ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 807/11952 na pozemku p.č. 1326/27, s příslušenstvím, zapsaných na LV 1329, - podílu id. 1/2 na bytu č. 515/7 a podílu 807/5976 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Lety, č.p. 515, bytový dům, pozemku p.č. 1326/20, s příslušenstvím, zapsaných na LV 1345, katastrální území Lety u Dobřichovic, obec Lety, okres Praha-západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1832/16-18
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 10.01.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 19.01.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 807/11952 na pozemku p.č. 1326/27, s příslušenstvím, zapsaných na LV 1329, - podílu id. 1/2 na bytu č. 515/7 a podílu 807/5976 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Lety, č.p. 515, bytový dům, pozemku p.č. 1326/20, s příslušenstvím, zapsaných na LV 1345, katastrální území Lety u Dobřichovic, obec Lety, okres Praha-západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt číslo 515/7 Karlštejnská 515 252 29 Lety Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Lety Katastrální území: Lety u Dobřichovic Počet obyvatel: 1 491 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 439,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce: 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. III III
Pi 0,70 0,85
III
1,02
I
1,00
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 132,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 10.01.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedky, která se nepředstavila.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.12.2016, LV číslo 1329, k.ú. Lety u Dobřichovic - výpis z KN ze dne 29.12.2016, LV číslo 1345, k.ú. Lety u Dobřichovic - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky -2-
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další - informace z prohlášení vlastníka a z kupní smlouvy
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1329: Beníšková Petra, Neklanova 349, Václavské Předměstí, 39701 Písek 807/11952 Beran Stanislav, Karlštejnská 515, 25229 Lety 651/11952 Beranová Martina Ing., Karlštejnská 515, 25229 Lety 651/11952 SJM Bloch Jiří Mgr. a Blochová Hana RNDr. Mgr., 387/5976 Bloch Jiří Mgr., Dlouhá 92, Vnitřní Město, 38101 Český Krumlov Blochová Hana RNDr. Mgr., náměstí Bratří Synků 612/11, Nusle, 14000 Praha 4 Exner Pavla Ing., Karlštejnská 515, 25229 Lety 585/5976 Horáčková Marie, Karlštejnská 515, 25229 Lety 558/5976 Melichar Martin, Karlštejnská 515, 25229 Lety 807/11952 Pajdlhauser Roman MUDr., Mozolky 2432/57, Žabovřesky, 61600 Brno 661/5976 Pivoňka Michal Mgr., Machuldova 578/19, Kamýk, 14200 Praha 4 793/5976 Tomáš Pavel Ing., Exnárova 539/4, Moravské Předměstí, 50011 Hradec Králové 328/5976 Tomášová Kalábová Zuzana Mgr., Karlštejnská 515, 25229 Lety 328/5976 SJM Vondráček Jiří a Vondráčková Hana, Karlštejnská 515, 25229 Lety 878/5976 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Beníšková Petra Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 1345: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Beníšková Petra Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Karlštejnská, v zástavbě bytových domů. Jedná se o bytový dům, který má jeden vchod s č.p. 515 na rovinatém pozemku. Dům má tři nadzemní podlaží. V nadzemních podlažích jsou byty. Objekt byl postaven v roce 2008. Dům je napojen na vodovod, plyn, elektřinu a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné dlážděné komunikaci. Parkování auta je před domem. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné (nebyla provedena prohlídka uvnitř bytu) a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky - sousedkou. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl předložen a znalci není známo, zda je vyhotoven.
8. Základní pojmy a metody ocenění -3-
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
9. Obsah znaleckého posudku LV 1329 1. Pozemek
LV 1345 1. Byt 1.1. Pozemek 1.2. Oceňovaný byt
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy: Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) nebo žádná
č. II
Pi 0,00
IV
-0,02
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
III
1,00
III
1,06
III
0,90
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5
Index trhu
IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 +
Pi) = 0,935 i=1
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5
Index trhu
IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 +
Pi) = 0,980 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku -5-
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Území je stabilizované.
