit gazdasági vagy vagyon elleni b űncselekmény miatt joger ősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek és a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól még nem mentesült , e) aki a 187. § (1) bekezdésében említett szakképesítések körébe tartozó tevékenysé g gyakorlásától eltiltó jogerő s bírói ítélet hatálya alatt áll . 194. E törvény XX. és XXI. Fejezetében meghatározott rendelkezések nem vonatkoznak a külö n jogszabályok alapján egyetemi továbbképzés keretében megszerzett — ingatlan-értékbecslé s elvégzésére jogosító — szakirányú fels őfokú szakképzettségekre, illetőleg az ilyen szakirányú felsőfokú szakképzettséggel rendelkező természetes személy egyéni vállalkozókra és a cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyokra. ÖTÖDIK RÉS Z Vegyes és záró rendelkezések A bírósági eljárás megelőzése 195. (1) A közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegel őző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni, ha az érintett felek a közöttük keletkezett polgár i jogvitában megállapodni nem tudnak . (2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség, illet őleg a lakásszövetkezet tekintetében közgy űlési határozat alapján létrejött - közös megegyezése alapjá n kezdeményezhető. A lakás (helyiség) bérletére vonatkozó vegyes rendelkezése k
48
196. § (1) Ha e törvény a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulását írja el ő, a bérbeadó a hozzájárulásáról vagy annak megtagadásáról a megkeresését ől számított harminc napon belü l köteles nyilatkozni . A határidő indokolt esetben egy alkalommal további harminc nappa l meghosszabbítható, erről a bérlőt írásban értesíteni kell . (2) Ha a bérbeadó harminc - vagy az (1) bekezdés szerint meghosszabbított további harminc napon belül nem válaszol, azt a hozzájárulás megadásának kell tekinteni . Az otthonházakra vonatkozó rendelkezése k 197. § (1) A bérl ő a nyugdíjasok házában lév ő lakásba - a házastársa kivételével - más személyt állandó jelleggel a bérbeadó el őzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat be . (2) Ha a nyugdíjasok házában lév ő lakásra fennálló szerző dést a bérl ő felmondja és a lakást üresen, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadja, pénzbel i térítésre tarthat igényt, vagy részére legalább olyan lakást kell bérbe adni, amilyet a nyugdíjaso k házába költözésekor a bérbeadónak átadott . (3) A bérlő a garzonházban lévő önkormányzati lakásba, illetőleg a szobabérl ő k házában lévő önkormányzati tulajdonú lakrészbe a házastársa és kiskorú gyermeke kivételével más személyt állandó jelleggel a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat el . A közös tulajdonra vonatkozó szabályok 198. § Az önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő lakás és helyiség bérletére , illetőleg elidegenítésére az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályokat ne m kell alkalmazni . Az állam és más személy közös tulajdonában lév ő lakás és helyiség bérletére, illetőleg elidegenítésére az állami lakásra és helyiségre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni . Önkényesen elfoglalt lakás kiürítése közigazgatási eljárásba n 199. § (1) A tulajdonos az üres lakás önkényes elfoglalásától számított 60 napon belül a jegyz őtől is kérheti a lakás kiürítésének elrendelését, ha a lakás kiürítése iránti bírósági vagy végrehajtás i eljárás még nincs folyamatban . (2) Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének elrendelésével kapcsolatos kérelem ügyében a jegyző a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló külön törvény alapján jár el . A jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs . Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítését ől számított 15 napon belül a z ellenérdekű fél ellen keresetet indíthat a határozat megváltoztatása iránt . (3) A keresetlevelet akár a jegyzőnél, akár a jegyző székhelye szerint illetékes helyi bíróságnál b e lehet nyújtani . A jegyző a keresetlevelet az ügyre vonatkozó iratokkal együtt 3 napon belül köteles a helyi bírósághoz áttenni . Ha a keresetlevelet a helyi bírósághoz nyújtották be, a helyi bíróság a közigazgatási iratok beszerzése iránt intézkedik. (4) A lakás kiürítését elrendelő határozatot 8 napon belül végre kell hajtani akkor is, ha a z érdekelt fél keresetet indított. A határozat végrehajtásáról a jegyz ő gondoskodik . (5) Ha a kötelezett az ingóságainak elhelyezésére felhívás ellenére sem jelöl meg helyiséget, vag y a megjelölt helyen azokat nem lehet elhelyezni, a végrehajtást kérő a kötelezett költségére é s veszélyére köteles gondoskodni az ingóságok elhelyezéséhez szükséges raktárról vagy má s alkalmas helyiségr ől. (6) A bíróság elrendelheti a határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre áll ó adatok alapján a határozat megváltoztatása várható .
49
(7) Az (1)-(6) bekezdés alkalmazható akkor is, ha a lakás egyes helyiségeinek, a lakáshoz tartoz ó helyiségnek, a nem lakás céljára szolgáló helyiségnek vagy az épület közös használatra szolgál ó helyiségének és területének az önkényes elfoglalása történt . Végrehajtási eljárás 200. § A lakás és más - nem lakás céljára szolgáló - helyiség vagy ezek egy részének, továbbá a z épület közös használatra szolgáló helyiségének vagy területének kiürítésével, átadásával , használatával kapcsolatos határozatok végrehajtására - a jegyző 200.§-on alapuló határozatának kivételével - a bírósági végrehajtásról szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni . Értelmező rendelkezések 201.
E törvény alkalmazásában :
1. Társasház : a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület . 1.1 . Társasházi lakóépület : az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lév ő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát . 1.2. Társasházi nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legaláb b két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület , társas üdülő, társas garázs stb.). 2. Lakásszövetkezeti lakóépület : az olyan épület, amelyben a lakásszövetkezeti tag vagy a nem tag tulajdonában, illetőleg a használatában álló lakások száma meghaladja a lakásszövetkeze t tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek (iroda, m űhely, raktár stb.) számát. 2.2. Használati egység: a lakóépületnek nem minősülő üdülő, személygépkocsi-tároló, m űhelyvagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezeti épületben lév ő és a szövetkezet tulajdonában, d e a szövetkezeti tag vagy a nem tag állandó vagy id őleges használatában lév ő önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség . 3. Nem tag tulajdonos : aki a lakásszövetkezetbe nem lépett be, aki a lakásszövetkezetb ől kilépett, illetőleg abból kizárták . 4. A lakásszövetkezet tevékenysége : a lakásszövetkezet olyan tevékenysége, amelyet az építés és a fenntartás körében ténylegesen felmerült költségeinek figyelembevételével, nem nyereségszerzé s céljából végez saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére. 5. A lakásszövetkezet vállalkozási tevékenysége : a lakásszövetkezetnek a 4 . pontban meghatározott tevékenysége körébe nem tartozó minden más olyan tevékenysége, amelynek adózot t eredményét felhasználhatja az építés és a fenntartás feladatainak ellátására . 6. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás . 6.1 . Üzemeltetés : a közös tulajdon, továbbá a lakásszövetkezeti tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség eseté n gondnoki, házfelügyelői szolgáltatások megszervezése, intézőbizottság rendszeresítése esetén a bizottság, valamint lakásszövetkezet esetén az igazgatóság m űködésének biztosítása. 6.2 . Karbantartás : a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszer ű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhel ő megelőző és felújításnak nem min ősülő javítási munkák elvégzése, illet őleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet : 6.2.1 . hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító é s rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,
50
6.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető , de rendeltetésszer ű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igényl ő hibáknak é s hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzend ő egyéb javítási munkákkal együtt, de a z észleléstől számítva legkés őbb hat hónapon belüli megszüntetése , 6.2.3 . tervszer ű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszer ű használhatóságának biztosítása érdekében végzend ő rendszeres állagmegóvási munka . 6.3. Felújítás : az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több fő szerkezetére kiterjedő, idő szakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelye k az eredeti műszaki állapotot - megközelít őleg vagy teljesen - visszaállítják, illet őleg az eredet i használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy a z eredetitől eltérő kialakításával növelik . A felújítás lehet : 6.3.1. teljes felújítás : a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjed ő külsőbels ő javítási munkák elvégzése , 6.3.2 . részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő , de abba belátható időn belül beilleszthet ő általános javítási munkák elvégzése, 6.3.3. korszerűsítés : a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek a z energiaracionalizálással, illet őleg a leveg őtisztaság-védelemmel összefügg ő átalakítása vagy kicserélése . 7. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (a z üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefügg ő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lév ő épület, épületrész b ővítésével , átalakításával, vagy közös tulajdonba kerül ő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezé s létesítésével járnak. 8 . Eredménytelen az írásbeli szavazás 8.1 . a társasház szervezeti-m űködési szabályzata tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatr a leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget, 8.2. a társasház tekintetében minden más esetben : ha az írásbeli határozati javaslatra leadot t érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányad a alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 8.3 . a lakásszövetkezet tekintetében : a lakásonként (használati egységenként) számított érvényes szavazatok összessége nem éri el a tagok több mint a felének, illet őleg a törvényben meghatározot t mértéknek megfelel ő azonos írásbeli szavazatát. 9. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok . 10. Lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a a) helyiségei; b) közművesítettsége; c) melegvíz-ellátása; és d) fűtési módj a alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli ) sorolható. 11. Összkomfortos az a lakás, amely legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterület ű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürd őhelyiséggel és WC-vel ; b) közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvíz-elvezetéssel) ; c) melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, etage melegvíz-ellátással, villanybojlerrel , gáz vízmelegítővel); és d) központos fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage f űtéssel)
51
rendelkezik. 12. Komfortos az a lakás, amely legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szell őzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel; b) közművesítettséggel; c) melegvíz-ellátással ; és d) egyedi fűtési móddal (szilárd- vagy olajtüzelés ű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával , gázfűtéssel) rendelkezik . 13 . Félkomfortos az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, d e legaláb b a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), továbbá fürd őhelyiséggel vagy WC-vel ; b) közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással) ; és c) egyedi fűtési móddal rendelkezik . 14. Komfort nélküli az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, d e legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterület ű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterület ű, a főzést lehetővé tevő, önálló szell őzésű lakótérrel, térbővülettel), WC használatával, é s b) egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint c) a vízvétel lehetősége biztosított . 15. Szükséglakás az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek) a) alapterülete 6 négyzetmétert meghaladja ; b) külső határoló fala legalább 12 centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezze l egyenértékű fal; c) ablaka vagy üvegezett ajtaja van ; tovább á d) fűthető; és e) WC használata, valamint a vízvétel lehet ő sége biztosított . 16. A lakás helyiségei általában a) a lakóhelyiségek: lakószoba, félszoba, hálófülke, hall, étkező, lakóelőtér; b) a fő zőhelyiségek: konyha, főzőfülke ; c) az egészségügyi helyiségek : fürdő helyiség (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozófülke), WC ; d) a közlekedési helyiségek : előszoba, előtér, zárt veranda, átjáró, belépő (szélfogó) ; e) tárolóhelyiségek : éléskamra (lomkamra), öltöző (garderobe). 17. Lakószoba az a lakóhelyiség, amelynek a) alapterülete a 12 négyzetmétert meghaladja; b) küls ő határoló fala legalább 25 centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezze l egyenértékű fal ; c) ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik ; d) melegpadlója van ; e) fűthető ; továbbá J) legalább egy kétméteres - ajtó és ablak nélküli - falfelülettel rendelkezik . 18. Félszoba az a lakószoba, amelynek alapterülete 6 négyzetméternél nagyobb, de nem haladj a meg a 12 négyzetmétert és megfelel a 17 . b) J) pontokban meghatározott követelményeknek. 19. Két- vagy többlakásos házingatlanban
52
a) a közös használatra szolgáló helyiségek általában: a mosókonyha, a szárítóhelyiség, a közös fürdőszoba, a közös mosdó, a közös WC, a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség, a közö s pince- és padlástérség (a pince- és padlásrekeszek kivételével) az épületben levő lakások és ne m lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben ; b) a közös használatra szolgáló területek általában : a kapualj, a lépcs őház, a folyosó, a függőfolyosó az épületben levő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek megközelítéséhe z és rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben, továbbá az épülethez tartozó udvarnak , kertnek az egy építési telek nagyságát meg nem haladó része . 20. A lakáshoz tartozó helyiségek általában : a tüzel őtároló (fáskamra, pincerekesz), padlásrekesz . 21 . Nem lakás céljára szolgáló helyiség az, amely kizárólag ipari, építőipari, mez őgazdasági , vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti , művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál . 22. Jogcím nélküli használó az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak - bérl őkijelölési vagy bérl ő-kiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának - a hozzájárulása vagy a vele val ó megállapodás nélkül használja . 23. Műteremlakás: az e törvény 87 . §-ának (3) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján kiadott miniszteri rendeletben meghatározott lakás . 24. Műemléképületben lévő lakás : a külön jogszabályok alapján műemléknek nyilvánított épületben lévő lakás . 25. A lakásberendezések általában a következők: a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.); b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos h őtároló kályha stb .); c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürd őkályha) ; d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WCcsésze stb ., a hozzá tartozó szerelvényekkel); e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb .); a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.); g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny; h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke ; i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak. 26. Az épület központi berendezései általában a következők: a) a központos fűtő - és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértv e a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb .) is; b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is ; c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is ; d) a több lakást szolgáló szell őztető berendezés ; e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban lev ő vezetékszakaszt é s csatlakozóaljat is; f) a kaputelefon és felcsenget ő berendezés a vezetékhálózattal; g) a személy- és teherfelvonó ; h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés ; i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel ; j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés . 27. A külön szolgáltatások körébe tartozik különösen : a) a vízellátás és csatornahasználat (szennyvízelszállítás) biztosítása; b) a felvonó használatának biztosítása; c) a kapunyitás; d) a központi fűtés és melegvíz-ellátás ;
53
e) a közös használatra szolgáló helyiségekben lév ő olyan berendezések használata, amelye k egyedi fogyasztása mérhető ; f) a rádió- és televízióadók vételének biztosítása . 28. Gyermek: a vér szerinti, az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek . 29. Szülő: a vér szerinti, az örökbefogadó, a mostoha- és nevel őszülő. 30. Önkormányzati helyi támogatás : kamatmentes kölcsön, illetőleg részben vagy egészben vissza nem térítendő támogatás nyújtása rászoruló családok részére lakótelek, új vagy használt laká s megszerzéséhez, lakás b ővítéséhez, korszer űsítéséhez, felújításához, fenntartásához, lakáscél ú kölcsön törlesztőrészleteinek, lakás lakbérének megfizetéséhez és más, a lakással kapcsolato s költségeik viseléséhez, valamint társasházi közös tulajdonú és lakásszövetkezeti tulajdon ú épületrészek és épületberendezések felújításához, korszer űsítéséhez. Hatálybalépés 202 . § (1) Ez a törvény – a (2)-(3) bekezdésben meghatározott kivételekkel – 2008 . július 1 . napján lép hatályba. (2) E törvény 176 . § (3) és 177 . § (3) bekezdések rendelkezéseit a folyamatban lév ő ügyekre i s alkalmazni kell . (3) E törvény 21 . (1) bekezdésének, 26 . § (2) bekezdése c) pontjának, 30 . (1) bekezdésének, 37. § (2) bekezdése második mondatának, a 55 . (2) bekezdés h) és q) pontjának, a 76 . (2) bekezdés c) pontjának a „vagy más bels ő szabályzatának” szövegrésze, továbbá a 147 . § második mondatának, a 151 . (2) bekezdésének, a 154. §-nak, a 168. (2) bekezdésének, a 169. § (2) bekezdés utolsó mondatának, a 169 . (3) bekezdésének, a 170 . §-nak, valamint a 173 . § (4)-(5 ) bekezdésének, és a 181 . § (1) bekezdés d) pontjának rendelkezései 2009 . január 1 . napján lépnek hatályba. (4) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgyűlése a szervezeti-működési szabályzatot, továbbá az e törvény hatálybalépésekor nyilvántartásba vett és bejegyzet t lakásszövetkezet közgyűlése az alapszabályt - e törvény rendelkezéseinek megfelel ően – 2009 . január 1 . napjáig köteles módosítani; az eddig az idő pontig a földhivatalhoz, illet ő leg a cégbírósághoz benyújtott szervezeti-m űködési szabályzat, illetőleg alapszabály módosítás a illetékmentes . A határozat meghozatalára a 15 . §, illetőleg az 55 . (5) bekezdés rendelkezéseit kel l megfelelően alkalmazni. (5) A (4) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni ; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelel ően keresettel kérhető a bíróságtól . (6) E törvény felhatalmazása alapján a törvény keretei között - az önkormányzat képvisel őtestülete, illetőleg a Kormány úgy köteles rendeletét módosítani, illet őleg a Kormány úgy köteles rendeletét megalkotni, hogy a módosított rendelet 2009 . január 1 . napján hatályba lépjen . Hatályon kívül helyezett jogszabályok 203. § (1) E törvény hatálybalépésével egyidej űleg hatályát veszti : a) a társasházakról szóló 2003 . évi CXXXIII . törvény, a lakásszövetkezetekr ől szóló 2004 . évi CXV. törvény, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükr e vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII . törvény; b) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII . törvény módosításáról szóló 1993 . évi CXIII . törvény;
54
c) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII . törvény módosításáról szóló 1994 . évi XVII. törvény; d) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII . törvény módosításáról szóló 1995 . évi CXII . törvény; e) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII . törvény módosításáról szóló 1997 . évi LVII. törvény; J) a Magyar Köztársaság 1998 . évi költségvetésér ől szóló 1997 . évi CXLVI . törvény 79 .§-a; g) a Magyar Köztársaság 1999 . évi költségvetésér ől szóló 1998 . évi XC. törvény 86 . §-a ; h) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII . törvény módosításáról szóló 2000 . évi XLI. törvény ; i) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló 2005 . évi CXXXII . törvény ; j) az egyes építésüggyel kapcsolatos törvények módosításáról szóló 2006 . évi CXX . törvény 3 . §-a; k) a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló 1993 . évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló 2007 . évi LV . törvény ; l) az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény 47 . §-a . Átmeneti rendelkezések 204. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja ; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (2) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni . (3) Az (1) bekezdésben említett közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását bármel y tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól . 205. § (1) Az e törvény hatálybalépése el őtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezé s idején hatályos szabály szerint kell elbírálni . (2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelez ő jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezés e lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból els ő ízben történő módosítása során kell elvégezni . (3) Ha az e törvény hatálybalépése el őtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásáho z nem szükséges az alapító okirat módosítása . 206. (1) A törvény hatálybalépésekor a cégnyilvántartásba bejegyzett lakásszövetkezet alapszabályának az e törvény kötelez ő jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép . Az alapszabály ennek megfelel ő kijavítását az alapszabálynak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni . (2) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgy űlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja .
