19, 1. oldal)

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE

A TULAJDONSZERZÉSRŐL ÁLTALÁBAN , A JOGCÍM ÉS A SZERZÉSMÓD KAPCSOLATA (A/19, 1. oldal)

TULAJDONSZERZÉS ÉS INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Inytv. 2. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának e törvény szerint meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza továbbá az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, e törvényben meghatározott, személyazonosító és lakcímadatait is. (2) Az e törvényben felsorolt jogokon és tényeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba más jog bejegyzését, tény feljegyzését csak törvény rendelheti el. (1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelettel)

Az ingatlan-nyilvántartást az ingatlan fekvése szerinti körzeti földhivatal vezeti. A másodfokú szerv a megyei (fővárosi) földhivatal.

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS ELVEI

1. KÖZHITELESSÉG

Inytv. 5. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. (2) Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén - az ellenkező bizonyításáig - azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn. (3) A jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkező bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. (4) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben. (5) Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, illetőleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető. (6) Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja.

1


2. BEJEGYZÉSI ELV

Inytv. 3. § (1) Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek. [Konstitutív hatályú bejegyzések] (2) Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az • átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá • a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, • földhasználati jogot, • haszonélvezeti jogot és a használat jogát, • a telki szolgalmi jogot,

• a jelzálogjogot (önálló zálogjogot). (3) E törvényben meghatározott egyes jogok és jogilag jelentős tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza, vagy feltételessé teszi. (4) E törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása - ha e törvény eltérően nem rendelkezik - a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. Inytv. 16. § Az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogok, illetőleg annak jogosultjai jegyezhetők be [Deklaratív hatályú bejegyzések – harmadik személy nem hivatkozhat sikeresen a fennálló joggal kapcsolatos nem tudásra – közbizalmi hatás]: a) tulajdonjog, illetőleg állami tulajdonban álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet, és a vagyonkezelői jog, helyi önkormányzati tulajdon esetében a vagyonkezelői jog, b) a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, c) megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog, d) haszonélvezeti jog és használat joga, e) telki szolgalmi jog, f) állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok, g) elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, h) tartási és életjáradéki jog, i) jelzálogjog (önálló zálogjog), j) végrehajtási jog.

Inytv. 17. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó következő, jogilag jelentős tények jegyezhetők fel: a) a jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése, b) a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás, c) a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlése, d) kisajátítási és telekalakítási eljárás megindítása, e) a fellebbezés és a földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem, f) bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen benyújtott bírósági felülvizsgálati kérelem, g) az ingatlan jogi jellege, h) bejegyzés iránti kérelem elutasítása, i) épület létesítésének vagy lebontásának a ténye, j) az eljárás felfüggesztésének a ténye, k) jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege, l) bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás, m) bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelése, valamint egyéb építésügyi korlátozás, n) a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom, o) az e törvényben meghatározott perek és büntetőeljárás megindítása, p) árverés, nyilvános pályázat kitűzése, q) a zárlat, zár alá vétel, zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés, r) tulajdonjog fenntartással történt eladás, s) a törölt zálogjog ranghelyének fenntartása, illetve a ranghellyel való rendelkezés jogáról történő lemondás,

2

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE t) jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása, u) ranghely megváltoztatása, v) az ingatlan egészségügyi célvagyoni jellege, (2) Az (1) bekezdés a)-k) pontjaiban említett tények feljegyzésének elmaradása az egyébként azokhoz fűződő joghatásokat nem érinti. Az l)-v) pontokban meghatározott tények feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azokat nem érvényesítheti a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben.

Ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül keletkezik tulajdonjog az alábbi esetekben: • hatósági határozat (vitás) • elbirtoklás (121.§) • ráépítés (137.§) • öröklés (598.§) • házastársi vagyonközösség (Csjt. 27.§) • közös háztartásban élők tulajdonszerzése (578/G.§)

A bejegyzés alapjául szolgáló hatósági (bírósági) határozat tartalmára a magánokiratra vonatkozó rendelkezések az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a hatóság rendelkezése pótolja.

3. NYILVÁNOSSÁG ELVE

Inytv. 4. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás - az e törvényben meghatározottak szerint - nyilvános. (2) Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet vagy hiteles másolatot kérhet. A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok adhatók ki: a) teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint, b) kivonatos másolat: amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a megszűnt bejegyzésekre pedig utal, c) részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, d) szemle: amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza. (3) Ha törvény másként nem rendelkezik az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg: a) az okirattárban lévő és a jogosult, illetőleg kötelezett bejegyzése alapjául szolgáló magán- és közokiratok, hatósági határozatok tartalma, kivéve, ha az okirat tartalmára a tulajdoni lapon lévő bejegyzésben történt hivatkozás, b) a jogosult személyi azonosítója, c) a tulajdonosok jegyzéke (névmutató). (4) Az a) és c) pont szerintiek az ehhez fűződő jogi érdek valószínűsítése esetén is megismerhetők. (5) Az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma korlátozás nélkül megismerhető akkor is, ha a tulajdoni lapon lévő bejegyzés nem hivatkozik arra, hogy a természetbeni rész meghatározását az okirat tartalmazza.

