18, Brno tel.:

číslo: 705-43/2014 o obvyklé ceně jednotky č. 1487/47 – bytu v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 414/41050 na společných částech domu a pozemcích; o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ideální 414/40964 jednotky č. 1485/64 – jiného nebytového prostoru v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 86/41050 na společných částech domu a pozemcích; o obvyklé ceně jednotky č. 900/12 – bytu v bytovém domě č.pop. 900, 901 a 902 stojícím na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 178/10000 na společných částech domu a pozemcích; o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ideální 1/3 pozemků parc.č. 2672/1 a 2673/1, včetně příslušenství; vše katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Ostrava Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14, 709 00 Ostrava

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou pro účely exekučního řízení

Č. j.:

024 EX 7324/13

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Janas Výzkumní 733/18, 644 00 Brno tel.: 542 210 745

Datum místního šetření:

02. 06. 2014

Ocenění provedeno k datu:

02. 06. 2014

Zvláštní požadavky objednatele:

Uvést přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, uvést příslušenství a existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv.

Posudek obsahuje:

63 stran, včetně strany titulní a příloh

Vyhotovení číslo:

1–2–3

V Brně, dne:

26. 06. 2014

Tento znalecký posudek byl vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž dvě vyhotovení obdrží objednatel a jedno vyhotovení je uloženo v archivu znalce.

OBSAH 1.

NÁLEZ ............................................................................................................................................................................... 3 1.1. ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU ................................................................................................................................... 3 1.2. ROZSAH OCENĚNÍ ....................................................................................................................................................... 3 1.3. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE................................................................................................................................................... 4 1.3.1 Identifikační údaje dle výpisu z KN pro LV č. 4476 k.ú. Nové Město na Moravě ............................................... 4 1.3.2 Identifikační údaje dle výpisu z KN pro LV č. 4464 k.ú. Nové Město na Moravě ............................................... 4 1.3.3 Identifikační údaje dle výpisu z KN pro LV č. 4419 k.ú. Nové Město na Moravě ............................................... 5 1.3.4 Identifikační údaje dle výpisu z KN pro LV č. 2644 k.ú. Nové Město na Moravě ............................................... 5 1.4. OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA PODLE VÝPISŮ Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ .................................................................... 6 1.5. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU ................................................................................................. 6 1.5.1 Podklady dodané objednatelem znaleckého posudku ....................................................................................... 6 1.5.2 Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku ...................................................................................... 7 1.5.3 Použité předpisy, literatura a další podklady ..................................................................................................... 7 1.5.4 Místní šetření ..................................................................................................................................................... 8 1.6. SITUACE PŘEDMĚTNÝCH VĚCÍ NEMOVITÝCH .................................................................................................................. 8 1.6.1 Popis města ....................................................................................................................................................... 8 1.6.2 Umístění předmětných věcí nemovitých ............................................................................................................ 8 1.6.3 Celkový popis předmětných věcí nemovitých .................................................................................................... 8 1.6.4 Popis z hlediska územního plánování................................................................................................................ 9

2.

POSUDEK ....................................................................................................................................................................... 10 2.1. ZNALECKÝ ÚKOL........................................................................................................................................................ 10 2.2. DEFINOVÁNÍ OBVYKLÉ CENY....................................................................................................................................... 10 2.3. METODIKA ŘEŠENÍ ZNALECKÉHO ÚKOLU ..................................................................................................................... 10 2.4. UŽITNÝ CELEK Č. 1 .................................................................................................................................................... 11 2.4.1 Popisy .............................................................................................................................................................. 11 2.4.2 Ocenění porovnáním ....................................................................................................................................... 12 2.4.3 Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................................ 14 2.4.4 Práva a závady ................................................................................................................................................ 15 2.5. UŽITNÝ CELEK Č. 2 .................................................................................................................................................... 15 2.5.1 Popisy .............................................................................................................................................................. 15 2.5.2 Ocenění porovnáním ....................................................................................................................................... 16 2.5.3 Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................................ 16 2.5.4 Práva a závady ................................................................................................................................................ 17 2.6. UŽITNÝ CELEK Č. 3 .................................................................................................................................................... 17 2.6.1 Popisy .............................................................................................................................................................. 17 2.6.2 Ocenění porovnáním ....................................................................................................................................... 19 2.6.3 Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................................ 21 2.6.4 Práva a závady ................................................................................................................................................ 22 2.7. UŽITNÝ CELEK Č. 4 .................................................................................................................................................... 22 2.7.1 Popisy .............................................................................................................................................................. 22 2.7.2 Ocenění porovnáním ....................................................................................................................................... 22 2.7.3 Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................................ 25 2.7.4 Práva a závady ................................................................................................................................................ 25 2.8. REKAPITULACE ......................................................................................................................................................... 26 2.9. ZÁVĚR ...................................................................................................................................................................... 26

ZNALECKÁ DOLOŽKA ........................................................................................................................................................... 28

Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě

1.

NÁLEZ

1.1.

Zadání znaleckého posudku

Znalci se podle usnesení soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové, Exekutorského úřadu Ostrava, ze dne 07. 05. 2014, č. j. 024 EX 7324/13-106, ukládá ocenit: 1)

Jednotku č. 1487/47 – byt v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 4476, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 414/41050 na společných částech domu a pozemcích (zapsáno na listu vlastnictví č. 4461, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím (předmět ocenění) jako jeden užitný celek. (Užitný celek č. 1)

2)

Spoluvlastnický podíl ideální 414/40964 jednotky č. 1485/64 – jiného nebytového prostoru v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 4464, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 86/41050 na společných částech domu a pozemcích (zapsáno na listu vlastnictví č. 4461, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím (předmět ocenění) jako jeden užitný celek. (Užitný celek č. 2)

3)

Jednotku č. 900/12 – byt v bytovém domě č.pop. 900, 901 a 902 stojícím na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 4419, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 178/10000 na společných částech domu a pozemcích (zapsáno na listu vlastnictví č. 3879, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím (předmět ocenění) jako jeden užitný celek. (Užitný celek č. 3)

4)

Spoluvlastnický podíl ideální 1/3 pozemků parc.č. 2672/1 a 2673/1, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 2644, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím (předmět ocenění) jako jeden užitný celek. (Užitný celek č. 4)

V usnesení je dále uvedeno: „Znalci se ukládá, aby předmět ocenění ocenil cenou obvyklou dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., avšak aby ve svém znaleckém posudku též uvedl přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, a aby v posudku dále uvedl: -

1.2.

příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci), existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.“

Rozsah ocenění

Ocenění je provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem ocenění – Exekutorským úřadem Ostrava, Soudním exekutorem Mgr. Pavlou Fučíkovou, na základě informací poskytnutých Ing. arch. Josefem Cackem z Odboru stavebního a životního prostředí, Městského úřadu Nové Město na Moravě, na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 02. 06. 2014 a podle podmínek trhu v době jeho zpracování. Znalec při vypracování znaleckého posudku vychází pouze z informací, které mu byly o předmětných nemovitých věcech dostupné k datu vypracování znaleckého posudku. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Znalec vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů a informace z ostatních zdrojů (zejména veřejných zdrojů) jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále ověřovány.

Znalecký posudek č. 705-43/2014 strana č. 3

Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Znalec dále nepřijímá jakoukoli odpovědnost v případě, že povinný – pan Karel Beranovský, nepředložil všechny podklady, které by mohly mít vliv na zpracování znaleckého posudku. Znalec provedl posudek podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po předání posudku. Znalecký posudek je platný pouze pro uvedený účel ocenění, k datu ocenění a nelze jej použít za jiným účelem.

1.3.

Identifikační údaje

1.3.1

Identifikační údaje dle výpisu z KN pro LV č. 4476 k.ú. Nové Město na Moravě VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

k datu: 29. 04. 2014

Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. Okres: CZ0635 Žďár nad Sázavou Katastrální území: 706418 Nové Město na Moravě

Obec: 596230 Nové Město na Moravě List vlastnictví: 4476

A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Beranovský Karel, Budovatelů 1487, 592 31 Nové Město na Moravě 660709/0842 B Nemovitosti Jednotky Č.pop./ Způsob Podíl na společných Způsob ochrany Typ jednotky Č. jednotky využití částech domu a pozemku 1487/47 byt chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna byt. z. 414/41050 Vymezeno v: Budova Nové Město na Moravě, č.pop. 1485, 1486, 1487, byt. dům, LV 4461 na parcele 426/2, LV 4461 436/2, LV 4461 438/2, LV 4461 zastavěná plocha a nádvoří 280 m2 Parcela 426/2 436/2 zastavěná plocha a nádvoří 276 m2 438/2 zastavěná plocha a nádvoří 278 m2 B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz kapitola 1.4 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy – Bez zápisu Plomby a upozornění – Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Bez zápisu Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou Vyhotoveno: 29. 04. 2014

1.3.2


k datu: 29. 04. 2014



A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo

Identifikátor

Podíl

…

Beranovský Karel, Budovatelů 1487, 592 31 Nové Město na Moravě

660709/0842

414/40964

…

B Nemovitosti Jednotky Č.pop./ Způsob využití Způsob ochrany Č. jednotky 1485/64 jiný nebytový prostor chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna

Typ jednotky byt. z.

Podíl na společných částech domu a pozemku 86/41050


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Vymezeno v: Budova Nové Město na Moravě, č.pop. 1485, 1486, 1487, byt. dům, LV 4461 na parcele 426/2, LV 4461 436/2, LV 4461 438/2, LV 4461 zastavěná plocha a nádvoří 280 m2 Parcela 426/2 436/2 zastavěná plocha a nádvoří 276 m2 438/2 zastavěná plocha a nádvoří 278 m2 B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz kapitola 1.4 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy – Bez zápisu Plomby a upozornění – Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Bez zápisu Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou Vyhotoveno:

1.3.3

29. 04. 2014


k datu: 29. 04. 2014



A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Beranovský Karel, Budovatelů 1487, 592 31 Nové Město na Moravě 660709/0842 B Nemovitosti Jednotky Č.pop./ Způsob Podíl na společných Způsob ochrany Typ jednotky Č. jednotky využití částech domu a pozemku 900/12 byt chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna byt. z. 178/10000 Vymezeno v: Budova Nové Město na Moravě, č.pop. 900, 901, 902, byt. dům, LV 3879 na parcele 111/1, LV 3879 111/2, LV 3879 111/3, LV 3879 zastavěná plocha a nádvoří 259 m2 Parcela 111/1 111/2 zastavěná plocha a nádvoří 258 m2 111/3 zastavěná plocha a nádvoří 258 m2 B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz kapitola 1.4 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy – Bez zápisu Plomby a upozornění – Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Bez zápisu Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou Vyhotoveno: 29. 04. 2014

1.3.4


Okres: CZ0635 Žďár nad Sázavou Katastrální území: 706418 Nové Město na Moravě

k datu: 29. 04. 2014 Obec: 596230 Nové Město na Moravě List vlastnictví: 2644


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Beranovský Karel, Budovatelů 1487, 592 31 Nové Město na Moravě Křehlíková Věra, Na Truhlářce 2080/32, Libeň, 180 00 Praha 8 Mach Milan, Německého 653, 592 31 Nové Město na Moravě Mach Miroslav Ing., Pavlovova 1507, 592 31 Nové Město na Moravě B Nemovitosti Pozemky Parcela Druh pozemku Způsob využití Výměra [m2] 2672/1

564

2673/1

7 986

trvalý travní porost orná půda

Identifikátor

Podíl

660709/0842 585621/1867 530401/177 520223/075

1/3 1/3 1/6 1/6

Způsob ochrany chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna, zemědělský půdní fond chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna, zemědělský půdní fond

B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz kapitola 1.4 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy – Viz LV v příloze znaleckého posudku Plomby a upozornění – Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra [m2] 2672/1 83444 564 2673/1 83444 7 852 86701 134 Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou Vyhotoveno: 29. 04. 2014

1.4.