55
(3) Az átalakulásról hozott közgy űlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására , szervezetére és működésére az e törvény Második Részében foglalt rendelkezéseket kel l alkalmazni . 207. (1) E törvény a hatálybalépésekor fennálló bérl őtársi jogviszonyt nem érinti. (2) Az önkormányzati lakásba az e törvény hatályba lépését megel őzően hatályos törvény i rendelkezések alapján — e törvény hatályba lépésekor — jogszerűen befogadott személ y befogadásához utólagosan nem kell a bérbeadó hozzájárulását kérni ; a lakásbérleti jog folytatására, illetőleg az elhelyezési kötelezettségre azonban e törvény rendelkezéseit kell alkalmazni . (3) Ha a felek másképp nem állapodnak meg, az e törvény hatálybalépése előtt létrejött lakás- és helyiségbérleti szerződés esetén a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefügg ő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni . 208. (1) A szolgálati lakásra kötött szerz ődés megszűnik akkor is, ha a bérlőnek a) a lakással rendelkez ő szervvel fennálló munkaviszonya, vagy b) a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenység e megszűnik, kivéve, ha fegyveres testületi lakás esetén az illetékes miniszter ettől eltérően rendelkezett. (2) Ha a szerző dés megkötésekor a lakás szolgálati, illetőleg olyan vállalati bérlakásnak min ősült, amelyre a szerz ődést határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig kötötték : a) annak a bérlőnek, akinek - e törvény hatálybalépését megel ő zően vagy azt követően - nem neki felróható okból sz űnt, illetőleg szűnik meg a szerződése, továbbá b) a lakás bérlőjének halálakor az e törvény hatályba lépését megel őzően bérbeadói hozzájárulá s nélkül jogszerűen befogadott és vele együttlakó személy részére a lakással rendelkez ő szervnek - e törvény szabályainak megfelelő - cserelakást kell felajánlania . 209. § Az Övt . hatálybalépését megel őzően az állami tulajdonú házingatlanban lév ő házfelügyel ői lakás jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználóval (elhelyezésre jogosulttal) lakottan történ t elidegenítésével összefüggésben az e törvény hatályba lépésekor fennálló jogvita elbírálására a jogvita keletkezésekor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni . 210. § (1) A lakás fekvése szerinti települési — a fővárosban a kerületi — önkormányzat ( a továbbiakban együtt : önkormányzat) a 176 . (3) bekezdés i) pontjában meghatározot t kényszerbérlet fennállása esetén a kényszerbérl ő, illető leg a bérbeadó erre vonatkozó írásbeli bejelentésétől számított három éven belül köteles a kényszerbérl ő részére — a bérbeadó egyidej ű értesítésével — az e törvény rendelkezéseinek megfelel ő önkormányzati cserelakás (a továbbiakban : cserelakás) bérbeadását felajánlani . Ha az önkormányzat a cserelakást felajánlotta, a bérbeadó a kényszerbérletet — a 130 . § (1) bekezdésében meghatározott felmondási idő vel — a következő hónap utolsó napjára felmondhatja . (2) Ha az önkormányzat a kényszerbérl ő részére cserelakás bérbeadását el őreláthatólag nem tudj a felajánlani, az (1) bekezdésben meghatározott id őtartamon belül köteles cserelakás helyett pénzbeli térítés fizetését a kényszerbérl ő részére felajánlani. A megállapodás megkötésének feltétele a kényszerbérl ő írásbeli kötelezettségvállalása arról, hogy a pénzbeli térítés kifizetését követ ő hónap utolsó napjával a lakásból kiköltözik . Az önkormányzat a megállapodásról a bérbeadót írásban értesíti . (3) Ha az önkormányzat cserelakás bérbeadását nem tudja felajánlani és a cserelakás helyett i pénzbeli térítés fizetésében a kényszerbérl ővel történő megállapodás sem jött létre, a z önkormányzat az (1) bekezdésben meghatározott id őtartamon belül köteles pénzbeli térítés fizetésé t
56
a bérbeadó részére felajánlani . A felajánlott pénzbeli térítés kifizetésére csak akkor kerülhet sor, h a a bérbeadó és a kényszerbérl ő között létrejött írásbeli megállapodásban a bérbeadó az önkormányzattól kapott pénzbeli térítésnek a kényszerbérl ő kiköltözése érdekében történ ő felhasználását, a kényszerbérl ő pedig erre tekintettel a lakásból való kiköltözését vállalja . (4) A (2) és a (3) bekezdés szerint felajánlott pénzbeli térítés mértékét az önkormányzat az érintet t lakáshoz hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke – különösen a lakás alapterülete , komfortfokozata, az épületen és a településen belüli fekvése, az épületben lév ő lakások száma, az épület műszaki állapota és a hozzá tartozó földterület nagysága –, továbbá a lakás lakottságána k ténye alapján állapítja meg . (5) Ha az önkormányzat a kényszerbérl ő vagy a bérbeadó részére a (2) vagy a (3) bekezdésbe n foglaltak szerint pénzbeli térítést fizetett, a kényszerbérlet a pénzbeli térítés kifizetését követ ő hónap utolsó napjával megszűnik. (6) Ha a kényszerbérlet (1)-(3) bekezdés szerinti megszüntetésére tett intézkedések nem vezettek eredményre, az önkormányzat az (1) bekezdésben meghatározott időtartamon belül a bérbeadónak ajánlatot tesz a tulajdonában álló lakás kényszerbérl ő vel lakottan történ ő megvásárlására . Ilyen tartalmú megállapodás létrejötte esetén a volt kényszerbérl ő az önkormányzat tulajdonába kerül t lakás bérl őjévé válik. (7) Ha a körülmények megváltozására tekintettel indokolt, úgy a kényszerbérlet megszüntetésér e az (1) bekezdés szerinti időtartamon belül - az (1)-(3) és (6) bekezdés szerinti sorrendben – ismétel t kísérletet kell tenni, ha pedig a soron következő megszüntetési módot sorrendben megel őző bármely megszüntetési mód alkalmazásának eredményessége valószín űsíthető, ezt kell megkísérelni . 211. § (1) Ha a kényszerbérletnek a 210. (1)-(3), vagy a (6) bekezdésében említett módon történő megszüntetésére irányuló intézkedés nem járt eredménnyel, a volt kényszerbérlő a 210. § (1) bekezdésben meghatározott időtartam lejártát követő hónap els ő napjától a bérleti jogviszony fennmaradása mellett a lakás bérl őj évé válik . Ha a volt kényszerbérl ő nyugdíjas vagy külön jogszabályban meghatározott nyugdíjszer ű rendszeres szociális ellátásban részesül és a bérbeadóva l másképp nem állapodnak meg, a bérbeadó a bérleti szerz ődés megszűnéséig legfeljebb az önkormányzati rendeletben a szociális helyzet alapján bérbe adott lakásra meghatározot t lakbérmérték háromszoros mértékének megfelel ő lakbér megfizetésére tarthat igényt . Ha az önkormányzat e törvény rendelkezései alapján nem köteles rendeletet alkotni, a szociális helyze t szerinti lakbérmértéket a képvisel ő-testület határozata állapítja meg . (2) Az önkormányzat – a kényszerbérletnek a 210 . § (1)-(3), vagy a (6) bekezdésében említet t módon történő megszűnéséig – köteles a kényszerbérlő által a szerződés alapján fizetett lakbér és a bérbeadó által közölt lakbér különbözetét a bérbeadónak megtéríteni . Ha az önkormányzat a bérbeadó által közölt lakbérkülönbözet összegét nem fogadja el, úgy annak megállapítását a bíróságtól kérheti. (3) Ha a kényszerbérlet fennállása, a cserelakás megfelel ősége vagy más – a kényszerbérlet i jogviszonnyal kapcsolatos – kérdésben vita keletkezik, a keresetlevélnek a bírósághoz történ ő benyújtásától a bíróság határozatának joger őre emelkedéséig terjedő idő az (1) bekezdés szerinti időtartamba nem számít bele . (4) A 2007 . június 27 . napját megelőzően a lakás fekvése szerinti települési – a fővárosban a kerületi – önkormányzathoz írásban bejelentett és még fennálló kényszerbérletek esetében a háro m éves határidő t 2007. június 27 . napjától kezd ődő en kell számítani . 212. § (1) Az önkormányzatot a 210 . § (1)-(3) vagy a (6) bekezdésében meghatározott feladatána k ellátásához – a feladat teljesítése után, egyszeri – költségvetési támogatás illeti meg . (2) A támogatás összege :
57
a) ha az önkormányzat a tulajdonában lév ő lakást ad bérbe, a bérbe adott lakás után a fő városi kerületekben 2,5 millió forint, más városokban 2 millió forint, egyéb településeken pedig 1,5 milli ó forint, b) ha az önkormányzat pénzbeli térítés fizetésével vagy a lakás megvásárlásával gondoskodik a kényszerbérlet megsz űnésérő l, az önkormányzati ráfordítás összegének a fele, de legfeljebb 2, 5 millió forint a fővárosi kerületekben, 2 millió forint más városokban, egyéb településeken pedig 1, 5 millió forint. (3) A teljesített feladatok után járó támogatásra az önkormányzat jogosult benyújtani az igényét a lakásügyért felel ős miniszterhez, aki a benyújtást követ ő 30 napon belül rendelkezésre bocsátja az igényelt támogatást . 213. § A nem önkormányzati és a nem állami lakásra 2006 . március 31 . napját megelőzően létrejött lakásbérleti jog, illetőleg albérleti jogviszony esetében a bérleti, illet őleg az albérleti szerződés érvényességéhez nem szükséges a szerz ődés – utólagos – írásba foglalása . 214. § Ha a szükséglakásra fennálló lakásbérleti szerz ődés megszűnik, azt ismételten, lakás céljára bérbe adni nem lehet . 215. § A nem önkormányzati és a nem állami lakásra 1994 . január 1 . napját megel őzően határozatlan időre létrejött szerz ődést a bérbeadó cserelakás és a 126 . § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, h a ezt a felek a szerződésben kikötötték . Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál . 216. § A bérlő az önkormányzati lakás-és helyiségbérleti szerződés felmondása esetén – h a cserelakásra, cserehelyiségre nem jogosult – igényt tarthat a szerz ődés megkötésekor hatályo s jogszabályok alapján befizetett lakásépítési hozzájárulás, igénybevételi díj, illet őleg használatbavételi díj összegének a visszafizetésére. A visszafizetést az igénylést ől számított 8 napo n belül annak a szervnek (jogutódjának) kell teljesítenie, amelyet a befizetett díj jogszabály alapjá n megilletett . 217. § (1) E törvény hatályba lépéséig az el ővásárlásra jogosult - eladási ajánlatra tett - elfogad ó nyilatkozata esetén, illetőleg az e törvény hatályba lépését megel őzően megkötött adásvétel i szerződésre a törvény hatályba lépését megelőzően hatályos jogszabályokat kell alkalmazni . (2) Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban induló, illet őleg folyamatban lévő bírósági eljárás során a jogvita keletkezésekor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni. (3) A vételi jog fennállása kérdésében induló, illet őleg folyamatban lévő bírósági eljárás során a jogvita keletkezésekor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni . (4) A vételi, továbbá az elővásárlási jog alapján - az e jog gyakorlása során hatályos jogszabályo k alkalmazásával létrejött adásvételi szerz ődések esetén a felek a szerződés megtámadásának jogáró l nem mondhatnak le, illetőleg a megtámadás jogát nem zárhatják ki . Az e tilalomba ütköző jognyilatkozat semmis . 218. § A fővárosi kerületi önkormányzatnak a 176 . § (1)-(2) bekezdéseiben említett, e törvén y hatályba lépéséig befolyó bevételei ötven százalékának felhasználására az e törvény hatályb a lépését megel ő ző en hatályos törvényi rendelkezéseket kell alkalmazni . 219. § Az e törvény hatályba lépését megel őzően megszerzett ingatlanközvetítői, ingatlanvagyonértékel ő és közvetítői, társasház-kezelői, illetőleg ingatlankezel ői szakképesítések esetében, a törvény hatályba lépésekor - ingatlanközvetítői, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői,
58
társasházkezel ői, illetőleg ingatlankezel ői - névjegyzékben szerepl ő természetes személynek a névjegyzékbe vételt ismételten nem kell kérnie, illetőleg a cégnyilvántartás hatálya alá tartoz ó jogalanynak a szakképesítés megszerzését ismételten nem kell igazolnia .
59
INDOKLÁ S
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS a társasházakról, a lakásszövetkezetekről, a lakások és helyiségek bérletér ő l és az elidegenítésük egyes szabályairól, valamint egyes szakmai tevékenységek gyakorlásának feltételeir ől szóló T/ . . . .számú törvényjavaslathoz Az „Új Magyarország Kormányprogram 2006-2010” — „Kevesebb, de min ő ségi jogszabály” című fejezete előírja az összes jogszabály áttekintését, a felesleges kötelezettségek megszüntetését, a jogszabályok inflálódásának megállítását, az átlátható és biztonságos jogi környezet megteremtését . Korábban három külön törvény tartalmazta a lakásjogi rendelkezéseket : o A 2004. január 1 .-jén hatályba lépett társasházakról szóló 2003 . évi CXXXIII. törvény [Tt.], o A 2005. január 1 .-jén hatályba lépett lakásszövetkezetekr ől szóló 2004 . évi CXV . törvény [Lszt.], továbbá o A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egye s szabályokról szóló többször — legutóbb a 2005 . évi CXXXII . törvénnyel els ő sorban a lakásmaffia-tevékenység miatt átfogóan, majd a 2007 . évi LV. törvénnyel — módosított — 1993. évi LXXVIII . törvény [Lt.] . A Tt. és az Lszt. tartalmazta továbbá a társasházkezelés és az ingatlankezelési szakma i tevékenységek fogalmát és üzletszerű végzésének törvényi feltételeit, míg ezeket a szabályokat a z ingatlanközvetítői, és az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő i szakmai tevékenységekre az Lt. határozta meg. Az ingatlanszakmai tevékenységek gyakorlásának törvényi kereteit — a megfelel ő változtatásokkal — az új törvény megtartja. A lakhatás tekintetében — ami a családoknak, fiataloknak, id ő seknek és egyedülállóknak egyformá n elemi szükséglete — különös hangsúllyal kell érvényesülnie az egységes szabályozás igényének , mert a széles körű jogbiztonság alapja csak az egymáshoz tartozó kérdéseknek ugyanabban a törvényben történő szabályozásával teremthet ő meg. Kiemelten fontos az a speciális körülmény , hogy az összes érintett — tulajdonos, haszonélvez ő, bérl ő, más lakáshasználó, mindezeknek a szomszédjai, stb . — az esetek dönt ő többségében hosszabb távú, folyamatos kapcsolatban áll egymással . Az együttélés-együttműködés zökkenőmentessé tételét célzó szabályokat továbbra is az általános polgári jogi szabályoknál részletesebb jogi környezet — de most már egymásra való tekintettel és a párhuzamosságok megszüntetésével történ ő — megteremtése által kell szolgálni . Az új — egységes — lakhatási törvény megalkotását szükségessé teszi továbbá, hogy a lakások é s helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1994 . évi LXXVIII . törvény — számtalan rendelkezését érintő és lényeges — módosítására az eltelt 12 év alatt összesen 10 alkalommal került sor, ami e törvényt mára, még a joggyakorlók számára is — töb b rendelkezése és azok összefüggései vonatkozásában — csaknem áttekinthetetlenné tette, ami növelt e a jogviták nagyságrendjét is . A lakhatási jogszabályok egységes szerkezetben való meghatározásával, ezen belül minden olyan — a Polgári Törvénykönyvön alapuló — tulajdonosi, társasházi, lakásszövetkezeti, lakás-é s helységbérleti, ingatlan-fenntartási, továbbá kifejezetten és kizárólag a szorosan ezekhe z kapcsolódó társasház-és ingatlankezelési, ingatlanközvetítési, és a közvetít ői gyakorlaton alapul ó ingatlanvagyon-értékelői kérdés egymás összefüggésében történő szabályozásával lehet és kell a fenti célt megvalósítani .
60
Az országban kivétel nélkül, mindenkit érint ő lakhatás – példa nélkül, a lakhatási jogszabályo k tekintetében első alkalommal történő – egységes törvényi szabályozása kiszámítható, átlátható és a z összes érintett számára egyértelmű. Az új törvény ez által minden szerepl ő számára hosszú távon tartós jogbiztonságot és a felesleges jogviták minél teljesebb elkerülését szolgálja . A törvényjavaslat figyelembe veszi, hogy az ország összes lakásállományának mintegy 40-45 %-á t kitevő társasházakban, és mintegy 8 %-át kitev ő lakásszövetkezeti épületekben számtala n magántulajdonú, önkormányzati és állami tulajdonú lakás-, és helyiségbérlet van, tovább á számtalan lakás-és helyiségbérlet van a 202. § 1 . és 2. pontja szerint lakóépületnek nem minősülő, illetve a nem társasházi vagy a nem lakásszövetkezeti tulajdonformában m űködő más ingatlanokban. Az egységes szabályozás alapján ezért ma már minden szerepl ő egyetlen, de az egyes kérdések tekintetében egymáshoz kapcsolódó rendelkezésekb ő l kaphat választ az alkalmazandó törvény i szabályokról, és csak azokat a kérdéseket kell a mögöttes Ptk . alapján tisztázni, melyekre az új törvény külön rendelkezéseket nem tartalmaz . Nem változott ugyanakkor, hogy ahol az új törvén y másik külön jogszabályra utal, továbbra is a szabályozás tárgya szerint irányadó – más jogszabál y keretébe tartozó – külön jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni (például a közigazgatási é s közszolgáltatási eljárás keretébe tartozó esetekben elsősorban az önkormányzati helyi rendeleti szabályok az irányadóak – amelyek többsége magasabb szintű jogszabályokon alapul –, így a lakhatás nyugalmát szolgáló zaj-és rezgésvédelem, állattartás, háztartási szemét elszállítása, stb .). A törvényjavaslat nem tartalmazza az idejétmúlt szabályokat, nem ismétli meg a Ptk . rendelkezéseinek az általános szerződéses és más alapvető polgári jogi szabályait, de egyértelmű és áttekinthető rendelkezéseket tartalmaz az elmúlt években bekövetkezett változásokhoz igazodó új körülmények megoldására, és a szükséges módosításokra . A javaslat továbbra sem tartalmazza a lakhatás megteremtését és javítását szolgáló forrásolda l szabályait, mert ezekre a mindenkori központi költségvetési törvényben meghatározott keretek szerinti lakáscélú állami támogatásokról szóló, továbbá a szociális ellátásokról szóló, valamint a pénzügyi tárgyú külön jogszabályok rendelkezései az irányadók . Mindezek igazodnak ahhoz az alapvető követelményhez, hogy a törvény a gyakorlatban áttekinthető, jól kezelhet ő és jól alkalmazható legyen.