3


4. OKIRATI ELV

Inytv. 8. § Az ingatlan-nyilvántartásban jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, adatok átvezetésére csak jogszabályban meghatározott okirat vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Inytv. 29. § Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. Inytv. 32.§ (3) A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.

Közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szükséges az alábbiak bejegyzéséhez:  tulajdonjog  haszonélvezeti jog  szolgalmi jog  vételi jog  jelzálogjog (önálló jelzálogjog)

Inytv. 30. § (1) Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik. (2) Tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el. A felek ilyen megállapodása esetén a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályok az irányadók. (3) Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható. [Pl. elővásárlási jog törlése a tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg] Inytv. 37. § (1) A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül - ha külön jogszabály előírja - meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), illetve igazolás szükséges. Inytv. 49. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek.

5. RANGSOR ELVE A tulajdoni lapon • az egymást kizáró bejegyzések közül (Pl. két tulajdonjog ugyanolyan terjedelemben, ugyanarra az ingatlanra nézve) csak a későbbi hatályos,

4


•

az egymással összeférő jogok közül (pl. két jelzálogjog) a korábbi szerzett jog a rangsorban megelőzi a későbbit.

Inytv. 7. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. (2) A ranghely előzetes biztosításának, a ranghely fenntartásának ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján legfeljebb egy évi időtartamra, a törvényben meghatározott módon feljegyezhető. (3) A bejegyzések ranghelyével való rendelkezés, harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat. [Pl. hátrébb sorolásával]

6.EGYEDISÉG ELVE Az ingatlanokat és a rájuk vonatkozó jogokat, kötelezettségeket, ezek jogosultjait és kötelezettjeit különkülön, sorszámozva kell nyilvántartani. Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát az egyedileg meghatározott önálló ingatlanok alkotják. Önálló ingatlan elsősorban a földrészlet.

Inytv. 11. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet [=az ingatlan-nyilvántartás tárgya]: a) a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok, b) a kialakított építési telek a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül, c) az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által - az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével - meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos. (2) A földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további részletekre kell bontani (alrészlet). (3) Ha az (1) bekezdésben meghatározott földterület húsznál több alrészletet tartalmaz, azt legfeljebb húsz alrészletig külön földrészletként kell nyilvántartani. (4) A földrészlettel együtt kell nyilvántartani a) a földön létesített épületet, építményt, b) társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, c) a szövetkezeti háznál a szövetkezet vagy a tagok közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak. (5) Azt a pincét, amelynek tulajdonosa azonos a földrészlet tulajdonosával, vagy amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, és szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik, azzal a földrészlettel együtt kell nyilvántartani, amelyen a bejárata van. Inytv. 12. § A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni: a) az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona (a továbbiakban: önálló tulajdonú épület), b) a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (a továbbiakban: öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt, c) a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget,

5

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE d) a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől [a)-d) pontok szerinti ingatlanok együtt: egyéb önálló ingatlan].

7.KÉRELEMHEZ KÖTÖTTSÉG ELVE Inytv. 6. § (1) A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha e törvény másként nem rendelkezik - az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. (2) A bejegyzés, feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint javítható, illetőleg egészíthető ki. [Az ingatlan-nyilvántartás részei] Inytv. 18. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás az erre meghatározott számítógépes adathordozón rögzített, olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzékéből, továbbá az ingatlannyilvántartási térképből és az okirattárból áll. Ha e törvény így rendelkezik, ingatlan-nyilvántartási térképként a számítógépes adathordozón rögzített földmérési alaptérképet kell használni. Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza. Inytv. 19. § (1) Az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket a számítógépen kezelt tulajdoni lapra kell az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezni. (2) A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozni kell. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon a település nevét is fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal. (3) Egyes ingatlanok sajátos nyilvántartási szempontjaira figyelemmel a tulajdoni lap - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni különlapként is vezethető. Inytv. 20. § (1) Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmazza. (2) Az okirattárban lévő iratokat a földhivatal egyéb irataitól elkülönítetten kell kezelni. (3) Az okirattárban lévő iratok a köziratokról, a közlevéltárakról és a magánlevéltári anyag védelméről szóló 1995. évi LXVI. törvény hatálya alá tartoznak. Inytv. 21. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás céljára a külön jogszabályban meghatározott állami földmérési alaptérkép [ingatlannyilvántartási térkép] nyilvántartási példánya szolgál. (2) Ingatlan-nyilvántartási térképként a számítógépes adathordozón (digitális formában) rögzített földmérési alaptérképet kell használni, ha e térkép a településről elkészült és azt az erre előírt eljárás során előzetesen hitelesítették. (3) Az ingatlan-nyilvántartási térkép az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következőket tartalmazza: a) a település neve és térképszelvény száma, b) a település közigazgatási határvonala, valamint a belterület, külterület határvonala, c) földrészlet határvonala és helyrajzi száma, d) épület, építmény, e) alrészlet határvonala, jelzése és megnevezése, f) a földminősítési mintatér, valamint a földminősítéssel megállapított minőségi osztályok határvonalai, g) dűlőnév, utcanév és házszám, h) közterületről, illetve más ingatlanáról nyíló pince bejárata. Inytv. 26. § (1) Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre vagy megkeresésre kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. (2) A kérelemre induló eljárásban a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet (ügyvédi irodát), jogtanácsost és a fél képviseletében eljáró közjegyzőt [1991. évi XLI. törvény 175. § (1) bek.].

