:18 Pagina 1

opm Kences A4-paper/4 23-05-2003 15:18 Pagina 1

Voorwoord Investeer mee in de toekomst van Nederland! Met deze publicatie presenteren de studentenhuisvesters, verenigd in het samenwerkingsverband Kences, hun investeringsprogramma voor de komende jaren. Wij nodigen u uit mee te investeren in elf projecten studentenhuisvesting. De kamernood is groot en hardnekkig. De Kencescorporaties voelen zich als maatschappelijk ondernemers verantwoordelijk om voor die kamernood oplossingen te bieden. In dit investeringsprogramma staan heldere en meetbare ambities. De Kencesleden laten zien wat zij aan nieuwbouw, aankoop, herbestemming en tijdelijke huisvesting willen realiseren. U kunt ze hier op aanspreken. Het verwezenlijken van die ambitieuze plannen gebeurt vaak in samenwerking met collegacorporaties en/of andere partijen. Wij hebben een overzicht opgenomen van bestaande samenwerkingsinitiatieven. De voorbeelden tonen aan dat studentenhuisvesters goede en creatieve samenwerkingspartners zijn. In Investeren in de toekomst van Nederland presenteren de Kencesleden elf projecten waarvoor zij collegiale samenwerking zoeken. Collegacorporaties worden uitgenodigd om mee te investeren in interessante projecten voor een spraakmakende doelgroep. Het zijn projecten in Delft, Den Haag, Leiden, Utrecht, Nijmegen en Twente. Potentiële investeerders treffen een heldere beschrijving aan van aard en omvang van de projecten, aantallen eenheden, het investeringsbedrag, startdatum en de aangeboden _ transparante _ samenwerkingsvorm. Desgewenst is aanvullende informatie beschikbaar. Bent u geïnteresseerd? Dan praten wij graag verder met u verder. Door samenwerking met u is het mogelijk de tekorten in de studentenhuisvesting weg te werken en aan de vraag in Nederland Kennisland tegemoet te komen. De Kencesleden nodigen u uit!!

Gijsbert Mul Directeur Kences 030 - 25 25 777 [email protected] Utrecht, juni 2003

1


2


Inhoud 1. Inleiding

4

2. Ambities in beeld 2.1 Ambities tot 2010 2.2 Behoefte en ambities tot 2010 per werkgebied 2.3 Randvoorwaarden Rijk

6 6 6 8

3. Collegiale samenwerking: de gewoonste zaak van de wereld 3.1 Scheiding van juridisch en economisch eigendom of gedeeld eigendom 3.2 Verkoop aan een collegacorporatie van (niet-kern) bezit 3.3 De commanditaire vennootschap 3.4 Laagrentende leningen van collegacorporaties

10 10 12 13 15

4. Collegiaal investeren in projecten studentenhuisvesting Acasa, projecten Enschede DUWO, projecten in Delft, Den Haag en Leiden SLS, projecten in Leiden SSHN, projecten in Nijmegen SSH Utrecht, gebiedsontwikkeling campus Uithof

17 20 24 30 34 38

BIJLAGEN Bijlage I - Aanbevelingen pilot Utrecht Bijlage II - Werken aan oplossingen

40 41

3


1. Inleiding De markt voor studentenhuisvesting is in beweging. Voordat wij de nieuwe projecten presenteren, wordt het kader geschetst: de behoefte aan woonruimte en de ambities van de Kencescorporaties. De studentenhuisvesters, verenigd in Kences, worden geconfronteerd met stijgende wachttijden voor hun complexen. Utrecht en Amsterdam, van oudsher de plaatsen met de grootste kamernood, zijn allang niet meer de enige studentensteden met structurele tekorten in het kameraanbod voor studenten. In Delft, Den Haag, Leiden, Tilburg, Nijmegen en Eindhoven lopen de tekorten eveneens flink op. In plaatsen als Enschede en Wageningen, waar tot voor kort een redelijk ontspannen kamermarkt bestond, is de situatie nu ook zo drastisch aan het veranderen dat nieuwbouw noodzakelijk is. De demografische ontwikkelingen en de nog steeds stijgende participatiegraad in het onderwijs voorspellen voor de komende tien jaar een verdere stijging van het aantal studenten in het hoger en wetenschappelijk onderwijs. Dit blijkt onder meer uit het in 2001 gepubliceerde onderzoek Spanning op de markt voor studentenhuisvesting: tijdelijk of structureel en het rapport Kamernood 2002, beide in opdracht van het ministerie van VROM geschreven door Laagland'advies. Aan de andere kant kalft de particuliere kamermarkt onder invloed van diverse maatschappelijke ontwikkelingen en fiscale maatregelen juist af. Bovendien brengt de invoering van het nieuwe bachelormastersysteem in het hoger en wetenschappelijk onderwijs in de Europese Unie met zich mee dat het aantal buitenlandse studenten dat tijdelijk onderwijs in Nederland volgt, fors zal toenemen. De komende jaren zal dus fors bijgebouwd moeten worden. Totdat die nieuwbouw gerealiseerd is, pogen de studentenhuisvesters met allerlei tijdelijke oplossingen (denk aan slooppanden, voormalige bejaarden- en zusterhuizen, oude kantoren en onderwijsgebouwen en prefab-eenheden) de student toch onderdak te verschaffen.

KAMERNOOD 2003:

OORZAKEN

1. Toenemende aantallen Nederlandse studenten 2. Groei van het aantal buitenlandse studenten 3. Afnemend aanbod in de particuliere sector 4. Beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw en aankoop 5. Gebrek aan doorstroming

4


PILOT UTRECHT Kences werkt aan oplossingen. In het najaar van 2001 voerde Kences samen met de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) overleg met de toenmalige staatssecretaris van VROM, Johan Remkes, over de toenemende problemen in de studentenhuisvesting. Afgesproken werd om in een gemeentelijke pilot in Utrecht te onderzoeken welke creatieve oplossingen mogelijk zijn. In april 2002 publiceerde Kences samen met de Utrechtse partijen het resultaat in het rapport Studeren op kamers in Utrecht. Knelpunten en oplossingen voor de kamernood in studentensteden. In het rapport staan voor alle betrokken partijen - studentenhuisvesters, gemeenten, onderwijsinstellingen, particuliere verhuurders, studenten en de rijksoverheid - een reeks aanbevelingen waarmee de tekorten aan kamers aangepakt kunnen worden. Het rapport is - zo lang de voorraad strekt - nog te verkrijgen bij Kences.


2. Ambities in beeld 2.1 Ambities tot 2010 De Kencesleden geven invulling aan hun verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer. De ambities zijn helder, concreet en meetbaar.

Nieuwbouw en aankoop De Kencesleden voegen tot 2010 ruim 10.000 eenheden studentenhuisvesting toe aan de bestaande voorraad studentenwoningen. Het gaat daarbij om nieuwbouw, aankoop van bestaande (stads-) panden en aankoop van gebouwen zonder woonfunctie. Deze gebouwen worden via herbestemming en verbouw toegevoegd aan de voorraad.

Tijdelijke huisvesting De Kencesleden realiseren de komende jaren hiernaast 2.500-3.000 eenheden tijdelijke huisvesting in oude bejaarden- en zusterflats, kantoren en woningen die op termijn gesloopt of geherstructureerd worden. Nieuwbouw valt immers niet direct te realiseren. Het vinden van locaties, de planvorming, de procedures en de eigenlijke bouw kosten tijd. Maar de student van nu wil óók wonen.

Particuliere markt Ook op de particuliere markt vinden veel studenten een kamer of zelfstandige woning. Het particuliere aanbod van de hospitamarkt kan vooral in piekperioden, aan het begin van elk studiejaar, goede diensten bewijzen. Om de afname van het aanbod in deze sector te keren, nemen corporaties verschillende maatregelen. Zo bemiddelen ze tussen woningzoekenden en particuliere verhuurders en verstrekken ze informatie over de mogelijkheden op de particuliere kamermarkt. Ook kunnen de professionele studentenhuisvesters aanbieden de incasso of zelfs het volledige beheer over te nemen.

Doorstromingsmaatregelen Met collegacorporaties en/of de gemeente worden afspraken gemaakt over de uitbreiding van het vervolgaanbod voor afgestudeerden. Om deze starters op de reguliere woningmarkt meer kansen te geven, hebben ze in de meeste studentensteden de mogelijkheid gekregen zich in één keer in te schrijven bij de studentenhuisvester voor een kamer en voor vervolghuisvesting. Op die manier kan er al vanaf het begin van de studie wachttijd opgebouwd worden voor na het afstuderen. Ook worden studenten gestimuleerd zelf te zoeken naar vervolghuisvesting door invoering van tijdelijke contracten voor specifieke studentenwoningen. Afgestudeerden dienen plaats te maken voor een nieuwe generatie studenten.

Prefab-eenheden Met de bouw van prefab-eenheden kan in principe snel woonruimte beschikbaar komen. Prefab is echter een dure oplossing, omdat met korte exploitatietermijnen gerekend moet worden en geen zekerheid bestaat over de mogelijkheid van hergebruik op een andere locatie of verkoop. De regelgeving werkt evenmin mee aan de totstandkoming van prefab-eenheden. Kencesleden hebben uitgebreid de mogelijkheden onderzocht om op een goedkopere manier toch iets met prefab-eenheden te kunnen doen. Naast de bekende containerbouw of elementenbouw (IFD) gaat het bijvoorbeeld om de inzet van voormalige COA-huisvesting, het inzetten van caravans, verbouwde zeecontainers of kunststof spaceboxen. De komende jaren zullen in verschillende plaatsen prefabeenheden neergezet worden in om in tijdelijke huisvesting te voorzien.

2.2 Behoefte en ambities tot 2010 per werkgebied Om in algemene termen over kamernood te spreken doet onvoldoende recht aan de grote tekorten in de diverse studentensteden. Behoefte en ambities van de Kencesleden per werkgebied staan hieronder beknopt weergegeven. In Bijlage II vindt u een uitgebreid overzicht van de ambities en de projecten van de verschillende Kencesleden sinds 2000. 6


Utrecht: In Utrecht studeren ongeveer 50.000 studenten, waarvan ruim 38.000 voltijdstudenten. Er bestaat een acuut kamertekort voor ruim 2.000 kamerzoekenden. Vanwege de groei van het aantal buitenlandse studenten is er nog een aanvullende behoefte van 1.000 eenheden. De SSH Utrecht is tot 2010 van plan 1.600 eenheden bij te bouwen en 540 eenheden aan het bezit toe te voegen door aankoop van bestaande (stads)panden. Een in het oog springend nieuwbouwproject is Uithof II (De Bisschoppen). Dit complex voor 550 bewoners wordt opgeleverd vanaf 2005. De investering bedraagt bijna € 38 miljoen. Het onrendabele deel is ruim € 9 miljoen. Tot 2010 wil de corporatie voorts jaarlijks 1.600 tijdelijke eenheden beschikbaar krijgen.

Delft en Den Haag: Aan de TU Delft volgen zo'n 14.000 studenten onderwijs. De vraag naar woonruimte steeg de laatste jaren met 200 à 300 eenheden per jaar, maar recent neemt deze vraag exponentieel toe vanwege een sterke stijging van het aantal buitenlandse studenten. In Den Haag stijgt het aantal studenten net als in Delft gestaag, naar circa 17.500 in 2010. Studentenhuisvester DUWO heeft de ambitie om tot 2010 in de regio Haaglanden structureel 3.250 verhuureenheden aan de woningmarkt toe te voegen. Hiervan zullen 2.750 eenheden nieuw gebouwd worden, 500 eenheden worden verkregen door aankoop van bestaand vastgoed. In 2004 moet bijvoorbeeld het nieuwbouwcomplex TU-midden gereed zijn. Dit project in de universiteitswijk telt 550 eenheden en betekent een investering van € 30 miljoen.

Nieuwbouw studentenhuisvesting Artist impression

Enschede: In totaal studeren er ruim 20.000 studenten in Enschede. De tekorten hebben niet die omvang als in de Randstad. De krapte op de woningmarkt neemt toch zoveel toe, dat nieuwbouw hard nodig blijkt. Op de korte termijn is uitbreiding met minimaal 200 eenheden noodzakelijk. Acasa moet bovendien rekening houden met de sloop van een aantal eenheden, die kwalitatief niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen. Tot 2008 heeft Acasa een totale opgave van minimaal 750 nieuw te bouwen eenheden op de campus.

Tilburg en Breda: In het werkgebied van Wonen Midden Brabant (in verband met de recente fusie wordt de naam per 1 januari 2004 WonenBreburg) zijn 19.000 studenten ingeschreven. Daarvan wonen er naar schatting 8.000 op kamers. De tekorten in Tilburg zijn de laatste paar jaar sterk gestegen. Betrokken partijen in Tilburg verwachten dat er bij ongewijzigd beleid in 2006 een tekort van ruim 1.000 studentenkamers zal zijn. Wonen Midden Brabant wil daarom de komende jaren 350 eenheden realiseren in nieuwbouwen verbouwprojecten en 300 eenheden door aankoop. In het werkgebied van het voormalige WonenBreda, de recente fusiepartner van Wonen Midden Brabant, zijn eveneens meer studenteneenheden noodzakelijk.

