ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12279-569/09 A o ceně rodinného domu čp.32 stojícího na parc.č.95, katastrální území Karlín na Moravě, obec Karlín, okres Hodonín, včetně příslušenství, pozemku parc.č.95 a ceny obvyklé v daném místě a čase. (LV č.202)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Dvořákova 1515/2
Vlastník nemovité věci:
SJM Zvoneček Bohumil a Zvonečková Marie Karlín 32 696 14 Karlín
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č.j.043 EX 495/08
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
17.prosince 2015
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 17.prosince 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j.EX 495/08 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 26.10.2009. Žádost o přecenění nemovitosti ze dne 22.10.2015. Výpis z Katastru nemovitostí LV č.202 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj katastrální pracoviště Hodonín dne 16.9.2008. Kopie katastrální mapy map.list č.KYJOV 9-4/12 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj katastrální pracoviště Hodonín dne 16.9.2008. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa širších souvislostí.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.32
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.95 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 321 m2
Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) ________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
________________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 2 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)
0.50 0.60 0.80 0.85 0.90 0.85
________________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.1561
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.1561 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) ________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
________________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
-3-
Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1350 Kč x 0.1561 = 210.681 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.940 x 0.960
= Kč
210,68 x 0.9020
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 321.00 m2
= Kč = Kč
190,03 61.001,-
________________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)
Cena celkem Kč
61.001,-
________________________________________________________________________________________________________________
2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.32 Oceněno podle § 35 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům bez podkroví. Dům je v užívání 106 let, v posledních letech byla provedena pouze výměna oken. Přípojky inženýrských sítí (vodovod) vedou v bezprostřední blízkosti fasády domu a nejsou proto předmětem ocenění. Dům je možno napojit na plynovou přípojku. Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s krytinou částečně z osinkocementových šablon a částečně z pálených tašek. Klempířské konstrukce tvoří pouze žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní vápenné hladké omítky jsou zvětralé, venkovní obklady chybí (oklepané zdivo). Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady provedeny v koupelně. Podlahy všech místností jsou pouze betonové. Dveře jsou hladké plné, vrata ocelová, okna nová plastová. El.instalace je pouze světelná. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Je proveden rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. Odpadní vody svedeny do žumpy. V kuchyni je instalován sporák na tuhá paliva. Ostatní přípojky inženýrských sítí a vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - ocelová vrata s nátěrem - žumpa betonová - přípojky inženýrských sítí Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná
-4-
Obestavěný prostor Vrchní stavba (5,35*18,40+9,70*4,70)*3,80 Zastřešení (5,35*18,40+9,70*4,70)*2,50*0,5
547.31 m3 180.04 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
727.35 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
________________________________________________________________________________________________________________
1.n.p. - přízemí
(5,35*18,40+9,70*4,70) 144.03 m2 3.00 m
3.30 m/*
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 144.03 m2 a prům.výška podlaží je 3.30 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
________________________________________________________________________________________________________________
1. 6. 9. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 21. 23. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnější obklady chybí Okna nadstandard Podlahy obytných místností podstandard Podlahy ostatních místností podstandard Vytápění podstandard Elektroinstalace podstandard Bleskosvod chybí Instalace plynu chybí Vybavení kuchyní podstandard Ostatní chybí
0.08200
100%
-0.082
0.00900
100%
-0.009
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.05200
100%
0.052
0.02200
100%
-0.022
0.01000
100%
-0.01
0.05200
100%
-0.052
0.04300
100%
-0.043
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.00500
100%
-0.005
0.03400
100%
-0.034*1.852 _________________________________________________
-0.2636 -5-
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.2636) = 0.8577 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Cen.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