6


(3) A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell a körzeti földhivatalhoz benyújtani. Ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy - ide nem értve a földhivatali engedélyt - hatósági jóváhagyás szükséges, a kérelmet a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell a körzeti földhivatalhoz benyújtani. (4) A bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén az illetékekről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell fizetni. (6) A bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyezett jogát érinti. (7) Az eljáró hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján - annak jogerőre emelkedése után - megkeresi a földhivatalt a bejegyzés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapító bírósági határozatot két példányban kell a körzeti földhivatal részére megküldeni. (8) A szerződő felek kérelmüket közös nyilatkozattal mindaddig visszavonhatják, amíg abban a földhivatal nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához az ő hozzájárulása is szükséges.

Egyéb rendelkezések, jogintézmények:

[Széljegy] Inytv. 48. § (1) A beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lapon fel kell jegyezni (széljegy), és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni. (2) A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja. (3) A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell. [Jogorvoslat] Inytv. 58. § (1) A jogok és tények bejegyzése, illetőleg adatok átvezetése tárgyában hozott megyei földhivatali határozat ellen bírósági jogorvoslati kérelmet nyújthat be az, akinek jogát a határozat sérti, továbbá - jogok és tények bejegyzéséről rendelkező határozat ellen - közérdekű jogorvoslatot terjeszthet elő az ügyész. A megyei földhivatal bejegyzés tárgyában hozott határozatát felettes szerve nem változtathatja és nem semmisítheti meg. (2) A bírósági jogorvoslati kérelmet a határozat kézhezvételétől számított harminc napon belül a körzeti földhivatalnál kell benyújtani. (3) Az az érdekelt, akinek a megyei földhivatali határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését és a kézbesítéstől számított tizenöt napon belül terjeszthet elő bírósági jogorvoslati kérelmet. (4) A (2) bekezdés szerinti határidő elmulasztása miatt a Pp. szabályai szerint lehet igazolási kérelmet előterjeszteni. A bejegyzéstől számított egy év elteltével nincs helye igazolásnak. Az igazolási kérelem felől a bíróság határoz. [Törlési és kiigazítási perek] Inytv. 62. § (1) Keresettel kérheti a bíróságtól a) a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész, b) a bejegyzés törlését az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült, vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott, c) a bejegyzés kiigazítását az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett. [Perfeljegyzés] Inytv. 64. § (1) A bíróság - az ügyfél kérelmére - előzetesen vérgehajtható végzéssel megkeresi a körzeti földhivatalt a) a törlési és kiigazítási,

7

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE b) az ingatlan tulajdonjogát érintő, c) az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti, d) az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, valamint e) a jelzáloggal biztosított, illetőleg önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti per megindítása tényének feljegyzése iránt. [A perfeljegyzés után jogokat csak a per, illetőleg büntetőeljárás eredményétől függő hatállyal lehet feljegyezni] [Tényleges birtoklás] Inytv. 88. § (1) A tényleges birtokos tulajdonjogát kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, ha a) az eljárás során olyan okiratot mutat fel, amely bejegyzésre nem alkalmas, de a felek tulajdonátruházásra irányuló megállapodását az ingatlan megjelölését, továbbá az ellenértéket, illetve a szerzés ingyenességét tartalmazza, vagy b) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos vagy annak hagyatékátadó végzéssel (bírósági ítélettel) igazolt örököse vagy hatósági határozattal igazolt jogutóda elismeri, hogy a tényleges birtokos az ingatlan tulajdonjogának átruházásában a tulajdonossal már korábban megállapodott. (2) Ha az ingatlant többször is átruházták, a tényleges birtokos a közbenső átruházásokat is igazolhatja az (1) bekezdésben és a 87. §-ban szabályozott módon.

Az egyik elvárás az ingatlanokra vonatkozó anyagi magánjogi szabályoknak a Polgári Törvénykönyvben való elhelyezése az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) egységes ingatlanjogi szabályozása helyett. Ezzel csak a nem közvetlenül anyagi magánjogi szabályozás biztosítása marad külön törvényre utalt. A másik cél az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének erősítése… [Az új Ptk. tervezet Dologi jogi könyvének negyedik – utolsó – része tartalmazza e szabályokat Telekkönyv címén]

INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK EREDETI SZERZÉSMÓDJAI

1. HATÓSÁGI HATÁROZAT V. HATÓSÁGI ÁRVERÉS

120. § (1) Aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Ez a rendelkezés ingatlan árverése esetére nem vonatkozik. Hatósági árveréssel csak abban az esetben lehet az ingatlan tulajdonjogát érvényesen megszerezni, ha a tulajdonos valóban az adós (vagy aki ellen a végrehajtás e módja folyt). Mind az árverés kitűzőjének, mind a szerzőnek módjában áll az ingatlan tulajdonjogi állapotáról meggyőződni. Ezért az ingatlant nem tulajdonostól sem árverésen kívül, sem árverésen nem lehet érvényesen megszerezni. Kivétel az eredeti szerzésmód alól: Az ingatlannak bírósági végrehajtás során történő árverése esetén a Vht. 137. § értelmében az új tulajdonost terheli a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, és - bejegyzés nélkül is - a törvényen alapuló haszonélvezeti jog (pl. a túlélő házastársat megillető özvegyi jog). A bejegyzett jelzálogjog azonban - az árverési vevő és a jelzálogos hitelező megállapodásától függően - fennmaradhat [Vht. 151. § (1)].