SSH Utrecht, voormalige kantoorpanden verbouwd tot studentenhuizen

Nijmegen: Nijmegen kent ongeveer 21.000 voltijdstudenten, daarnaast nog circa 9.000 deeltijdstudenten. Nu al woont een aanzienlijk en toenemend deel noodgedwongen thuis en door de komst van Hogeschool Diedenoort (uit Wageningen) in 2004 zullen de tekorten alleen maar toenemen. De extra kamerbehoefte wordt ingeschat op ongeveer 1.000 wooneenheden. De helft heeft een structureel karakter. De SSHN wil daarom ongeveer 1.000 nieuwe eenheden realiseren, waarvan de helft ter vervanging van oudere eenheden, die na 2010 als gevolg van renovatie en samenvoeging verdwijnen. Eind 2003 start de SSHN met de nieuwbouw van ruim 400 eenheden op de campus van de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarnaast worden in samenwerking met de gemeente aanvullende locaties gezocht voor nog eens 500 eenheden. Tot slot wil de SSHN 100 eenheden door de aankoop van bestaand vastgoed realiseren. SSH Utrecht, voormalige zusterflat, tijdelijke

Leiden: In Leiden staan ruim 18.000 studenten ingeschreven. Het aantal kamerzoekenden tot eind 2002 is meer dan verdubbeld tot ruim 2.200. SLS wil op grond van de vraag binnen vijf jaar een uitbreiding realiseren van circa 1.750 verhuureenheden. Tot en met 2010 is de geplande groei van het aantal eenheden op 2.000 gesteld. Daarvan zouden er 800 nieuwbouw moeten zijn en 1.200 door aankoop bij moeten komen. Drie belangrijke aankopen zijn het voormalige Elisabeth Ziekenhuis, een voormalig onder-

studentenhuisvesting

7


wijsgebouw en de Meelfabriek, die op termijn aan enige honderden studenten onderdak moeten bieden. Al deze panden prijken op de monumentenlijst. SLS heeft hiernaast meer monumentale panden in haar bezit. Aan tijdelijke huisvesting wil SLS tot 2010 jaarlijks 400 verhuureenheden in herstructureringswijken in portefeuille krijgen.

Wageningen: In Wageningen staan 3.700 studenten aan de universiteit ingeschreven. Door de groei van het aantal internationale studenten en de verhuizing in 2006 van Hogeschool Larenstein van Deventer naar Wageningen ontstaat een extra behoefte van ongeveer 1.000 verhuureenheden. Zo is er ook op deze tot voor kort zeer ontspannen kamermarkt sprake van zodanige tekorten dat nieuwbouw noodzaak is. Tot 2010 wil de SSHW in deze extra behoefte voorzien met deels structurele en deels tijdelijke maatregelen. Een voorlopige schatting gaat uit van een structurele toevoeging van circa 800 eenheden aan het bestand, waarvan zo'n 750 eenheden nieuwbouw zullen zijn (inclusief reeds lopende projecten) en circa 50 aangekocht zullen worden. Daarnaast is de SSHW bezig met herstructurering van de bestaande voorraad.

2.3 Randvoorwaarden Rijk Zowel in Kencesverband als individueel maken de studentenhuisvesters zich sterk voor de aanpak van de groeiende huisvestingsproblemen in studentensteden. Toch is dit niet voldoende. De Kencescorporaties hebben daarom ook het Rijk aangesproken op zijn verantwoordelijkheid. De rijksoverheid vormt een noodzakelijk sluitstuk in een ketenaanpak. Lokale en landelijke maatregelen zijn tegelijkertijd nodig om de hardnekkige kamernood te bestrijden. De belangrijkste maatregelen waarmee het Rijk een bijdrage dient te leveren, zijn de (her-)invoering van huursubsidie voor onzelfstandige eenheden, het mogelijk maken van campuscontracten en verruiming van de Leegstandswet.

* Huursubsidie voor kamers Met de (her-)invoering van huursubsidie voor onzelfstandige eenheden (lees: kamers) kan de productie ervan flink opgevoerd worden, zowel met nieuwbouw als door het creëren van nieuw aanbod in de bestaande voorraad via bestemmingswijzigingen. De Tweede Kamer is het hiermee eens; in december 2002 is met algemene stemmen een motie aangenomen om huursubsidie voor kamers mogelijk te maken. Demissionair minister Kamp van volkshuisvesting wil echter nog geen regeling treffen om huursubsidie voor (nieuwbouw)kamers mogelijk te maken.

* Campuscontracten Een maatregel die de doorstroming vanuit studentencomplexen kan bevorderen, is de invoering van zogenaamde campuscontracten. Dit zijn huurcontracten voor wooncomplexen die aangemerkt zijn als studentencomplexen. Demissionair minister Kamp heeft al aangegeven zich sterk te willen maken voor een wetswijziging die in 2004 zou moeten ingaan en die dit soort contracten mogelijk maakt. In een campuscontract is een inspanningsverplichting voor de huurder opgenomen. De huurder dient binnen zes maanden na het beëindigen van de studie andere woonruimte te zoeken. Doet hij dit niet, dan vervalt het recht op huurbescherming en kan de verhuurder het huurcontract door de rechter laten ontbinden. Het gerechtshof in Den Haag heeft reeds een positieve principe-uitspraak over het campuscontract gedaan, zodat het erop lijkt dat het in de toekomst een doorstromingsinstrument met wettelijke basis kan gaan worden.

* Werkingsduur Leegstandwet naar vijf jaar Met een verbeterde werkingsduur van de Leegstandswet kunnen de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting verruimd worden. De ministerraad is op 14 februari 2003 akkoord gegaan met een voorstel van demissionair minister Kamp om de maximaal wettelijke termijn voor tijdelijke verhuur van sloopwoningen te verlengen van drie naar vijf jaar. Bij een voorspoedige procedure via de Raad van State en de Tweede Kamer is het mogelijk dat de wetswijziging per 1 januari 2004 ingaat. Bij deze verhuur onder de Leegstandswet is de huurbescherming niet van toepassing. De verhuurder is er daardoor zeker van dat bij sloop en herstructurering de woning tijdig leeg is en zal daarom eerder bereid zijn deze woningen in tijdelijke verhuur te geven. De huurovereenkomst wordt voor minstens zes maanden aangegaan, met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. 8


Waarom huursubsidie voor kamers? Gelijkheidsbeginsel en keuzevrijheid Onbetaalbaarheid van passende kwaliteit lost men in de volkshuisvesting normaliter op via het verstrekken van individuele huursubsidie. Dat geldt voor alle huurders, met één uitzondering: jongeren die als starter op de woningmarkt goedkoop bij elkaar willen wonen en voorzieningen willen delen, zoals bijvoorbeeld studenten, hebben géén recht op huursubsidie. Door concurrentienadeel hogere maatschappelijke kosten Nieuwbouw van onzelfstandige eenheden is onlogisch geworden. De verhuurder kan met zelfstandige éénkamerwoningen meer kwaliteit bieden tegen een lagere netto huur, omdat voor deze woningen wél de mogelijkheid van huursubsidie bestaat. Dat brengt echter fors hogere maatschappelijke kosten met zich mee, en dus geen doelmatige inzet van maatschappelijke middelen, zowel als het gaat om de onrendabele investeringen van de studentenhuisvester als om het huursubsidiebeslag. Wordt huursubsidie voor nieuwbouwkamers ingevoerd, dan zullen verhuurders deze onzelfstandige eenheden ook weer bouwen. De onrendabele investeringen zijn lager en de lagere huurprijs leidt tot een geringer beslag op huursubsidie. Vanzelfsprekend is het niet gewenst dat huursubsidie voor onzelfstandige eenheden 'in de zakken van huisjesmelkers' verdwijnt. Kences pleit er daarom voor de huursubsidie te beperken tot nieuwbouw en herbestemming. Dat kan bijvoorbeeld met een systeem van 'aangewezen eenheden', zoals dat in het verleden tot 1997 ook bestond en nu nog bestaat voor huursubsidie voor kamers bij groepswonen voor ouderen of begeleid wonen. Eventueel is er een iets uitgebreider model mogelijk waarvan de werking uitgebreid wordt naar de bestaande voorraad kamers, maar dan alléén voor kamers van sociale verhuurders en gecertificeerde particuliere verhuurders.

StudentenserviceDesk Wonen Midden Brabant

Bevordering doorstroming Kamers zijn een geschikte woonvorm voor jongeren in een bepaalde levensfase. Er is voldoende basiskwaliteit en er kunnen sociale contacten en een netwerk opgebouwd worden. Alle behoefteonderzoeken tonen aan dat een groot deel van de studenten, zeker in de eerste jaren van hun studie graag in groepsverband woont. Zij delen de voorzieningen dan niet meer met 12-16, maar met 4-8 mensen. De kwaliteit is echter niet zo hoog dat mensen na het afstuderen lang (willen) blijven zitten. Het aanbieden van kamers in plaats van zelfstandige eenpersoonseenheden is dus een woonvorm die de doorstroming bevordert.

SSH Nijmegen, Westerhellin © Anthoney Fairley

Efficiënt gebruik van schaarse lokaties Het vinden van nieuwbouwlocaties is meestal een groot probleem. De locaties die gevonden worden, moeten daarom zo efficiënt mogelijk benut worden. Een kamer neemt minder oppervlakte in dan een zelfstandig éénkamer- of tweekamerappartement. Als de realisatie van nieuw kameraanbod door invoering van huursubsidie voor kamers weer aantrekkelijk wordt, dan kunnen op eenzelfde locatie beduidend méér eenheden gebouwd worden.

SLS Leiden, Loridanshof

9


3. COLLEGIALE SAMENWERKING: DE GEWOONSTE ZAAK VAN DE WERELD De Kencescorporaties staan voor een grote uitdaging en zoeken de wegen om die te realiseren. Daarbij is samenwerking met anderen heel gewoon. Kencescorporaties werken namelijk al jaren met collegacorporaties en andere partijen. Het is onderdeel van de normale bedrijfsvoering. Samenwerkingsvormen die hun waarde in de praktijk van de Kencescorporaties of elders reeds bewezen hebben: 1. de scheiding van juridisch en economisch eigendom of gedeeld eigendom; 2. verkoop aan een collegacorporatie van (niet-kern)bezit tegen marktwaarde; 3. de commanditaire vennootschap; 4. laagrentende leningen van collegacorporaties.

3.1 Scheiding van juridisch en economisch eigendom of gedeeld eigendom Een samenwerkingsvorm die steeds meer gebruikt wordt om projecten te kunnen realiseren, is de splitsing van het juridisch eigendom, het beheer en de exploitatie. Kern van het idee is dat een kapitaalkrachtige partner juridisch eigenaar wordt van een nieuwbouw- of verbouwproject, of van aangekocht vastgoed; de kapitaalkrachtige partner neemt hierbij de noodzakelijke investeringen voor zijn rekening. De minder kapitaalkrachtige partner - de studentenhuisvester in dit geval - zorgt als specialist en als kenner van de lokale woningmarkt voor het beheer en de exploitatie. Los van volledige scheiding van het juridisch en economisch eigendom is het ook mogelijk één of beide eigendomsvormen gezamenlijk te delen tussen twee of meer samenwerkingspartners.

10

Project Laaktoren, Den Haag Twee jaar geleden trof DUWO een regeling met de Wassenaarse Bouwstichting (WBS) voor de bouw van circa 300 eenheden in Den Haag. Het project Laaktoren is bestemd voor studenten van de Haagse Hogeschool. Het totale investeringsbedrag voor dit project bedraagt bijna € 20 miljoen met een onrendabele top van € 6.800 per eenheid, die DUWO samen met WBS in een doordachte financieringsconstructie heeft weten op te vangen. Op deze manier is de realisatie van het complex mogelijk gemaakt en worden de krappe huisvestingsmogelijkheden voor Haagse hogeschoolstudenten verruimd. De overeenkomst tussen DUWO en WBS houdt in dat de corporatie uit Wassenaar juridisch eigenaar is van het gebouw, terwijl DUWO het economische eigendom heeft. In de praktijk is DUWO verantwoordelijk voor de bouw van het project, waarbij WBS voortdurend geïnformeerd wordt over de voortgang. Als juridisch eigenaar zorgt WBS voor de financiering en voor borging bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor die financiering is WBS een lening aangegaan ter hoogte van de stichtingskosten minus de subsidies van de gemeente Den Haag. De uit de lening voortvloeiende aflossings- en rentebetalingen brengt WBS bij DUWO in rekening. Vanaf de start van de exploitatie van het complex in 2003 is DUWO verantwoordelijk voor het gehele onderhoud van het gebouw. DUWO draagt hiernaast alle risico's van huurachterstand, leegstand, afboekingen en dergelijke; het exploitatierisico ligt dus volledig bij DUWO. Als onderdeel van de samenwerkingsconstructie zijn DUWO en WBS enkele aanvullende overeenkomsten aangegaan, zoals een beheerovereenkomst, een exploitatieovereenkomst en een projectovereenkomst. Hierin is onder meer ook geregeld dat DUWO na vijf jaar het eerste recht heeft op koop van het gebouw van de WBS, tegen de boekwaarde van het gebouw op dat moment. Als DUWO op dat moment financieel niet in staat is het juridisch eigendom over te nemen, dan heeft de corporatie gedurende vijf jaar jaarlijks weer hetzelfde eerste recht op koop. Na tien jaar vervalt het recht. Het grote voordeel van deze constructie voor DUWO is dat de onrendabele top nu niet op het eigen


vermogen afgeboekt hoeft te worden, terwijl WBS het project moeiteloos kan financieren. Als de financiële positie van DUWO over vijf tot tien jaar aanmerkelijk beter is geworden, kan het Haagse studentencomplex wél aan het bezit worden toegevoegd. * Projecten Walstraat en Wilhelminastraat, Enschede Studentenhuisvester Acasa heeft met collegacorporaties twee gezamenlijke nieuwbouwprojecten op stapel staan. In hartje centrum had Acasa al enige jaren aan de Walstraat een klein complex in handen. Dit bestond uit een opslagloods met enkele eengezinswoningen erboven. Grond en opstal worden overgedaan aan woningcorporatie WBO Oldenzaal. Gezamenlijk ontwikkelen WBO Oldenzaal en Acasa het vastgoed tot een complex met 19 zelfstandige eenheden voor reguliere studenten. Op de begane grond is ruimte gereserveerd voor (horeca-)activiteiten. Vanaf de oplevering is Acasa verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van het gehele project. Een vergelijkbaar project ontwikkelt Acasa met collega-corporatie Volion uit Enschede. Volion bezit een terrein in de stad (Wilhelminastraat), waarop in gezamenlijke ontwikkeling een nieuwbouwproject met 52 eenheden voor short stay zal verrijzen. Eigendom van grond en pand is in handen van Volion, Acasa verzorgt het beheer, in ieder geval voor de komende tien jaar. Met het oog op de doelgroep wordt er direct een snelle internetverbinding aangelegd.