Omezení vlastnického práva podle výpisů z katastru nemovitostí

Podle výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4476 ze dne 29. 04. 2014 váznou na oceňované jednotce č. 1487/47 v budově č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojící na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2 k.ú. Nové Město na Moravě následující omezení: Zástavní práva smluvní, Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podle výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4464 ze dne 29. 04. 2014 váznou na oceňovaném spoluvlastnickém podílu na jednotce č. 1485/64 v budově č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojící na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2 k.ú. Nové Město na Moravě následující omezení: Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podle výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4419 ze dne 29. 04. 2014 váznou na oceňované jednotce č. 900/12 v budově č.pop. 900, 901 a 902 stojící na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3 k.ú. Nové Město na Moravě následující omezení: Zástavní právo exekutorské, Zástavní práva smluvní, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podle výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 2644 ze dne 29. 04. 2014 váznou na oceňovaném spoluvlastnickém podílu na pozemcích parc.č. 2672/1 a 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě následující omezení: Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnosti, týkající se omezení jsou uvedeny ve výpisech z katastru nemovitostí, které jsou přílohou znaleckého posudku. Ve výpisech v částech C nejsou uvedena další věcná práva k věci cizí, která se zapisují do katastru, včetně věcných práv zřízených podle dřívějších právních předpisů, která zatěžují oceňované nemovité věci a spoluvlastnické podíly.

1.5.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku

1.5.1

Podklady dodané objednatelem znaleckého posudku

• •

Usnesení o ustanovení znalce vydané soudním exekutorem Mgr. Pavlou Fučíkovou, Exekutorským úřadem Ostrava, č. j. 024 EX 7324/13-106, ze dne 07. 05. 2014. Vyrozumění o právní moci vydané soudním exekutorem Mgr. Pavlou Fučíkovou, Exekutorským úřadem Ostrava, č. j. 024 EX 7324/13-113, ze dne 29. 05. 2014


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě K jednotkám č. 1487/47 a 1485/64 v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, katastrální území Nové Město na Moravě: • Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4476 k.ú. Nové Město na Moravě ze dne 29. 04. 2014. • Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4464 k.ú. Nové Město na Moravě ze dne 29. 04. 2014. • Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4461 k.ú. Nové Město na Moravě ze dne 29. 04. 2014. • Kopie katastrální mapy k.ú. Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, ze dne 04. 04. 2014 – mapový list č. NOVÉ MĚSTO na Moravě 2-7/33, měřítko 1:1000. • Kopie prohlášení vlastníka podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění, schváleno VRCHOVINOU, stavebním bytovým družstvem, usnesení č. 62/08, ze dne 18. 12. 2008. • Kopie smlouvy o převodu družstevního bytu, spoluvlastnického podílu k nebytovému prostoru a spoluvlastnických podílů ke společným částem domu a k zastavěným pozemkům do vlastnictví člena družstva, uzavřené mezi VRCHOVINOU, stavebním bytovým družstvem (předávající) a panem Karlem Beranovským (přejímajícím), ze dne 18. 03. 2009. K jednotce č. 900/12 v bytovém domě č.pop. 900, 901 a 902 stojícím na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, katastrální území Nové Město na Moravě: • Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 4419 k.ú. Nové Město na Moravě ze dne 29. 04. 2014. • Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 3879 k.ú. Nové Město na Moravě ze dne 29. 04. 2014. • Kopie katastrální mapy k.ú. Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, ze dne 04. 04. 2014 – mapový list č. NOVÉ MĚSTO na Moravě 2-7/33, měřítko 1:1000. • Kopie prohlášení vlastníka (dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění) o budově č.pop. 900, 901, 902, ulice Křenkova v k.ú. a obci Nové Město na Moravě, ze dne 19. 05. 2008. • Kopie smlouvy o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu pozemkům, uzavřené mezi Městem Nové Město na Moravě (prodávající) a panem Karlem Beranovským (kupující), ze dne 07. 01. 2004. K pozemkům parc.č. 2672/1 a 2673/1, katastrální území Nové Město na Moravě: • Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 2644 k.ú. Nové Město na Moravě ze dne 29. 04. 2014. • Kopie katastrální mapy k.ú. Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, ze dne 04. 04. 2014 – mapový list č. NOVÉ MĚSTO na Moravě 2-8/13, měřítko 1:1000. • Kopie smlouvy darovací uzavřené mezi paní Věrou Beranovskou (dárkyní) a panem Karlem Beranovským (první obdarovaný), paní Ivanou Beranovskou (druhá obdarovaná) a paní Libuší Beranovskou (třetí obdarovaná), ze dne 08. 10. 1997.

1.5.2 • • • • •

Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku Vlastní průzkum a fotografická dokumentace ze dne 02. 06. 2014. Informace z vlastní databáze a inzerce realitních kanceláří na serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reals.cz, www.zemedelskepozemky.cz a na dalších realitních serverech k datu ocenění. Návrh Územního plánu Nového Města na Moravě dostupný na webových stránkách https://radnice.nmnm.cz/. Snímky z katastrální mapy z internetového serveru www.cuzk.cz. Informace k územnímu plánování poskytnuté Ing. arch. Josefem Cackem z Odboru stavebního a životního prostředí, Městského úřadu Nové Město na Moravě.

1.5.3

Použité předpisy, literatura a další podklady

1.5.3.1

Předpisy pro ocenění

• •

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).

1.5.3.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.5.3.3 [1] [2] [3]

Literatura BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 2009. BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2013. ZAZVONIL Z.: Odhad hodnoty nemovitostí. Nakladatelství Ekopress, s.r.o., 2012.



1.5.4

Místní šetření

Znalec zaslal povinnému – panu Karlovi Beranovskému dne 15. 05. 2014 oznámení o konání místního šetření. Povinný dopis převzal, avšak v den konání místního šetření oznámil, že se nebude moci k prohlídkám nemovitých věcí dostavit. Místní šetření dne 02. 06. 2014 tedy proběhlo bez účasti povinného. V rámci šetření byla prohlédnuta lokalita s předmětnými pozemky, dále bytové domy, ve kterých se nacházejí předmětné jednotky, a to z exteriéru – z veřejných komunikací, a jejich nejbližší okolí. Pouze u domu č.pop. 1485, 1486 a 1487 k.ú. Nové Město na Moravě byly prohlédnuty i komunikační prostory (chodby, schodiště a výtah) v části označené u vchodových dveří číslem 1487, vchod C. V rámci setření byla pořízena fotodokumentace.

1.6.

Situace předmětných věcí nemovitých

1.6.1

Popis města

Nové Město na Moravě je město v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina, na jižním okraji Chráněné krajinné oblasti Žďárské vrchy, které jsou východní součástí rozsáhlé Českomoravské vrchoviny. Město je vzdáleno přibližně 10 km východně od bývalého okresního města Žďár nad Sázavou. Dle MLO 2013 má Nové Město na Moravě o výměře 6 113 ha celkem 10 200 obyvatel a je tvořeno deseti katastrálními územími. Město je napojeno na veřejný vodovod, kanalizaci, plynofikaci a el. energii. Historické jádro města tvoří značně protáhlé, nepravidelné náměstí – Vratislavovo náměstí. Zástavbu městské památkové zóny představují podélně řazené zejména jednopatrové domy. Mezi nejvýznamnější památky města patří kostel sv. Kunhuty, budova staré radnice a zámek. Město poskytuje úplnou občanskou vybavenost, včetně školských, sportovních a kulturních zařízení. Do Nového Města na Moravě, nejvýznamnějšího lyžařského centra Vysočiny, se sjíždí každoročně běžecká špička na závod Světového poháru Zlatá lyže. Nachází se zde také biatlonová střelnice Vysočina Aréna. Okolí města je vhodné nejen pro příznivce zimních sportů, v letním období nabízí možnosti pro pěší turisty, cyklisty i rybáře. Dostupnost města je zajištěna pravidelnými autobusovými a vlakovými linkami.

1.6.2

Umístění předmětných věcí nemovitých

Bytový dům s jednotkami č. 1487/47 a 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě je situován při ulici Budovatelů v blízkosti Vratislavova a Komenského náměstí. Bezprostřední okolí je tvořeno obdobnými vícepodlažními bytovými domy a plochami pro parkování. Ulice Budovatelů prochází mezi silnicí II. třídy č. 354 (ulice Masarykova) a říčkou Bezděčkou, za níž se nachází zahrádkářská osada. Přístup k domu je po městské komunikaci se zpevněným povrchem na pozemcích ve vlastnictví Města Nové Město na Moravě. Bytový dům s oceňovanou jednotkou č. 900/12 k.ú. Nové Město na Moravě je situován při ulici Křenkova. Bezprostřední okolí je tvořeno residenčními objekty a veřejnou zelení. Ulice Křenkova vede západně od silnice II. třídy č. 354 (ulice Masarykova). Oba bytové domy jsou od vlakové stanice vzdáleny cca 600 m jižním směrem. Předmětné pozemky parc.č. 2672/1 a 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě jsou situovány při ulici Nečasova v jihozápadní části katastrálního území. Bezprostřední okolí je tvořeno ze severu, z východu a z jihu zemědělskými pozemky, ze západu pak silnicí II. třídy č. 360 a za ní stavbami pro rodinnou rekreaci.