A törvényjavaslat legfontosabb új szabályai a társasházakró l
-
-
A társasházak m űködése feletti törvényességi felügyeleti rendszer megteremtése – a szakszerű döntéshozatal, a határozatok megfelel ő végrehajtása, a bírósági eljáráso k megelőzésének segítése érdekében, azonban a tulajdonjog sérelme nélkül . A javaslat új szabályokat tartalmaz arra, hogy a lakás más célú használatának, és a helyiségben folytatható tevékenységek feltételeinek a szervezeti-m űködési szabályzatban lévő el őírásai a használat jogcímét ő l függetlenül a mindenkori használóra (bérl ő, haszonélvező, más használó) kötelezően irányadóak . A javaslat új szabályokat tartalmaz arra, hogy a házirend szabályainak betartása nem csak a tulajdonosra és a vele együtt él őkre, hanem bármely más mindenkori használóra (bérl őre, stb.) kötelező erejűek.
61
-
A javaslat új szabályokat tartalmaz arra, hogy nem csak a tulajdonostárs és a vele együt t élők, hanem a lakásban bentlakó más személy (bérl ő, stb.) a törvény alapján köteles a lakásba bejutást a veszélyhelyzet vagy rendkívüli káresemény fennállása esetén is t űrni. A közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdoni helyzet változásánál a 100 %-os szavazat-aránytó l való eltérés — a minősített többségű szavazat (2/3-ad, 4/5-öd) — eseteínek és tartalmának egyértelmű szabályozása, melyeket a törvényjavaslat a mai „szétszórt” szabályozás helyet t önálló alcímmel, egységesen határoz meg . Az olyan minősített többségű további szavazat-arányokról szóló szabályok ponto s meghatározása (külön tulajdonon belüli építési munkák), amikor az alapító okiratot nem kel l módosítani, de a munkák kapcsolódnak a közös épületrészekhez, épület-berendezésekhez . A közgyűlés eljárására vonatkozó törvényi keretek korábbiaknál részletesebb szabályozás a azokban a kérdésekben, amelyekben jogbizonytalanság mutatkozik, például : a) a jelzálogjog bejegyzésének határozattal való elrendelésére csak az írásbeli felszólítás , majd a fizetési meghagyásos eljárás eredménytelensége után kerüljön sor ; b) a felmentett közös képviselő az új közös képvisel ő megválasztásáig, de legfeljebb 6 0 napig ügyvivőként lássa el az alapvető feladatokat . A javaslat önálló szabályozási lehetőséget ad — az SZMSZ keretein belül — olya n kérdésekben, amelyek csak a társasház egyedi jellemzőihez képest határozhatók el, például: a) a helyiség-használat módjának megváltoztatása esetén a közösség — és ne a törvény — döntsön a közvetlenül szomszédos tulajdonosok igenl ő szavazatának előírása kérdésében ; b) a megismételt közgyűlés legközelebbi időpontjának meghatározása ; c) elegend őnek tartják-e a közgy űlési határozatok közös hirdet őtáblán történő kifüggesztését, vagy személyenkénti értesítést is kérnek . A javaslat egyértelműen tartalmazza, hogy a közös képviselet — mint a tulajdonostársakkal a Ptk . szabályai szerint kötött megbízási szerz ődés alapján végzett feladatkör —, nem azonos a társasházkezeléssel — mint a tulajdonostársak megbízása alapján végzett szakma i tevékenység ellátásával . Igaz ez akkor is, ha ugyanaz a személy vagy szervezet látja el a közös képviseletet, és végzi a társasház-kezelési tevékenységet . A törvényjavaslat legfontosabb új szabályai a lakásszövetkezetekről A javaslat egyértelműen meghatározza, hogy a lakásszövetkezet — a társasháztól eltér ően — a cégnyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre, de ennek tényét az ingatlan-nyilvántartásba i s be kell jegyezni . A javaslat összhangba hozza az új Cégtörvény — 2006 . évi V. törvény — képviseletről és cégjegyzésről szóló rendelkezéseivel, az új törvény vonatkozó szabályait . A javaslat — most első ízben — lehetővé teszi, hogy a közgyűlés határozatának felülvizsgálatát a lakásszövetkezet tag — azonosan a társasházi tulajdonostársakkal — akkor i s kérhesse a bíróságtól, ha az a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár . Az új szabályozás egyértelművé teszi, hogy a lakásszövetkezet létrejöttére, szervezetére é s működésére irányadó előírások teljes kör ű szabályozását — a törvény keretein belül — a z alapszabályban kell meghatározni . Más — belső — szabályzat csak az alapszabályban a törvény alapján kötelezően meghatározottakon túlmen ő, a lakásszövetkezet feladatainak ellátását segítő belső előírások meghatározására hozható létre . Nincs ezért arra lehetőség, hogy a lakásszövetkezet az alapszabályban meghatározottakkal azonos tárgykörben — párhuzamos és feleslegesen részletes — további el őírásokkal akadályozza, vagy korlátozza bármilyen elnevezéssel (pl . a társasházak által meghozandó „szervezeti-működési szabályzat” címmel) a m űködést. A törvényjavaslat megszünteti a társasházak és a lakásszövetkezetek szervezeti és m űködés i szabályai tekintetében ma meglév ő számtalan párhuzamos szabályozást . Ezáltal lényegesen
62
rövidebbé válik a működés szabályozása azokban a kérdésekben, amelyekre a társasház i szabályok az azonos vagy hasonló rendelkezéseket már tartalmazzák . Ilyenek például : jelzálogjog bejegyzése, írásbeli szavazás, házirend, a nem lakás célú helyiségben a lakhatás nyugalmát szolgáló feltételek kikötése és a mindenkori lakáshasználó általi betartása, a lakásba bejutás tűrési kötelezettsége a veszélyhelyzet vagy rendkívüli káresemény eseteibe n is, a megismételt közgyűlés tartalma és legközelebbi időpontja, részközgyűlés, tulajdonosváltozás bejelentése, nyilatkozat a költség-hátralékról, az eladó szavatosság i nyilatkozata. Az erre vonatkozó egyértelm ű szabályozást a lakásszövetkezetekr ől szóló Második Rész utaló rendelkezése (52 .§) tartalmazza. - A javaslat – a mai szétszórt és csak nehezen követhet ő szabályozás helyett – új önálló fejezetbe foglalja a nyugdíjasházi-, és az üdül ő szövetkezetek speciális szabályait . A javaaslat alapján világossá válik, hogy a lakásszövetkezetb ől egy műszakilag önálló épület (épülettömb) kiválásának és társasházzá alakulásának szándékát a megismétel t közgyűlés megtartásának az alapszabályban való kizárásával nem lehet megakadályozni. Ez komoly gyakorlati problémát old meg, mert a korábbi rendelkezés – sok esetben szándékos félremagyarázása – alapján, több lakásszövetkezet meggátolta a törvény által garantál t kiválás jogának gyakorlását, tehát az 1-3 ezres lakást tartalmazó lakásszövetkezet helyett, a jóval kisebb lakásszámú épület könnyebb és eredményesebb fenntartására irányuló szándé k megvalósítását. A törvényjavaslat legfontosabb új szabályai a lakás-és helyiségbérletr ől, és az elidegenítés egye s szabályairó l A javaslat a Ptk. általános szerz ő dési szabályait már nem ismétli meg, mert az új törvény 1 . § (3) bekezdésének utalása egyértelmű (párhuzamos szabályozás kiküszöbölése, rövidítés, áttekinthetővé tétel) . A XIV . Fejezet tartalmazza a magántulajdonra vonatkozó rendelkezéseket, azonban a korábbi szabályozásnál lényegesen rövidebben csak azokat, melyek – az általános szerz ő déses jogi Ptk.-beli rendelkezésekhez képest – kifejezetten a lakáshoz kapcsolódnak, azaz emiatt speciális szabályozásra van szükség . A javaslat - kivételes esetekben - megállapít olyan szabályokat, melyek a Ptk .-ból levezethet ők volnának, de az egységes lakáskódex gyakorlati alkalmazása szükségessé tesz i az évtizedek óta használt speciális fogalmi kör megtartását (pl . bérlőtársak), vagy az egymáshoz szorosan kapcsolódó kérdések egységes szövegkörnyezetben való megállapítását (a lakásbérleti szerződés megszűnésének eseteinek felsorolása) . A javaslat elsősorban azokat a lakásbérlethez fűződő speciális szerződési szabályokat tartalmazza, melyektől a törvény nem enged eltérést . Így például nem állapítja meg, hogy a felek megállapodhatnak a lakás átalakításában, korszerűsítésében – mert a Ptk . a szerződéses szabadság elvét követi, azaz a felek, a kötelez ő tartalmi elemek mellett, bármiben megegyezhetnek . - A javaslat csak ott utal a felek megállapodásának lehet őségére, ahol ezt a lakás használatához fűző dő jogbiztonság megköveteli . Ilyen példák: a bérlő a bérbeadó helyett és költségeire a munkákat elvégezheti, vagy a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését ; illetve ha a megállapodás szerint a bérlő növeli a lakás komfortfokozatát és a költségeket a bérbeadó viseli, a szerz ődés módosításának tartalmáról is meg kell állapodni . Önálló fejezetek tartalmazzák az önkormányzati, illet őleg az állami lakások és helyiségek bérletének és elidegenítésének speciális szabályait (XV-XIX . Fejezet) . Ezek ráépülnek a magántulajdonra vonatkozó XIV . Fejezet rendelkezéseire, ezért nem ismétlik meg az ebbe n már meghatározott szabályokat ; az egyértelmű eligazodást a megfelel ő utaló rendelkezé s (142. §, 182 . §) biztosítja .
63
A javaslat lényegesen egyszerűbbé, a lakásgazdálkodási és fenntartási feladatokat könnyebbé és áttekinthetőbbé teszi az önkormányzati lakbérmérték újraszabályozásával . Ennek során szakít a 2006 . március 31 .-én bevezetett hármas tagozódású lakbérmérték szabályaival, helyette kétféle – a szociális lakbérmérték, és nem szociális bérlet esetén az ú j alap-lakbér mérték – törvényi kereteit írja el ő. A volt tanácsi lakásokra és helyiségekre a törvény alapította el ővásárlási jog fenntartás a mellett, a javaslat törvényi felhatalmazást ad a nem állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba került lakások és helyiségek esetén, az ilyen jog önkormányzati rendelet i létrehozására, és mindkett őnél a helyi rendelet szabályozhatja a vételár mértékét, a megfizetés feltételeit. A javaslat átveszi az önkormányzati elidegenítési bevétel-visszaforgatásról, valamint az ún . kényszerbérletek végleges megszüntetéséről szóló, a 2007 . évi LV . törvénnyel beiktatott új rendelkezéseket . A javaslatban a már idejétmúlt törvényi rendelkezések elhagyása kerülnek .
A törvényjavaslat legfontosabb új szabályai az egyes szakmai tevékenységek gyakorlásána k feltételeiről Jelenleg a Tt. IV. fejezete tartalmazza a társasházkezelés és az ingatlankezelés fogalmát és üzletszerű végzésének feltételeit, míg az Lt . tartalmazza az ingatlanközvetítés és az ingatlanvagyon értékelés és közvetítés fogalmát és üzletszerű végzésének feltételeit . Ezeket az iskolarendszeren kívüli, Országos Képzési Jegyzékben szerepl ő szakképesítésekre vonatkozó rendelkezéseket – a z időközben szükségessé vált pontosításokkal – az új Kódexben önálló fejezetben kell szabályozni , világossá téve azt is, hogy az egyetemi szint ű felsőfokú, iskolarendszeren belüli továbbképzéseke n megszerzett szakképzettségeket (jelenleg M űszaki, és Közgazdaságtudományi Egyetemek) a Lakáskódex a jöv őben sem érinti .
RÉSZLETES INDOKOLÁS AZ ELSŐ RÉSZHEZ (A társasház) A 2-17. §-ho z (A társasháztulajdon ; A társasház alapítása, alapító okirat ; Az alapító okirat módosítása ; Alakuló közgy űlés; A szervezeti-működési szabályzat; A társasház szerveinek törvényességi felügyelete ) A törvényjavaslat meghatározza a társasháztulajdon fogalmát, az alapítás szabályait, az alapít ó okirat tartalmát azzal, hogy – ellentétben a korábbi szabályozással – egyértelm űvé teszi, miszerint a társasházat kizárólag egybehangzó akarattal lehet létrehozni . Ez áll ugyanis a Ptk . rendelkezéseivel összhangban, mivel az alapító okirat a tulajdonostársak alapszerz ődése. A javaslat tovább á meghatározza az alapító okirat tartalmát, mely szerint abban szerepeltetni kell a közös tulajdonb a kerülő épületberendezéseket és vagyontárgyakat is . A javaslat megállapítja az alapító okiratban kikötött el ővásárlási, előbérleti jog esetén, az ezt megelőző önkormányzati, és állami lakások bérbeadására és elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok szerinti els őbbségi rendelkezést. A javaslat – a korábbi szétszórt, nehezen követhet ő szabályozás helyett – önálló cím alatt új rendelkezéseket tartalmaz az alapító okirat módosításának szabályairól . Ennek megfelel ően főszabály az egybehangzó akarattal történő módosítás, amelytől kifejezetten és kizárólag a közö s
64
tulajdon elidegenítésének önálló új ingatlanrész kialakítása, vagy a meglév ő külön tulajdon bővítése céljából lehet eltérni az alapító okirat felhatalmazásán alapuló kétharmados, vagy ennek hiány a esetén a legalább négyötödös szavazattöbbséggel . A javaslat — a törvénynek a szavazatarányokról , valamint a határozat megtámadásáról szóló többi rendelkezésével összhangban — újraszabályozza a korábbi négyötödös szavazatarányra vonatkozó korábbi el őírásokat. Ha az egybehangzó, vagy a z alapító okirat felhatalmazásán alapuló kétharmados, vagy a négyötödös szavazatarány sincs meg , akkor egyszerű szavazattöbbséggel (ami megismételt közgyűlésen is meghozható) a bíróságtó l kérhető a közös tulajdonú épületrész elidegenítésének lehetővé tétele. A szervezeti-működési szabályzat — amelyben a tulajdonnal kapcsolatos kérdésekr ől nem lehe t rendelkezni — tartalmazza a 14 . § (2) bekezdésben felsorolt, a közös tulajdon fenntartására és a működésre vonatkozó részletes szabályokat, amelyet a törvény szerinti legkisebb, még min ő sített többségnek számító szavazataránnyal lehet létrehozni, és módosítani . Ettől eltérni nem lehet, mert a szabályzat számtalan — például a közös költség számítására vonatkozó —, a tulajdonostársak jövedelmi viszonyait közvetlenül érint ő kérdéseket tartalmaz. A továbbiakban a javaslat — a 14 . § (2) bekezdés szerinti sorrendben — részletezi a szabályzatban a társasházak egyedi sajátosságaihoz igazodóan megállapítandó el őírásokat. Ezt megel őzően azonban a 17 . — elsőként - meghatározza a jogalkalmazás gyakorlati segítését célzó törvényességi ellenőrzés rendszerét. A javaslat — a társadalmi szervezetek m űködésének törvényességi felügyeletéhez hasonlóan és a Magyar Köztársaság Ügyészségéről szóló, többszö r módosított 1972. évi V. törvény 3 . (2) bekezdés g) pontja, 10 . § (2) bekezdés f) pontja és 13 . (1 ) bekezdése, illetve a 13 . § (2) bekezdés b) pontja által megfogalmazott keretekhez igazodva — biztosítja a bírósági eljárásokat megelőző , az önkéntes jogkövetéshez az eddigieknél jóval nagyob b garanciát adó lehet őséget. A társasház szervezetének egyes szervei a közgyűlés, a közös képviselő (intéz őbizottság), illetőleg a számvizsgáló bizottság — javaslat 28. -, melyeknek kifejezetten és kizárólag a tulajdoni helyzete t nem érint ő , a törvényben el őírt rendelkezések szerinti működésének ellenőrzésével kapcsolato s ügyészi közreműködéséről van szó . Ez által segítséget lehet nyújtani a javaslat szerint 2008 . december 31 .-ig módosítandó szervezeti-m űködési szabályzatok tartalmának kialakításához, a szabályzat esetleges hiánya esetén annak pótlásához, a közös képvisel ő leváltása esetén az új képviselő megválasztásának szabályszerűségéhez, és minden más — a közös tulajdon fenntartásáva l kapcsolatos — a peres eljárások elkerülését szolgáló kérdésekben történ ő eligazodáshoz . A mai társasházak túlnyomó többségét a korábbi állami, tanácsi bérházak 50, 100, több-száz lakáso s épületei teszik ki, melyekhez hozzájárultak az ilyen nagy számú albetétet tartalmazó új vállalkozó i társasházak, irodaházak . Ez önmagában szükségessé teszi az ellenőrzés megteremtését, ami a nemzeti vagyon jelentős részét képvisel ő épületállomány fenntartásáról való gondoskodásban a tulajdonosi felelősség kialakításához és erősítéséhez is hozzájárul. A javaslat — ha az ügyész intézkedése nem vezet eredményre — az ügyésznek felhatalmazást ad a bíróság eljárásának kezdeményezésére, továbbá meghatározza, hogy az ügyész keresete alapján a bíróság milyen határozatokat hozhat . A társasház szervei m űködésének az említettek szerinti ellenőrzésére vonatkozó törvény i rendelkezések megteremtése ma már halaszthatatlan . Egyfel ő l nem indokolható, hogy éppen a működésben számtalan azonosságot jelent ő lakásszövetkezeteknél ez a kérdés — mint jogi személ y vonatozásában, és csak emiatt — a cégbíróság által megoldott, míg a társasházak működésénél ilyen segítség egyáltalán nincs . Másfelől a folyamatosan kapott konkrét jelzések igazolják a lehetőségnek nem csak a tulajdonostársak, hanem a közös képvisel ő k, számvizsgáló bizottságok által i s megalapozottan igényelt megteremtésének a szükségességét .