Acasa Enschede, Wilhelminastraat

'Matching gewoonste zaak van de wereld' Directeur Peter Pels van WBO Oldenzaal over de samenwerking met Acasa bij het project Walstraat: “Er waren voor ons meerdere insteken om in dit project te stappen. Onze lokale opgave is primair, maar we willen ook regionaal bijdragen aan de volkshuisvesting. We zitten wat ruimer in onze jas. Als een corporatie in de buurgemeente dan beperkte financiële middelen heeft, springen we graag bij. Onderlinge matching moet tot de gewoonste zaken ter wereld gaan behoren in de corporatiesector. Jongeren- en studentenhuisvesting is in Oldenzaal niet zozeer aan de orde, maar is wél interessant. Corporaties als de onze specialiseren zich vaak in ouderenhuisvesting, maar wij willen voor alle doelgroepen actief blijven. Vandaar dat we op het verzoek van Acasa ingingen, geen moment van twijfel . We laten de ontwikkeling van het project Walstraat geheel aan Acasa over; enige voorwaarde is dat de eenheden in de toekomst terugbouwbaar moeten zijn voor eventuele andere doelgroepen. Het vertrouwen is er, het middel is zeker voor herhaling vatbaar.”

Stadspand, SSH Wageningen

Project studentenpanden, Utrecht De SSH Utrecht heeft het eigendom en beheer van vijf van haar studentenhuizen, met 28 verhuureenheden, gesplitst. Volksbelang Vianen is sinds 2002 eigenaar, de SSH Utrecht beheert en exploiteert de panden. Deze panden maakten deel uit van een grotere vastgoedportefeuille die de SSH Utrecht enkele jaren geleden aankocht van een particulier eigenaar. De broodnodige renovatie van deze vijf studentenhuizen (kosten: € 680.000) zou een hoge onrendabele top met zich meebrengen. Nu ze zijn verkocht, heeft de SSH Utrecht de renovatie kunnen uitvoeren en zijn ze behouden als studentenhuis. Collegiale financiering

Gedeeld eigendom Uithof I (Cambridgelaan), Utrecht Samenwerking is ook mogelijk door in plaats van het splitsen van beheer en eigendom uit te gaan van gedeeld eigendom. Een gedeelde investering betekent namelijk ook een gedeeld risico. Zo zijn de SSH Utrecht en Stichting Bo-Ex'91 uit Utrecht samen eigenaar van het complex Cambridgelaan in De Uithof. Het is een studentencomplex met ruim 1.000 studenteneenheden, dat in 1998 en 1999 gefaseerd is opgeleverd.

DUWO/Wassenaarsche Bouwstichting © René Verleg

11


Bo-Ex riep de hulp in van de SSH Utrecht, om gezamenlijk een grootschalig woonproject voor studenten op het terrein van de grond te krijgen. In 1999 is het opmerkelijke, beeldbepalende studentencomplex Cambridgelaan geheel gereedgekomen. Het werd ontworpen door het gerenommeerde architectenbureau van Rudy Uytenhaak. De SSH Utrecht is als specialist in studentenhuisvesting verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie. Project beheer voor derden, Nijmegen In Nijmegen heeft de SSHN een samenwerkingsproject met de faculteit Theologie van de KUN. Gezien de specifieke context heeft de faculteit Theologie zelf een aantal eenheden op de particuliere markt gehuurd, ten behoeve van de huisvesting van een groep van buitenlandse studenten die één à twee jaar een opleiding aan deze faculteit volgen. De SSHN ondersteunt de faculteit daarbij in de vorm van haalbaarheidsstudies, technisch beheer en de inzet van een complexbeheerder. Voor dit 'beheer voor derden' zijn specifieke afspraken gemaakt. Medio 2002 werden in overleg met de SSHN 12 eenheden in het voormalige Jeugddorp Neerbosch aan het bestand van de faculteit toegevoegd. In totaal heeft de faculteit Theologie hiermee circa 50 eenheden voor buitenlandse studenten beschikbaar.

3.2 Verkoop van (niet-kern)bezit tegen marktwaarde Deze samenwerkingsvorm kan ingezet worden als een corporatie c.q. studentenhuisvester op korte termijn financiële middelen nodig heeft voor nieuwe investeringen. De corporatie verkoopt dan eigen bezit tegen marktwaarde, bij voorkeur bezit dat niet tot de kernvoorraad behoort. Bij studentenhuisvesters kan dat alleen als zij woningen hebben die niet tot de voorraad studenteneenheden behoren. De kopende partij is bij voorkeur een collega-corporatie, zodat er een grotere garantie is dat het verkochte vastgoed voor de doelgroepen van de volkshuisvesting behouden kan blijven (tenzij het natuurlijk om andersoortig vastgoed gaat). Overname 129 eengezinswoningen, Delft Halverwege 2002 sloten stichting DUWO uit Delft en Woningbouwvereniging Bergopwaarts uit Deurne een bijzondere financiële overeenkomst af. Bergopwaarts nam 129 Delftse eengezinswoningen tegen marktwaarde van DUWO over. De transactie maakt het voor DUWO financieel mogelijk om nieuwbouw te realiseren voor studenten van de TU Delft. DUWO is als studentenhuisvester nauw betrokken bij de ontwikkeling van het zogenaamde TU-Noordgebied en TU-middengebied. De TU Delft heeft een plan ontwikkeld dat voorziet in de herinrichting van het TU-terrein, met onder meer de ombouw en nieuwbouw van circa 1.200 studenteneenheden. De voorgenomen nieuwbouw en ombouw van bestaande universiteitsgebouwen kost circa € 90 à 100 miljoen. Dit bedrag ging de financiële mogelijkheden van DUWO ruim te boven. De ombouw van de bestaande, veelal oude universiteitsgebouwen blijkt een kostbare aangelegenheid te zijn. Daarnaast is nieuwbouw in deze tijd niet meer kostendekkend te realiseren. Becijferd is dat

'Collegiale financiering: wij blij, zij blij' Henriëtte Maas, directeur van Woningbouwvereniging Bergopwaarts uit Deurne: "Wij bevinden ons in een positie dat we meer middelen dan opgaven hebben. Maatschappelijk ondernemerschap is dan op zoek gaan naar projecten waar onze middelen goed geïnvesteerd worden. Vervolgens is DUWO langsgekomen met een investeringsopdracht die ons heel sterk aan sprak. Het aantrekkelijke voor ons was dat we die investering mogelijk konden maken door het kopen van eengezinswoningen. Enerzijds kreeg DUWO zo het geld voor haar investeringsopdracht, anderzijds bleven deze woningen zo voor de sociale woningmarkt behouden. Wij blij, zij blij."

12


DUWO onrendabel circa € 10,5 miljoen netto zou moeten investeren op de totale investering. De rendabele investering kan DUWO via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd en geleend krijgen, maar het onrendabele gedeelte moet uit het eigen vermogen komen. Bijkomend probleem is dat zo'n investering de eerste jaren gepaard gaat met aanzienlijke negatieve complexresultaten, die een hoger eigen vermogen vereisen dan waarover DUWO beschikt. Desalniettemin vond de studentenhuisvester dat de uitdaging uit marktoverwegingen toch aangegaan moest worden. Voorwaarde was dat de onrendabele top van € 10,5 miljoen op welke wijze dan ook afgedekt werd. Bij een fusie met een andere Delftse corporatie had DUWO eerder ruim 500 aantrekkelijke eengezinswoningen in gewilde wijken van Delft in handen gekregen. DUWO had zo'n 200 van deze woningen reeds aan een institutionele belegger verkocht. Gewijzigde regelgeving van het Rijk maakte het echter onmogelijk opnieuw dergelijke transacties uit te voeren. Vandaar dat de Delftse corporatie op zoek ging naar een kapitaalkrachtige financieringspartner in de eigen sector. Deze partner werd gevonden in Woningbouwvereniging Bergopwaarts. De Brabantse corporatie was op zoek naar mogelijkheden haar kapitaal maatschappelijk beter te laten renderen, want in tegenstelling tot DUWO heeft Bergopwaarts juist een ruim eigen vermogen. Bergopwaarts had in haar beleidsplan aangegeven onrendabel te willen investeren bij financieel noodlijdende corporaties. De twee corporaties vonden elkaar dankzij Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. DUWO hield een presentatie, Bergopwaarts wilde collegiaal financieren en tekende in op het pakket van 129 eengezinswoningen van DUWO. Met de overname, tegen marktwaarde, was een bedrag van € 26 miljoen gemoeid. Het is voor het eerst dat collegiale financiering op deze schaal in de corporatiesector tot stand is gekomen. De boekwaarde van het complex was echter aanzienlijk lager dan 26 miljoen, namelijk € 4 miljoen. Het verschil tussen boek- en marktwaarde kan DUWO nu inzetten bij nieuwe investeringen. Met de overeenkomst is de financiële positie van DUWO dusdanig versterkt dat er ook weer nieuwe investeringen in Den Haag en Leiden mogelijk zijn, twee steden waar de corporatie sinds 1995 eveneens actief is.

Ondertekening overeenkomst tussen DUWO en Bergopwaarts. Henriëtte Maas, directeur Bergopwaarts, Jan Benschop, directeur DUWO en Willem van Leeuwen, directeur Aedes

Voor de huurders van de overgenomen woningen verandert er niets. DUWO blijft de woningen gewoon beheren en het huurbeleid blijft ongewijzigd. Dit is vastgelegd in een koop- en beheerovereenkomst, waarin aangegeven is dat DUWO de economisch eigenaar van het complex woningen blijft. Bergopwaarts is juridisch eigenaar en ontvangt eenmaal per jaar de positieve cashflow van de beherende corporatie. Verder is bepaald dat de huurwoningen beschikbaar zullen blijven in de sociale-huursector. Over tien jaar krijgt DUWO de mogelijkheid om de woningen terug te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. Het Rijk, het WSW en de gemeenten Deurne en Delft hebben meegewerkt aan de totstandkoming van de financiële samenwerkingsconstructie. Bergopwaarts hoeft van het ministerie van VROM pas later een aanvraag te doen voor toelating in het werkgebied Delft. Het ministerie onderzoekt tevens of die toelating in dit geval achterwege kan blijven. De gemeenten zijn akkoord gegaan met hun achtervangpositie voor het WSW. Het Fonds verklaarde zich op grond daarvan bereid de boekwaarde van de woningen te borgen. Op deze manier kan een deel van het oververmogen van Bergopwaarts maatschappelijk verantwoord ingezet worden en is de studentenhuisvesting in het werkgebied van DUWO geholpen.

3.3 De commanditaire vennootschap (CV) Een nieuwe loot aan de samenwerkingsstam in de corporatiesector is de commanditaire vennootschap (CV). Het idee hiervoor is afkomstig uit de zeescheepvaart. Een aantal vennoten - de commanditissen - hebben gezamenlijk het eigendom van een object in handen. Er is geen aparte rechtspersoon verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie. Dat is namelijk de beherend vennoot. De andere commanditissen hebben als een soort stille vennoot zeggenschap op afstand. Ze beslissen dus niet over het beheer, wel beoordelen ze het jaarverslag en buigen ze zich over besluiten van aanmerkelijk belang. Bijvoorbeeld als in de toekomst een bestemmingswijziging voor het pand nodig is, of als verkoop aan de orde komt. Een CV is een eenvoudige en flexibele constructie. Elke deelnemer kan zelf bedenken voor welk aandeel hij erin wil stappen. De CV is ook een 'fiscaal doorlaatbare', oftewel een transparante constructie. Het bezitsdeel van elke vennoot komt gewoon op de eigen balans te staan. Het financiële risico dat men in een CV loopt, is maximaal de eigen inleg.

13


Het aandeel is vrij verhandelbaar, tegen de marktwaarde op het moment van verkoop. Het kan dus in waarde stijgen of dalen, afhankelijk van de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt. Verder levert deelname aan een CV ook een bepaald jaarrendement op. Project Wittevrouwenkade De SSH Utrecht heeft de commanditaire vennootschap ingezet als zeer bruikbare samenwerkingsconstructie met collegacorporaties. De CV-constructie is in 2002 als eerste ingevoerd bij de aankoop en verbouw van een monumentaal binnenstadspand (Wittevrouwenkade 1). In het pand komt een pension met 28 plaatsen voor jongeren die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Naar verwachting zal het in het najaar van 2003 geopend worden. Dankzij de deelname van deze partijen is het project haalbaar geworden. De SSH Utrecht is voor 50 procent eigenaar van de CV en tevens beherend vennoot. De andere helft is in handen van zes participerende corporaties: Volksbelang Vianen, Bo-Ex'91, Mitros, Portaal, Seyster Veste uit Zeist en Groenrand Wonen uit Vleuten-De Meern. Volksbelang Vianen heeft twee deelnemingen à € 150.000 in het project, de andere vijf ieder één deelneming. De totale aankoop- en verbouwkosten van het pand bedragen € 2 miljoen; het onrendabele deel is € 550.000. Project Uithof III De SSH Utrecht herhaalt de CV-constructie bij een veel groter project, te weten het nieuwbouwplan Uithof III. Een CV moet dit project voor 300 extra studenteneenheden op het universiteitsterrein financieel haalbaar maken. De totale kosten voor de nieuwbouw zijn geraamd op € 23 miljoen, met een onrendabele top van € 6 miljoen. De beschikbare participaties zijn inmiddels geplaatst en daarmee is deze CV het eerste voorbeeld in Nederland van een unieke samenwerking van corporaties uit verschillende delen van het land. De oplevering van het complex vindt naar verwachting in 2007 plaats. Over de eerste twintig jaar prognosticeert de SSH Utrecht een rendement van 3 procent, voor de rest van de looptijd bedraagt de prognose 6,5 procent. Project Meelfabriek Het voorbeeld van de SLS maakt duidelijk dat de CV-constructie ook met andere, commerciële partijen mogelijk is. Begin 2002 is de SLS voor vijftig procent eigenaar geworden van de Meelfabriek, een groot industrieel erfgoed aan de oostkant van binnenstad van Leiden, dat ook Rijksmonument is geworden. Samen met een tweetal particuliere ontwikkelaars verenigd in een ‘VOF Meelhattan’ is een aparte

'Samenwerking van harte aanbevolen' Oltman Boer, directeur Bouwvereniging Volksbelang uit Vianen, over de collegiale samenwerking met SSH Utrecht: “De CV-constructie is een zeer geschikte methode voor matching in de corporatiesector. Projectgericht ga je samenwerking aan met een collega-corporatie en ieder plukt er de vruchten van. De beherende vennoot behoudt zijn zelfstandigheid en doet waar hij/zij goed in is: bouwen en beheren van onroerend goed in de lokale markt. De stille vennoten zetten hun kapitaal op een verstandige wijze in voor maatschappelijke ontwikkeling en zien ook hun bezit groeien. Voor ons is dit inmiddels een normaal onderdeel van de bedrijfsvoering. Wij participeren via CV-constructies in twee projecten van de SSH Utrecht. Een manier van samenwerking die wellicht wat verder gaat is de overname van bezit van een collega. Ook dat hebben we gedaan met een aantal SSH-panden. Zo blijven deze panden voor de sociale verhuur behouden en de oorspronkelijke eigenaar blijft deze normaal beheren. Al met al zijn we zeer tevreden over de samenwerking met de SSH Utrecht. Ik kan de samenwerking met collega's van harte aanbevelen.” 14


CV/BV opgericht teneinde de ontwikkeling van het geheel ter hand te nemen. De eigenaren hebben het atelier van Rijksbouwmeester Jo Coenen gevraagd te adviseren bij de architecten keuze waarbij ook de gemeente Leiden en de Rijksdienst voor de Monumentenzorg nauw betrokken waren. De Zwitserse architect Peter Zumthor is aangetrokken om het Masterplan vorm te geven. Ten minste twintig procent van de te realiseren vloeroppervlakte zal worden aangewend voor de huisvesting van de doelgroepen van de SLS. Tevens zullen koopappartementen, hotel, horeca, ateliers en andere culturele functies kunnen worden gerealiseerd. Het plan is ondertussen ook een “Belvedere” project geworden als voorbeeld van hergebruik van monumentale gebouwen. Op deze wijze werkt de SLS, in samenwerking met andere particuliere partijen, aan het tot stand brengen van studentenwoningen op een aantrekkelijke locatie met een bijzondere uitstraling, en met een belangrijke toegevoegde waarde aan de omgeving.