Vitás a gyakorlatban, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti –e a tulajdonjogot, vagy a határozat jogerőre emelkedése. A hatósági (bírósági) határozat alapján sem jegyzik be a tulajdonjogot, ha az okirat nem felel meg az Inytv-ben meghatározott

8

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE feltételeknek. Ilyenkor a határozat (ítélet) kiegészítésére is sor kerülhet. Egyes szerzők szerint a határozat jogerőre emelkedésével átszáll a tulajdonjog. Az új Ptk. tervezet szerint a telekkönyvi bejegyzéssel szerzi meg a jogosult. (Ingók esetébena dolog birtokának átruházásával)

(2) Ha az állam bírósági vagy más hatósági határozattal kártalanítás nélkül szerez tulajdont, a tulajdon értékének erejéig felel a volt tulajdonosnak a tulajdonszerzéskor jogszabály, bírósági és más hatósági határozat vagy visszterhes szerződés alapján jóhiszemű személlyel szemben fennálló kötelezettségéért. Az állam felelőssége azonban csak akkor áll fenn, ha a volt tulajdonosnak egyéb lefoglalható vagyontárgyára vezetett végrehajtás eredménytelen volt.

A kártalanítás nélküli állami tulajdonszerzésre a hatályos jogi szabályozás alapján két esetben kerülhet sor, így a vagyonelkobzást [Btk. 38. § (1)] kimondó jogerős büntető ítélet, illetve a kárpótlásra jogosult kötelezettségének megszegése folytán a termőföld tulajdonának állami tulajdonba vételét elrendelő jogerős földhivatali határozat [1991. évi XXV. törvény 23. § (2)] alapján.

(3) Az állam tulajdonszerzése nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jogokat.

2. ELBIRTOKLÁS (ld. A/19) 121. § (1) Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja. A birtoklás tényleges állapota az idő múlása mint jogi tény által jogállapottá változik át. Egyidejűleg tulajdonjogot szűntet meg és keletkeztet. Nem jogutódlás, mert a keletkezés és a megszűnés egymásra tekintet nélkül zajlik le.

Pozitív feltételek: - tizenöt éven át - szakadatlanul - sajátjaként - birtokol a birtokos (2) Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot. (4) Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg.

Negatív feltételek: - bűncselekménnyel - erőszakos, alattomos úton jutott a dolog birtokához - csak a föld egy részét birtokolja, és az nem osztható meg

9


PK 4. szám Elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását, és ennek körében azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó, a Ptk. 140. §-ában foglalt jogszabállyal.

(3) Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is. ...a tulajdoni hányadnak nem tulajdonostárs birtokos számára is elbirtokolhatónak kell lennie

(5) Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett. A bejegyzés hiánya mindazonáltal nem akadálya, hogy az elbirtokló gyakorolja a tulajdoni jogokat. Az elbirtoklás dologi hatályú tulajdonszerzési jogcím, ezért a tulajdonos érvényesen rendelkezhet is anélkül, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntetné. Tulajdonosi jogokat nem gyakorolhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett. 122. § Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. 123. § Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra. 124. § (1) Az elbirtoklás megszakad, ha a) a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja vagy eziránt bírósághoz fordul, b) tulajdonos a dologgal rendelkezik (112. §), c) a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza. (2) Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.

3. KISAJÁTÍTÁS A kisajátítás a tulajdonjognak a maga teljességében való elvonása a tulajdonostól. A tulajdonjog jogosultjának pozíciójában alanyváltozás következik be: az új tulajdonos az állam lesz. 177. § (1) Ingatlant kivételesen, közérdekből - törvényben megállapított esetekben, módon és célokra - lehet kisajátítani. A kisajátított ingatlanért teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás jár. (2) A kisajátítás részletes szabályairól külön törvény rendelkezik.