65
A 18-27. §-hoz (A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek ; A közös tulajdonnal kapcsolatos jogo k és kötelezettségek; A társasházi lakóépület házirendje) A javaslat kimondja, hogy a szervezeti-működési szabályzatnak a lakás vagy egy része más cél ú használatáról szóló rendelkezései a használat jogcímét ől függetlenül minden használóra nézv e irányadóak, továbbá — a lakhatás nyugalma érdekében — részletes rendelkezéseket tartalmaz a lakóépületen belüli nem lakás célú helyiségekben folytatott tevékenységek kérdéskörében . A rugalmas és gyors eljárást szolgálja, hogy az engedélyhez kötött tevékenység esetén a hatósá g felhívására 15 munkanapon (azaz három héten) belül a közgy űlésnek a javaslat 20. (1), illetőleg (4) bekezdése szerinti tiltó, illet őleg a feltétel kikötésével megállapított hozzájáruló határozatát me g kell hoznia, ellenkező esetben a hatóság a tevékenységhez szükséges engedélyt jogosult kiadni [20 . § (2) bekezdés] . A 20. § (3) bekezdés a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szól ó 2004 . évi CXL. törvény 52 . § (1) bekezdés rendelkezésével összhangban, meghatározza a hatóság i felhívás megküldésének szabályait, tekintettel a közös képvisel őnek (intézőbizottság elnökének) hiánya, vagy elérhet ő ségének akadálya esetére is . A javaslat egyebekben a közösségre bízza, hogy — a társasház jellemz őire figyelemmel — a szabályzatában rendelkezik-e a nem lakás célú helyiségben folytatni kívánt tevékenységge l kapcsolatos közgyűlési határozat tekintetében arról, miszerint e határozathoz a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak kétharmados igenl ő szavazata is szükséges . Ilyen elő írás hiány a esetén, elegendő a törvény szerinti legalacsonyabb minősített (az összes tulajdoni hányad szerint i legalább egyszerű) többségi határozat . A javaslat újraszabályozza a külön tulajdonon belüli építési munkákra irányadó kötelezettségeket . Így a tulajdonostárs tűrési kötelezettségét kiterjeszti a rendkívüli káresemény vagy a veszélyhelyze t miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítások t űrésére, melynek során a vele együttlakók, illetve a lakást más jogcímen használók tűrési kötelezettségéért az általános rendelkezések szerint helyt álln i tartozik [22 . (1) bekezdés b) és c) pontok], továbbá a 23 . konkrétan megjelöli, hogy a lakáso n belül t építési munka megkezdéséhez mikor kell megkérni — és milyen arányban — a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulását, és ez mikor mellőzhető. Ennek megfelelően, ha a munkák eredményeként az alapító okiratot nem kell módosítani, de a bels ő munkákkal a közös épületberendezésekre (pl . vízvezeték, csatorna, kémény) rácsatlakozás valósul meg vagy a közö s épületrész, -berendezés műszaki állapota megváltozik, a munkával közvetlenül érintet t tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti kétharmados el őzetes, írásbeli hozzájárulása szükséges — ami az épület biztonságát szolgálja . Az e körbe nem tartozó esetekben azonban a munkák hozzájárulás nélkül elvégezhetők. A javaslat az alapító okirat szerint a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltozását ne m eredményező lakásösszevonás, vagy lakásmegosztás eseteiben, az alapító okirat módosítását a legalacsonyabb minősített szavazattöbbséggel teszi lehet ővé, mert ilyenkor csak a jelzett munkákkal érintett külön tulajdonokra és az ezekhez kapcsolódó tulajdoni hányadra vonatkozó új adatokat kel l az alapító okiratban átvezetni . A javaslat — összhangban a személyes adatok védelmére vonatkozó külön törvényben meghatározott rendelkezésekkel — a korábbi törvényből átveszi a tulajdonostárs, illetve a külö n tulajdon használója, bérl ője, és a haszonélvező egyes adataira vonatkozó bejelentési kötelezettségnek a szervezeti-működési szabályzatban történ ő elrendelésének szabályait, amelynek célja kifejezetten a közös költség, illetve az annak részét képez ő — a jelzett használók által vállalt — egyes költségnemek megfizetésének a biztosítása . A javaslat a kötelezettség elrendelése esetére ,
66
rendelkezik a közös képvisel ő felhatalmazásáról a nyilvántartás vezetésének, és az adato k törlésének szabályairól. A közös tulajdon fenntartásával összefüggésben a javaslat kiemeli, hogy a szervezeti-m űködés i szabályzatban a közös képviselőnek a költség-tartozás megfizettetésére vonatkozó feladatai t egymás utáni sorrendiségben úgy kell megállapítani, hogy az adós írásbeli felszólítását, enne k eredménytelensége esetén a bírósági fizetési meghagyás kibocsátását és ennek végrehajtását is meg kell kísérelni, s csak ezt követ ően kerülhet sor — ha a szabályzat a közös képvisel őnek erre felhatalmazást ad — az adós tulajdonára a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséne k kérésére. Ezzel összhangban rendelkezik a javaslat a jelzálogjog-bejegyzés közgyűlési határozattal történő elrendelésének esetéről is [30. § (1) bekezdés] . Az egymással párhuzamosan, egyszerre töb b megfizettetési eszköz igénybevétele bizonytalan jogi helyzetet eredményez, a közösség hátrányár a fölösleges eljárási költségekkel jár, fölöslegesen veszi igénybe az amúgy is leterhelt hatóságokat, é s nem indokolható az adóssal szemben sem . A párhuzamosság elkerülése céljából a javaslat figyelembe veszi továbbá, hogy a fizetési meghagyásos eljárás esetében — ha az adós nem él a z ellentmondás jogával és lakóhelye (állandó tartózkodási helye) a kérdéses ingatlantulajdo n elhelyezkedésével azonos — a végrehajtási jog a tulajdoni lapra bejegyezhet ő, így önmagában a fizetési meghagyásos eljárással el lehet érni a tartozás behajtását .. Nem szükséges a jelzálogjog bejegyzését kérni akkor sem, ha az adós él ugyan a fizetési meghagyással szemben az ellentmondás jogával, de a lakóhelye (állandó tartózkodási helye) szintén a tartozással terhelt ingatlanon van , mert a követelés megítélése után annak behajtása a fentiekkel azonosan eredményes lesz . A lakcím (állandó tartózkodási hely) ismeretének hiánya (felderíthetetlensége) esetén nem lehet a fizetés i meghagyásos eljárást megindítani, amikor is a megoldást a peres eljárás, és a megítélt tartozá s alapján annak a jelzálogjog létesítésén alapuló megtérülése jelentheti . A házirendről szóló rendelkezések alapján a közösség a lakóépület sajátosságaihoz képes t megállapítja — a vonatkozó külön (építésügyi, illetve zajvédelmi) jogszabályok figyelembe vételével — a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka és más zajos tevékenység végzéséne k szabályait, mert ennek alapján tudnak érvényt szerezni a saját lakhatásuk nyugalmának . A házirend a megfelel ő együttélés biztosítása érdekében a közös tulajdonban lév ő területek, helyiségek használatának szabályaira is kiterjed . A törvényjavaslat hangsúlyosan mutat rá, hogy a házirend szabályait a használat jogcímét ől függetlenül a külön tulajdon mindenkori használója köteles betartani, akiknek magatartásáért_ a tulajdonostárs ez esetben is az általános törvényi rendelkezések alapján tartozik helytállni [22. § (1 ) bekezdés b) pont, 18 . J. A 28-42 . §-hoz (A társasház szervezete, általános rendelkezések ; A közgy űlés; A részközgyűlés; Közgy űlés i határozatok bírósági felülvizsgálata ) A javaslat a társasházak szabályszerű és biztonságos m űködése érdekében, figyelemmel a gyakorlati tapasztalatokra is, újraszabályozza a közgyűlés — mint a társasházi közösség legfőbb döntéshozó szerve — hatáskörére és eljárására vonatkozó törvényi kereteket . Ennek során egyértelművé teszi, hogy a közgyűlés mely kérdéseket nem utalhat a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, azaz melyekr ől kell kizárólagos hatáskörben döntenie, mely rendelkezésekt ől eltérni nem lehet . Ezek:
67
- az alapító okirat módosítása és a társasháztulajdon megszüntetése, a közös tulajdon fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó — a 202 . § 7 . pontja szerinti — kiadások, továbbá a közös kötelezettségek vállalása , - a társasház egyes szerveinek (közös képvisel ő, stb.) megválasztásán, felmentésén, díjazásán és a z éves beszámoló illetve költségvetés elfogadásán kívül a közös képvisel ő (intézőbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja elleni kártérítési per megindítása, a büntet őfeljelentés megtétele, - a permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése, és a szervezeti-működési szabályzatban a további kizárólagos döntési jogkörben fenntartott ügyek . A javaslat konkrétan megjelöli, hogy a közgy űlés határozatának szó szerint tartalmaznia kel l mindazt, amelyeket a 44 . § (2) bekezdése alapján a Közgy űlési Határozatok Könyvében fel kel l tüntetni, továbbá a felmentett közös képvisel ő törvény által megállapított kötelezettségeként írja elő, hogy az új közös képviselő megválasztásáig (de legfeljebb a felmentésétől számított 60 napig) ügyvivőként kell ellátnia a közösség ügyeinek intézését . A törvényjavaslatnak ez, a 29 . § (3) bekezdésben meghatározott rendelkezése megel őzi a ma gyakori bizonytalan jogi helyzeteket, miszerint a felmentést követ ően akár hónapokig nem kerül sor új közös képviselő megválasztására — tehát például a közös számlák kifizetésére sem, ami adot t esetben a közműszolgáltatás szüneteltetésével járhat együtt —, továbbá ösztönzi a közösséget az ú j közös képvisel ő (intézőbizottság) miel ő bbi megválasztására. Mindehhez illeszkedik, hogy a javaslat 48 . § (3) bekezdése értelmében az új közös képvisel ő részére, a megválasztásától számított legkés őbb 30 napon belül a társasházra vonatkozó össze s iratot, írásbeli jegyz ő könyvvel és teljességi nyilatkozattal a felmentett közös képviselő köteles átadni. A javaslat 30 . § (1) bekezdésében megállapított sorrendiség igazodik a 26 . § (2) bekezdés c ) pontjában meghatározottakhoz . A törvényjavaslat megállapítja az adós tulajdonostárs tulajdonára történ ő jelzálogjog bejegyzéséve l és törlésével kapcsolatos alapvető rendelkezéseket, továbbá a közös képvisel őnek a közgyűlés összehívására és a határidőkre, illetőleg — a Ptk. rendelkezéseivel összhangban — az állandó és a z eseti meghatalmazásra vonatkozó szabályokat . A javaslat — a kés őbbi viták lehet ő legjobban garantált elkerülése céljából — újraszabályozza a közgy űlési meghívó kötelez ő tartalmi elemeit . A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját, helyét, majd a közgy űlés tisztségviselőinek megválasztására (mint a jöv őben is a közgyűlés megkezdésének feltételére vonatkozó els ő napirendi pontot), ezt követ ően a szavazásra előterjesztett napirendet, részközgy űlések tartása esetén az erre való utalást, továbbá a megismétel t közgyűlés időpontját és ennek határozatképességére történ ő utalást. A rugalmas működés céljából — a törvény alapján — a levezető elnök és a jegyz őkönyv vezetője ugyanaz a személy is lehet . A javaslat a korábbi törvényhez képest jóval pontosabban meghatározza, hogy milye n rendelkezéseket kell alkalmazni, ha a közgyűlés összehívását a legalább 1/10-ed tulajdon i hányaddal rendelkez ő tulajdonostársak kezdeményezik. A kezdeményezésben nem csak az okot, hanem az általuk megszavazásra el őkészített közgy űlési határozatra tett konkrét javaslatot is , írásban meg kell jelölni . E kezdeményezés alapján a közgyűlést a közös képvisel őnek legkésőbb 1 5 68
napon belül össze kell hívnia, ennek elmulasztása esetén a feladatot az ezt követő 8 napon belül a számvizsgáló bizottságnak (ennek hiánya esetén értelemszerűen, a javaslat 51 . § (4) bekezdése szerint a bizottság feladatainak ellátásával felhatalmazott tulajdonostársnak) kell teljesítenie . Ha a 15, majd a 8 napos határidő is mulasztással telik el, akkor az 1/10-ed tulajdoni hányadda l rendelkező tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosultak a közgy űlést összehívni, melynek során a meghívóban nekik is, a törvény szerinti kötelez ő tartalmi részeket meg kel l jelölniük. A szavazás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg . A javaslat konkrétan megjelöli, hogy mely kérdésekben szükséges min ősített (egybehangzó, 2/3-os, 4/5-ös, vagy a z összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszer ű többségi) szavazat, melyekben megismétel t közgyűlést tartani nem lehet. Az ilyen esetekben új közgy űlést kell összehívni, illet őleg élni lehet a törvényben nevesített kérdésekre (szervezeti-működési szabályzat, és helyiségben folytathat ó tevékenység) biztosított, vagy a szervezeti-működési szabályzatban további témakörökre el őírt írásbeli szavazás lehetőségével . A részletes szabályokat a szabályzatnak tartalmaznia kell, és az írásos szavazás eredményét a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül minden tulajdonostárssal közölni kell . A javaslat világossá teszi azt is, hogy az általános, egyszer ű — a jelenlévők tulajdoni hányada szerinti több mint 50%-ának megfelelő — többséget igényl ő kérdésekben a határozatképtelensé g esetén megtartandó megismételt közgy űlést az eredménytelen közgyűlés napjára is ki lehet tűzni, ha ettől eltérően a szervezeti-működési szabályzat nem rendelkezik . Ez nem okoz jog-, illetv e érdeksérelmet a tulajdonostársaknak, hiszen egyfel ő l a szabályzat eltér ő rendelkezése esetén arról tudomással bírnak, másfelől a meghívóban a megismételt közgy űlés időpontját és a szavazás eltérő szabályait is fel kell tüntetni [37 . § (2) bekezdés, 34 . § (1) bekezdés d) pont] . A részközgyűlések hatáskörére és eljárására, ide értve az önálló döntési jogkörrel felruházott részközgyűléseket is, a közgy űlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. A törvényjavaslat a működés megkönnyítése érdekében új rendelkezésként módot ad arra, hogy a z érintett tulajdonostársak az önálló gazdálkodás körébe tartozó közös ügyek intézésére, önálló közö s képviselő vagy intézőbizottságot választhassanak. Ezzel egyértelművé válik, hogy az önálló gazdálkodás körébe nem bevonható kérdésekben a társasházi közösség által megválasztott közö s képviselő (vagy intéző bizottság), míg a leválasztott ügyekben az említett önálló képviselő jogosult és köteles intézkedni . A törvényjavaslat újraszabályozza a közgyűlési határozatok bírósági felülvizsgálatának szabályait , miszerint a határozat érvénytelenségének megállapítását az annak meghozatalától számított — az Alkotmánybíróság 3/2006 . (II. 8.) AB határozatában foglaltakkal összhangban már nem jogvesztő — 60 napon belül keresettel lehet kérni a bíróságtól, de írásbeli szavazás esetén a határid őt a határozat írásbeli közlésétől kell számítani [40 . § (3) bekezdés, 42 .§ (1) bekezdés] . A közgyűlésen (részközgyűlésen) megszavazott határozatokról, a meghozatalától számított 8 napo n belül az értesítés megküldésének nincs joghatása, az értesítés kizárólag csak az utólago s tájékoztatást szolgálja. A javaslat ezért, valamint a működési költségek csökkentése céljából lehetővé teszi, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a közösség saját maga döntse el, miszerint a megszavazott határozatoknak a törvényben el őírtak szerinti, jól látható helyen történő
69
kifüggesztésén túlmen ően, a közös képviselőt kötelezik-e a határozatok tulajdonostársak részér e való megküldésére is [39 . (4) bekezdés] . Írásbeli szavazás esetén azonban a szavazásra megjelölt határid őt követő 8 napon belüli közlés jelenti a tulajdonostársak garantált jogbiztonságát a tekintetben, hogy ilyenkor csak a konkré t közléssel szerezhetnek tudomást a ténylegesen megszavazott határozatok tartalmáról és szószerint i szövegérő l, tehát csak ennek birtokában képesek érdemben dönteni a kereset benyújtásának kérdéséről.
A 43-51. §-hoz (Közös képvisel ő, illetőleg intézőbizottság, számvizsgáló bizottság )
A javaslat – pontosítások, kiegészítések mellett – átveszi a korábbi, jól bevált törvény i rendelkezéseket a közös képvisel ő (az intéz őbizottság), valamint a számvizsgáló bizottság feladata i tekintetében. A törvényjavaslat e helyütt is egyértelm űvé teszi a közös képviselő (vagy helyette az intézőbizottság) polgári jogi képviseleti feladatai, és a javaslat Negyedik Részében meghatározot t társasházkezel ői szakmai tevékenység közötti különbséget. Ennek megfelelően, ha – ami egyre gyakoribb és jó irányban befolyásolja az épületfenntartást – a közös képvisel ő vagy az ezzel megbízott küls ő szervezet egyúttal társasházkezelői tevékenységet is végez, akkor a szerződésnek jól elkülönítve meg kell jelölnie a közös képviseleti feladatért, és ett ől elkülönítve a társasházkezelésért járó díjazást . A javaslat a Közgyűlési Határozatok Könyvének tartalmát a közgy űlési határozatokra el őírt kötelező tartalmi részekkel összhangban szabályozza, megállapítja a közös képvisel őnek a külö n tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén irányadó kötelezettségeit, az éves költségvetési javaslat é s beszámoló kötelező tartalmi elemeit, nem utolsó sorban a közös képvisel ői (intézőbizottsági) feladatok végzésének kizáró okait és az ilyen ok fennállásának kérdésével kapcsolatos igazolásoka t és az igazolás módját .
A MÁSODIK RÉSZHEZ (A lakásszövetkezetek) Az 52-62 . §-hoz (Utaló rendelkezés; A lakásszövetkezet fogalma, alapítása, alakuló közgyűlés; Az alapszabály ; A lakásszövetkezet nyilvántartásba vétele ; A lakásszövetkezet képviselete ; A lakásszövetkezet törvényességi felügyelete; A lakásszövetkezeti határozatok bírósági felülvizsgálata )
70
A javaslat 52. §-a, az általános indokolásban hangsúlyozott, a korábbi – társasházakról, és a lakásszövetkezetekről szóló – külön törvényekben, kifejezetten a lakással és a közö s épületrészekkel kapcsolatos jogok és kötelezettségek, továbbá a szervezet és működés tekintetébe n fennálló párhuzamos (azonos vagy hasonló) szabályozás megszüntetése céljából, utaló rendelkezés t tartalmaz . Ennek megfelel ően az Els ő Rész II . és III. Fejezeteiben foglalt rendelkezéseket a Második Rész azonos témaköröket tartalmazó egyes fejezeteiben meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni . A törvényjavaslat minden olyan esetre, ahol a Második Rész eltéréseket határoz meg, egyúttal visszautal az Első Rész konkrét jogszabály-helyeire . Az utaló szabály egyértelművé teszi azt is, hogy ahol a Második Rész eltérést nem tartalmaz, ott ezekben a kérdésekben a szervezeti-m űködési szabályzat helyett alapszabályt, a közös képvisel ő helyett az igazgatóság elnökét vagy az ügyvezető elnököt, a tulajdonostárs helyett együttesen a tag vagy a nem tag tulajdonost és az állandó vagy az időleges használati jog jogosultját kell érteni. A javaslat meghatározza a lakásszövetkezetek – mint jogi személyek – fogalmi körét, ezen belül azt is, hogy törvény rendelkezéseit a nyugdíjasház, az üdülő, a személygépkocsi-tároló, illet őleg a műhely-, vagy üzlethelyiség építését és fenntartását végző szövetkezetekre, az ilyen épületekbe n lévő lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre megfelel ő en alkalmazni kell . A lakásszövetkezet a saját tevékenységét maga, a tagjai és a nem tag tulajdonosok részére végzi , amelynek során nyereségszerzésre nem törekszik . E mellett, a lakásszövetkezet a jöv ő ben is végezhet vállalkozási tevékenységet, amely a fenntartási tevékenységének végzését segíti . A törvényjavaslat hangsúlyozza, hogy amennyiben a lakásszövetkezet a vállalkozási tevékenység e keretében üzletszer űen végez társasházkezel ői, illetőleg ingatlankezelői szakmai tevékenységet – amely nem a saját lakóépület-állományára, hanem másik lakásszövetkezet, vagy bármely más jog i vagy természetes személy vagy társasházközösség tulajdonában van – akkor az e tevékenység üzletszerű végzésének feltételiről szóló Negyedik Rész rendelkezéseit kell alkalmazni . A lakásszövetkezet alapításához – igazodóan a szövetkezetekről szóló 2006 . évi X . törvény 10 . § (1) bekezdés rendelkezéseihez – legalább 7 alapító tag szükséges . Az alakuló közgyűlés a határozatait egyszerű szótöbbséggel hozza, az alapszabály elfogadásáho z azonban – mivel ebben a legfontosabb szervezeti és működési szabályokat kell megállapítani – a jelenlévők szavazatainak kétharmados többsége szükséges . A javaslat meghatározza az alakul ó közgyűlésen eldöntend ő kérdések körét, amely a lakásszövetkezet tevékenységének, működéséne k megkezdéséhez alapvet ően szükséges . A javaslat hangsúlyozza, hogy a lakásszövetkezet a cégnyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre , azonban a létrejött lakásszövetkezetet az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni, melyne k érdekében a cégbíróság által elfogadott alapszabályt csatolni kell . A törvényjavaslat a biztonságos fenntartás érdekében részletesen tartalmazza azokat a kérdéseket, amelyekről mindenképpen az alapszabályban kell dönteni .