1.6.3

Celkový popis předmětných věcí nemovitých

Předmětem ocenění je jednotka č. 1487/47 v budově č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojící na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, k.ú. Nové Město na Moravě, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 414/41050 na společných částech domu a pozemcích. Podle dostupných podkladů se jedná o byt dispozice 2+0, s lodžií, umístěný ve 3.NP panelového bytového domu s výtahem. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ideální 414/40964 na jednotce č. 1485/64 v budově č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojící na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, k.ú. Nové Město na Moravě, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 86/41050 na společných částech domu a pozemcích. Podle dostupných podkladů se jedná o nebytový prostor, užívaný jako kadeřnictví, umístěný v 1.NP panelového bytového domu. Předmětem ocenění je jednotka č. 900/12 v budově č.pop. 900, 901 a 902 stojící na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, k.ú. Nové Město na Moravě, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 178/10000 na společných částech domu a pozemcích. Podle dostupných podkladů se jedná o byt dispozice 2+1, umístěný v 5.NP cihlového bytového domu s výtahem.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Předmětem ocenění je dále spoluvlastnický podíl ideální 1/3 pozemků parc.č. 2672/1 a 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě. Jedná se o pozemek evidovaný v katastru nemovitostí ve druhu pozemku trvalý travní porost a orná půda.

1.6.4

Popis z hlediska územního plánování

Rozsah využití předmětných pozemků parc.č. 2672/1 a 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě je dán platným Územním plánem obce Nové Město na Moravě. Podle informace poskytnuté Ing. arch. Josefem Cackem z Odboru stavebního a životního prostředí, Městského úřadu Nové Město na Moravě, jsou předmětné pozemky zařazeny do funkčního využití území – pozemky plnící funkci lesa. Přípustná funkce – pozemky určené k plnění funkce lesa (produkční a mimoprodukční činnost), podmíněně přípustná funkce – účelové komunikace; nezbytné sítě technického vybavení a drobné stavby na pozemcích určených k plnění funkce lesa. V návrhu Územního plánu Nového Města na Moravě, který je dostupný na webových stránkách https://radnice.nmnm.cz/, se předmětné pozemky nacházejí svou převážnou výměrou v plochách zemědělských (NZ) a současně jsou řazeny mezi územní rezervy ploch bydlení. Pouze minimální část pozemku zasahuje do návrhové plochy veřejných prostranství – veřejná zeleň. Podle sdělení Ing. arch. Josefa Cacka z Odboru stavebního a životního prostředí, Městského úřadu Nové Město na Moravě, je návrh územního plánu v současnosti projednáván a není schválen (vydán). Výřez z grafické části návrhu územního plánu tvoří přílohu tohoto znaleckého posudku.



2.

POSUDEK

2.1.

Znalecký úkol

Jak je uvedeno v nálezové části posudku v kapitole 1.1., znalecký úkol je dán usnesením č. j. 024 EX 7324/13-106 ze dne 07. 05. 2014 a zní: „Znalci se ukládá, aby předmět ocenění ocenil cenou obvyklou dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., avšak aby ve svém znaleckém posudku též uvedl přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, a aby v posudku dále uvedl: -

2.2.

příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci), existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.“

Definování obvyklé ceny

V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je obvyklá cena v § 2 odst. 1 definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

2.3.

Metodika řešení znaleckého úkolu

Předmětem ocenění jsou čtyři užitné celky v katastrálním území Nové Město na Moravě, přičemž užitný celek č. 1 je tvořen bytem se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemcích a se všemi součástmi a příslušenstvím, užitný celek č. 2 je tvořen spoluvlastnickým podílem na nebytovém prostoru se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemcích a se všemi součástmi a příslušenstvím, užitný celek č. 3 je tvořen taktéž bytem se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemcích a se všemi součástmi a příslušenstvím, užitný celek č. 4 je tvořen spoluvlastnickým podílem na dvou pozemcích se všemi součástmi a příslušenstvím. V souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, je obvyklá cena všech předmětných užitných celků stanovena porovnáním. U užitného celku č. 2 je nejprve stanovena obvyklá cena nebytového prostoru a z ní je následně vypočtena částka odpovídající oceňovanému spoluvlastnickému podílu. U užitného celku č. 4 znalec stanoví obvyklou cenu pro každý pozemek samostatně, následně vypočte částky odpovídající u každého pozemku spoluvlastnickému podílu a na závěr stanoví součtem obvyklou cenu celého předmětu ocenění. Pro ocenění je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle profesora Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů odlišnosti jednotlivých nemovitých věcí odvozena jednotková cena předmětných nemovitých věcí. Indexy odlišnosti respektují rozdíly mezi porovnávanými a předmětnými posuzovanými nemovitými věcmi. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením určena cena průměrná, minimální a maximální, dále směrodatná odchylka a variační koeficienty. Podle znaleckého úkolu se znalec dále vyjadřuje k příslušenství předmětných nemovitých věcí a k existenci věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv. Na předmětných věcech nemovitých váznou omezení popsaná v nálezové části ocenění: • Zástavní práva smluvní • Zástavní práva exekutorská • Zahájení exekucí • Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na základě požadavku objednatele není vliv těchto závad v ocenění zohledněn a jejich podrobnější popis je uvedený ve výpisech z katastru nemovitostí, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku.



2.4.

Užitný celek č. 1

Užitný celek č. 1 tvoří jednotka č. 1487/47 – byt v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 4476, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 414/41050 na společných částech domu a pozemcích (zapsáno na listu vlastnictví č. 4461, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím.

2.4.1

Popisy

Vzhledem ke skutečnosti, že povinný – pan Karel Beranovský se nezúčastnil místního šetření a oceňovaný byt nikdo jiný nezpřístupnil, byl znalec donucen provést ohledání pouze z exteriéru. Popisy a následné ocenění tak vychází pouze ze skutečností zjištěných z venkovní prohlídky bytového domu, z prohlídky komunikačních prostor domu, dále z předpokladů znalce vycházejících z charakteru stavby a z doby, kdy byla postavena. V neposlední řadě znalec vychází z podkladů, které obdržel od objednatele ocenění. 2.4.1.1 Popis bytového domu č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě Oceňovaný byt č. 1487/47 se nachází v panelovém domě č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě při ulici Budovatelů. Budova má jedno podzemní podlaží a osm nadzemních podlaží. Bytový dům je rozdělen do 3 sekcí, přičemž každá má samostatný vstup z jihovýchodu. Oceňovaný byt je situován v severovýchodní sekci (u vstupu k této sekci je uvedeno č.pop. 1487, v prohlášení vlastníka je vchod označen písmenem C). Podle evidence v katastru nemovitostí je v domě celkem 64 jednotek, z toho 63 bytů a jeden nebytový prostor. V každé sekci je celkem 21 bytů. Dispoziční řešení: Po předložených schodištích jsou z jihovýchodu přístupná v každé sekci v úrovni 1.NP zádveří a následně chodby, ve kterých jsou umístěny poštovní schránky. Na chodby navazují hlavní podesty schodišť a výtahové prostory. Podle přílohy prohlášení vlastníka – půdorysů všech podlaží a jejich schémat určujících polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o jejich podlahových plochách, se v 1.NP dále nachází sklepy náležící k bytům, jeden nebytový prostor – jednotka č. 1485/64 (viz užitný celek č. 2) a společné části domu (prádelny, sušárny, mandlovny, kolárny, kočárkárny, úklidové místnosti, WC, strojovny výtahů a výměníková stanice). V druhém až osmém nadzemním podlaží se v každé sekci nachází vždy 3 byty a komunikační prostory. Podle prohlášení vlastníka je 1.PP považováno za instalační podlaží. Konstrukční řešení: Panelový bytový dům je podle dostupných podkladů založený na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti a je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci, vytápění a ohřev teplé vody je zajištěno dálkově. Z prohlídky z exteriéru je zřejmé, že dům je zastřešený plochou střechou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové, doplněné v úrovni 1.PP a 1.NP obklady, okna jsou plastová, pouze u sklepů jsou jednoduchá kovová, na domě je instalován bleskosvod. Podle prohlídky komunikačních prostor sekce C jsou stropní konstrukce s rovnými podhledy, vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní schodiště je s povrchovou úpravou teraso, podlahy chodeb a podest jsou z keramické dlažby a dům je vybaven osobním výtahem. Stavebně technický stav: Dle dostupných informací byl dům vystavěn v roce 1982. Znalci je známo, že ke konci roku 2011 byla provedena výměna prosklení u mezipodest v jednotlivých podlažích, v roce 2013 byla provedena rekonstrukce výtahů. Stavebně technický stav budovy odpovídá jejímu stáří, provedeným stavebním úpravám a pravidelné údržbě. 2.4.1.2 Popis pozemků parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2 k.ú. Nové Město na Moravě Pozemek parc.č. 426/2 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 280 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Z katastrální mapy je zřejmý obdélníkový tvar pozemku. Na pozemku se nachází severovýchodní sekce bytového domu č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě, vchod C. Pozemek parc.č. 436/2 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 276 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Z katastrální mapy je zřejmý obdélníkový tvar pozemku. Na pozemku se nachází středová sekce bytového domu č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě, vchod B. Pozemek parc.č. 438/2 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 278 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Z katastrální mapy je zřejmý obdélníkový tvar pozemku. Na pozemku se nachází jihozápadní sekce bytového domu č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě, vchod A. Celková výměra pozemků činí 834 m2.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě 2.4.1.3 Popis jednotky – bytu č. 1487/47 k.ú. Nové Město na Moravě Jednotka č. 1487/47 k.ú. Nové Město na Moravě je vymezená podle zákona o vlastnictví bytů, se způsobem využití – byt. Z prohlášení vlastníka a ze smlouvy o převodu družstevního bytu vyplývá k popisu oceňovaného bytu následující: • • • • • •

Oceňovaný byt dispozice 2+0 je situován ve 3. nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu, vchod C. Byt se sestává z kuchyňského koutu, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně, lodžie a sklepu. Místnost s oknem a místnost s lodžií je orientována jihovýchodně. Vybavení bytové jednotky tvoří: kuchyňská linka, sporák, vana, míchací baterie, sprcha, dřez, umývadlo, klozetová mísa, splachovací nádrž, osvětlovací tělesa, otopná tělesa ústředního dálkového topení, listovní schránka. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace – potrubní rozvody teplé a studené vody, ústředního vytápění, elektroinstalace, odpadů. K vlastnictví bytu patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu, vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken.

Znalec předpokládá, že konstrukce a vybavení bytu jsou kompletní (včetně omítek, obkladů, které nejsou v předložených podkladech uvedeny) a že jsou standardního provedení. Vzhledem k existenci kuchyňského koutu, znalec neuvažuje snížení obvyklé ceny s ohledem na dispozici. Znalec dále předpokládá dobrý stavebně technický stav bytu. 2.4.1.4 Výpočet výměr pro ocenění Užitná plocha: Kuchyňský kout 4,36 m2 Pokoj 14,10 m2 Pokoj 10,88 m2 Koupelna 2,95 m2 WC 0,90 m2 Předsíň 5,70 m2 Lodžie 3,24 m2 Sklep 2,55 m2 Celkem 44,68 m2 Znalec do užitné plochy započítává i plochu sklepu a lodžie, stejně jako realitní makléři u inzerovaných bytů.