10


KK. 4. szám I. Kisajátítás esetén az ingatlan lakott, illetőleg beköltözhető forgalmi értékét a hasonló adottságú, összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értéke alapján kell megállapítani. Ha a lakott ingatlanoknak egyáltalán nincs vagy csak összehasonlításra nem alkalmas számban van forgalmi adata, az érték megállapításánál az ingatlan beköltözhető értékéből kell kiindulni, a lakottságnak a helyi ingatlanforgalomban kialakult értékcsökkentő arányát figyelembe véve. II. Épület kisajátítása esetén a kártalanítási összeget akkor is a beköltözhető állapot figyelembevételével kell meghatározni, ha a cserelakásra (cserehelyiségre) igényt nem tartó tulajdonos az épületben való lakását (helyiségét) az ítélethozatalig nem tudja kiüríteni, de annak megfelelő határidőn belül történő kiürítésére kötelezettséget vállalt. III. A tulajdonoson kívül más jogosult (haszonbérlő, haszonélvező, használó stb.) is a kisajátítást kérővel szemben érvényesítheti a kisajátítással kapcsolatos kártérítési igényét. KK 5. szám I. A kisajátított ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál figyelembe kell venni az ingatlannal határos közterületen kiépített, az ingatlanra közvetlenül beköthető közművet is. II. A kártalanítási összeg meghatározásánál figyelembe kell venni a kisajátított ingatlanon fennálló építési tilalmat (korlátozást). III. Az építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérő módon épített építményre meghatározott időre adott fennmaradási engedély határidejének letelte előtt elrendelt kisajátítás esetén a tulajdonos az építmény használatának idő előtti megszűnése miatt kártalanítást követelhet. IV. A tulajdonos kártalanítást követelhet az építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérő módon épített olyan építmény kisajátítása esetén, amelynek a lebontását az építésügyi hatóság a jogszabály értelmében már nem rendelheti el. V. Ingatlan egy részének kisajátítása esetén akkor kerülhet sor értékveszteség megállapítására, ha a visszamaradt ingatlan értéke és a kisajátított részért kapott kártalanítás együttes összege nem éri el az ingatlan kisajátításkori értékét. Az értékcsökkenés összegét úgy kell megállapítani, hogy az ingatlan egészének értékéből le kell vonni a visszamaradt rész forgalmi értékét, az így kapott összegből pedig le kell vonni a kisajátított rész után járó kártalanítás összegét. KK 8. szám A kisajátítást kérő a kártalanítási összeg után a közigazgatási határozat jogerőre emelkedését követő naptól köteles kamatot fizetni.

A kisajátításról az 1976. évi 24. tvr. rendelkezik. Célja a nem állami tulajdonban lévő ingatlanok tulajdonjogának megszerzése az állam vagy helyi önkormányzat részére.

Tvr. 3. § (1) Az ingatlan tulajdonjogát kisajátítással akkor lehet megszerezni, ha az adásvétel útján nem lehetséges. (3) A kisajátítással az ingatlan az állam vagy a helyi önkormányzat tulajdonába kerül. Tvr. 4. § (1) Ingatlant kisajátítani az alábbi célokra lehet: a) állami vagy helyi önkormányzati szerv, valamint az e szervek működéséhez szükséges gazdasági, igazgatási, oktatási, közgyűjteményi, közművelődési, szociális és egészségügyi létesítmény elhelyezése; b) város- és községrendezés; c) állami vagy önkormányzati beruházásban megvalósuló tömbszerű vagy telepszerű lakóház építés; d) bányászat; e) honvédelem; f) közlekedés; g) posta és távközlés; h) közcélú erőmű létesítése, a villamos energia továbbítására szolgáló vezeték és berendezés elhelyezése, ha a létesítés, illetőleg az elhelyezés másként nem biztosítható;

11

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE i) vízgazdálkodás; k) a régészeti lelőhelyek és környezetük megóvása és feltárása; l) műemlékvédelem és természetvédelem, ha a védelem másként nem biztosítható; n) építési tilalom alatt álló ingatlan tulajdonjogának megszerzése; o) a volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. törvény 17. §-ának (2) bekezdése alapján az egyház részére történő átadás; Tvr. 5. § Az ingatlan egy része is kisajátítható. A tulajdonos kérelmére azonban az egész ingatlant kell kisajátítani, ha az ingatlan egy részének kisajátítása következtében a) az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik, b) belterületi be nem épített ingatlan visszamaradó része a helyben előírt legkisebb teleknagyságot nem éri el, vagy c) az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik. Tvr. 6. § Az állam, illetőleg az önkormányzat - ha e törvényerejű rendelet másként nem rendelkezik - a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tehermentes tulajdonjogát szerzi meg. Tvr. 7. § (1) Pénzbeli kártalanítás esetén a kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok és az ingatlanra bejegyzett tények - a (4) bekezdésben felsoroltak kivételével - megszűnnek. (4) A telki szolgalom, továbbá a jogszabályon alapuló szolgalom, vezetékjog és más használati jog, valamint tulajdoni korlátozás tekintetében szükség szerint kell rendelkezni. (2) A kártalanítást csereingatlannal, pénzben vagy mindkettővel lehet nyújtani. Tvr. 10. § (1) (2) Ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonos, bérlő vagy egyéb használó használja, forgalmi értékként a lakott értéket kell figyelembe venni. (3) A beköltözhető forgalmi értéket kell figyelembe venni, ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget a) a tulajdonos használja és részére cserelakást (cserehelyiséget) nem kell adni, vagy b) bérlő vagy egyéb használó használja, és a cserelakásra (cserehelyiségre) vonatkozó igényéről lemond, valamint pénzbeli kártalanításra sem tart igényt. Tvr. 13. § (1) Csereingatlannal történhet a kártalanítás, ha abban a tulajdonos és a kisajátítást kérő megegyezik. (2) A csereingatlan értékét a 9-11. § rendelkezései szerint kell megállapítani. (3) Ha a csereingatlan értéke nagyobb, mint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás, a különbözetet a tulajdonos köteles megfizetni. A különbözet megfizetése alól - jogszabályban meghatározott esetekben és mértékben - mentesítés, továbbá fizetési kedvezmény adható. (4) Ha a csereingatlan értéke kisebb a kisajátított ingatlanért járó kártalanításnál, a tulajdonos részére a különbözetnek megfelelő pénzbeli kártalanítás jár. Tvr. 14. § (1) A kisajátított ingatlanért járó kártalanítás a tulajdonost illeti meg. Tvr. 15. § (1) A kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok megszűnése miatt keletkezett kárt, illetőleg a megszűnt jogok értékét a jogosult részére meg kell téríteni. Tvr. 16. § A kisajátítással kapcsolatos értékveszteséget és költségeket meg kell téríteni. Tvr. 18. § (1) A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője folytatja le. (2) A kisajátítási eljárás kérelemre indul. Az azonos célra irányuló, több ingatlant érintő kisajátítási kérelmet a megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője egy eljárásban köteles elbírálni. (3) A megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője a kérelem alapján köteles elbírálni, hogy a kisajátítás közérdeket szolgál-e, a közérdekű célt a kisajátítani kért ingatlanon indokolt-e megvalósítani, s fennállnak-e a kisajátítás egyéb feltételei. E feltételek hiányában a kérelmet el kell utasítani. (5) Az olyan tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult részére, aki ismeretlen helyen tartózkodik vagy nem tud az ügyben önállóan eljárni - ha nincs törvényes képviselője vagy meghatalmazottja - a gyámhatóság ügygondnokot rendel ki. Ügygondnok kirendelésének van helye a 3. § (2) bekezdésnek b) pontja esetén is, a közigazgatási hivatal megkeresésére. Tvr. 19. § (1) A megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője határozata ellen közigazgatási úton fellebbezésnek helye nincs, a fél azonban a kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálatát kérheti. Tvr. 22. § A kisajátított ingatlant a jogerős kisajátítási határozatban megjelölt időpontban kell birtokba adni.