I
0,03
III I
-0,01 0,00
II
-0,02
VII
0,01
III
0,00
II
0,00
II III II
0,00 0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,972 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 1,019
LV 1329 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy: Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně -6-
č. II
Pi 0,00
IV
-0,02
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
III
1,00
III
1,06
9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) nebo žádná
III
0,90
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5
Index trhu
IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 +
Pi) = 0,935 i=1
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5
Index trhu
IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 +
Pi) = 0,980 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Území je II 0,00 stabilizované. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,972 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 1,019 -7-
1. Pozemek Pozemek se nachází kolem bytového domu č.p. 515. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek se nachází u bytového domu č.p. 515.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,040 = 1,019 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 132,Výměra [m2] § 4 odst. 1 orná půda 673,00 Stavební pozemek - celkem 673,00 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Název
Parcelní číslo 1326/27
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
1,019 Jedn. cena [Kč/m2] 1 153,51
Upr. cena [Kč/m2] 1 153,51
= *
Cena [Kč] 776 312,23 776 312,23 776 312,23 Kč 807 / 11 952
=
52 416,66 Kč
LV 1345 1. Byt Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází ve 3. NP bytového domu. Bytová jednotka -8-
číslo 515/7 odpovídá bytu A 31 podle popisu stavebního povolení a přiloženého plánku. Vybavení bytu: Je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Byt je udržovaný. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek Stavební pozemek je zastavěn stavbou. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn stavbou. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
-9-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,040 = 1,019 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 132,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1326/20
Výměra [m2] 244,00
Index
Koef.
1,019 Jedn. cena [Kč/m2] 1 153,51
244,00
Upr. cena [Kč/m2] 1 153,51 Cena [Kč] 281 456,44 281 456,44
Pozemek - zjištěná cena
=
281 456,44 Kč
Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu:
= =
281 456,44Kč 281 456,44 Kč
1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha - západ 9 let 37 635,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy ( 80,7 ) * 1,00 = 80,70 m2
Podlahové plochy bytu 3x pokoj, kuchyň, chodba, koupelna, záchod, komora a sklípek: 2x balkón: Započítaná podlahová plocha bytu:
( 2,30+9,30 ) * 0,17 =
1,97 m2 82,67 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III - 10 -
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03
strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 9 let: s = 1 - 0,005 * 9 = 0,955
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,955 = 1,079
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,935 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 37 635,- Kč/m2 * 1,079 = 40 608,17 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 82,67 m2 * 40 608,17 Kč/m2 * 0,935 * 1,040= 3 264 422,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 264 422,08 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 281 456,44 Kč Spoluvlastnický podíl: 807 / 5 976 Hodnota spoluvlastnického podílu: 281 456,44 Kč * 807 / 5 976 = 38 007,92 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
38 007,92 Kč
Byt - zjištěná cena
=
- 11 -
3 302 430,- Kč
C. REKAPITULACE LV 1329 52 416,70 Kč
1. Pozemek
52 416,70 Kč
LV 1329 - celkem: LV 1345
3 302 430,- Kč 38 007,92 Kč 3 264 422,08 Kč = 3 302 430,- Kč
1. Byt 1.1. Pozemek 1.2. Oceňovaný byt
3 302 430,- Kč
LV 1345 - celkem:
Výsledná cena - celkem:
3 354 846,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
3 354 850,- Kč
slovy: Třimilionytřistapadesátčtyřitisícosmsetpadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí
- 12 -
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej bytu 3+kk 86 m2 Karlštejnská, Lety 4 300 000 Kč Nabízíme krásný, světlý byt 3+kk ve 1. NP v domě z roku 2009 v obci Lety u Dobřichovic. Byt o rozloze 85,5 m2 je ve výborném stavu. Součástí bytu jsou 2 balkony a 2 vyhrazená parkovací místa před domem. Byt se skládá z obývacícho pokoje (26,4 m) s kuchyňským koutem (7,9 m), 2 pokojů (10 m a 18,4 m), koupelny s oknem (5,6 m), WC (1,3 m), chodby (8,3 m), komory (1,2 m) a 2 balkonů (2,3 m a 2,8 m). Součástí bytu je též sklep na chodbě. Koupelna je vybavena vanou, dvojumyvadlem a sprchovým koutem, na samostatném WC je umístěno umyvadlo. Byt je vytápěn vlastním plynovým kotlem, který současně slouží i pro ohřev vody. V domě uzamykatelná kočárkárna a pouze 9 bytových jednotek. V obci a blízkém okolí kompletní občanská vybavenost (obchody, restaurace, školka, škola, zdravotní středisko atd.). V okolí krásná příroda brdských lesů a Karlštejnska. Velmi dobrá dostupnost do Prahy autem či vlakem (25 - 35 minut). V domě společný satelit a vysokorychlostní připojení k internetu. Byt je volný k nastěhování. Možno financovat hypotékou. Nízké měsíční poplatky spojené s provozem bytu. - 13 -