2.4.2

Ocenění porovnáním

V souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, je obvyklá cena oceňovaného bytu určena porovnáním. Porovnáván je oceňovaný byt s obdobnými byty a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. 2.4.2.1 Analýza trhu Znalec provedl průzkum realitního trhu se zaměřením na nabídky bytů 1+1, 2+kk a 2+1 s balkóny nebo lodžiemi v bytových domech při ulici Budovatelů a v blízkém okolí v Novém Městě na Moravě k prodeji. Trh byl zkoumán na serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reals.cz a na dalších realitních serverech k datu ocenění. 2.4.2.1.1

Byty v Novém Městě na Moravě pro porovnání

Prodej, byt 2+kk Celková cena: 950 000 Kč Jednotková cena: 20 652 Kč/m2 Adresa: Budovatelů

Datum aktualizace: 23. 06. 2014 ID zakázky: 394652 Plocha: 46 m2

Popis: Prodej bytu 2+kk o celkové ploše 46 m2, který se nachází v 4.NP cihlového domu v Novém Městě na Moravě, OV. V bytě jsou plastová okna, 1 nové odpady, kuchyňská linka a nechybí prostorný balkon a sklep. Dům má nový výtah, společné prostory. Nízké náklady na bydlení. Vyhledávaná lokalita. Do centra 3 minuty. Byt je volný ihned. Rok rekonstrukce 2011. Pozn. Nabídková cena nebyla u inzerátu uvedena, po konzultaci s realitním makléřem je dále uvažováno s cenou 950 000 Kč. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-moravebudovatelu/3128619100



Prodej, byt 1+1 Celková cena: 749 000 Kč Jednotková cena: 16 644 Kč/m2 Adresa: Budovatelů

Datum vložení: 31. 01. 2014 ID zakázky: 373771 Plocha: 45 m2

Popis: Prodej DB 1+1 v 1. patře panelového domu, na ulici Budovatelů, 2 v Novém Městě na Moravě o celkové ploše 45 m2 včetně výtahu. Byt má nová okna, dveře. Náleží k němu sklep, v domě je k dispozici kolárna a sušárna. Vyhledávaná lokalita, veškerá občanská vybavenost v dosahu, parkoviště a dětské hřiště před domem. Rok rekonstrukce 2012. Zdroj: http://www.expertreality.cz/inzerat/prodej-bytu-1-1-45-m2-nove-mesto-na-morave-budovatelu-zdar-nadsazavou-5#all Prodej, byt 2+1 Celková cena: 790 000 Kč Jednotková cena: 16 809 Kč/m2 Adresa: Masarykova


Popis: Zděný byt 2+1 na ulici Masarykova o výměře 47 m² ve 3.NP 3 v osobním vlastnictví, 2x balkon, plastová okna, zděné jádro – sprchový kout, vodoměry na teplou a studenou vodu, velmi nízké měsíční náklady okolo cca 2.000 Kč – středový byt, výtah, možnost přikoupení sklepní kóje za 10.000,-Kč. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-moravemasarykova/944431196 Prodej, byt 2+1 Celková cena: 890 000 Kč Jednotková cena: 18 936 Kč/m2 Adresa: Masarykova


Popis: Prodej bytu 2+1 v DV se dvěma balkony o CP 47 m2, který se 4 nachází v 4. patře panelovo-cihlového domu s výtahem. Byt je po kompletní rekonstrukci – nová okna, topení, plovoucí podlahy, dveře, samostatná koupelna se sprchovým koutem s posuvnou zástěnou, WC, kuchyň na míru se sklokeramickou deskou. Předsíň s vestavěnou skříní. Částečně vybaven (nový nábytek). V domě lékař, jídelna a další. Rok rekonstrukce 2009. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-morave-/1131696988 Prodej, byt 2+1 Celková cena: 850 000 Kč Jednotková cena: 15 455 Kč/m2 Adresa: Masarykova


Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje velmi hezký zrekonstruovaný dvoupokojový byt s komorou a zaskleným balkonem v 5.NP panelového domu na Masarykově ulici, v osobním vlastnictví. V bytě kompletně 5 předělaná koupelna s WC, nová kuchyňská linka do tvaru -eL- s ukončením do malého barového pultu. V jednom z pokojů zůstává také velká trojdílná šatní skříň s posuvnými dveřmi. K bytu patří sklepní kóje v suterénu domu, který tvoří 1. NP. Byt nevyžaduje momentálně žádné další investice a je ihned volný. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-moravemasarykova/3589320796 Z uvedeného průzkumu trhu je patrné, že ceny bytů dispozice 1+1, 2+kk a 2+1 o výměrách od 45 do 55 m2 se při ulici Budovatelů a Masarykova pohybují v rozmezí od 15,5 tis. do 20,5 tis. Kč/m2.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě 2.4.2.2 Výpočet ceny U jednotlivých srovnávacích bytů je stanoven index odlišnosti jako součin koeficientů úpravy K1 až K7. V daném případě jsou zohledněny koeficienty úpravy na polohu (K1), velikost bytu (K2), typ stavby – zděná, panelová (K3), stavebně technický stav a vybavení bytu i domu (K4), podlaží a existenci výtahu v domě (K5), vlastnictví – osobní, družstevní (K6) a dále je zohledněna odborná úvaha znalce (K7). Při výpočtu je pak využito i koeficientu zdroje informací KCR (koeficient redukce na pramen ceny), který zohledňuje přesnost informace o výši ceny, tedy jedná-li se o skutečně realizovanou cenu nebo cenu požadovanou, u které lze předpokládat v rámci cenového vyjednávání její úpravu. Č. (1) 1 2 3 4 5

Lokalita Budovatelů, Nové Město na Moravě (2) Budovatelů, Nové Město na Moravě Budovatelů, Nové Město na Moravě Masarykova, Nové Město na Moravě Masarykova, Nové Město na Moravě Masarykova, Nové Město na Moravě

Přímé porovnání – část 1 Dispozice Užitná plocha (m2) 2+0 45 (3) (4) 2+kk 46 1+1 45 2+1 47 2+1 47 2+1 55

Vlastnosti Viz výše (5) Viz kapitola 2.4.2.1.1 Viz kapitola 2.4.2.1.1 Viz kapitola 2.4.2.1.1 Viz kapitola 2.4.2.1.1 Viz kapitola 2.4.2.1.1

Přímé porovnání – část 2 Cena požadovaná resp. Cena po IO Č. KCR K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 zaplacená redukci (1-7) Kč Kč/m2 Kč/m2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 950 000 20 652 0,90 18 587 1,00 1,00 1,03 1,10 1,00 1,00 1,00 1,13 2 749 000 16 644 0,95 15 812 1,00 1,00 1,00 1,05 0,99 0,95 1,00 0,99 3 790 000 16 809 0,90 15 128 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,99 1,04 4 890 000 18 936 0,90 17 043 1,00 1,00 1,03 1,05 0,99 0,95 1,00 1,02 5 850 000 15 455 0,90 13 909 1,00 0,98 1,00 1,03 0,99 1,00 0,98 0,98 Průměr Kč/m2 Minimum Kč/m2 Maximum Kč/m2 Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Variační koeficient před úpravami % Variační koeficient po úpravách % KCR Koeficient redukce na pramen ceny K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost bytu K3 Koeficient úpravy na typ stavby – zděná, panelová K4 Koeficient úpravy na stavebně technický stav a vybavení bytu i domu K5 Koeficient úpravy na podlaží a existenci výtahu v domě K6 Koeficient úpravy na vlastnictví – osobní, družstevní K7 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index odlišnosti IO IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6 × K7)

Cena odvozená Kč/m2 (17) 16 449 15 972 14 546 16 709 14 193 15 574 14 193 16 709 1 138 14 436 16 712 12 7

Porovnáním byla stanovena jednotková cena 15 574 Kč/m2, při výměře 45 m2 činí cena bytu 700 830 Kč. Cena bytu č. 1487/47 k.ú. Nové Město na Moravě určená porovnáním činí (zaokrouhleně) ...................... 700 000,00 Kč

2.4.3

Určení obvyklé ceny

Na hodnotu oceňovaného bytu má rozhodný vliv: • •

Umístění v blízkosti centra města mezi obdobnými bytovými domy. Přístup a příjezd k bytovému domu s oceňovaným bytem je z veřejné komunikace se zpevněným povrchem.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě • • • • • • •

Parkování je možné na vyhrazených parkovacích plochách dostatečné kapacity před domem. Dům je napojený na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je dálkové. Byt je dispozice 2+0, o výměře 45 m2 (včetně lodžie a sklepu), s výhledem. Byt je umístěn ve 3.NP panelového bytového domu s výtahem. Předpoklad standardního stavu a vybavení bytu. Vlakové nádraží je vzdáleno cca 600 m, autobusové nádraží cca 350 m. Úplná a snadno dostupná občanská vybavenost města.

Po zvážení všech kladů a záporů oceňovaného bytu, vzhledem k cenové hladině bytů v blízkosti centra v Novém Městě na Moravě, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, na základě výše vypočtených hodnot, určil znalec obvyklou cenu bytu ve výši 700 000 Kč. Obvyklá cena užitného celku č. 1 určená k datu ocenění porovnáním činí ................................................. 700 000,00 Kč Uvedená obvyklá cena je stanovena výhradně při dodržení následujících kritérií: • • • •

2.4.4

Oceňovaný byt není zatížený věcným břemenem, výměnkem ani nájemním, pachtovním či předkupním právem. S vlastnictvím bytu nejsou spojeny žádné dluhy související se správou domu a pozemku. Nejsou zohledněny vlivy právních vad souvisejících s exekučním řízením a zástavní práva smluvní. Předpokládané standardy provedení a vybavení, stavebně technického stavu a dispozice oceňovaného bytu, uvedené ve znaleckém posudku, odpovídají skutečnému stavu.

Práva a závady

Závady spojené s oceňovaným bytem, tedy Zástavní práva smluvní, Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nejsou na základě požadavku objednatele v ocenění zohledněny. Znalci nejsou známa a ve výsledné ceně zohledněna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s oceňovanou nemovitou věcí spojená.

2.5.


Užitný celek č. 2 tvoří spoluvlastnický podíl ideální 414/40964 jednotky č. 1485/64 – jiného nebytového prostoru v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 4464, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 86/41050 na společných částech domu a pozemcích (zapsáno na listu vlastnictví č. 4461, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím.