________________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.
Základy vč. zemních prací 106 150 0.04398 Svislé konstrukce 106 120 0.24718 Stropy 106 120 0.09211 Zastřešení mimo krytinu 106 120 0.08512 Krytiny střech 56 60 0.03964 Klempířské konstrukce 36 40 0.00483 Vnitřní omítky 56 60 0.06763 Fasádní omítky 46 50 0.03265 Vnější obklady 0.00000 Vnitřní obklady 36 40 0.02682 Schody 106 120 0.01166 Dveře 46 50 0.03731 Okna 8 50 0.09337 Podlahy obytných místností 56 60 0.01180 Podlahy ostatních místností 56 60 0.00536 Vytápění 26 30 0.02789 Elektroinstalace 36 40 0.02306 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 36 40 0.03731
100%
3.1079%
100%
21.8342%
100%
8.1364%
100%
7.5189%
100%
3.6997%
100%
0.4347%
100%
6.3121%
100%
3.0038%
100% 100%
2.4138%
100%
1.03%
100%
3.4325%
100%
1.4939%
100%
1.1013%
100%
0.5003%
100%
2.4171%
100%
2.0754%
100% 100%
-6-
3.3579%
20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Zdroj teplé vody 26 30 Instalace plynu
0.02215
100%
0.00000
100%
Kanalizace 46 50 0.03614 Vybavení kuchyní 21 25 0.00268 Vnitřní hygienické vybavení 26 30 0.04780 Záchod 26 30 0.00351 Ostatní 0.00000
1.9197%
100%
3.3249%
100%
0.2251%
100%
4.1427%
100%
0.3042%
100% _______________________________
81.7866% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 81.7866%. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) ________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
________________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav ________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.06
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940
-7-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) ________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
________________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.01
1
0.03
2
0.00
1
0.00
1
0.00
5 -0.02 příjezd po nezpevněné 2
-0.06
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.05
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.05) x 1.01 = 0.960 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) ________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
________________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 144.03 m2 / zastavěná plocha 1.NP 144.03 m2 = podlažnost 1.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku -8-
6. Způsob vytápění stavby 1 -0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2 -0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1 -0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 2 2 Od 300 m do 800 m celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 106 let) ________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
-0.18
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.18) x 0.24 = 0.197 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) ________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
3.089,x 0.197 x 0.940 x 0.960
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 727.35 m3
= Kč = Kč
549,13 399.410,82
________________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou čp.32
Cena celkem Kč
399.410,-
________________________________________________________________________________________________________________
-9-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.32
Kč Kč
61.001,399.410,-
________________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
460.411,460.410,-
________________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřistašedesáttisícčtyřistadeset Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.202 pro katastrální území Karlín na Moravě, obec Karlín, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex495/08 ( k č.j. 63 Nc 626/2008 vydané Okresním soudem v Bruntále) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví.
Oceňovaný dům se nachází na okraji zastavěné části obce, podél veřejné komunikace. Dům čp.32 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku a veřejný vodovod. Objekt je možno napojit rovněž na zemní plyn. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Součástí domu je pozemek o výměře pouze 321 m2.
- 10 -
V okolí obce Karlín jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Hovorany, okres Hodonín, (7 km od Karlína) užitná plocha 70 m2, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, vytápění lokální na tuhá paliva, krytina střechy z pálených tašek, bez fasády, před rekonstrukcí, špatný technický stav, pozemek 224 m2 (4 200,- Kč/m2) cena
295 000,- Kč
2. RD Terezín, okres Hodonín, s dispozicí 3+1, (6 km od Karlína) užitná plocha 172 m2, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, topení lokální na tuhá paliva, špatný technický stav, před rekonstrukcí, pozemek 842 m2 (2 034,- Kč/m2) cena
350 000,- Kč
3. RD Nenkovice, okres Hodonín, o velikosti 2+1, (9 km od Karlína) užitná plocha 100 m2, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, kolna a dílna, vytápění lokální plynové, nová plastová okna, udržovaný technický stav, pozemek 163 m2 (2 700,- Kč/m2) cena
270 000,- Kč
4. RD Násedlovice, okres Hodonín, s dispozicí 3+1, (5 km od Karlína) užitná plocha 120 m2, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, topení lokální na tuhá paliva, špatný technický stav, před rekonstrukcí, pozemek 1110 m2 (3 083,- Kč/m2) cena 5. RD Stavěšice, okres Hodonín, o velikosti 2+1, (11 km od Karlína) užitná plocha 70 m2, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, vytápění lokální na tuhá paliva, špatný technický stav, před rekonstrukcí, pozemek 552 m2 (6 500,- Kč/m2) cena
- 11 -
370 000,- Kč
459 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost není dlouhodobě udržována, součástí předmětné nemovitosti je pozemek o výměře pouhých 321 m2 a v opakované dražbě se nemovité věci nepodařilo prodat ani za nejnižší podání ve výši 350 000,- Kč, odhaduji cenu obvyklou rod.domu č.p.32 s pozemkem parc.č.95 ve výši 2 500,- Kč/m2, tj. celkem (115 m2 x 2 500,- Kč/m2)
287 500,- Kč
Pozn. Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 17.prosince 2015
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem A12279-569/09. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