12

A/20 INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE Tvr. 23. § (1) A kisajátítást kérő a jogerős kisajátítási határozat visszavonását, vagy módosítását addig kérheti, amíg a kisajátított ingatlant nem vette birtokba, illetőleg a kártalanítást nem teljesítette. Az okozott károkat, e törvényerejű rendelet rendelkezései szerint kell megtéríteni. (2) A kisajátítás esetében annak, akinek az érdekében a kisajátítás történik, kötelezettséget kell vállalnia, hogy az ingatlant meghatározott határidőn belül a kisajátítás céljára felhasználja. (3) Amennyiben a kisajátítás célja nem valósul meg az ingatlan korábbi tulajdonosát elővásárlási jog illeti meg.

A korlátozás két alkotmányos alapelve: szükségesség és arányosság. Szükséges a korlátozás akkor, ha arra kényszerítő ok ad alapot. Arányos a korlátozás akkor, ha a korlátozással elérhető előny nagyobb, mint a miatta elszenvedett hátrány.

A kisajátításhoz megkívánt cél közérdekűségével összeegyeztethető lehet azonban az is, hogy a kisajátításról szóló határozattal más természetes vagy jogi személy szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ezért a Javaslat kiterjeszti a kisajátítással való közvetlen tulajdonszerzés lehetőségét más jogosultak számára is. A Javaslat szabályozza a részleges kisajátítást is.

INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK SZÁRMAZÉKOS SZERZÉSMÓDJAI

1. ÁTRUHÁZÁS 117. § (1) Átruházással - ha a törvény kivételt nem tesz - csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. (2) A tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog átadása is szükséges. Az átadás a dolog tényleges birtokba adásával vagy más olyan módon mehet végbe, amely kétségtelenné teszi, hogy a dolog az átruházó hatalmából a tulajdonjog megszerzőjének hatalmába került. (3) Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az ingatlan testi átadása, a birtokba lépés nem feltétel. Az írásba foglalt szerződés alapján csak akkor alkalmas az okirat a bejegyzésre, ha tartalmazza az ingatlannyilvántartásról szóló jogszabályokban felsorolt alaki és tartalmi kellékeket.

(4) Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni többszöri ajándékozás esetén is. Az ún. birtokkal megerősített jogcímvédelmi szabály alapján elsőbbséget élvez a tulajdonszerzők közül az ingatlan első jóhiszemű birtokosa. E szabály alapján tehát például a későbbi vevő lesz az ingatlan tulajdonosa, ha ő volt az elsőként és jóhiszeműen birtokba lépő.