3.4 Laagrentende leningen van collega-corporaties

Wittevrouwenkade, Utrecht

Deze constructie is in Kencesverband nog niet toegepast. Voor een aantal nieuwe projecten worden echter wel laag rentende leningen gevraagd. Via het Wooninvesteringsfonds ( WIF) is het al een bekende en in de praktijk bewezen methode. Het WIF is in 1999 opgericht en is een voorbeeld van collegiale samenwerking door goedkope financiering. Dit investeringsfonds maakt het corporaties die te weinig financiële armslag hebben, toch mogelijk de noodzakelijke investeringen te doen, doordat collegacorporaties tegen een gunstige rente middelen beschikbaar stellen. Overigens is dit model van samenwerking ook mogelijk zonder investeringsfonds, namelijk in een directe relatie tussen twee individuele corporaties. Daarvan zijn voldoende voorbeelden bekend in de sector. Vorm en looptijd van de lening en de omvang van de korting op de marktrente zijn onderhandelbaar.

Voormalige meelfabriek, Leiden

15


16


4.Collegiaal investeren in projecten studentenhuisvesting Investeer mee! De komende jaren zal een toenemend aantal studenten uit binnen- en buitenland gaan studeren aan één van de universiteiten of hogescholen in Nederland. De kamernood is nu al groot en zonder extra inspanningen zullen die tekorten alleen maar toenemen. De studentenhuisvesters verenigd in Kences willen voldoen aan de vraag naar studentenhuisvesting. Een groot deel van het investeringsprogramma wordt op eigen kracht uitgevoerd, maar voor een aantal projecten nodigen wij u uit om mee te investeren. Mee-investeren in de huisvesting van een groep die zeker mondig, weerbaar en kansrijk is, maar in deze fase van hun leven weinig mogelijkheden heeft om zelf te voorzien in huisvesting. Daar ligt voor u als investeerder ook uw maatschappelijke meerwaarde. Deelname aan één van de hierna beschreven projecten betekent inzet van uw kapitaal op een verantwoorde wijze. Het gaat om projecten waarvan het maatschappelijk belang breed onderschreven wordt. Hieronder volgt de beschrijving van elf projecten in Delft, Den Haag, Leiden, Utrecht, Nijmegen en Twente.* Aard en omvang van de projecten, aantallen eenheden die gerealiseerd worden, het verwachte investeringsbedrag en de startdatum zijn benoemd. Als u overweegt om een bijdrage te leveren aan de matching van taken en middelen ligt hier ons aanbod met verschillende -transparante- constructies en samenwerkingsvorm(en). Voor een deel van de projecten is op korte termijn een investering noodzakelijk, andere projecten starten pas in de tweede helft van dit decennium. Maar ook in die gevallen is het belangrijk om tijdig helderheid te krijgen dat de investeringsbedragen geen beletsel vormen voor de realisatie van het project.

Wij nodigen u uit!

* Op dit moment zijn er geen concrete projecten van de Kencesleden in Wageningen en Tilburg/ Breda opgenomen. Gezien het feit dat de kamernood in deze steden relatief laat manifest geworden is, zijn de SSH Wageningen en Wonen Midden Brabant op dit moment nog in een inventariserende fase. De behoefte is in beeld gebracht en de ambitie is ook concreet benoemd. In de komende periode worden de verschillende mogelijkheden (locaties voor nieuwbouw, aankoop, prefab) in beeld gebracht en de verschillende projecten doorgerekend.

17


18


Campus

19


Acasa, projecten Enschede Enschede projecten Centrumplan I,II en III Vooraf Acasa wil voldoen aan de vraag van (buitenlandse) studenten naar huisvesting in Enschede. Als dé Campushuisvester van Nederland heeft zij een aantal nieuwbouwprojecten voor studentenhuisvesting in ontwikkeling op de Campus. Deels als vervanging voor een aantal eenheden die op termijn gesloopt worden, deels om tegemoet te komen aan de toegenomen vraag naar studentenhuisvesting. Acasa rondt in 2004 het laatste grootschalige renovatie project af (Campuslaan Hoog). Hiermee is een bedrag van € 1,6 miljoen gemoeid. Met dit project komt een (voorlopig) einde aan de grootscheepse renovaties die Acasa de afgelopen tien jaar uitgevoerd heeft en kan Acasa kwalitatief goede huisvesting aanbieden tegen een aantrekkelijke prijs voor studenten. Daarnaast hield Acasa zich de afgelopen jaren druk bezig met de wijze waarop zij het aanbod kan vergroten, omdat de vraag groter is dan de markt kan aanbieden. Komend jaar krijgen de eerste studentbewoners een sleutel van twee nieuwe complexen in het centrum van Enschede, dus buiten de campus. Het eerste complex is het project Wilhelminastraat, met 52 éénkamerappartementen met gemeubileerde huisvesting voor buitenlandse studenten en gasten. Het tweede complex is het project Walstraat, met 19 éénpersoonsappartementen. Beide projecten zijn reeds met collegiale financiering gerealiseerd.

Ontwikkeling nieuwbouw op campus Acasa heeft de ambitie om de komende jaren ruim 1500 eenheden nieuwbouw op de Campus te ontwikkelen om aan de vraag naar studentenhuisvesting te voldoen. Er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden. In het laatste geval betreft het groepen van zes tot acht bewoners. Zij delen samen de keuken en hebben al dan niet een eigen toilet en/of douchegelegenheid. Wat de doelgroep betreft richt Acasa zich enerzijds op bewoners die langere tijd blijven en dus zelf de eenheden willen inrichten om zo een optimale leefomgeving te creëren. Anderzijds richt Acasa zich op bewoners die maar gedurende korte tijd in Enschede komen studeren of onderzoek komen plegen. Om flexibel in te kunnen spelen op de verschillende vragen vanuit de markt zal Acasa aanpasbare eenheden ontwikkelen. De volwaardige campus biedt naast huisvestingsmogelijkheden vanzelfsprekend ook aanvullende faciliteiten. Daarom wordt op de begane grond ruimte vrijgehouden voor bijvoorbeeld een supermarkt en horeca, in aanvulling op wat er al is.

Projectgegevens Locaties Aantal eenheden Oppervlakte eenheden

: Diverse plekken op de campus : 1500-1600 eenheden : Tussen 20 en 35 m2 netto, zowel zelfstandig en onzelfstandig

Centrumplan I (260 eenheden) Stichtingskosten Stichtingskosten per eenheid Gemiddelde huurprijs (netto) Onrendabele top Onrendabele top per eenheid Startdatum Realisatie/Oplevering 20

€ 15.4 miljoen € 60.000,€ 150,- per maand € 5,4 miljoen € 20.000 2004 2005


Centrumplan II (300 eenheden) Sichtingskosten Stichtingskosten per eenheid Gemiddelde huurprijs (netto) Onrendabele top Onrendabele top per eenheid Startdatum Realisatie/oplevering

€ 18,2 miljoen € 61.000 € 160,- per maand € 6,4 miljoen € 21.000 2005 2007

Centrumplan III (1000 eenheden) Het gaat om een nog te ontwikkelen multifunctioneel gebouw waarin naast wonen ook "Sports&Leisure" activiteiten zullen worden gevestigd. Maquette Centrumplan

Stichtingskosten Stichtingskosten per eenheid Gemiddelde huurprijs (netto) Onrendabele top Onrendabele top per eenheid Startdatum Realisatie/oplevering

PM PM PM PM PM 2007 2009

Gevraagd: Voor alle drie de projecten geldt dat de financiering dient te geschieden tegen zo laag mogelijke kosten. Vanaf 2005 investeert Acasa minimaal voor € 33,6 miljoen in deze projecten. Over de specifieke wijze van financieren, willen we graag met u van gedachten wisselen. Wat ons betreft zijn meerdere opties mogelijk zoals, een laagrentende lening, een CV-constructie waarbij u als stille vennoot en Acasa als beherend vennoot zal optreden of het (gedeeltelijk) in eigendom verkrijgen van de panden.

Waarom investeren in Enschede? Acasa biedt u de mogelijkheid om een relatie op te bouwen met een innovatieve en ondernemende organisatie in de aantrekkelijke omgeving van de Universiteit Twente en de Saxion Hogescholen. Niet alleen het groen maakt de omgeving aantrekkelijk, ook de architectuur. De Rotterdamse architect Hoogstad is verantwoordelijk voor de vernieuwende stedenbouwkundige visie van het Campusterrein. Er zijn qua architectuur vele kwalitatief hoogwaardige gebouwen te vinden. Architecten als Van Tijen, Haan en Blom hebben in het verleden getekend voor sfeerbepalende gebouwen op het campusterrein. De woonomgeving is ook aantrekkelijk met een boeiende leefomgeving. Er is ruimte voor startende ondernemers, dit geeft een economische impuls. Het gaat Acasa echter niet alleen om de investering zelf, maar ook om de kwaliteit van deze leefomgeving. Daarin is de Campus uniek in Nederland. En daarin investeert u mee!

Voor nadere informatie: Acasa: Marcel Jeths, directeur 053-4894577

Maquette Centrumplan

21


22

Maquette nieuwbouw Wassenaarseweg, Leiden


Foto-impressie Waterwoningen, Den Haag

23

Nieuwbouw TU-Middengebied, Delft


DUWO: projecten in Delft, Den Haag en Leiden Delft: TU-MIDDEN GEBIED DUWO is als studentenhuisvester nauw betrokken bij de ontwikkeling van de campus van de TU Delft. De TU Delft heeft een plan ontwikkeld dat voorziet in de herinrichting van het TU-terrein, met onder meer de ombouw en nieuwbouw van ongeveer 1200 studenteneenheden. In het zg. TU-middengebied van het Technische Universiteitsterrein op de centrale as waaraan alle faculteitsgebouwen zijn gelegen, nabij andere studentencomplexen van DUWO en nabij sportvoorzieningen zijn door de universiteit locaties twee aangewezen waarop studentenhuisvesting kan worden gerealiseerd. Van oorsprong is voor beide locaties een capaciteit van circa 500 eenheden geraamd. Nu blijkt dat door een goede benutting van de locaties en de wijziging van geluidscontouren vanuit het industriegebied, de capaciteit kan toenemen tot ruim 750 eenheden. Het vergroten van de capaciteit betekent concreet de realisatie van een derde toren aan de Balthasar van der Polweg. In de twee reeds gerealiseerde torens bevinden zich 560 verhuureenheden verdeeld over navolgend woonprogramma: 20 eenkamerwoningen; 170 tweekamerwoningen; 90 driekamerwoningen. Door de verhuur van de reguliere twee- en driekamerwoningen per kamer aan studenten ontstaat er een aantrekkelijk ‘onzelfstandig’ woonconcept dat uiteindelijk voor de studenten ook nog eens leidt tot een aantrekkelijke huur. Studenten zijn dermate tevreden over dit concept dat DUWO met het beschikbaar komen van deze locatie haar bezit met nog eens 280 eenheden wil uitbreiden. Daarnaast is DUWO op deze wijze in staat de ontwikkeling en de realisatie snel ter hand te nemen. Dit project is een duidelijke aanvulling op het door DUWO te realiseren programma. Externe financiering noodzakelijk om de volgende stap in het ontwikkelproces te zetten, namelijk het uitwerken van het schetsontwerp door de oorspronkelijke architect van de eerste twee torens. Voor dit project wordt derhalve een beroep gedaan op collegacorporaties.

Projectgegevens Locatie Aantal éénheden

: Balthasar van der Polweg : 10 eenkamerwoningen, 85 tweekamerwoningen en 45 driekamerwoningen (totaal 270 studenten) Planfase : schetsontwerp Stichtingskosten excl. grond : € 12,5 miljoen Stichtingskosten per éénheid excl.grond : € 46.300 Gemiddelde huurprijs kaal : € 210,Onrendabele top : € 5,3 miljoen Onrendabele top per éénheid : € 19.500,Startdatum : medio 2004

Gevraagd: Over de specifieke wijze van financieren willen wij graag met u van gedachten wisselen. Wat ons betreft zijn meerdere opties mogelijk zoals een laagrentende lening, een CV-constructie waarbij u als stille vennoot en DUWO als beherend vennoot zal optreden of een constructie van gedeeld eigendom.