2.5.1

Popisy

Vzhledem ke skutečnostem, že povinný – pan Karel Beranovský se nezúčastnil místního šetření a neučinil za sebe zástupce, který by nebytový prostor znalci zpřístupnil a samotný prostor užívaný jako kadeřnictví byl v den místního šetření dočasně zavřen z důvodu nemoci, byl znalec donucen provést ohledání pouze z exteriéru. Popisy a následné ocenění tak vychází pouze ze skutečností zjištěných z venkovní prohlídky bytového domu, dále z předpokladů znalce vycházejících z charakteru stavby a z doby, kdy byla postavena. V neposlední řadě znalec vychází z podkladů, které obdržel od objednatele ocenění. 2.5.1.1 Popis bytového domu č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě Oceňovaná jednotka č. 1485/64 se nachází v panelovém domě č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě při ulici Budovatelů. Budova má jedno podzemní podlaží a osm nadzemních podlaží. Bytový dům je rozdělen do 3 sekcí, přičemž každá má samostatný vstup z jihovýchodu. Oceňovaný nebytový prostor je situován v jihozápadní sekci (u vstupu k této sekci je uvedeno č.pop. 1485, v prohlášení vlastníka je vchod označen písmenem A). Podle evidence v katastru nemovitostí je v této sekci 21 bytů a 1 nebytový prostor – předmětné kadeřnictví. Popisy dispozičního a konstrukčního řešení a stavebně technického stavu budovy č.pop. 1485, 1486, 1487 k.ú. Nové Město na Moravě jsou uvedeny v kapitole 2.4.1.1 tohoto posudku. 2.5.1.2 Popis pozemků parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2 k.ú. Nové Město na Moravě Popisy pozemků jsou uvedeny v kapitole 2.4.1.2 tohoto posudku.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě 2.5.1.3 Popis jednotky – jiného nebytového prostoru č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě Jednotka č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě je vymezená podle zákona o vlastnictví bytů, se způsobem využití – jiný nebytový prostor. Z prohlášení vlastníka a ze smlouvy o převodu družstevního bytu vyplývá k popisu předmětné jednotky následující: • • • • • • •

Předmětný nebytový prostor – provozovna kadeřnictví je situována v 1. nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu, vchod A. Jednotka je tvořena jednou místností o podlahové výměře 8,6 m2. Nebytový prostor vznikl na základě rozhodnutí Městského úřadu v Novém Městě na Moravě, odboru výstavby, sp. zn. Výst./1709/91-Li ze dne 15. 07. 1991 o změně užívání původně společného prostoru budovy – mandlovny na nebytový prostor – provozovnu kadeřnictví. Kadeřnictví má okno orientované jihozápadně. Vybavení kadeřnictví tvoří: otopné těleso ústředního dálkového topení, umývadlo, osvětlení. Součástí nebytového prostoru je veškerá jeho vnitřní instalace – potrubní rozvody teplé a studené vody, ústředního vytápění, elektroinstalace, odpadů. K vlastnictví této jednotky patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř jednotky, vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken.

Znalec předpokládá, že konstrukce a vybavení nebytového prostoru jsou kompletní (včetně omítek, případně obkladů, které nejsou v předložených podkladech uvedeny) a že jsou standardního provedení. Znalec dále předpokládá dobrý stavebně technický stav jednotky. 2.5.1.4 Výpočet výměr pro ocenění Užitná plocha: Kadeřnictví 8,60 m2 Celkem 8,60 m2

2.5.2


V souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, je obvyklá cena oceňovaného nebytového prostoru určena porovnáním. Porovnáván je předmětný prostor kadeřnictví s obdobnými nebytovými prostory a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. Znalec provedl průzkum realitního trhu se zaměřením na nabídky nebytových prostor menších výměr při ulici Budovatelů a v blízkém okolí v Novém Městě na Moravě k prodeji. Trh byl zkoumán na serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reals.cz a na dalších realitních serverech k datu ocenění. Z průzkumu však vyplynulo, že v dané lokalitě se obdobné prostory k prodeji nenabízí. Znalec rozšířil průzkum a zaměřil se na nabídky nebytových prostor v celém Novém Městě na Moravě a také ve Žďáře nad Sázavou. Nebytové prostory (avšak výrazně větších výměr) se nabízí k prodeji za částky od 12 tis. do 18 tis. Kč/m2. Při zohlednění nabídkových cen nebytových prostor v městech Nové Město na Moravě a Žďár nad Sázavou, při zohlednění polohy, velikosti, stáří a vybavení předmětného prostoru, stanovil znalec a to i s ohledem na nákladovou hodnotu objektu jednotkovou cenu prostoru kadeřnictví ve výši 11 tis. Kč/m2. Při výměře 8,6 m2 činí cena nebytového prostoru 94 600 Kč. Cena jednotky č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě určená porovnáním činí (zaokrouhleně) ................. 95 000,00 Kč

2.5.3


Na hodnotu předmětného nebytového prostoru má rozhodný vliv: • • • • • • • • •

Umístění v blízkosti centra města. Přístup a příjezd k bytovému domu s oceňovaným prostorem je z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Parkování je možné na vyhrazených parkovacích plochách dostatečné kapacity před domem. Dům je napojený na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění je dálkové. Nebytový prostor je užíván jako kadeřnictví a zaujímá 8,60 m2. Kadeřnictví je umístěno v 1.NP panelového bytového domu. Předpoklad standardního stavu a vybavení nebytového prostoru. Vlakové nádraží je vzdáleno cca 600 m, autobusové nádraží cca 350 m. Úplná a snadno dostupná občanská vybavenost města.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Z dostupných podkladů je zřejmé, že k prostoru kadeřnictví se váže nájemní právo. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyla předložena nájemní smlouva, a tím pádem nebylo možno ověřit její platnost a získat podstatné informace pro ocenění, není nájemní právo ve znaleckém posudku blíže řešeno a ve výsledné ceně zohledněno. Po zvážení všech kladů a záporů předmětného nebytového prostoru, vzhledem k cenové hladině nebytových prostor v Novém Městě na Moravě a ve Žďáře nad Sázavou, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, na základě výše vypočtených hodnot, určil znalec obvyklou cenu nebytového prostoru ve výši 95 000 Kč. Obvyklá cena jednotky č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě: 95 000 Kč Podíl: 414/40964 Výpočet: 414/40964 × 95 000 = 960,11 Kč Obvyklá cena id. podílu 414/40964 nebytového prostoru č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě činí ............ 960,00 Kč Obvyklá cena užitného celku č. 2 určená k datu ocenění porovnáním činí ........................................................ 960,00 Kč Uvedená obvyklá cena je stanovena výhradně při dodržení následujících kritérií: • • • • •

2.5.4

Předmětná jednotka není zatížena věcným břemenem, výměnkem ani pachtovním či předkupním právem. Užívání nebytového prostoru soukromou osobou je ošetřeno smlouvou s možností výpovědi za obvyklých podmínek a s obvyklou výší nájemného. S vlastnictvím nebytového prostoru nejsou spojeny žádné dluhy související se správou domu a pozemku. Nejsou zohledněny vlivy právních vad souvisejících s exekučním řízením. Předpokládané standardy provedení a vybavení, stavebně technického stavu a dispozice předmětného prostoru, uvedené ve znaleckém posudku, odpovídají skutečnému stavu.

Práva a závady

Závady spojené s předmětným jiným nebytovým prostorem, tedy Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nejsou na základě požadavku objednatele v ocenění zohledněny. Znalci nejsou známa a ve výsledné ceně zohledněna žádná věcná břemena, výměnky a pachtovní či předkupní práva s předmětnou nemovitou věcí spojená. K užívání kadeřnictví je pravděpodobně sepsána nájemní smlouva, znalci však není známa její platnost ani obsah, a proto není ve výsledné ceně nikterak zohledněna.

2.6.


Užitný celek č. 3 tvoří jednotka č. 900/12 – byt v bytovém domě č.pop. 900, 901 a 902 stojícím na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 4419, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 178/10000 na společných částech domu a pozemcích (zapsáno na listu vlastnictví č. 3879, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím.

2.6.1

Popisy

Vzhledem ke skutečnosti, že povinný – pan Karel Beranovský se nezúčastnil místního šetření a oceňovanou jednotku nikdo jiný nezpřístupnil, byl znalec donucen provést ohledání pouze z exteriéru. Popisy a následné ocenění tak vychází pouze ze skutečností zjištěných z venkovní prohlídky bytového domu, dále z předpokladů vycházejících z charakteru stavby. V neposlední řadě znalec vychází z podkladů, které obdržel od objednatele. 2.6.1.1 Popis bytového domu č.pop. 900, 901 a 902 k.ú. Nové Město na Moravě Oceňovaný byt č. 900/12 se nachází ve zděném domě č.pop. 900, 901, 902 k.ú. Nové Město na Moravě při ulici Křenkova. Budova má pět nadzemních podlaží a je rozdělena do 3 sekcí, přičemž každá má samostatný vstup ze severozápadu. Oceňovaný byt je situován v severovýchodní sekci (u vstupu k této sekci je uvedeno č.pop. 900). Podle evidence v katastru nemovitostí je v domě celkem 39 jednotek – bytů, v každé sekci je celkem 13 bytů. Dispoziční řešení: Vstup do každé sekce je v úrovni 1.NP přes zádveří, na která navazující chodby. Podle přílohy prohlášení vlastníka – půdorysů všech podlaží a jejich schémat určujících polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o jejich podlahových plochách, se v každé sekci v 1.NP dále nachází schodiště, výtah, 1 jednotka, sklepy náleží k bytům a společné části domu (prádelna, mandlovna, kolárna, kočárkárna, případně sušárna, výměníková stanice a místnost pro úklid). V druhém až pátém nadzemním podlaží se v každé sekci nachází vždy 3 byty a komunikační prostory.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Konstrukční řešení: Zděný bytový dům je podle dostupných podkladů založený na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti a je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci, vytápění a ohřev teplé vody je zajištěno dálkově. Z prohlídky z exteriéru je zřejmé, že dům je zastřešený plochou střechou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové, vstupní dveře a okna jsou plastová, pouze u společných prostor (sušáren, prádelen atd.) a sklepů v 1.NP jsou okna dřevěná jednoduchá. Dále z prohlídky vyplývá, že dům je vybaven osobním výtahem a je na něm instalován bleskosvod. Znalec předpokládá, že i další konstrukce a vybavení společných částí domu (např. stropy, omítky, podlahy) jsou kompletní a že jsou standardního provedení. Stavebně technický stav: Přesné stáří domu se nepodařilo znalci zjistit. Z venkovní prohlídky je však zřejmé, že dům je v dobrém stavebně technickém stavu, je na něm řádně prováděna údržba. Znalci je známo, že byla provedena výměna zábradlí balkónů, výtahů a oken. 2.6.1.2 Popis pozemků parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3 k.ú. Nové Město na Moravě Pozemek parc.č. 111/1 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 259 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Z katastrální mapy je zřejmý obdélníkový tvar pozemku. Na pozemku se nachází jihozápadní sekce bytového domu č.pop. 900, 901 a 902 k.ú. Nové Město na Moravě. Pozemek parc.č. 111/2 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 258 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Z katastrální mapy je zřejmý obdélníkový tvar pozemku. Na pozemku se nachází středová sekce bytového domu č.pop. 900, 901 a 902 k.ú. Nové Město na Moravě. Pozemek parc.č. 111/3 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 258 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Z katastrální mapy je zřejmý obdélníkový tvar pozemku. Na pozemku se nachází severovýchodní sekce bytového domu č.pop. 900, 901 a 902 k.ú. Nové Město na Moravě. Celková výměra pozemků činí 775 m2. 2.6.1.3 Popis jednotky – bytu č. 900/12 k.ú. Nové Město na Moravě Jednotka č. 900/12 k.ú. Nové Město na Moravě je vymezená podle zákona o vlastnictví bytů, se způsobem využití – byt. Z prohlášení vlastníka a ze smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu k pozemkům vyplývá k popisu oceňovaného bytu následující: • • • • •