13


A sorrend tehát:  Tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését az a vevő követelheti, aki először jóhiszeműen birtokba lépett, ennek hiányában  a korábbi vevő, kivéve ha  a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Nem csak annak van jelentősége, hogy melyik tulajdonszerző lépett először jóhiszeműen birtokba, de annak is, hogy melyikük a korábbi, illetve későbbi jogszerző. Ennek megfelelően: - ha a korábbi jogszerző jóhiszeműen birtokba is lépett, a későbbi vevő (ajándékozott) ingatlan-nyilvántartási bejegyzése csak akkor minősül jogszerűnek, ha a szerzése is jóhiszemű volt. Ennek megállapításához az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elve önmagában nem elégséges különösen akkor, ha a későbbi vevő előtt ismert volt, illetve a jogszerzés során tőle elvárható gondosság és körültekintés mellett ismernie kellett volna, hogy az ingatlan tényleges birtokosa és az átruházó személye nem azonos. Ha tehát a későbbi és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vevő (ajándékozott) jogszerzése nem volt jóhiszemű, a korábban szerző és birtokban lévő fél a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését a már bejegyzett tulajdonossal szemben is követelheti, - ha az elsőként szerző nem lépett birtokba, de a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztette, a később szerző és az ingatlant elsőként jóhiszeműen birtokba vevő a bejegyzett tulajdonossal szemben a birtokkal megerősített jogcímére nem hivatkozhat. A birtokba lépés (birtoklás) alatt a dolog feletti hatalom gyakorlásának bármilyen megnyilvánulását érteni kell. A birtokba lépés jóhiszeműsége körében a bíróságnak különös gondossággal és teljes körűen kell vizsgálnia a szerződéses folyamatot, azokat a körülményeket, amelyekről a fél a birtokba lépését megelőzően tudott, vagy kellő gondossággal tudnia kellett volna. Ha a többes átruházással érintettek egyike sem lépett birtokba (vagy a birtokba lépő nem volt jóhiszemű), a korábbi vevőt (megajándékozottat) kell tulajdonosnak tekinteni, kivéve ha a későbbi jogszerző a korábbi tulajdonszerzőt megelőzően a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztette.

2. NÖVEDÉK 126. § A föld tulajdonosa megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb váltak a föld alkotórészévé (növedék). Ezt a szabályt a termékre, a terményre és a szaporulatra nem lehet alkalmazni, ha az valamely jogviszony alapján mást illet. Ugyancsak nem lehet alkalmazni ezt a szabályt földhasználat esetén a földhasználó által létesített építmények vonatkozásában. Nem lehet a nem állami tulajdonú parti telek növedéke a folyóvízben újonnan keletkezett sziget, mert az kizárólagosan az állam tulajdonában áll. Ez vonatkozik a folyóvíz elhagyott medrére is. Ha nem újonnan keletkezett szigetről vagy a folyóvizek állandó jelleggel elhagyott medréről van szó, úgy a növedék szabályai alkalmazhatók. A növedék (accessio) tehát az alkotórész egyik sajátos esete, amikor egy meglévő fődologhoz (a földhöz) utólag kapcsolódik. A kapcsolatnak olyan tartósnak kell lennie, hogy az elválasztással a dolog vagy az elválasztott rész elpusztulna, illetőleg értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.

3. BEÉPÍTÉS 136. § (1) Ha valaki idegen anyaggal saját földjére vagy a használatában álló földre épít, beépítéssel megszerzi az anyag tulajdonjogát, de az anyag értékét köteles megtéríteni.

14


A beépítés a dologegyesülés sajátos, ingó és ingatlan dolgok egyesítéséből előálló esete, amit a törvény is sajátosan szabályoz, ugyanis itt nem közös tulajdon keletkezik. A beépítés során nem kell vizsgálni a beépítő jó- vagy rosszhiszeműségét vagy azt, hogy jogos vagy jogtalan úton jutott –e a más tulajdonában álló anyag birtokába. Közömbös a munka értéke is. Ha a beépítő nem saját tulajdonában álló földre épít, hanem a föld csupán használatában van, az anyag tulajdonjogát csak akkor szerzi meg, ha az épület tulajdonjoga őt külön is megilleti. A beépítéssel való tulajdonszerzés feltétele az is, hogy az épület elválasztása és elvitele ne legyen lehetséges.

4. RÁÉPÍTÉS Ráépítésről akkor beszélünk, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít. (A ráépítés a túlépítéstől abban különbözik, hogy túlépítés esetében a tulajdonos saját földjének határain túl építkezik, tehát az épület, legalább részben saját földjén áll, míg ráépítés esetén az épület idegen telken létesül. 137. § (1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására. (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. A ráépítés jogkövetkezményei:  A Ptk. 97. § (1) bekezdésében írtak érvényesülése (a földtulajdonos szerzi meg az épület tulajdonjogát, gazdagodása megtérítése ellenében).  A földtulajdonos kérheti, hogy a ráépítő vegye meg a földet (vagy annak egy részét, ha a föld megosztható). Az egész föld megvásárlása csak akkor követelhető, ha a fennmaradó rész használhatatlanná válik, vagy a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a ráépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik 109.§ (2)

Egyéb rendelkezések: Ha az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja és a ráépítő jóhiszemű volt:  a jóhiszemű ráépítő megszerezi a föld (vagy a föld egy része) tulajdonjogát.  A földtulajdonos azt is kérheti, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezze meg [Ptk. 137. § (2), Ptk. 155. §]. Ebben az esetben a ráépítőt a földön földhasználati jog illeti meg. Ha a ráépítőé lesz a föld, köteles megtéríteni a föld forgalmi értékét.

15


(3) Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.

A (3) bekezdés értelmében, ha az ingatlanon korábban is volt épület és a ráépítő egy újabb épületet emel, vagy a meglévő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, a ráépítéssel a felek eltérő megállapodása hiányában közös tulajdon keletkezik. A tulajdonjog keletkezése független attól, hogy az épületnek mi a rendeltetése, továbbá arra is, hogy nem eredményez közös tulajdont az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munka.