71
Ezek között olyan új kérdések szerepelnek, mint például a lakásszövetkezet képviseletének — a 59 . §-nak a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006 . évi V. törvénnyel összhangba hozott szabályai szerinti — szabályozása, az írásbeli szavazás elrendelés e esetén az így megszavaztatható napirendek megjelölése, az eljárás szabályai és az eredményről való tájékoztatás módja, a határozat közlési határidejének — a javaslat 61 . § szerinti megtámadás i határidő kezdő napjával összhangban — történő előírása . A javaslat csupán utal arra, hogy az alapszabályban kell rendelkezni az igazgatóságnak a költséghátralék megfizetése érdekében elvégzend ő feladatairól is, mert e feladatokra vonatkoz ó törvényi keretek - azonos sorrendiségben - irányadók a társasházi közös képvisel őnek a javaslat 26 . § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladataival . Ugyanez az új szabályozás elve a lakásszövetkezeti lakóépület házirendjére vonatkozóan, mert ennek tartalma is azonos a 27 . §-ában foglaltakkal, ide értve az e § (3) bekezdésében foglaltakat is . A törvényjavaslat egyértelm űvé teszi továbbá, hogy az alapszabályon kívüli más belső szabályzat megalkotásának lehet őségéről, és ennek konkrét megnevezéséről kifejezetten csak a lakásszövetkezet saját, és a vállalkotási tevékenységének ellátását segítő kérdések tekintetében lehet rendelkezni, mely tevékenységek fogalmát — összhangban az 53 . (5) és (6) bekezdéseiben foglaltakkal — a 202 . 4. és 5 . pontjai határoznak meg. Nem lehetséges ezért az alapszabályba n kötelező jelleggel, részletesen meghatározásra kerül ő előírásokon kívül és ezekkel párhuzamosan, újabb — adott esetben a közgyűlés működését, illetőleg a lakásszövetkezet tagjainak eligazodását nehezítő — olyan más előírások létrehozása, amelyek nem a lakásszövetkezet saját, vagy vállalkozási tevékenységének segítése miatt szükségesek. Mindehhez kapcsolódik a javaslat 207 . § (1) bekezdésének rendelkezése, mely szerint az alapszabály e törvénnyel ellentétes rendelkezés e hatályát veszti és helyébe e törvény rendelkezése lép . A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét továbbra is a lakásszövetkezet székhelye szerinti cégbíróság látja el . A törvényjavaslat egyértelművé teszi, hogy bármely lakásszövetkezeti tag vagy nem tag tulajdono s mellett, az állandó vagy id őleges használati jog jogosultjait is megilleti a lakásszövetkezet, illet ő leg annak bármely szerve által hozott jogsért ő határozatok hatályon kívül helyezéséne k kezdeményezése . A javaslat 60 napos (a társasházakkal azonosan már nem jogvesztő) határid őt ad a bírói út ígénybevételére, és a megtámadási határidő minden esetben — igazodva a lakásszövetkezet jogi személyiségéhez, a közgyűlésen kívül a lakásszövetkezet egyes szerveit megillető döntési, határozathozatali jogköréhez — a határozat írásbeli közlését ől kezdődik. Az új rendelkezések értelmében, ha az alapszabály szerint a jogsértő határozattal érintett tagnak a sérelmet el őzetesen be kell jelentenie a felügyelőbizottság részére, a bizottság — feladatkörében — köteles megtenni a szükséges intézkedéseket a peres eljárás elkerüléséért . A javaslat — minthogy a közgy űlés határozata azonosan a társasházakhoz, sértheti a kisebbség jogo s érdekeit lakásszövetkezet esetén is — a 42 . § megfelel ő alkalmazásával kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását ; ez az új lehetőség hangsúlyosan csak a közgyűlés határozataira vonatkozik . Az felügyel őbizottságnak történő bejelentésre, és annak intézkedésér e vonatkozó törvényi rendelkezéseket azonban ilyenkor is alkalmazni kell .
72
A 63-83. §-ho z (Tulajdoni és használati viszonyok a lakásszövetkezetben ; A lakásszövetkezet szervezete : a közgyűlés, a részközgyűlés, a kűldőttgyűlés, az igazgatóság, a felügyelőbizottság, a tisztségviselők) A lakásszövetkezetben a lakások — ha az alapszabály másképp nem rendelkezik — a tagok (a ne m tag tulajdonosok), vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak . Lakásszövetkezetre azonban a társasházi tulajdonnal azonos tulajdoni viszony a jöv őben sem jöhet létre, így az épülethez tartozó földrészlet és az épületnek a törvényjavaslat 63 . § (2) bekezdésében felsorolt többi része a lakásszövetkezet — mint jogi személy — tulajdonában van . A javaslat azonban — a korábbi szabályok pontosabbá tétele, illetőleg a megváltozott körülményekhez, vagy a jöv őben kialakuló új helyzetekhez való rugalmas igazodás érdekében — újraszabályozza a lakásszövetkezet céljá t eredetileg sem szolgáló (pl . gépkocsi-tároló), vagy a később megváltozott helyzet miatt az ilyen cél t már nem szolgáló egyes létesítményekre (egyéb nem lakás célú helyiségek) vonatkozó tulajdon i helyzet megállapítását . Ennek megfelel ően — a javaslat értelmében — az ilyen létesítmény a tag vag y a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat. A javaslat 65. § (1) bekezdés h) pontja értelmében nem csak a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészek, hanem — figyelemmel a 63 . § (2) bekezdés szerinti újraszabályozásra, és e tekintetbe n kifejezetten a lakhatás nyugalma érdekében — a lakásszövetkezet célját nem szolgáló má s létesítményben folytatható tevékenység feltételének kérdésében is, a közgyűlés döntését kell kérni . Ha az alapszabály így rendelkezik, a lakásra a nem tulajdonos tagot az állandó használat joga illet i meg, amely jog átruházható . A visszterhes átruházás esetén a lakásszövetkezetet — a korábbiaknak megfelelően — elővásárlási jog illeti meg, amellyel ha nem kíván élni, akkor a tag használati jogá t olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel . Az ilyen személy tagfelvétel i kérelme nem utasítható el . A javaslat meghatározza a közgyűlés hatáskörébe tartozó kérdéseket és tartalmazza, hogy mely kérdésekről való döntés tartozik a közgyűlés kizárólagos (a küldöttgyűlés döntési jogkörébe se m utalható) hatáskörébe, valamint azt is, hogy mely kérdésekr ől nem lehet írásban szavazni [65 . és 69.
§] • A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdések meghatározása — a lakásszövetkeze t egyesülésének, szétválásának, a lakásszövetkezet megszűnésének elhatározása, valamint a kiválással kapcsolatos vagyon megosztása — nem azonos a törvényjavaslatnak azzal a rendelkezésével, hogy a törvény alapján mely kérdésekr ől nem lehet megismételt (a jelenlév őkre tekintet nélkül határozatképes) közgy űlést tartani . Így a javaslat 65 . (1) bekezdés g) pontja és (2 ) bekezdése értelmében a kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról csak a közgyűlés határozathat , azonban a javaslat 68 . (2) bekezdése hangsúlyosan — a korábbi szabályozás hiányosságát megszüntetve — rámutat arra, hogy a kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról szóló döntés eseté n az alapszabály a megismételt közgy űlés megtartásának lehet ő ségét, érvényesen nem zárhatja ki . A vagyonmegosztás súlyára tekintettel azonban — garanciális szabályként — a törvényjavasla t kimondja, hogy a megismételt közgyűlés csak a tagok legalább 25 %-ának jelenléte esetén hozhat érvényes határozatot. A javaslatnak ezek a rendelkezései különös jelent őséggel bírnak, mert 2005 . január 1 .-jét ő l a korábbi törvény által bevezetett alanyi jogukkal a megismételt közgy űlés lehetősége kizárásának el őírása miatt, több — 1-3 ezres lakásból álló — lakásszövetkezet m űszakilag 73
leválasztható épületei, ezek lakásszövetkezeti tagjai képtelenek voltak a kisebb, hatékonyabban m űködtethető önálló új tulajdonná, azaz társasháztulajdonná átalakulni . Ehhez is kapcsolódik a 207 . § (1) bekezdésének rendelkezése, mely szerint az alapszabály e törvénnyel ellentétes rendelkezés e hatályát veszti és helyébe e törvény rendelkezése lép . A törvényjavaslat megtartja azt a szabályt, miszerint a közgy űlésen lakásonként csak egy szavazat vehető figyelembe, mert — ellentétben a társasházakkal — a közös használatú épületrészek, területe k és a földrészlet nem a tagok, hanem a lakásszövetkezet tulajdonában vannak . Ha egy lakásnak több tulajdonosa van (pl . házaspár), a köztük lévő ellentétes szavazatok figyelembe vételének módját az alapszabályban meghatározottak szerint kell figyelembe venni . A javaslat részletesen felsorolja, hogy — az éves közgyűléseken kívül — mely esetekben kötelez ő a közgyűlés összehívása, azt kik (mely szervek) és milyen kötelez ő tartalmi elemek megjelölésével indítványozhatják, illetve — a lakásszövetkezet jellemzőihez igazodva — a kötelezettséget kine k (mely szervnek), hány napon belül kell teljesítenie. A javaslat, az új szabályozási elvb ől következő en, nem ismétel meg olyan — például a közgy űlési meghívóval, a meghatalmazással, a lakásszövetkezeti közgy űlésről készítendő jegyzőkönyv tartalmával, a megismételt közgy űléssel, a jegyzőkönyvbe történő betekintés jogával, másolat kérésével, illetőleg a részközgyűléssel kapcsolatos - rendelkezéseket, melyeket az Első Rész III . Fejezete már tartalmaz, és amelyek az utaló rendelkezés (52 . §) értelmében a lakásszövetkezetekr e is irányadók . E tekintetben tehát, a javaslat 65-70 . §-ai csak a lakásszövetkezetek jellemz őihez képest szükséges eltérő rendelkezéseket határozzák meg. Lakásszövetkezet esetében továbbra is speciális rendelkezések vonatkoznak a küldöttgyűlésre, melyeket a törvényjavaslat 71 . §-a tartalmaz . Lényeges, hogy küldöttgy űlés a közgyűlés kizárólago s hatáskörébe tartozó ügyek kivételével minden ügyben dönthet, azonban ellentétben a k őzgyűléssel — határozatképtelenség esetén a küldöttgyűlés funkciója és jellege alapján, a megismétel t küldöttgyűlésnek nincs helye . A javaslat részletesen meghatározza az igazgatóság, a felügyel őbizottság, és valamenny i tisztségviselőre vonatkozó rendelkezéseket, továbbá a 74 . § visszautal a 46. §-ban már szabályozott tulajdonosváltozással kapcsolatos szabályok alkalmazására azzal, hogy ezeket a lakásszövetkezeteknél meglévő speciális használati jogok átruházására is alkalmazni kell . Hasonlóképpen, a 29 . § (3) bekezdés és 48 . (3) bekezdés alkalmazására történő visszautalással együtt, a javaslat 83. (4) bekezdése a lakásszövetkezet jellemz őinek megfelelő eltérő rendelkezéseket is meghatározza. A törvényjavaslat egyértelművé teszi, hogy a lakásszövetkezet tisztségvisel őire a társasházi tisztségviselőkre vonatkozó kizáró okokat [49 . § (1) bekezdés a)-d) pontok] alkalmazni kell azzal , hogy a lakásszövetkezet jellemzőhez képest a 80. § a)-e) pontjaiban felsorolt kizáró okok i s irányadók . A javaslat ezzel a taxatív rendelkezéssel hangsúlyossá teszi továbbá, hogy a z alapszabály egyéb kizáró okokat (például a gyakorlatban tapasztalt és nem ellen őrizhető, jogsérelemre vezető „méltatlanná válás” szabályozása) érvényesen nem állapíthat meg, melyhe z ugyancsak kapcsolódik a 207 . § (1) bekezdés rendelkezése . A 84-93. §-hoz
74
(A lakásszövetkezeti tagsági viszony ; A lakásszövetkezeti tag jogai és kötelezettségei ; A nem tag tulajdonos jogai és kötelezettségei ) A tagsági viszony létesítésének feltétele a lakástulajdonosi min ő ség, vagy az állandó, illetv e időleges használati jog fennállása. A törvényjavaslat 84 . §-a meghatározza, hogy a tagsági kérelem mikor nem utasítható el, és a tagok felvétele, valamint a jogaik-kötelezettségeik meghatározás a tekintetében kiemeli az egyenl ő bánásmód követelményének megtartását . A tagfelvételi kérelem elutasítása esetén a kérelmez ő bírósághoz fordulhat . Ha az elutasításról nem a közgyűlés, hanem az alapszabályban meghatározott másik testületi szerv döntött, akkor a bíróságot megelőzően a kérelmezőnek a közgyűlést tájékoztatnia kell . A törvényjavaslat e fejezete a továbbiakban a tagsági viszony megszűnésével, ennek egyes eseteivel, illetőleg a jogutódlással kapcsolatos részletes szabályokat tartalmazza . A javaslat újraszabályozza a tag kizárásának lehetőségét, mivel nem ad módot a tag kizárására, ha „neki felróható módon, a lakásszövetkezet érdekeit súlyosan sértő vagy veszélyeztető magatartást” tanúsít . Ez a korábbi törvényi rendelkezé s ellentétes volt a jogbiztonság alapvető követelményeivel, aminek alkalmazása — bár erre kevés esetben került sor, mégis — egyértelműen jogsérelmeket okozott. Az új törvény hatályba lépését követő en ezért, a lakásszövetkezet kizárólag a javaslat 87 . § (1) bekezdésében meghatározott esetekben élhet a tagok soraiból történő kizárás lehetőségével . Ez önmagában, továbbra sem járha t együtt a lakás tulajdonjogának (az állandó, vagy az időleges használati jognak) az elvesztésével . A javaslat szabályozza a tag alapvet ő jogait és kötelezettségeit, ezen belül azt is, hogy — személye s és vagyoni hozzájárulása alapján - részesedik a lakásszövetkezet gazdálkodásának eredményéb ől, igénybe veheti a lakásszövetkezetnek kifejezetten a tagok részére rendszeresített szolgáltatásait, tájékoztatási és betekintési joga van a vele kapcsolatban keletkezett iratokba. A törvényjavaslat 91 . (2) bekezdése és a 92 . § a tag kötelezettségei tekintetében csak az Els ő Rész II. Fejezetében már szabályozott kérdésekhez képest eltér ő rendelkezéseket határozza meg. Mivel tehát a javaslatnak ezek, a lakásszövetkezetekre vonatkozó eltérő rendelkezései egyébként nem érintik a 19-24 . további szabályait, ezért e további kötelezettségek — az 52 . szerinti utal ó rendelkezés alapján — a lakásszövetkezeti tag, nem tag tulajdonos és az állandó vagy időleges használati jog jogosultjára is irányadóak . Ezek közül kiemelésre méltó, hogy a lakásszövetkezeti tag vagy nem tag tulajdonos helytállni tartozik a bérlője, vagy a más jogcímen használó magatartásáért , ide értve a lakáson belül szükséges munkák elvégzésének t űrését. A nem tag tulajdonost ugyanazok a jogok illetik, és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tag tulajdonost — a lakásszövetkezet által (kifejezetten és közvetlenül) a tagnak nyújtot t szolgáltatások, továbbá a lakásszövetkezet vállalkozási bevételei, illet őleg az ezekkel kapcsolato s költségek kivételével — megilletík, illetőleg terhelik . Ehhez kapcsolódóan a javaslat 202 . § 3 . pontja kimondja, hogy nem tag tulajdonos az, aki a lakásszövetkezetb ő l kilépett, abból kizárták, illet ő leg aki a lakásszövetkezetbe nem lépett be. A 94-105 . §-hoz (A nyugdíjasházi-, és az üdül őszövetkezetekre vonatkozó eltérő rendelkezések ; A lakásszövetkeze t gazdálkodása ;
75
Szervezeti átalakulások : a lakásszövetkezetek egyesülése, a lakásszövetkezet szétválása, kiválás a lakásszövetkezetb ől, a szervezeti átalakulások közös szabályai )
A törvényjavaslat – a jobb áttekintés érdekében, első alkalommal – önálló fejezetben állapítja meg a nyugdíjasházi-, és az üdülő szövetkezetekre vonatkozó külön rendelkezéseket, mert a korább i „szétszórt” szabályozás csak nehezen volt követhet ő. A lakásokat magában foglaló szövetkezetektő l a rendeltetésük miatt eltérő ilyen szövetkezetekre a IX. Fejezete kifejezetten csak a lakásszövetkezettől eltér ő szabályokat tartalmazza, ezért a 94 . § utaló szabálya értelmében a IX . Fejezetben nem szabályozott kérdésekre a V-VII . Fejezetének rendelkezéseit kell alkalmazni . A nyugdíjasházban lév ő lakásra a tagot minden esetben kizárólag az állandó használat joga, mí g üdül őszövetkezetre vonatkozóan – évenként, az alapszabályban meghatározott időtartamra – egy üdülő egység időleges használatának joga illeti meg . Ez a két olyan eltérés tehát az általáno s szabályoktól (a lakásszövetkezettől), amikor a nyugdíjasházi lakás, illet őleg az üdülőegység is a szövetkezet tulajdonában van . A tagok tehát nem tulajdonjogot és nem is bérleti jogot szereznek. Sajátosság továbbá, hogy ezekben a szövetkezetekben „nem tagként” nem lehet használati jogot szerezni, azaz aki a döntése alapján ilyen szövetkezeti elhelyezést és szolgáltatásokat vesz igénybe, annak el kell fogadnia azt is, hogy a szövetkezetbe tagként belép. A javaslat megállapítja a nyugdíjasházi-, és az üdül ő szövetkezetekre vonatkozó alapvet ő szabályokat, így a tagsági feltételeket, nyugdíjasházi szövetkezetben az általános tagsági feltételek fennállásán kívüli további feltételeket (pl . a bentlakó nyugdíjas, vagy az öregségi nyugdíjkorhatár t elérő személy legyen ; az öt éven belül nyugdíjassá váló személy ne költözhessen nyugdíjasházba) . Kiemelten fontos, hogy a törvényjavaslat mind a nyugdíjasházi-, mind az üdül őszövetkezetek esetében kizárólag a tagság létrejöttére, fennállására, a befogadható személyek körére, a tagsági jogviszony létrejöttére és megsz űnésére vonatkozó szabályokat állapítja meg, továbbá a használat i jog megszerzéséért nyújtandó ellenszolgáltatás mértékét és formáját a szövetkezet alapszabályába n kell meghatározni . Ugyanez irányadó a szövetkezet – mint tulajdonos – által a tag részére nyújtandó szolgáltatásokra. Azt a kérdést, hogy például egy nyugdíjas a tulajdonában lév ő lakásért állandó használati jogot szerez, és garantált legyen élete végéig e jog megfelel ő gyakorlása, a vonatkoz ó Ptk.-beli (lásd, p1 . életjáradéki szerz ődés), valamint a pénzügyi tárgyú rendelkezések alapján kell a z alapszabályban meghatározni. A javaslat megtartja a lakásszövetkezet gazdálkodási forrásaira vonatkozó alapvet ő előírásokat, továbbá a saját, és a vállalkozási tevékenységéb ől eredő felelősségének szabályait. A jogbiztonságot szolgáló rendelkezés annak kimondása, hogy a nem tag tulajdonos a lakásszövetkezet vállalkozás i tevékenységéb ől eredő tartozásaiért pótbefizetésre nem kötelezhető. A tagok mentesülnek a pótbefizetés kötelezettsége alól, ha a vállalkozásból ered ő kötelezettsége k fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt az alapszabályban elkülönítenek . Ebben a z esetben ugyanis a vállalkozásból ered ő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonával felel . A legalább hat havi fenntartási költségnek megfelel ő hátralékkal rendelkező adós esetén, a 100 . § (2) bekezdése nem ismétli meg a társasházaknál már szabályozott rendelkezéseket, de konkréten visszautal a tartozás behajtása érdekében szükséges intézkedésekre, azok sorrendiségére, és a jelzálog bejegyzésével illetve törlésével kapcsolatos szabályokra, melyeket – figyelemmel az 52 . § szerinti utaló rendelkezésre – megfelel ően alkalmazni kell .