Prodej bytu bude realizován bez účasti RK. Celková cena: 4 300 000 Kč za nemovitost, včetně DPH, včetně právního servisu Aktualizace: 07.01.2017 ID: 1680863580 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 86 m2 Plocha podlahová: 86 m2 Balkón: 5 m2 Sklep: Parkování: 2 Datum nastěhování: Ihned Rok kolaudace: 2009 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 120V, 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Dlážděná Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 97,0 kWh/m^2 za rok Bezbariérový: Vybavení: Částečně 2. Prodej bytu 3+kk 107 m2 Příkrá, Řevnice 3 899 000 Kč
- 14 -
Prodej bytu 3+KK o 106,77 m2 s balkónem a půdním prostorem se nachází v 2.patře domu domu. Disponuje prostorem, který je členěn na 9 částí. Největší z prostorů a to 21,74m2 zaujímá kuchyň a obývací pokoj. Tyto místnosti probíhají centrální častí bytu. Obývací pokoj pak je vč.balkónu o 3,15m2 s výhledem do soukromé zahrady domu. Dva samostatné průchody do dvou ložnic/dětského pokoje o 15,66 a 15,69m2 z ob.pokoje pak zajišťují nezávislou obsluhu. K jedné z ložnic pak náleží velký balkón o 5,50m2. Déle koupelna s vanou a toaletou. Nezanedbatelným prvkem pak jsou úložné prostory jako spíž a předsíň. Součástí bytu je i půdní prostor o 29,46m2 . Ke každé bytové jednotce je 1/3 sklepu a také pozemek okolo domu. Kde je možné vybudování třeba bazénu. Celková cena: 3 899 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: ZB008626 Aktualizace: 09.01.2017 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 4. podlaží Užitná plocha: 107 m2 Plocha podlahová: 107 m2 Balkón: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 3. Prodej bytu 3+kk 88 m2 Černošice, okres Praha-západ 4 450 000 Kč KUPUJÍCÍ NEPLATÍ DAŇ Z NABYTÍ!! Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout nový prosluněný byt 3+KK s rohovým balkónem (15m2) v čerstvé novostavbě bytového domu. - 15 -
Nadstandartní bydlení v oblíbené lokalitě Černošice u Prahy je velmi vhodné pro rodiny s dětmi. Hlavní výhodou je bydlení na okraji hlavního města s výborným dopravním spojení a veškerými službami a přitom v krásné a klidné přírodě Brdských lesů a CHKO Českého krasu. Přístup do bytu i samotný byt je bezbariérový, v domě je výtah, byt se nachází v 2.NP a jeho dispozici tvoří 3 samostatné pokoje, kuchyňský kout, prostorná koupelna, chodba a samostatné WC. K domu náleží vlastní parkoviště a garáž, k dispozici jsou také sklepy, které je možno dokoupit. V bytě je dostatek přirozeného světla a prostoru, jsou zde použity kvalitní materiály, to vše je záruku komfortního bydlení. Poblíž domu (5 min. chůze) je nově vybudované náměstí a Komplex Černošice-Vráž zde naleznete Tesco, lékárnu, ordinace lékařů, kosmetické studio, kadeřnictví, obchůdky, restaurace, vinotéku a další. Černošice mají veškerou občanskou vybavenost: mateřské školy, základní škola, dětská hřiště, lékaři, pošta, sportovní kluby, cyklostezka podél břehu řeky Berounky, ledová hala, restaurace, kavárny a mnoho dalšího. Krásné údolí řeky Berounky, lesy, skály, příroda. Výborná dopravní dostupnost, jak autem tak MHD, zastávka BUS PID pár metrů od domu, rychlé a pravidelné spojení do centra Prahy vlakem (20 min.). Koupi bytu je možné financovat z hypotečního úvěru, který Vám rádi vyřídíme. Většina bytů už je prodána, nepromeškejte tuto jedinečnou nabídku, kontaktujte makléřku a domluvte si prohlídku ještě dnes! Doporučujeme! Celková cena: 4 450 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: KUPUJÍCÍ NEPLATÍ DAŇ Z NABYTÍ!! ID zakázky: 145260 Aktualizace: 13.01.2017 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 88 m2 Plocha podlahová: 88 m2 Balkón: Terasa: Sklep: Parkování: Garáž: Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Bezbariérový: Vybavení: Výtah: Vyhodnocení porovnávací metody: - 16 -
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši 3,6-4,0 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV číslo 1326 a LV číslo 1345: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Beníšková Petra Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí: LV číslo 1329:
50 000,- Kč LV číslo 1345:
3 800 000,- Kč z toho podíl id. 1/2:
1 900 000,- Kč - 17 -
Celkem majetek povinné:
1 950 000,- Kč slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 19.01.2017
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16/17.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 8 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění v domě Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