Voor nadere informatie:

24

DUWO Jan Benschop, directeur 015-2192200


Den Haag: WATERWONINGEN Den Haag ontwikkelt zich in hoog tempo tot studentenstad. De verwachting is dat in 2010 circa 17.500 studenten in Den Haag zullen studeren DUWO wil tot 2010 1750 eenheden structureel toevoegen, deels via nieuwbouw, deels door aankoop. Met het project Laaktoren, dat DUWO momenteel in collegiale samenwerking met de Wassenaarse Bouwstichting ontwikkelt, worden 300 eenheden toegevoegd.

Projectbeschrijving Locaties zijn een probleem in Den Haag en daarom heeft DUWO in samenwerking met PRO architecten uit Den Haag een concept voor drijvende woningen voor studenten uitgewerkt voor een locatie bij de Haagse Hogeschool aan de Neherkade in Den Haag. Onder de projectnaam Waterwoningen heeft het plan inhoud en vorm gekregen met als resultaat het ontwerp voor acht waterwoningen met in elke woning ruimte voor tien studenten. Elke woning bestaat uit een betonnen drijvende bak met daarop drie woonlagen. De onderste laag kijkt uit over het wateroppervlak. In de onderste en de bovenste laag zijn elk vier kamers opgenomen. Op de middelste laag liggen de oeververbinding, de entree van de woning, de fietsenstalling, twee kamers en de gemeenschappelijke eetkeuken. Op deze - en op de bovenste woonlaag zijn elk een sanitaire unit gepland. De waterwoningen bieden door de steiger die onderdeel van de woning uitmaakt, de mogelijkheid voor kleine pleziervaartuigen om aan te meren. Uitgangspunt bij het ontwerp is eenvoud. Waterwoningen die eenvoudig en snel in elkaar kunnen worden gezet. Eenvoud qua plattegrond, constructie en materialisering. Houtskeletbouw is daarom de techniek die is gekozen. Omdat gas langs het water niet voorhanden is, is gekozen voor een alternatieve energiebron, energiepanelen die als buitenwandpanelen warmte onttrekken aan de omgeving. In combinatie met een warmtepomp kan luchtverwarming, luchtverversing en koeling worden geregeld. In een concept-raadsbesluit van de gemeente Den Haag wordt ruimte gegeven voor realisatie. Verwacht wordt dat er veel overleg nodig zal zijn met o.a. het waterschap over de beoogde locatie bij de Haagse Hogeschool. Het aantrekkelijke van het concept is, dat het in belangrijke mate onafhankelijk van de locatie en omliggende bebouwing ontwikkeld kon worden en daardoor op vele andere plekken toe te passen is. Omdat DUWO actief is in steden met veel water en de tendens is steeds meer bergingscapaciteit te creëren is de verwachting dat dit project een hoog realiteitsgehalte heeft en binnenkort gerealiseerd wordt.

Projectgegevens Locatie Aantal eenheden Oppervlakte kamers Planfase Geraamde stichtingskosten Stichtingskosten per éénheid Gemiddelde huurprijs kaal Onrendabele top Onrendabele top per éénheid Startdatum

: : : : : : : : : :

nader te bepalen. 80, onzelfstandig (10 per boot) 18 m2 Voorlopig ontwerp € 3,2 miljoen € 40.000,- (exclusief ‘grond’) € 193,€ 800.000,- (€ 100.000,- per boot) € 10.000,medio 2004

Gevraagd: U wordt uitgenodigd te investeren in een uniek project met een vernieuwend product. Wij gaan uit van de opzet van een Commanditaire Vennootschap, waarin u als stille vennoot kunt participeren.

Voor meer informatie: DUWO Jan Benschop, directeur 015-2192200

25


Leiden: Wassenaarseweg Aan de Wassenaarseweg in Leiden, locatie De Leeuwenhoek, is op verzoek van de Universiteit Leiden in opdracht van DUWO een onderzoek gedaan naar de bebouwingsmogelijkheden van deze locatie. Rond deze locatie staan onderwijsgebouwen en gebouwen waar onderzoek wordt verricht, voornamelijk laboratoria. Bij het onderzoek moest met name rekening gehouden worden met zogenaamde milieucirkels die rond de diverse laboratoria zijn vastgesteld en waarbinnen geen woningbouw is toegestaan. Aan architectenbureau Claus en Kaan is opdracht gegeven een verkavelingstudie te verrichten. De totale terreingrootte is ruim twee hectare. Met de beperking van de milieucirkels en rooilijnen kan er op ruim één hectare woningbouw worden gesitueerd. Ook is onderzocht of deze huisvesting voor studenten kan worden geconcretiseerd in een multifunctioneel gebouw, waarin tegelijkertijd de (binnen)sportvoorzieningen van de universiteit, tentamenfaciliteiten en een kinderopvang worden gerealiseerd.

Projectbeschrijving Op basis van een modellenstudie waarin acht modellen zijn vergeleken is vooralsnog gekozen voor het model ‘Strip’, waarbij drie woontorens evenwijdig op een onderbouw zijn geplaatst, waarin de overige programmaonderdelen zijn ondergebracht. Deze modellenstudie is gebruikt als basis voor de opstelling van een elementenbegroting voor het project. De universiteit is voornemens de realisatie van het sportcomplex te integreren in het totale complex. Totaal worden er in dit plan 594 zelfstandige eenheden gerealiseerd. In verband met de gewenste realisatie van het universitaire complex op maaiveldniveau zal de grond ingebracht worden in een juridische constructie die daartoe geëigend is (appartementrecht). Uitdagend bij dit project is de financiële - en procedurele haalbaarheid van de combinatie van wonen en van sportvoorzieningen (en overige voorzieningen).

Projectgegevens Locatie Aantal éénheden Oppervlakte éénheden Planfase Stichtingskosten Stichtingskosten per éénheid Gemiddelde huurprijs kaal Onrendabele top Onrendabele top per éénheid Startdatum

: : : : : : : : : :

Wassenaarseweg in Leiden 594 zelfstandige éénheden 24 m2 start Voorlopig Ontwerp € 30 miljoen € 50.500,- (exclusief grond) € 250,€ 8 miljoen € 13.500,medio 2004

Gevraagd Wij nodigen u uit mee te investeren in dit project, waarbij wij uitgaan van een constructie van een Commanditaire Vennootschap of van Gedeeld Eigendom.

Voor nadere informatie: DUWO Jan Benschop, directeur 015-2192200

26


27




SLS: projecten in Leiden Leiden: Elisabeth Ziekenhuis Ongeveer eenderde deel van de panden van de SLS is Rijks- of Gemeentemonument waaruit het bijzondere karakter van haar bezit blijkt. De SLS rekent het ook tot haar taak te waken over dit historisch erfgoed in de stad. Het project Elisabeth Ziekenhuis past, net als het hierna beschreven project Hugo de Grootstraat, precies in dit streven. Het voormalige Elisabeth Ziekenhuis is gelegen in de binnenstad van Leiden en is gesticht in 1892 door de kloosterorde van de franciscanessen uit Breda. De nonnen verwierven al gauw een goede naam in de stad en in 1909 werd een nieuw gebouw ontworpen door architect L. van der Laan geopend. De neogotische stijl is goed herkenbaar. In 1930 heeft dezelfde architect een verdere uitbreiding ontworpen in de vorm van een kloosterplattegrond rond een grote binnentuin. De kapel met glas-in-loodramen dateert ook uit die tijd. In 1952 is alweer een nieuwe vleugel toegevoegd. In 1968 vertrok de kloosterorde uit het gebouw, dat vervolgens in handen kwam van de Leidse universiteit. Daarna wisselde het verschillende malen van eigenaar. Diverse ontwikkelaars hadden plannen voor sloop en nieuwbouw, maar als gevolg van de acties van verschillende partijen in de stad, waaronder ook het Cuypers Genootschap, heeft de SLS in de zomer van 2001 dit monumentale pand kunnen verwerven.

Projectbeschrijving Het voormalige Elisabeth Ziekenhuis aan de Hooigracht is in 2001 door de SLS gekocht voor ruim € 6 miljoen. In dit gemeentelijk monument zijn voor ongeveer € 2 miljoen voorzieningen aangebracht voor vier jaar voor het huisvesten van circa 230 voornamelijk buitenlandse studenten. Voor een adequate huisvesting dient het gebouw echter grondig te worden verbouwd. Het architectenbureau Roos en Braaksma is aangezocht om dit project te ontwikkelen. De woningen lijken het meest geschikt voor de doelgroep short stay. Verwachte startdatum van de verbouw is september 2005. Op basis van de geraamde huurontvangsten (gemiddeld € 367 per maand op prijspeil 2003) en kosten (bedrijfswaarde) is de investeringsruimte ca. € 2,5 miljoen. Een globale schatting op dit moment van de investeringskosten bedraagt minstens € 6 miljoen. Na verbouwing resteert een onrendabele top van ongeveer € 2 miljoen.

Projectgegevens Locatie Aantal éénheden Kosten aankoop en initiële aanpassingen Kosten verbouwing Gemiddelde huurprijs Onrendabele top Startdatum verbouw

: Hooigracht 15, voormalig Elisabeth Ziekenhuis : 92 1-kamer-, 68 2-kamer appartementen en 29 kamers met gedeelde voorzieningen : € 8 miljoen : (minimaal) € 6 miljoen : € 367,: € 2 miljoen : september 2005

Gevraagd: De financiering van de verbouw dient te geschieden tegen zo laag mogelijke kosten. SLS nodigt u uit om behoud en herbestemming van een bijzonder gebouw mogelijk te maken en tegelijkertijd een bijdrage te leveren aan het oplossen van de kamernood. De SLS zoekt een collegacorporatie, die bereid is een laagrentende lening te verschaffen ter grootte van de investeringskosten voor dit project, zijnde € 6 miljoen, met een looptijd van 15 tot 20 jaar.

Voor nadere informatie: SLS Lisa Johnson, directeur 071-5161718 30


Leiden: Hugo de Grootstraat 32 Eind december 2002 heeft de SLS het pand Hugo de Grootstraat 32 van de Universiteit Leiden gekocht. Net als het voormalig Elisabeth ziekenhuis prijkt ook dit pand op de monumentenlijst. Het pand dat ligt in de binnenstad van Leiden, komt in de zomer 2004 beschikbaar als gevolg van de verhuizing van de Rechtenfaculteit. Het pand is een rijksmonument, gebouwd in 1895 als farmaceutisch laboratorium naar het ontwerp van Cuypers leerling J. van Lokhorst. Hij werkte in een kenmerkende stijl in een combinatie van bakstenen en natuurstenen, en een levendige gevelsilhouet met torentjes, dakkapellen en spitsboogvensters.

Projectbeschrijving In september 2004 wordt gestart met de verbouw van dit pand. De ontwikkeling wordt in eigen beheer uitgevoerd. De doelgroep voor bewoning is nog niet bekend. Vooralsnog is rekening gehouden met een gemiddelde kale huur van € 216 per maand op prijspeil 2002. De geraamde verbouwkosten bedragen ongeveer € 1,2 miljoen. Na verbouwing resteert een onrendabele top van ongeveer € 1 miljoen.

© Hielco Kuipers

Projectgegevens Locatie Aantal éénheden Aankoopkosten Kosten verbouwing Gemiddelde huurprijs Onrendabele top Startdatum verbouw

: Hugo de Grootstraat 32 : 13 1-kamer appartementen, 78 kamers met gedeelde voorzieningen : € 3,1 miljoen : € 1,2 miljoen : € 216,: € 1 miljoen : september 2004

Gevraagd: De financiering van de verbouw dient te geschieden tegen zo laag mogelijke kosten. SLS nodigt u uit om behoud en herbestemming van een Rijksmonument mogelijk te maken en tegelijkertijd een bijdrage te leveren aan het oplossen van de kamernood. De SLS zoekt een collegacorporatie, die bereid is een laagrentende lening te verschaffen ter grootte van de investeringskosten voor dit project , zijnde € 1 miljoen, met een looptijd van 15 tot 20 jaar.

Voor nadere informatie: SLS Lisa Johnson, directeur 071-5161718

© Hielco Kuipers

31


Stadspanden Nijmegen

Referentie nieuwbouw


Stadspanden Nijmegen

© Anthoney Fairley

Nijmegen


SSHN: projecten in Nijmegen Nijmegen: Aankoop van stadspanden De SSHN wil in de periode tot 2010 in totaal 1.000 wooneenheden toevoegen aan haar huidige bestand van ongeveer 4.200 eenheden. Enerzijds wil de SSHN hiermee inspelen op de structurele behoefte tot uitbreiding in Nijmegen, anderzijds voorziet dit aanbod ook in de behoefte aan vervangende woonruimte, samenhangend met de herstructurering van het wooncomplex Hoogeveldt direct na 2010. Dit laatst genoemde complex bestaat uit ongeveer duizend kamers, die met een gemiddelde grootte van ongeveer 12 m2 niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Door de samenvoeging verdwijnen er na 2010 circa 500 kamers. Door deze kamers reeds vóór 2010 te vervangen, wordt het aanbod tijdelijk vergroot tot circa 5.200 wooneenheden (in verband met stagnerende doorstroming), wat ná 2010 weer teruggebracht zal worden tot circa 4.700 wooneenheden (als de markt dat aangeeft). De SSHN is reeds gestart met de nieuwbouw van ruim vierhonderd eenheden op de campus. Deze kan zij uit geheel uit eigen middelen te financieren, rekening houdend met het beschikbaar stellen van grond onder zeer gunstige condities door de Katholieke Universiteit Nijmegen.

Projectbeschrijving Naast deze nieuwbouw wil de SSHN in 2003 en 2004 een aantal stadspanden aankopen en verbouwen voor kamergewijze verhuur en zo het aanbod aan kamers met ongeveer 100 eenheden uitbreiden. De SSHN richt zich op de aankoop van een aantal voor de doelgroep gunstig gelegen panden, die goed voor dit doel te verbouwen zijn. De SSHN wil deze panden gedurende zeker 15 jaar exploiteren. Na deze periode zal afhankelijk van vraag en marktsituatie, beslist worden of deze panden doorgeëxploiteerd worden. Aangezien deze panden op de vrije markt verworven moeten worden zijn locaties en precieze investeringsbedragen nog niet te geven. De SSHN zal per pand een transparante begroting opstellen inzake de aankoop, verbouwing, beheerskosten en uitgaande van betaalbare huurprijzen (85% maximale huur), te baseren op WSW-parameters. Op grond hiervan kan per aan te kopen pand, de hoogte van de benodigde lening vastgesteld worden.