76
A több lakásszövetkezet egyesülése, vagy a lakásszövetkezet több kisebb szövetkezetté történő szétválása az egyszerű szótöbbségnek megfelelő szavazat alapján lehetséges . A lakásszövetkezet továbbra is csak területi vagy más egységnek megfelelő olyan lakásszövetkezetekre válhat szét, amelyek pontosan körülhatárolt önálló épületeket, vagy épülettömböket jelentenek . A szétválás előtti kötelezettségekért a jogutód lakásszövetkezetek az egymás közötti vagyonmegosztá s arányában felelnek . Ha a kötelezettség a szétválást követ ően merül fel, a jogutó d lakásszövetkezetek felelőssége egyetemleges. A lakásszövetkezetből való kiválás, és a kivált épület társasházzá alapításának 2005 . január 1 .-től bevezetett új szabályait a törvényjavaslat átveszi azzal azonban, hogy a 104 . (3) bekezdésében i s egyértelművé teszi, miszerint — ellentétben a szétválással — a vagyonmegosztásról történő közgyűlés esetében a megismételt közgy űlés kizárására nem kerülhet sor . A kiválásról szóló határozatot — a vagyonmegosztás, és a lakásszövetkezetként megmaradó épületek zökken őmentes működése céljából — minden év június 30-ig kell meghozni, és a kiválásra minden év december 31-ei hatállya l van lehet őség.
A 106-110 . §-hoz (A lakásszövetkezet megsz űnése; A lakásszövetkezeti érdekképviselet) A megszűnési esetek a korábbihoz képest lényegében nem változtak, így például a szervezet i átalakulások (a kiválás kivételével) az el őző lakásszövetkezetek megsz űnését és a jogutódok belépését eredményezik . A törvényjavaslat továbbra is utal a megszűnés utáni végelszámolásra, illetve felszámolásra vonatkozó külön törvény megfelelő alkalmazásának kötelezettségére. A javaslat a lakásszövetkezetekben lakó több százezer állampolgár jogérvényesítésének megkönnyítése érdekében, a jöv ő vonatkozásában is tartalmazza a területi vagy szakmai alapon szerveződő, továbbá az országos érdekképviseleti szövetségek létrehozásának lehetőségét. Az érdekszövetségbe tagként belépő lakásszövetkezetek, a saját m űködésük és gazdaság i tevékenységük elő segítése érdekében szakmai tanácsadó szervezetet hozhatnak létre . Az ilyen szervezet működésének alapvető szabályairól az érdekképviseleti szövetség köteles az alapszabályában rendelkezni . A javaslat a továbbiakban — e tekintetben kapcsolódva a szövetkezetekr ől szóló 2006 . évi X . törvénynek az érdekképviseletre vonatkozó rendelkezéseihez is — meghatározza a lakásszövetkezet i érdekképviseleti szövetségek tevékenységi körét, valamint az országos érdekképviseleti szövetség közreműködésének szabályait, a lakásszövetkezetet vagy azok tagságát érintő jogszabályok előkészítésében.
A HARMADIK RÉSZHEZ (A lakások és helyiségek bérlete, valamint az önkormányzati, és az állami lakások é s helyiségek bérlete és elidegenítése )
77
A 111-124 . §-ho z (A lakásbérlet létrejötte; A felek jogai és kötelezettségei ) A törvényjavaslat meghatározza a lakásbérlet létrejöttének alapvető szabályait, mely keretében egyértelművé teszi, hogy – eltér ően a dologbérlettől – a lakásbérlet keretében a bérbeadóna k kötelessége a bérlő részére a törvényben meghatározott szolgáltatásokat is nyújtani [114 .* (1 ) bekezdésben felsoroltak, pl . az épület karbantartása, a központi berendezések üzemképes állapotba n tartása] . Ez ugyanis alapfeltétele annak, hogy a lakás alkalmas legyen a rendeltetésszer ű használatra, tehát a központi berendezések lakásban lév ő részei és a lakásberendezése k működjenek . A lakást ilyen állapotban köteles a bérbeadó a bérl őnek átadni [113 . §], továbbá a bérlőt a törvény alapján szükségszer űen megilleti a közös területek és helyiségek – kapualj , lépcs őház, stb. – használatának joga is, ami csak az épület karbantartása mellett lehetséges [116 . (2) bekezdés] . A javaslat tartalmazza az épület energetikai tanúsítványának a bérlő részére történő bemutatási kötelezettségét, összhangban az EU-normák követelményeivel . Tekintve, hogy a társasházi, és a lakásszövetkezeti lakóépületekben számtalan magán- , önkormányzati, és állami tulajdonú bérlakás van és ezekben az esetekben az épület karbantartásáról , a központi berendezések ütemképes állapotban tartásáról, a közös helyiségek állagána k megóvásáról a tulajdonostársak közösségének, illetve a lakásszövetkezetnek kell gondoskodnia, a javaslat meghatározza, hogy ilyenkor a bérbeadói kötelezettségek teljesítésére a közös költség , illetőleg a fenntartási költség megfizetésével – azok részeként – kerül sor. [114 .§] A törvényjavaslat – összhangban a Ptk. rendelkezéseivel – előírja, hogy ha a felek a szerződésben a rendeltetésszerű használathoz szükséges lakásberendezésekkel, burkolatokkal és nyílászárókka l kapcsolatos költségek viseléséről nem állapodnak meg, a kisebb kiadások a bérl őt, a nagyobbak a bérbeadót terhelik. E törvényben azonban konkrétan nevesíteni kell, hogy lakás esetén mi számí t kisebb és mi nagyobb kiadásnak, mert a lakáson belül, annak jellegéb ől és rendeletetéséb ől következően egészen más jellegű költségek merülnek fel. A kisebb kiadások jelentik tehát a lakásberendezések, burkolatok, nyílászárók karbantartását és a felújítását – ezek a napi használa t miatt időszakonként felmerül ő költségek –, míg a nagyobb kiadások közé tartozik a pótlás és a csere, mert a bérbeadó-tulajdonos felel őssége az elpusztult vagy hiányzó, nem a napi használat miatt felmerül ő költségek viselése annak érdekében, hogy a lakás alkalmas legyen a bérl ő által történő rendeltetésszerű használatra. A javaslat már nem ismétli meg a Ptk. szerinti szavatossági felel ő sség szabályait, mert a lakásbérle t e tekintetben nem igényel speciális szabályozást . A törvényjavaslat a továbbiakban meghatározza a szükséges munkák elvégzésével összefügg ő főszabályokat, ezen belül rámutat arra is, hogy ha a bérl ő a lakás komfortfokozatát vagy alapterületé t növel ő munkát végez és – a felek megállapodása szerint – a költségek viselését a bérbeadó vállalja , akkor a szerz ődést ennek megfelel ően tartalommal kell módosítani . Azaz, a bérlőtől a magasabb komfortfokozathoz, a nagyobb alapterülethez igazodó magasabb lakbér követelhet ő. A javaslat értelmében a bérbeadónak a törvény rendelkezése alapján évente legalább eg y alkalommal ellen őriznie kell – illet őleg a bérleti szerződésben történt kikötés esetén enné l gyakoribb időszakonként jogosult ellen őrizni – a lakás rendeltetésszer ű használatát és a szerződéses kötelezettségek teljesítését . A legalább egy éves idő szakonkénti ellenő rzési kötelezettség törvény i előírása a lakás, mint különleges vagyontárgy miatt szükséges, ami els ődlegesen a bérbeadó alapvető érdekeit szolgálja és megelőzi a felesleges jogvitákat . A javaslat 119. (4) bekezdése – összhangban a társasházakról, és a lakásszövetkezetekről szóló rendelkezésekkel [22 . § (1) bekezdés c) pont ; 91 . (2) bekezdés] – meghatározza a bérl ő tűrési kötelezettségét a szükséges, illet őleg a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt történő munkák elvégzése esetére. Ez nem jelent párhuzamos és fölösleges szabályozást, mert a
78
nem társasházi, vagy nem lakásszövetkezeti összes többi épület bérl őjének tűrési kötelezettségérő l is, a törvényben rendelkezni kell . Ez különösen fontos a leromlott műszaki állapotban lév ő lakóépületeknél, amikor gyakran a bentlakó gátolja a soron kívüli, adott esetben emberi életet i s veszélyeztet ő helyzet miatt szükséges munkák elvégzését . A jogcím nélküli lakáshasználó esetében – ha másik lakásra nem tarthat igényt – a használati dí j már a következ ő hónaptól emelhet ő. A 134 . § értelmében az elhelyezésre jogosultság a bérbead ó vállalásától függ, melyről a bérbeadó nem feltétlenül a bérleti szerz ődés megkötésekor, hane m később is, bármikor dönthet . A törvényjavaslat következetes abban, hogy a bérl őnek a bérbeadó hozzájárulásához kötött jogai gyakorlását (lakásba befogás, lakásbérleti jog folytatásáért tartási szerz ődés kötése, a lakás bérleti jogának elcserélése, albérletbe adás) hangsúlyosan az előzetes írásbeli hozzájárulás megadásában határozza meg . Ehhez kapcsolódik az új rendelkezés arról, hogy a szerz ődést a bérl ő jogszabályban előírt kötelezettségének elmulasztása miatt akkor is fel lehet mondani (ún . rendkívüli felmondás), ha a bérlő az e törvényben előírt esetekben, az el ő zetes bérbeadói hozzájárulást nem kérte me g [126. (1) bekezdés b) pont; 127 . § (2) bekezdés] .
A 125-141 . §-ho z (A lakásbérlet megszűnése; A lakásbérleti jog folytatása; Az albérlet ; A helyiségbérlet) A törvényjavaslat – mindenek előtt a jogbiztonság érdekében – továbbra is taxatíven felsorolja a lakásbérleti szerződés megszűnésének azokat az eseteit, melyekről a lakásbérlet sajátossága alapján , a Ptk.-tól eltérő és részletes rendelkezéseket tartalmaz . Nem tartalmazza azonban a közös megegyezéses megszüntetés és a lakás megsemmisülése eseteit, mert a megegyezésr ől speciális szabályozásra nincs szükség, megsemmisülés esetén pedig egyértelm ű, hogy az adott lakás bérleti szerződése is megszűnik. A bérbeadó felmondásának jogcímei tekintetében a javaslat megtartja – a jogbiztonság céljából – a z ún. rendkívüli [126 . (1) bekezdés a)-d) pontok], a cserelakásos [126 . (1) bekezdés e) pont] , továbbá az ún. rendes [130 . §] felmondás eseteinek az egymástól jól elhatárolt szabályozási elvét . Lakásbérlet esetén ugyanis különös jelent ősége van annak, hogy a bérl őnek a törvényben meghatározott mulasztása vagy magatartása ad okot a felmondásra (és ez esetben érdektelen, hogy a szerződés milyen időtartamra jött létre), vagy a határozatlan idej ű szerződés felmondásakor a bérbeadó egyidej űleg cserelakást ajánl fel a bérl őnek, vagy ugyancsak a határozatlan id őre létrejött szerződés esetén – ha a felek eltérően nem állapodtak meg – a cserelakás felajánlása nélküli, rende s felmondás jogát gyakorolja . A rendes felmondás jogát a bérbeadó akkor gyakorolhatja, ha a szerz ődésben nem vállalta a bérlő elhelyezését, vagy ha e kérdésről a szerződés egyáltalán nem szól (emiatt is lényeges a 2006 . március 31 .-től előírt kötelez ő írásbeliség ben történő megtartása) . A törvényjavaslat – az átmenet i rendelkezések között – változatlanul meghatározza az 1994 . január 1 . előtt létrejött és még fennálló magántulajdonú lakásbérletek rendes felmondására, az akkor hatályos jogszabályok szerinti eltér ő rendelkezést [216 . §]. A korábbiakkal ellentétben a törvényjavaslat a bérbeadóra bízza, hogy a rendkívüli felmondást megelőző felszólításban milyen határidőt jelöl meg a teljesítésre, valamint az ezt követő felmondás írásbeli közlésére csak ott szab 8 napon belüli határid őt, ahol a bérl ő magatartása ad okot a felmondásra [127 .§] . A cserelakásos felmondás esetén indokolatlan a törvényben kötelező jelleggel a 3 hónapos felmondási időt megszabni – ez a garancia a bérl ő védelmében csak a rendes , cserelakás nélküli felmondás esetén indokolt –, tehát a jövőben a felek ettől eltérhetnek. A javaslat megtartja a lakásbérleti jogviszony bírói ítélettel való megszüntetésének lehetőségét, valamint a lakásbérleti jog megszerzéséért köthető tartási szerz ődés jogintézményét.
79
A törvényjavaslat új — a gyakorlati lehetőségeket szélesebb körben figyelembe vev ő — rendelkezése, hogy a bérbeadó a lakásban a szerz ő dés megszűnése után visszamaradó személy esetén nem csak másik, hanem a lakott lakás bérbeadásával is vállalhatja az elhelyezést . Kifejezetten csak a magántulajdonú lakásbérlet esetében — most első ízben — a törvény alapjá n lehetőség nyílik az egész lakás albérletbe adására, ha ahhoz a bérbeadó el őzetesen írásba n hozzáj árult. A törvényjavaslat 138-141 . §-ban meghatározott eltérő rendelkezések irányadók a helyiségbérlet i szerződésre, de az itt nem szabályozott kérdésekben a lakásbérlet szabályait kell megfelel ően alkalmazni . A javaslat kifejezetten a helyiségbérlethez köt ődő azokat az eltér ő szabályokat állapítj a meg, amelyek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetéséb ől következnek . Így — ellentétben a lakásokkal — a helyiség átadására, használatára, karbantartására, felújítására és a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadására minden esetben a felek megállapodása a z irányadó. A javaslat megtartja azt a korábbi garanciális rendelkezést is, hogy amennyiben a bérl ő a tevékenységet a szervezeti átalakulását követ ő en a helyiségben tovább folytatja, a törvény alapján őt, a bérleti jogviszony tekintetében is jogutódnak kell tekinteni . Ez a törvényben meghatározott alanyi jog a bérlőt változatlanul csak akkor illeti meg, ha a szervezeti átalakulást követ ően ő maga is, tagja az új szervezetnek (szövetkezetnek, gazdasági társaságnak) . A bérbeadó el ő zetes írásbeli hozzájárulásával a bérlő a helyiség bérleti jogát elcserélheti , átruházhatja, vagy az egész helyiséget albérletbe adhatja . A 140 . e rendelkezése alapján tehát a bérbeadó a hozzájárulását a helyiség esetén, annak rendeltetéséhez f űződő konkrét feltételekhe z kötheti (az új bérl ő milyen tevékenységet végezhet a helyiségben, milyen összegű helyiségbé r ellenében, illetve az albérl ő milyen tevékenységet folytathat, stb .). A lakásbérlett ől eltérő a határozatlan idej ű szerződés rendes — azaz rendkívüli ok fennállása, illetv e cserelakás felajánlása nélküli — felmondása esetén a felmondási id ő tartama, mert a helyiségek többségében gazdasági tevékenységet végeznek; a javaslat ezen kívül meghatározza a megfelel ő cserehelyiség fogalmát.
A 142-156 . §-hoz (Utaló rendelkezés; az önkormányzati lakás bérbeadása ; A felek jogai és kötelezettségei ) A törvényjavaslat követi az új szabályozás elvét, amikor a 142 . § teszi egyértelművé, hogy az önkormányzati lakások és helyiségek bérletére, tartalmára, megszűnésére a törvény Harmadik Rés z XIV . Fejezet — azaz a magántulajdonra irányadó — rendelkezéseit kell alkalmazni, ha az önkormányzati lakások, helyiségek tekintetében az err ől szóló XV. Fejezet eltér ően nem rendelkezik. A javaslat — a 2006 . március 31 .-én hatályba lépett új szabályokat továbbfejlesztve — lehet ővé teszi, hogy az új szerz ődések esetén már a szociális jelleggel bérbe adott önkormányzati lakásra is a hely i rendelet a Ptk . szerinti óvadék kikötésének feltételeit szabályozza, az induló mértéket jelent ő lakbérmérték — mivel szociális bérletr ő l van szó — nem lehet magasabb, mint a helyi rendele t szerinti havi alap-lakbér háromszorosa . A törvényben maximált óvadék kikötésének lehetőségét ugyanis indokolt és szükséges a törvényben lehetővé tenni a szociális jellegű bérlet esetén is, am i egyfajta haladékot jelent a bérl őnek, ha átmenetileg nem tudja fizetni a lakbért, illetve a bérle t megszűnésekor a bérbeadónak biztosítékot ad a lakás rendeltetésszer ű állapotra alkalmass á tételéhez .