Oceňovaná jednotka dispozice 2+1 je situována v 5. nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Byt se sestává z kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně a sklepu. Okna jsou orientována na jihovýchod. Vybavení bytové jednotky tvoří: kuchyňská linka, míchací baterie, umývadlo, vodoměr TUV, SV, účastnická zásuvka STA, WC (mísa + splachovač), vana, zvonek, telefon k vchodu u domu, ovladač zámku dveří domu, el. sporák, listovní schránka, termost. ventil, indikátor nákladů vytápění. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace – elektroinstalace, bytové rozvody studené vody, poměrový vodoměr na studenou vodu, bytové rozvody teplé užitkové vody, poměrový vodoměr na teplou vodu, otopná tělesa včetně regulačních ventilů, účastnická zásuvka STA, odpadní potrubí, okna bytu a jeho příslušenství, dveře uvnitř bytu a vchodové dveře do bytu a jeho příslušenství.

Znalec předpokládá, že konstrukce a vybavení bytu je kompletní (včetně omítek, obkladů, které nejsou v předložených podkladech uvedeny) a že je standardního provedení. Znalec dále předpokládá dobrý stavebně technický stav bytu. 2.6.1.4 Výpočet výměr pro ocenění Užitná plocha: Pokoj 17,47 m2 Pokoj 11,62 m2 Kuchyně 2,84 m2 Předsíň 7,25 m2 Koupelna 2,37 m2 WC 0,85 m2 Sklep 4,43 m2 Celkem 46,83 m2 Znalec do užitné plochy započítává i plochu sklepu, stejně jako realitní makléři u inzerovaných bytů.



2.6.2


V souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, je obvyklá cena oceňovaného bytu určena porovnáním. Porovnáván je oceňovaný byt s obdobnými byty a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. 2.6.2.1 Analýza trhu Znalec provedl průzkum realitního trhu se zaměřením na nabídky bytů 2+1 ve zděných bytových domech při ulici Křenkova a v blízkém okolí v Novém Městě na Moravě k prodeji. Trh byl zkoumán na serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reals.cz a na dalších realitních serverech k datu ocenění. Dále znalec využil realizovaný prodej z vlastní databáze. 2.6.2.1.1

Byty v Novém Městě na Moravě pro porovnání

Prodej, byt 2+1 Celková cena: 740 000 Kč Jednotková cena: 13 704 Kč/m2 Adresa: Drobného


Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje cihlový byt v osobním vlastnictví ve druhém nadzemním podlaží bytového domu na "starém sídlišti". Byt prošel částečnou modernizací, má plastová okna (směrem k jihu), v kuchyni chodbě, koupelně a WC je nalepena nová podlahová 1 krytina z měkčeného PVC, v obou pokojích jsou velmi zachovalé a udržované parkety. Jde o prostřední bytovou jednotku na podlaží se třemi byty. V suterénu domu jsou dva sklepy patřící k bytu. Parkování na rozšířených parkovacích místech přímo před domem, v blízkosti, obchod potravin, dětské hřiště, aj. V bytě se už nebydlí, proto je okamžitě volný. Vytápění ústřední dálkové. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-moravedrobneho/1930993756 Prodej, byt 2+1 Celková cena: 806 550 Kč Jednotková cena: 14 403 Kč/m2 Adresa: Drobného

Datum vložení: 17. 04. 2014 ID zakázky: 185268 Plocha: 56 m2

Popis: Byt 2+1 v OV se nachází v přízemí zděné bytovky v klidné části 2 Nového Města na Moravě. Byt je udržovaný a v původním stavu. Dispozice: chodba, koupelna, WC, kuchyň s linkou, 2 pokoje a sklep. Dobrá dostupnost do centra města. Dům má 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží. Vytápění dálkové. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-moravedrobneho/2013267292 Prodej, byt 2+1 Celková cena: 850 000 Kč Jednotková cena: 15 179 Kč/m2 Adresa: Drobného

Datum prodeje: leden 2013 Plocha: 56 m2

Popis: Byt 2+1 se nachází ve 2. NP malé zděné bytovky, která se sestává ze dvou vchodů o celkovém počtu 18 bytů. Dům má 1. PP a 3. NP. Bytový 3 dům má rekonstruované stupačky a nové vchodové dveře, jinak je vše původní. Bytová jednotka byla v původním stavu bez jakékoliv rekonstrukce či modernizace. Prvky krátkodobé životnosti vyžilé a opotřebované. Dům se nachází v klidné a žádané lokalitě v dostupnosti nádraží a centra. Stavebně technický stav – nevalný, standardní vybavení. Zdroj: Vlastní



Prodej, byt 2+1 Celková cena: 790 000 Kč Jednotková cena: 16 809 Kč/m2 Adresa: Masarykova


Popis: Zděný byt 2+1 na ulici Masarykova o výměře 47 m² ve 3.NP 4 v osobním vlastnictví, 2x balkon, plastová okna, zděné jádro – sprchový kout, vodoměry na teplou a studenou vodu, velmi nízké měsíční náklady okolo cca 2.000 Kč – středový byt, výtah, možnost přikoupení sklepní kóje za 10.000,-Kč. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/nove-mesto-na-morave-nove-mesto-na-moravemasarykova/944431196 Prodej, byt 2+kk Celková cena: 815 000 Kč Jednotková cena: 17 717 Kč/m2 Adresa: Křenkova


Popis: Prodám teplý slunný středový byt s prostorným sklepem, po částečné rekonstrukci – nové WC, kuchyň na míru, podlahy. Plastová 5 okna. Nový výtah, k dispozici kočárkárna s kolárnou a sušárna, klidné prostředí díky většině sousedů v důchodovém věku. Kousek je náměstí se všemi službami, městská aut. doprava, školka, škola, dětské hřiště a hlavně pouhých 300 m od supermarketu Penny. Parkování před domem. Volný od srpna 2014. Umístění ve 2.NP. Bez balkónu, terasy. Zdroj: http://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/296631-nabidka-prodej-bytu-krenkova-nove-mesto-na-morave Z uvedeného průzkumu trhu je patrné, že ceny bytů dispozice 2+1, případně 2+kk, o výměrách od 46 až 56 m2 se při ulici Křenkova a v blízkém okolí v Novém Městě na Moravě pohybují v rozmezí od 13,5 tis. do 17,5 tis. Kč/m2. 2.6.2.2 Výpočet ceny U jednotlivých srovnávacích bytů je stanoven index odlišnosti jako součin koeficientů úpravy K1 až K7. V daném případě jsou zohledněny koeficienty úpravy na polohu (K1), velikost bytu (K2), typ stavby – zděná, panelová (K3), stavebně technický stav a vybavení bytu i domu (K4), podlaží a existenci výtahu v domě (K5), vlastnictví – osobní, družstevní (K6) a dále je zohledněna odborná úvaha znalce (K7). Při výpočtu je pak využito i koeficientu zdroje informací KCR (koeficient redukce na pramen ceny), který zohledňuje přesnost informace o výši ceny, tedy jedná-li se o skutečně realizovanou cenu nebo cenu požadovanou, u které lze předpokládat v rámci cenového vyjednávání její úpravu. Č. (1) 1 2 3 4 5

Č. (1) 1 2

Přímé porovnání – část 1 Lokalita Dispozice Užitná plocha (m2) Křenkova, Nové Město na Moravě 2+1 47 (2) (3) (4) Drobného, Nové Město na Moravě 2+1 54 Drobného, Nové Město na Moravě 2+1 56 Drobného, Nové Město na Moravě 2+1 56 Masarykova, Nové Město na Moravě 2+1 47 Křenkova, Nové Město na Moravě 2+kk 46 Cena požadovaná resp. KCR zaplacená Kč Kč/m2 (6) (7) 740 000 13 704 0,90 806 550 14 403 0,90

Vlastnosti Viz výše (5) Viz kapitola 2.6.2.1.1 Viz kapitola 2.6.2.1.1 Viz kapitola 2.6.2.1.1 Viz kapitola 2.6.2.1.1 Viz kapitola 2.6.2.1.1

Přímé porovnání – část 2 Cena po K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 redukci Kč/m2 (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) 12 333 1,00 0,99 1,00 0,97 0,98 1,00 0,97 12 962 1,00 0,98 1,00 0,97 0,99 1,00 0,98

IO (1-7) (16) 0,91 0,92

Cena odvozená Kč/m2 (17) 13 553 14 089


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Přímé porovnání – část 2 Cena požadovaná resp. Cena po IO Č. KCR K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 zaplacená redukci (1-7) Kč Kč/m2 Kč/m2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 3 850 000 15 179 1,00 15 179 1,00 0,98 1,00 0,97 0,98 1,00 1,00 0,93 4 790 000 16 809 0,90 15 128 1,03 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,07 5 815 000 17 717 0,95 16 832 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 Průměr Kč/m2 Minimum Kč/m2 Maximum Kč/m2 Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Variační koeficient před úpravami % Variační koeficient po úpravách % KCR Koeficient redukce na pramen ceny K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost bytu K3 Koeficient úpravy na typ stavby – zděná, panelová K4 Koeficient úpravy na stavebně technický stav a vybavení bytu i domu K5 Koeficient úpravy na podlaží a existenci výtahu v domě K6 Koeficient úpravy na vlastnictví – osobní, družstevní K7 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index odlišnosti IO IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6 × K7)

Cena odvozená Kč/m2 (17) 16 322 14 138 16 030 14 826 13 553 16 322 1 257 13 569 16 083 11 8

Porovnáním byla stanovena jednotková cena 14 826 Kč/m2, při výměře 47 m2 činí cena bytu 696 822 Kč. Cena bytu č. 900/12 k.ú. Nové Město na Moravě určená porovnáním činí (zaokrouhleně) ........................ 700 000,00 Kč

2.6.3


Na hodnotu oceňovaného bytu má rozhodný vliv: • • • • • • • • • •

Umístění v blízkosti centra města mezi obdobnými zděnými bytovými domy. Přístup a příjezd k bytovému domu s oceňovaným bytem je z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Parkování je možné na vyhrazených parkovacích plochách dostatečné kapacity před domem. Dům je napojený na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je dálkové. Byt je dispozice 2+1, o výměře 47 m2 (včetně sklepu), s výhledem. Byt je umístěn v 5.NP zděného bytového domu s výtahem. Předpoklad standardního stavu a vybavení bytu. Vlakové nádraží je vzdáleno cca 600 m, autobusové nádraží cca 700 m. Úplná a snadno dostupná občanská vybavenost města.