Projectgegevens Locatie Aantal éénheden Oppervlakte éénheden Stichtingskosten (per éénheid) Gemiddelde huurprijs kaal Onrendabele top (per éénheid) Startdatum

: Diverse locaties, mede afhankelijk van het aanbod : 100 éénheden onzelfstandig, door aankoop van 5-10 stadspanden : variabel : PM : 85 % van maximaal redelijk : PM : najaar 2003-2004

Gevraagd De SSHN zoekt collegiale financiering ten behoeve van de aankoop en verbouwing van de te verwerven panden. De SSHN is bereid hiervoor hypothecair onderpand te bieden. De SSHN denkt daarbij aan rentevrije of laagrentende leningen in de orde van grootte van € 1 miljoen per pand, gedurende 15 jaar. Desgewenst kan hieraan in overleg, een voor de collegacorporatie op maat gesneden invulling aan gegeven worden.

Voor nadere informatie: SSHN Max Derks, directeur 024 – 3594940. 34


Nijmegen Nieuwbouw van 500 eenheden voor tijdelijke uitbreiding/vervanging Met de reeds gestarte nieuwbouw en de plannen voor de aankoop van stadspanden moeten ongeveer 500 van de noodzakelijke 1000 eenheden worden gerealiseerd. De SSHN is daarnaast in overleg met de gemeente Nijmegen om passende locaties voor de nieuwbouw van 500 wooneenheden. Met deze nieuwbouw wil de SSHN vooruitlopen op de vervanging van de 500 kleine eenheden, die na 2010 verdwijnen als gevolg van de herstructurering van het wooncomplex Hoogeveldt. Hoogeveldt wordt daarmee na 2010 omgevormd van een complex met 1.000 kleine eenheden, naar een complex met circa 500 grotere wooneenheden van circa 24 m2. Door vooruitlopend te vervangen, wordt voorzien in de deels tijdelijke behoefte aan extra kamers in het Nijmeegse, als gevolg van stagnerende doorstroming naar de reguliere huurmarkt.

Projectbeschrijving In overleg met de gemeente Nijmegen, zoekt de SSHN naar een passende locatie, enkele opties worden op dit moment verkend. Voorlopig wordt uitgegaan van 500 deels onzelfstandige wooneenheden met een oppervlakte van 24 m2 tot ca. 35 m2 (met de mogelijkheid tot samenvoeging tot grotere zelfstandige eenheden). Hiermee is een investering gemoeid van circa € 35 miljoen, inclusief grondverwerving, met een onrendabele top van circa € 8 miljoen (WSW-parameters). Rekening houdend met grondverwerving en bestemmingsplanaanpassing, wordt ingezet op start van de bouw in de loop van het jaar 2005.

Projectgegevens Locatie Aantal éénheden Oppervlakte éénheden Planfase Stichtingskosten Stichtingskosten per éénheid Gemiddelde huurprijs kaal Onrendabele top Onrendabele top per éénheid Startdatum

: : : : : : : : : :

Diverse mogelijkheden, eind 2003 bekend 500 zelfstandige en onzelfstandige éénheden 24-35 m2 initiatieffase, locatie-onderzoek € 35 miljoen € 70.000,PM € 8 miljoen € 16.000,medio 2005

Gevraagd De SSHN nodigt u uit mede te investeren om de nieuwbouw mogelijk te maken. Er zal een deelnemersconstructie worden opgezet, waarbij de mogelijkheid van een CV-constructie uitgangspunt is. Ook met enkele Nijmeegse collegacorporaties zal overleg plaatsvinden over participatie in deze plannen.

Voor nadere informatie: SSHN Max Derks, directeur 024 – 3594940.

35


Campus De Uithof, Utrecht



SSH Utrecht: Gebiedsontwikkeliing Campus Uithof In De Uithof zijn veel opleidingen van de Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht gevestigd, evenals een aantal instellingen op medisch gebied. Sinds 1999 wordt er ook gewoond in dit bijzondere gebied; 1000 studenten huren hier woonruimte van de SSH Utrecht. In het licht van het realiseren van een echte campus op de Uithof krijgt het wonen een duidelijker en zwaarder accent. Met het oprichten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III, een project voor circa 300 bewoners, heeft de SSH Utrecht begin 2003 de eerste stappen gezet om dit te realiseren. Inmiddels zijn de 23 participaties geplaatst, waarmee deze CV het eerste voorbeeld is in Nederland van een unieke samenwerking van corporaties uit verschillende delen uit het land.

Projectbeschrijving De SSH Utrecht is met UU, HvU en gemeente Utrecht gestart met het programmatisch verder invullen van de visie ‘campus Utrecht’. Voor een aantal specifieke plekken is de opdracht geformuleerd om tot intensivering van met name woonfuncties over te gaan. De locaties hebben gezien hun ligging een duidelijke relatie met de verschillende onderwijsfuncties in het gebied en zullen dus met woonruimte voor studerenden worden ingevuld. Deze uitbreiding met 700 wooneenheden in De Uithof wil de SSH Utrecht realiseren door middel van tijdelijke accomodatie, nieuwbouw en eventueel ombouw van bestaande Universiteitspanden. In een op te richten Commanditaire Vennootschap Gebiedsontwikkeling Campus Uithof zal de SSH Utrecht het plan nader uitwerken. Deze organisatie neemt ook na realisatie het beheer voor haar rekening.

Projectgegevens Locatie Aantal eenheden Oppervlakte eenheden Planfase Stichtingskosten Stichtingskosten per eenheid Gemiddelde huurprijs (netto) Onrendabele top Onrendabele top per eenheid Startdatum

: diverse plekken in De Uithof : 700 : 17 a 27 m2 netto (zelfstandig en onzelfstandig) : massa- / capaciteitstudie : € 56 miljoen (wellicht verdeeld over twee of drie projecten) : € 80.000,: € 300,: € 12,6 miljoen : € 18.000,: 2006 / 2007

Gevraagd Gezien het succes van de Commanditaire Vennootschap Uithof III, zal nu ook een CV opgezet worden. Het is een fiscaal transparante constructie, waarbij gedeeld eigendom met meerdere partijen mogelijk is. De nadere planuitwerking, ontwikkeling van het vastgoed en het beheer ligt bij de SSH Utrecht als beherend vennoot . Wij nodigen u (wederom) uit om mee te investeren en als stille vennoot deel te nemen aan de CV Gebiedsontwikkeling Campus Uithof

Voor nadere informatie: SSH Utrecht Ton Jochems, directeur 030 – 2525725 38



BIJLAGE I Aanbevelingen pilot Utrecht De tekorten in de studentenhuisvesting kunnen binnen een aantal jaren sterk worden verminderd, maar slechts als alle betrokken partijen, inclusief de rijksoverheid, hun bijdrage leveren. Van de verschillende partijen wordt het volgende gevraagd:

Gemeente - De Gemeente brengt locaties in beeld voor nieuwe studentencomplexen. - De Gemeente neemt een deel van het tekort in de nieuwbouw voor haar rekening. - De Gemeente schaft de omzettingsheffing af om de particuliere kamermarkt te stimuleren. - De Gemeente ondersteunt de invoering van certificering van particuliere verhuurders als middel om de kwaliteit op de particuliere kamermarkt te borgen. - De Gemeente benut haar voorkeursrecht bij aankopen van rijksgebouwen voor studentenhuisvesting.

Onderwijsinstellingen - De onderwijsinstellingen leveren gebouwen en grond voor ontwikkeling van studentenhuisvesting. - De onderwijsinstellingen nemen een deel van het tekort in de nieuwbouw voor haar rekening.

SSH's - De SSH's ontwikkelen nieuwe studentencomplexen, die onder de huidige condities alleen met forse onrendabele investeringen te realiseren zijn. - De SSH's staan borg voor het grootste deel van de tekorten vanuit hun vermogen of steun van collega's. - De SSH's herontwikkelen en beheren slooppanden voor tijdelijk gebruik door studenten. - De SSH's nemen minder gespecialiseerde verhuurders werk uit handen (bemiddeling, beheer, incasso).

Particuliere verhuurders - (Belangenorganisaties van) Particuliere verhuurders voeren certificering van panden in om de kwaliteit van de particuliere kamerverhuur te borgen. - (Belangenorganisaties van) Particuliere verhuurders onderzoeken de mogelijkheden van particuliere nieuwbouw voor studenten. - Belangenorganisaties van particuliere verhuurders brengen de vraag naar beheerdiensten in beeld en ontwikkelen daar instrumenten voor.

Studenten - De studenten schrijven zich op tijd in voor een zelfstandige woning (aan het begin van hun studie, dus). 40

Rijksoverheid - De rijksoverheid voert de huursubsidie voor kamers weer in om de productie daarvan op te voeren. - De rijksoverheid maakt een 'campuscontract' mogelijk, alleen op universiteitsterreinen. - De rijksoverheid maakt een 'herstructureringscontract' mogelijk, met recht op herhuisvesting. - De rijksoverheid faciliteert de CV-constructie als model voor collegiale financiering (o.a. door ontheffing van de Centraal Fondsbijdrage).


BIJLAGE II Werken aan oplossingen Om alle ambities te kunnen verwezenlijken, ondernemen de Kencesleden een breed scala aan activiteiten. De studentenhuisvesters zijn creatief en daadkrachtig aan de slag. Deze bijlage geeft een uitgebreid overzicht van behoefte en ambitie per werkgebied en van projecten en activiteiten van de zeven Kencescorporaties.

Utrecht: behoefte en ambities In kennisstad Utrecht zijn diverse instellingen voor hoger onderwijs. De grootste zijn de Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht, samen goed voor ongeveer 50.000 studenten, waarvan ruim 38.000 voltijdsstudenten. Daarnaast zijn in Utrecht de Hogeschool voor de Kunsten, de Hogeschool Domstad en de Marnixacademie te vinden. Met een dergelijk groot onderwijsaanbod is de druk op betaalbare woonruimte groot. Utrecht heeft dan ook een structureel tekort aan studentenhuisvesting. Ruim één op de tien (4.200 oftewel 11 procent) van de voltijdstudenten is actief op zoek naar woonruimte. De helft van hen woont al in Utrecht, zodat er een acuut kamertekort voor ruim 2.000 woningzoekende studenten van buiten Utrecht bestaat (peiljaar 2002). Duidelijk is ook dat een groep studenten thuis blijft wonen vanwege deze kamernood. De wachttijden voor bestaande complexen van de SSH Utrecht zijn sinds 1998 opgelopen van gemiddeld negen maanden naar gemiddeld twintig maanden. De SSH Utrecht heeft 7.500 personen op de diverse wachtlijsten staan. De komende jaren verwacht men in Utrecht een verdere groei van het aantal studenten, terwijl er vanwege de groei van het aantal buitenlandse studenten nog een aanvullende behoefte van 1.000 eenheden is. Gezien deze ontwikkelingen is de SSH Utrecht tot 2010 van plan 1.600 eenheden bij te bouwen en 540 eenheden aan het bezit toe te voegen door aankoop van bestaande (stads)panden. Uitbreiding van het aantal eenheden zal voor een deel ook plaatsvinden in Amersfoort. De Hogeschool van Utrecht biedt namelijk ook onderwijs in deze stad. Tot 2010 wil de corporatie voorts jaarlijks 1.600 tijdelijke eenheden beschikbaar krijgen. Daartoe wordt een wisselende portefeuille van sloop- en herstructureringswoningen, kantoorpanden, bejaardenhuizen, zusterflats en andere herbestemmingscomplexen samengesteld. Doorstromingsmaatregelen moeten zo'n 300 eenheden vrij krijgen, nieuw particulier aanbod levert naar schatting de komende jaren 430 extra eenheden op. Aankoop Vanaf 2000 zijn tien vastgoedprojecten aangekocht, grotendeels projecten die al een woonbestemming hadden, deels ook voormalige kantoorruimte. In totaal gaat het om bijna 300 een-

heden voor verschillende doelgroepen (reguliere studenten, short stay, begeleide kamerbewoning). Met de aankoop is een investering van bijna € 13,5 miljoen gemoeid waarvan bijna € 1 miljoen onrendabel. De statiegeldkamer Een creatief initiatief van geheel andere orde is de statiegeldkamers. Het idee voor statiegeldkamers houdt in dat de SSH Utrecht samenwerkt met zes tot acht ouders van studenten. De ouders lenen de SSH Utrecht een bedrag om de aankoop van een pand voor hun studerende kinderen mogelijk te maken. Op deze manier is de onrendabele top voor de SSH Utrecht gedekt - de SSH Utrecht zou het pand anders niet kopen. De ouders ontvangen bij het beëindigen van de huur het uitgeleende geld terug, als ware het statiegeld. Nieuwbouw Aan het nieuwbouwfront heeft de SSH Utrecht sinds 2000 drie projecten gebouwd. Aan het Boerhaaveplein zijn in 2002 inmiddels 11 nieuwe appartementen opgeleverd; ze vergden een investering van bijna € 1,5 miljoen. De corporatie nam de onrendabele top van ruim € 200.000 voor eigen rekening. Een tweede project is Uithof II (De Bisschoppen), een nieuwbouwcomplex dat op het universiteitsterrein De Uithof gebouwd gaat worden. De bouw van 550 eenheden, op te leveren in 2005, kost bijna € 38 miljoen. Van het onrendabele deel ter grootte van ruim € 9 miljoen neemt de corporatie bijna € 6 miljoen voor haar rekening. Het resterende bedrag wordt gefinancierd met bijdragen van de gemeente Utrecht, de Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht. Het derde project heet Uithof III. Zoals de naam al aangeeft, zal ook dit complex op de campus gerealiseerd worden. Het investeringsbedrag is geraamd op € 23 miljoen. Het onrendabele deel van € 6 miljoen wil de SSH Utrecht opvangen via collegiale samenwerking. Daarvoor wordt het model van de CVconstructie gebruikt. Tijdelijke huisvesting De Utrechtse studentenhuisvester heeft hiernaast een aantal lopende projecten voor tijdelijke huisvesting. Voormalig bejaardenhuis Titus Brandsma is in 2001 in gebruik genomen. Vermoedelijk kunnen de 300 verhuureenheden (voor short stay en voor reguliere studenten) tot december 2004 bewoond worden. Een seniorencomplex, Rheyngaarde, biedt vanaf medio 2002 tot medio 2004 plaats aan 200 tijdelijke eenheden voor short stay. Voor hetzelfde doel zijn 170 eenheden in 80 herstructureringswoningen aan de Rijnlaan tot dit voorjaar in gebruik. In een voormalig zusterhuis (het Witte Huis) worden vanaf zomer 2003 120 reguliere studenten gehuisvest. De studenteneenheden in het Witte Huis zullen tot eind 2005 gebruikt worden. Er is momenteel overleg over het tijdelijk gebruik van een kantoor dat op termijn gesloopt wordt. Ook daar zouden tot medio 2008 onveer 120 studenten gehuisvest kunnen worden.