80
Továbbra is mód van a nem szociális bérleteknél az óvadék megállapítására, e tekintetben a javaslat egyetlen megkötése, hogy annak mértékét a helyi rendeletben szabályozni kell . A törvényjavaslat — figyelemmel az önkormányzatnak a szociális helyzetük alapján rászorul ó családokról való gondoskodás kötelezettségére [143 . § (1) bekezdés] — szakít azzal a korább i szabállyal, hogy a házastársakat — kérelmükre az önkormányzati lakásban minden esetben el kel l ismerni bérlőtársnak. Ez a kötelezettség a törvény alapján az új lakásbérleteknél — a fennálló ilyen jogviszonyok változatlanul hagyása mellett — már csak akkor áll fenn, ha eleve szociális helyzet alapján kötött bérleti szerz ődésről van szó . Természetesen a jobb jövedelmi-vagyoni helyzet ű házastársak, vagy élettársak, más hozzátartozók is elismerhet ők bérl ő társnak, de nem a törvény , hanem a helyi rendelet feltételei szerint (144 . §). 1994. január 1 .-jét követ ően a korábbi jogszabályok szerinti — a javaslatban továbbra is fenntartott — bérlőkijelölési jog már nem, hanem kifejezetten csak a megállapodáson alapuló bérlőkiválasztási jog jöhetett létre . Ezt a 148 . § rendelkezése kimondja azzal azonban, hogy a bérl őkijelölésre jogosult a lakbéren túlmenően, az óvadék összegét sem határozhatja meg, mert e lakások, épületek (épületrészek) fenntartói változatlanul a tulajdonos önkormányzatok . A törvényjavaslat ugyanakko r kétségtelenné teszi, hogy a bérlőkijelölésre jogosult nem csak a bérlő személyét és a bérle t idő tartamát, hanem a jelzett kivételeken kívül, más feltételt is szabhat a szerz ődésköté s feltételeként, míg a megállapodáson alapuló bérl őkiválasztási jog kizárólag csak a bérl ő személyének és a szerződés időtartamának meghatározásáig terjed. A javaslat megtartja az éves lakásigénylési névjegyzék készítésének lehet ő ségét, de a kérelme k befogadását a jöv ő ben sem lehet ellenérték megfizetéséhez kötni ; ez a 2006 . március 31 .-től ismételten bevezetett jogintézmény számtalan önkormányzatnál kedvez ő eredményeket hozott. Tekintve, hogy a lakbér mértékét önkormányzati lakás esetén továbbra is a helyi rendeletben kel l szabályozni, a 146 . §-a fenntartja vita esetén a fizetend ő lakbér megállapítása érdekében a bírói út igénybevételének lehetőségét. A helyi rendelet alapján a szerződéskötéskor a jövőben is kiköthet ő az életvitelszerű bentlakás kötelezettsége — a törvényben szabályozott indokolt távollét elismerése mellett —, ami els ősorban a szociális jellegű bérlet esetén célszerű, azonban a javaslat nem korlátozza az önkormányzatokat a döntésben, és nem is teszi kötelez ővé az ilyen szabályozást . A törvényjavaslat nem zárja ki, hogy a bérbeadó a törvényben nem nevesített más indokot is elfogadjon a távollét okának . Az egyedi esetek sokfélék, ezért a további okok elfogadásáról önkormányzati lakásnál — rendeleti szabályozá s nélkül — a bérbeadó csak a bérlő konkrét írásbeli bejelentése alapján tud dönteni . A lakás rendeltetésszerű használatának a rendeletben szabályozott gyakorisággal — a értelmében évente legalább két alkalommal — történ ő ellenőrzésére az önkormányzat bérbeadója a fennálló é s az új lakásbérletek tekintetében egyaránt köteles, mert e szabályozás 2006 . március 31 .-vel történt hatályba lépését ől a bérleti jog átjátszása, az ún . lakásmaffia-tevékenység a kapott visszajelzése k szerint háttérbe szorult az önkormányzati lakások esetében [151 . § (1) bekezdés, 116 . § (2) bekezdés] . A törvényjavaslat újraszabályozza az önkormányzati lakásbérlet esetén a felek jogainak és a kötelezettségeinek a magánbérlett ől eltérő, speciális szabályait, amennyiben a bérbeadó helyett elvégzett azonnali beavatkozást igényl ő munkák igazolt költségeit a bérl ő részére egy összegben é s haladéktalanul ki kell fizetni, mert ebben az önkormányzat bérbeadója a magántulajdonnál indokol t „méltánytalan megterhelésre” — tehát a kifizetés elhalasztására — megalapozottan nem hivatkozhat .
81
A javaslat 151 . (2) bekezdése – a magántulajdonra vonatkozó 116 . § (4) bekezdés szerinti, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet miatti t űrési kötelezettséghez képest – speciáli s szabályozást tartalmaz annyiban, hogy a helyi rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a társasház közös képvisel őjével történő megállapodásra, miszerint a társasházon belüli önkormányzat i bérlakásban szükséges hibaelhárítás érdekében a közös képvisel ő intézkedjen . Ez a rendelkezé s számtalan gyakorlati probléma gyors megoldását segíti . Nem a rendeltetésszer ű használat ellenőrzésével való megbízásról, hanem a rendkívüli helyzetek miatti hibaelhárításról van szó ; erre az önkormányzat bérbeadójának csak a helyi rendelet adhat felhatalmazást – azonosan a 153 . § szerint a bérlővel történő megállapodások eseteivel [pl . 113 . (1) bekezdés, 116 . § (1) bekezdés, 117. § (1) bekezdés, 118 . (2) bekezdés120 . §] –, míg magánbérlet esetében erről, a bérbeadótulajdonos a közös képviselővel a Ptk. keretein belül bármikor megállapodhat . A törvényjavaslat – tekintettel a jelent ősen lecsökkent önkormányzati bérlakás-állományra, és a z önkormányzat számtalan elhelyezési feladatára – szűkíti azon hozzátartozói kört, akiket a bérl ő a bérbeadó el őzetes írásbeli hozzájárulása nélkül, alanyi jogon befogadhat a lakásba . A törvény hatályba lépése után csak a bérlő házastársa, gyermeke, szülője és az együttlakás alatt született unoka költözhet be a bérbeadó hozzájárulása nélkül . A nem a bérl ővel történ ő együttlakás ideje alatt született unoka (a bérlő gyermekének a gyermeke) befogadása azonban már csak a bérbead ó előzetes írásbeli hozzájárulásával lehetséges, és a hozzájárulás megkérésének elmulasztása vagy a bérbeadó nemleges nyilatkozata ellenére történő befogadás (azonosan a többi, a helyi rendeletbe n meghatározott további személyekkel) a szerz ődés rendkívüli felmondására vezethet [126 . § (1 ) bekezdés b) pont, 127 . (2) bekezdés, 155 . §]. Ehhez kapcsolódik az új rendelkezés a bérl ő halála esetén a lakásbérleti jogviszony folytatására jogosultak személyi körének további szűkítése a bérlő házastársára (ha a 144 . § (2) bekezdése értelmében korábban nem váltak bérl őtárssá), majd az őt követő sorrendben a gyermekére . A jogfolytatás fogalma nem változik, tehát a szerz ődés változatlanul fennmarad, de a bérleti jo g folytatója által fizetendő lakbérre – figyelemmel a jövedelmi-vagyoni helyzetére – a 168-170 . § keretein belül a helyi rendeletben szabályozott lakbérmérték az irányadó . A törvényjavaslat további új rendelkezése, hogy a bérleti jog folytatása a szűkebb személyi körben is csak akkor lehetséges, ha a lakásban visszamaradó személy nem rendelkezik ugyanazon a településen (a fővárosban a főváros területén) másik, megfelel ő és beköltözhető lakással (ez lehet saját lakástulajdon, vagy önálló lakásbérleti jog) . Ha a bérl ő halála után a szülője, illetve az együttlakás alatt születetett unoka marad vissza a lakásban, akkor velük ugyanerre a lakásra a z önkormányzat bérbeadója új bérleti szerz ődést köthet, vagy másik lakás bérletét ajánlhatja fel [162 . § (1)-(2) bekezdés], vagy helyi támogatással magántulajdonhoz segítheti. A törvényjavaslat azonban ezzel kapcsolatban is védi az ilyen személyi körbe tartozó, de szociáli s helyzetük alapján rászorulókat azzal az új rendelkezéssel, mely szerint – ha megfelelnek a z önkormányzati rendelet szerinti szociális bérbeadás feltételeinek – részükre a lakott, vagy mási k önkormányzati lakás bérbeadását fel kell ajánlani, ami a rendeleti szabályok szerinti új bérlet i szerződés megkötését eredményezi [162 . § (3) bekezdés] . A fenti új rendelkezések a korábbiaknál összességében jóval rugalmasabbak, segítik a lakásmobilitás helyi önkormányzat által történő alakítását, meggátolják a korábbi szabályozá s szerinti szélesebb személyi körben fennálló bérleti jogfolytatás lehet ő ségét, azonban egyidej űleg védik aszociálisan rászoruló személyeket. A javaslat újraszabályozza a tartási szerz ődés alapján az önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására vonatkozó törvényi rendelkezéseket, mert a korábbi, nem precíz el őírások bizonytalan
82
joggyakorlatra vezettek. Az újraszabályozás nem jelent új feltételeket, hanem meghatározzák azoka t a tartási szerz ődés vállalásából és annak teljesítéséb ő l adódó konkrétumokat, melyek egy ilyen — a háztartásban tartásra is kiterjed ő — szerződésnél irányadóak . Tekintve, hogy az önkormányzatna k nem egyes szervezetek, jogi személyek vagy gazdasági társaságok bérlakásban való elhelyezése az alapvető feladata, ezért a törvényjavaslat értelmében eltartó, csak természetes személy lehet . [156 . *1
A 157-167. §-hoz (A lakásbérlet megszűnése; A lakásbérleti jog folytatása ; Az albérlet; Az önkormányzati helyisé g bérlete) A javaslat e rendelkezései ugyancsak a magántulajdonhoz képest eltér ő, önkormányzatokra vonatkozó speciális szabályokat tartalmazza . Ennek megfelel ően tartalmazza a szerződés közö s megegyezéses megszüntetése esetére a bérlőnek járó pénzbeli térítés mértékének helyi rendelet i szabályozási kötelezettségét, a cserelakás nélküli felmondás tilalmát és azt, hogy szociális helyze t alapján létrejött lakásbérlet esetén a cserelakásos felmondásra is csak az épület átalakítás, bontása , korszerűsítése, továbbá a település rendezési tervében el őírt városrendezés megvalósítása, vag y társbérlet megszüntetése céljából van mód . Ezek közül új lehetőség a városrendezési cé l megvalósítása, mely igazodik a települések fejlesztésének szükségességéhez és a gyakorlat i igényekhez. Fentiekhez kapcsolódik a törvényjavaslat további új rendelkezése [158 . (3) bekezdés] arról, hog y amennyiben a bérl ő legalább két cserelakás felajánlása után, azok megfelel őségét vitatja, a vita lezárásáig vagy a bérbeadóval történő megegyezésig köteles elfogadni a bérbeadó által biztosítot t másik lakást, ami kevesebb szobaszámú, illetve alacsonyabb komfortfokozatú is lehet a lakot t lakásnál . Ez a rendelkezés tehát a jövőben megakadályozza azt a gyakori esetet, amikor a bérlő megalapozatlanul vitatja az önkormányzat által felajánlott és számtalan esetben nem egy, hane m akár 4-5 cserelakás megfelel őségét, ami az önkormányzat által elhatározott városfejleszté s megvalósítását lehetetlenné teszi. Az új törvényi rendelkezés jelenti azt is, hogy a bérlőnek csak átmenetileg kell beköltöznie az említett másik lakásba, hiszen a normaszöveg egyértelműen meghatározza, hogy erre csak a vita eldöntéséig (bírói út), illetve a felek bármikor lehetsége s megegyezéséig (új cserelakás felajánlása, a korábban felajánlott cserelakás utóbb történő elfogadása, stb .) kerülhet sor . Ennek megfelel ően, ha bírósági eljárás indul, akkor a vitatott — é s értelemszerűen nem ugyanabban a lakóépületben, illetve nem a városrendezéssel érintett területen lévő — cserelakást az önkormányzatnak mindaddig üresen kell tartania, amíg a vita nem zárul le , azonban az elhatározott építési munka megkezdhető . Az önkormányzatnak azonban számolnia kel l azzal, hogy a másik lakásba — ha abba a bérlő önként nem költözik be — csak lakáskiürítési pe r indítása és lezárása után lehet a bérl őt átköltöztetni . Az új szabály el őnye mégis az, hogy ellentétben a felajánlott cserelakás megfelel őségéről folyamatban lév ő bírósági eljárással, a mási k lakásba történő átmeneti beköltöztetést célzó lakáskiürítési per lényegesen rövidebb id ő alatt lezárul. Nem változtat a javaslat az ún . lakásmaffia-tevékenység megelőzését célzó, 2006 . március 31 .-én hatályba lépett, az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjét szabályozó új rendelkezéseken , melyek az eltelt időszak alatt segítettek elérni a szabályozás célját . A lakásbérleti jog bérlő halála esetén történő folytatásáról szóló új rendelkezések indokait — a szoros összefüggés miatt — az előzőekben tárgyalt 155 . szerinti új befogadási szabályokra vonatkozó indokolás része tartalmazza . Amíg a javaslat új rendelkezése a magánbérlet esetén — a bérbeadó által adott előzetes írásbeli hozzájárulással, melynek keretében megszabhatja a feltételeket is — megengedi az egész lakás
83
albérletbe adását, addig ezt még hosszabb távon önkormányzati lakás esetében nem teszi lehet ővé, e lakásoknak az eltérő célú bérbeadása miatt . A lakás egy részét – a helyi rendelet feltételei szerint – azonban továbbra is albérletbe lehet adni . Más a helyzet az önkormányzati tulajdonú nem lakás cél ú helyiségeknél, melyeknek egészét albérletbe lehet adni, mivel azokban valamilyen tevékenysége t végeznek . A helyiségbérlet vonatkozásában a javaslat e helyütt is az önkormányzatra vonatkoz ó sajátosságokat tartalmazza (így továbbra is kötelező a rendeleti szabályozás) azzal, hogy – ellentétben az önkormányzati lakásokkal, ahol az újraszabályozás szerinti lényeges egyszerűsítés mellett megmarad a rendeleti szabályozás kötelezettsége – a helyiségbér szabad megállapodás tárgya, továbbá egyéni vállalkozó esetén a bérleti jog folytatását az err ől szóló külön törvény rendelkezéseihez, illetve az adott tevékenység folytatásához igazítja . Ez utóbbi esetben a jogfolytatók köre – mint kizárólag az önkormányzat helyiségre irányadó lehet őség – szélesebb kör ű, mint önkormányzati lakásoknál, a vállalkozói tevékenységnek az adott helyiségben való tovább i folytatása érdekében . Tekintve, hogy a törvényjavaslat e helyütt más eltérő szabályozást ne m tartalmaz, az önkormányzati helyiségekre is vonatkoznak a XIV . Fejezet magántulajdonra irányad ó 138-141 . § rendelkezései .
A 168-172 . §-ho z (Az önkormányzati lakás lakbérének mértéke; A külön szolgáltatás díja ; A fővárosi és kerületi önkormányzatokra vonatkozó külön rendelkezések )
a fővárosi
A törvényjavaslat lényegesen egyszer űbbé és áttekinthetőbbé, a lakásgazdálkodási és fenntartás i feladatok ellátását könnyebbé teszi az önkormányzati lakbérmérték újraszabályozásával . Ennek során szakít a 2006 . március 31 .-én bevezetett, de bonyolult és nehezen alkalmazható hármas tagozódású lakbérmérték szabályaival, helyette kétféle – a szociális lakbérmérték, és nem szociáli s bérlet esetén az új alap-lakbér mérték – törvényi kereteit írja el ő . Az alap-lakbérmérték tartalmi elemei megegyeznek a korábbi költségelv ű lakbérmérték tartalmi elemeivel, mert ez esetben is úgy kell a rendeletben a mértéket szabályozni, hogy megtérüljenek a bérbeadónak az épülettel [114. §], és a lakással [117 . § (1) bekezdés] kapcsolatos költségei . A továbbiakban a javaslat lehetővé teszi, hogy nem szociális bérlet esetén a felek – az alap-lakbé r mértékéb ől kiindulva – attól eltérő, magasabb lakbérben megállapodjanak, mely pályázati kiírá s esetén az alap-lakbér mértéke alapján kiszámított havi lakbérre történő licitálást is lehetővé teszi . A javaslat a fentiekből következően csak a szociális bérbeadás esetére tartja meg – a rászorul ó családok jövedelmi, vagyoni helyzete miatt – azt a kötöttséget, hogy a lakbér mértéke a jövőben sem tartalmazhatja a lakáson belüli kötelezettségek bérbeadó által történ ő teljesítésének vállalását, mert ez magasabb lakbért jelentene, amit az ilyen családok még mindig nem képesek megfizetni , sőt ahhoz sok esetben lakbér-támogatást is nyújtani kell . A javaslat megtartja a 2006. március 31 .-étől a szociálisan rászorulók támogatása tekintetében egységesített szabályozást, miszerint a szociálisan rászorulók részére nyújtott önkormányzati lakbértámogatás mértékét, feltételeit és eljárási rendjét az önkormányzatoknak a szociáli s igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993 . évi III. törvénynek a helyi lakásfenntartási támogatásra vonatkozó keretein belül kell megállapítaniuk (Szoctv . 38.§ (9)-(10) bekezdések) . Ez világossá teszi, hogy minden olyan bérl ő, akinek háztartásában az egy főre jutó havi jövedelem a normatív lakásfenntartási támogatásra vonatkozó mértéket – a Szoctv . 38.§ (2) bek . szerint az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 150 %-át – meghaladja, de legalább a 200 %-á t eléri és az összes lakásfenntartási havi költség a jövedelem 30 %-át meghaladja, önkormányzati lakbértámogatásra legyen jogosult.