A ráépítéssel szerzett tulajdoni hányad mértékét, nagyságát annak alapján kell megítélni, hogy az a ráépítéskor milyen összeget tett ki az ingatlan egész értékéhez viszonyítva. A hányadok meghatározásánál a ráépítéskori értéket kell alapul venni, mert a tulajdonszerzés is a ráépítés befejezésével történik.

(4) A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat [(2)-(3) bekezdés] nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. A rosszhiszemű ráépítő a Ptk. 137. § (4) bekezdése, valamint a Ptk. 110. §-a alapján arra is kötelezhető, hogy az épületet bontsa le. A lebontás akkor is elrendelhető, ha a ráépítés ellen a tulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállításának még nem volt akadálya, illetve az nem okozott volna a ráépítőnek aránytalan károsodást. A ráépített épület lebontása a rosszhiszemű ráépítés ellenére is csak akkor követelhető, ha a lebontás az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. Lebontás esetén annak költségei és az eredeti állapot visszaállítása a ráépítőt terhelik, de megilleti az elvitel joga. 110.§ (1) 138. § (1) Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni; ha pedig a ráépítő földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni. Ha a ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni. (3) A ráépítésre egyébként a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ptké. 79. § A túlépítésre, a beépítésre, valamint a ráépítésre vonatkozó rendelkezéseket csak akkor lehet alkalmazni, ha az építkezés a Ptk. hatálybalépése után történt.

A ráépítő köteles: 1. földhasználati jog esetén a föld használatáért járó ellenértéket 2. a megszerzett föld forgalmi értékét Ha a ráépítő a föld tulajdonjogának csak egy részét szerzi meg: 1. köteles a tulajdonul megszerzett földrészlet forgalmi értékét megtéríteni és

16


2. a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni.

PK. 7. szám I. A ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodnak meg. II. Jóhiszemű ráépítés esetén, ha az épület értéke lényegesen meghaladja a föld, illetve megfelelő részének értékét, akkor lehet megállapítani, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonát szerezte meg, ha ezt a földtulajdonos kéri, vagy ebben a felek írásban megállapodtak, illetőleg a ráépítő ilyen tartalmú kérelmének a teljesítéséhez a földtulajdonos a perben hozzájárult. III. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésében említett építkezés (bővítés, hozzáépítés, átépítés, beépített ingatlanon újabb épület létesítése) - az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában - az épület (épületrész) rendeltetésétől függetlenül keletkeztet közös tulajdont. Nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát. IV. A közös tulajdoni hányad módosulását eredményezheti, ha az egyik tulajdonostárs ráépít a közös tulajdonban levő földre, illetve a közös tulajdonban levő épületet bővíti, átépíti, ahhoz hozzáépít. V. Ha a ráépítés (hozzáépítés) folytán közös tulajdon keletkezik, az egyes tulajdoni hányadok mértékének a megállapításánál azt kell vizsgálni, hogy a ráépítéskor milyen összeget tett ki az egész ingatlan és a ráépített (hozzáépített) rész értéke. A ráépítés által történt tulajdonszerzés vagy földhasználati jogszerzés folytán fizetendő térítés összegét, továbbá ha a bíróság a ráépítőt a föld megváltására kötelezi, az ellenértéket az elszámolás (ítélethozatal) időpontjában irányadó forgalmi érték alapján kell meghatározni.

A ráépítésre egyébként a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni (a fentiekben beillesztve): • Ha arról kell dönteni, hogy a ráépítőt az egész föld, vagy csak a föld egy részének megvásárlására kötelezze – e a bíróság: Az egész föld megvásárlása csak akkor követelhető, ha a fennmaradó rész használhatatlanná válik, vagy a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a ráépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik 109.§ (2) • A ráépített épület lebontása a rosszhiszemű ráépítés ellenére is csak akkor követelhető, ha a lebontás az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. Lebontás esetén annak költségei és az eredeti állapot visszaállítása a ráépítőt terhelik, de megilleti az elvitel joga. 110.§ (1) • A bíróság a földtulajdonos választásától eltérően is megállapíthatja a ráépítés jogkövetkezményeit, azonban nem alkalmazhat olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik.

A Javaslat radikális változást vezet be a ráépítés szabályozásában. A hozzáépítés, átépítést külön szabályozza. 4:83. § [Tulajdonszerzés ráépítéssel] (1) Abban az esetben, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít – a felek eltérő megállapodásának hiányában – közös tulajdon keletkezik. (2) Az egyes tulajdoni hányadok mértékét – a felek eltérő megállapodásának hiányában – az egész ingatlan és a ráépített rész értékének a ráépítés befejezésének időpontja szerint meghatározott arányában kell megállapítani.

(3) A ráépítés közös tulajdon keletkezését csak akkor idézheti elő, ha az építmény tartós fennmaradásra alkalmas. (4)

17


5. ÖRÖKLÉS Az örökös az örökölt ingatlan tulajdonjogát az örökhagyó halála pillanatban, ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül szerzi meg.

18

19, 1. oldal)

Recommend Documents