41


Aanvullend op deze projecten heeft de SSH Utrecht met drie collegacorporaties (Mitros, Bo-Ex en Portaal) afspraken om de komende vijftien jaar - beginnend vanaf 2003 - in het herstructureringsbezit jaarlijks 1.250 eenheden (400 tot 600 woningen) beschikbaar te stellen voor tijdelijke studentenhuisvesting. Begin 2003 zijn pas enige tientallen eenheden vrijgekomen, maar de verwachting is dat de komende tijd grotere aantallen beschikbaar komen. Particuliere markt Op de particuliere markt streeft de SSH Utrecht ernaar tot 2008 met een actief aankoopbeleid van particuliere panden haar voorraad uit te breiden met 540 studenteneenheden. De corporatie onderzoekt samen met Vastgoedbelang ook mogelijkheden om particulieren te faciliteren bij de verhuur van kamers. Doorstroming Ten behoeve van een betere doorstroming is in Utrecht een gecombineerde inschrijving doorgevoerd. Studenten schrijven zich nu met één handeling in bij de SSH Utrecht en bij WoningNet, zodat ook reguliere vervolghuisvesting na het afstuderen makkelijker te krijgen is. De corporatie, de universiteit, de hogeschool, gemeente en bemiddelingsbureau SJHU geven gezamenlijk voorlichting over huisvestingsmogelijkheden voor studenten en afgestudeerden. Verder wil de studentenhuisvester, als het wettelijk mogelijk wordt, campushuurcontracten invoeren voor de projecten op het universiteitsterrein. Zo'n contract beperkt de duur van verhuur tot maximaal zes maanden na het afstuderen.

Delft en Den Haag: behoefte en ambities Volgens ramingen volgen in 2003 13.000 Nederlandse en 1.000 buitenlandse reguliere studenten onderwijs aan de TU Delft. De vraag naar woonruimte stijgt de laatste jaren met 200 à 300 eenheden per jaar, maar recent neemt deze vraag exponentieel toe vanwege een scherpe stijging van het aantal buitenlandse studenten. De vraag naar huisvesting voor short stay, ten behoeve van (buitenlandse) studenten die kort onderwijs volgen, neemt eveneens toe. In Den Haag stijgt het aantal studenten net als in Delft gestaag, naar circa 17.500 in 2010. Ontspanning op de woningmarkt voor studenten in Delft en Den Haag is beslist niet te verwachten. Studentenhuisvester DUWO heeft daarom de ambitie om tot 2010 in de regio Haaglanden structureel 3.250 verhuureenheden aan de woningmarkt toe te voegen. Hiervan zullen 2.750 eenheden nieuw gebouwd worden, 500 eenheden worden verkregen door aankoop van bestaand vastgoed. Met doorstromingsmaatregelen hoopt DUWO circa 100 eenheden extra vrij te krijgen. Aan tijdelijke huisvesting in onder meer slooppanden komen de komende jaren ongeveer 200 eenheden per jaar beschikbaar.

42

Aankoop DUWO is net als de SSH Utrecht recentelijk bijzonder actief geweest bij het uitbreiden van het aanbod. Vanaf 2000 zijn bijvoorbeeld dertig bestaande panden aangekocht (woningen, kantoren e.d.). waarin 730 eenheden zijn ondergebracht voor

short stay en reguliere studenten. Hiermee was een totaal investeringsbedrag van € 35 miljoen gemoeid; € 7 miljoen hiervan was onrendabel. Nieuwbouw Aan nieuwbouw zijn drie grote projecten opgestart. Het Haagse project Laaktoren, dit jaar gereed, zal onderdak bieden aan ruim driehonderd reguliere studenten. Het investeringsbedrag is € 20 miljoen, de onrendabele top 6,5 miljoen. Voor het terrein van de TU Delft liggen plannen klaar voor de projecten TUnoord (700 reguliere eenheden, gereed vanaf 2005) en TUmidden (500 reguliere eenheden, gereed vanaf 2004). De investeringsbedragen zijn respectievelijk € 46 en 30 miljoen, de onrendabele delen € 12 en 5 miljoen. Tijdelijke huisvesting Een lopend project voor tijdelijke huisvesting van DUWO is het project Leeuwenhoeksingel. Hier heeft de corporatie woningen in beheer gekregen, die over een jaar of twee gesloopt zullen worden ten behoeve van de bouw van een NS-station. In de woningen worden honderd verhuureenheden voor short stay ingezet. Daarnaast zullen op het TU-terrein in prefab kunststof ‘spaceboxen’ en co-containers ruim 200 studenten tijdelijk gehuisvest worden. Particuliere markt Op de particuliere markt koopt of verkoopt DUWO panden als de prijs rendabel of ten minste budgettair neutraal is bij een exploitatie over vijftig jaar. Tot nu toe voegen de activiteiten op de particuliere markt zo'n 100 verhuureenheden aan het bestand van de corporatie toe. Doorstroming DUWO onderzoekt of op het terrein van een voormalige brandweerkazerne in Delft woningen gerealiseerd kunnen worden voor afgestudeerden, ten behoeve van de doorstroming. Het gaat om circa 100 gestapelde driekamerwoningen, deels voor de verkoop.

Enschede: behoefte en ambities Onderwijsinstellingen in Enschede zijn de Universiteit Twente en de Saxion Hogescholen. In totaal studeren er ruim 20.000 studenten. Ongeveer tachtig procent van de studenten van de Universiteit Twente woont op kamers. Veel studenten aan de Saxion Hogescholen wonen in de regio; het aantal studenten op kamers is niet bekend. De krapte op de woningmarkt in Enschede neemt toe. De doorstroming stagneert, de mutatiegraad daalt . Door de herstructurering in Enschede en de afname van het kameraanbod van particulieren neemt het aanbod voor studenten verder af. Er is inmiddels het hele jaar door een wachtlijst voor (nieuwe) kamerzoekenden bij Acasa. Acasa heeft bij de Gemeente aangegeven dat er op korte termijn uitbreiding met minimaal tweehonderd eenheden noodzakelijk is. Tot 2010 wil Acasa tussen de 1500-1600 eenheden realiseren. Deels betreft dat vervanging van eenheden die op termijn


gesloopt worden. Zo gaat Acasa een complex met 377 eenheden (complex Calslaan) slopen in 2006, omdat het niet meer voldoet aan de eisen die de gebruiksvergunning stelt. In de stad heeft Acasa verder een complex in beheer (complex Macandra), dat op termijn uit de markt zal worden genomen (180 eenheden voor short stay). Nieuwbouw Komend jaar realiseert Acasa twee nieuwbouwprojecten in het centrum van Enschede. Bij project Wilhelminastraat gaat het om 52 eenheden met gemeubileerde huisvesting voor buitenlandse studenten en gasten. Het project Walstraat betreft 19 eenpersoonsappartementen. Beide projecten worden met collegiale samenwerking gerealiseerd. Tijdelijke huisvesting Acasa heeft in de stad Enschede tijdelijk een aantal panden aangetrokken van Enschedese collega-corporaties, lokale makelaars en particulieren. Deze panden worden voornamelijk ingezet voor short stay. Particuliere markt Via de particuliere markt komen er per saldo per 2005 (door de aankoop, maar ook de sluiting van een complex) 77 verhuureenheden bij. Doorstroming Acasa voert een actief beleid om oneigenlijke bewoning tegen te gaan. Bewoners die niet tot de doelgroep behoren, verwijst men door naar de reguliere woningcorporaties. Met de collega-corporaties zijn regelmatig gesprekken over het aanbod, om afgestudeerden een wooncarrière te bieden.

Tilburg en Breda: behoefte en ambities In het werkgebied van Wonen Midden Brabant en fusiepartner WonenBreda (de naam wordt WonenBreburg) zijn aan hogeronderwijsinstellingen aanwezig: Universiteit van Tilburg, Fontys Hogeschool en Stichting Brabantse Hogescholen. In totaal zijn er 19.000 studenten ingeschreven. Daarvan wonen er naar schatting 8.000 op kamers. De gemeente, de universiteit, de hogescholen en Wonen Midden Brabant werken sinds 2001 in een taskforce samen om de kamernood op te lossen. Betrokken partijen in Tilburg verwachten dat er bij ongewijzigd beleid in 2006 een tekort van ruim 1.000 studentenkamers zal zijn. Wonen Midden Brabant wil daarom de komende jaren 350 eenheden realiseren in nieuwbouwen verbouwprojecten en 300 eenheden door aankoop. In herstructureringspanden mikt WonenBreburg op 100 tot 250 tijdelijke eenheden per jaar, terwijl doorstromingsmaatregelen en het bevorderen van nieuw particulier aanbod respectievelijk 100 en 200 extra eenheden moet opleveren. In het werkgebied van het voormalige WonenBreda, de recente fusiepartner van Wonen Midden Brabant uit Tilburg, is studentenhuisvesting momenteel eveneens een apart aandachtsveld. Op grond van een eerste marktverkenning is duideijk dat ook in Breda meer studenteneenheden noodzakelijk zijn.

Aankoop Wonen Midden Brabant kocht tussen 2000-2002 vijf particuliere panden aan met in totaal vijftien kamers; de panden staan op de nominatie voor sloop en nieuwbouw. Wonen Midden Brabant zet ze tot eind 2003 in voor reguliere studentenhuisvesting en huisvesting van AIO's (assistenten in opleiding) en werkende jongeren. Daarna zal er op de plek van de gesloopte panden nieuwbouw komen.

Nieuwbouw Wonen Midden Brabant bereidt nieuwbouw van enkele honderden eenheden studentenhuisvesting voor. Het project bevindt zich in de initiatieffase. Er worden haalbaarheidsstudies voor een aantal locaties gedaan. Als die positief uitpakken, zal de start van de bouw naar verwachting in 2004 plaatsvinden en wordt er in 2005 opgeleverd. Voorts onderzoekt Wonen Midden Brabant de mogelijkheden om IDF-bouw toe te passen. Tijdelijke huisvesting De Brabantse corporatie heeft hiernaast een aantal projecten voor tijdelijke huisvesting. In totaal komen er in 2003 300 eenheden in 100 te herstructureren vierkamerflats beschikbaar. Ze zullen anderhalf tot drie jaar in gebruik zijn voor reguliere studenten en voor short stay. Tevens wordt bekeken of een school voor een periode van drie jaar geschikt gemaakt kan worden voor bewoning door 24 reguliere studenten en voor short stay. Particuliere markt Op de particuliere markt heeft de corporatie vanaf augustus 2002 tot op heden 25 nieuwe hospitaverhuringen gerealiseerd. De corporatie geeft informatie over hospitaverhuringen, adviseert hospita's (bijvoorbeeld over regelgeving en huurprijsbepaling) en bemiddelt tussen hospita's en potentiële huurders. Bij hospitaverhuur aan buitenlandse studenten neemt Wonen Midden Brabant het administratief beheer en het huurincassorisico over van de hospita. Doorstroming Wonen Midden Brabant voert een voorlichtingscampagne om studenten bewust te maken van het feit dat men zich vroegtijdig in dient te schrijven voor nieuwe huisvesting na het afstuderen. Aanvullend wordt informatie gegeven over wachttijden, mogelijkheden om in aanmerking te komen voor andere woonruimte en wat dies meer zij. Zodra een student twee jaar bij Wonen Midden Brabant huurt, krijgt hij of zij schriftelijke informatie hierover. Studenten die vier jaar of langer huren, worden periodiek aangeschreven; ze moeten dan aantonen nog studerend te zijn. Als gevolg van deze acties zijn er in 2002 ongeveer twintig afgestudeerden verhuisd. Dit jaar start Wonen Midden Brabant de eerste juridische procedures om de huurovereenkomsten van twee afgestudeerden te ontbinden.

43


Nijmegen: behoefte en ambities De hoger onderwijsinstellingen in het werkgebied van de SSH Nijmegen, zijn de Katholieke Universiteit Nijmegen (KUN) en de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN). Aan de KUN studeren ongeveer 15.000 voltijdstudenten. Ook de HAN telt circa 15.000 studenten, waarvan er ruim 6.000 een opleiding in Nijmegen volgen. Voor de in totaal 21.000 studenten, zijn er in Nijmegen ongeveer 13.000 kamers. Een aanzienlijk en toenemend deel van de studenten woont noodgedwongen thuis. Door de komst van HBO Diedenoort in 2004 (vanuit Wageningen), zullen naar verwachting ongeveer zevenhonderd studenten extra naar Nijmegen komen, waarvan de helft op kamers wil wonen. De extra kamerbehoefte in Nijmegen wordt ingeschat op ongeveer 1.000 wooneenheden, waarvan de helft een structureel karakter heeft. De andere helft is min of meer tijdelijk als gevolg van een ‘prop’ in de doorstroming naar zelfstandige woonruimte. De SSHN heeft Laagland’ advies opdracht gegeven de situatie op de kamermarkt vóór de zomer van 2003 nader te analyseren. De SSHN wil de komende jaren 1.000 nieuwe eenheden aan het woonbestand van 4.200 eenheden toevoegen. Enerzijds wordt hiermee ingespeeld op de structurele behoefte tot uitbreiding in Nijmegen. Anderzijds voorziet dit aanbod ook in de behoefte aan vervangende woonruimte, samenhangend met het samenvoegen van de ongeveer 1.000 kamers (12 m2) op het wooncomplex Hoogeveldt direct na 2010. Door deze samenvoeging verdwijnen er na 2010 ongeveer 500 kamers. Door deze kamers reeds vóór 2010 te vervangen, wordt het aanbod tijdelijk vergroot tot ongeveer 5.200 wooneenheden, wat ná 2010 weer teruggebracht zal worden tot ongeveer 4.700 wooneenheden (als de markt dat aangeeft). Aankoop De SSHN heeft sinds 2000 geen bestaande panden aangekocht. Wel heeft de corporatie belangstelling voor overname van circa 140 onzelfstandige eenheden van het Gemeentelijk Woningbedrijf. De Nijmeegse studentenhuisvester wil deze eenheden inzetten voor studerende jongeren. De Gemeente heeft haar beleid hierin nog niet bepaald.