84
A törvényjavaslat garanciális védelmet nyújt azoknak a bérlőknek, akiknek a szerző dés fennállása alatt megsz ű nik a lakbértámogatásra jogosultságuk . Ennek megfelelően – a bérlő jövedelmi, vagyoni helyzetére figyelemmel – a fizetend ő lakbér összegét csak az alap-lakbér mértékéig terjed ően lehet módosítani, és a módosításról az önkormányzat szabadon dönt . Jelenti ez azt is, hogy ha a bérlő a szociális lakbér megfizetéséhez támogatásra már nem jogosult, de jövedelmivagyoni helyzete alapján nem képes megfizetni a szociális lakbérnél magasabb lakbért, akkor a z önkormányzat csak a lakbértámogatás nyújtását szünteti meg, de – ha a bérl ő tekintetében a hely i rendeletben foglalt feltételek fennállnak – a fizetend ő lakbér összegét nem emeli . A javaslatnak ezek a rendelkezései vonatkoznak a nyugdíjas vagy a nyugellátásban és más hasonló ellátásba n részesül ő bérlőkre is, azaz a jelzett védelem minden, lakbértámogatásra már nem jogosult, d e eredendő en szociális helyzete alapján bérl ővé vált családot megilleti . Új szabályozás az is, hogy a javaslat az önkormányzatra bízza – a korábbi, törvény alapjá n kötelezően előírt évenkénti felülvizsgálat helyett – a lakbér-támogatási jogosultsá g felülvizsgálatának gyakoriságát, egyetlen megkötés, hogy ezt, valamint az eljárás rendjét a rendeletében szabályoznia kell . A fő város különleges helyzetére tekintettel, a javaslat - kizárólag csak a szociális jelleg ű bérbeadás vonatkozásában – felhatalmazza a fő városi közgyűlést a lakbér-megállapítás elveine k szabályozására, melyet a kerületeknek a rendeletük megalkotása és módosítása során figyelemb e kell venniük . A 173-182 . §-hoz (Az önkormányzati lakások és helyiségek elidegenítése : elővásárlási jog; az elidegenítésb ől származó bevételek felhasználása ; Az önkormányzatokra vonatkozó vegyes rendelkezések ; Az állami szervekre vonatkozó külön rendelkezések ) A törvényjavaslat újraszabályozza az önkormányzati lakások és helyiségek elidegenítésér ől szóló korábbi törvényi rendelkezéseket . Ennek megfelelően a volt állami (tanácsi) bérlakásokra a korább i törvény által alapított el ővásárlási jogot, azonos személyi körben (a bérl ő, bérl őtársak, társbérl ő, és hozzájárulásukkal a Ptk .-ban meghatározott egyenes ági rokon javára) fenntartja ugyan, azonban a vételár mértékének, a megfizetés módjának és feltételeinek meghatározását - továbbra is a rendelet i szabályozás kötelezettsége mellett – az önkormányzat szabad döntésére bízza . A javaslatban el őírt egyetlen törvényi kötelezés az önkormányzat számára, hogy a vételár mértéké t a jöv őbe is a lakottság tényére figyelemmel kell meghatározni, azonban a törvény már nem szabj a meg a részletfizetés minimális id őtartamát (ez 1969-t ől 35, 1994-től 25, majd 2006 . március 31 .-től 15 év volt), és a megfizetés módját, feltételeit . A törvényjavaslat a volt állami (tanácsi) nem lakás célú helyiségekre is fenntartja a törvény szerint i korábbi elővásárlási jogot, ugyanazon személyi kör – azaz a helyiség bérl ője, bérl őtársak – részére . A javaslat azonban megszünteti a korábbi törvényben el őírt megkötést, miszerint ilyenkor a vételár mértéke nem haladhatta meg az üres beköltözhet ő forgalmi értéket . A nem lakás célú helyiség – már az Alkotmánybíróság 64/1993 . (XII. 22 .) AB határozatában hangsúlyozottak szerint is – a z önkormányzat szabad vállalkozásának körébe tartozó vagyona, melynek eladása esetében a jöv őre nézve csak az lehet indokolható, hogy nem csak a megfizetés módjáról, feltételeir ől, hanem a vételár mértékér ől is törvényi megkötés nélkül döntsön . Mindezzel egyidej űleg a törvényjavaslat felhatalmazza az önkormányzatot, hogy azokra a lakásaira , amelyeket nem az államtól kapott tulajdonába, hanem kés őbb szerezte (építette, vásárolta, stb .), a rendeletében elő vásárlási jogot engedjen, de a volt tanácsi bérlakásokhoz képest sz űkebb személyi kör, azaz a bérlő (bérlőtársak) javára. Ezzel azonosan rendelkezhet a saját maga által szerzett ne m lakás célú helyiségeinek elidegenítése esetére is .
85
A javaslat értelmében, ha az önkormányzat, rendelete alapján a jelzett személyi körben el ővásárlás i jogot enged, a vételár mértékét, a megfizetés módját és feltételeit a volt tanács i bérlakásokra/helyiségekre irányadó új törvényi rendelkezések alapján — így most má r különbségtétel nélkül — határozhatja meg . A javaslat elidegenítéssel kapcsolatos új szabályainak alapja, hogy a rendszerváltás óta eltel t mintegy 17 év változásai, az önkormányzat lakásgazdálkodási feladatai és ehhez képest sz űk lakásállománya, a lakás (lakóépület) fenntartás bevételi forrásainak megteremtése önmagában szükségessé teszi annak lehet ővé tételét, hogy az önkormányzat — lakásállományának és a helyi lakosság összetételének, igényeinek, lehetőségeinek ismerete alapján — saját maga dönthessen a z elidegenítés feltételeiről. A javaslat továbbra is védi a nyugdíjas és a külön jogszabály szerinti nyugdíjszer ű rendszere s szociális ellátásában részesül ő bérlőket azzal, hogy szerződésük fennállásáig a lakást csak az előzetes írásbeli hozzájárulásukkal lehet más, harmadik személynek elidegeníteni . A javaslatnak e z a rendelkezése egyértelm ű en vonatkozik azokra az önkormányzati — nem az állam tulajdonábó l kapott — lakásokra is, melyek bérl ői számára a helyi rendelet nem alapít elővásárlási jogot . A törvényjavaslat átveszi az elidegenítési bevétel-felhasználás új — a 2007 : évi LV. törvénnyel megállapított — és jelent ősen kibővített, a megváltozott körülményekhez és önkormányzat i szükségletekhez igazított szabályokat, melyek hosszú távon biztosítják az önkormányzato k lakáscélú, és az ehhez kapcsolódó további feladatainak teljesítését . Meghatározza továbbá a fővárosi kerületek bevételei 50 %-ának felhasználására vonatkozó speciális rendelkezéseket , melyek a fővárosi önkormányzat, és a kerületi önkormányzatok kölcsönös megállapodásá n alapulnak . Amennyiben a megállapodás több kerület és a főváros között jön létre, továbbra is elsősorban a fővárosi közgyűlés rendeletén alapuló pályázati eljárás irányadó . A 176. § (3) bekezdés a felhasználási célokat kiegészíti a meglév ő lakóépület b ővítésének céljával , ide értve az emeletráépítést, tetőtér-beépítést is, e mellett azonban megtartja azt a lehetőséget, hogy az önkormányzat rendelete a helyi sajátosságokhoz igazodó további lakáscélokat határozhat meg . A javaslat az értelmező rendelkezési között átvezeti az e törvény szerinti önkormányzati hely i támogatás fogalmát [201 . § 30. pont], továbbá a főváros-kerületek viszonylatában az átmeneti rendelkezések között utal arra, hogy az új törvény hatályba lépéig befolyó bevételek felhasználásár a még a korábban hatályos törvényi el őírásokat kell alkalmazni. Az önkormányzatokra vonatkozó vegyes rendelkezések a bérlők és bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményezési jogáról, az önkormányzat költségvetési szerv e feladatainak ellátásához szükséges lakás és helyiség bérbeadása feltételeinek a költségvetési szer v által történő megállapításának lehet őségéről szólnak, és megállapítják az Övt. alapján kincstári vagyonkezelésben álló lakások és helyiségek bérletének, elidegenítésének keretszabályait . A 181-182. § az állami tulajdonban lévő, valamint az állami szervek bérl őkijelölési, és bérl őkiválasztási jogával érintett lakások és helyiségek bérletének, illet őleg elidegenítésének — a új rendelkezéseivel összhangban lév ő — szabályait állapítja meg, és lehet őséget ad a szerz ődéskötéskor óvadék, illetőleg a szerző dés fennállása alatt az életvitelszerű bentlakás kikötésére is . A javaslat az állami szervekre vonatkozó vegyes rendelkezései között, az őket megillet ő bérlőkijelölési, és bérlőkiválasztási jog tekintetében — az eddigi gyakori jogviták jövőbeni elkerülése céljából — visszautal azokra a konkrét jogszabály-helyekre, amelyek a z önkormányzatokról szóló rendelkezések között a tulajdonos önkormányzat rendelkezési jogának a javaslatban meghatározottak szerinti korlátozását jelentik .
86
A NEGYEDIK RESZHE Z (Egyes szakmai tevékenységek gyakorlásának feltételei) A 183-194 . §-hoz (Egyes szakmai tevékenységek gyakorlásának feltételei ; Társasházkezelés, ingatlankezelés ; Ingatlanközvetítés, Ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés ; A szakmai tevékenységek gyakorlása )
A törvényjavaslat önálló fejezetben meghatározza a társasházkezelés és az ingatlankezelés, továbbá az ingatlanközvetítés és az ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés fogalmát, amely szakma i tevékenységek a szakképzésr ő l szóló — többször módosított — 1993 . évi LXXVI . törvény felhatalmazása alapján kiadott Országos Képzési Jegyzékben [OKJ] szerepl ő szakképesítések, é s amelyeknek szakmai és vizsgáztatási követelményeit a lakásügyi ágazatért felel ős miniszter rendelete határozza meg. A javaslat a fogalmi kör meghatározásán kívül — a korábbi, 3 külön törvényben volt szabályozá s helyett — most már egységesen rendelkezik az e szakmai tevékenységek üzletszerű végzésének feltételeiről is. Az egységes szabályozás változatlan célja, hogy a nemzeti vagyon jelent ős részét képező ingatlanok [jellemzően lakások, helyiségek, lakó-és más rendeltetés ű épületek, építési telkek] kezelésével, közvetítésével, a közvetítésen alapuló értékeléssel kapcsolatos szakma i tevékenységet csak a törvényben meghatározott feltételeknek megfelel ő természetes személyek , illetve gazdálkodó szervezetek végezhessék . Kizárólag ilyen módon biztosítható a megrendelők (bérlők, bérbeadók, tulajdonosok) számára a lényegesen nagyobb jogbiztonság, ezáltal a visszaélések — a lakásmaffia-jelenségek — számottevő visszaszorítása . A törvény alapjá n nyilvántartásba vett szakért ők igénybevételével válik teljes körűvé a jogbiztonság a kiemelt jelentőségű nemzeti ingatlanvagyon fenntartásában, kezelésében és fejlesztésében, továbbá a mindenkori tulajdonosok, bérlők, használók kötelezettségeinek elvégzésében, jogaik gyakorlásában . A 194. § szerinti új rendelkezés világossá teszi továbbá, hogy az OKJ-ben szerepl ő — iskolarendszeren kívüli — szakképesítésekre irányadó törvényi szabályok nem érintik az egyetemi szintű felsőfokú, iskolarendszeren belüli továbbképzéseken megszerzett szakirányú fels őfokú szakképzettségeket (például egyetemi szakmérnök ingatlanszakértő szakon, illetőleg ingatlangazdálkodási szakértő). A külön jogszabályok szerint iskolarendszeren belüli továbbképzési szakokon megszerzett, é s ingatlan-értékbecslés végzésére jogosító szakképzettségek tehát egyértelm űen, a jöv őben sem azonosak az ingatlanközvetítésen alapuló emelt szintű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői — az ún . lakásmaffia-tevékenység visszaszorításával kapcsolatos 53/2005 . (VI. 4 .) OGY határozat 18 . pontja alapján meghatározott — új iskolarendszeren kívüli szakképesítéssel . Az egyetemi szintű szakirányú szakképzettségek ugyanis nem feltételezik a más személyek, így a tulajdonosok, bérlők, használók ingatlanközvetítésre [adásvételre, cserére, bérbeadásra] vonatkoz ó megbízását és az ilyen megbízók érdekeinek - az etikai normák megtartásával történő - folyamatos figyelembevételét. Ezek tehát nem az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó értékelések, hane m jellemz ően az ingatlanforgalmazó, -beruházó saját tulajdonának értékelése, a per tárgyát képez ő ingatlan igazságügyi értékének meghatározása, a pénzügyi szervezetek, jelzálog-hitelintézete k részére teljesített értékelési megbízások, melyekre külön jogszabályok az irányadóak . A törvényjavaslat megtartja azt a szabályozási elvet, hogy amíg a középfokú társasházkezel ő és az emelt szintű ingatlankezel ő szakmai tevékenység a társasházakhoz és a lakásszövetkezetekhe z kapcsolódik, addig a középfokú képesítést adó ingatlanközvetít ő és az emelt szintű képesítést nyújtó ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység a lakás- és helyiségbérlet és lakás (helyiség)
87
tulajdon cseréjéhez illetve elidegenítéséhez, az építési telkekhez és új lakások vételéhez é s eladásához, összességében a lakásmobilitást segítő törvényi rendelkezésekhez fűződik. A két kezelői tevékenységre vonatkozó keretszabályokat a korábbi Tt . és az Lszt . tartalmazta, míg a mási k két tevékenység keretszabályait a korábbi lakásügyi jogszabályon [1/1971 . (II . 1 .) Korm. rend. ] alapuló 49/1982 . (X. 7.) MT rend . és 13/1988 . (XII. 27.) ÉVM rend., ezt követően az Lt . tartalmazta.
AZ ÖTÖDIK RÉSZHE Z (Vegyes és záró rendelkezések) A 195-201 . §-hoz (Vegyes és záró rendelkezések : A bírósági eljárás megelőzése; A lakás (helyiség) bérletére vonatkozó vegyes rendelkezések ; Az otthonházakra vonatkozó rendelkezések ; A közös tulajdonra vonatkozó szabályok ; Önkényesen elfoglalt lakás kiürítése közigazgatási eljárásban ; Végrehajtási eljárás; Ertelmez ő rendelkezések) A törvényjavaslat — az új szabályoknak megfelel ő pontosításokkal és szükség szerinti rövidítéssel — átveszi az alcímek szerinti korábbi törvényi rendelkezéseket, illet őleg áttekinthető vé teszi az értelmező rendelkezéseket, melyeket kiegészít az önkormányzati helyi támogatás e törvény szerint i fogalmával . A javaslat — a gyakorlatban tapasztalt jogértelmezési viták elkerülése céljából — konkrétan meghatározza a társasház esetén a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát, melyhez a 38 . (3) bekezdés értelmében egybehangzó szavazatarány szükséges . Ezeknek a kiadásoknak a vállalása ugyanis olyan, a közös tulajdon fenntartásától független többlet kiadásokat jelent, melyek vállalására a törvény a kisebbségben maradó tulajdonostársakat sem kötelezheti .
A 203-219. §-hoz (Hatálybalépés ; Hatályon kívül helyezett jogszabályok ; Átmeneti rendelkezések) A törvényjavaslat a hatályba lépésre 2008 . július 1 . napját jelöli meg. A javaslatnak azok a rendelkezései, amelyeknek alkalmazása érdekében a társasház szervezeti működési szabályzatát, a lakásszövetkezet alapszabályát, illet őleg az önkormányzati rendeletet módosítani kell, továbbá a Kormány új egységes rendeletét meg kell alkotni, 2009 . január 1 . napján lépnek hatályba . A javaslat hatályon kívül helyezi az összes korábbi, az új törvénnyel felváltott törvényeket . Az átmeneti szabályok rendelkeznek az alapító okirat nyilvánvaló elírást, számítási hibát tartalmaz ó előírásainak a jelenlév ő tulajdonostársak egyszerű szavazattöbbségével való módosításának lehetőségér ől, az alapító okirat, valamint az alapszabály e törvénnyel ellentétes rendelkezései helyébe lépő új rendelkezéseknek megfelel ő kijavításáról, továbbá a társasháztulajdo n lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítása lehetőségér ől. A javaslat garantálja, hogy az új törvény hatálybalépésekor fennálló bérl őtársi jogviszony változatlan . Az önkormányzati lakásba korábban bérbeadói hozzájárulás nélkül jogszer űen befogadott személy befogadásához utólagosan nem kell a bérbeadó hozzájárulását kérni, de az íg y bentlakó személyek esetén a lakásbérleti jog folytatására már az új törvényi rendelkezéseket kel l alkalmazni .
88
A javaslat megtartja a még mindig jelentős nagyságrendben meglévő volt szolgálati, illetve vállalati bérlakásban visszamaradó volt bérl ő, valamint a bérl ő halála esetén az új törvény hatálybalépését megel őzően bérbeadói hozzájárulás nélkül jogszerűen befogadott és visszamaradó személye k elhelyezésér ől szóló korábbi törvényi rendelkezéseket. A törvényjavaslat – mivel a volt házfelügyel ők elhelyezési kötelezettségére vonatkozó határidő 1998 . december 31 .-én lejárt, és ma már csak jogvitás ügyek fennállásáról van szó – rendelkezik a jogvita keletkezésekor hatályos jogszabályok alkalmazásának kötelezettségér ől. A javaslat – az új rendelkezésekhez igazodó megfelel ő módosításokkal – átveszi a kényszerbérlete k végleges felszámolásáról szóló, 2007 . június 27 .-én hatályba lépett korábbi törvényi rendelkezéseket . A törvényjavaslat értelmében a 2006 . március 31 . után létrejött lakás-és helyiségbérleti (albérleti ) szerződésekre el őírt írásba foglalás az ezt megel ő zően szóban, vagy ráutaló magatartással létrejött bérleti (albérleti) szerz ődés érvényességéhez utólag sem szükséges. A vételi jog fennállása, valamint az elővásárlási jog gyakorlása kérdésében induló, illetv e folyamatban lévő bírósági eljárás során a jogvita keletkezésekor hatályos rendelkezéseket kel l alkalmazni . Az átmeneti szabályok fenntartják továbbá a szükséglakás ismételten lakásként való bérbeadásának tilalmát, az 1994 . január 1 . napját megelőzően létrejött és még fennálló nem önkormányzati és nem állami lakásbérleti szerződések felmondására a szerz ődés megkötésekor irányadó jogszabályo k alkalmazását, valamint a lakás-használatbavételi (igénybevételi) díj, illetve lakásépítési hozzájárulá s visszafizetésének szabályait. A javaslat garantálja azt is, hogy az új rendelkezések hatályba lépéséig az el ővásárlásra jogosult által az eladási ajánlatra adott elfogadó nyilatkozata esetén, illetve az eddig már megkötött adásvételi szerz ődésekre a törvény hatályba lépését megel őző en hatályos jogszabályokat kell alkalmazni . A javaslat értelmében a törvény hatályba lépése el őtt megszerzett ingatlankezel ő, társasházkezelő, ingatlanközvetítő, ingatlanvagyon-értékel ő és közvetítő szakképesítés esetében, az új törvény hatályba lépésekor nyilvántartásban már szereplő személynek a nyilvántartásba vételt ismételte n nem kell kérnie, illetve a szakképesítés megszerzését a cégbíróság el őtt ismételten nem kell igazolnia .
89
ORSZÁGGYŰLÉSI KÉPVISEL Ő
Képviselői önálló indítvány
Dr. Szili Katalin az Országgyűlés Elnökének
Helyben
Tisztelt Elnök Asszony !
A Házszabály 85 . § (2) bekezdése alapján benyújtom a társasházakról, a lakásszövetkezetekr ől, a lakások és helyiségek bérletéről és az elidegenítésük egyes szabályairól, valamint egye s szakmai tevékenységek gyakorlásának feltételeir ő l szóló törvényjavaslatot . A törvényjavaslat társadalmi-gazdasági és szakmai körülményeit bemutató indoklását mellékelte n csatolom .
Budapest, 2007 . december 17 .
Molnár Gyul a MSZP