Po zvážení všech kladů a záporů oceňovaného bytu, vzhledem k cenové hladině bytů v Novém Městě na Moravě, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, na základě výše vypočtených hodnot, určil znalec obvyklou cenu bytu ve výši 700 000 Kč. Obvyklá cena užitného celku č. 3 určená k datu ocenění porovnáním činí ................................................. 700 000,00 Kč Uvedená obvyklá cena je stanovena výhradně při dodržení následujících kritérií: • • • •

Oceňovaný byt není zatížený věcným břemenem, výměnkem ani nájemním, pachtovním či předkupním právem. S vlastnictvím bytu nejsou spojeny žádné dluhy související se správou domu a pozemku. Nejsou zohledněny vlivy právních vad souvisejících s exekučním řízením a zástavní práva smluvní. Předpokládané standardy provedení a vybavení, stavebně technického stavu a dispozice oceňovaného bytu, uvedené ve znaleckém posudku, odpovídají skutečnému stavu.



2.6.4

Práva a závady

Závady spojené s oceňovaným bytem, tedy Zástavní právo exekutorské, Zástavní práva smluvní, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nejsou na základě požadavku objednatele v ocenění zohledněny. Znalci nejsou známa a ve výsledné ceně zohledněna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s oceňovanou nemovitou věcí spojená.

2.7.


Užitný celek č. 4 tvoří spoluvlastnický podíl ideální 1/3 pozemků parc.č. 2672/1 a parc.č. 2673/1, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina (zapsáno na listu vlastnictví č. 2644, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm Žďár nad Sázavou), se všemi jejich součástmi a příslušenstvím.

2.7.1

Popisy

Vzhledem ke skutečnosti, že místního šetření se nezúčastnil povinný – pan Karel Beranovský, ani jeho zástupci, nebylo možno provést v terénu přesnou identifikace hranic oceňovaných pozemků. Popisy a následné ocenění tak vychází pouze ze skutečností zjištěných při prohlídce lokality, v níž se pozemky nacházejí, dále z podkladů, které znalec obdržel od objednatele ocenění a z veřejně dostupných informací. 2.7.1.1 Popis pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 2644 k.ú. Nové Město na Moravě Pozemek parc.č. 2672/1 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 564 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku trvalý travní porost. Z katastrální mapy je zřejmý tvar pozemku, jedná se o dlouhý úzký obdélník (šířka cca 5,6 m a délka cca 100 m). Na pozemku se nenachází žádná stavba. Vzhledem ke skutečnosti, že místního šetření se nezúčastnil nikdo ze spoluvlastníků a nebyly přesně vymezeny hranice předmětného pozemku, nelze jednoznačně říci, zda doprovodná zeleň při silnici II. třídy č. 360 je součástí právě předmětného pozemku. Z mapových podkladů (soutisku katastrální mapy a ortofotomapy) se však toto jeví jako pravděpodobné. Předmětný pozemek není od sousedních zemědělských pozemků ze severu a jihu žádným způsobem opticky oddělen, ze západu pozemek sousedí se silnici II. třídy č. 360 na pozemku parc.č. 3924/1 k.ú. Nové Město na Moravě (ostatní plocha, silnice, ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu má Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových), z východu pak pozemek sousedí s předmětným pozemkem parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě. Pozemek parc.č. 2673/1 katastrální území Nové Město na Moravě o výměře 7 986 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku orná půda. Z katastrální mapy je zřejmý tvar pozemku, jedná se přibližně o lichoběžník. Na pozemku se nenachází žádná stavba. Vzhledem ke skutečnosti, že místního šetření se nezúčastnil nikdo ze spoluvlastníků a nebyly přesně vymezeny hranice předmětného pozemku, nelze jednoznačně říci, zda řada dřevin při severní hranici pozemku je součástí právě předmětného pozemku. Z mapových podkladů (soutisku katastrální mapy a ortofotomapy) se však toto jeví jako pravděpodobné. K datu ocenění je pozemek stejně jako okolní pozemky zemědělsky obhospodařován a tvoří tak součást většího obhospodařovaného celku. Předmětný pozemek není od sousedních zemědělských pozemků z východu a jihu žádným způsobem opticky oddělen, při severní hranici pozemku se nachází řada výše zmiňovaných dřevin, ze západu pozemek sousedí s předmětným pozemkem parc.č. 2672/1 k.ú. Nové Město na Moravě. Celková výměra pozemků činí 8 550 m2. Pozemky jsou situovány v mírném svahu.

2.7.2


V souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, je obvyklá cena předmětných pozemků určena porovnáním. Porovnávány jsou předmětné pozemky s obdobnými pozemky jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. 2.7.2.1 Analýza trhu U pozemků není podle platné územně plánovací dokumentace předpokládáno jejich zastavění. Podle informace poskytnuté Ing. arch. Josefem Cackem z Odboru stavebního a životního prostředí, Městského úřadu Nové Město na Moravě, jsou předmětné pozemky zařazeny v platném Územním plánu obce Nové Město na Moravě do funkčního využití území –pozemky plnící funkci lesa. V návrhu Územního plánu Nového Města na Moravě, který však k datu ocenění není schválen (vydán), jsou pozemky řazeny mezi územní rezervy ploch bydlení. Na základě výše uvedeného jsou předmětné pozemky tedy porovnávány přednostně se zemědělskými pozemky – ornými půdami a trvalými travní porosty se dřevinami a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami.


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Znalec provedl průzkum realitního trhu se zaměřením na nabídky pozemků k prodeji v Novém Městě na Moravě a v blízkých obcích v okrese Žďár nad Sázavou. Trh byl zkoumán na serverech www.zemedelskepozemky.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.reals.cz a na dalších realitních serverech k datu ocenění. 2.7.2.1.1

Pozemky pro porovnání

Prodej pozemku, zemědělská půda Celková cena: 237 500 Kč Jednotková cena: 44 Kč/m2 Adresa: Nové Město na Moravě 1

Datum aktualizace: neuvedeno ID zakázky: 077-N02330 Plocha pozemku: 5 443 m2

Popis: Nabízíme pozemek na jižní straně v Novém Městě na Moravě. Jedná se o pozemek – ornou půdu, jehož jednu hranici tvoří remízek, druhou mez a třetí polní cesta. Je dostupný po cestě autem nebo stroji. Zdroj: http://www.remax-czech.cz/reality/detail/140427/prodej-pozemku-5443-m2-nove-mesto-na-morave Prodej pozemku, zemědělská půda Celková cena: 96 580 Kč Jednotková cena: 20 Kč/m2 Adresa: Sněžné

Datum aktualizace: 11. 06. 2014 ID zakázky: 60039 Plocha pozemku: 4 829 m2

Popis: Nabízíme exkluzivně k prodeji pozemek o rozloze 4 829 m2 v obci Sněžné, místní část Vříšť. Pozemek je vedený jako trvalý travní porost, vhodný pro zemědělské účely. Poloha na západním okraji souvislé obecní zástavby. Je mírně svažitý, orientován na severovýchod, s výhledem 2 do krajiny. Možnost přikoupení sousedního pozemku o výměře 4 845 m2. Pozemek je situován v atraktivní lokalitě CHKO Žďárské vrchy mezi obcemi Kuklík a Sněžné (základní obchodní síť, zdravotní středisko, pošta, školka, škola), která je vyhledávaným místem pro rekreaci (lyžařské terény, lyžařský vlek, turistické trasy, cykloturistika, horolezectví). Osada Vříšť leží v povodí říčky Fryšávky, které jako jedinečné území s původní kulturní krajinou bylo zařazeno do seznamu celosvětově chráněných území. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/trvaly-travni-porost/snezne-vrist-/2160997212 Prodej pozemku, zemědělská půda Celková cena: 752 215 Kč Jednotková cena: 14 Kč/m2 Adresa: Bohdalec 3


Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o celkové rozloze 52 787 m² v okolí obce Bohdalec. Tato obec se nachází v okrese Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Bohdalec je také název katastrálního území. Pozemky jsou převážně vedeny jako orná půda a TTP. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelska-puda/bohdalec-bohdalec-/3260194908 Prodej pozemku, zemědělská půda Celková cena: 503 070 Kč Jednotková cena: 30 Kč/m2 Adresa: Křižánky


Popis: Prodej pozemku v KÚ Moravské Křižánky o nadstandartní ploše 4 16 769 m2 s nádherným výhledem na panorama lesů, Kyšperského rybníka, Malinskou skálu, atd. Podél pozemku vede obecní komunikace, která ústí do plochy za myslivnou, která je určená k výstavbě (podél cesty bude nutno vést do této oblasti inženýrské sítě). Velice zajímavá investice. V místě dobrá občanská vybavenost. Ihned k dispozici. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelska-puda/krizanky-moravske-krizanky-/1213636700



Prodej pozemku, zemědělská půda Celková cena: 28 500 Kč Jednotková cena: 34 Kč/m2 Adresa: Rodkov

Datum aktualizace: 17. 06. 2014 ID zakázky: 362001 Plocha pozemku: 845 m2

Popis: Prodej pozemku s celkovou plochou 845 m2, ležícího u obce Rodkov, 2 km od Bystřice nad Pernštejnem. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost a v současnosti je část pozemku využívána jako zahrada. V oplocené části je umístěna mobilní chatka. Na pozemku nelze umístit stavbu.

5

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/rodkov--/3531752284 Prodej pozemku, zemědělská půda Celková cena: 239 000 Kč Jednotková cena: 15 Kč/m2 Adresa: Věcov

6


Foto neuvedeno.

Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 15 961 v malé obci Věcov nacházející se v CHKO Žďárské vrchy, severovýchodně od Nového Města na Moravě. m2

Zdroj: http://www.zemedelskepozemky.cz/nabidky-pozemku/17083-vecov.html Z uvedeného průzkumu trhu je patrné, že ceny zemědělských pozemků v Novém Městě na Moravě a v blízkých obcích v okrese Žďár nad Sázavou se pohybují v rozmezí od 14 Kč/m2 do 44 Kč/m2. 2.7.2.2 Výpočet ceny U jednotlivých srovnávacích pozemků je stanoven index odlišnosti jako součin koeficientů úpravy K1 až K4. V daném případě jsou zohledněny koeficienty úpravy na polohu pozemku (K1), velikost pozemku (K2), současný i předpokládaný způsob využití pozemku (K3) a dále je zohledněna odborná úvaha znalce (K4). Při výpočtu je pak využito i koeficientu zdroje informací KCR (koeficient redukce na pramen ceny), který zohledňuje přesnost informace o výši ceny, tedy jedná-li se o skutečně realizovanou cenu nebo cenu požadovanou, u které lze předpokládat v rámci cenového vyjednávání její úpravu. Č.

(1) 1 2 3 4 5 6

Č. (1) 1 2 3 4 5 6

Lokalita Nečasova, Nové Město na Moravě (2) Nové Město na Moravě Sněžné Bohdalec Křižánky Rodkov Věcov Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Kč/m2 (6) 237 500 44 96 580 20 752 215 14 503 070 30 28 500 34 239 000 15

KCR (7) 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

Přímé porovnání – část 1 Velikost pozemku (m2) Způsob využití

Vlastnosti

8 550

Zemědělská půda

Viz výše

(3) 5 443 4 829 52 787 16 769 845 15 961

(4) Zemědělská půda Zemědělská půda Zemědělská půda Zemědělská půda Zemědělská půda Zemědělská půda

(5) Viz kapitola 2.7.2.1.1 Viz kapitola 2.7.2.1.1 Viz kapitola 2.7.2.1.1 Viz kapitola 2.7.2.1.1 Viz kapitola 2.7.2.1.1 Viz kapitola 2.7.2.1.1

Přímé porovnání – část 2 Cena po K1 K2 redukci Kč/m2 poloha velikost (8) (9) (10) 39 1,00 1,01 18 0,87 1,01 13 0,95 0,99 27 0,86 1,00 30 1,05 1,09 13 0,91 1,00

K3

K4

využití (11) 0,95 0,95 0,95 0,95 0,98 0,95

úvaha (12) 1,10 1,00 0,95 1,03 1,00 0,95

IO (1-4) (13) 1,05 0,83 0,85 0,84 1,13 0,82

Cena odvozená Kč/m2 (14) 37 22 15 32 27 16


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Průměr Kč/m2 Minimum Kč/m2 Maximum Kč/m2 Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Variační koeficient před úpravami % Variační koeficient po úpravách % KCR Koeficient redukce na pramen ceny K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na současný i předpokládaný způsob využití pozemku K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index odlišnosti IO IO = (K1 × K2 × K3 × K4)

25 15 37 8,80 16,20 33,80 39 35

Porovnáním byla stanovena jednotková cena 25 Kč/m2. Výpočet ceny pozemku parc.č. 2672/1 k.ú. Nové Město na Moravě: 564 m2 × 25 Kč/m2 = 14 100 Kč Výpočet ceny pozemku parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě: 7 986 m2 × 25 Kč/m2 = 199 650 Kč Cena pozemku parc.č. 2672/1 k.ú. Nové Město na Moravě určená porovnáním k datu ocenění činí .......... 14 100,00 Kč Cena pozemku parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě určená porovnáním k datu ocenění činí ........ 199 650,00 Kč

2.7.3


Na hodnotu předmětných pozemků má rozhodný vliv: • • • • • • •

Klidná lokalita mimo zastavěné území obce. Pozemky sousedí se souvislou zemědělskou plochou a se silnice II. třídy č. 360. Předmětné pozemky spolu sousedí. Znalci není známo, že by k užívání pozemků byla uzavřena nájemní smlouva. Pozemky nejsou dle platného územního plánu určeny k zastavění budovami, pouze v doposud neschváleném návrhu jsou řazeny mezi územní rezervy ploch bydlení. Na pozemku se nenachází žádná stavba. Úplná občanská vybavenost města.

Po zvážení všech kladů a záporů předmětných pozemků, vzhledem k cenové hladině zemědělských pozemků v Novém Městě na Moravě a v blízkých obcích v okrese Žďár nad Sázavou, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, na základě výše vypočtených hodnot, určil znalec obvyklou cenu pozemku parc.č. 2672/1 k.ú. Nové Město na Moravě ve výši 14 100 Kč a pozemku parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě ve výši 199 650 Kč. Obvyklá cena pozemku parc.č. 2672/1 k.ú. Nové Město na Moravě: 14 100 Kč Podíl: 1/3 Výpočet: 1/3 × 14 100 = 4 700 Kč Obvyklá cena ideálního podílu 1/3 pozemku parc.č. 2672/1 k.ú. Nové Město na Moravě činí ....................... 4 700,00 Kč Obvyklá cena pozemku parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě: 199 650 Kč Podíl: 1/3 Výpočet: 1/3 × 199 650 = 66 550 Kč Obvyklá cena ideálního podílu 1/3 pozemku parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě činí ..................... 66 550,00 Kč Obvyklá cena užitného celku č. 4 určená k datu ocenění porovnáním činí ................................................... 71 250,00 Kč

2.7.4

Práva a závady

Závady spojené s předmětnými pozemky, resp. spoluvlastnickými podíly, tedy Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nejsou na základě požadavku objednatele v ocenění zohledněny a také nejsou samostatně oceněny. Znalci nejsou známa žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s předmětnými věcmi nemovitými spojená.



2.8.

Rekapitulace

Obvyklá cena užitného celku č. 1 Obvyklá cena užitného celku č. 2 Obvyklá cena užitného celku č. 3 Obvyklá cena užitného celku č. 4

700 000,00 Kč 960,00 Kč 700 000,00 Kč 71 250,00 Kč

Celkem

1 472 210,00 Kč

Uvedené obvyklé ceny jsou stanoveny výhradně při dodržení výše uvedených kritérií.

2.9. Závěr Znalecký úkol: Znalci se ukládá, aby předmět ocenění ocenil cenou obvyklou dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.

Odpověď na znalecký úkol: Obvyklá cena jednotky č. 1487/47 – bytu v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 414/41050 na společných částech domu a pozemcích; spoluvlastnického podílu ideální 414/40964 jednotky č. 1485/64 – jiného nebytového prostoru v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 86/41050 na společných částech domu a pozemcích; jednotky č. 900/12 – bytu v bytovém domě č.pop. 900, 901 a 902 stojícím na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 178/10000 na společných částech domu a pozemcích; spoluvlastnického podílu ideální 1/3 pozemků parc.č. 2672/1 a 2673/1, včetně příslušenství; vše katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina, k datu ocenění činí

1 472 210,00 Kč (slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesátdvatisícdvěstědesetkorunčeských)

Znalecký úkol: Znalci se ukládá, aby ve svém znaleckém posudku též uvedl přehled cen každé jednotlivé nemovité věci.

Odpověď na znalecký úkol: Obvyklá cena jednotky č. 1487/47 – bytu v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 414/41050 na společných částech domu a pozemcích, se všemi jejich součástmi a příslušenstvím, vše katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina, k datu ocenění činí

700 000,00 Kč (slovy: sedmsettisíckorunčeských) Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ideální 414/40964 jednotky č. 1485/64 – jiného nebytového prostoru v bytovém domě č.pop. 1485, 1486 a 1487 stojícím na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2, spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 86/41050 na společných částech domu a pozemcích, se všemi jejich součástmi a příslušenstvím, vše katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina, k datu ocenění činí

960,00 Kč (slovy: devětsetšedesátkorunčeských) Obvyklá cena jednotky č. 900/12 – bytu v bytovém domě č.pop. 900, 901 a 902 stojícím na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3, spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 178/10000 na společných částech domu a pozemcích, se všemi jejich součástmi a příslušenstvím, vše katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina, k datu ocenění činí

700 000,00 Kč (slovy: sedmsettisíckorunčeských)


Jednotky č. 1487/47, 1485/64, 900/12 a pozemky parc.č. 2672/1, 2673/1, k.ú. Nové Město na Moravě Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ideální 1/3 pozemků parc.č. 2672/1, se všemi součástmi a příslušenstvím, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina, k datu ocenění činí

4 700,00 Kč (slovy: čtyřitisícesedmsetkorunčeských) Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ideální 1/3 pozemků parc.č. 2673/1, se všemi součástmi a příslušenstvím, katastrální území Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina, k datu ocenění činí

66 550,00 Kč (slovy: šedesátšesttisícpětsetpadesátkorunčeských)

Znalecký úkol: Znalci se ukládá, aby v posudku uvedl příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci).

Odpověď na znalecký úkol: Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyl umožněn vstup do oceňovaných bytů a předmětného nebytového prostoru, nemá možnost se k příslušenství vyjádřit. Znalci jsou pouze známy skutečnosti uvedené v popisech v kapitolách 2.4.1.3, 2.5.1.3 a 2.6.1.3 tohoto znaleckého posudku. K předmětným pozemkům nenáleží žádné příslušenství.

Znalecký úkol: Znalci se ukládá, aby v posudku uvedl existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.

Odpověď na znalecký úkol: Znalec předpokládá, že k jednotce č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě se váže nájemní právo, avšak vzhledem k absenci podkladů k tomuto právu, jej znalec ve výsledné ceně nezohlednil. Znalec nezjistil žádná další nájemní práva a také nezjistil žádná věcná břemena, výměnky a pachtovní či předkupní práva u jednotlivých předmětných nemovitých věcí, a proto je ve výsledné ceně nezohlednil a k dalším bodům znaleckého úkolu se v návaznosti na tyto skutečnosti nevyjadřuje.

V Brně dne 26. 06. 2014

podpis znalce

otisk znalecké pečeti



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. července 2004, č.j. Spr 2703/2004 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví – stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 705-43/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

podpis znalce

SEZNAM PŘÍLOH 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Fotodokumentace ze dne 02. 06. 2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4476 k.ú. Nové Město na Moravě Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4464 k.ú. Nové Město na Moravě Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4419 k.ú. Nové Město na Moravě Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2644 k.ú. Nové Město na Moravě Výřezy z katastrální mapy Výřez z návrhu Územního plánu Nového Města na Moravě Výřezy z map Usnesení Soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové



1.

Fotodokumentace ze dne 02. 06. 2014 Budova č.pop. 1485, 1486, 1487 na pozemcích parc.č. 426/2, 436/2 a 438/2 s jednotkami č. 1487/47 a č. 1485/64 k.ú. Nové Město na Moravě

Budova č.pop. 900, 901, 902 na pozemcích parc.č. 111/1, 111/2 a 111/3 s jednotkou č. 900/12 k.ú. Nové Město na Moravě



Pozemky parc.č. 2672/1 a parc.č. 2673/1 k.ú. Nové Město na Moravě




18, Brno tel.:

Recommend Documents