44

Nieuwbouw In samenspraak met de Katholieke Universiteit Nijmegen(KUN) is een studie uitgevoerd naar mogelijkheden voor nieuwbouw op de campus. Daaruit bleek dat er ruim 400 zelfstandige wooneenheden - voor de helft voor reguliere studenten, voor de helft short stay - en een ondergrondse parkeergarage te realiseren zijn. Daarvoor bleek later wel een bestemmingswijziging door de gemeente nodig te zijn. De wijzigingsprocedure is inmiddels in gang gezet. De KUN stelt onder gunstige voorwaarden de grond gedurende 75 jaar in erfpacht aan de SSHN beschikbaar. De corporatie neemt de onrendabele top van de investering voor haar rekening. De start van de bouw is eind 2003 zodat de eenheden vóór september 2005 in gebruik kunnen worden genomen. Hiernaast onderzoekt de SSHN de mogelijkheden om een kapel bij wooncomplex Westerhelling te verbouwen tot zo'n 13 wooneenheden.

Tijdelijke huisvesting De SSHN heeft afspraken gemaakt met woningcorporatie Portaal over het tijdelijk huisvesten van studenten in enkele slooppanden, op basis van een tijdelijk huurcontract conform de Leegstandswet. Een aantal studenten met reisurgentie is naar Portaal doorverwezen. De tijdelijke huurcontracten worden rechtstreeks met Portaal aangegaan. De komende tijd zullen, tot aan 2005, in ieder geval nog eens 20 woningen tijdelijk beschikbaar komen. Doorstroming Om de doorstroming in de eigen wooncomplexen te bevorderen, verplicht de SSHN alle nieuwe huurders sinds begin 2002 zich ook direct in te schrijven voor een gewone woning in Nijmegen. De inschrijving is gratis en kan direct bij de SSHN plaatsvinden. Vanaf 2002 is het voor huurders van voorkeursen coöptatiecomplexen niet langer toegestaan er tot vijf jaar na het afstuderen te blijven wonen. Op huurders van 26 jaar en ouder is een moreel beroep gedaan naar andere huisvesting uit te kijken als ze niet meer tot de doelgroep van de SSHN behoren. Huurders van 31 jaar en ouder in de doorstroom- en coöptatiecomplexen hebben eenzelfde brief gekregen. Huurders van 40 jaar en ouder hebben te verstaan gekregen dat binnen een half jaar de huur beëindigd wordt, tenzij men kan aantonen nog steeds tot de doelgroep te behoren. Eind 2002 waren 20 van de 34 oudere huurders verhuisd, twee anderen vertrokken drie maanden later, zeven bewoners hadden contractueel nog recht op SSHN-woonruimte, tegen één oudere bewoner is een procedure via de kantonrechter aangespannen. De SSHN realiseert zich bij dit alles dat de positie van starters op de reguliere regionale woningmarkt moeilijk is. Zonodig zal de corporatie op aanvullende maatregelen aandringen als de slaagkansen van starters nog verder teruglopen.

Leiden: behoefte en ambities In de oude universiteitsstad Leiden staan ruim 18.000 studenten ingeschreven (bij de universiteit 14.400 en de hogeschool 3.700). Hiervan wonen 8.000 tot 9.000 studenten in Leiden, wat 7 procent van de totale Leidse bevolking is. De wachttijden voor kamerzoekenden zijn van zes maanden in 1999 opgelopen tot meer dan één jaar in 2002. Het aantal kamerzoekenden tot eind 2002 is meer dan verdubbeld, tot ruim 2.200. In het jaar 2000 gaf studentenhuisvester SLS al aan dat er tot 2005 ongeveer 1.000 extra eenheden nodig zouden zijn om aan de vraag te kunnen voldoen. SLS wil op grond van de vraag inmiddels binnen vijf jaar een uitbreiding realiseren van circa 1.750 verhuureenheden. Tot en met 2010 is de geplande groei van het aantal eenheden op 2.000 gesteld. Daarvan zouden er 800 nieuwbouw moeten zijn en 1.200 door aankoop bij moeten komen. Aan tijdelijke huisvesting wil SLS tot 2010 verder jaarlijks 400 verhuureenheden in herstructureringswijken in portefeuille krijgen. Daarnaast mikt de corporatie op 100 eenheden jaarlijks in gebouwen met een tijdelijk gewijzigde gebruiksfunctie.


Aankoop Tussen 2000 en 2002 heeft SLS vier projecten aangekocht, waarin in totaal bijna zeshonderd eenheden voor diverse groepen studenten (regulier, short stay) en jongeren (begeleid wonen) worden en zijn gerealiseerd. Slechts één van die projecten had bij aankoop een woonbestemming. In totaal was met de aankoop van alle projecten een investering van € 15,7 miljoen gemoeid. Aan verbouwen renovatiekosten zal SLS naar verwachting uiteindelijk € 14 miljoen kwijt zijn. Het onrendabele deel van alle investeringen is gezien de stand van de ontwikkeling van de projecten nog niet exact te bepalen. Twee projecten die het verst ontwikkeld zijn, betreffen Hooigracht 15 en Hugo de Grootstraat 32. Hooigracht 15 is het voormalige Elisabeth Ziekenhuis, in 2001 door de SLS gekocht voor ruim € 6 miljoen. In dit gemeentelijk monument zijn voor circa € 2 miljoen voorzieningen aangebracht, ten behoeve van het huisvesten van zo'n 230 voornamelijk buitenlandse studenten. Voor een adequate huisvesting dient het gebouw grondig te worden verbouwd. Hugo de Grootstraat 32 is een rijksmonument dat nu nog als juridische faculteit in gebruik is. Het werd in 1895 gebouwd als farmaceutisch laboratorium. Eind december 2002 heeft de SLS het gebouw voor € 3,1 miljoen verworven. In september 2004 zal in eigen beheer worden gestart met de verbouw. Nieuwbouw Samen met commerciële marktpartijen ontwikkelt SLS vanuit exploitatieperspectief enkele projecten, waaronder een project in Oegstgeest van 80 driekamerwoningen (zonder onrendabele top) en een complex in Leiderdorp van 120 eenheden, waaronder 27 driekamerwoningen en 93 kamers. Dit laatste project kent een onrendabele top van € 450.000. Beide projecten worden in 2004 opgeleverd. Drie bestaande locaties worden hiernaast uitgebreid met in totaal bijna tweehonderd eenheden. Tijdelijke huisvesting Aan tijdelijke huisvesting heeft SLS in Leiden, Leiderdorp en Oegstgeest verschillende projecten voor short stay in herstructureringscomplexen van collegacorporaties. In totaal gaat het momenteel om 60 eenheden, die tot eind 2005 in gebruik zullen zijn. Recent afgesloten contracten met drie collegacorporaties zullen vanaf medio 2004 een wisselende extra woningvoorraad van continu 500 verhuureenheden opleveren in herstructureringsgebieden. Ze zullen vooral voor short stay ingezet worden, tegen gemiddeld ten minste kostendekkende huren. Hiernaast wordt kantoorruimte van de universiteit verbouwd ten behoeve van bijna 50 eenheden voor short stay, te gebruiken tot september 2005. Bij particulieren brengt SLS nog een bijna 50 reguliere studenten voor tijdelijke periodes onder. Bij de diverse SLS-projecten voor tijdelijke huisvesting spelen wel enkele specifieke problemen. Vaak is er sprake van hoge investeringen in brandveiligheidsvoorzieningen. De bijkomende servicekosten voor tijdelijke eenheden zijn hoog, gelet op de beperkte afschrijvingsperiode. SLS neemt verder pas herstructureringspanden in gebruik na een gemeentelijke toestemming en/of afgifte van een sloopvergunning. Het tijdelijk wijzigen van de gebruiksbestemming van bijvoorbeeld kantoren is erg lastig in Leiden.

Particuliere markt SLS is ook op de particuliere markt actief. De corporatie heeft een actief aankoopbeleid, gericht op substantiële uitbreiding van de woningvoorraad. Daartoe kijkt men vooral naar grotere panden uit. Door samenwerking met private partijen mikt SLS hiernaast op de gezamenlijke ontwikkeling van commercieel vastgoed - zoals dure huurwoningen of winkelruimte - en studentenwoningen. Doorstroming Aan het einde van de studentenwoonketen tracht SLS de doorstroming te bevorderen met controle op het ingeschreven staan als student en met de invoering van campuscontracten. Er zal een drie-in-één-inschrijving ingevoerd worden bij SLS, de Woonwinkel en Huis-Aan-Bod. SLS geeft geen toestemming meer voor interne doorstroming na beëindiging van de studie. In opdracht van de corporatie wordt in 2003 een onderzoek uitgevoerd naar de omvang en de oorzaken van de doorstromingsproblemen binnen het woningbezit.

Wageningen: behoefte en ambities In Wageningen staan 3.700 studenten aan de universiteit ingeschreven, waarvan 70 procent op kamers woont. HBO Diedenoort, die in 2004 naar Nijmegen vertrekt, telt duizend studenten. De helft daarvan woont op kamers. Zelfs de ontspannen kamermarkt in Wageningen staat onder druk. Door de groei van het aantal internationale studenten en de verhuizing in 2006 van Hogeschool Larenstein van Deventer naar Wageningen ontstaat een extra behoefte van ongeveer 1.000 verhuureenheden. Tot 2010 wil de SSHW in deze extra behoefte voorzien met deels structurele en deels tijdelijke maatregelen. Hoe de verhouding tussen structurele en tijdelijke maatregelen zal liggen, is op dit moment nog niet exact aan te geven. Een projectgroep van SSHW, de gemeente, de universiteit en de hogeschool voert een onderzoek uit naar potentiële locaties en gebouwen. Een voorlopige schatting gaat uit van een structurele toevoeging van circa 800 eenheden aan het bestand, waarvan zo'n 750 eenheden nieuwbouw zullen zijn (inclusief projecten die van 2002 tot 2004 lopen) en circa 50 aangekocht zullen worden. Hiernaast mikt men nog op 100 tot 300 tijdelijke eenheden en op het vrijkomen van 50 tot 100 eenheden extra door doorstromingsmaatregelen. De SSHW gaat er voorlopig van uit dat alle initiatieven uit eigen middelen bekostigd kunnen worden. Aankoop In Wageningen kocht de SSHW vanaf 2000 drie studentenhuizen aan met in totaal 24 eenheden. Hiermee was een investering gemoeid van € 750.000 (onrendabel € 130.000). De corporatie heeft voorts een universiteitspand - het John Snowhuis - gekocht , dat structurele huisvesting zou kunnen bieden aan 18 tot 20 internationale studenten. Waar zich mogelijkheden voordoen, zal de SSHW serieus bekijken of overname van particuliere studentenhuizen realiseerbaar is. 45


Nieuwbouw De SSHW is bezig met de bouw van 63 eenheden aan de Nobelweg, een herstructureringsproject met een investering van ruim € 3,7 miljoen. De studentenhuisvester neemt het onrendabele deel van € 1,6 miljoen voor eigen rekening. De oplevering is voor 2004 gepland. De oplevering van twee andere nieuwbouwprojecten vindt in 2004 en 2005 plaats: het project Vijzelstraat (41 eenheden) en het project Boomgaarden (118 eenheden). De investeringen hiervoor zijn respectievelijk € 2,9 miljoen en € 7,3 miljoen. De onrendabele delen bedragen € 1,6 en 3 miljoen. Tijdelijke huisvesting Aan tijdelijke huisvesting biedt de SSHW vanaf maart 2003 35 eenheden in een voormalig kantoor van de universiteit (het IPO-gebouw) aan. De benodigde investeringen zijn door de universiteit gedaan. Het gebouw blijft eigendom van de universiteit en zal na 2008 gesloopt worden. De SSHW onderzoekt verder mogelijkheden om vanaf het najaar van 2003 100 hoogwaardige prefab eenheden in gebruik te nemen. Doorstroming Om de doorstroming te bevorderen, is het in- en uitstroombeleid voor studentencomplexen aangescherpt. Zo is de inschrijving van niet-studerende jongeren beperkt en kunnen studenten die buiten de subregio studeren, zich niet langer inschrijven. Huurovereenkomsten van niet-studenten die 30 jaar worden, van studiestakers en van afgestudeerden, worden in de toekomst na twee jaar beëindigd. De huurders zijn hiervan op de hoogte gesteld. Van huurders die al lang geleden zijn afgestudeerd, zal als eerste de huurovereenkomst formeel beëindigd worden. In het kader van afspraken met de gemeente en met Wageningse corporaties ontwikkelt SSHW tevens een voorstel om doorstroming van afgestudeerde huurders naar de reguliere woningmarkt te bevorderen.

46



Colofon: Dit is een uitgave van Kences, kenniscentrum studentenhuisvesting Bezoekadres: Ina Boudier Bakkerlaan 155 te Utrecht Postadres: Postbus 85085, 3508 AB Utrecht Telefoon: 030-2525777 [email protected] www.kences.nl Tekst: Redactie: Vormgeving: Fotografie:

48

Guido Derksen Gijsbert Mul en Coby de Vries P3/Iette Papilaja/Huizen P3/Jos Peters/Huizen

:18 Pagina 1

Recommend Documents